Рішення

від 20.02.2019 по справі 918/728/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Господарський суд Рівненської області

вул. Набережна, 26-А, м. Рівне, 33013

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" лютого 2019 р. м. Рівне Справа № 918/728/18

Господарський суд Рівненської області у складі судді Марач В.В.,

за участю секретаря судового засідання Ярощук О.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в загальному позовному провадженні справу

за позовом Рівненської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж"

про внесення змін до договору оренди землі

та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж"

до Рівненської міської ради

про розірвання договору оренди землі

За участю представників сторін:

від позивача: представник ОСОБА_1.;

від відповідача: представник ОСОБА_2.

В судовому засіданні оголошувалася перерва з 15 січня 2019 р. по 20 лютого 2019 р.

Статті 42, 46 Господарського процесуального кодексу України сторонам роз'яснені.

Відводи з підстав визначених статтею 35, 37 ГПК України відсутні.

ВСТАНОВИВ:

Рівненська міська рада (надалі - Позивач, Рівненська міськрада, ОСОБА_3) звернулася в Господарський суд Рівненської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" (надалі - Відповідач, ТОВ "Компанія Престиж") в якому просить визнати укладеним додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 16.11.2010 року № 041058300224 у редакції запропонованій Позивачем.

Свої вимоги Позивач мотивує наступним.

Між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" був укладений договір оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224 строком на 10 років. При проведені нормативно-грошової оцінки даної земельної ділянки та видачі розрахунку розміру орендної плати коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), був прийнятий у розмірі 0,5 (на період будівництва). Відповідно до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489, яким затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт у розмірі 0,5, передбачений для земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, відсутній.

З метою внесення змін до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224, Рівненська міська рада, в силу вимог ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 19 Господарського процесуального кодексу України, надіслала Відповідачу пропозицію від 12.09.2018 року № 08-1450 (направлено 13.09.2018 року), а саме додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224, укладеного між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж", для розгляду та підписання. Однак, Відповідач ухиляється від внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 13.11.2018 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі та вирішено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 04.12.2018 року, на підставі поданої Позивачем заяви, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, замінено засідання для розгляду справи по суті підготовчим засіданням та призначено підготовче засідання на "15" січня 2019 р.

04.12.2018 року до суду від Позивача надійшла заява про зміну предмету позову, в якій останній уточнив пункт 1 позовної вимоги та просить суд внести зміни до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224 та окремі його пункти викласти в наступній редакції:

п. 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 17 серпня 2018 року становить: кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:027:0212 - 1 591 820,00 грн. (один мільйон п'ятсот дев'яносто одна тисяча вісімсот двадцять грн. 00 коп.) - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 2585 від 20 серпня 2018 року, виданий Відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області;

п. 9. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 79 591,00 грн. (сімдесят дев'ять тисяч п'ятсот дев'яносто одна грн. 00 коп.), що становить 5,00% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 03-04/260, виданий Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради, відповідно до протоколу № 10 від 03 вересня 2018 року засідання контрольної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки. Дана заява відповідає вимогам ГПК України, відтак приймається судом до розгляду.

03.12.2018 року до Господарського суду Рівненської області надійшов зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" до Рівненської міської ради в якій Товариство просить розірвати договір оренди землі від 07.10.2010 р., укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж", зареєстрований - 16 листопада 2010 року за №0431058300224

В обгрунтування зустрічного позову ТОВ "Компанія Престиж" посилається на наступне.

