Постанова

від 04.07.2019 по справі 911/2244/18

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 липня 2019 року

м. Київ

Справа № 911/2244/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Кушніра І.В., Краснова Є.В.

за участю секретаря судового засідання Лихошерст І.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК Технолоджи Груп"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2019 (колегія суддів у складі: Чорногуз М.Г. - головуючий, Хрипун О.О., Агрикова О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК Технолоджи Груп"

до Великоолександрівської сільської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Племінний завод "Агро-Регіон"

2. Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Регіон Бориспіль"

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

за участю: позивача Приходько С.В. (адвокат),

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІК Технолоджи Груп" (далі - позивач або ТОВ "ПІК Технолоджи Груп") звернувшись в суд з позовом до Великоолександрівської сільської ради (далі - відповідач), просило внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 20.02.2003, укладеного між Великоолександрівською сільською радою та Закритим акціонерним товариством "Племінний завод "Агро-регіон".

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за договорами купівлі-продажу позивач набув право власності на групу нежитлових приміщень ферми № 2 та об`єкт незавершеного будівництва - тваринник, що розташовані на земельній ділянці, площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005 в с. Мала Олександрівка, Бориспільського району, Київської області по вул. Гагаріна, 16 , яка перебуває в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "Племінний завод "Агро-Регіон" (далі - третя особа-1) на підставі договору оренди земельної ділянки від 20.02.2003, а відтак, в силу положень статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" до нього перейшло право оренди на цю земельну ділянку, а право оренди третьої особи-1 на вказану земельну ділянку припинилось.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 29.11.2018 позов задоволено повністю, внесено зміни в договір оренди земельної ділянки, укладений між Великоолександрівською сільською радою та Закритим акціонерним товариством "Племінний завод "Агро-Регіон" 20.02.2003 (щодо зміни сторони у зобов`язанні) шляхом викладення преамбули до договору в редакції запропонованій позивачем.

2.2. Такі висновки суду першої інстанції мотивовані тим, що: відповідно до частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" з моменту набуття права власності на нерухоме майно, позивач одночасно набув право оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, оскільки право попереднього власника припиняється як на майно, так і на земельну ділянку з моменту укладення договору про відчуження нерухомого майна; при цьому до позивача перейшло право на оренду зазначеної земельної ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) у зв`язку з чим оформлення права оренди позивача на земельну ділянку може відбуватися без прийняття рішення відповідача про надання земельної ділянки позивачу в оренду, з огляду на те, що земельна ділянка вже була надана у користування третій особі-1. Враховуючи те, що відповідачем відмовлено у внесенні змін до договору оренди земельної ділянки від 20.02.2003 в частині заміни сторони у зобов`язанні, вимоги позивача на підставі статті 653 ЦК України, частини 5 статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) визнано такими, що підлягають задоволенню.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2019 рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2018 скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено. судові витрати покладено на позивача.

2.4. Висновки суду апеляційної інстанції мотивовані тим, що на виконання умов договору оренди земельної ділянки від 20.02.2003 спірну земельну ділянку до моменту звернення позивача до відповідача повернуто попереднім користувачем відповідачу, що свідчить про неможливість внесення змін у запропонованій позивачем редакції до цього договору оренди, у якому на момент відповідного звернення, право оренди щодо спірної земельної ділянки було відсутнє, а земельну ділянку кадастровий номер 3220880900:07:001:0005 повернуто у володіння і користування відповідача. Крім того, після придбання майна, розташованого на спірній земельній ділянці, позивачем вчинялись дії, спрямовані на оформлення права користування спірною земельною ділянкою зі зміною її цільового призначення у порядку, визначеному ст. 122 ЗК України, що не відповідає положенням частин 1, 2 ст. 120 ЗК України та частини 1 ст. 377 ЦК України про те, що до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право користування на земельну ділянку, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. У касаційній скарзі позивач просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2019 скасувати повністю, а рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2018 залишити в силі, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

3.2. В обґрунтування касаційної скарги позивач посилався на порушення судом апеляційної інстанції положень ст. ст. 275 - 277 Господарського процесуального кодексу України, оскільки не враховано позиції Верховного Суду, яка неодноразово була викладена ним під час розгляду справ, що пов`язані зі зміною, розірванням та припиненням договорів оренди, зокрема, у постановах від 10.04.2018 у справі № 915/672/17 та від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17. Також, на думку позивача, апеляційним судом надано невірну правову оцінку спірним правовідносинам сторін, у зв`язку з чим скасоване законне та обґрунтоване судове рішення суду першої інстанції, винесене при всебічному та повному з`ясуванні всіх обставин справи.

