Постанова

від 07.06.2018 по справі 334/8332/17

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Дата документу Справа №

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 22-ц/778/2252/18 Головуючий у 1-й інстанції: Козлова Н.Ю.

Є.У.№ 334/8332/17 Суддя-доповідач: ОСОБА_1

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 червня 2018 року м. Запоріжжя

Апеляційний суд Запорізької області у складі колегія суддів судової палати з цивільних справ:

Головуючого: Кочеткової І.В.,

суддів: Маловічко С.В.,

ОСОБА_2

секретар: Остащенко О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Запорізької міської Ради про визнання договору оренди землі припиненим ,

за апеляційною скаргою Запорізької міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 12 квітня 2018 року ,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2017 року ОСОБА_3 звернувся до суду з вищевказаним позовом. Зазначав, що 05 листопада 2014 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки, за умовами якого він як власник об'єкту нерухомості, що знаходиться по проспекту Соборному (Леніна), 179, в м. Запоріжжі (літера Б - 180,6 кв. м, та літера В - 83,6 кв. м), прийняв у строкове платне користування - до 10 листопада 2020 року земельну ділянку, площею 0,0519 га з кадастровим номером 2310100000:04:036:01191, цільове призначення - для розташування кулінарного комплексу та дитячого майданчика. 25 жовтня 2017 року належне йому нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, він подарував ОСОБА_4, про що наступного дня повідомив орендодавця і просив припинити його право оренди земельної ділянки. Проте міська рада відмовила йому у припиненні його права оренди з підстав не надання ним довідки про відсутність заборгованості з орендної плати. Посилаючись на те, що дії міської ради суперечать вимогам ст.ст.31,120 ЗК України і ст.ст.31, 32 Закону України Про оренду землі , просив суд визнати договір припиненим в частині орендаря.

У відзиві на позовну заяву Запорізька міська рада зазначила, що відповідно до вимог п.34 ч.1 ст.26 Закону України Про місцеве самоврядування питання регулювання земельних відносин відноситься до дискреційних повноважень міської ради і не може вирішуватися в судовому порядку. За умовами договору оренди перехід права власності на об'єкти, розташовані на орендованій земельній ділянці, є підставою для зміни умов договору оренди, поновлення або розірвання тільки за відсутності заборгованості з орендної плати, що має бути підтверджено довідкою податкової інспекції. Проте відповідна довідка орендарем міській раді не була надана. За положенням ст.59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Згода міської ради на припинення договору оренди повинна бути надана у формі рішення, прийнятого на сесії. Таке питання на сесії міської ради не вирішувалося, процедура припинення права оренди, передбачена регламентом ЗМР №37 від 05.11.2014 р., позивачем не дотримана.

У відповіді на відзив ОСОБА_3 зазначив, що заборгованості з орендної плати за 2015-2017р.р. він не має, що підтверджується відповідною довідкою Державної фіскальної служби України. Вважає, що відповідач невірно тлумачить положення діючого законодавства щодо наслідків переходу права власності на об'єкти нерухомості, розташовані на орендованій земельній ділянці. Наголошує на тому, що підставою припинення його права оренди є не відмова від орендованої земельної ділянки, а перехід права власності на об'єкти нерухомості до іншої особи.

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 12 квітня 2018 року позов задоволено.

Визнано договір оренди № 201404000100517, укладений між ОСОБА_3 та Запорізькою міською Радою 05 листопада 2011 року, земельної ділянки площею 0.0519 га за кадастровим номером № 2310100000:04:036:0191, розташованої за адресою: м.Запоріжжя, пр. Леніна (Соборний),179 , зареєстрований у державному реєстрі майнових прав за № 8219597 від 18.12.2014 року, в частині ОСОБА_3 припиненим з 25 жовтня 2017 року.

Стягнуто з Запорізької міської Ради на користь ОСОБА_3 - 640 грн. судового збору та 6 400 грн. витрат, пов'язаних з правовою допомогою.

В апеляційній скарзі Запорізька міська рада зазначає, що рішення суду першої інстанції суперечить вимогам ст.188 ГК України, за умовами якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором . Відповідно до п.39.6 , п.41 укладеного сторонами договору оренди підставою для його розірвання в односторонньому порядку є рішення сесії Запорізької міської ради про припинення права користування земельною ділянкою на правах оренди за письмовою відмовою від оренди земельної ділянки орендаря або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель (споруд). Проте такі рішення міською радою не приймалося. За положенням ст.34 Закону України Про оренду землі у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Земельна ділянка позивачем міській раді не поверталася, процедура повернення земельної ділянки, передбачена регламентом міської ради, не дотримана. Запорізька міська рада як орган місцевого самоврядування має дискреційні повноваження при регулюванні земельних правовідносин, вправі на власний розсуд вирішувати питання щодо використання своїх правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами державної та комунальної власності. Крім того, на думку міської ради, на порушення вимог ст. 137 ЦПК України позивачем не надано доказів щодо обсягу наданих адвокатом послуг і виконаних робіт, їх вартості. За таких обставин заявник вважає, що суд безпідставно стягнув з відповідача 6 400 грн. витрат за правничу допомогу.

Відзив на апеляційну скаргу позивач до суду апеляційної інстанції не надавав.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на такі обставини.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, застосувавши до спірних правовідносин положення статті 120 ЗК України, ст.ст.7, 31 Закону України Про оренду землі , дійшов висновку, що у зв'язку з переходом права власності на об'єкти нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику об'єктів нерухомості.

