Рішення

від 26.09.2019 по справі 914/1085/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.09.2019 справа № 914/1085/19

За позовом:Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-технічна книга , м. Львів до відповідача:Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів про:внесення змін до Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019р. Суддя - Крупник Р.В. Секретар - Айзенбарт А.І. Представники сторін: від позивача:Галуга Я.І. - представник від відповідача:Чернобай С.С. - представник

ІСТОРІЯ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ.

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява ТОВ Науково-технічна книга до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019р.

Ухвалою від 11.06.2019р. суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, постановив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначив на 10.07.2019р.

У підготовчому засіданні 10.07.2019р. судом оголошено перерву до 24.07.2019р. Ухвалою від 24.07.2019р. суд відклав підготовче засідання на 31.07.2019р. В подальшому підготовче засідання було відкладено на 15.08.2019р.

14.08.2019р. позивачем подано в суд заяву про доповнення підстав позову, в котрій наведено додаткові обставини для задоволення позовних вимог, при цьому позивач не відмовився від підстав позову, зазначених у позовні заяві.

В судовому засіданні 15.08.2019р. судом прийнято до розгляду заяву про доповнення підстав позову, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 17.09.2019р.

16.09.2019р. позивачем подано до господарського суду Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №399/19 від 16.09.2019р. на підтвердження вартості невід`ємних покращень об`єкта оренди здійснених позивачем.

Ухвалою від 17.09.2019р. суд постановив закрити підготовче провадження у справі та призначити справу до розгляду по суті на 26.09.2019р.

Представники позивача та відповідача в судове засідання 26.09.2019р. з`явилися, надали пояснення по справі.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.

Аргументи позивача.

Позивач свою позицію у справі виклав в позовній заяві, відповіді на відзив та заяві про доповнення підстав позову. Крім цього, вказана позиція була озвучена представником позивача в судовому засіданні. Так, аргументи позивача зводяться до наступного.

25.06.2009р. між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди нерухомого майна №Г-7202-9, відповідно до умов котрого відповідач передав позивачу в оренду нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м., що знаходяться за адресою м. Львів, пл. Ринок, 10. Строк Договору оренди становив 10 років - з 25.06.2009р. до 25.06.2019р.

В 2011 році, за попереднім погодженням з відповідачем, позивачем було проведено реконструкцію об`єкта оренди, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 13.02.2012 року №ЛВ14312021867.

У зв`язку з тим, що 26.06.2019р. термін дії Договору оренди закінчувався, 12.06.2018р. позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження вказаного договору з 26.06.2019р. на 9 років та 360 днів. За результатами розгляду згаданої заяви відповідачем було видано Наказ від 02.08.2018р. №395-О про продовження договору оренди на строк 9 років 360 днів з 26.06.2019р.

На виконання пункту 2 Наказу від 02.08.2018р. №395-О, суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ Гал Світ було складено 22.08.2018р. висновок про вартість майна, згідно котрого вартість об`єкта оцінки станом на 31.07.2018р. становить 56 272 000 гривень без ПДВ. Даний висновок був затверджений Наказом відповідача від 29.08.2018р. №2719/е.

Як зазначає представник позивача, в доповнення до раніше поданої заяви про продовження договору оренди, 09.11.2018р. позивач звернувся до відповідача із заявою №2-32443-ш-2302 про застосування коефіцієнту 0,5 до орендної ставки при переукладенні договору оренди нежитлових приміщень площею 631,5 кв.м. згідно Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. та з врахуванням позитивних висновків профільних комісії.

Разом з тим, 18.02.2019р. між відповідачем та позивачем було підписано Договір оренди нерухомого майна №Г-11684-19 (строк дії котрого з 26.06.2019р. по 21.06.2029р. включно) без врахування пропозицій позивача про застосування коефіцієнту 0,5 до орендної ставки 6% (кафе, барів, ресторанів, закусочних, кафетеріїв, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи) при визначенні розміру орендної плати та про застосування Звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р., затвердженого Наказом відповідача від 29.08.2018р. №2719/е.