4. Відзив відповідача на касаційну скаргу

4.1. Відповідач у відзиві на касаційну скаргу заперечив проти доводів, наведених у ній, та просив залишити оскаржувану постанову без змін, а скаргу - без задоволення. У відзиві відповідач наголошує на тому, що в силу приписів статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України у нового власника майна виникає право на земельну ділянку, а не перехід земельної ділянки, при цьому таке право повинно бути оформлено у порядку, передбаченому статтями 124, 125. 126 ЗК України.

5. Фактичні обставини справи, встановлені судами

5.1. Судами попередніх інстанцій встановлено, що 20.02.2003 між відповідачем (орендодавець) та третьою особою-1 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди), за умовами п. 1.1. якого орендарю передано в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, розміщену на землях, що знаходиться в адмінмежах Великоолександрівської сільської ради в межах населеного пункту Велика Олександрівка та в межах населеного пункту Мала Олександрівка Бориспільського району Київської області, площею 50,483 га, в т.ч. під будівлями - 8,957 га; госп. двори - 41,526 га, а саме: земельна ділянка площею 1,171 га, в т.ч. під будівлями 1,171 га; земельна ділянка площею 0,322 га, в т.ч. під будівлями 0,322 га; земельна ділянка площею 0,185 га, в т.ч. під будівлями 0,185 га; земельна ділянка площею 1,920 га (господарський двір); земельна ділянка площею 0,990 га (господарський двір); земельна ділянка площею 36,749 га, в т.ч. під будівлями 6,152 га та 30,597 га - господарський двір; земельна ділянка площею 7,203 га, в т.ч. під будівлями 0,918 га та 6,285 га - господарський двір; земельна ділянка площею 1,943 га, в т.ч. під будівлями 0,209 га та 1,734 га - господарський двір.

Договір укладається на термін 49 років, починаючи з дня його реєстрації (п. 2.2. договору оренди).

В розділі 4 договору оренди сторонами погоджено, що будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та за взаємною згодою сторін.

5.2. 08.12.2011 між відповідачем та третьою особою-1 укладено додаткову угоду до договору оренди від 20.02.2003 (далі - додаткова угода-1), в п. 1 якої вказано, що у зв`язку із прийняттям рішення орендарем щодо виключення із орендованих земельних ділянок площ 0,99 га, 1,6702 га та 0,3023 га, оформленням у 2011 році оновлених та уточнених кадастрових планів земельних ділянок та оформлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельних ділянок згідно договору оренди, з моменту підписання цієї додаткової угоди, розмір земельної ділянки, що орендується, становить 46,3188 га.

Відповідно до п. 2 додаткової угоди-1 сторонами погоджено внести зміни в абз. 3 п. 1.1. договору оренди шляхом викладення його в наступній редакції: "В оренду передається земельна ділянка площею 46,3188 га, сільськогосподарського цільового призначення, в т.ч. під будівлею (офісним приміщенням) - 0,1850 га, несільськогосподарські угіддя - 46,1338 га".

5.3. Відповідно до п. 5 додаткової угоди-1 сторони погодили внести зміни до п. 2.3 Договору оренди, зокрема в частині розміру орендної плати.

5.4. Так, сторонами погоджено, що беручи до уваги положення Податкового кодексу України, мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення та надані для потреб сільськогосподарського виробництва становить 0,03% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

5.5. Щорічний розмір орендної плати частини земельної ділянки розміром 0,1850 га, на якій розташоване нерухоме майно - приміщення офісу, що знаходиться у власності орендаря, становить 3% від нормативно-грошової оцінки такої частини земельної ділянки та розраховується за формулою: 254 430,50 грн. (нормативно-грошова оцінка земельної ділянки площею 0,1850 га) х 3% = 7 632,92 грн.

