Рішення

від 23.01.2019 по справі 662/930/18

НОВОТРОЇЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

662/930/18

2/662/37/2019

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2019 року Новотроїцький районний суд

Херсонської області

в складі головуючого судді Тимченко О. В.

секретарсудового засідання - ОСОБА_1

за участю позивача - ОСОБА_2

представника позивача - ОСОБА_3

представників відповідача - ОСОБА_4, ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Новотроїцьке Херсонської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ФГ Берельох про визнання правочину недійсним та зустрічним позовом ФГ Берельох до ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі дійсним , -

В С Т А Н О В И В :

Означені позивачі звернулися з вказаними позовами в суд.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_2 та її представник ОСОБА_3 первісний позов підтримали, зустрічний не визнали і пояснили, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 10,3972 га., яка розташована на території Новомихайлівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області. 01.04.2010 року вона передала свою земельну ділянку в користування ФГ Берельох на підставі укладеного між ними договору оренди землі, який був зареєстрований 03.08.2010 року, строк дії договору складав 8 років.

В 2017 році вона вирішила не продовжувати укладений договір, так як її сім я мала намір використовувати свою земельну ділянку особисто, про що двічі на протязі вересня-грудня 2017 року направляла листи ФГ Берельох , в яких повідомляла про припинення договірних відносин після закінчення строку договору оренди. 22.01.2018 року вона отримала відповідь від ФГ Берельох , в якій він, фактично, змушує її поновити договір оренди, мотивуючи тим, що платив надмірну орендну плату.

Вона намагалася вирішити даний спір в добровільному порядку, однак відповідач повідомив,що спір треба вирішити в судовому порядку.

У квітні 2018 року вона звернулася до державного реєстратора, з метою отримати інформацію про свою земельну ділянку, та довідалася, що 01.02.2018 року державним реєстратором було зареєстровано договір оренди землі, укладений ніби-то між нею та ФГ Берельох 27.08.2017 року на термін 10 років , з чим вона не погоджується, адже не укладала і не підписувала вказаний договір.

Просить визнати недійсним правочин - договір оренди земельної ділянки площею 10,3972 га., що ніби-то укладений 27.08.2017 року між нею та ФГ Берельох .

В задоволенні зустрічного позову просять відмовити,в зв язку з тим,що на той час,коли було ФГ Берельох повідомлено ,що договір буде припинений і продовженню не підлягає,земельна ділянка була засіяна озимими культурами,дозволили орендарю завершити сільськогосподарський рік та зібрати врожай. Замість цього ФГ Берельох нав язував версію,що таким чином було надано згоду на пролонгацію договірних відносин.

В судовому засіданні представники позивача за зустрічним позовом та відповідачі за первісним в особі голови ФГ Берельох ОСОБА_6,представника юриста Шликова С.М. зустрічний позов підтримали і пояснили, що з 01 квітня 2010 року фермерське господарство строком на 8 років, на підставі укладеного договору оренди володіло земельною ділянкою ОСОБА_2

Наприкінці 2017 року був отриманий лист орендодавця про непоновлення договору оренди на наступний термін. Однак у зв язку з тим,що під час дії договору за оренду своєї земельної ділянки орендодавець ОСОБА_2отримувала підвищену орендну плату, орендодавець заборгував орендарю надмірно сплачену орендну плату, було необхідно поновити договір оренди на 10 років.

В зв язку з боргом 27.08.2017 року ФГ Берельох в особі керівника ОСОБА_6 як орендар та ОСОБА_2 як орендодавець, уклали договір оренди №71, який зареєстрований 01.02.2018 року державним реєстратором Новотроїцької РДА ОСОБА_7, номер запису про інше речове право:24680405.

