Рішення

від 27.01.2010 по справі 7/231-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

18.01.10р. Справа № 7/231-09

За позовом Комунально го підприємства "Готельний к омплекс "Зоря", м. Дніпродзержи нськ Дніпропетровської обла сті

До Підприємця-фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпродзе ржинськ Дніпропетровської області

про стягнення заборгов аності по орендній платі, ком унальним платежам та договор у зберігання у загальній сум і 44 158, 29 грн., розірвання договор у оренди та виселення

Суддя Коваль Л.А.

Представники:

від позивача: директор Лисенко К.М.;

від відповідача: ОСОБ А_1

СУТЬ СПОРУ:

Комунальне підприємство "Готельний комплекс "Зоря" (м. Д ніпродзержинськ Дніпропетр овської області) з урахуванн ям змін до позовної заяви, що н адійшли до господарського су ду 18.01.2010р., просить:

- стягнути з Підприємця - фіз ичної особи ОСОБА_1 (м. Дніп родзержинськ Дніпропетровс ької області) заборгованіст ь у загальному розмірі 44 158, 29 грн ., яка складається з боргу по о рендній платі та комунальним платежам за період з березня 2009 року по грудень 2009 року включ но, боргу за надані послуги зі зберігання майна за період з 10.04.2009р. по 20.05.2009р.;

- розірвати договір оренди н ерухомого майна, що належить до комунальної власності мі ста, від 27.05.2009р., укладений між по зивачем та відповідачем;

- виселити відповідача з оре ндованого приміщення загаль ною площею 122 кв.м, розташовано го за адресою: м. Дніпродзержи нськ, вул. Бурхана, 13.

Позовні вимоги мотивован і невиконанням відповідачем зобов'язань за укладеними між позивачем та відповідаче м договорами оренди нерухомо го майна, що належить до комун альної власності міста, від 27. 05.2009р., про відшкодування витра т балансоутримувача на утрим ання орендованого нерухомог о майна та надання комунальн их послуг орендарю від 27.05.2009р. в частині оплати орендної пла ти, комунальних платежів у ст роки, встановлені договорами , невиконанням відповідачем зобов'язань за укладеними м іж позивачем та відповідачем договорами зберігання від 10.0 4.2009р. та від 01.05.2009р. в частині опла ти вартості послуг, наданих п озивачем, зі зберігання нале жного відповідачу майна, ная вністю боргу відповідача за наведеними договорами в зага льному розмірі 44 158, 29 грн. Право позивача вимагати розірванн я договору оренди у разі несп лати відповідачем орендної п лати понад три місяці передб ачене договором оренди та ко респондується з положеннями законодавства. Вимога щодо в иселення відповідача із орен дованого нежитлового приміщ ення мотивована встановлени м законом та договором обов' язком відповідача у разі роз ірвання (припинення) договор у оренди повернути об'єкт о ренди орендодавцю.

Відповідач проти позову за перечує. Відповідач зазначає , що на підставі договору оре нди нерухомого майна, що нале жить до комунальної власност і міста, від 11.12.2007р. він отримав в оренду обумовлені договором приміщення, зробив в приміще ннях ремонт орієнтовно на су му 12 000 доларів США. Укладаючи д оговір оренди, відповідач по годився з розміром орендної плати, яка передбачалася дог овором. Термін оренди сторон и погодили по 11.12.2008р. Додатковою угодою до договору від 11.12.2008р. п озивач та відповідач досягли згоди щодо продовження дого вору оренди до укладення нов ого договору оренди з перемо жцем конкурсу, але не більше, н іж на чотири місяці. Оскільки протягом чотирьох місяців п ісля закінчення терміну дії договору оренди новий догові р оренди не був укладений, від повідач вважає, що договір ві д 11.12.2007р. продовжив дію на тих же умовах, відповідно, відповід ач продовжує орендувати прим іщення на підставі договору від 11.12.2007р., а не договору від 27.05.2009 р., на який посилається позива ч. Розмір орендної плати пови нен визначатися також на під ставі умов договору від 11.12.2007р. Окрім того, відповідач зазна чає, що після укладення догов ору оренди від 27.05.2009р. зменшилас я вартість орендованого прим іщення, від якої розраховуєт ься орендна плата, однак пози вач не погодився внести змін и до договору щодо розміру ор ендної плати.

