Постанова

від 08.04.2019 по справі 912/3564/17

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.04.2019 року м.Дніпро Справа № 912/3564/17

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Березкіної О.В. - доповідач,

суддів : Іванов О.Г., Кузнецова І.Л.

Секретар судового засідання Ковзиков В.Ю.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, розпорядження №202-к від 04.07.2016 р., представник;

від відповідача: ОСОБА_2, ордер серії КР №52948 від 05.04.2019 р., адвокат;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Колективного підприємства "Центр-Готель"

на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019 у справі № 912/3564/17 ( повний текст рішення підписано 21.01.2019року, суддя Тимошевська В.В.)

за позовом: Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького, 25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41

до відповідача: Колективного підприємства "Центр-Готель", 25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради (змінене найменування - Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького) звернувся до Колективного підприємства "Центр-Готель" із позовом про внесення змін до договору оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ" від 8 вересня 1994 №37 (зі змінами від 10.01.2000 №11/17), а саме:

- пункт 2.3. доповнити абзацом другим наступного змісту "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017 становить 49323747,00 грн (сорок дев'ять мільйонів триста двадцять три тисячі сімсот сорок сім гривень 00 коп.) без урахування ПДВ.";

- пункт 3.1. договору викласти у такій редакції: "3.1. Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 Методики розрахунку орендної плати, Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 №2099.

Орендна плата за базовий місяць оренди (жовтень 2017) становить 922354,07 грн (без урахування ПДВ) на місяць і перераховується Орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок Орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018 позовні вимоги задоволено частково.

За результатами апеляційного перегляду згідно постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 11.06.2018 рішення господарського суду від 23.02.2018 скасовано та прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 11.09.2018 рішення господарського суду Кіровоградської області від 23.02.2018 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 11.06.2018 скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Кіровоградської області.

Скасовуючи рішення судів, Верховний Суд зазначив, що обома попередніми судовими інстанціями досліджувалися обставини, пов'язані із зміною розміру орендної плати за Договором, але залишено поза увагою та оцінкою обставини і докази, що стосувалися наявності або відсутності належних правових підстав для пропонованої позивачем зміни вартості об'єкта оренди (щодо пункту 2.3 Договору), тим часом як вирішення спору в цій частині пов'язане і зі зміною орендної плати.

Судові інстанції з цього приводу послалися лише на Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затверджене рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 № 2099, та на відсутність оскарження Підприємством здійсненої у 2017 році оцінки орендованого майна; при цьому вони не дослідили узгодженості названого локального нормативно-правового акта із законодавчими актами України, зокрема Законом України "Про оренду державного та комунального майна", і не взяли до уваги, що сама по собі відсутність оскарження відповідної оцінки майна ще не означає погодження учасником спірних правовідносин такої оцінки (оскільки інше не закріплено законодавчо).

Не дослідивши відповідних доказів та обставин, попередні судові інстанції припустилися порушення норм процесуального права, а саме частини першої статті 86 ГПК України щодо оцінки доказів на основі всебічного, повного, об'єктивного дослідження наявних у справі доказів та частини п'ятої статті 236 названого Кодексу стосовно ухвалення судового рішення на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

24.09.2018 матеріали справи № 912/3564/17 повернуто до господарського суду Кіровоградської області.

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019 року під час нового розгляду справи, позовні вимоги задоволено повністю.

Судом внесено зміни до договору оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ" від 8 вересня 1994 №37 (зі змінами від 10.01.2000 №11/17), а саме:

- пункт 2.3. доповнити абзацом другим наступного змісту "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017 становить 49323747,00 грн (сорок дев'ять мільйонів триста двадцять три тисячі сімсот сорок сім гривень 00 коп.) без урахування ПДВ.";

- пункт 3.1. договору викласти у такій редакції: "3.1. Орендна плата визначається відповідно до розділу 7 Методики розрахунку орендної плати, Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, затвердженого рішенням Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 №2099.

Орендна плата за базовий місяць оренди (жовтень 2017) становить 922354,07 грн (без урахування ПДВ) на місяць і перераховується Орендарем щокварталу на розрахунковий рахунок Орендодавця (з урахуванням помісячного індексу інфляції). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Розмір орендної плати індексується щомісячно на офіційно встановлений індекс інфляції.