Між Рівненською міською радою та ТОВ "Компанія Престиж" укладено договір оренди землі від 07.10.2010 р. зареєстрований - 16 листопада 2010 року №0431058300224 на умовах передачі ТОВ "Компанія Престиж" земельної ділянки по вул. Соборній, 16 площею 673 м.кв., для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об'єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу інтернет. Відповідно до зазначеного Договору, ТОВ "Престиж" сплачувалася орендна плата в сумі 3894,57 грн. в рік, що становило 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка складала 129 818,93 грн. Такий розмір орендної плати, на думку Відповідача, відповідав вимогам законодавства, а саме ст. 288 ПК України, згідно якої (п.288.5, п.288.5.1.) - розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Станом на 17.08.2018 р. на адресу ТОВ "Престиж" надійшов лист від Рівненської міської ОСОБА_3 з пропозицією та проектом додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі від 16.11.2010 року № 041058300224. Згідно надісланого проекту договору, Відповідачем пропонується внести зміни в п. 9 Договору, в якому зазначити що розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 79591,00грн., що становить 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, згідно проекту додаткового договору становить 1591820,00 грн.. Однак, ТОВ "Престиж" не погоджується із запропонованими змінами до договору, тому що запропоновані зміни укладаються за вкрай не вигідних для товариства умов. Оскільки, земельна ділянка на вул. Соборній, 16 площею 673 м.кв. була надана на умовах використання та згідно цільового призначення - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об'єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу інтернет. Розмір орендної плати, згідно Договору становив 3894,57 грн. в рік, що становило 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

ТОВ "Компанія Престиж" зазначає про те, що на даний час істотно змінилися обставини, щодо використання орендованої земельної ділянки, а саме: умови використання орендованої земельної ділянки, що визначені в Договорі припинені, реконструкція вищезазначених будівель завершилася. Крім того істотно змінюються обставини, якими Відповідач керувався при укладенні договору, а саме орендна плата за землю з моменту укладення Договору суттєво збільшилася, що порушує співвідношення майнових інтересів відповідача та призводить до втрати того на що розраховував останній при укладенні Договору.

Як на правову підставу розірвання Договору Відповідач посилається на те, що відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 652 ЦК України, зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, згідно ч. 1 ст. 652 ЦК України, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний.

Відповідач зазначає, що на адресу Рівненської міської ради ТОВ "Престиж" було надіслано пропозицію від 12.10.2018 р. з проектом додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди землі від 07.1 0.2010 р.. Однак, договір не було розірвано та на пропозицію було надано відповідь, згідно якої слідує, що рішення ОСОБА_3 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки не приймалося, тому й неможливо підписати додаткову угоду про дострокове розірвання договору оренди землі та запропоновано надати перелік документів у ЦНАП та заново звернутися з клопотанням до міського голови про припинення права оренди земельної ділянки. Однак, на думку Відповідача, даною відповіддю ОСОБА_3 безпідставно відмовила в розгляді питання викладеного у пропозиції та у підписанні додаткової угоди про припинення договору оренди земельної ділянки. Оскільки пропозиція була адресована Рівненській міській раді, а відповідно до ст. 12 Земельного кодексу, до повноважень міської ради відноситься розпорядження землями територіальних громад, зокрема припинення права користування земельними ділянками. Відповідач вважає, що після отримання пропозиції від ТОВ "Престиж" про розірвання договору оренди землі, ОСОБА_3 навіть не розглядаючи дану пропозицію та не приймаючи ніякого рішення по ній, звернулася до господарського суду про визнання укладеним додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі та 26.10.2018р. була надана відповідь на пропозицію ТОВ "Престиж".

Тому, Відповідач стверджує, що наданий Позивачем розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, по вул. Соборній, 16, в якому зазначений розмір орендної плати та відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 5%, є безпідставним та не може бути підставою для перегляду та підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони не визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України".

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 04.12.2018 року прийнято зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" до Рівненської міської ради про розірвання договору оренди землі до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 918/728/18, вирішено здійснювати розгляд справи за первісним та зустрічним позовами в порядку загального позовного провадження, вимоги за зустрічним позовом об'єднано в одне провадження з первісним позовом та призначено підготовче засідання на "15" січня 2019 р.

До суду від Рівненської міської ради надійшов відзив на зустрічну позовну заяву в якому остання зазначила про наступне.

Рішенням Рівненської міської ради від 22 липня 2010 року № 3866 відповідачу надано в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 673 м 2 на вул. Соборній, 16, для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об'єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет. Між Відповідачем та Рівненською міською радою був укладений договір оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224 строком на десять років.

