Постанова

від 05.06.2018 по справі 922/2663/16

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД



ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" червня 2018 р.                                                             Справа № 922/2663/16  

Колегія суддів у складі:

головуючого судді Тарасової І. В., судді  Крестьянінова О.О., судді  Фоміної В.О.,

за участі секретаря судового засідання Кладька А.С.

за участі представників:

позивача- Перетяченко М.О.,  довіреність №   08-11/3960/2-17   від 28.12.17 ;

третьої особи – не з‘явився;

відповідача -  не з‘вився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Гаражного кооперативу "Зірочка", м. Харків (вх. №2864 Х/2-8)

на рішення господарського суду Харківської області від 05.10.2016 по справі №922/2663/16 (суддя Чистякова І.О., повний текст рішення складено 10.10.2016)

за позовом  Харківської міської ради, м. Харків

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області, м. Харків

до Гаражного кооперативу "Зірочка", м. Харків

про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2016 року Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Гаражного кооперативу "Зірочка" про  внесення змін до договору оренди землі від 28.10.2013, номер запису про інше речове право:3752215, дата державної реєстрації: 25.11.2013, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у  редакції, викладеній в позовній заяві.

          Рішенням господарського суду Харківської області від 05.10.2016 по справі №922/2663/16  позов задоволено  повністю. Внесено зміни до договору оренди землі від 28.10.2013 року, номер запису про інше речове право: 3752215, дата державної реєстрації: 25.11.2013 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції, що наведена у рішенні суду.

Відповідач з рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 05.10.2016 по справі №922/2663/16 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради відмовити, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Апеляційну скаргу, з урахуванням додаткових пояснень (вх.№12395 від 07.12.2016), а також уточнень до апеляційної скарги (вх№12994 від 21.12.2016) обґрунтовує тим, що  положення  статті 21 Закону України «Про оренду землі», п. 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України, ст. ЗО Закону України «Про оренду землі» дають підставі стверджувати про те, що Харківська міська рада як орендодавець не може в односторонньому порядку вносити зміни до договору оренди землі, оскільки це можливо лише за наявності взаємної згоди сторін.

Також вказує на те, що спірний  договір оренди був підписаний строком до 01.10.2017 року з розміром орендної плати за земельну ділянку, яка складає 0,09% від нормативної грошової оцінки цієї ділянки. В запропонованій додатковій угоді розмір орендної плати за земельну ділянку складає 3 % від нормативної грошової оцінки. Разом з цим кооператив не прибутковий, тому у земельної ділянки відсутні рентні спроможності, у зв‘язку з чим  підвищення орендної плати з 3055, 98 грн. до 123776,79 грн. за рік є необгрунтованим та завищеним.

Крім того , звертає увагу на те, що позивач невірно розрахував коєффіцієнт КФ, який враховує відносну прибутковість  видів економічної діяльності,  у розмірі 1 як за землі транспорту та зв‘язку, не врахувавши некомерційне призначення розташованих на земельній ділянці будівель і споруд та частковий характер її забудови, що суперечить абзацу 3 пункту 35 Порядку нормативної  грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення  та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України та Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 за №3 88/12262 (далі Порядок №18/15/21/11).

Окрім цього вказує на те, що спірна земельна ділянка  прилягає до вулиці без твердого покриття, не забезпечена централізованими водопостачанням, водовідведенням, каналізацією, а також централізованими  теплопостачанням та газопостачанням  та знаходиться у зоні обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля. Проте у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки №41/16 від 18.01.2016 не застосовані локальні коєфіцієнти  КМ-3, що також суперечить вимогам пункту 3.10 Порядку №18/15/21/11.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 28.10.2016 апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 22.11.2016 року.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 22.12.2016  залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління Держгеокадастру у місті Харкові Харківської області  (код 39936895, місцезнаходження: 61003, Харківська область, місто Харків, вулиця Квітки-Основ`яненко, будинок 7).

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 17.01.2017 задоволено клопотання Гаражного кооперативу "Зірочка" про зупинення провадження у справі до набрання законної сили рішенням суду в адміністративній справі  №820/6601/16 за позовом ГК “Зірочка” до Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області про визнання дій протиправними. Провадження у справі зупинено  до набрання законної сили рішенням суду в адміністративній справі  №820/6601/16. Зобов’язано учасників процесу у разі усунення обставин, що зумовили зупинення провадження у справі невідкладно повідомити про це Харківський апеляційний господарський суд.