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів (орендних ставок), зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.".

Суд стягнув з Колективного підприємства "Центр-Готель" (25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50, ідентифікаційний код 03347230) на користь Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького (25006, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, ідентифікаційний код 37623993) витрати по сплаті судового збору в сумі 1600,00 грн.

Не погодившись з рішенням суду, відповідач - Колективне підприємство «Центр-готель» , оскаржив його до Центрального апеляційного господарського суду, просив скасувати рішення суду першої інстанції та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Апелянт вважає, що рішення суду першої інстанції прийняте з порушенням норм матеріального і процесуального права, з неповним з'ясуванням всіх дійсних обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, апелянт не погоджується з висновками суду першої інстанції про правомірність здійснення позивачем оцінки готельного комплексу з метою визначення ринкової вартості майна для розрахунку орендної плати, оскільки оцінка вартості майна була здійснена на час укладання договору оренди від 8 вересня 1994 року, а умовами договору передбачена зміна розміру орендної плати лише у разі зміни цін та тарифів.

Таким чином, апелянт вважає, що нова оцінка вартості майна не є підставою для перегляду розміру орендної плати, а за умовами п.3.1 договору зміна Методики розрахунку орендної плати не є підставою для внесення змін до розміру орендної плати.

На думку апелянта, ст. 10 Закону України Про оренду державного та комунального майна передбачає істотні умови договору оренди, якими є склад і вартість майна з урахуванням індексації, та орендна плата з урахуванням індексації, а тому формулювання даної норми права вже передбачає постійну вартість майна з урахуванням індексації. В той же час, ст. 11 даного закону чітко встановлює випадки встановлення нової оцінки майна - оцінка майна передує укладенню договору оренди, а також у випадку, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка була зроблена більше як три роки тому.

Оскільки договір оренди був укладений сторонами до 31 травня 2009 року та пролонгований до 31 травня 2024 року, то оцінка майна при перегляді розміру орендної плати не передбачена, і не може бути застосована з огляду на погіршення становища орендаря.

Крім того, апелянт посилається на те, що висновок суду про наявність підстав для внесення змін до договору оренди не відповідає фактичним обставинам справи та порушує норми матеріального права, а саме ч. 4 ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна , якою унормовано (у редакції, чинній станом на дату укладення Договору), що умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Застосувавши до правовідносин сторін рішення Кіровоградської міської ради № 2099 від 11.12.2012 року господарський суд Кіровоградської області порушив вимоги ч. 4 ст.75 ГПК України, якими унормовано, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

В порушення процесуальних норм ст. 75 ГПК України, господарський суд Кіровоградської області при розгляді справи №912/3564/17 піддав сумніву судові акти, які відповідно до ст. 241 ГПК України набрали законної сили і є чинними.

Як зазначено в змісті мотивувальної частини оскаржуваного судового рішення, правова оцінка, надана господарським судом Кіровоградської області від 12.06.2013 року по справі №912/617/13 не є обов'язковою для господарського суду, так як судом оцінюються різні звіти щодо вартості майна.

Даний висновок господарського суду Кіровоградської області є протиправним.

Крім того, апелянт посилається на те, що надавши перевагу доказам позивача господарським судом Кіровоградської області в порушення вимог ст. 43 ГПК України не враховано той факт, що позивач - Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради, звернувшись 24.11.2017 року до господарського суду з даним позовом, намагався повторно переглянути остаточне та обов'язкове до виконання рішення господарського суду Кіровоградської області від 12.06.2013 року з метою винесення нового рішення з того ж самого спору.

Бездіяльність позивача по своєчасному продовженню строку дії договору оренди шляхом укладення додаткової угоди та перегляду у зв'язку з цим орендної плати на підставі нової оцінки про вартість орендованого майна не може бути підставою для збільшення об'єму зобов'язань відповідача, який належним чином виконує умови договору.

Всі ці обставини, на думку апелянта, є підставами для скасування рішення суду першої інстанції та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.02.2019року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Колективного підприємства "Центр-Готель" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019 у справі № 912/3564/17 ( повний текст рішення підписано 21.01.2019року, суддя Тимошевська В.В.), розгляд призначено на 08.04.2019рік.