Відповідно до п. 9 договору оренди земельної ділянки за земельну ділянку Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 27 261, 97 грн. Тобто станом на 2010 рік, станом на день укладення договору оренди земельної ділянки Орендар погодився з такою істотною умовою договору оренди землі як орендна плата у розмірі 27 261, 97 грн. в рік. Також відповідно до пункту 3 зазначеного договору зазначено, що на земельній ділянці знаходитися об'єкт нерухомого майна - торгово-адміністративний центр. Сторони погодилися що розрахунок розміру орендної плати в рік має тимчасовий період і після прийняття об'єкта в експлуатацію, Орендар зобов'язується внести зміни в договір оренди землі в частині перерахунку розміру орендної плати із врахуванням періоду будівництва та сплачувати збільшену орендну плату з дня прийняття об'єкта в експлуатацію.

Відповідно до пункту 9 укладеного договору оренди земельної ділянки від 16 листопада 2010 року №041058300224 між Рівненською міською радою та ТОВ "Компанія Престиж" розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 27 261,97 грн., що становить 4,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Враховуючи зазначене твердження Орендаря про те, що земельна ділянка була надана на умовах оренди та річна сума орендної плати в рік прийнята у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відповідає дійсності.

З метою внесення змін до договору оренди землі, Рівненська міська рада, в силу вимог ст. 188 Господарського кодексу України та ст.19 Господарського процесуального кодексу України, 12.09.2018 року надіслала ТОВ "Компанія престиж" пропозицію, а саме додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224, укладений між Рівненською міською радою та ТОВ "Компанія Престиж", для розгляду та підписання. Однак, Відповідачем додаткові договори про внесення змін не підписані, натомість Рівненською міською радою отримано пропозицію від громадянина ОСОБА_4 12.10.2018 року з проектом додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди землі від 07.10.2010 р. - зареєстрованого 16 листопада 2010 року №0431058300224. Рівненською міською радою надано відповідь на звернення від 26.10.2018 року № 05-2788, якою роз'яснено, що відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень міської ради відноситься розпорядження землями територіальних громад, зокрема, передача земельних ділянок у власність чи користування фізичним та юридичним особам або припинення права користування ділянками. Так як рішення Рівненської міської ради про розірвання договору оренди землі від 16 листопада 2010 року №041058300224 не приймалось, підписати додаткову угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки не можливо.

Враховуючи зазначене, Рівненська міська рада зазначає, що останньою рекомендовано ТОВ "Компанія Престиж" для розгляду питання про розірвання договору оренди землі від 16 листопада 2010 року №041058300224 площею 673 м 2 на вул. Соборній, 16 звернутися в Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради (м. Рівне Просвіти,2) з відповідним клопотанням на ім'я міського голови про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі та надати зазначені у листі документи. Рівненською міською радою не приймалось рішень щодо припинення права на оренду земельної ділянки ТОВ "Компанія Престиж", що повинно бути вирішено виключно Рівненською міською радою.

В судовому засіданні 15.01.2019 р. оголошено перерву до 23.01.2019 р.

Від ТОВ "Компанія Престиж" до суду надійшла відповідь на відзив, в якій останнє вказує на наступне.

Розмір орендної плати за земельну ділянку в сумі 27 261,97 грн. Відповідач сплачував з моменту укладення Договору, а саме з листопада 2010 р. по 28.07.2011 р. Оскільки, Відповідачем було отримано земельну ділянку в оренду на умовах використання - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр на 10 років, а встановлена у Договорі орендна плата у сумі 27 261,97 грн. для Відповідача була непомірним тягарем та порушувала його майнові інтереси, тому Відповідач з Позивачем дійшли згоди про зменшення розміру орендної плати за земельну ділянку. ТОВ "Компанія Престиж" зазначає про те, що між Відповідачем та Позивачем було укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.2010 р. № 041058300224, зареєстрований в Управлінні земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 30.09.2011р. за №132. Згідно даного додаткового договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 818,93 грн. та розмір орендної плані в рік за земельну ділянку складає 3 894,57 грн. Оскільки, Договір укладений на період реконструкції будівель, що зазначено у п. 1 Договору, тому й розрахунок орендної плати, на думку позивача зустрічного позову, як передбачено у додатковому договорі від 30.09.2011р. дійсний на період будівництва.

