Рішення

від 02.08.2018 по справі 915/733/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

======================================================================

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 серпня 2018 року Справа № 915/733/18

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області,

головуючий суддя Коваль С.М.,

при секретарі Сьяновій О.С.,

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився,

від відповідача: не з'явився,

від третьої особи: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ШАНА+",

54056, вул. Китобоїв, 4, кв. 43, м. Миколаїв;

до Миколаївської міської ради,

54001, вул. Адміральська, 20, м.Миколаїв;

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмету спору, на стороні позивача: приватне підприємство "Юліана-Сервіс",

54055, вул. Потьомкінська, 131/Б-3, м. Миколаїв,

про заміну сторони у договорі оренди землі № 8272 від 05.08.2011 та продовжити строк оренди землі, -

В С Т АН О В И В:

Товариством з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "ШАНА+" пред'явлено позов до Миколаївської міської ради, з такими вимогами (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог):

"Внести зміни до договору оренди землі № 8272 від 05.08.2011 р. та договору про зміни № 162-15 від 28.07.2015, яким надано право на оренду земельної ділянки загальною площею 3835 кв.м для обслуговуванню комплексу павільйонів та торгівельних рядів за адресою: м.Миколаїв, вул. Слобідська, 3 (стара назва Дзержинського), орендаря ПП "Юліана-Сервіс" на ТОВ "ШАНА+" та продовжити строк оренди землі на 15 років".

Позивач також просить стягнути з Миколаївської міської ради грошові кошти на відшкодування витрат з оплати позовної заяви судовим збором та на правничу допомогу.

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та посиланнями на те, що відповідач, усупереч вимогам закону, не розглянув заяву позивача, подану 28.02.2018 р. в порядку, передбаченому п. 3.1 договору від 05.08.2011 р. № 8272 (з урахуванням договору про зміни № 162-15 від 28.07.2015), про заміну сторони договору з ПП Юліана-Сервіс на ТОВ Шана+ (на підставі укладеного договору купівлі-продажу № 495 від 20.07.2016) та продовження договору оренди земельної ділянки строком на 3 роки, який закінчується 05.08.2018 р., і не прийняв відповідного рішення, а також, що на даний час позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою розміром 3835 кв.м, розташованою за адресою: м. .Миколаїв, вул. Слобідська, 3 (стара назва Дзержинського).

Такі позовні вимоги у судовому засіданні представником позивача підтримані повністю, а відповідачем у відзиві на позовну заяву у судовому засіданні позовні вимоги не визнано з посиланням на те, що позовна вимога про зобов'язання відповідача є неналежним способом захисту, а також позивач не є орендарем земельної ділянки та стороною по договору оренди землі, а поновлення строку дії договору може бути вирішено тільки сторонами договору.

У підготовчому засіданні представником позивача та представником відповідача, третьою особою, у відповідності до ч.6 ст.183 ГПК України надано письмове згоду на початок розгляду справи по суті у той самий день, після закінчення підготовчого судового засідання.

Вислухавши думку представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.

Рішенням Миколаївської міської ради від 18.12.2009 р. № 42/58 зі змінами внесеними рішеннями міської ради від 04.03.2010 № 44/32, від 22.04.2010 № 45/38, від 25.06.2010 № 47/44, від 09.06.2011 № 6/22, ПП "Юліана-Сервіс" надана земельна ділянка площею 3835 кв.м. для для обслуговуванню комплексу павільйонів та торгівельних рядів за адресою: м.Миколаїв, по вул. Дзержинського, 54-б строком на 1 рік.

На підставі вказаного рішення у 2011 році між ПП "Юліана-Сервіс" та Миколаївською міською радою 05.08.2011 укладено договір оренди землі № 8272 строком на 1 років.

Термін дії договору неодноразово продовжувався.

Останній термін дії зазначеного договору, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 р. № 48/33, продовжено на 3 роки, шляхом укладення сторонами договору від 28.07.2015 р. № 162-15, зареєстрованого в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради 28.07.2005 р. за № 162-15.

