Постанова

від 22.11.2018 по справі 923/132/18

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 листопада 2018 року м. ОдесаСправа № 923/132/18 Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді: Колоколова С.І.

суддів: Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф.

секретар судового засідання - Полінецька В.С.

за участю представників учасників справи:

від ПАТ"Херсонський хлібокомбінат" - не з'явився

від ОСОБА_1 міської ради - не з'явився

від ОСОБА_1 об'єднаної державної податкової інспекції Головного управляння Державної фіскальної служби у Херсонській області - не з'явився

від Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат"

на рішення Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року, повний текст складено 07.08.2018 року

у справі № 923/132/18

за позовом Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат"

до відповідача ОСОБА_1 міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_1 об'єднаної державної податкової інспекції Головного управління Державної фіскальної служби у Херсонській області, Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

головуючий суддя - Немченко Л.М.

місце прийняття рішення: Господарський суд Херсонської області

В судовому засіданні 22.11.2018 року оголошено вступну та резолютивну частину постанови. Учасники судового процесу в судове засідання 22.11.2018 року не з'явились, про час, дату та місце розгляду апеляційної скарги були належним чином повідомлені.

встановив

22.02.2018 року Приватне акціонерне товариство "ОСОБА_1 хлібокомбінат" звернулось до Господарського суду Херсонської області з позовною заявою до ОСОБА_1 міської ради, в якій просило суд внести зміни в редакції прохальної частини позовної заяви до договору оренди земельної ділянки від 18.07.2006 року, зареєстрованого у ОСОБА_1 міській філії Державного підприємства "ОСОБА_1 регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 22.11.2006 року № 040671300251 та викладеного в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року, між Приватним акціонерним товариством "ОСОБА_1 хлібокомбінат" та ОСОБА_1 міської радою щодо земельної ділянки площею 1,3895 га, під виробничими будівлями та спорудами, яка знаходиться у м. Херсоні по вул. Гімназічній (Червоностудентській), 30; встановити, що вказані вище зміни до договору земельної ділянки від 18.07.2006 року, є чинними та застосовуються до сторін з 01.01.2018 року; а також відшкодувати позивачу за рахунок відповідача судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв'язку із скасуванням у судовому порядку рішення ОСОБА_1 міської ради "Про затверджені технічної документації з нормативної грошової оцінки землі міста Херсона" від 22 листопада 2013 року № 1238 та від 31 березня 2011 року № 178, на підставі яких була розрахована орендна плата за укладеним між сторонами договором оренди землі, діє лише рішення ОСОБА_1 міської ради, яким затверджено дані технічної документації про нормативну грошову оцінку землі міста Херсона, є рішення ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2000 року № 186 "Про затвердження технічної документації з грошової оцінки землі міста Херсона", яким встановлена інша нормативно-грошова оцінка земель міста Херсон, що є підставою для перегляду розміру орендної плати, зокрема визначення розміру орендного платежу, на підставі даних технічної документації про грошову оцінку землі міста Херсона, відповідно до витягу із документації про грошову оцінку земельної ділянки, затверджено рішенням ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2000 року № 186, від 01.12.2017 року № 0-21-0.172-1066/178-17 для внесення відповідних змін до договору земельної ділянки від 18.07.2006 року, зареєстрованого у ОСОБА_1 міській філії Державного підприємства "ОСОБА_1 регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 22.11.2006 року №040671300251.

Ухвалою Господарського суду Херсонської області від 10.04.2018 року у справі №923/132/18 залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_1 об'єднану державну податкову інспекцію Головного управляння Державної фіскальної служби у Херсонській області та Головне управління Держгеокадастру в Херсонській області.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року у справі №923/132/18 (суддя Немченко Л.М.) у задоволенні позову Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат" відмовлено повністю.

Такий висновок суду ґрунтується на тому, що позивачем, в супереч вимог ст. 651 Цивільного кодексу України, не доведено підстави, передбачені чинним законодавством за яких можливо внести зміни у діючий договір оренди земельної ділянки, оскільки в ході розгляду справи, позивач не надав будь-яких доказів, що з боку другої сторони договору -ОСОБА_1 міської ради вчинялись дії, які можливо розцінювати як істотне порушення умов договору. Також, суд першої інстанції зазначив, що розмір плати за землю не є сталою сумою, а кожного року змінюється за рахунок зміни індексації, тому сторони у договорі оренди земельної ділянки розмір орендної плати не можуть погоджувати у визначеній незмінній сумі на час дії договору.