Розгляд справи відкладавс я з 26.11.2009р. на 16.12.2009р., з 16.12.2009р. на 18.01.2010р.

Згідно ухвали господарськ ого суду від 16.12.2009р. строк виріш ення спору за погодженням пр едставників сторін продовже но терміном на один місяць - до 27.01.2010р.

За погодженням представни ків сторін в судовому засіда нні 18.01.2010р. оголошено вступну т а резолютивну частини рішенн я.

Дослідивши матеріали спра ви, вислухавши доводи предст авників сторін, господарськи й суд, -

ВСТАНОВИВ:

11.12.2007р. Комунальне підприєм ство "Готельний комплекс "Зор я" (м. Дніпродзержинськ Дніпро петровської області), як орен додавець, та Підприємець-фіз ична особа ОСОБА_1 (м. Дніпр одзержинськ Дніпропетровсь кої області), як орендар, укла ли договір оренди нерухомого майна, що належить до комунал ьної власності міста, за умов ами якого орендодавець перед ає, а орендар приймає в тимчас ове володіння нежитлове прим іщення - вісім кімнат на вос ьмому поверсі в будівлі за ад ресою: м. Дніпродзержинськ, ву л. Бурхана, 13, загальною площею 178, 4 кв.м, з метою використання п ід офіс.

Термін дії зазначеного дог овору складає один рік з 11.12.2007р. до 11.12.2008р.

П. 4.1., п. 4.2. договору визначають розмір орендної плати, яка пі длягає сплаті відповідачем п озивачу. Відповідно до п.4.3. дог овору оренди орендна плата в ідповідачем перераховуєтьс я позивачу щомісяця до 12 числа місяця.

11.12.2008р. позивач та відповідач уклали додаткову угоду до до говору, якою дійшли згоди про продовження дії договору до укладення нового договору о ренди з переможцем конкурсу, але не більше, ніж на чотири м ісяці.

В подальшому, оскільки спли вли чотири місяці, передбаче ні додатковою угодою до дого вору, а новий договір оренди н е був укладений, 10.04.2009р. позивач та відповідач уклали догові р зберігання, за умовами яког о позивач зобов'язався збер ігати майно відповідача з 10.04.20 09р. по 30.04.2009р. Вартість послуг зі зберігання за весь період, об умовлений договором, станови ть 720, 00 грн.

01.05.2009р. позивач та відповідач також уклали договір зберіг ання майна відповідача на пе ріод з 01.05.2009р. по 20.05.2009р. Вартість п ослуг зі зберігання за весь п еріод, обумовлений договором , становить 720, 00 грн.

Обидва договори зберіганн я передбачають передачу майн а на зберігання за актом прий мання-передачі.

Акти приймання-передачі ма йна на зберігання не складал ися (протилежне сторонами не доведено). Між тим, матеріали справи не містять і акту пове рнення орендованого приміще ння з оренди після закінченн я терміну дії договору від 11.12.2 007р., відповідно, звільнення ор ендованого приміщення від ма йна відповідача, що підтверд жує надання позивачем відпов ідачу послуг зі зберігання м айна відповідача, яке знаход илося в орендованому приміще нні. Проти знаходження майна відповідача в орендованому приміщенні після закінчення терміну дії договору оренди від 11.12.2007р. відповідач не запер ечує.

27.04.2009р. позивач виставив відп овідачу рахунок-фактуру НО МЕР_2 на оплату послуг зі збе рігання майна на суму 720, 00 грн., я кий відповідач отримав 07.05.2009р.

26.05.2009р. позивач виставив відп овідачу рахунок-фактуру НО МЕР_3 на оплату послуг зі збе рігання майна на суму 720, 00 грн., я кий відповідач отримав 30.06.2009р.

27.05.2009р. позивач, як орендодаве ць, та відповідач, як орендар, уклали новий договір оренди нерухомого майна (далі - Дог овір оренди), відповідно до ум ов якого позивач передає, а ві дповідач приймає в тимчасов е володіння нежитлове приміщ ення - шість кімнат на восьм ому поверсі в будівлі за адре сою: м. Дніпродзержинськ, вул. Бурхана, 13, загальною площею 122, 0 кв.м (далі - майно, орендован е майно), з метою використання під склад та інше використан ня.