За твердженням ТОВ "Компанія Престиж", станом на теперішній час предмет Договору, а саме надання земельної ділянки для реконструкції будівель, додатковими угодами не змінювався, а отже і орендна плата узгоджена сторонами у додатковому договорі від 30.09.2011р. діє на теперішній час.

Крім того, Відповідач зазначає, що посилання Позивача у відзиві на правомірність встановлення орендної плати у розмірі 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є необгрунтоване та навпаки суперечить нормам Податкового кодексу України, оскільки відповідно до п. 288.5, п. 288.5.1 ст. 288 ПК України - розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема, для земельних ділянок, нормативно грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5% нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області. Оскільки, грошова оцінка земельної ділянки, яку орендує Відповідач була проведена та становила 129 818,93 грн., тому, на думку останнього, у відповідності до норм податкового законодавства, для орендованої земельної ділянки для Відповідача встановлений розмір не більше 3% від нормативно грошової оцінки орендованої земельної ділянки і правові підстави для перегляду орендної плати у Позивача відсутні.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 23.01.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на "19" лютого 2019 р.

В судовому засіданні 19.02.2019 р. оголошено перерву до 20.02.2019 р.

Представник Позивача в судовому засіданні 20.02.2019 року підтримав первісний позов з підстав зазначених в позовній заяві, з врахуванням заяви про зміну предмета позову, проти вимог зустрічного позову заперечив.

Представник Відповідача в судовому засіданні 20.02.2019 року проти задоволення позовних вимог Рівненської міської ради заперечив, просив задоволити його зустрічні позовні вимоги.

Розглянувши документи і матеріали, які подані учасниками судового процесу, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши обставини на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, безпосередньо дослідивши докази у справі, господарський суд дійшов висновку, що в задоволенні первісного позову Рівненській міській раді слід відмовити, а зустрічний позов ТОВ "Компанія Престиж" задоволити. При цьому господарський суд керувався наступним.

07.10.2010 року між Рівненською міською радою (Орендодавець) та ТОВ "Компанія Престиж" (Орендар) було укладено Договір оренди (далі - Договір), зареєстрований у Рівненському міськрайонному відділі Рівненській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 16.11.2010 за № 041058300224, за умовами якого, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об'єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Соборній, 16 (п. 1 Договору).

Відповідно до п. 2 та п. 3 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 673 (шістсот сімдесят три) квадратних метри, за рахунок земель житлової та громадської забудови міста. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - торгово-адміністративний центр.

Згідно з п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 649 094,63 грн. (шістсот сорок дев'ять тисяч дев'яносто чотири грн. 63 коп.) - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 04-09/62, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 28 вересня 2010 року.

Пунктом 8 Договору сторони погодили, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

За змістом п. 9 Договору, за оренду земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 27 261,97 грн. (двадцять сім тисяч двісті шістдесят одна грн. 97 коп.), що становить 4,20 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №04-09/62-1, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 22 липня 2010 року. Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту прийняття Рівненською міською радою рішення про надання земельної ділянки в оренду (рішення Рівненської міської ради № 3866 від 22 липня 2010 року).

Земельна ділянка передається в оренду - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово - адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об'єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет. Цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово - адміністративний центр, без права розміщення гральних автоматів та об'єктів грального бізнесу, в тому числі тих, які надають гральні послуги через мережу Інтернет. Умови збереження стану об'єкта оренди - використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (п.п. 15, 16, 17 Договору).

Відповідно до п. 20 Договору, передача земельної ділянки Орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі.

Пунктом 29 Договору передбачено, що Орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які перешкоджали б Орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, крім випадків вилучення земельної ділянки, у зв'язку із систематичною несплатою орендної плати та використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, передбачені чинним законодавством України (п. 36 та п. 37 Договору).

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41 Договору).

Вказаний Договір підписаний повноважними представниками сторін та скріплено відбитками печаток останніх.

Договір зареєстрований у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.11.2010 року за № 041058300224.