Не погоджуючи з зазначеним рішенням місцевого господарського суду, Приватне акціонерне товариство "ОСОБА_1 хлібокомбінат" звернулось до Одеського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року у справі № 923/132/18 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат" задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з'ясуванням всіх обставин справи.

Крім того скаржник зазначає, що застосувавши ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, місцевий господарський суд виходив лише з того, що зміна умов можлива при істотному порушенні умов договору. При цьому, гіпотеза цієї статті передбачає, що внесення в договір змін можливе і у інших випадках передбачених договором або законом.

Так, зокрема, ст. 2 Закону України «Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Пунктом 13 договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року № 040671300251 в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; в інших випадках, передбачених законом.

Також апелянт посилається на те, що договором визначено зміну розміру земельного податку, а не ставки податку, тобто у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку.

Крім цього, позиція Верховного Суду України про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати висловлювалась у постановах Верховного Суду України від 03.12.2013 року № 3-34гс13 (5009/3430/12), від 07.10.2015 року № 3-481гс15 (922/3871/14), від 02.03.2016 року № 3-476гс15 (922/583/14), від 18.05.2016 року № 6-325-цс16, про що позивачем неодноразово наголошувалося у позовній заяві та усних поясненнях.

Таким чином, на думку скаржника, місцевий господарський суд, в супереч положень ч. 4 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України, вказаних вище висновків Верховного Суду України не взяв до уваги та, не обґрунтовуючи, відхилив вказані вище доводи позивача.

Крім цього, скаржник зазначає, що думка місцевого господарського суду про те, що сторони не можуть погоджувати у запропонованій позивачем фіксованій сумі розмір орендного платежу на час дії договору, є помилковою, оскільки відповідно до п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати відповідно до п. 288.4 тієї самої статті встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Податковий кодекс України у п. 288.5 ст. 288 визначає тільки обмеження щодо максимального та мінімального розміру орендної плати за землю. За цим виключенням, питання щодо розміру орендної плати регулюються виключно договором оренди.

Окрім того, ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Тобто, законодавством України чітко визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, Податковий кодекс України регулює лише строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, податковий період, порядок обчислення орендної плати та порядок її зарахування до бюджетів відповідно.

Крім цього, скаржник зазначає, що договір не містить положення, які б надавали можливість в односторонньому порядку сторонам змінювати ціну договору. Навпаки, договір та ст. 21 Закону України «Про оренду землі» визначає, що таке можливе лише за згодою сторін, а у разі недосягнення згоди, - у судовому порядку.

Ухвалами Одеського апеляційного господарського суду від 04.09.2018 року та від 19.09.2018 року у справі № 923/132/18 було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат" на рішення Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року, справу призначено до судового розгляду.

17.09.2018 року від Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області надійшли пояснення у справі, в яких просив суд залишити апеляційну скаргу без задоволення рішення Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року у справі № 923/132/18 без змін. Пояснення долучено до матеріалів справи.

У зв'язку з ліквідацією Одеського апеляційного господарського суду матеріали справи № 923/132/18 було передано до Південно-західного апеляційного господарського суду за Актом від 03.10.2018 року.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.10.2018 року колегією суддів у складі головуючого судді Колоколова С.І., суддів Принцевської Н.М., Савицького Я.Ф. справу № 923/132/18 прийнято до свого провадження та призначено до розгляду.

Учасники судового процесу в судове засідання 22.11.2018 року не з'явились, про час, дату та місце розгляду апеляційної скарги були належним чином повідомлені, що підтверджується поштовими повідомленнями, у зв'язку з чим колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за їх відсутністю.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши та перевіривши матеріали справи, апеляційну скаргу, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла до наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 18.07.2016 року між ОСОБА_1 міською радою та Приватним акціонерним товариством "ОСОБА_1 хлібокомбінат" був укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у ОСОБА_1 міській філії Державного підприємства "ОСОБА_1 регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 22.11.2006 року № 040671300251, відповідно до п. 1 якого відповідач на підставі рішення міської ради від 24.03.2006 року № 1131 передав, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку під виробничими будівлями та спорудами, яка знаходиться у місті Херсоні по вул. Червоностудентській, 30.