5.6. Щорічний розмір орендної плати за решту земельних ділянок площею 46,1338 га, становить 0,03% від нормативно-грошової оцінки таких земельних ділянок та розраховується за формулою: 51 729 490,96 грн. (нормативно-грошова оцінка земельної ділянки площею 46,1338 га) х 0,03% = 15 518,85 грн.

5.7. 13.12.2013 між відповідачем та третьою особою-1 укладено додаткову угоду до договору оренди від 20.02.2003 (далі - додаткова угода-2), в п. 1 якої визначено, що у зв`язку із прийняттям рішення орендарем щодо виключення із орендованих на підставі договору оренди земельних ділянок площ 1,9201 га, прийняттям Великоолександрівською сільською радою рішення від 26.04.2013 за №1151-48-VI, з моменту підписання цієї додаткової угоди, загальний розмір земельних ділянок, що орендується на підставі договору оренди, становить 44,3987 га.

Відповідно до п. 2 додаткової угоди-2 сторони погодили внести зміни в абз. 3 п. 1.1. договору оренди шляхом викладення його в наступній редакції: "В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 44,3987 га, у тому числі під будівлею контори - 0,1850 га, несільськогосподарські угіддя - 44,2137 га. Цільове призначення земельної ділянки - для сільськогосподарського виробництва".

5.8. У п. 4 додаткової угоди-2 сторони погодили внести зміни до п. 2.3. договору оренди, яким зокрема визначено, що розмір орендної плати за частину земельної ділянки розміром 0,1850 га, на якій розташоване нерухоме майно - будівля контори, що знаходиться у власності орендаря, становить 3% від нормативно-грошової оцінки (яку визначено у розмірі 7 632,89 грн.), за решту земельних ділянок площею 44,2137 га - становить 0,03% від нормативно-грошової оцінки таких земельних ділянок (яку визначено у розмірі 9 477 328,10 грн.).

5.9. 08.08.2016 третьою особою-1 (продавець) та позивачем (покупець) укладено договори купівлі-продажу нежитлової будівлі, що посвідчені приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Мургою С.Г. за №№826, 822, 820, 818, 816, 828, за змістом п. 1.1. яких продавець передав, а покупець прийняв у власність від продавця: нежитлові будівлі, що складається із: сіносховища, загальною площею 1085,5 кв.м (договір №826); корівника №2, трансформаторної, загальною площею 933,1 кв.м (договір №822); телятника, загальною площею 1051,1 кв.м (договір № 820); телятника, загальною площею 870,8 кв.м (договір № 818); корівника з молочним блоком, загальною площею 1989,1 кв.м (договір № 816); корівника №1, огорожі, загальною площею 993 кв.м (договір № 828); що розташовані за адресою: Київська обл., Бориспільський р -н, с. Мала Олександрівка, вул . Ю.Гагаріна, 16, літери Е, Г, В, Б, А.

Відповідно до п. 1.2. цих договорів відчужувані нежитлові будівлі, розташовані на земельній ділянці площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001 : 0005.

За змістом п. 4.3. зазначених договорів, продавець приймає на себе зобов`язання протягом 60 днів з дати підписання та нотаріального посвідчення цих договорів внести зміни до договору оренди землі, укладеного з Великоолександрівською сільською радою щодо виключання земельної ділянки площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005 з цього договору оренди. Продавець також приймає на себе зобов`язання надати покупцю протягом 3 днів з дати підписання та нотаріального посвідчення цього договору заяву, посвідчену нотаріально, за якою продавець відмовляється від оренди земельної ділянки площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005, на користь покупця.

5.10. Також, 08.08.2016 третьою особою-1 (продавець) та позивачем (покупець) укладено договір купівлі-продажу рухомого майна, за умовами п. 2.1. якого продавець зобов`язався продати (передати у власність) покупцю рухоме майно, а покупець зобов`язався прийняти рухоме майно у власність і сплатити погоджену сторонами ціну як визначено в цьому договорі.