Матеріалами справи встановлено, що на виконання п. 20 Договору, відповідно до акту приймання - передачі земельної ділянки в оренду від 16.11.2010 року, Рівненська міська рада передала, а ТОВ "Компанія Престиж" прийняла земельну ділянку площею 673 м 2 на вул. Соборній, 16 в оренду на підставі договору оренди.

12.09.2011 року сторонами укладено Додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.2010 року № 041058300224, за умовами якого, сторони домовилися внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 16.11.2010 року № 041058300224, та викласти його окремі пункти в наступній редакції: п. 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 818,93 грн. (сто двадцять дев'ять тисяч вісімсот вісімнадцять грн. 93 коп.) - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 04-09/56, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 23 серпня 2011 року. Розрахунок дійсний на період будівництва. п. 9. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 3894,57 грн. (три тисячі вісімсот дев'яносто чотири грн. 57 коп.) - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 04-09/56, виконаний управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 28 липня 2011 року. Розрахунок дійсний на період будівництва.

Згідно з витягом Відділу у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному ГУ Держгеокадастру у Рівненській області № 2585 від 20.08.2018 року із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, орендованої Відповідачем, по вул. Соборна, 16, кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:027:0212, з урахуванням коефіцієнта індексації, складає 1 591 820,00 грн.

В зв'язку з вищенаведеним Рівненська міська рада 13.09.2018 року направила пропозицію ТОВ "Компанія Престиж" про необхідність внесення змін до договору оренди землі з примірником додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі від 16.11.2010 року № 041058300224.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Компанія Престиж" звернулося до Рівненської міської ради з пропозицією від 12.10.2018 року, відповідно до якої зазначив про те, що на даний час істотно змінилися обставини, щодо використання орендованої земельної ділянки, а саме: умови використання орендованої земельної ділянки, що визначені в Договорі припинені, реконструкція вищезазначених будівель завершилася. Крім того істотно змінюються обставини, якими орендар керувався при укладені договору, а саме орендна плата за землю з моменту укладення Договору суттєво збільшилася, що порушує співвідношення майнових інтересів орендаря та призводить до втрати того на що останній розраховував при укладенні Договору, а отже знаючи, що розмір орендної плати буде становити 79 591,00 грн., даний договір не укладав би. Тому, враховуючи вищезазначене, ТОВ "Компанія Престиж", з метою розірвання договору оренди землі, надіслав пропозицію з проектом додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

26.10.2018 року Рівненська міська рада листом № 05-2788 повідомила ТОВ "Компанія Престиж" про неможливість підписання додаткової угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, так як рішення Рівненської міської ради про розірвання договору оренди землі від 16.11.2010 року № 041058300224 не приймалося. Також в даному листі Рівненська міська рада зазначила, що для розгляду питання про розірвання договору оренди землі від 16.11.2010 року № 041058300224, площею 673 м 2 на вул. Соборній, 16, необхідно звернутись в Управління забезпечення надання адміністративних послуг Рівненської міської ради з відповідним клопотанням на ім'я міського голови про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі з наданням відповідних документів.

Згідно з пунктом 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ч. 1 та ч. 3 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами статті 765 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до п. 1 ст. 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України).

Відповідно до частини 9 статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 1 Закону України встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За нормами статті 2 цього ж Закону відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У відповідності до ст. 13 та ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч.ч. 2, 3, 4 ст. 188 Господарського кодексу України).

За змістом ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

Існування одночасно умов, що відповідно до ч. 2 ст. 652 є необхідним для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання або зміни договору вимагає з'ясування змісту кожної окремо взятої умови.

Таким чином, розірвання договору можливе за рішенням суду виключно у разі наявності всіх вищезазначених чотирьох умов.

