Рішення

від 17.10.2018 по справі 826/8713/18

ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД міста КИЄВА 01051, м. Київ, вул. Болбочана Петра 8, корпус 1 Вн. №27/311

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ

14:49

17 жовтня 2018 року № 826/8713/18

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний центр "ЕНДОПОЛІМЕД"

до Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) в особі Департамента комунальної власності

про визнання протиправними дій, зобов'язати вчинити дії

Суддя О.В.Головань

Секретар І.В.Галаган

Представники:

Від позивача: Гаркавенко С.В. - адв. (ордер КС №260224)

Від відповідача: Трохимчук В.С. - п/к (дов. від 23.07.18 р. №062/01/10-6674)

Обставини справи:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний центр "ЕНДОПОЛІМЕД" звернулося до Окружного адміністративного суду м. Києва з позовом до Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) в особі Департаменту комунальної власності м. Києва про визнання протиправною відмову відповідача, що була надана листами № 062/11/15-1900 від 27.02.2018 року та № 062/11/13-2840 від 26.03.2018 року щодо невключення нежитлового приміщення площею 31,7 кв.м на вул. Пушкінська, 38 літ.А, м. Київ до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем-позивачем та зобов'язання включити нежитлове приміщення площею 31,7 кв.м на вул. Пушкінська, 38 літ.А, м. Київ до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

В судовому засіданні 17.10.2018 р. оголошено резолютивну частину рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Ознайомившись з матеріалами справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний центр "ЕНДОПОЛІМЕД" (код 14281735, місцезнаходження 01004, м.Київ, ВУЛИЦЯ ПУШКІНСЬКА, будинок 38), зареєстроване в якості юридичної особи 24.11.1994 р., код КВЕД 46.46 Оптова торгівля фармацевтичними товарами; код КВЕД 86.21 Загальна медична практика (основний); код КВЕД 46.90 Неспеціалізована оптова торгівля; код КВЕД 47.73 Роздрібна торгівля фармацевтичними товарами в спеціалізованих магазинах; код КВЕД 47.74 Роздрібна торгівля медичними й ортопедичними товарами в спеціалізованих магазинах; код КВЕД 68.10 Купівля та продаж власного нерухомого майна.

11.03.2010 р. між Київським міським центром радіаційного захисту населення як орендодавцем та товариством як орендарем укладено договір №313 про передачу в оренду нерухомого майна лікувально-профілактичних закладів комунальної власності м. Києва, згідно якого отримано в орендне користування нерухоме майно площею 106, 65 кв.м. по вул. Пушкінській, 38 строком до 10.03.2012 р.

Станом на 2017 р. строк дії договору продовжено.

Бажаючи скористатися правом приватизації орендованого нерухомого майна згідно ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", товариство у березні 2017 р. звернулося до Департаменту комунальної власності м. Києва Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) з відповідною заявою про включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем нежитлових приміщень площею 31, 7 кв.м. на вул. Пушкінській, 38, літ. "А".

Листом від 28.03.2017 р. за №062/11/15-3031 Департамент повідомив товариство про надіслання запиту до орендодавця та балансоутримувача про надання необхідної інформації стосовно вказаного об'єкту.

Листом від 04.05.2017 р. за №062/11/15-4523 Департамент повідомив товариство про повернення до розгляду питання після отримання підтвердних документів щодо здійснення за згодою орендодавця невід'ємних поліпшень об'єктів оренди.

В подальшому листом від 24.05.2017 р. за №3/31 товариство надало додатково згідно переліку документи щодо здійснення за згодою орендодавця невід'ємних поліпшень об'єкту оренди.

Листом від 08.06.2017 р. за №062/11/15-5802 Департамент повідомив товариство про те, що у наданому пакеті документів відсутні: звернення орендаря про надання дозволу на проведення невід'ємних поліпшень та згода орендодавця, кошторисна документація, погоджена орендодавцем, діючий договір оренди, аудиторський висновок про джерела фінансування виконаних робіт та придбання матеріалів, конструкцій тощо та довідка про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку з здійсненням поліпшень, технічний паспорт на нежитлові приміщення, завірені належним чином копії установчих документів.