Відповідно до абз. 1 п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка несільськогосподарського призначення, площею 1,3895 га, із земель постійного користування виробничого - торгівельного підприємства "Херсонхліб".

Згідно з п. 3 Договір укладено строком на 5 років, до 24.11.2011 року із правом пролонгації.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, у розмірі 1,2 % від грошової оцінки земельної ділянки, згідно з рішенням міської ради від 21.05.2005 року № 722 та від 15.02.2005 року № 760, що складає 26294,32 грн./рік.

Згодом, між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду від 10.01.2013 року до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року № 040671300251 про викладення договору оренди в новій редакції.

Згідно з договором оренди земельної ділянки в новій редакції орендодавець на підставі рішень міської ради від 29.04.2011 року № 200 та від 06.06.2012 року № 689 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,3895 га, під виробничими будівлями та спорудами, яка знаходиться у м. Херсоні по вул. Червоностудентській, 30 (кадастровий номер земельної ділянки: 6510136900:25:001:0008) із земель раніше наданих в оренду.

Відповідно до п. 2 договору оренди земельної ділянки в новій редакції в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 1,3895 га, у тому числі: ділянка площею 0,2638 га - під капітальною забудовою ділянка площею 0,1994 га - під капітальною забудовою трьох і більше поверхів; ділянки площею 0,0466 га - під тимчасовою забудовою, площею 0,8797 - під проїздами, проходами та площадками.

Договір укладено на 5 років. Термін дії договору з 29.04.2011 року (момент закінчення строку дії попереднього договору оренди) до 29.04.2016 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк (пункт 8 Договору оренди земельної ділянки в новій редакції).

Пунктом 9 договору оренди земельної ділянки в новій редакції сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно з рішенням міської ради від 26.08.2011 року №333). Орендна плата справляється також у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору. В разі визнання договору недійсним, одержана Орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди земельної ділянки не повертається.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 10 договору оренди земельної ділянки в новій редакції).

Відповідно до п. 13 договору оренди земельної ділянки в новій редакції розмір орендної плати переглядається у разі: змін умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У цьому разі Орендар повинен протягом 30 днів з моменту внесення відповідних змін звернутися з цього питання до Орендодавця з метою їх виконання.

Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку доданого до Договору оренди земельної ділянки в новій редакції, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2013 рік становить 7261110,15 (сім мільйонів двісті шістдесят одна тисяча сто десять грн. 15 коп.).

Позивач 18.01.2016 року звернувся до відповідача із завою про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

За результатами розгляду зави позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідачем було прийняте рішення від 27.03.2017 року № 606 та від 18.10.2017 року № 420 "Про поновлення договорів оренди та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок".

19.05.2017 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року № 040671300251 про поновлення договору оренди земельної ділянки до 29.04.2021 року та внесення до нього змін в частині назви орендаря, у зв'язку із зміною типу акціонерного товариства, та доповнення пункту 31 наступним: "У разі затвердження нової нормативної кошової оцінки землі, протягом двох місяців з початку їх застосування: - замовити витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки в центрі надання адміністративних послуг в. Херсоні (м. Херсон, просп. Ушакова, 37); - надати витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки до відповідного контролюючого органу за місцем знаходження земельної ділянки (ОСОБА_1 об'єднана державна податкова інспекція Головного управління ДФС у Херсонській області, м. Херсон, вул.. І. Куліка, 143-а) та Орендодавцю (м. Херсон, пр. Ушакова, 37, каб. 215)".

Додаткова угода від 19.05.2017 року про поновлення договору оренди земельної ділянки та внесення до нього змін зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права та вчинено запис про реєстрацію речового права за № 2329183.

У зв'язку із вказаними змінами позивач звернувся, через Центр надання адміністративних послуг в м. Херсоні, до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області із заявою про надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області за результатами розгляду заяви відмовило у наданні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у зв'язку з тим, що постановами Одеського апеляційного адміністративного суду від 10.08.2016 року у справі № 821/1299/16 та від 02.03.2017 року у справі № 821/2243/15-а визнано протиправним та скасовано рішення ОСОБА_1 міської ради від 22.11.2013 року № 1238 Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки землі міста Херсона у зв'язку з чим, надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок є неможливим.