Позивач - Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького, у відзиві на апеляційну скаргу просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Позивач вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм процесуального і матеріального права, з урахуванням всіх обставин, справи на підставі повного, всебічного і об'єктивного їх вивчення. Тому апеляційна скарга Відповідача не підлягає задоволенню, а Рішення суду першої інстанції має бути залишено в силі. Всі доводи Відповідача, на які він посилається в апеляційній скарзі, досліджувалися судом першої інстанції в ході розгляду справи і їм надана судом правильна правова оцінка.

08.04.2019 року в судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, з'ясувавши обставини справи, перевіривши їх доказами, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню в силу наступного.

З матеріалів справи вбачається, що 08.09.1994 між Комітетом по комунальній власності і приватизації (Орендодавець) та організацією орендарів Орендного підприємства готельного господарства (Орендар) укладено договір оренди з правом викупу будівель готелів "Україна", "Київ" (надалі - Договір) (том 1 а.с. 16-21).

За умовами даного Договору Орендодавець приймає на себе виконання зобов'язань у відповідності до договору оренди з правом наступного викупу від 17.09.1992, договору купівлі-продажу державної частки майна Державного Орендного підприємства готельного господарства від 07.04.1994 і передає, а Орендар приймає в оренду з правом наступного викупу основні засоби у вигляді будівель готелю "Київ", будівлі готелю "Україна" на підставі акту прийому-передачі (п. 1.1. Договору).

У відповідності до п. 2.3. Договору передача майна в оренду здійснюється за його вартістю, визначеною виходячи з оцінки цього майна на момент передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу.

Пунктом 3.1. Договору визначено, що орендна плата перераховується в державний бюджет частинами щокварталу відповідно до розрахунку орендної плати, який додається до договору у розмірі, що обчислюється згідно з Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів від 12.12.1993 за №923 і її розмір може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів, зменшення можливості користування майном та в інших випадках, передбачених законодавством.

Строк дії Договору визначений до 31 травня 2009 року та такий Договір пролонгований до 31 травня 2024 року, що встановлено рішенням господарського суду Кіровоградської області від 28.02.2012 у справі №5013/2059/11 та не заперечується сторонами.

Згідно акту прийому-передачі основних фондів державного майна від 08.09.1994, Орендодавець передав Орендарю, в тому числі будівлю готелю "Київ" балансовою вартістю 539961622крб., площею 7860кв.м (том 1 а.с. 22).

10.01.2000 між Управлінням власності м. Кіровограда та Колективним підприємством "Центр-Готель" підписано угоду про внесення змін до Договору (том І а.с. 23) в частині назви Договору, а саме: Договір оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ". А також викладено в новій редакції п. 1.1. Договору: Орендодавець приймає на себе виконання зобов'язань у відповідності до договору оренди з правом наступного викупу від 17.09.1992, договору купівлі-продажу державної частки майна державного орендного підприємства готельного господарства від 07.04.1994 і передає, а Орендар приймає в оренду з правом наступного викупу основні засоби у вигляді будівлі готелю "Київ" на підставі акту прийняття-передачі.

В подальшому Комітет по комунальній власності і приватизації Кіровоградської міської ради шляхом неодноразової реорганізації було перетворено в Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради, а рішенням Міської ради міста Кропивницького від 21.12.2017 перейменовано на управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького (том 1 а.с. 24-50, 156-157). У відповідності до Положення про Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради, затвердженого Кіровоградською міською радою, до Управління, як правонаступника управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради перейшли усі права та обов'язки у всіх чинних договорах про передачу у користування цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, індивідуально визначеного майна, що були раніше укладені виконавчими органами Кіровоградської міської ради, уповноваженими управляти майном комунальної власності, діяльність яких припинена та правонаступником яких є Управління. Управління здійснює повноваження орендодавця майна комунальної власності.

Згідно свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення від 04.08.2004 №463, вбудоване нежитлове приміщення площею 7722,9 кв.м., розташоване в місті Кіровограді по вул. Карла Маркса, 50, що є готельний комплекс "Київ", належить територіальній громаді м. Кіровограда в особі міської ради на праві комунальної власності (том І а.с. 98).