До вищезазначеного договору оренди землі сторони, на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.06.2015 р. № 48/33, договором від 28.07.2015 р. № 162-15, зареєстрованим в книзі записів договорів оренди землі Миколаївської міської ради 28.07.2005 р. за № 162-15, внесли відповідні зміни та продовжили термін дії договору оренди земельної ділянки до 05.08.2018 р.

ПП "Юліана-Сервіс" 20.07.2016 укладено договір купівлі-продажу комплексу, павільйонів та торговельних рядів з Товариством з обмеженою відповідальністю "ШАНА+". Договір сторонами виконано повністю. Продавець передав у власність( продав), а Покупець прийняв у власність (купив) комплекс павільйонів та торговельних рядів, що знаходяться за адресою: м.Миколаїв, вул. Слобідська, 3 (стара назва Дзержинського) №54-б.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Нікітіним Р.В. та зареєстровано в реєстрі за № 495.

ТОВ "ШАНА+" звернулось до Миколаївської міської ради через Центр надання адміністративних послуг із заявою 28.02.2018 року про заміну сторони договору з ПП "Юліана-Сервіс" на ТОВ "ШАНА+" та продовжити договір оренди землі строком на 3 роки.

Відповідачем вказане звернення залишилось без відповіді.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 ЗК України та 377 ЦК України, а також спеціальним Законом - Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Положеннями статті 120 ЗК України унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

У нового ж власника будівлі право оренди набувається шляхом внесення змін до існуючого договору оренди землі.

Таким чином, право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 05.08.2011 № 8272 автоматично припинилось для ПП "Юліана-Сервіс" з державної реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майна, розташованого на земельній ділянці.

Оскільки з 20.07.2016 р. ПП "Юліана-Сервіс" втратило статус орендаря вищевказаної земельної ділянки, то у даного підприємства припинився обов'язок по внесенню орендних платежів.

Статтею 182 ЦК України ст. 125 ЗК України та ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено обов'язковість державної реєстрації речових прав на земельні ділянки; право оренди на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно п.1 ч.1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , підставою для державної реєстрації права оренди на землю є відповідний договір оренди землі.

Однак, відповідачем протягом тривалого часу звернення ТОВ "ШАНА+" про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки по суті не розглянуто, що унеможливило реєстрацію права оренди на земельну ділянку за позивачем.

Таким чином, у позивача не виникло обов'язку по внесенню орендної плати, внаслідок чого, у Миколаївської міської ради були відсутні передбачені ст. 651 ЦК України та ст. 32 Закону України Про оренду землі підстави для розірвання договору оренди землі.

До того ж, не розглядаючи по суті звернення про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки, Миколаївська міська рада фактично не визнає за позивачем право користування (оренди) вищевказаною земельною ділянкою.

Щодо продовження строку дії договору, слід зазначити наступне.

ТОВ "ШАНА+" у відповідності до умов п. 3.1 укладеного сторонами договору від 05.08.2011 р. № 8272 за шість місяці до його закінчення звернулося до секретаря міського голови з письмовою заявою від 18.02.2018 р., котру в той же день зареєстровано державним адміністратором за № 0001-91, що підтверджується копією опису дозвільної справи про продовження строку дії договору.

На вказане звернення Миколаївською міською радою відповіді ТОВ "ШАНА+" не надано.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме згідно протоколу № 87 від 25.06.2018 (а.с. 50), було рекомендовано заступнику міського голови Андрієнку Ю.Г. та управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міської ради провести перевірку на предмет законності оформлення права власності, а також звернутись до юридичного департаменту Миколаївської міської ради для підготовки позову до суду щодо скасування права власності.

Втім, як випливає з матеріалів справи Миколаївська міська рада зверталась з позовною заявою до Господарського суду Миколаївській області з вимогою про визнання недійсним свідоцтва про право власності на комплекс павільйонів та торговельних рядів по АДРЕСА_3.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 28.02.2017 у справі № 915/1623/16 в задоволенні позовних вимог Миколаївської міської ради відмовлено., яке залишено без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 12.04.2017.