Так, першою умовою при істотній зміні обставин, що визначена ч. 2 ст. 652 ЦК України, є умова про те, що в момент укладення договору сторони вважали, що така зміна обставин не настане. Відповідно до статті 632 Цивільного Кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відтак, керуючись вищевказаними нормами Закону, Позивач та Відповідач уклали Договір оренди землі від 16.11.2010 року № 041058300224, погодили його істотні умови, в тому числі розмір орендної плати, і, відповідно, вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір, не настане. Однак в подальшому істотні обставин, за яких сторони уклали договір, змінилися. ТОВ "Компанія Престиж" стало відомо про зміну істотних обставини, а саме необхідності зміни розміру орендної плати за землю, після отримання від Рівненської міської ради пропозицій про внесення змін до договору. Відповідач не міг передбачити факту збільшення розміру орендної плати після укладення договору. Зміна істотних обставин викликала ускладнення у виконанні договору, так як новий розмір орендної плати є непомірним для Відповідача. Розмір орендної плати за земельну ділянку в сумі 27 261,97 грн. Відповідач сплачував з моменту укладення Договору, а саме з листопада 2010 р. по 28.07.2011 р. Оскільки, Відповідачем було отримано земельну ділянку в оренду на умовах використання - для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр на 10 років, а встановлена у Договорі орендна плата у сумі 27 261,97 грн. для Відповідача була непомірним тягарем та порушувала його майнові інтереси, тому Відповідач з Позивачем дійшли згоди про зменшення розміру орендної плати за земельну ділянку. ТОВ "Компанія Престиж" зазначає про те, що між Відповідачем та Позивачем було укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.2010 р. № 041058300224, зареєстрований в Управлінні земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 30.09.2011р. за №132. Згідно даного додаткового договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 129 818,93 грн. та розмір орендної плані в рік за земельну ділянку складає 3 894,57 грн.

Суд зазначає, що істотна зміна обставин, зазначених вище, зумовлена причинами, які заінтересована сторона (Відповідач) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися, так як збільшення розміру орендної плати після укладення договору, відбулося поза його волею, а саме в результаті зміни законодавчих норм, які регулюють правовідносини щодо оренди землі. Зазначене є другою умовою істотної зміни обставин, що визначена ч. 2 ст. 652 ЦК України.

Суд зазначає, що за істотної зміни обставин, зазначених вище, виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б Відповідача того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме використання земельної ділянки на умовах оренди для реконструкції будівлі клубу, медпункту і прохідної під торгово-адміністративний центр зі сплатою орендної плати в розмірі встановленому у співвідношенні до цільового використання земельної ділянки та закріпленому у Додатковому договорі про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.11.2010 р. № 041058300224, зареєстрованому в Управлінні земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 30.09.2011р. за №132.

З огляду на вищезазначене, суд також констатує, що ні Договором оренди землі від 16 листопада 2010 року № 041058300224, ні звичаями ділового обороту не передбачено, що ризик зміни орендної плати несе орендар (Відповідач) за договором.

Отже, враховуючи викладене, суд вважає, що зміна обставин, яким керувалися сторони при укладенні договору оренди землі є істотними, так як вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Отже на час настання істотної зміни обставин, якими керувались сторони при укладенні договору оренди, наявні усі чотири умови для розірвання договору оренди землі, визначені ч. 2 ст. 652 ЦК України, що безумовно свідчать про обґрунтованість доводів ТОВ "Компанія Престиж".

Таким чином, зустрічні позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" про дострокове розірвання Договору оренди від 07.10.2010р., укладеного між Рівненською міською радою та ТОВ "Компанія Престиж", зареєстрованого у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 16.11.2010 р. за № 041058300224, грунтуються на законі, а відтак є правомірними та, відповідно, такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Тобто вказаними нормами Закону передбачається, що внесення змін у судовому порядку можливе в уже укладений договір, який, зокрема, існує на момент ухвалення судом рішення за наслідками вирішення спору.

Приймаючи до уваги те, що даним рішенням суд задовільняє вимоги ТОВ "Компанія Престиж" про дострокове розірвання Договору оренди від 07.10.2010р., укладеного між Рівненською міською радою та ТОВ "Компанія Престиж", зареєстрованого у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 16.11.2010 р. за № 041058300224, то, на підставі статті 653 Цивільного кодексу України, такий договір є припиненим, і, відповідно, зміни в припинений договір вноситися не можуть, що, в свою чергу, виключає задоволення позову Рівненської міської ради про внесення змін у вищевказаний договір.

