Рішення

від 19.07.2019 по справі 613/390/19

БОГОДУХІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа №613/390/19 Провадження № 2/613/271/19

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 липня 2019 року Богодухівський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді - Уварової Ю.В.,

за участі секретаря Макушинської О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Богодухові в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 613/390/19, пров. № 2/613/271/19 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Трайгон Фармінг Харків про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив розірвати Договір оренди землі від 12 листопада 2008 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ Трайгон Фармінг Харків на земельну ділянку пл. 2,1893 га кадастровий номер - НОМЕР_1 , що розташована на території Хрущово - Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області.

В обґрунтування позовних вимог зазначає, що він є власником земельної ділянки площею 2,1893 га, розташованої на території Хрущово-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, кадастровий номер НОМЕР_1 - на підставі державного акту про право власності серії НОМЕР_2 .

12 листопада 2008 року між ним і ТОВ Трайгон Фармінг Харків був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки, який 21 грудня 2012 року було зареєстровано в управлінні Держкомзему у Богодухівському районі Харківської області, за № 632088854001627.

Відповідно до пункту 7 договору оренди земельної ділянки, договір укладено на 10 років, отже термін дії договору припинено 12 листопада 2018 року.

Також відповідно до умов договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій, натуральній або відробітковій формі розмірі 2% від нормативно - грошової оцінки землі, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції.

Відповідно до Указу Президента України від 2.02.2002р. №92 Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних часток \ паїв\ , орендна плата за оренду земельних ділянок повинна бути не меншою 3% відповідно до вартості земельної ділянки.

Орендна плата повинна виплачуватися не менше - 3% від нормативно - грошової оцінки землі.

Пунктом 19 даного договору передбачено умови повернення земельної ділянки, а саме після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до умов п.30 договору оренди земельної ділянки, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі, за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку.

Згідно умов П.32 договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однією із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В зв`язку з тим, що позивач не мав наміру продовжувати дію вищевказаного договору, ним 14.09.2018 року було направлено до ТОВ Трайгон Фармінг Харків заяву про відсутність наміру поновлення договору оренди землі. 05.12 2018 року він отримав відповідь від ТОВ Трайгон Фармінг Харків , відповідно до якої останній зазначив, що є добросовісним орендарем та належним чином виконує свої зобов`язання за вищевказаним договором оренди землі, а тому підстав для дострокового розірвання договору немає.

Істотним порушенням стороною договору є систематична невиплата орендної плати, внаслідок цього друга сторона значною мірю позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Вважає, що за вказаних обставин порушується право позивача, який не має можливості в односторонньому порядку розірвати договір оренди землі, а в подальшому не бажає співпрацювати з фірмою ТОВ ТРАЙГОН ФАРМІНГ ХАРКІВ , в зв`язку з систематичним порушенням договірних зобов`язань та чинного законодавства України.

В судовому засіданні позивач підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити та розірвати договір лише з тих підстав, що строк його дії закінчився.

Зазначив, що орендна плата з боку ТОВ Трайгон Фармінг виплачувалась в строк і у розмірах відповідно до умов договору та подальших додаткових угод і чому в позовній заяві є посилання на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору - він не знає.

Пояснив, що на момент підписання договору в графі реєстрація було пусто. В подальшому з`ясувалось, що договір зареєстровано у встановленому законом порядку лише через чотири роки - у 2012 році. Вважає, що орендар не мав права користуватись земельною ділянкою до проведення реєстрації договору, мав сплачувати податок на землю за цей період. Отже якщо відповідач приступив до обробки землі одразу після її передачі, то і строк дії договору слід рахувати з того моменту, а не з моменту реєстрації договору.

Наголосив, що бажає самостійно обробляти землю та не бажає в подальшому здавати землю в оренду ТОВ Трайгон Фармінг . Також зазначив, що бажав отримувати плату продукцією, водночас не заперечував, що з відповідним проханням до відповідача не звертався.