Приватне акціонерне товариство "ОСОБА_1 хлібокомбінат" оскаржило відмову Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області у наданні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у судовому порядку.

Постановою ОСОБА_1 окружного адміністративного суду від 27.06.2017 року у справі № 821/888/17 зобов'язано Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області надати позивачу витяг з технічної документацію про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На виконання вказаного вище рішення, Головне управління Держгеокадастру Херсонській області надало витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.12.2017 року № 0-21-0 . 172-1066/178-17.

Позивач вказує, що єдине діюче рішення відповідача, яким затверджено дані технічної документації про нормативну грошову оцінку землі міста Херсона, є рішення ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2000 року № 186 Про затвердження технічної документації з грошової оцінки землі міста Херсона , витяг з якої було надано позивачу.

Вважаючи, що зазначенні обставини є підставою для перегляду розміру орендної плати, зокрема, визначення розміру орендного платежу, на підставі даних технічної документації про грошову оцінку землі міста Херсона, відповідно до витягу із документації про грошову оцінку земельної ділянки, затверджено рішенням ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2000 року № 186, від 01.12.2017 року № 0-21-0.172-1066/178-17, Приватне акціонерне товариство "ОСОБА_1 хлібокомбінат" звернулось до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 18.07.2006 року, зареєстрованого у ОСОБА_1 міській філії Державного підприємства "ОСОБА_1 регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 22.11.2006 року № 040671300251 та викладеного в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року між Приватним акціонерним товариством "ОСОБА_1 хлібокомбінат" та ОСОБА_1 міською радою щодо земельної ділянки площею 1,3895, під виробничими будівлями та спорудами, яка знаходиться у м. Херсоні по вул. Гімназичній (Червоностудентській), 30, а саме:

п. 5 Договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу № 0-21-0.172- 1066/178-17 від 01.02.2017 року із документації про грошову оцінку земельної ділянки, затвердженої рішенням ОСОБА_1 міської ради № 186 від 27.04.2000 року, складає 5 210 969 (п'ять мільйонів двісті десять тисяч дев'ятсот шістдесят дев'ять) грн. 87 коп.

п. 9 Договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції:

Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної у п. 5 цього Договору, що складає 156 329 (сто п'ятдесят шість тисяч триста двадцять дев'ять) грн. 10 коп. за рік.

п.10 Договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції:

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Опублікування центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин коефіцієнту індексації є підставою для перегляду розміру орендної плати. Не пізніше 20 лютого кожного наступного року сторони переглядають розмір орендної плати та визначають його станом на 1 січня поточного року, що вираховується за формулою: Кі = [І - 10]: 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі встановлення Податковим кодексом України індексу на який слід індексувати річний платіж, то сторони керуються нормами податкового законодавства. Проіндексований річний платіж визначається у грошовій сумі та підлягає внесенню у договір письмово, за взаємною згодою сторін. Орендна плата справляється у розмірі, визначеному п. 9 цього Договору. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії;

п.13 Договору оренди земельної ділянки доповнити наступними підпунктами:

- індексації розміру орендної плати;

- затвердження, скасування, або визнання не чинним, втому числі у судовому порядку, рішення компетентного органу, яким встановлено нормативну грошову оцінку, або розмір земельного податку.

Судова колегія апеляційної інстанції не погоджується з висновками місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позову та вважає, що апеляційна скарга Приватного підприємства ОСОБА_1 хлібокомбінат підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішенням місцевого господарського суду підлягає частковому скасуванню.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтями 93 та 96 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов'язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

За змістом ст. 13 зазначеного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статей 13, 19 Закону України "Про плату за землю" підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Відповідно до ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України Про оренду землі визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи зі змісту ст.ст. 632, 651 Цивільного кодексу України та ст. 30 Закону України Про оренду землі слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

У відповідності до ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру, зокрема земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За змістом п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель").

Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 -7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років (ст. 18 Закону України "Про оцінку земель").

Частинами 1, 2 ст. 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з ч. 4 ст. 23 цього Закону рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з п.п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Статтею 144 Конституції України і ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

У п. 5 договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006 року №040671300251 в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2013 рік становить 7 261 110 грн. 15 коп.

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 31.03.2011 року № 178 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Херсона" затверджено технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель м. Херсона з 01.06.2011 року.

