Рішення

від 20.03.2019 по справі 545/3336/18

ПОЛТАВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 545/3336/18

Провадження № 2/545/232/19

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" березня 2019 р. Полтавський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді Кіндяк І.С.,

з участю секретаря Радченко В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за позовом за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокдастру у Полтавській області, третя особа без самостійних вимог: Мачухівська сільська рада Полтавського району Полтавської області, про визнання договорів оренди землі поновленими, -

в с т а н о в и в :

Позивач звернувся до Полтавського районного суду з позовом до відповідача про визнання договорів оренди землі поновленими , обґрунтовуючи вимоги тим, що орендодавець ухиляється від поновлення договорів оренди землі, та просив суд:

1. Визнати поновленим строк дії договору оренди земельної ділянки від 18.07.2012 року (кадастровий номер5324083200:00:042:0022) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, розміром - 7, 41 га на тих самих умовах з урахуванням вимог статті 19 Закону України Про оренду землі строком на сімроків.

2. Визнати поновленим строк дії договору оренди земельної ділянки від 23.07.2012 року (кадастровий номер 5324083200:00:043:0046) для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, розміром - 4,60 га. на тих самих умовах з урахуванням вимог статті 19 Закону України Про оренду землі строком на сім років.

3. Стягнути з відповідача ОСОБА_2 управління Держгеокадастру у Полтавській області, 36039, м. Полтава, вул. Уютна, 23, код ЄДРПОУ 39767930 на користь позивача ОСОБА_1 ЕдуардаОлексійовича, що проживає: ІНФОРМАЦІЯ_1, реєстраційний номер картки платника податків: НОМЕР_1 - судові витрати.

Ухвалою Полтавського районного суду Полтавської області від 28.12.2018р. відкрито провадження у даній справі.

Від представника позивача до суду попередньо надійшла заява у які він позов підтримав та просив розглянути справу без його участі на підставі наявних у ній доказів, проти заочного розгляду справи не заперечували.

Представник відповідач у судове засідання не з'явився, не повідомивши про причини неявки та її поважність, будучи належним чином повідомленими про час та місце розгляду справи відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України, проте надав відзив на позов, просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Від третьої особи Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавської області надійшла заява про розгляд справи без їх участі, не заперечуючи проти заявлених вимог.

Враховуючи подані заяви, не явку представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 16 ЦК України Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу .

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що 18 липня 2012 року та 23 липня 2012 року між Полтавською районною державною адміністрацією, як орендодавцем та ОСОБА_1 як орендарем укладено договори оренди землі строком на 5 років, а саме:

- договір від 18.07.2012 року зареєстрований у відділі Держкомзему у Полтавському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від18.07.2012 року за №532400004002870. Відомості про земельну ділянку: Місце розташування - за межами населених пунктів на території Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавської області. Розмір - 7, 41 га. Цільове призначення - для ведення фермерського господарства. Кадастровий номер - 5324083200:00:042:0022;

- договір від 23.07.2012 року зареєстрований у відділі Держкомзему у Полтавському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено записвід 23.07.2012 року за №532400004002885. Відомості про земельну ділянку: Місцерозташування - за межами населених пунктів на території Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавської області. Розмір - 4,60 га., Цільове призначення - для ведення фермерського господарства. Кадастровий номер - 5324083200:00:043:0046.

Як встановлено, згідно положень ст.ст. 18, 20 Закону України Про оренду землі , укладені договори оренди землі набрали чинності після їх державної реєстрації у відділі Держкомзему у Полтавському районі, відповідно 18 липня 2012 року та 23 липня 2012 року.

ОСОБА_3 пункту 8 зазначених вище договорів оренди землі встановлено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вимоги п. 8 цього договору оренди землі є узгодженими із загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України Про оренду землі .

ОСОБА_3 ч. 4 ст. 122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Положенням про ОСОБА_2 управління Держгеокадастру у Полтавській області, що затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 03.03.2015 року за №9, визначено, що вищезазначений орган виконавчої влади реалізує повноваження згідно ч. 4 ст. 122 ЗК України по передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у відповідності з вимогами ЗК України.

Також судом встановлено, що до закінчення договору оренди землі ОСОБА_1, як орендар - 15.06.2017 року для визнання за Орендарем переважного права на поновлення договору оренди повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк і тому подав письмові звернення до головного управління Держгеокадастру в Полтавській області про поновлення строку дії договорів оренди землі, до якого додав: проекти додаткових угод про поновлення строку дії договорів оренди земельних ділянок, копії договорів оренди, копію витягу з ДЗК та викопіювання з кадастрової карти, копію паспорта та ідентифікаційного коду, копії технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок.

ОСОБА_3 листа за вих.. № 9018/6-17від 03.07.2017 р., орендодавець в особі - Головного управлінням Держгеокадастру в Полтавській області повідомив орендарю - ОСОБА_1 про норми діючого законодавства в сфері земельних відносин та акцентовано увагу на тому, що річна сума платежу не може бути меншою за 3 відсотки та більшою за 12 відсотків та те, що мінімальний строк дії договору оренди відповідно до вимог ст. 19 Закону України Про оренду землі , становить - 7 років.

Окрім того зазначив, що укладання договорів оренди землі проводиться тільки по сформованим земельним ділянкам, які є об'єктом цивільних прав, а пелехать в свою чергу таких відомостей не надав.

Одночасно ОСОБА_2 управлінням Держгеокадастру вказаним листом було запропоновано ОСОБА_1 розмір орендної плати 12 відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, визначеної за матеріалами нормативно грошової оцінки земель 1995-1997 років з урахуванням індексації та термін дії Договору 7 років.