Згідно цього договору ОСОБА_2 передала в оренду ФГ Берельох строком на 10 років належну їй на праві власності земельну ділянку площею 10,3972 га., яка розташована на території Новомихайлівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської областікадастровий номер 6524482000:05:021:0009. Дійсність та законність вказаного договору оренди земельної ділянки підтверджується не тільки підписами сторін договору, а й тим, що ОСОБА_2 вже отримала аванс по вказаному договору оренди земельної ділянки в сумі 13771,08 грн. та ним сплачено державі прибутковий податок.

Підписання договору не відбувалося в присутності голови фермерського господарства, тому не має правового значення факт, встановлений почеркознавчою експертизою, що він не підписаний ОСОБА_2 особисто, та визнати висновок експерта недопустимим доказом,який зроблено з порушенням методичних рекомендацій про проведення такого роду експертиз.

Просять визнати укладений договір №71, який зареєстрований 01.02.2018 року дійсним,укладеним,тобто фактично, продовженим,що діяв з 1 квітня 2010 року. Взадоволенні первісного позову просили , таким чином, відмовити.

Свідок ОСОБА_8 суду показав,що є чоловіком громадянки,що передавала в оренду 2010 році свою земельну ділянку на строк 8 років ФГ Берельох .

Наприкінці 2017 року вони з сім єю,знаючи,що строк дії договору спливає, вирішили обробляти належну дружині земельну ділянку самостійно. Про це письмово двічи був попереджений голова ФГ. Однак він заявив,що земельну ділянку продовжить обробляти на тій підставі,що дружина отримала орендну плату на 2018 рік, тим самим підтвердила свій намір пролонгувати дію договору. Вони звернулися в відділ реєстрації договорів оренди,щоб написати заяву про скасування реєстрації договору та відмову від пролонгації і було встановлено,що без відома дружини та членів сім ї ФГ Берельох надав та провів державну реєстрацію додаткової угоди на оренду їх земельної ділянки ще на 10 років. Ніхто, в тому числі дружина як власник земельної ділянки, такої додаткової угоди не підписували і згоди на такі дії або доручення на підписання угоди будь кому не надавали,тому ФГ Берельох незаконно утримує їх земельну ділянку. Посилання ФГ Берельох на переважне право орендувати земельну ділянку з причини того,що він сплачував більшу ніж за укладеним договором орендну плату, не є підставою для продовження володіти їх майном після закінчення строку дії договору оренди.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно з договором оренди землі сільськогосподарського призначення від 01.04.2010 року земельна ділянка площею 10,40га,що належить ОСОБА_2 строком на 8 років передана в оренду ФГ Берльох/а.с.20/Відповідно до примірнику договору оренди №71 від 27.08.2017 року/ а.с.33/,який має всі ознаки укладеного договору, від імені ОСОБА_2 та ФГ Берельох було укладено договір оренди землі на строк десять років, про що свідчать підписи сторін та відповідно до висновку почеркознавчої експертизи,підпис від імені ОСОБА_2 виконаний не нею. Відомості внесено в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно 01.02.2018 року/а.с.3/.Як вбачається з показів свідка ОСОБА_8 та квитанції на відправку листа/а.с.5/, листа ОСОБА_2,/а.с.29/ орендарю заявлено у 2017 році про повернення земельної ділянки та направлено копію угоди про розірвання договору оренди від 15.12.2017 року/ а.с.30/.За відомостями,що викладені в листі ФГ Берельох ОСОБА_2В./а.с.6/ від 22.01.2018 року вбачається,що ФГ пропонує поновити оренду на 10 років земельної ділянки з орендною платою 5598 грн з підстав повернення боргу,який складається з суми орендної плати за 2018 рік , що підтверджується відомостю №5/2017 за серпень 2017 року про сплату ОСОБА_2 13771,08 грошей/а.с.27/ та згідно платіжного доручення №9 від 06.02.2018 року ФГ Берельох в сумі 3600 сплатило в бюджет прибутковий податок з власника земельного паю ОСОБА_2В./а.с.28/

Суд, вислухавши сторони, представників сторін,свідка, вивчивши та дослідивши письмові докази, які сторони вважають достатніми для вирішення спору по суті,з точки зору їх належності та допустимості, приходить до висновку, що первісні позовні вимоги підлягають задоволенню, в задоволенні зустрічних позовних вимогах слід відмовити з наступних підстав.