Звертаючись до відповідача - Колективного підприємства "Центр-Готель" із позовом про внесення змін до договору оренди з правом наступного викупу будівлі готелю "Київ" від 8 вересня 1994 №37 (зі змінами від 10.01.2000 №11/17), позивач - Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького посилався на те, що підставою для перегляду орендної плати і внесення відповідних змін до договору є відповідні законодавчі зміни, зміна методики розрахунку орендної плати та необхідність застосування вартості об'єкта оренди, визначеної на підставі затвердженого Звіту про незалежну оцінку майна, на виконання яких органом місцевого самоврядування запроваджені нові орендні ставки. Позивач звертає увагу, що орендна плата з користування майном згідно договору не переглядалась з моменту укладення договору в 1994 році, внаслідок чого склалась ситуація, коли за десятиповерхову будівлю загальною площею більше 7000 кв.м, розташовану в центрі міста Кропивницького, сплачується орендна плата в розмірі 9 697,84 грн (з ПДВ), що призводить до недоотримання бюджетом міста значних фінансових ресурсів.

Задовольняючи позовні вимоги повністю, господарський суд першої інстанції виходив з того, що орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною, а оскільки відбулась законодавча зміна порядку розрахунку орендної плати (Методика) та, відповідно, зміна її розміру, а також має місце зміна ціни, а саме вартості об'єкта оренди та орендної ставки, зміна об'єкта оренди, а саме - зміна площі, господарський суд дійшов висновку про наявність законодавчо визначених та визначених умовами Договору підстав для внесення змін до Договору згідно редакції змін позивача.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до частин першої та третьої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

За положеннями статті 654 ЦК України всі зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається. За відсутності узгоджених та підписаних сторонами в письмовій формі ініційованих позивачем змін до договору оренди висновки суду про відсутність між сторонами спору про внесення таких змін є помилковими.

Разом з тим, як вже вказано вище, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, зокрема, регулює Закон України Про оренду державного та комунального майна .

Згідно зі статтею 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Як визначено у частині першій статті 10 вказаного Закону, одними з істотних умов договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації.

Відповідно до статті 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна (у редакції, чинній на час звернення до суду) оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

За змістом статті 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна (у редакції, чинній на час укладання Договору) орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності, але не більше п'яти відсотків від вартості орендованого майна. Орендна плата зараховується на спеціальні рахунки і використовується для фінансування капітальних вкладень. Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України (стаття 21 Закону України Про оренду державного та комунального майна у чинній редакції).

За положеннями, наведеними у частинах першій та другій статті 284 ГК України, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахування її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації є істотними умовами договору оренди. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (частина перша статті 286 ГК України).

Як вбачається з матеріалів справи, сторони договору оренди від 08.09.1994, на підставі Закону Про оренду державного та комунального майна , який передбачав, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України (ст. 14). та з урахуванням діючої на той час Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна державних підприємств та організацій, яка була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.1993 N 923., визначили розмір орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нежилих приміщень) за угодою сторін, але не нижче 50 відсотків від залишкової вартості цього майна на момент укладення договору оренди.

Згідно з пунктом 2.3. Договору передача майна в оренду здійснюється за його вартістю, зазначеною виходячи з оцінки цього майна на момент передачі в оренду з урахуванням фактичного зносу.

Статтею 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" встановлено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Вказані положення Закону України про державний бюджет є чинними.

11.12.2012 на сесії Кіровоградської міської ради прийнято рішення № 2099 "Про управління майном, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда", яким затверджено Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда (надалі - місцеве Положення про порядок надання в оренду).

Пунктом 2.1. Положення передбачено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої КМУ.

Відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (ч. 5 ст. 60). Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень; рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом (ч.ч. 1, 2 ст. 59).

Отже, прийняття 11.12.2012 на сесії Кіровоградської міської ради рішення №2099, яким затверджено Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, здійснено в спосіб та в межах повноважень зазначеної ради.