Постановою Вищого господарського суду України від 17.10.2017 у справі №915/1623/16, постанову Одеського апеляційного господарського суду від 12.04.2017 - залишено без змін.

Отже, правомірність реєстрації право власність за ПП "Юліана-Сервіс" на комплекс павільйонів та торговельних рядів було встановлено у справі №915/1623/16, що було предметом її розгляду.

За твердженням сторін на даний час Миколаївською міською радою не прийнято рішення щодо продовження строку оренди ТОВ "ШАНА+", орендованої за укладеним сторонами договором.

Строк дії укладеного сторонами договору оренди закінчується 05.08.2018 р. ПП "Юліана-Сервіс" після укладення договору купівлі продажу продовжує сплачує встановлену сторонами орендну плату, що підтверджується поданими третьою особою копіями платіжних доручень, в тому числі за квітень, травень, червень та липень 2018 року.

Відповідачем не подано суду доказів неналежного виконання ПП "Юліана-Сервіс" своїх зобов'язань за договором оренди.

Земельним кодексом України передбачено, що розпорядження землями територіальної громади міста, в тому числі надання її у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу (ст.12 Кодексу). Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні (ч.3 ст.123 Кодексу). Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Кодексу).

Згідно Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором , але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ст.33 Закону).

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини"суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.03' у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

З огляду на наведене та те, що Миколаївською міською радою в порушення вказаного законодавства України не прийнято рішення за поданою в узгоджений сторонами у договорі строк письмовою заявою ТОВ "ШАНА+" про продовження оренди землі, що протягом одного місяця після звернення ТОВ "ШАНА+" Миколаївською міською радою не направлено листа-повідомлення ТОВ "ШАНА+" про заперечення у поновленні договору оренди землі, що сторонами протягом місяця не укладено додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, суд визнає позовні вимоги підлягаючими задоволенню частково, оскільки, договір оренди землі від 05.08.2011 № 8272, з урахуванням договору про внесення змін до договору оренди від 28.07.2005 р. за № 162-15, передбачає строк дії договору оренди земельної ділянки три роки (з 28.07.2015 до 05.08.2018 р.) Натомість позивач просить продовжити строк дії договору на 15 років, то суд вважає такі вимоги безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.

Заперечення відповідача цілком спростовуються матеріалами справи, тому не можуть вплинути на висновок суду щодо задоволення позовних вимог.

Позивач просить стягнути з відповідача адвокатські витрати у сумі 10000 грн., які понесла ТОВ "ШАНА+", уклавши договір від 11.07.2018 року про надання адвокатських правових послуг, що підтверджується квитанцією щодо надання правових послуг (а.с. 57).

Відповідач вимогу щодо стягнення адвокатських витрат в сумі 10000 грн. 00 коп. визнає, але в усній формі клопоче зменшити їх розмір на 50 %, оскільки вона є надмірно великою.

Відповідно до ч.ч. 2, 4 ст. 126 ГПК України, за результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Господарський суд вважає доцільним обмежити розмір оплати послу адвоката з огляду на їх розумну необхідність до суми 7000 грн. 00 коп.

Судові витрати, у відповідності із ст. 129 ГПК України, покладаються пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 86, 126, 129, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов товариства з обмеженою відповідальністю "ШАНА+" задовольнити частково.

2. Визнати укладеним договір про зміни до договору оренди землі, укладеному між Миколаївською міською радою та ПП "Юліана-Сервіс", який зареєстровано у Миколаївській міській раді 05.08.2011 р. № 8272 в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА № 2

до договору оренди землі № 8272 від 05.08.2011 р.