Для земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Херсон, вул. Червоностудентська, 30, яка знаходиться в оренді у Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат", встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки під забудовою у розмірі 7 261 110 грн. 15 коп., що підтверджується Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

При цьому, судова колегія зазначає, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є головним доказом, який підтверджує розмір такої оцінки.

Рішенням ОСОБА_1 міської ради від 22.11.2013 року № 1238 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Херсона" затверджено технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель м. Херсона. Для земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Херсон, вул. Червоностудентська, 30 встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки під забудовою у розмірі 9 069 127 грн. 55 коп.

З матеріалів справи вбачається, що рішення ОСОБА_1 міської ради від 31.03.2011 року № 178 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Херсона" та рішення від 22.11.2013 року № 1238 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Херсона" визнано неправомірними та скасовано в судовому порядку.

26.05.2017 року позивач звертався з заявами до Центру надання адміністративних послуг в м. Херсоні та до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку вказаних земельних ділянок, проте у відповідь отримав листи від 31.05.2017 року № 0-21-0.172-143/178-17 та від 06.06.2017 року № 0-21-0.172-173/178-17, в яких повідомлено про неможливість надання витягу.

Постановою ОСОБА_1 окружного адміністративного суду від 27.06.2017 року у справі № 821/888/17 Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області було зобов'язано видати приватному акціонерному товариству "ОСОБА_1 хлібокомбінат" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 1,3895 під виробничими будівлями та спорудами в місті Херсоні по вулиці Гімназична (Червоностудентська, 30) (кадастровий номер земельної ділянки: 6510136900:25:001:0008), станом на 26.05.2017 року.

Відповідно до постанови ОСОБА_1 окружного адміністративного суду від 27.06.2017 року у справі № 821/888/17 Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області підготовлено витяг від 01.12.2017 року №021-0.172-1066/178-17 з грошової оцінки земель міста Херсона, розробленої у 1999 році та затвердженої рішення ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2000 року № 186, який залишається чинним на даний час.

У даному витязі вказано, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 5210969,87 грн.

На теперішній час чинним є тільки рішення ОСОБА_1 міської ради від 27.04.2000 року № 186 про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Херсона, воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Нова грошова оцінка відповідачем не проведена у відповідності до вимог чинного законодавства України, тому позовні вимоги про внесення змін до п. 5 і 9 договору від 18.07.2006 року, викладеного в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року ґрунтуються на вимогах чинного законодавства і підлягають задоволенню.

Щодо пунктів 10,13 у редакції позивача, судова колегія зазначає наступне.

У пункті 10 договору від 18.07.2006 року, викладеного в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року вказано, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Позивач просить суд викласти даний пункт договіру у такій редакції: Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Опублікування центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин коефіцієнту індексації є підставою для перегляду розміру орендної плати. Не пізніше 20 лютого кожного наступного року сторони переглядають розмір орендної плати та визначають його станом на 1 січня поточного року, що вираховується за формулою: Кі = [І - 10]: 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі встановлення Податковим кодексом України індексу на який слід індексувати річний платіж, то сторони керуються нормами податкового законодавства. Проіндексований річний платіж визначається у грошовій сумі та підлягає внесенню у договір письмово, за взаємною згодою сторін. Орендна плата справляється у розмірі, визначеному п. 9 цього Договору. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії .

Формула, яка вказана у пункті договору позивача (Кі = [І - 10]: 100, де І - середньорічний індекс за попередній рік) була визначена у Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року № 783 та ст. 289 Податкового кодексу України в редакції, чинній з 01.01.2011 року.

Судова колегія зазначає, що постанова Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 року № 783 втратила чинність на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 31 січня 2011 року № 56.

У Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25.11.2016 року № 489, який є чинним на теперішній час, визначено, що індексація нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України.

Відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України у чинній на теперішній час редакції для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Позивач у позовній заяві як на підставу внесення змін до п. 10 договору визначає ст. 289 Податкового кодексу України, проте позивач наводить не останню редакцію даної норми і зміст, наведений позивачем не відповідає чинному на теперішній час законодавству.

Згідно з п. п. 286.2.-286.3 ст. 286 Податкового кодексу України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі. Платник плати за землю має право подавати щомісяця звітну податкову декларацію, що звільняє його від обов'язку подання податкової декларації не пізніше 20 лютого поточного року, протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним.