Договір укладено строком н а 2 роки 11 місяців, з 27.05.2009р. до 27.04.2012р . (п. 9.1. Договору оренди).

Орендар вступає у строков е платне користування майном у термін, вказаний у Договорі оренди, але не раніше дати під писання сторонами Договору о ренди та акта приймання-пере дачі майна (п. 3.1. Договору оренд и).

27.05.2009р. позивач та відповідач на підставі Договору оренди склали акт прийому-передачі майна в оренду від позивача д о відповідача.

Відповідно до п. 4.1. Договору оренди орендна плата визнача ється на підставі Методики р озрахунку орендної плати, за твердженої постановою Кабін ету Міністрів України від 27.12.20 06р. № 1846, і становить без ПДВ за п ерший місяць оренди 4 326, 74 грн. На рахування ПДВ на суму орендн ої плати здійснюється у поря дку, визначеному чинним зако нодавством. У разі, якщо немож ливо зробити розрахунок орен дної плати за перший місяць о ренди (при відсутності інфор мації про індекс інфляції), ор ендна плата визначається на підставі Методики розрахунк у орендної плати, затверджен ої постановою Кабінету Мініс трів України від 27.12.2006р. № 1846, і ста новить за базовий місяць м ісяць, сума без ПДВ з ураху ванням індексу інфляції за місяць, індекс. Запропоно вана орендна плата за базови й місяць розрахунку 03.2009р. - 4 330, 00 грн. без ПДВ. Орендна плата за перший місяць оренди 05.2009р. ста новить 4 408, 29 грн. без ПДВ з ураху ванням індексу інфляції за 04.2 009р. - 1,009. Нарахування ПДВ на сум у орендної плати здійснюєтьс я у порядку, визначеному чинн им законодавством. Орендна п лата за перший місяць оренди 05.2009р. визначається шляхом кор игування орендної плати за б азовий місяць на індекс інфл яції за 05.2009р.

Орендна плата за кожний нас тупний місяць визначається ш ляхом коригування орендної п лати за попередній місяць на індекс інфляції за наступни й місяць (п. 4.2. Договору оренди) .

Згідно п. 4.3. Договору оренди орендна плата перераховуєть ся балансоутримувачу в повно му обсязі щомісяця 12 числа міс яця, наступного за звітним.

Також, 27.05.2009р. позивач, як оренд одавець та балансоутримувач , та відповідач, як орендар, ук лали договір про відшкодуван ня витрат балансоутримувача на утримання орендованого н ерухомого майна та надання к омунальних послуг орендарю ( далі - Договір про відшкодув ання витрат), за умовами якого балансоутримувач забезпечу є обслуговування, експлуатац ію та ремонт будівлі, що знахо диться за адресою: м. Дніпродз ержинськ, вул. Бурхана, 13, загал ьною площею 4 217 кв.м, а також утр имання прибудинкової терито рії, а орендар бере участь у ви тратах балансоутримувача н а виконання вказаних робіт п ропорційно до зайнятої ним п лощі в цій будівлі, якщо інше н е випливає з характеру послу г, наданих балансоутримуваче м за цим договором.

Договір про відшкодування витрат укладено строком на 2 р оки 11 місяців, з 27.05.2009р. до 27.04.2012р. (п. 5 .1. Договору про відшкодування витрат).

Відповідно до п. 2.1.1. Договору про відшкодування витрат ро змір плати за обслуговування і ремонт будівлі, прибудинко вої території, утримання доп оміжних приміщень будівлі за лежить від складу робіт і пос луг, які надаються балансоут римувачу житлово-експлуатац ійними, ремонтно-будівельним и організаціями та іншими су б'єктами господарювання, і визначається розрахунком що місячних платежів (кошторисо м витрат) за обслуговування т а ремонт будівлі, комунальні та інші послуги балансоутри мувача.

Відповідач зобов'язався не пізніше 12 числа місяця, нас тупного за звітним, вносити п лату за розрахунком балансоу тримувача будівлі або органі зації, що обслуговує будівлю , за санітарне обслуговуванн я прибудинкової території та допоміжних приміщень будівл і, технічне обслуговування б удівлі відповідно до загальн ої площі орендованого приміщ ення, на ремонт відповідно до відновної вартості приміщен ня, а також за комунальні посл уги (п. 2.2.3. Договору про відшкод ування витрат).