Рухомим майном, згідно розділу 1 договору визначено виробниче обладнання та основні засоби, що перелічені у додатку 1, який є невід`ємною частиною до цього договору, й яке знаходиться за адресою: Київська область, Бориспільський район, с. Мала Олександрівка, вул. Гагаріна, 16 , кадастровий номер земельної ділянки 3220880900:07:001 :0005 .

5.11. Крім цього, 21.10.2016 третьою особою-1 (продавець) та позивачем (покупець) укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, що посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області Мургою С.Г. за №1009, відповідно до п. 1.1 якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає незавершене будівництво - тваринник, загальною площею 346 кв.м, що розташований за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н, с. Мала Олександрівка, вул. Гагаріна Юрія, 16 . Будівництво нерухомого майна завершено на 98% (п. 1.2 договору купівлі-продажу).

У пункті 1.3 Договору купівлі-продажу визначено, що право власності підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав. Реєстраційний номер: 1006899832208; номер запису про право власності: 16030763.

5.12. Відповідно до заяви від 24.10.2016, третя особа-1 відмовилась від права оренди та будь-яких інших прав на земельну ділянку комунальної власності, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005, загальною площею 7,2727 га, цільове призначення - землі сільськогосподарського призначення, для іншого сільськогосподарського призначення, що розташована по вул . Ю. Гагаріна в с. Мала Олександрівка Бориспільського р-ну, Київської обл. та була передана згідно з договором оренди земельної ділянки, укладеним між відповідачем та третьою особою-1, посвідченим 20.02.2003 приватним нотаріусом, зареєстрованим в реєстрі за №992, та зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі №10 від 27.02.2003, на користь позивача.

5.13. 26.12.2016 між відповідачем та третьою особою-1 укладено додаткову угоду до договору оренди від 20.02.2003 відповідно п. 1 якої сторонами у зв`язку з викупом усіх будівель ферми № 2, які знаходяться на земельній ділянці, площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005, місцезнаходження: с. Мала Олександрівка Бориспільського району, Київської обл., на користь ТОВ "ПІК Технолоджи Груп" погоджено внести відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки.

5.14. Сторонами цієї додаткової угоди погоджено абзац 3 пункту 1.1. розділу 1 договору оренди викласти в наступній редакції: "В оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення, площею 37,1260 га, у тому числі під будівлею контори - 0,1850 га, несільськогосподарські угіддя - 36,9410 га. Цільове призначення земельної ділянки - для сільськогосподарського виробництва. У зв`язку з вищевикладеним, сторони домовились внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: припинити інше речове право (оренду) на земельну ділянку з кадастровим номером 3220880900:07:001:0005".

5.15. Згідно з Актом приймання-передачі земельної ділянки від 26.12.2016 третьою особою-1 передано, а відповідачем повернуто у своє володіння і користування земельну ділянку загальною площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900 :07:001:0005 , що знаходиться в с. Мала Олександрівка Бориспільського р- ну , Київської обл .

5.16. 12.01.2017 позивач звернувся до відповідача з заявою щодо надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 7,27 га з кадастровим номером 3220880900:07 :001:0005, що знаходиться по вул. Гагаріна, 16 в с. Мала Олександрівка Бориспільського р-ну, Київської обл ., в оренду з правом викупу терміном на 49 років та цільовим призначенням для будівництва, реконструкції та обслуговування об`єктів промислового призначення, офісних приміщень з паркінгом для легкового автотранспорту, складських та допоміжних приміщень.

5.17. Рішенням Великоолександрівської сільської ради №601-11-VII від 26.01.2017 позивачу надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 7,2727 га в довгострокову оренду (строком на 25 років) (кадастровий номер 3220880900:07:001:0005) для будівництва, реконструкції та обслуговування об`єктів промислового призначення, офісних приміщень з паркінгом для легкового автотранспорту, складських та допоміжних приміщень по вул. Гагаріна, 16 в с. Мала Олександрівка Бориспільського р-ну, Київської обл .