Так, в пункті 1.3 Договору оренди №Г-11684-19 зазначено, що згідно зі Звітом про оцінку, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №2899/е від 15.02.2019р., станом на 31.12.2018р. вартість об`єкта оренди становить 66 732 500,00 грн. без ПДВ.

Відповідно до п. 5.1 Договору оренди №Г-11684-19 розмір орендної плати за Об`єкту оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. і складає (66732500,00х0,06)/12х1,01) 336999,12 грн. без ПДВ на момент укладення Договору оренди.

На думку позивача, у відповідача були відсутніми правові підстави для відображення Звіту про оцінку майна станом на 31.12.2018р. в Договорі оренди від 18.02.2019р. та використання його під час розрахунку орендної плати, оскільки:

1) така оцінка суперечить ст. 11 ЗУ Про оренду державного та комунального майна так як відсутні правові підстави для проведення оцінки станом на 31.12.2018р., оскільки на момент продовження дії Договору оренди чинною була оцінка проведена станом на 31.07.2018р.;

2) така оцінка була проведена з порушенням статей 10, 11 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні та пунктів 50-54 Національного стандарту №1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав , оскільки здійснена без укладення договору для проведення оцінки та без проведення огляду об`єкта оцінки. Крім цього, оцінка від 31.12.2018р. є новою оцінкою, а не актуалізацією оцінки від 31.07.2018р.

Відтак на думку позивача, в Договорі оренди №Г-11684-19 повинен бути відображений Звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018р. та використаний для розрахунку орендної плати.

Крім цього, позивач вважає безпідставним незастосування до нього в п.5.1 Договору оренди коефіцієнту 0,5 при визначенні розміру орендної плати. Так, відповідно до приміток 2, 3 Додатку №2 до Методики розрахунку орендної плати орендні ставки для об`єктів оренди, які знаходяться в будівлях, які відносяться до пам`яток культурної спадщини (пам`яток архітектури, історії), при умові проведення орендарем невід`ємних поліпшень об`єкта, що становить 20 і більше відсотків від його ринкової вартості, застосовується коефіцієнт 0,5 до укладених (переукладених) договорів оренди, термін яких не менше трьох років.

Зокрема, як зазначає позивач, ним за згодою відповідача було здійснено невід`ємні покращення об`єкта оренди, вартість котрих згідно висновку експерта №40-18 від 27.12.2018р. станом на 27.12.2018р. становить 11 602 630,00 грн., що складає 20,62% ринкової вартості об`єкту оренди, визначеної згідно звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р. Крім цього, позивачем було долучено до матеріалів справи Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №399/19 від 16.09.2019р. з якого вбачається, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, нежитлових приміщень розташованих за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 здійснених позивачем станом на 31.07.2018р. становить 12 147 729,17 грн. без врахування ПДВ, що складає 21,59% ринкової вартості об`єкту оренди, визначеної згідно звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р.

З огляду на викладене, позивач просить суд внести зміни в пункти 1.3 та 5.1 Договору оренди №Г-11684-19, зазначивши в них ринкову вартість об`єкта оренди, виходячи із Звіту про оцінку майна, складеного станом на 31.07.2018р., а також при визначені розміру орендної плати застосовувати коефіцієнт 0,5.

Аргументи відповідача.

Свою позицію відповідач виклав у відзиві на позов та письмових поясненнях до нього. Також ця позиція була озвучена представником відповідача в судовому засіданні.

Зокрема, заперечення відповідача щодо задоволення позовних вимог зводяться до наступного:

1) положення ст. 11 ЗУ Про оренду державного та комунального майна зобов`язують орендодавця при продовженні договору оренди провести нову оцінку об`єкта оренди, якщо попередня зроблена більш як три роки тому. Разом з тим, ця норма не забороняє проводити актуальну оцінку за бажанням сторін або сторони. Також, на думку відповідача, положення ст.11 Закону до спірних правовідносин не повинні застосовуватися, оскільки відповідачем було укладено новий договір оренди, а не продовжено Договір від 25.06.2009р.;

2) відсутні правові підстави для застосування в Договорі оренди №Г-11684-19 звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р., оскільки передбачений пунктом 2 Методики оцінки об`єктів оренди шестимісячний строк цього звіту закінчився на момент укладення договору;

3) звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018р. був проведений правомірно на підставі листа відповідача та договору на проведення оцінки майна від 20.08.2018р., оскільки в договорі передбачалася можливість поновлення звіту. Крім цього, поновлення звіту станом повністю відповідає вимогам Національного стандарту №1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав щодо актуалізації об`єкта оцінки на нову дату оцінки;

4) відсутні правові підстави для застосування понижуючого коефіцієнту 0,5, так як позивачем не дотримано необхідних умов для його застосування. Зокрема, розмір невід`ємних покращень згідно ринкової вартості об`єкта оренди станом на 31.12.2018р. становить 17%;

5) в справі, що розглядається відсутня жодна з передбачених законом (ст.ст. 632, 652 ЦК України, ст. 21 ЗУ Про оренду державного та комунального майна ) або договором підстав зміни умов договору в односторонньому порядку. Зокрема, стан об`єкту та обставини, якими керувалися сторони, з часу укладення договору не мінялися, змін централізованих цін і тарифів не відбувалося.

ОБСТАВИНИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ.

25.06.2009р. між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (далі - Орендодавець, Відповідач) та ТОВ Науково-технічна книга (далі - Орендар, Позивач) укладено Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-7202-9 (далі - Договір оренди №Г-7202-9), за змістом пункту 1.1 котрого, орендодавець відповідно до наказів Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради №108-О від 25.03.2009р., №153-О від 26.05.2009р. та договору оренди від 27.01.2006р. на умовах визначених цим договором зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м., а саме: нежитлові приміщення підвалу площею 331,8 кв.м. та нежитлові приміщення 1-го поверху площею 299,7 кв.м., які розташовані в будівлі за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 та знаходяться на балансі Управління охорони історичного середовища (Т.1 а.с.22-26).

Відповідно до пункту 4.1 Договору оренди №Г-7202-9 термін його дії визначений на 10 років, з 25.06.2009р. до 25.06.2019р. включно.

З матеріалів справи вбачається, що за Актом приймання-передачі від 25.06.2009р. об`єкт оренди був переданий орендодавцем та прийнятий орендарем (Т.1 а.с.27).

Як встановлено судом, протягом 2011-2012 років за погодженням із орендодавцем (лист Управління комунальної власності №2302-2430 від 27.10.2010р.) позивачем було здійснено реставрацію об`єкта оренди з пристосуванням приміщення під крамницю, кафе та кав`ярню, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБК у Львівській області 13.02.2012р. за №ЛВ14312021867 (Т.1 а.с.29-36).

12.06.2018р. позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження договору оренди нерухомого майна в котрій просив продовжити Договір оренди №Г-7202-9 з 26.06.2019р. на 9 років 360 днів (Т.1 а.с.41).

02.08.2018р. відповідачем видано Наказ №395-О Про продовження Договору оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009р. (далі - Наказ №395-О), згідно п.1 котрого вирішено продовжити Договір оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009р. з ТОВ Науково-технічна книга на нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи терміном на 9 років 360 днів, а саме: з 26.06.2019р. (Т.1 а.с.42).

Незважаючи на те, що термін дії цього наказу становив 120 днів з дати його реєстрації (п.5 Наказу), в подальшому до нього неодноразово вносилися зміни в частині терміну його дії і згідно Наказу №55-О від 31.01.2019р. термін дії Наказу №395-О встановлено до 28.02.2019р. (Т.2 а.с.18-21).