Також суд вважає встановленим той факт, що вказаним листом Держгеокадастр як орендодавець не висловив будь-яких заперечень з приводу поновлення договорів оренди землі, і в ту же чергу не запропонував поновити договори оренди з невідомих підстав та вказує на затягування строків на поновлення договорі оренди землі

Окрім цього, у лютому 2017 року Позивач сплатив орендну плату за землю та повторно 28.09.2017 р. направив на адресу відповідача клопотання про намір скористатися переважним правом укладення договорів оренди на новий строк, при цьому погодившись із вище запропонованими умовами Орендодавця.

ОСОБА_3 за № 14012/6-17 від 10.10.2017 р., встановлено, що ОСОБА_2 управлінням Держгеокадастру в Полтавській області повідомило про свої повноваження у сфері земельних відносин та наголосило, що ОСОБА_1, начебто не сформував необхідний пакет документів, серед якого відсутній агрохімічний паспорт полів.

Також встановлено, що 21.12.2017р. орендар ОСОБА_1 направив клопотання до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області з додатками:

- проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 18.07.2012р.;

- проектом додаткової угоди до договору оренди землі від 29.07.2012р.;

- копією паспорта та ідентифікаційного коду на його ім я;

- примірники витягів з нормативно грошової оцінки земельних ділянок;

- примірники витягів з Державного земельного кадастру про земельні ділянки;

- примірники агрохімічних паспортів поля орендованих земельних ділянок.

Суд вважає, що орендар в особі ОСОБА_1 виконав вимоги Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, щодо поновлення договорі оренди землі на новий строк, шляхом направлення орендодавцю заявлених документів, але відповідач не здійснив жодних дій щодо поновлення договорі оренди землі, тобто за таких підстав позивач як орендар нерухомого майна, у виді земельних ділянок, позбавлений можливості захистити своє порушене право першочергового продовження оренди землі у поза судовому порядку.

ОСОБА_3 із частиною 1 статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України Про оренду землі .

Закон України Про оренду землі є спеціальним законом переважно перед іншими законодавчими актами, що регулюють земельні правовідносини в Україні, тому підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин.

Частиною 1 статті 777 ЦК України встановлено переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Статтею 764 ЦК України передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Частинами 1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі" встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України Про оренду землі визначено, що якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Враховую вище вказане, суд вважає встановленим факт того, що орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частинами 8, 9 статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, щодо додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Відповідно до положень ч. 4 ст. 19 Закону України Про оренду землі при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України Про оренду землі , необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово протягом одного місяця після закінчення строку договору не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Вказана право позиція також міститься у постановах Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі №6-146цс16, від 13 квітня 2016 року № 6-2027 цс15, які згідно зі ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні подібних норм права.

Крім того Верховним Судом України в даних правовідносинах висловлено ще ряд правових позицій: у справі №6-2540цс16.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України Про оренду землі , буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у договорі оренди не породжує юридичних наслідків та НЕ зумовлює його недійсність (ВСУ у справі № 6-2195цс16 від 13 березня 2017р.)

Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

У справі № 6-2195цс16:

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України Про оренд уземлі - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

ОСОБА_3 із частиною третьою статті 201 ЗК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що нормативна грошова оцінка - конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації.

Також суд вважає встановленим факти того, що на час звернення з вимогою про визнання договору оренди поновленим позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою на умовах, визначених у договорах оренди землі, своєчасно сплатив орендну плату та податки, замовив нормативно грошову оцінку земель, виготовив агрохімічні паспорти полів.

З урахуванням вищезазначених вимог закону та положень частини 6 статті 33 Закону України Про оренду землі , суд вважає, що укладені договори оренди землі підлягає поновленню на тих самих умовах строком на сім років.

За таких підстав, суд оцінивши у повному об'ємі усі належні докази по справі, приходить до висновку, що позивач будучи орендарем земельних ділянок, який продовжує користуватися спірними земельними ділянками на умовах, визначених у договорах оренди землі, своєчасно сплатив орендну плату, податки, замовив нормативно грошову оцінку земель та виготовив агрохімічні паспорти полів, і це вказує на його першочергове право на продовження договорі оренди землі , а орендодавець у свою чергу протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення , тому позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягає задоволенню у повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись, ст. ст. 9-13, 81, 200, 206, 258-259, 263-265, ЦПК України , суд,-

в и р і ш и в :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокдастру у Полтавській області, третя особа без самостійних вимог: Мачухівська сільська рада Полтавського району Полтавської області, про визнання договорів оренди землі поновленими, - задовольнити.

Визнати поновленим строк дії договору оренди земельної ділянки від 18.07.2012 року (кадастровий номер 5324083200:00:042:0022) для ведення фермерського господарства, що знаходиться за межами населених пунктів на території Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, розміром - 7,41 га. на тих самих умовах з урахуванням вимог статті 19 Закону України Про оренд уземлі строком на сім років.

Визнати поновленим строк дії договору оренди земельної ділянки від 23.07.2012 року (кадастровий номер 5324083200:00:043:0046) для ведення фермерського господарства, що знаходиться за межами населених пунктів на території Мачухівської сільської ради Полтавського району Полтавськоїобласті,розміром - 4,60 га. на тих самих умовах з урахуванням вимог статті 19 Закону України Про оренду землі строком на сім років.

Стягнути з відповідача ОСОБА_2 управління Держгеокадастру у Полтавській області, 36039, м. Полтава, вул. Уютна, 23, код ЄДРПОУ 39767930 на користь позивача ОСОБА_1, що проживає: ІНФОРМАЦІЯ_1, реєстраційний номер картки платника податків: НОМЕР_1 - судові витрати по сплаті судового збору у розмірі - 1409.60 грн.

Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду протягом 30 днів з моменту проголошення шляхом подачі апеляційної скарги.

Суддя Полтавського районного суду І.С. Кіндяк