Від відповідача на позовну заяву надійшов відзив, з якого вбачається, що дійсно ОСОБА_1 з ТОВ ТРАЙГОН ФАРМІНГ ХАРКІВ 12 листопада 2008 року було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2.1893 га, (кадастровий номер НОМЕР_1 ), що розташована на території Хрущово-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, який було посвідчено 12.11.2008 року приватним нотаріусом Богодухівського районного нотаріального округу Клименком Р.К.

Відповідно до П.7 договору оренди землі - договір укладено на 10 (десять) років.

Згідно законодавства, чинного на момент укладення договору, договір підлягав реєстрації.

Однак позивач приходить до хибного висновку, що термін договору припинено 12 листопада 2018 року, оскільки згідно з ст. 18 Закону України Про оренду землі (у редакції станом на дату укладення договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Відповідно до ст. 20 Закону України Про оренду землі (у редакції станом на дату укладення договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Також сторонами у п.37 Договору оренди погоджено, що Цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Договір було зареєстровано 21 грудня 2012 року в Богодухівському відділі державної реєстрації прав на нерухоме майно Харківської регіональної філії ДП Центр ДЗК за № 632088854001627. Відповідні дані були також перенесені в електронний реєстр речових прав, що підтверджується і доданим Позивачем до позовної заяви Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, де зазначено, що строк дії договору до 20.12.2022 р.

Отже, строк дії договору оренди землі від 12 грудня 2008 року починається після набрання ним чинності - тобто з дати державної реєстрації, а не з моменту його укладення.

За змістом ч. ч. 1,2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якшо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. При цьому, відповідно до п. 32 Договору оренди, договір припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін (про що було повідомлено Позивача листом вих. № 430/1 від 05.12.2018 року).

Позиція відповідача на думку представника підтверджується й судовою практикою: Ухвалою Колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №22-ц/784/2923/15 від 20 квітня 2016 року, в якій висловлена правова позиція відносно строку дії договорів, що укладені до 2013 року, а саме, що строк дії договорів оренди повинен обраховуватися від дня державної реєстрації Договорів оренди. Аналогічної позиції дотримується і Верховний суд, зокрема, в постанові від 15.08.2018 року у справі №532/384/16-ц.

Крім того наголошує, що ТОВ ТРАЙГОН ФАРМІНГ ХАРКІВ поступово збільшувало розмір орендної плати, це фіксувалось шляхом укладення додаткових угод, орендна плата нараховувалась з урахуванням щорічного індексу інфляції, оприлюдненої Держкомстатом України. Посилаючись на недоплату орендної плати, позивач не зазначив жодних сум, не навів розрахунків.

Підстав для дострокового розірвання договору на думку відповідача також не вбачається, оскільки порушень умов договору не відбувалось.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала, просила відмовити в його задоволенні з підстав, викладених у відзиві.

Додатково пояснила, що реєстрація договору оренди була проведена із запізненням не з вини ТОВ Трайгон , це був період у часі, коли велика кількість договорів подавалась для реєстрації, Держкомзем не встигав здійснити реєстрацію вчасно, до того ж цей орган не мав встановлених законом обмежень у часі для проведення реєстрації.

Зазначила, що на сьогоднішній день договір є чинним, виходячи з аналізу норм законодавства та правової позиції Верховного Суду, наведеної у відзиві.

Пояснила, що орендна плата сплачувалась позивачеві в повному обсязі, податок на землю також сплачувався за весь період користування, цей факт є предметом перевірок податкової інспекції.

Заходи забезпечення позову або доказів судом не вживались.

Суд, заслухавши пояснення позивача та представника відповідача, дослідивши і оцінивши докази у справі, приходить до наступного.

Позивач є власником земельної ділянки площею 2,1893 га, розташованої на території Хрущово-Микитівської сільської ради Богодухівського району Харківської області, кадастровий номер НОМЕР_1 , що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 /а.с.7.