Крім того, стосовно внесення змін в Договір оренди від 07.10.2010р., укладеного між Рівненською міською радою та ТОВ "Компанія Престиж", зареєстрованого у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 16.11.2010 р. за № 041058300224, в редакції запропонованій Позивача, суд зазначає наступне.

Статтею 206 Земельного кодексу України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Пунктом 14.1.136. статті 14 ПК України встановлено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Нормою пп.14.1.147. п.14.1. ст.14 ПК України закріплено, що орендна плата, поряд із земельним податком, є формою плати за землю, яка, в силу положень пп.9.1.10. п.9.1. ст.9 ПК України, віднесена до загальнодержавних податків.

Відповідно до пп.270.1.1. п.270.1. ст.270 ПК України об'єктом оподаткування за цим податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Базою оподаткування, відповідно до пп.271.1.1. п.271.1. ст.271 ПК України, є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.

Таким чином, системний аналіз норм земельного та податкового законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ч.1 ст.21 Закону України "Про оренду землі", пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (пп.14.1.147 п.14.1 ст.14 ПК).

Разом з тим, основною підставою для нарахування орендної плати за землю є саме договір оренди земельної ділянки (ч.2 ст.21 Закону України "Про оренду землі", п.288.1 ст.288 ПК України).

Відповідно до ст.1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (абз.5 ст.5 Закону України "Про оцінку земель").

Згідно до ч.1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У силу вимог ч.1 ст.15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч.2 ст.20 Закону України "Про оцінку землі").

За змістом ст. 23 цього ж Закону, технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (ч.3 ст.23 Закону України "Про оцінку землі").

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Всупереч зазначеним нормам Позивач не надав суду доказів того, що Рівненською міською радою чи її виконавчим органом приймалося рішення про проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) та рішення Рівненської міської ради про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Рівного та введення її в дію.

Відтак, з огляду на зазначене, суд не може вважати правомірним Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 2585 від 20 серпня 2018 року, виданий Відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області.

Відповідно до розрахунку № 03-04/260 розміру орендної плати за земельну ділянку площею 673 кв.м., що знаходиться по вул. Соборній, 16, яка надана в оренду ТзОВ "Компанія Престиж" станом на 17.08.2018, виконаного начальником Управління земельних відносин Рівненської міськради, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 591 820,00 грн., визначено розмір орендної плати в рік, який складає 79591,00 грн., 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 23).

Як вбачається з вказаного розрахунку, розмір орендної плати встановлювався контрольною комісією Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки (протокол № 10 від 03.09.2018 року).

Однак господарським судом встановлено відсутність в матеріалах справи протоколу № 10 від 03.09.2018 року засідання контрольної комісії по встановленню розмірів орендної плати за земельні ділянки.

Згідно ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 1 статті 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Надаючи в процесі розгляду справи оцінку обставинам справи в їх сукупності, суд зазначає, що за змістом ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Зазначена стаття кореспондується з п. 34 договору оренди земельної ділянки.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Відповідно до ч.1, 2, 3, 4 ст. 188 ГК України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як встановлено господарським судом в матеріалах справи наявна пропозиція від 12.09.2018р. № 08-1450 Рівненської міської ради адресована Відповідачу та проект додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі (а.с. 21, 22). Позивач в позовній заяві посилався на те, що пропозиція та проект додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі надсилалися Відповідачу, що підтверджується фіскальним чеком поштового відправлення від 13.09.2018 р.. Однак з вказаного фіскального чеку (а.с. 24) не вбачається, що Відповідачу направлялася саме пропозиція та проект додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі.

Частиною 1 статті 632 ЦК визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 2 статті 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 ЦК зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи зі змісту статей 632, 651 ЦК та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 ПК розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, наданого на запит суду, основним видом діяльності Відповідача є надання в оренду й експлуатація власного чи орендованого нерухомого майна.

В Договорі оренди землі від 07.10.2010 року (в редакції з змінами від 12.09.2011 року) орендна плата встановлена в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі.

Рішенням Рівненської міської ради від 19.10.2017 №3427 "Про затвердження Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, які є власністю територіальної громади міста, і затвердження складу територіальної комісії рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки" затверджено Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, яким, зокрема, встановлено мінімальні та максимальні величини розміру орендної плати за земельні ділянки.