Ураховуючи те, що позивач після укладення договору дарування об'єкту нерухомості не є землекористувачем, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), суд дійшов висновку про наявність законних підстав для припинення земельних відносин сторін за договором оренди.

Проте в повній мірі погодитися з такими висновками суду першої інстанції не можна, оскільки суд дійшов їх з порушенням норм матеріального і процесуального права з огляду на такі обставини.

Встановлено, що ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 28 квітня 2012 року, укладеним з ОСОБА_5, набув право власності на тарний склад літ.Б, тарний склад літ.В, що знаходиться за адресою м. Запоріжжя, проспект Леніна,179, на земельній ділянці кадастровий номер 2310100000:04:036:0191, загальною площею 5539 кв.м (а.с.15-16).

Рішенням Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року №55/113 припинено приватному підприємцю ОСОБА_5 право оренди земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:04:036:0191, площею 0,519 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) по пр. Леніна,179. Договір оренди землі за №041026102184 від 10.11.2010 року розірвано. Передано вказану земельну ділянку в оренду ОСОБА_3 строком до 10.11.2020р. шляхом укладання відповідного договору для розташування кулінарного комплексу в межах, раніше затверджених рішенням міської ради (а.с.11).

На виконання рішення міської ради 05 листопада 2014 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки № 201404000100517, про що у Державному реєстрі майнових прав був зроблений відповідний запис (а.с.4-5; 14).

За умовами договору оренди, позивач прийняв у строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку, площею 0,0519 га з кадастровим номером 2310100000:04:036:01191 за адресою: м.Запоріжжя, пр. Леніна (Соборний), 179.

На даній земельній ділянці розташовані належні орендарю об'єкти нерухомості (літера Б-180,6 кв.м., та літера В - 83,6 кв.м.).

Пунктом 18 договору № 201404000100517 від 05.11.2014р. передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для розташування кулінарного комплексу (функціональне призначення). Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Пунктом 36 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Зі змісту пункту 38 договору вбачається, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для зміни умов, поновлення або розірвання договору оренди тільки за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджується довідкою відповідної податкової інспекції міста.

Прийняття рішення Запорізькою міською радою про припинення права оренди земельної ділянки орендаря за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель і споруд є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (п.41 договору).

25 жовтня 2017 року ОСОБА_3 подарував ОСОБА_4 вищевказані об'єкти нерухомості. Як зазначено у п. 1 договору дарування, згідно з рішенням сорок восьмої сесії шостого скликання Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113, земельна ділянка по проспекту Соборному (стара назва Леніна), 179 є комунальною власністю та передана у строкове платне користування строком до 10 жовтня 2020 року,загальна площа вищевказаної земельної ділянки 0,0519 га, кадастровий номер: 2310100000:04:036:01191, право оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.17-18).

27 жовтня 2017 року ОСОБА_3 звернувся до Запорізького міського голови із заявою про припинення договору оренди у зв'язку з передачею права власності на об'єкти нерухомості іншій особі (а.с.20).

У відповіді на звернення начальник управління з питань земельних відносин зазначив, що для подальшого вирішення питання про припинення оренди ОСОБА_3 необхідно надати в управління довідку податкової інспекції щодо фактичної сплати орендної плати за останні три роки (а.с.21).

Запитувана довідка до управління з питань земельних відносин ОСОБА_3 надана не була.

Рішення про припинення орендних відносин сторін, як це передбачено п. 41 договору, Радою не приймалося.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 1 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

За положенням частини 3 статті 7 Закону України Про оренду землі до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому Договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Наведене також узгоджується з правовою позицією постанови Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі № 21-804а16, згідно з якою у частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Частиною 1 статті 31 Закону України Про оренду землі визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України Про оренду землі передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у таких випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

З огляду на викладене стаття 32 Закону України Про оренду землі не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, наприклад, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Дійшовши висновку про те, що орендні відносини між ОСОБА_3 та Запорізькою міською радою припинені, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що за положенням вищевказаних вимог земельного і цивільного законодавства договір оренди діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Припиняючи права і обов'язки ОСОБА_3 як орендаря за договором, дія якого продовжується, суд першої інстанції не обговорив питання про залучення до участі у справі нового власника нерухомості - сторони за договором оренди, до якої як до нового орендаря перейшли усі права і обов'язки за договором.

За змістом ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За положенням ст.376 ч. 3 п.4 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо суд прийняв судове рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов'язки осіб, що не були залучені до участі у справі.

Зважаючи на те, що судом першої інстанції вирішені питання про права і обов'язки особи, яка не була залучена до участі у справі, суд апеляційної інстанції не наділений повноваженнями залучення такої особи на стадії апеляційного перегляду справи, оскаржуване рішення суду першої інстанції на підставі ст.376 ч.3 п.4 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового - про відмову у позові.

На підставі ст.141 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягають стягненню понесені останнім судові витрати зі сплати судового збору при подачі апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Запорізької міської ради задовольнити.

Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 12 квітня 2018 року по цій справі скасувати.

Позов ОСОБА_3 до Запорізької міської Ради про визнання договору оренди землі припиненим залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_1, який мешкає в АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_1 на користь Запорізької міської Ради, юридична адреса місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 206, ЄДРПОУ 04053915 одну тисячу п'ятдесят сім гривень 20 коп. компенсації судових витрат.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на постанову подається протягом тридцяти днів з дня її проголошення безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 08 червня 2018 року.

Головуючий:

Судді: