Рішення

від 27.07.2018 по справі 703/2353/17

СМІЛЯНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 703/2353/17

2/703/210/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 липня 2018 року Смілянський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Прилуцького В.О.

секретаря судового засідання Бондаренко А.І.

за участі представників позивача Ткаченко Г.В., Дорошенка Р.Ю.,

представників відповідачів ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Сміла цивільну справу за позовом дочірнього сільськогосподарського підприємства Агрокомплекс до ОСОБА_4, фізичної особи - підприємця ОСОБА_5, державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району, фермерського господарства НАІРІ про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем,

встановив:

ДСП Агрокомплекс звернулось до суду з позовом до ОСОБА_4, ФОП ОСОБА_5 та державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем.

Свої вимоги обґрунтовує тим, що ОСОБА_4 є власником земельної ділянки на території Тернівської сільської ради Смілянського району площею 3,9631 га кадастровий номер НОМЕР_2.

3 січня 2013 року між ДСП Агрокомплекс (орендар) та ОСОБА_4 (орендодавець) було укладено договір оренди землі № 281, згідно з яким орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування цю земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

23 квітня 2014 року договір було зареєстровано у реєстраційній службі Смілянського МУЮ.

5 червня 2015 року додатковою угодою № 1 до договору було визначено строк дії договору до 23 квітня 2017 року та розмір орендної плати, яка становила не менше 5% від проіндексованої нормативно грошової оцінки землі за поточний рік.

За умовами договору орендар після закінчення строку дії має переважне право на поновлення його на новий строк.

У травні 2017 року ДСП Агрокомплекс дізналось, що ОСОБА_4 уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з ФОП ОСОБА_5, який 26 квітня 2017 року було зареєстровано державним реєстратором виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради.

Позивач вважає, що такими діями відповідачів було порушено його переважне право на поновлення договору оренди землі, а тому просив визнати недійсним договір оренди землі від 26 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_5; скасувати державну реєстрацію права оренди за цим договором; визнати поновленим на той же строк і на тих же умовах договір оренди землі від 3 січня 2013 року, укладений між ДСП Агрокомплекс та ОСОБА_4

У зв'язку із внесенням змін до оспорюваного договору, внаслідок чого сторона договору - ФОП ОСОБА_5, змінилась на ФГ НАІРІ , суд за клопотанням представника позивача залучив до участі в справі як співвідповідача ФГ НАІРІ .

Під час розгляду справи позивач збільшив позовні вимоги та, окрім всього, просив визнати недійсною додаткову угоду, укладену 17 травня 2017 року між ОСОБА_4 та ФГ НАІРІ .

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов повністю, просив його задоволити з наведених в ньому підстав. Зазначив, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, вчасно сплачував орендну плату та вичинив всі необхідні дії щодо повідомлення орендодавця про свій намір щодо поновлення договору.

Представник ФОП ОСОБА_5 та ФГ НАІРІ просив відмовити в позові як безпідставному. Пояснив, що позивачем не обґрунтовані підстави позову. Реалізація переважного права можлива лише за умови дотримання встановленої ст. 33 ЗУ Про оренду землі процедури та наявності волевиявлення сторін. ОСОБА_4 заперечувала проти укладення додаткової угоди із ДСП Агрокомплекс , в зв'язку з чим надсилала відповідне письмове повідомлення.

Відповідач ОСОБА_4 також заперечувала проти позову, підтримавши повністю пояснення представника інших відповідачів.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши думку сторін, суд вважає, що в позові належить відмовити з наступних підстав.

У відповідності з державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_3 від 9 квітня 2012 року ОСОБА_4 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,9631 га, кадастровий номер НОМЕР_2, розташованої за межами населеного пункту Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області.

3 січня 2013 року орендодавець ОСОБА_4 та орендар ДСП Агрокомплекс уклали договір оренди землі № 281, у відповідності з п. 1, 2, 15 якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належну ОСОБА_4 земельну ділянку.

У відповідності з п. 8 договору він укладений строком на 3 роки (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного с/г виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 9, 10, 11 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у розмірі 2653 грн. 05 коп. на рік (але не менше 3% від вартості паю) з 1 квітня по 31 грудня поточного року. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції.

В день укладення договору ОСОБА_4 на виконання п. 20 договору за актом прийому-передачі передала земельну ділянку позивачу, що підтверджується відповідним актом і не заперечується сторонами.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 23 квітня 2014 року ДСП Агрокомплекс на підставі цього договору зареєструвало своє право оренди належної ОСОБА_4 земельної ділянки.

5 червня 2015 року між сторонами договору було укладено додаткову угоду № 1, у відповідності з якою термін дії договору було визначено до 23 квітня 2017 року, розмір орендної плати визначено у розмірі не менше 5% від проіндексованої грошової нормативної оцінки земельної ділянки за поточний рік або рослинною продукцією, яка вирощується орендарем, по ціні за її собівартістю, але не вище державних закупівельних цін.

Право оренди на підставі цієї угоди було зареєстровано 6 вересня 2016 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

6 березня 2017 року ОСОБА_4 направила на адресу ДСП Агрокомплекс листа, в якому просила вивести її з членів пайщиків у зв'язку із закінченням терміну дії договору. Причиною такого рішення зазначила її намір укласти договір оренди з іншим орендарем. В позовній заяві позивач визнав факт отримання цього листа.

В свою чергу, ДСП Агрокомплекс 14 березня 2017 року направило на адресу ОСОБА_4 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого приклало проект додаткової угоди.

Факт направлення цього листа підтверджується фіскальним чеком ЧД УДППЗ Укрпошта від 14 березня 2017 року про відправлення цінного листа та описом вкладення до нього.

Як вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення цей лист ОСОБА_4 одержала особисто 15 березня 2017 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є закон України Про оренду землі .

Так, відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України Про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України Про оренду землі реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі , необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічні норми закріплені і в ч. 1 ст. 777 ЦПК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Позивач стверджує, що його право порушене і воно підлягає відновленню саме на підставі ч. 6 ст. 33 ЗУ Про оренди землі , яка зводиться фактично до автоматичного поновлення договору і умовами якого є фактичне користування земельною ділянкою після закінчення договору та відсутність заперечень орендодавця в місячний термін після закінчення дії договору про відмову в поновленні цього договору. Про це свідчать і позовні вимоги, оскільки позивач просить поновити договір оренди на той же строк і на тих же умовах.

На обґрунтування своїх вимог зазначив, що товариство після закінчення дії договору продовжило користуватись переданою за договором оренди земельною ділянкою. Однак, жодного доказу на підтвердження цього суду не надав.

Так, на підтвердження свої вимог ДСП Агрокомплекс надало відомості про виплату орендної плати, згідно з якими ОСОБА_4 у 2013 році отримала орендну плату у розмірі 3382 грн. 65 коп., у 2014 році - 3760 грн., у 2015 році - 4615 грн. 21 коп., у 2016 році - 5500 грн. Це ж підтверджується і податковими розрахунками сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум отриманого з них податку за вказаний період.

В той же час, договір оренди землі, який позивач просить поновити, закінчив свою дію 24 квітня 2017 році. Жодного доказу на підтвердження того, що товариством сплачувалась орендна плата за період з 1 січня по 24 квітня 2017 року суду не надано.

Крім того, як встановлено в ході розгляду справи, 26 квітня 2017 року ОСОБА_4 уклала договір оренди землі з ФОП ОСОБА_5, за умовами якого передала належну їй земельну ділянку в оренду строком на 10 років.

У відповідності з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 5 травня 2017 року, право оренди земельної ділянки ФОП ОСОБА_5 зареєстрував в день укладення договору.

Додатковою угодою від 17 травня 2017 року, укладеною між ФОП ОСОБА_5 і ОСОБА_4, сторону орендаря по цьому договору було змінено на ФГ НАІРІ .

Таким чином, судом встановлено, що договір оренди з новим орендарем ОСОБА_4 уклала через день після закінчення договору оренди, укладеного з ТОВ Агрокомплекс , що фактично спростовує твердження позивача про продовження користування земельною ділянко після закінчення дії договору.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Обов'язок доведення обставин, які мають значення для справи і на які сторона посилається як на підставу свої вимог або заперечень, закріплений і в ч. 2 ст. 12 ЦПК України.

Як вбачається з ч. 5, 7 ст. 81 ЦПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Частиною 5 цієї статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

В той же час, позивачем не надано суду жодного доказу на підтвердження користування спірною земельною ділянкою після закінчення договору оренди.

Аналіз правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 ЗУ Про оренду землі , буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Саме сукупність цих юридичних фактів становить факт порушення переважного факту.

В той же час, позивачем не доведено факт користування спірною земельною ділянкою після закінчення договору оренди, що унеможливлює поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах і яке передбачене ч. 6 ст. 33 ЗУ Про оренду землі та по суті зводиться до автоматичного.

Суд також зазначає, що позивач не оскаржував відмову або наявне зволікання позивача ОСОБА_4 у підписанні додаткової угоди до договору, що передбачено ч. 1-5, 11 ст. 33 ЗУ Про оренду землі . При цьому суд враховує, що поновлення договору оренди землі на підставі ч. 1-5 ст. 33 ЗУ Про оренду землі на відміну від ч. 6 цієї ж статті передбачає поновлення договору оренди шляхом зміни його умов.

У відповідності з ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, в тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу, а відповідно до статті 27 Закону України Про оренду землі орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно із частиною 3 статті 152 Земельного кодексу України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ДСП Агрокомплекс посилалось на невизнання орендодавцем його права на поновлення договору оренди, унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

З огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 4-6, 13, 19, 43 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України Про оренду землі , на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15.

Щодо вимог про визнання договору та додаткової угоди недійсною суд зазначає наступне.

ДСП Агрокомплекс в ході розгляду справи збільшило позовні вимоги і просило визнати недійсною додаткову угоду від 17 травня 2017 року, укладену між ОСОБА_4 та ФГ НАІРІ щодо земельної ділянки площею 3,9631 га, кадастровий номер НОМЕР_2, яка знаходиться на території Тернівської сільської ради Смілянського району Черкаської області.

В той же час позивачем не підтверджено факту укладення такої угоди.

Під час розгляду справи було встановлено, що 17 травня 2017 додаткову угоду про заміну орендаря було укладено між ОСОБА_4 і ФОП ОСОБА_5 Копію цієї ж додаткової угоди було приєднано до матеріалів справи за клопотанням позивача, а тому підприємству було відомо про учасників цього правочину.

Однак, цю додаткову угоду позивач не просив визнати недійсною.

Крім того, позивач просить визнати недійсним договір оренди землі, укладений 26 квітня 2017 року між ОСОБА_4 і ФОП ОСОБА_5

Проте, в ході розгляду справи було встановлено, що на даний час спірною земельною ділянкою користується ФГ НАІРІ , а не ФОП ОСОБА_5 Правовідносини між ОСОБА_4 і ФОП ОСОБА_5 були припинені шляхом укладення додаткової угоди до договору про заміну орендодавця, внаслідок чого право оренди за даним договором перейшло до фермерського господарства.

Враховуючи, що договору оренди землі між ОСОБА_4 і ФОП ОСОБА_5 фактично не існує, вимоги про визнання його недійсним також не підлягають до задоволення.

На підставі наведеного, керуючись ст. 4, 5, 12, 13, 141, 263, 265, 268 ЦПК України суд,

вирішив:

В позові дочірнього сільськогосподарського підприємства Агрокомплекс (місцезнаходження - вул. Химичів, 1а, с. Березняки Смілянського району Черкаської області, код ЄДРПОУ 31007137) до ОСОБА_4 (місце проживання - АДРЕСА_1, ІПН НОМЕР_4), фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 (місце проживання - АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_1), державного реєстратора виконавчого комітету Малосмілянської сільської ради Смілянського району (місце знаходження - вул. Центральна, 9, с. Мала Смілянка Смілянського району Черкаської області, код ЄДРПОУ 26357811), фермерського господарства НАІРІ (місце знаходження - вул. Краснова, 20, с. Ташлик Смілянського району Черкаської області , код ЄДРПОУ 41318245) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Черкаської області через Смілянський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складання повного рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Головуючий: В. О. Прилуцький