Посилаючись на дане Положення Позивач просить внести зміни в договір оренди землі від 16 листопада 2010р. № 041058300224 (дата державної реєстрації договору) в частині встановлення орендної плати в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі.

Проаналізувавши рішення Рівненської міської ради від 19.10.2017 №3427 "Про затвердження Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, які є власністю територіальної громади міста, і затвердження складу територіальної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", у зв'язку з неоднаковим тлумаченням змісту якого та умов договору оренди земельної ділянки від 16.10.2010 між сторонами власне і виник даний спір, суд вважає, що це рішення може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України.

Господарським судом у даній справі встановлені такі обставини.

Відповідно до пункту 13 договору оренди від 07.10.2010 року розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни нормативної грошової оцінки земель у місті Рівному; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Таким чином суд констатує, що визначальним для встановлення наявності чи відсутності підстав для внесення змін до договору оренди землі на підставі рішення місцевої ради є наявність чи відсутність застереження щодо такої підстави для зміни договору у тексті самого договору відповідно до принципу свободи договору.

Вищенаведені пункти договору оренди свідчать, що сторони прямо і чітко не передбачили можливість перегляду і зміни розміру орендної плати в разі прийняття Рівненською міською радою рішення про зміну розмірів орендної плати.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то згідно з пунктом 13 договору оренди землі підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку, а не визначення рішенням Рівненської міської ради розміру орендної плати за землю шляхом можливого запровадження нових орендних ставок в залежності від видів економічної діяльності землекористувача.

Суд також зазначає, що до переліку повноважень Рівненської міської ради у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 Земельного кодексу України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження в силу приписів статті 288 Податкового кодексу України належать ОСОБА_3 України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).

Суд не погоджується з доводами Позивача про те, що з прийняттям Рівненською міською радою рішення від 19.10.2017 №3427 фактично змінився розмір орендної плати для даного виду землекористування, оскільки, як зазначено вище, за змістом статті 288 ПК граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються і змінюються виключно на законодавчому рівні, а не рішеннями органів місцевого самоврядування.

Враховуючи наведене, суд констатує що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Рівненської міської ради "Про затвердження Положення про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на території міста Рівного та за його межами, які є власністю територіальної громади міста, і затвердження складу територіальної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки", не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, зазначені рішення можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року №910/7905/17.

У відповідності до пункту 4 частини 2 статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.

Поняття і види доказів викладені у статті 73 ГПК України, згідно якої доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на не вчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину не вчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів (ст. 74 ГПК України).

Згідно з ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною 1 статті 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

У відповідності до ст. 78 ГПК України, достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ст. 79 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

На основі вищенаведеного, суд констатує, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" належними та допустимими доказами довело наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, а відтак його зустрічний позов підлягає задоволенню. Позов же Рівненської міської ради задоволенню не підлягає, так як по-перше, задоволення зустрічного позову про дострокове розірвання договору оренди землі виключає внесення змін у вищевказаний договір і по-друге, Рівненська міська рада не довела належними та допустимими доказами віднесення до повноважень ОСОБА_3 встановлення граничних (мінімальний та максимальний) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності та те, що вищевказані рішення можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі.

На підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі як в частині розгляду первісного позову так і зустрічного позову покладаються на Позивача - Рівненську міську раду.

Керуючись статтями 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" задоволити.

2. Розірвати договір оренди від 07.10.2010 року, укладений між Рівненською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" та зареєстрований у Рівненському Міськрайонному відділі Рівненської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 16.10.2010 р. за № 041058300224.

3. В первісному позові Рівненській міській раді відмовити в задоволенні.

4. Стягнути з Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12А, код ЄДРПОУ 34847334) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Престиж" (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 16-А, код ЄДРПОУ 36837532) 1 762,00 грн. (одну тисячу сімсот шістдесят дві гривні 00 коп.) витрат по сплаті судового збору.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Північно - західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення через господарський суд, що прийняв рішення або безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 04 березня 2019 року.

Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по справі, що розглядається: http://rv.arbitr.gov.ua.

Суддя Марач В.В.