Пунктами 287.3.-287.4 ст. Податкового кодексу України податкове зобов'язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця. Податкове зобов'язання з плати за землю, визначене у податковій декларації, у тому числі за нововідведені земельні ділянки, сплачується власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Запропонований позивачем п. 10 договору не узгоджується з нормами чинного законодавства України, а саме з приписами ст. 289 Податкового кодексу України, тому позовні вимоги в цій частині є необґрунтованими. Крім того, Податковим кодексом України врегульовано порядок індексації, сплата орендної плати, земельного податку, тому немає потреби у внесенні змін до договору в цій частині.

Доповнення п. 13 визначеними позивачем положеннями не суперечить вимогам законодавства, у відзиві на позов ОСОБА_1 міською радою заперечень саме щодо доповнення п. 13 не наведено, тому судова колегія вважає за можливе задовольнити позовні вимоги в цій частині.

Судова колегія розглянула вимоги позивача про те, що зміни до договору слід застосовувати до сторін з 01.01.2018 року і вважає такі вимоги неправомірними, виходячи з наступного.

За приписами ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Порядок набрання чинності рішенням суду встановлено процесуальним законодавством і не вирішується у судовому засіданні. В той же час, судом може бути встановлений момент у часі, з якого договір вважатиметься зміненим або розірваним.

Однак визначення цього моменту повинно бути обґрунтованим з посиланням на норми матеріального права, які передбачають певні обставини, з якими дата набрання чинності змін до договору є іншою від дати набрання чинності рішенням суду.

Частиною 1 ст. 653 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

Частинами 2, 3 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Законодавцем дана норма була встановлена саме для стабільності цивільного обороту.

Слід мати на увазі, що розповсюдження змін до договору на минулий період є суттєвою обставиною, з огляду на те, що за цей період договір вже виконувався сторонами в тому об'ємі, який був передбачений умовами договору на той час, в т.ч. щодо розміру орендної плати.

З урахуванням викладеного, зміни до договору мають застосовуватись до сторін з моменту набрання законної сили рішення суду першої інстанції.

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України).

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 277 ГПК України визначено підстави для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення якими, зокрема, є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи.

Оскільки при винесенні оскаржуваного рішення, судом першої інстанції неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, останнє підлягає частковому скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позову.

Таким чином, апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат" підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року у справі № 923/132/18 частковому скасуванню, з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 276, 277, 282

Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Херсонської області від 31.07.2018 року у справі № 923/132/18 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Приватного акціонерного товариства "ОСОБА_1 хлібокомбінат" задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 18.07.2006 року, зареєстрованого у ОСОБА_1 міській філії Державного підприємства "ОСОБА_1 регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 22.11.2006 року №040671300251 та викладеного в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року, з дати набрання законної сили даної постанови, а саме:

п. 5 Договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу № 0-21-0.172- 1066/178-17 від 01.02.2017 року із документації про грошову оцінку земельної ділянки, затвердженої рішенням ОСОБА_1 міської ради № 186 від 27.04.2000 року, складає 5 210 969 (п'ять мільйонів двісті десять тисяч дев'ятсот шістдесят дев'ять) грн. 87 коп.

п. 9 Договору оренди земельної ділянки викласти в наступній редакції:

Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної у п. 5 цього Договору, що складає 156 329 (сто п'ятдесят шість тисяч триста двадцять дев'ять) грн. 10 коп. за рік .

п.13 Договору оренди земельної ділянки доповнити наступними підпунктами:

- індексації розміру орендної плати;

- затвердження, скасування, або визнання не чинним, втому числі у судовому порядку, рішення компетентного органу, яким встановлено нормативну грошову оцінку, або розмір земельного податку .

У задоволенні позовних вимог про внесення змін до п. 10 договору оренди земельної ділянки від 18.07.2006 року, зареєстрованого у ОСОБА_1 міській філії Державного підприємства "ОСОБА_1 регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 22.11.2006 року № 040671300251 та викладеного в редакції додаткової угоди від 10.01.2013 року - відмовити

Постанова в порядку ст.284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Верховного суду протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови

складено 27.11.2018 року

Головуючий суддя С.І. Колоколов

Суддя Я.Ф.Савицький

Суддя Н.М. Принцевська