Згідно названого Положення передбачено методику розрахунку орендної плати, що узгоджується з приписами ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У відповідності до пункту 7.9. розділу 7 Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда, у разі оренди індивідуально визначеного майна розмір річної орендної плати визначається за формулою, крім об'єктів, за які встановлена орендна плата в розмірі 1 грн на рік: Опл=ВП х Сор, де:

Опл - річна орендна плата без ПДВ, грн;

Вп - вартість орендованого майна згідно з висновком про вартість майна, без ПДВ, грн;

Сор - орендна ставка, визначена згідно з таблицею 2 цієї Методики, %.

Таким чином, для визначення розмір орендної плати індивідуально визначеного майна, що перебуває в комунальній власності, використовується вартість орендованого майна згідно з висновком про вартість майна без ПДВ.

За нормами частини 1 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Методика оцінки об'єктів оренди затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 N 629 та діє у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 N3.

Відповідно до вказаної Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, що передається в оренду.

Згідно з пунктом 19 названої Методики у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка. Оцінка зазначеного майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440.

За визначенням, наведеним у Національному стандарті N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", спеціальна вартість - це сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

У відповідності до наведеного, згідно норм чинного законодавства орендна плата за комунальне майно визначається відповідно до ринкової вартості такого майна.

Судом встановлено, що для визначення розміру орендної плати за замовленням Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради проведено оцінку вартості майна.

Відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, складеного суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_3, ринкова вартість об'єкта оцінки - нежитлового приміщення, що є готельним комплексом, загальною площею 7711,88 м.кв, розташованим за адресою: м. Кропивницький, вул. В. Перспектина, 50, становить станом на 31.08.2017 - 49 323 747 грн без ПДВ.

Згідно вказаного у Звіті строку, оригінал якого оглянуто судом в судовому засіданні, строк дії оцінки встановлено у 2 роки 6 місяців. Отже, даний звіт є чинним на час розгляду справи.

Звіт про незалежну оцінку майна рецензовано (висновок позитивний) та затверджено розпорядженням Управління комунальної власності Кіровоградської міської ради № 133/17 від 23.12.2017, чим дотримано вимоги абзацу 3 пункту 19 Методики оцінки об'єктів оренди, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (у редакції постанови від 02.03.2003 № 3).

За вимогами пункту 20 названої Методики результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до вимог Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440

Будь-яких заперечень з приводу проведеної оцінки та виготовленого Звіту відповідач не заявляє.

З огляду на вищезазначене, господарський суд першої інстанції правильно зазначив про наявність правових підстав для задоволення позову в частині внесення змін до пункту 2.3. Договору, а саме: доповнити абзацом другим наступного змісту "Вартість орендованого майна, що є готельним комплексом, за адресою: м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 50 (готель "Київ"), визначена відповідно до Звіту про незалежну оцінку майна, станом на 31.08.2017 становить 49323747,00 грн (сорок дев'ять мільйонів триста двадцять три тисячі сімсот сорок сім гривень 00 коп.) без урахування ПДВ.". Позовні вимоги у вказаній частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

При цьому, колегія суддів вважає безпідставними доводи апелянта про те, що проведення оцінки передує укладенню договору або необхідна при закінченні строку дії договору та з метою його продовження, тоді як укладений між сторонами Договір є чинним до 31.05.2024, з огляду на наступне.

Наведеними положеннями законодавства, на яке посилається відповідач, передбачено, що у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди. Тобто, йдеться про проведення нової оцінки з визначення ринкової вартості майна, у разі якщо попередня оцінка проведена більш ніж три роки тому. Між тим, в даному випадку оцінка з визначення ринкової вартості об'єкта оренди за Договором взагалі не проводилась, та договір не був приведений у відповідність до чинного законодавства, як то було передбачено Законом України Про Державний бюджет на 2007 рік .

Положення законодавства щодо обов'язковості проведення оцінки з визначення ринкової вартості майна перед укладенням договору не спростовують необхідність її проведення у разі, якщо така оцінка взагалі відсутня. Вказана необхідність пов'язана зі змінами в законодавстві, яке регулює оренду державного та комунального майна, про що зазначено вище.

Також колегія суддів вважає безпідставними доводи апелянта про проведення переоцінки майна, оскільки у даному випадку переоцінка майна не проводилась. Згідно звіту про незалежну оцінку майна від 29.09.2017 визначено ринкову вартість майна, тоді як умови Договору таку вартість не визначали, а містили положення в акті прийому-передачі про залишкову вартість основних фондів майна, що є відмінним від поняття ринкової вартості майна.