24.04.2018 до Харківського апеляційного господарського суду від позивача – Харківської міської ради, надійшло повідомлення про результати розгляду адміністративної справи  №820/6601/16.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 02.05.2018 поновлено провадження у справі №922/2663/16 та призначено її до розгляду на 05.06.2018 об 11:00 год.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу (вх.№11719 від 22.11.2016), додаткових поясненнях (вх.№13015 від 22.12.2016) та його представник у судовому засіданні проти її доводів заперечує, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що  відповідно до рішення Харківської міської ради  Харківської міської від 27.02.2008  №41/08, яким  затверджено Положення про порядок визначення  розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування у м. Харкові,  базовою річною ставкою орендної плати визначено 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель.  А оскільки термін оренди за договором позивача є значним, та на нього розповсюджується  п. 2.6. даного Положення , і по ньому  базова ставка знижується та становить 100%» від базової ставки (3%х100%=5,6%), тобто 3% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки.

Також зазначає, що нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення зміни до договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість  зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

05.06.2018 на адресу апеляційного господарського суду надійшло клопотання про закриття провадження у справі (вх. №  4276), яке від імені відповідача підписано ОСОБА_1 та в  якому  він просить суд визнати рішення господарського суду Харківської області від 05.10.2016 по справі №922/2663/16 нечинним та закрити провадження у справі. Вказане клопотання відповідач обґрунтовує тим, що спірний договір оренди земельної ділянки припинив свою дію, що виключає винесення змін до нього, тобто, за висновком відповідача, у даній справі відсутній предмет спору.

Суд залишає вищевказане клопотання без розгляду, оскільки від імені відповідача воно  підписано особою, яка  не має права на його підписання, оскільки довіреність видана головою правління ГК «Зірочка» на ім’я ОСОБА_1 дійсна до 31.12.2017 року. (т. 1 а.с. 145)

Розглянувши матеріали справи, заслухавши усні пояснення представника заявника апеляційної скарги, а також викладені в апеляційній скарзі, уточненнях до апеляційної скарги, додаткових поясненнях до апеляційної скарги,  відзиві на апеляційну скаргу, додаткових поясненнях до відзиву на апеляційну скаргу  доводи відповідача та позивача, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали та було вірно встановлено господарським судом першої інстанції, 28 жовтня 2013 року на підставі рішення 19 сесії  Харківської міської ради 6 скликання від 26.09.2012 № 840/12 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою , орендодавцем, та Гаражним кооперативом "Зірочка", орендарем, було укладено договір оренди землі (номер запису про інше речове право: 3752215, дата державної реєстрації: 25.11.2013), відповідно до умов  якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий номер 6310136300:14:007:0080)  несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Котельниківська, 25 .

Відповідно до пункту 2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5101 га, з яких під забудовою 0,1942 га та інших угідь 0,3159 га.

На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна нежитлові будівлі літ."А-2", літ."Б-2", літ."В-1", а також інші об'єкти інфраструктури - КПП (п.3 договору).

Згідно з пунктами 15, 16 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ."А-2", літ."Б-2", літ."В-1" (гаражі) та цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови.

У відповідності до п.8 договору оренди землі його було укладено строком до 01.10.2017 року.

Пунктом  5 договору оренди землі встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом №427/12 від 17.04.2012 становить 3395532 грн.

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Відповідно до  п.9  договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.  

Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком №629/13 від 11.07.2013 року становить: 0,09% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і складає 3055,98 грн.; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить 254,67 грн.

Як зазначено у пункті 13 договору оренди землі сторони, розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в) зміни нормативної грошової оцінки; г) внаслідок інфляції - щорічно; д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; е) в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п.36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Відповідно до п.38. договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

У зв'язку з прийняттям Закону України "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" від 27.03.2014 №1166-VII, внесено зміни до Податкового кодексу України, зокрема до статті 288, відповідно до якої розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Пунктом 1.1 цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено у пунктах 2 та 3, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі.

Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду в тому числі, у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; зміни ставок орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.

Для розрахунку орендної плати на підставі затвердженої нормативної грошової оцінки земель міста Харкова управління земельних відносин звертається до управління Держгеокадастру у місті Харкові для отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та копії договору оренди землі (у разі необхідності).

Згідно з п. 289.2. ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кі = 1:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується акумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, є Державне агентство земельних ресурсів України.

Листом Державного агентства земельних ресурсів України від 14.01.2015 № 6-28- 0.22-215/2-15 "Про індексацію нормативної грошової оцінки земель", визначено, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель становить, зокрема, за 2014 рік - 1,249.