5.18. Рішенням Великоолександрівської сільської ради №916-25-VII від 30.08.2017 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у довгострокову оренду (строком на 25 років) ТОВ "ПІК Технолоджи Груп".

5.19. Великоолександрівська сільська рада листом №2-16/14/520 від 02.05.2018 повідомила позивача про те, що питання щодо оренди земельної ділянки, яка розташована по вул. Гагаріна, 16 в с. Мала Олександрівка Бориспільського р-ну, Київської обл . з кадастровим номером 3220880900:07:001:0005 буде розглянуто шляхом проведення громадського обговорення.

5.20. Відповідач листом №2-16/14/881 від 06.08.2018, у відповідь на запит від 02.08.2018 щодо надання договору оренди земельної ділянки, що має укладатись з позивачем як землекористувачем, та договору оренди земельної ділянки від 20.02.2003, реєстраційний №992, укладений з попереднім землекористувачем, направив позивачу типовий договір оренди земельної ділянки, який укладає Великоолександрівська сільська рада з орендарями, та договір оренди від 20.02.2003.

5.21. 03.09.2018 позивач звернувся до відповідача із заявою, у якій вказуючи на набуття ним права власності на будівлі ферми №2, що розташовані на земельній ділянці площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005 просив, на підставі статті 377 ЦК України, статті 120 ЗК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" внести зміни до договору оренди від 20.02.2003.

5.22. Рішенням Великоолександрівської сільської ради №1322-42-VII від 06.09.2018 скасовано рішення цієї ж ради №916-25-VII від 30.08.2017, яким затверджено проект землеустрою та уповноважено земельну постійну комісію на проведення слухання з метою врахування громадських інтересів при здійсненні землеустрою та додаткового вивчення питання щодо ефективного господарювання на земельній ділянці комунальної форми власності кадастровий номер 3220880900:07:001:0005.

5.23. Листом №2-16/14/1096 від 01.10.2018 відповідач повідомив позивача про відсутність підстав для внесення змін у договір оренди земельної ділянки, укладений 20.02.2003 та те, що 06.09.2018 Великоолександрівською сільською радою прийнято рішення №1322-42-VII, яким скасовано рішення цієї ж ради №916-25-VII від 30.08.2017.

5.24. Зазначена відмова стала підставою для звернення позивача з даними позовом до суду.

6. Позиція Верховного Суду

6.1. За таких встановлених обставин місцевий господарський суд, з висновком якого в цій частині погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що у зв`язку з набуттям позивачем права власності на будівлі ферми №2, які розташовані на земельній ділянці площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005, до позивача, в силу прямої законодавчої вказівки, і зокрема, положень частин 1, 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", перейшло право на оренду зазначеної земельної ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача. Зважаючи на відмову відповідача у внесенні змін до договору оренди від 20.02.2003 в частині заміни сторони в зобов`язанні на нового власника нерухомого майна, що розташоване на спірний земельній ділянці, місцевий господарський суд дійшов висновку про правомірність заявленої позивачем вимоги щодо внесення змін до договору оренди шляхом викладення преамбули в запропонованій позивачем редакції.

6.2. Скасовуючи рішення суду першої інстанції апеляційний господарський суд виходив з того, що додатковою угодою від 26.12.2016, укладеною між відповідачем та третьою особою-1, з основного договору оренди виключено земельну ділянку площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005З, у зв`язку з чим неможливо внести зміни у запропонованій позивачем редакції до договору оренди від 20.02.2003, у якому на момент відповідного звернення позивача, право оренди щодо спірної земельної ділянки було відсутнє, а земельну ділянку кадастровий номер 3220880900:07:001:0005 повернуто у володіння і користування відповідача. В той же час, судом апеляційної інстанції зроблено суперечливий висновок щодо відсутності підстав для задоволення позову, оскільки позивачем не надано доказів звернення до відповідача з метою укладення договору оренди на тих самих умовах і в тому ж обсязі прав, що були у попереднього землекористувача.

6.3. Однак із такими висновками суду апеляційної інстанції погодитися не можна виходячи із наступного.