Щодо різниці в площі нерухомого майна, зазначеної у звіті (7711,88 м.кв.), та площі визначеній в акті прийому-передачі майна, що є додатком до Договору оренди (7860 м.кв.), господарський суд зазначає наступне.

В матеріалах справи наявний висновок Обласного комунального підприємства "Кіровоградське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації" від 30.03.2010 №1-176, яким зафіксовано проведення перепланування нежитлового приміщення, після чого загальна площа зменшилась на 10,99 кв.м. та складає 7711,88 кв.м. (том І а.с. 103). Крім того, 31.03.2010 виготовлений технічний паспорт цілого вбудованого нежитлового приміщення, що є готельним комплексом, адреса: місто Кіровоград, вулиця Карла Маркса, 50, з якого вбачається, що площа приміщення складає 7711,88 кв.м. (том 1 а.с. 104-107).

Таким чином, розбіжності в площі нерухомого майна виникли внаслідок реконструкції та перепланування будівлі готелю "Київ", що не заперечується відповідачем під час розгляду справи. Площа об'єкту оренди, що є вихідними даними для проведення оцінки нерухомого майна, визначена Кіровоградським обласним бюро технічної інвентаризації станом на березень 2010 року та є остаточною на момент проведення оцінки.

Щодо частини позовних вимог Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького про внесення змін до пункту 3.1. Договору щодо визначеного розміру орендної плати, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з частиною 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно запропонованих змін позивач змінює методику розрахунку, тобто сам порядок розрахунку розміру орендної плати, і застосовує встановлену рішенням сесії Кіровоградської міської ради № 2099 від 11.12.2012 відсоткову ставку орендної плати (таблиця № 2 до місцевого Положення про порядок надання в оренду) (том І а.с. 85).

Як вже встановлено вище, пункт 3.1 Договору передбачає, що орендна плата обчислюється згідно з Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів від 12.11.1993 за № 923.

Вказаний пункт Договору відповідав чинним на момент його укладення положенням законодавства, зокрема ст. ст. 14, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного майна" N 768/97-В від 23.12.1997 положення Закону викладено у наступній редакції: "Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності".

Діюча редакція ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду майна державних підприємств та організацій, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.1993 N 923, втратила чинність згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 N786, якою затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу.

Слід також відмітити, що укладений між сторонами Договір в частині розміру орендної плати містить відсилання до Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.11.1993 № 923, однак в Договорі не зазначено ставку орендної плати.

Згідно з Методикою № 923 від 11.11.1993 розмір орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нежилих приміщень) встановлюється за угодою сторін, але не нижче 50 відсотків від залишкової вартості цього майна на момент укладення договору оренди (п. 7). У разі оренди нежилих приміщень (крім оренди нежилих приміщень бюджетними організаціями та інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування) розмір орендної плати визначається виходячи з вартості орендованого майна, збільшеної згідно із зональними коефіцієнтами, та орендних ставок. Зональні коефіцієнти та орендні ставки встановлюються місцевими Радами народних депутатів або уповноваженими ними органами за місцем знаходження об'єкта оренди. (п. 8).

Рішенням виконавчого комітету Кіровоградської міської ради народних депутатів від 30.12.1992 №906 "Про порядок надання в оренду нежитлових приміщень (будинків) комунальної власності м. Кіровограда" (зі змінами) було встановлено ставки орендної плати нежитлових приміщень в м. Кіровограді, які, за вищенаведеними поясненням позивача, використовувалися для розрахунку розміру орендної плати. Згідно вказаного рішення базові ставки визначено в крб за І кв.м. (том 2 а.с. 34, 38).

Рішенням Кіровоградської міської ради № 2099 від 11.12.2012 "Про управління майном, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда", затверджено орендні ставки за використання нерухомого майна у відсотковому визначені від ринкової вартості майна.

Отже, органом місцевого самоврядування при затвердженні Методики розрахунку орендної плати, що узгоджується з приписами ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", визначено орендні ставки, які підлягають застосуванню при розрахунку орендної плати за вказаною методикою.