Згідно ст.12 п. 3 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, а суд, згідно ст. 13 п. 1 ЦПК України розглядає цивільні справи , в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін.

Відповідно до ст.ст. 124, 125, 126 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Право оренди землі оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до ст. ст. 628, 638 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ч.3 ст.203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.Тобто, як вольова дія правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля є бажанням наміром особи вчинити правочин, однак для вчинення правочину необхідно не тільки волю, а ще й доведення цієї волі до відома інших осіб.

Ст.215 ч.1 підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3,5,6 ст.203 цього Кодексу.

Крім того, стаття 31 Закону України Про оренду землі передбачає підстави припинення договору оренди землі, що не є вичерпним. Частина 3 ст.6 ЦК України визначила, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Таке положення узгоджується з нормами ст.627 ЦК України про свободу договору.

У ст.33 Закону України Про оренду землі встановлене переважне право орендаря,який належно виконував обов язки відповідно до умов договору,на його поновлення після закінчення строку,на який було укладено договір.Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки,коли земля знову передається в оренду. Орендар,який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк,зобов язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.До диста-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди,перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем/за необхідності/ істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі/щодо земель державної та комунальної власності, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі,орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином,відповідно до положень ст.33 Закону України Про оренду землі реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Разом з тим, ч.6 ст.33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі,якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим та той самий строк і на тих самих умовах,які були передбачені договором.

Таким чином,для поновлення договору оренди землі з підстав,передбачених ч.6 ст.33 вказаного Закону,необхідна наявність таких юридичних фактів:

-орендар належно виконував свої обов язки за договором оренди,

-до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк,

-до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди,продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою,

-орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами 8,9 ст.33 вказаного Закону передбачено,що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже,аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку,що переважне право орендаря,яке підлягає захисту відповідно до ст.3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з іншим новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строк дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 23.03.2018 року у справі №6-146 цс 16.

Судом встановлено, що позивач за первісним позовом ОСОБА_2 не надавала ФГ Берельох згоди на пролонгацію договору оренди 2010 року належної їй земельної ділянки, крім того відсутній акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду, який є додатком до договору оренди землі.

Про те, що укладений договір суперечив волевиявленню ОСОБА_2 свідчать її заяви від 16.09.2017 року, 15.12.2017 року, адресовані ФГ Берельох , в яких вона просила після закінчення строку дії договору 03.08.2018 року, не обробляти її земельну ділянку та повернути її по акту приймання-передачі (а.с.29,30).

Як вбачається з висновку судово-почеркознавчої експертизи №297-ПТ від 19.10.2018 року, підпис від імені ОСОБА_2 в графі Орендодавець:підписи сторін договору оренди землі №71 від 27.08.2017 року виконаний не ОСОБА_2, а іншою особою. Позивач за зустрічним позовом належними допустимими доказами не спростував висновків експерта. Доказів того,що висновок експерта є недопустимим доказом суд не встановив. Висновок експерта наданий спеціалістом,що має спеціальні знання,що діяв межах своїх повноважень,від якого клопотань про надання додаткових доказів,інших клопотань,що перешкоджали б проведенню експертизи не надходило. Окремих думок чи інших висновків експертів суду ФГ Берельох не надано, методичні рекомендації про порядок проведення подібних експертиз не носять нормативного характеру.

Враховуючи наведене, а також специфіку договорів оренди землі, а саме необхідність обов'язкового повідомлення сторони про певні істотні умови договору та його державну реєстрацію, суд вважає, що відсутність особистого підпису сторони в договорі оренди землі свідчить про те, що сторони не узгодили всі істотні умови договору, передбачені Законом.