У зв'язку з цим, нормативна грошова оцінка земельної ділянки по вул. Котельниківській, 25 у м. Харкові, відповідно до витягу № 41/16 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.01.2016, була проведена з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки "1,789817" та складає 4125893 грн.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності за № 75/16 від 29.01.2016; одержано витяг №41/16 від 18.01.2016 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Як свідчать матеріали справи, Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди, який разом із листом-пропозицією від 14.03.2016 №1625/0/225-16 направлено на адресу відповідача.

Відповідачем вказана кореспонденція була отримана 04.04.2016, що підтверджується наявним у справі рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с.24).

Однак, у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач в обґрунтування позову посилається на те, що, враховуючи зміни у законодавстві щодо збільшення мінімального розміру річної орендної плати за користування землями державної та комунальної власності, 33 сесією 6 скликання  Харківської міської ради  було прийнято рішення від 23.04.2014 №1567/14, яким внесено зміни до рішення Харківської міської ради від 27.02.2008  №41/08 «Про затвердження Положення про порядок визначення  розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування у м. Харкові» та викладено пункт 3.3 Положення у новій редакції, згідно з якою річна орендна плата за земельні ділянки не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки землі і перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Розмір грошової оцінки земельної ділянки відповідно до вимог Податкового Кодексу України щороку підлягає індексації, у зв‘язку з чим змінюється і розмір річної орендної плати.

Разом з цим, відповідно до пунктів 3.1 та 3.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста  Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради  від 25.09.2013№1269/13, зміна нормативно грошової оцінки  земель є підставою для внесення змін до договору оренди.

Проте, не зважаючи на законні вимоги Харківської міської ради підписати відповідну додаткову угоду щодо зміну розміру річної орендної плати та грошової оцінки землі, від відповідача у встановлений строк відповідь на лист-пропозицію на адресу позивача не надходила.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що    нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельну ділянку комунальної власності є регульованою ціною, тому встановлення статтею 288 Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Разом з цим, як зазначає суд першої інстанції, умовами договору у п.13 та діючим законодавством України передбачена можливість внесення змін до договору щодо зміни розміру орендної плати та зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином господарський суд першої інстанції дійшов висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову.

Колегія суддів погоджується із таким висновком місцевого господарського суду, зважаючи на таке.

Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до частин 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Як вказано у частині 1 статті 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 за №309-VI внесено зміни до частин 4, 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.

У зв'язку із введенням в дію з 01.01.2011 Податкового кодексу України, Закон України "Про плату за землю" втратив чинність (частина 2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України).

Статтею 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Вказані вище рішення Харківської міської ради №1209/13 від 03.07.2013 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" та №1269/13 від 25.09.2013 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" є чинними та у встановленому законом порядку не скасовані, а тому вони є обов‘язковими для виконання згідно із вимогами  статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України “Про місцеве самоврядування”.

Також слід зазначити, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Враховуючи наведене вище, колегія суддів погоджується із висновком господарського суду першої інстанції про те, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею.

При цьому слід зазначити, що орендна плата за земельну ділянку комунальної власності є регульованою ціною, тому встановлення нормами Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Разом з цим пунктом 35 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України також встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, умовами спірного договору передбачена можливість внесення до нього змін у разі зміни граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку.

Таким чином, оскільки сторони не досягли згоди щодо укладення додаткової угоди до спірного договору щодо внесення змін до розміру річної орендної плати та грошової оцінки спірної земельної ділянки, у позивача виникло право на звернення до господарського суду з відповідною вимогою.

Вказаним спростовуються доводи апеляційної скарги щодо неможливості внесення змін до спірного договору без згоди орендаря..

Отже господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову.                                                                                                                                                                                       

Колегія суддів не погоджується із доводами відповідача щодо неправильного застосування позивачем при визначенні розміру річної орендної плати коефіцієнтів, зважаючи на таке.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 14.12.98 за N788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики. Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального. ; зонального та локального характеру і обчислюється за формулою

Км = Км1 х Км2 х КмЗ,          

де Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території

межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);     

КмЗ - локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної юшки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування забудови  населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за  формулою

В х Нп

Цнм =          х Кмі.

Нк

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013  №1209/13  затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Згідно із положеннями вказаного рішення значення Цнм становить 291,18 грн., що отримано на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста.