Протягом дії Договору орен ди та Договору про відшкодув ання витрат позивачем були в иставлені відповідачу рахун ки-фактури (наявні в матеріал ах справи) на оплату комуналь них послуг, спожитої електро енергії, в яких зазначені сум и, що підлягають оплаті, та які відповідачем отримані.

Позивач посилається на нев иконання відповідачем зобов 'язань по оплаті орендної п лати за договорами оренди, оп латі комунальних та інших пл атежів, пов'язаних з утрима нням будівлі, в якій розташов ане орендоване майно, за пері од з березня 2009 року по грудень 2009 року включно, оплаті надани х послуг за договорами збері гання, наявність боргу відпо відача у загальній сумі 44 158, 29 гр н., що і є причиною спору.

Стаття 526 ЦК України встанов лює вимогу щодо виконання зо бов'язань належним чином ві дповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших ак тів цивільного законодавств а. Якщо у зобов'язанні встан овлений строк його виконання , то воно підлягає виконанню у цей строк (ч.1 ст. 530 ЦК України). В ідповідно до ч. 2 ст. 530 ЦК Україн и, якщо строк (термін) виконанн я боржником обов'язку не вста новлений або визначений моме нтом пред'явлення вимоги, кре дитор має право вимагати йог о виконання у будь-який час. Бо ржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного вик онання не випливає із догово ру або актів цивільного зако нодавства.

З огляду на умови договорі в оренди, Договору про відшко дування витрат щодо строку о плати орендної плати, комуна льних та інших платежів, вист авлені позивачем відповідач у рахунки на оплату послуг зі зберігання, строк оплати осн овного боргу за спірний пері од та у спірній сумі є таким, щ о настав.

Доказів оплати спірної сум и основного боргу відповідач не надав, доводи позивача щод о наявності боргу та його роз міру не спростував.

За станом на 01.01.2010р. позивач та відповідач склали акт звірк и взаєморозрахунків, яким пі дтвердили борг відповідача п еред позивачем у спірній сум і - 44 158, 29 грн.

За наведених встановлених обставин справи, наведених п оложень законодавства є прав омірними та підлягають задов оленню вимоги позивача про с тягнення з відповідача на ко ристь позивача основного бор гу у сумі 44 158, 29 грн.

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК Укра їни розірвання договору допу скається лише за згодою стор ін, якщо інше не встановлено д оговором або законом.

Договір може бути розірва но за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істо тного порушення договору дру гою стороною та в інших випад ках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України ).

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державно го та комунального майна" дог овір оренди може бути достро ково розірвано на вимогу одн ієї із сторін за рішенням суд у у разі невиконання сторона ми своїх зобов'язань та з інши х підстав, передбачених зако нодавчими актами.

Пункт 9.5. Договору оренди вст ановлює можливість за ініціа тивою однієї із сторін достр оково розірвати Договір орен ди за рішенням господарськог о суду у випадках, передбачен их чинним законодавством. Та кож, відповідно до п. 9.8. Договор у оренди Договір може бути ро зірвано в односторонньому по рядку у випадку несплати оре ндарем орендної плати понад 3 місяці.

Враховуючи наведені полож ення законодавства, Договору оренди, обставини невиконан ня відповідачем зобов'язан ь за Договором щодо оплати ор ендної плати у встановлений Договором оренди строк та по над три місяці, є правомірним и та підлягають задоволенню позовні вимоги про розірванн я Договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК Укра їни, у разі припинення догов ору найму наймач зобов'язан ий негайно повернути наймод авцеві річ у стані, в якому в она була одержана, з урахува нням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві о б'єкт оренди на умовах, зазнач ених у договорі оренди (ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду де ржавного та комунального май на").

Відповідно до абз. 12 п. 6.1 Догов ору оренди у разі припинення або розірвання Договору оре нди орендар зобов'язаний по вернути орендодавцю або підп риємству, вказаному орендода вцем, орендоване майно у нале жному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренд у, з урахуванням нормального фізичного зносу.

Враховуючи, що суд дійшов ви сновку про наявність підстав для розірвання Договору оре нди та задоволення позовних вимог в цій частині, орендова не майно у разі розірвання до говору оренди підлягає повер ненню відповідачем, є правом ірними та підлягають задовол енню позовні вимоги про висе лення відповідача з орендова ного приміщення.