Пізніше листами від 22.06.2017 р. за №3/34, від 29.06.2017 р., 21.09.2017 р. №4/14, 24.11.2017 р. №21/1/41, 27.12.2017 р. №16, 25.01.2018 р. №18, товариство надало необхідні документи згідно переліку.

Листом від 27.02.2018 р. за №062/11/15-1900 Департамент повідомив товариство про те, що матеріали щодо невід'ємних поліпшень не відповідають вимогам Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 р. №377.

Також продовження договору оренди потребує погодження постійної комісії Київської міської ради з питань власності у відповідності до Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 р. №415/1280.

Листом від 27.02.2018 р. за №062/11/15-1900 на адвокатський запит від 14.03.2018р. Департамент повідомив представника товариства про те, що надані товариством матеріали не відповідають вимогам п. 2.2 Порядку від 27.02.2004 р. №377, а саме - відсутні договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства та погодження з орендодавцем проектно-кошторисної документації на проведення поліпшень.

Щодо орендних відносин товариство проінформовано, що відповідно до п. 12.4 Положення від 21.04.2015 р. №415/1280 орендар для розгляду питання зміни істотних умов договору оренди подає до Департаменту заяву, виписку з Єдиного державного реєстру, звіт про оцінку об'єкта оренди за три місяці до закінчення строку дії договору, проте, вказані документи до Департаменту не надходили.

Також товариство повідомлено про те, що 07.03.2018 р. набрав чинності Закон України від 18.01.2018 р. №2269-VIII "Про приватизацію державного і комунального майна", згідно з яким право на викуп орендованого майна орендар може одержати, якщо виконується кожна з умов, передбачених ч. 2 ст. 18 вказаного Закону, а згідно ч. 1 ст. 15 Закону об'єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах.

Позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний центр "ЕНДОПОЛІМЕД" - вважає вказану відмову протиправною з таких підстав.

Позивач зазначає, що він відповідає вимогам ч. 2 ст. 18 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" щодо права приватизації орендованого нерухомого майна.

Зокрема, позивачем здійснено поліпшення орендованого майна з дотриманням вимог законодавства, про що надано всі необхідні документи згідно попереднього листування сторін.

Відповідач - Виконавчий орган Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) в особі Департаменту комунальної власності м. Києва - проти задоволення позовних вимог заперечив з таких підстав.

Відповідач зазначає, що у зв'язку з набранням чинності 07.03.2018 р. Законом України від 18.01.2018 р. №2269-VIII "Про приватизацію державного і комунального майна" нерухоме майно, орендоване позивачем, як об'єкт малої приватизації може бути проданий виключно на електронних аукціонах.

Щодо підстав відмови у включенні об'єкта до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, відповідач зазначає наступне.

Позивачем не надано документів про надання згоди орендодавця на проведені невід'ємні поліпшення на порушення вимог ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Також позивачем не надано проектно-кошторисної документації, яка відповідала б п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 р. №377, та інструктивному листу Фонду державного майна України від 07.06.2004 р. №10-36-7683, а саме: проектно-кошторисна документація вважається погодженою орендодавцем у разі наявності у пакеті документів, що подаються орендарем до відповідного органу приватизації, одного з таких документів: проектно-кошторисної документації, яка містить гриф погодження, що включає слово "Погоджую" із вказівкою посади, ініціалів та прізвища особи, якою погоджується проектно-кошторисна документація, її особистий підпис та дату погодження; листа орендодавця про надання згоди на здійснення поліпшень, в якому міститься посилання на відповідну проектно-кошторисну документацію; листа орендодавця, в якому міститься погодження граничної суми витрат на поліпшення відповідно до кошторисної документації.

До Департаменту надано локальний кошторис на будівельні роботи, який погоджений не був.

Позивачем надано договір оренди та додаткові угоди до нього, якими було продовжено термін дії першого, без погодження постійної комісії Київської міської ради з питань власності відповідно до п. 12 Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 р. №415/1280.

Проаналізувавши матеріали справи та пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають до часткового задоволення з таких підстав.

Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.1992 р. № 2171-XII (втратив чинність на підставі Закону № 2269-VIII від 18.01.2018 р.) об'єктами малої приватизації є: окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Згідно ч. 1 ст. 18-2 Закону № 2171-XII приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: 1) у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Згідно ст. 4 Закону № 2171-XII продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.

У м. Києві таким органом приватизації є Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) в особі Департаменту комунальної власності м. Києва.

Згідно змісту ч. 1 ст. 18-2 Закону № 2171-XII необхідними умовами для приватизації майна шляхом викупу орендарем є здійснення за рахунок власних коштів поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна, здійснення такого поліпшення якщо за згодою орендодавця.

Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджено наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 р. №377.

Згідно п. 1.1 Порядку він установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід'ємні поліпшення, під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.

Згідно п. 2.1 Порядку ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця.

Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Згідно п. 2.2 Порядку підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;

письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

В даному випадку матеріали справи свідчать про те, що позивачем під час листування з Департаментом комунальної власності м. Києва надано пакет документів на дотримання вимог п. 2.2 Порядку, а саме.

Щодо надання згоди орендодавця на проведені невід'ємні поліпшення орендованого майна, то згідно листа Департаменту від 28.03.2017 р. за №062/11/15-3031 Департамент повідомив товариство про надіслання запиту до орендодавця та балансоутримувача про надання необхідної інформації стосовно вказаного об'єкту.

Оскільки в наступних відповідях позивачу про відсутність згоди орендодавця на проведення поліпшень не повідомлялося, то Департамент отримав відповідну інформацію про наявність погодження.

Крім того, у листі позивача від 24.05.2017 р. №3/31 в переліку доданих документів міститься документ під назвою "Погодження на виконання робіт з ремонту будинку №38 на вул. Пушкінській, 38 від Київського міського центру радіаційного захисту населення м. Києва від наслідків Чорнобильської катастрофи №191/1 від 24.10.2011 р."

Відповідачем на надано пояснень, чому вказане погодження не може вважатися належним доказом дотримання вимог п. 2.2 Порядку.

За таких обставин посилання відповідача на недотримання п. 2.2 Порядку у вказаній частині не може вважатися обґрунтованим.

Щодо ненадання проектно-кошторисної документації та локального кошторису суд зазначає наступне.

Згідно копії звіту незалежного аудитора про фактичні результати перевірки проведення та фінансування будівельних робіт з ремонту орендованого нежитлового приміщення від 22.12.2017 р. №19-17/ф, копія якого долучена до матеріалів справи, який надано відповідачу згідно листа від 27.12.2017 р. №16 (на 87 арк.), до нього додано, в тому числі, локальний кошторис №2-1-1 від 05.12.2011 р. на ремонт нежитлових приміщень загальною площею 31, 7 кв.м. за адресою в м. Києві, вул. Пушкінська, 38 (п. 9), локальний кошторис №2-1-1 від 15.10.2017 р. на ремонт нежитлового приміщення загальною площею 31, 7 кв.м. за адресою в м. Києві, вул. Пушкінська, 38 (п. 19) форми 5-а, КБ-2, КБ-3 (п. 10-14, 20, 21).

Згідно п. 2.2 Порядку будь-якої особливої форми погодження орендодавцем проектно-кошторисної документації на проведення поліпшень не передбачено, тому наданого листа Київського міського центру радіаційного захисту населення м. Києва від наслідків Чорнобильської катастрофи №191/1 від 24.10.2011 р. цілком достатньо для підтвердження такого погодження.

Будь-яких відомостей від орендодавця щодо незгоди з проведеними поліпшеннями відповідачем не надано.

Щодо посилання відповідача на інструктивний лист Фонду державного майна України від 07.06.2004 р. №10-36-7683, то його зміст не може містити обов'язкові до виконання положення, що не передбачені Законом або Порядком.

За таких обставин суд не може визнати обґрунтованими відповідні посилання відповідача за недотримання вимог п. 2.2 Порядку в цій частині.

Щодо дії договору оренди суд зазначає наступне.