(зареєстрованого в управлінні Держкомзему України у м. Миколаєві, про що уДержавному реєстрі земель вчинено запис від 05.08.2011р. за № 481013724000299,

реєстрація у книзі записів договорів оренди за № 8272 від 05.08.2011, договір про зміни зареєстрований у Миколаївській міській раді у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі від 28.07.2015року за № 162-15,)

про заміну сторони в зобов'язанні та продовження строку оренди

м. Миколаїв

Миколаївська міська рада, в особі міського голови Сенкевича Олександра Федоровича, який діє на підставі Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та рішень міської ради від , надалі Сторона 1 , з однієї сторони, та

Приватне підприємство Юліана-Сервіс в особі директора Магеррамова Агаддіна Айдина огли, що діє на підставі Статуту, зареєстрованому виконкомом Миколаївської міської ради 25.01.2006року, надалі Сторона 2 другої сторони, та

Товариство з обмеженого відповідальністю ШАНА+ ) в особі директора Кравченко П.І., яка діє на підставі Статуту та наказу № 1 від 26.05.2016 року, надалі Сторона 3 з третьої сторони, (в подальшому разом іменуються Сторони , а окремо - Сторона ), у зв'язку із тим, що 20.07.2016 між Приватним підприємством Юліана-Сервіс та Товариством з обмеженою відповідальністю ШАНА+ було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна - комплекс павільйонів та торговельних рядів, які розташовані на земельній ділянки загальною площею 3 835 кв.м., у тому числі земельна ділянка № 1 площею 463кв.м. за кадастровим номером НОМЕР_1, земельна ділянка № 2 1953кв.м., за кадастровим номером НОМЕР_3, земельна ділянка № З площею 1419кв.м., за кадастровим номером НОМЕР_2, за місцем розташування: АДРЕСА_3, яка належить на праві комунальної власності Миколаївській міській раді та на праві користування ПП Юліана-Сервіс згідно договору оренди землі від 05.08.2011 року (далі - Договір), уклали дану Додаткову угоду до Договору про наступне:

1. В порядку та на умовах, визначених цією Додатковою угодою, Сторони домовилися про заміну Сторони 2 на Сторону 3 як зобов'язану та управнену сторону у Договорі.

2. Сторона 1 підтверджує згоду на заміну Сторони 2 на Сторону 3 в Договорі в порядку та на умовах, визначених цією Додатковою угодою.

3.У розділ 3. Строк дії Договору внести зміни та викласти у наступної редакції:

Пункт 3.1. Договір діє протягом 3 років до 05.08.2021 року . Орендар, який має намір скористуватися переважним правом на продовження Договору оренди землі, зобов'язаний письмово повідомити про це Орендаря за шість місяців до спливу строку Договору оренди землі.

Інші умови договору оренди землі залишаються не змінними.

4.Усі спори, що виникають з цієї Додаткової угоди або пов'язані з нею, вирішуються шляхом переговорів. Якщо спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку.

5. Ця Додаткова угода складена при повному розумінні Сторонами її умов та термінології українською мовою у трьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, - по одному для кожної із Сторін.

МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ ОСОБА_11 СТОРІН

Орендодавець - Сторона 1 Орендар - Сторона 2

Миколаївська міська рада ПП Юліана-Сервіс

Код ЄДРПОУ 26565573 Код ЄДРПОУ 22426886

м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20 м. Миколаїв, вул.Потьомкінська

б. 131/Б-З

Орендар - Сторона 3

ТОВ ШАНА+

Код ЄРДПОУ 40512623

м. Миколаїв, вул. Китобоїв, 4 кв. 43

3.Стягнути з Миколаївської міської ради, 54027, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, ідентифікаційний код 26565573, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ШАНА+", 54056, вул. Китобоїв, 4, кв. 43, м. Миколаїв, ідентифікаційний код 40512623, грошові кошти на відшкодування витрат з оплати позовної заяви судовим збором у сумі 3524 (три тисячі п'ятсот двадцять чотири) грн., а також 7000 (сім тисяч) грн. адвокатських послуг.

4. В інші частині позову відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного господарського суду через Господарський суд Миколаївської області протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Оформлене відповідно до статті 238 цього Кодексу, рішення підписано 07.08.2018.

Суддя С.М.Коваль