Отже, позовні вимоги підляг ають задоволенню в повному о бсязі.

Суд відхиляє доводи відпов ідача з приводу того, що має мі сце продовження дії договору оренди від 11.12.2007р., а орендна пла та повинна нараховуватися ві дповідно до її розміру, визна ченого цим договором. Наведе ні доводи не відповідають вс тановленим обставинам справ и, а саме обставинам укладенн я між позивачем і відповідач ем 27.05.2009р. нового договору оренд и, з часу укладення якого орен дні правовідносини між сторо нами, в тому числі щодо розмір у орендної плати, регулюютьс я цим договором. Новий догові р оренди укладений після зак інчення дії договору оренди від 11.12.2007р. З закінченням дії до говору від 11.12.2007р. відповідач по годився, що підтверджується укладеними між позивачем і в ідповідачем договорами збер ігання. Окрім того, матеріали справи містять пропозицію в ідповідача про поновлення до говірних відносин, яка мотив ована обставинами закінченн я терміну дії договору оренд и від 11.12.2007р. Договір оренди від 27.05.2009р. набув чинності відповід но до його умов, не є нікчемним та не визнаний недійсним у вс тановленому порядку. Проведе ння відповідачем ремонту в о рендованих приміщеннях відп овідає обов'язкам відповід ача, передбаченим п.6.1. договор у оренди від 11.12.2007р., та не звільн яє відповідача від обов'язк у оплачувати орендну оплату за час користування орендова ним майном на умовах відпові дного договору. Зменшення ва ртості орендованого приміще ння після укладення Договору оренди від 27.05.2009р., від якої розр аховується орендна плата, не впливає на вирішення даного спору, оскільки відповідно д о вимог законодавства зміни в Договір оренди не вносилис я.

Відповідно до ст. 49 ГПК Украї ни судові витрати підлягають стягненню з відповідача на к ористь позивача.

На підставі п.1 ч.1 ст. 8 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито" та ст. 47 ГПК України зайво сплачене позив ачем державне мито у сумі 0, 42 гр н. підлягає поверненню позив ачу.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Гос подарського процесуального кодексу України, господарсь кий суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з Підприємця-фізи чної особи ОСОБА_1 (51900, АД РЕСА_1, ідентифікаційний но мер НОМЕР_1) на користь Ком унального підприємства "Готе льний комплекс "Зоря" (51900, Дніпр опетровська область, м. Дніпр одзержинськ, вул. Бурхана, 13, ід ентифікаційний код 30708530) основ ний борг у сумі 44 158 (сорок чотир и тисячі сто п'ятдесят вісі м) грн. 29 коп., витрати на оплату державного мита у сумі 526 (п'я тсот двадцять шість) грн. 58 коп ., витрати на оплату інформаці йно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 236 (дві сті тридцять шість) грн. 00 коп.,

про що видати наказ після на брання рішенням законної сил и.

Розірвати договір оренди н ерухомого майна, що належить до комунальної власності мі ста, від 27.05.2009р., укладений між Ко мунальним підприємством "Го тельний комплекс "Зоря" та Під приємцем-фізичною особою ОСОБА_1.

Виселити Підприємця-фізич ну особу ОСОБА_1 (51900, АДРЕС А_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) із нежитлового пр иміщення загальною площею 1 22, 0 кв. м, розташованого за адре сою: Дніпропетровська област ь, м. Дніпродзержинськ, вул. Бу рхана,13 (стягувач - Комунальне підприємство "Готельний ком плекс "Зоря" (51900, Дніпропетровс ька область, м. Дніпродзержин ськ, вул. Бурхана, 13, ідентифіка ційний код 30708530)),

про що видати наказ після на брання рішенням законної сил и.

Повернути Комунальному пі дприємству "Готельний компле кс "Зоря" (51900, Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ , вул. Бурхана, 13, ідентифікацій ний код 30708530) зайво сплачене згі дно платіжного доручення № 1185 від 06.01.2010р., яке міститься в мат еріалах справи, державне мит о у сумі 0, 42 грн., про що видати до відку.

Суддя Л.А.Коваль

Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України, - 25.01.2010р.