Згідно копії звіту незалежного аудитора про фактичні результати перевірки проведення та фінансування будівельних робіт з ремонту орендованого нежитлового приміщення від 22.12.2017 р. №19-17/ф, до нього додано також всі документи щодо дії укладеного договору оренди від 11.03.2010 р. №313, зокрема, листи орендодавця від 03.03.2011 р. №20/п, від 04.04.2012 р. №149/07 про згоду на продовження оренди приміщення площею 31, 7 кв.м., додаткові угоди від 01.01.2016 р. №3 та від 01.01.2016 р. №4 про продовження дії договору оренди.

Згідно п. 12 Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 р. №415/1280, договір оренди та додаткові угоди до нього, якими було продовжено термін дії першого, мають бути погоджені постійною комісією Київської міської ради з питань власності.

Згідно пояснень позивача орендодавець звернувся до постійної комісії за наданням відповідного погодження, проте, вказане питання не розглянуте за відсутності вини як позивача, так і орендодавця.

Суд зазначає, що чинне законодавство не пов'язує дійсність або чинність договору оренди нерухомого майна з отриманням відповідного погодження.

Станом на час листування між сторонами, а також станом на час розгляду справи позивач користується орендованим приміщенням згідно умов договору; будь-яких доказів припинення дії договору оренди, звернення з цього приводу до позивача або до суду або рішення про відмову у погодженні постійної комісії немає.

За таких обставин посилання відповідача на відсутність погодження постійної комісії Київської міської ради з питань власності як на підставу невключення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем нежитлових приміщень площею 31, 7 кв.м. на вул. Пушкінській, 38, літ. "А", не може бути визнане обґрунтованим.

З врахуванням викладеного позовні вимоги в частині визнання протиправною відмову відповідача, що була надана листами № 062/11/15-1900 від 27.02.2018 року та № 062/11/13-2840 від 26.03.2018 року щодо невключення нежитлового приміщення площею 31,7 кв.м на вул. Пушкінська, 38 літ.А, м. Київ до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем-позивачем є обґрунтованими та підлягають до задоволення.

Щодо позовних вимог про зобов'язання включити нежитлове приміщення площею 31,7 кв.м на вул. Пушкінська, 38 літ.А, м. Київ до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу суд зазначає наступне.

07.03.2018 р. набув чинності Закон України від 18.01.2018 р. №2269-VIII "Про приватизацію державного і комунального майна", згідно п. 8 р. V Прикінцеві та перехідні положення якого визнано такими, що втратили чинність, Закон України "Про приватизацію державного майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 24, ст. 348 із наступними змінами); Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 24, ст. 350 із наступними змінами).

Згідно п. 2 р. V Прикінцеві та перехідні положення установлено, що приватизація (продаж) об'єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом , здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об'єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу.

Відповідно, приватизація (продаж) об'єктів, щодо яких рішення про приватизацію не було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється згідно його положень, а згідно ч. 1 ст. 15 Закону об'єкти малої приватизації продаються виключно на електронних аукціонах.

З врахуванням викладеного порушені права позивача не можуть бути захищені шляхом зобов'язання включити нежитлове приміщення площею 31,7 кв.м на вул. Пушкінська, 38 літ.А, м. Київ до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, шляхом викупу орендарем, оскільки це суперечить чинному на час прийняття рішення законодавству.

На підставі вищевикладеного, ст. 241-246, 255, 257-262, 293, 295 КАС України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати протиправними рішення про відмову у включенні нежитлового приміщення площею 31,7 кв.м. на вул. Пушкінська, 38 літ.А, м. Київ до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний центр "ЕНДОПОЛІМЕД" як орендарем, викладені у листах Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) № 062/11/15-1900 від 27.02.2018 року та № 062/11/13-2840 від 26.03.2018 року.

3. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4. Присудити до стягнення за рахунок бюджетних асигнувань Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний центр "ЕНДОПОЛІМЕД" сплачений судовий збір в розмірі 881 грн.

5. Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Суддя О.В. Головань

Повний текст рішення

виготовлено і підписано 12.11.18 р.