20.08.2018р. на виконання пункту 2 Наказу №395-О, між позивачем (Платник), відповідачем (Замовник) та ТОВ Гал-Світ (Виконавець) укладено Договір на проведення оцінки майна №2129е, згідно пунктів 1.1 та 1.2 котрого замовник доручає, а виконавець зобов`язується виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення вартості об`єкта оренди, а саме: нежитлових приміщень підвалу під інд. №№ І-ХІХ, ХХІІ-ХХV, площею 331,8 кв.м. та першого поверху під інд. №63-1 - 63-12 площею 299,7 кв.м., загальна площе 631,5 кв.м. що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10. Мета оцінки - визначення ринкової вартості приміщень для укладення (продовження) договору оренди станом на 31.07.2018р. (Т.2 а.с.25-26).

22.08.2018р. ТОВ Гал-Світ складено Висновок згідно котрого ринкова вартість нежитлових приміщень у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.07.2018р. становить 56 272 000,00 (п`ятдесят шість мільйонів двісті сімдесят дві тисячі) гривень без ПДВ (Т.1 а.с.116-214).

Звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018р. пройшов рецензування (Рецензія №2129/е від 28.08.2018р. (Т.2 а.с.22) ) та був затверджений відповідачем (Наказ №2719/е від 29.08.2018р. (Т.1 а.с.44) ).

09.11.2018р. в доповнення до заяви від 12.06.2018р., позивач звернувся до відповідача із заявою в котрій просив застосувати коефіцієнт 0,5 до орендної ставки при укладенні на новий строк Договору оренди нежитлових приміщень згідно Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затвердженого Ухвалою Львівської міської ради за №897 від 07.06.2007р. (Т.1 а.с.45). До вказаного листа позивачем долучено згоду Постійної комісії архітектури, містобудування та охорони історичного середовища та Постійної комісії з питань комунальної власності щодо застосування коефіцієнту 0,5 до орендної ставки, що підтверджується витягами з протоколу №110 від 31.10.2018р. та №110 від 23.10.2018р. (Т.1 а.с.46-47).

Крім цього, судом встановлено, що 28.12.2018р. позивачем було надано відповідачу Висновок експерта №40-18 за результатами проведення інженерно-технічного експертного дослідження від 27.12.2018р., про те що ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, нежитлових приміщень розташованих за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 загальною площею 631,5 кв.м., здійснених ТОВ Науково-технічна книга станом на 27.12.2018р. становить 11 602 630,00 грн. без ПДВ (одинадцять мільйонів шістсот дві тисячі шістсот тридцять грн. 00 коп.) (Т.1 а.с.48-86).

Також з матеріалів справи вбачається, що відповідач 07.02.2019р. звернувся із листом №2302-вих-619 до ТОВ Гал-Світ в якому просив поновити звіт про оцінку майна за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 (Т.1 а.с.93). На підставі вказаного листа та Договору на проведення оцінки майна №2129е від 20.08.2018р. ТОВ Гал-Світ складено Висновок згідно котрого ринкова вартість нежитлових приміщень у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.12.2018р. становить 66 732 500,00 (шістдесят шість мільйонів сімсот тридцять дві тисячі п`ятсот) гривень без ПДВ (Т.1 а.с.215-311).

Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018р. пройшов рецензування (Рецензія №19-02-10 від 14.02.2019р. (Т.2 а.с.23-24) ) та був затверджений відповідачем (Наказ №2899/е від 15.02.2019р.).