Значення коефіцієнта Кмі є добутком коефіцієнтів, які враховують:

-          чисельність   населення,   географічне   положення,   адміністративний   статус

населеного пункту та його господарські функції ;

-          входження в приміську зону міст   з   чисельністю     населення 100 тис. чол. і більше;

-          наявність у населеного пункту статусу курорту;

-          входження до зон радіаційного   забруднення ;

Згідно з таблицею  1.2 додатку  1  до Порядку нормативної грошової оцінки земель   сільськогосподарського   призначення   та   населених   пунктів,   для   міста Харкова   як   для   багатофункціонального   міста   обласного   підпорядкування   з населенням більше 1000,0 тис чол. коефіцієнт К1 становить 3.

У межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

-          неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

- доступності   до   центру   населеного   пункту,   місць   концентрації   трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку; рівня інженерного забезпечення та благоустрою території; рівня розвитку сфери обслуговування населення;

-          екологічної якості території;

-          привабливості середовища:   різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

Вартість одного  квадратного метра земель населених пунктів за економіко-плануувальними зонами розраховується за формулою

Цнз = Цнм х Км2,

де Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного іетра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з рахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей.

Вартість    одного    квадратного    метра    земельної ділянки    певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-

планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-

ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей

місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою

Цн = Цнз х Кф х КмЗ.

Значення коефіцієнта КмЗ визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення     частики     площа,  яку  займає  цей  фактор  на  земельній     ділянці.

Установлення   частки   площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000 – для міст з чисельністю населення   понад цифрових 100 тисяч чол. та   1:5000 – для інших населених пунктів.

Для обчислення КмЗ враховувати  локальні фактори, наведені  в додатку ї 1, таблиця 1.7, при чому добуток по факторних оцінок    не повинен бути не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Значення коефіцієнта КмЗ відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №41/16 від 18.01.2016, застосованого до земельної ділянки відповідача, складає 0,9761.

Відповідач вказує на те, що витяг № 41/16 від 18.01.2016, виданий правлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, не відповідає об'єктивній дійсності, складений із порушенням нормативно-правових актів. При цьому він виходить з того, що земельна ділянка повністю не забудована, а у витязі взагалі зазначено, що вся площа 5101 кв.м. знаходиться під забудовою, та для всій цій площі застосовано коефіцієнт Кф - 1.

Однак такий висновок відповідача не може вважатися обґрунтованим, зважаючи на таке.

Відповідно до п.3.5. Порядку №18/15/21/11 коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 № 377, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 14.12.98 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Отже,  віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем).

Вказана Інструкція визначає порядок замовлення заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) на основі класифікації земель Стандартної статистичної класифікації землекористування ЄЕК, розробленої Статистичною комісією та Європейською економічною комісією ООН, та Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96, затвердженої і введеної в дію наказом Держстандарту України від 22 жовтня 1996  N 441. Вказана інструкція та додатки до неї визначають яким чином Управління Держземагентсва мають заповнювати річну форму державної статистичної звітності N 6-зем "Звіт про наявність земель та розподіл їх за &?а; власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної І діяльності" (річна).

Додатки до вказаної інструкції наводять класифікацію видів економічної діяльності на землях певної категорії видів економічної діяльності, за видами діяльності згідно Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96.

Згідно з вимогами  статті  206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.

Таким чином віднесення до певного виду функціонального використання здійснюється щодо всієї земельної ділянки ,на якій проводиться певний вид економічної діяльності.

З матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка надана для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «А-2», літ. «Б-2», літ. «В-1» (гаражі) і відноситься до земель транспорту, зв'язку в цілому, оскільки  земельна ділянка вся повністю надана в оренду для цього виду економічної діяльності. А тому  землевпорядна документація не передбачає виділення частин земельної ділянки для ведення різних видів економічної діяльності.

Ця   категорія   охоплює   всі   землі,   що   зайняті   об'єктами   промисловості, забудовані житловими будинками, дорогами, шахтами, відкритими розробками та будь-якими іншими спорудами, створеними для здійснення різних видів людської діяльності,   включаючи   території  для   їх   обслуговування.   

До  вказаної  категорії включаються деякі види відкритих земель (незабудованих земель), які тісно пов'язані із такою діяльністю, як то: звалища; землі, відведені під будівництво, зайняті поточним будівництвом.

До цієї категорії не включають господарські будівлі й  двори,    господарські   шляхи   на   сільськогосподарських   землях,    а   також   на сільськогосподарських угіддях земель інших категорій (включаються у відповідні графи сільськогосподарських земель).

В розумінні Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а- зем,    6б-зем,    2-зем)    та    Порядку    нормативної    грошової    оцінки    земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів невірно ототожнювати забудовані землі із земельними ділянками, що знаходяться під самою будівлею.