6.4. Предметом даного спору є вимога про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20.02.2003 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній у позовній заяві, в частині заміни сторони договору - орендаря-1, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

6.5. Відповідно до положень статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

6.6. У частині 1 статті 377 цього Кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

6.7. Згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.8. За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

6.9. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.10. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.

6.11. При цьому Верховний Суд зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

6.12. З урахуванням вищенаведених правових норм та встановлених обставин, господарські суди попередніх інстанцій дійшли правомірних висновків, що у зв`язку з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно, що розташоване на земельній ділянці площею 7,2727 га, кадастровий номер 3220880900:07:001:0005, в силу прямої законодавчої вказівки до покупця як до нового набувача (власника) перейшло право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

6.13. При цьому, як зазначено вище, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

6.14. З огляду на зазначене встановлені апеляційним господарським судом обставини щодо припинення договору оренди від 20.02.2003 для попереднього землекористувача шляхом підписання додаткової угоди від 26.12.2016, не впливають на обсяг прав позивача щодо земельної ділянки, оскільки відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" договором про відчуження нерухомого майна припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно.

6.15. Отже, враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

6.16. За вказаних обставин слід погодитися із висновками місцевого господарського суду щодо наявності правових підстав для задоволення позову про внесення змін до договору оренди в частині зміни сторони у зобов`язанні шляхом викладення преамбули до договору в редакції запропонованій позивачем.

6.17. Разом з тим, слід зауважити, що абзацом 3 частини 1 статті 4 Господарського кодексу України визначено, що земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу, а тому застосування судами попередніх інстанцій до спірних правовідносин положень статей 181, 188 Господарського кодексу України є помилковим, оскільки правове регулювання земельних відносин знайшло своє відображення, зокрема, у Земельному кодексі України, Законі України "Про оренду землі". Проте, посилання на зазначені норми не призвели до неправильного вирішення спору по суті місцевим господарським судом.

6.18. Відхиляючи доводи відповідача, викладені у відзиві на касаційну скаргу, що площа спірної земельної ділянки перевищує площу, необхідну для утримання і обслуговування придбаного нерухомого майна, колегія суддів касаційної інстанції вважає за необхідне зауважити, що в силу положень частини 1 статті 377 ЦК України, частин 1, 2 статті 120 ЗК України особа, яка набула право власності на нерухоме майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника, в силу прямої вказівки закону, і звуження цих прав за відсутності достатніх правових підстав не допускається.

6.19. Наведеним підтверджуються доводи, викладені у касаційній скарзі щодо незаконності постанови суду апеляційної інстанції, з огляду на що касаційну скаргу слід задовольнити.

6.20. Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення ("Руїс Торіха проти Іспанії").

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Пономарьов проти України" та "Рябих проти Російської Федерації"), у справі "Нєлюбін проти Російської Федерації", повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства і мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Вказані рішення Європейського суду з прав людини суд касаційної інстанції застосовує у даній справі як джерело права.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. За вказаних обставин для виправлення фундаментальних порушень, які допустив суд апеляційної інстанції, суд касаційної інстанції вважає за необхідне скасувати постанову апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

7.2. Отже прийняте у справі рішення про задоволення позову відповідає вимогам наведених вище норм права, аргументи, викладені в касаційній скарзі знайшли своє підтвердження, доводи відзиву - спростовані вищенаведеним, а тому в силу положень статті 312 Господарського процесуального кодексу України прийнята у справі постанова підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції у даній справі.

8. Судові витрати

8.1. Відповідно до приписів статті 129 частини 4, статті 315 частини 3 пункту "в" Господарського процесуального кодексу України, судові витрати у справі належить покласти на відповідача.

Керуючись статтями 301, 308, 312, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК Технолоджи Груп" задовольнити.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.03.2019 у справі Господарського суду Київської області №911/2244/18 скасувати, а рішення Господарського суду Київської області від 29.11.2018, залишити в силі.

Стягнути з Великоолександрівської сільської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК Технолоджи Груп" 3 524 (три тисячі п`ятсот двадцять чотири) грн. 00 коп. судового збору з касаційної скарги.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г.М. Мачульський

Судді І.В. Кушнір

Є.В. Краснов