Листом №2302-1953 від 16.04.2019р. (Т.1 а.с.90) відповідач відмовив позивачу в застосуванні коефіцієнту 0,5 до орендної ставки, мотивуючи це тим, що відповідно до наданого позивачем висновку експерта №40-18 вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна станом на 27.12.2018р. становить 11 602 630,00 грн. без ПДВ. В цей же час, згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності ринкова вартість нежитлових приміщень на пл. Ринок, 10 площею 631,5 кв.м. станом на 31.12.2018р. становить 66 732 500,00 грн. без ПДВ. Таким чином, вартість невід`ємних поліпшень складає 17 відсотків від ринкової вартості майна, що позбавляє управління можливості застосувати понижуючий коефіцієнт до орендної ставки, так як ухвалою міської ради від 06.07.2007р. №897 передбачено, що коефіцієнт 0,5 застосовується при умові проведення орендарем невід`ємних поліпшень, вартість яких становить більше 20 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди.

18.02.2019р. між позивачем та відповідачем підписано Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11684-19, який посвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №2199 (надалі - Договір оренди № Г-11684-19) (Т.1 а.с.96-101).

Відповідно до умов Договору оренди № Г-11684-19 (пункти 1.1 та 4.1) позивач отримав в оренду нежитлові приміщення, загальною площею 631,5 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 на 9 років 360 днів з 26.06.2019р. по 21.06.2029р. включно.

Пунктом 1.3 Договору оренди № Г-11684-19 передбачено, що згідно зі Звітом про оцінку, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №2899/е від 15.02.2019р., станом на 31.12.2018р., вартість об`єкта оренди становить 66 732 500,00 (шістдесят шість мільйонів сімсот тридцять дві тисячі п`ятсот) гривень без ПДВ.

В пункті 5.1 Договору оренди № Г-11684-19 сторони зазначили, що розмір орендної плати за Об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. (зі змінами та доповненнями) і складає (66732500,00*0,06)/12*1,01= 336999,12 грн. (триста тридцять шість тисяч дев`ятсот дев`яносто дев`ять гривень 12 копійок) без ПДВ на момент укладення Договору оренди.

З матеріалів справи вбачається, що після підписання Договору оренди № Г-11684-19 позивач, вважаючи безпідставним застосування при укладенні цього Договору ринкової вартості об`єкта оренди згідно звіту складеного станом на 31.12.2018р. та незастосування до нього понижуючого коефіцієнту 0,5 до орендної ставки, звернувся до відповідача із листом від 11.04.2019р. в якому просив внести зміни в пункти 1.3 та 5.1 Договору оренди № Г-11684-19 шляхом встановлення в договорі ринкової вартості об`єкта оренди, як це було зазначено у звіті станом на 31.07.2018р. та врахування при визначенні орендної плати понижуючого коефіцієнту 0,5 (Т.1 а.с.102-104). Разом з тим, вказане звернення позивача залишилося без задоволення, що слугувало підставою для подання цього позову.

Під час розгляду справи судом, позивачем долучено Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №399/19 від 16.09.2019р. (Т.2 а.с. 236-260) в котрому зазначено, що ним здійснено ряд невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна по підвальному та першому поверхах, зокрема, в частині фундаментів, підлоги, перекриття, стін, фасаду, віконних та дверних отворів, інженерного обладнання та комунікацій, а також сантехнічного та кухонного обладнання. Ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, нежитлових приміщень розташованих за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 здійснених позивачем станом на 31.07.2018р. становить 12 147 729,17 грн. (дванадцять мільйонів сто сорок сім тисяч сімсот двадцять дев`ять грн. 17 коп.) без ПДВ.

ОЦІНКА СУДУ.

За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно статей 626, 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ст. 760 ЦК України).

З матеріалів справи вбачається, що предметом даного спору є внесення змін до Договору оренди № Г-11684-19 від 18.02.2019р. нерухомого майна - нежитлових приміщень загальною площею 631,5 кв.м., які розташовані в будівлі за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, котрий укладено між позивачем та відповідачем в порядку продовження на новий строк Договору оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009р.