Відповідно до наказу Державного комітету статистики України "Про затвердження форм статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)" від 05.11.98 N 377 землі розподілені на забудовані землі, ліси та інші лісовкриті площі.  

Сільськогосподарські землі, відкриті заболочені землі   та відкриті землі без рослинного покриву або з незначним рослинним  покривом,  води,   у  тому  числі   природо-охоронного призначення,   оздоровчого   призначення,   рекреаційного   призначення,   історико-культурного   призначення,    природними   водотоками    (річками   та   струмками), штучними водотоками (каналами, колекторами, канавами), озерами, прибережними замкнутими водоймами, лиманами, ставками, штучними водосховищами.

До забудованих земельних ділянок відносяться у тому числі землі, які використовуються для відпочинку, та інші відкриті землі.

Згідно з додатком 2 до розділу 4 Порядку було затверджено «Витяг з технічної

документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки», в якому чітко визначено різницю термінів «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки під  забудовою» та «Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь».

Тобто, згідно із вказаним нормативно-правовим актом земельні ділянки під забудовою- це земельні ділянки несільськогосподарського призначення, а не під будівлями або спорудами,  як і «сільськогосподарські          угіддя»   використовуються  для   виробництва і сільськогосподарської продукції із забороною забудови.

Формула розрахунку для земель сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) та земель несільськогосподарського призначення (під забудовою) абсолютно різні то при формуванні самого Витягу з технічної документації нормативної грошової оцінки земельної ділянки в залежності від її використання дані вносяться в той або інший блок розрахунку (під забудовою або сільськогосподарського призначення).

Отже Управлінням Держземагенства було правильно визначено нормативну грошову оцінку усієї земельної ділянки як під забудовою.

Крім того, відповідно до п. 3.5. Порядку    нормативної    грошової    оцінки    земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення    коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального  використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою щодо спірної земельної ділянки,  які б могли бути підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання.

Так, з наданих відповідачем доказів в обґрунтування своїх доводів, а саме, пояснювальної записки без дати та номеру (а.с. 156 т. 1) вбачається, що земельна ділянка, за рахунок якої пропонується відведення ГК «Зірочка» відповідно до Українського класифікатора цільового використання землі віднесено до земель змішаного використання.  З облікової картки земельної ділянки за адресою Котельниківська, 25,  без дати та підпису відповідальної особи  (т. 1 а.с. 157-159) вбачається, що вся площа земельної ділянки , наданої в користування  ГК «Зірочка» відноситься до забудованих земель , інших земель транспорту (Форма 6-зем).

Дослідженням змісту витягу  з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №427/12 від 17.04.2012 встановлено, що  цільове призначення земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ «А-2», літ. «Б-2»; функціональне використання  - землі транспорту, зв’язку; коефіцієнт Км2 – 1,85; коефіцієнт Км3- 1,13278.

Таким чином    висновок відповідача про те,     що   при грошовій оцінці спірної земельної ділянки мав    бути    застосований     змішаний    коефіцієнт функціонального використання не відповідає нормам матеріального права, оскільки вся земельна ділянка була надана для одного виду економічної діяльності, який находиться у секції, який згідно Державного комітету статистики України "Про затвердження форм статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)" від 05.11.98 N 377 та Порядку нормативної грошової оцінки    земель    сільськогосподарського    призначення    та    населених    пунктів відноситься до забудованих земель транспорту, зв'язку.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що на час розгляду справи в суді апеляційної інстанції строк дії договору оренди землі, укладеного 28.10.2013 закінчився. Разом з тим, колегія суддів враховує, що предметом спору у даній справі є внесення змін до договору в частині розміру орендної  плати за  землю у зв’язку із зміною грошової оцінки спірної земельної ділянки, отже спір між сторонами у справі виник та був вирішений судом під час дії спірного договору оренди  земельної ділянки, який відповідно до вимог  статті  629  ЦК України  є  обов'язковим  до  виконання.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, виносячи оскаржуване рішення, повністю з‘ясував  обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому підстави для скасування цього рішення  відсутні.

Судові витрати в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених  вимог.

Керуючись статтями 129, статтями 269, 270, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтею 276 Господарського процесуального кодексу України,  колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення  господарського суду Харківської області від 05.10.2016 по справі №922/2663/16  залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня її проголошення до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено  11.06.2018.

Головуючий суддя                                                                     Тарасова І.В.  

Суддя                                                                                             Крестьянінов О.О.    

      Суддя                                                                                              Фоміна В.О.