За таких обставин, слід прийти до висновку, що договір оренди землі №71 від 27.08.2017 року було підписано від імені ОСОБА_2 сторонньою особою, яка не мала належних повноважень на вчинення такої дії, є підстава, передбачена ст. 15 Закону України Про оренду землі , для визнання спірного договору недійсним.Суд виходить з того,що ОСОБА_2 довела суду,що не бажає переукладення договору на новий строк,не бажає знову надавати її в оренду,має намір власними силами обробляти свою земельну ділянку,тобто сторони не прийшли до згоди на переукладення договору оренди на новий термін та саме фермерське господарство не дотрималося процедури ,передбаченої ст.33 Закону України Про оренду землі щодо поновлення спірних договорів,оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк.До того ж ОСОБА_2В повідомляла ФГ Берельох про свої наміри у майбутньому обробляти власноруч свою землю,тобто небажання передавати в оренду спірну земельну ділянку будь-кому,що виключає реалізацію переважного права орендаря на поновлення договірних відносин. Лише після такого повідомлення орендодавець у встановлені законом строки розглядає надісланий лист-повідомлення та може: прийняти рішення про поновлення,повідомивши про це орендаря,узгодивши умови та уклавши додаткову угоду,відхилити пропозицію, у разі неузгодження істотних умов договору,прийняти рішення про поновлення,не надсилаючи будь-яких листів потенційному орендарю. Отже ФГ Берельох мало б право користуватися земельними ділянками після закінчення строку договору оренди лише у разі попереднього надсилання ОСОБА_2 листа із повідомленням про намір поновлення дії договору. І,якщо б, у строки,передбачені ст.33 вказаного Закону, ОСОБА_2 не відповіла на лист, або надіслала у відповідь лист із прийняттям рішення про поновлення, то договір, укладений у квітні 2010 року з додатковими угодами, вважався б поновленим та той самий строк та на тих самих умовах.

Підсумовучи усе наведене суд прийшов до висновку, що первісний позов слід задовольнити, в задоволенні зустрічного-відмовити.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 141 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Понесені позивачем витрати становлять 9977 гривень, що складаються з витрат на проведення експертизи, судовий збір, на правничу допомогу та документально підтверджені наданими платіжними документами. Визначення розміру у 7000грн витрат на правничу допомогу заявлено у позовних вимогах, обумовлено складністю позову, наявністю первісних та зустрічних вимог, слуханням справи з 03.05.2018 року по 23.01.2019 року, з чим суд погоджується, виходячи з розмірів мінімальної оплати праці адвоката при участі у розгляді цивільних та кримінальних справ.

Виходячи з викладеного та керуючись ст.ст. 12,13,81,141,258,263,265ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 до ФГ Берельох про визнання правочину недійсним - задоволити повністю.

Визнати недійсним правочин - договір оренди земельної ділянки площею 10,3972 га., яка розташована на території Новомихайлівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області,кадастровий номер 6524482000:05:021:0009, №71 від 27.08.2017 року оформлений між ФГ Берельох таОСОБА_2 , зареєстрований 01.02.2018 року державним реєстратором ОСОБА_7, номер запису про інше речове право 24680313.

В задоволенні зустрічного позову ФГ Берельох до ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі дійсним, укладеним - відмовити повністю.

Стягнути з ФГ Берельох код ЄДРПОУ 14135956 смт.Новоолексіївка вул.Новоселів,13 Генічеського району Херсонської області на користь ОСОБА_2, мешканки ІНФОРМАЦІЯ_1, судові витрати, які складаються з: 2250,24 гривень витрат на проведення експертизи, 22,50 гривень послуги банку, 705,00 гривень судовий збір, 7000,00 гривень витрати на правничу допомогу, всього 9977,74 ( дев ять тисяч дев ятсот сімдесят сім) гривень 74 копійки.

На рішення може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання в 30 денний термін апеляційної скарги.

Суддя О.В.Тимченко