Таким чином, судом першої інстанції правильно зазначено, що матеріали справи не містять доказів встановлення в Договорі чіткої ставки орендної плати. Умови Договору також не містять посилання на рішення органу місцевого самоврядування про встановлення ставок орендної плати, відповідно до якого визначено розмір орендної плати за Договором. Методика № 923 від 11.11.1993 такої ставки не встановлює.

Окрім того, як вже зазначено, змінився стан об'єкта оренди за Договором, а саме зменшилась його площа з 7860 м.кв на 7711,88 м.кв.

Враховуючи вищенаведене в сукупності, зважаючи на те, що орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною та в даному випадку відбулась законодавча зміна порядку розрахунку орендної плати (Методика) та, відповідно, зміна її розміру, а також має місце зміна ціни, а саме вартості об'єкта оренди та орендної ставки, зміна об'єкта оренди, а саме - зміна площі, а тому господарський суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність законодавчо визначених та визначених умовами Договору підстав для внесення змін до Договору згідно редакції змін позивача.

Слід відмітити, що Верховний Суд в постанові від 02.04.2018 у справі № 914/71/18, яка є подібною зі справою, що розглядається, дійшов аналогічного висновку щодо наявності підстав для внесення змін до договору оренди комунального майна внаслідок зміни методики розрахунку орендної плати. При цьому, у наведеній справі предметом розгляду були зміни до договору оренди комунального майна як в частині зазначення вартості об'єкта оренди, так і в частині розміру орендної плати.

Згідно додатку до місцевого Положення про надання в оренду майна комунальної власності, затвердженого рішення Кіровоградської міської ради від 11.12.2012 № 2099, орендна ставка для розміщення готелів встановлена на рівні 22%.

Відповідно до методики розрахунку орендної плати, наведеної у вказаному Положенні, розмір орендної плати за базовий місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати (перебіг строку починається з наступного дня після незалежної оцінки). Розмір орендної за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.

Наведений позивачем розрахунок орендної плати за базовий місяць визначено правильно (том 1 а.с. 97).

Враховуючи наведені вище положення щодо порядку розрахунку орендної плати за базовий місяць та наступних орендних платежів, які здійснюються шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції, зазначення позивачем в Договорі базового місяця "жовтень 2017 року" не порушує прав відповідача, оскільки при розрахунку орендної плати індекс інфляції береться з дати проведення оцінки майна.

Так, згідно запропонованих змін передбачено щомісячну індексацію розміру орендної плати, що узгоджується з приписами ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також з місцевим Положенням про порядок надання в оренду комунального майна. Щомісячна індексація також була передбачена згаданими вище базовими ставками, які затверджувались рішенням виконавчого комітету Кіровоградської міської ради народних депутатів від 31.12.1992 № 906 (з урахуванням внесених змін), згідно з якими перерахування орендної плати проводиться помісячно з урахуванням коефіцієнту інфляції. Тобто, фактично при укладенні Договору ще в його первісній редакції погоджено щомісячну індексацію орендних платежів.

Таким чином, при будь-якому розрахунку - як при розрахунку орендної плати за базовий місяць, так і при розрахунку щомісячних орендних платежів, враховується індекс інфляції саме з дати проведення оцінки орендованого майна. Разом з цим, визначення базового місяця оренди згідно правил наведеної методики є обов'язковим. Однак, з огляду на наведені норми законодавства, до моменту набрання рішенням суду законної сили орендна плата сплачується у розмірі, передбаченому договором до внесення змін. Зазначення в даному випадку базової ціни орендної плати за жовтень 2017 не змінює зазначений початок нарахування орендної плати згідно внесених змін та не змінює щомісячний розмір орендної плати.

Наведене вище також спростовує доводи відповідача, що згідно ч. 2 пункту 6.1. місцевого Положення про порядок надання в оренду комунального майна початок нарахування орендної плати та інших платежів, пов'язаних з орендою майна, починається з дати підписання акта приймання-передавання об'єкта оренди.