12 листопада 2008 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який 21 грудня 2012 року було зареєстровано в управлінні Держкомзему у Богодухівському районі Харківської області, за № 632088854001627 /а.с.6/.

Відповідно до положень статті 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України Про оренду землі , договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Підстави припинення договору оренди визначені статтею 31 ЗУ Про оренду землі .

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Відповідно до п. 31 укладеного договору оренди землі, дія цього договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 32 вказаного договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до п. 33 договору оренди землі, розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.

Посилання в позовній заяві на несплату відповідачем орендної плати як на підставу для розірвання договору суд не бере до уваги, оскільки цей факт не знайшов свого підтвердження та був спростований самим позивачем в судовому засіданні, отже фактично вимогу про розірвання договору заявлено лише з підстав закінчення строку дії договору.

Однак аналіз наведених вище норм законодавства та умов договору свідчить, що припинення договору рішенням суду шляхом його розірвання внаслідок закінчення строку, на який його було укладено, не передбачено, оскільки після закінчення вказаного строку, договір і так вважається припиненим.

Судом на виконання вимог ч.5 ст.12 ЦПК України, з метою сприяння учасникам процесу в реалізації ними своїх прав, сторонам були роз`яснені процесуальні права, в тому числі і право зміни предмету або підстав позову, однак позивач зазначив, що наполягає саме на розірванні договору та саме з підстав закінчення строку його дії.

Щодо строку дії договору, то суд зазначає наступне.

Спірні правовідносини регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України Про оренду землі (в редакції, на момент їх виникнення), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч.1 ст.759 ЦК). За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ч.1 ст.792 ЦК). Договір найму укладається на строк, установлений договором (ч.1 ст.763 ЦК). Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (ч.1 ст.631 ЦК). Договір набирає чинності з моменту його укладення (ч.2 ст.631 ЦК). Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст.638 ЦК). Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (ч.1 ст.640 ЦК). Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч.2 ст.640 ЦК). Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (ч.3 ст.640 ЦК).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст.210 ЦК). Зокрема, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (згідно із ч.1 ст.125 ЗК). Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (ч.5 ст.126 ЗК).

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ч.1 ст.19 закону про оренду землі). Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (ч.1 ст.20 закону про оренду землі). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст.18 закону про оренду землі). Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ч.2 ст.20 закону про оренду землі). Договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (абз.2 ч.1 ст.31 закону про оренду).

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (абз.1 ч.1 ст.1 закону про реєстрацію нерухомого майна). Державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону про реєстрацію нерухомого майна, виникають з моменту такої реєстрації (згідно із чч.1 та 3 ст.3 закону про реєстрацію нерухомого майна). Державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Аналіз наведених норм дає підстави вважати, що строк оренди земельної ділянки починається після набрання договором оренди чинності, а не з моменту його укладення.

До такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові №532/384/16-ц від 15.08.2018 року.

Доказів недобросовісності з боку ТОВ Трайгон Фармінг під час проведення реєстрації договору з позивачем суду не надано, отже суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст.141 ЦПК України.

Керуючись ч. 6 ст. 259, 263-265, 354, пп.15.5 п.15 Перехідних положень ЦПК України, ст.ст. 210, 625, 631, 640, 651, 759, 763, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 18, 19, 20, 31, 125, 126 Земельного кодексу, ЗУ Про оренду землі суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Трайгон Фармінг Харків про розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги на рішення суду через Богодухівський районний суд Харківської області, протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач - ОСОБА_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 .

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю Трайгон Фармінг Харків , розташоване за адресою: м. Харків, пр-т Московський, буд. 142, поверх 2, код ЄДРПОУ 34469015.

Представник відповідача - адвокат Салюк Лариса Віталіївна, проживаюча за адресою: АДРЕСА_2 , паспорт серії № НОМЕР_4 .

Суддя