Даний пункт фактично передбачає нарахування орендної плати з моменту передачі майна в оренду, що оформлюється актом прийому-передачі. Між тим, майно за Договором було передано Колективному підприємству "Центр-Готель" в оренду за актом від 08.09.1994 і на час розгляду справи таке майно перебуває у фактичному користуванні відповідача. Тобто, законодавча потреба у складенні нового акту прийому-передачі відсутня.

Період сплати орендної плати щокварталу було встановлено ще при укладенні Договору у його первісній редакції.

З огляду на вищевикладене, господарський суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що позовні вимоги Управління комунальної власності Міської ради міста Кропивницького про внесення змін до пункту 3.1. Договору підлягають задоволенню повністю у запропонованій позивачем редакції.

Доводи апелянта про те, що судом не надана оцінка рішенню Господарського суду Кіровоградської області від 12.06.2013 у справі № 912/617/13, яким було відмовлено у задоволенні позову Прокурора в інтересах Управління власності та приватизації комунального майна Кіровоградської міської ради до Колективного підприємства "Центр-Готель" про внесення змін до Договору, не відповідають обставинам справи.

Так, з оскаржуваного судового рішення вбачається, що суд першої інстанції надав оцінку даному рішенню, зазначивши, що обставини справи № 912/617/13 та справи № 912/3564/17 є різними, а саме, судом оцінюються різні звіти щодо вартості об'єкта оренди та у справі № 912/617/13 запропоновані до Договору зміни є іншими, ніж у справі № 912/3564/17.

Як вбачається з даного рішення, підстави для проведення 23.07.12 оцінки за замовленням Департаменту економіки та фінансів Кіровоградської міської ради і додання звіту про незалежну оцінку майна до листа від 05.02.13 № 141/17-у, у позовній заяві не викладено. Рішення Кіровоградської міської ради № 2099 від 11.12.12 і затверджене ним "Положення про порядок надання в оренду цілісних майнових комплексів та індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Кіровограда", прийняті пізніше, ніж замовлена та проведена оцінка. Чинність результатів незалежної оцінки, складених 23-24 липня 2012 р., станом на дату звернення заявника до господарського суду із позовом не доведена.

Згідно постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.11.2013, прийнятої за результатами апеляційного перегляду рішення у справі № 912/617/13, зазначено, що розрахунок орендної плати за використання будівлі готелю «Київ» , доданий позивачем до позовної заяви і покладений в основу абзацу 2 пункту 3.1 договору, складений з урахуванням даних, встановлених Звітом про незалежну оцінку майна готелю «Київ» від 23.07.2012р., який на час звернення з позовом до господарського суду втратив свою чинність.

Таким чином, колегія суддів вважає, що судом була надана оцінка доводам представника відповідача в цій частині, та правильно зазначено, що здійснений судом аналіз норм законодавства в тій справі не є преюдицією згідно ч. 5 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Посилання апелянта на те, що умовами договору передбачена зміна розміру орендної плати лише у разі зміни цін та тарифів, а тому нова оцінка вартості майна не є підставою для перегляду розміру орендної плати, є безпідставними, оскільки п. 3.1. Договору у якості підстав для зміни орендної плати передбачено не тільки зміну цін і тарифів, але і інші випадки, передбачені законодавством.

Оскільки відбулися зміни в законодавстві, а саме, зміни Закону України Про оренду державного та комунального майна , затвердження постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 N 629 нової Методики оцінки об'єктів оренди, прийняття Закону України Про Державний бюджет на 2007 рік , який передбачив, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості та договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми, колегія суддів вважає, що були законодавчо визначені правові підстави для зміни вартості об'єкта оренди, що безпосередньо пов'язано і зі зміною орендної плати.

Інші доводи апелянта є безпідставними і висновків суду першої інстанції вони не спростовують.

З урахуванням вищевикладеного, господарський суд Кіровоградської області всебічно, повно, об'єктивно дослідив всі обставини справи, дав їм належну правову оцінку, правильно застосував норми матеріального права, з дотриманням норм процесуального права, що у відповідності до п.1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без зміни.

Керуючись ст.ст. 275-282 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Колективного підприємства "Центр-Готель"- залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 11.01.2019 у справі № 912/3564/17- залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 12.04.2019року.

Головуючий суддя О.В. Березкіна

Суддя О.Г.Іванов

Суддя І.Л.Кузнецова