За змістом ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Враховуючи те, що об`єктом оренди виступають приміщення комунальної власності м. Львова, у спірних відносинах застосовуються також положення Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 року № 2269-XII (далі - Закон № 2269-XII). Крім цього, ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. було затверджене Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, яке регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду та суборенду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності територіальної громади м. Львова (надалі - Положення №897).

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону № 2269-XII після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

За змістом підпунктів 8.2.15.1 та 8.2.15.2 пункту 8.2.15 Положення №897 орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна шляхом скерування на адресу управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради. Рішення про продовження терміну дії договору оренди на новий строк приймається за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків згідно з договором оренди. Таке рішення оформляється наказом управління комунальної власності департаменту економічної політики.

Як зазначено в пункті 3.5.1 Положення №897 підставою для позитивного управлінського рішення щодо продовження договору оренди на новий строк є подання орендарем заяви (встановленого зразка) про переукладення договору оренди до закінчення терміну його дії та/або виконання умов договору за результатами проведеного обстеження майна.

Як встановлено судом, 12.06.2018р. позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження договору оренди нерухомого майна в котрій просив продовжити Договір оренди №Г-7202-9 з 26.06.2019р. на 9 років 360 днів . 02.08.2018р. відповідачем прийняте позитивне управлінське рішення - Наказ №395-О Про продовження Договору оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009р. . Вказане підтверджує обставини належного виконання позивачем своїх обов`язків за Договором оренди №Г-7202-9.

Щодо правомірності застосування при укладенні Договору оренди № Г-11684-19 ринкової вартості об`єкта оренди згідно звіту складеного станом на 31.12.2018р .

За змістом пункту 5.2.5 Положення №897 укладенню та переукладенню договору оренди передує оцінка об`єкту оренди з врахуванням вимог ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна .

Відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону № 2269-XII оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди .

Аналогічне за змістом положення про необхідність проведення оцінки об`єкту оренди у разі спливу трьохрічного строку від дати попередньої оцінки передбачено також і в пункті 5.2.6 Положення №897.

Суд зазначає, що оцінка окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває, зокрема, в державній та комунальній власності та передається в оренду проводиться відповідно до Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні (далі - ЗУ Про оцінку майна ), Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою КМУ №629 від 10.08.1995р. (далі - Методика оцінки об`єктів оренди) та вимог Національного стандарту № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав , затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003р. № 1440 (далі - Національний стандарт №1).

Відповідно до ст. 10 ЗУ Про оцінку майна оцінка майна проводиться на підставі договору між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

За змістом ст. 11 ЗУ Про оцінку майна договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб`єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник. Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є, зокрема, зазначення майна, що підлягає оцінці; мета, з якою проводиться оцінка та дата оцінки.

Документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності відповідно до договору є звіт про оцінку майна (ст. 12 ЗУ Про оцінку майна )

Згідно ч. 3 п. 19 Методики оцінки об`єктів оренди у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України Про оренду державного та комунального майна , звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем.

Як встановлено судом, враховуючи те, що на момент подання позивачем заяви від 12.06.2018р. сплив трьохрічний строк від дати попередньої оцінки, пунктом 2 Наказу №395-О Про продовження Договору оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009р. було передбачено проведення незалежної оцінки об`єкта оренди. Дана оцінка була проведена ТОВ Гал-Світ на підставі тристороннього Договору на проведення оцінки майна №2129е від 20.08.2018р. За результатами проведення оцінки було складено Звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018р., який пройшов рецензування (Рецензія №2129/е від 28.08.2018р.) та був затверджений відповідачем (Наказ №2719/е від 29.08.2018р.).

Разом з тим, не зважаючи на факт наявності Звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р., безпосередньо перед самим укладенням Договору оренди № Г-11684-19, відповідач звернувся до ТОВ Гал-Світ із листом №2302-вих-619 від 07.02.2019р. в якому просив поновити звіт про оцінку майна за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10. На підставі вказаного листа та Договору на проведення оцінки майна №2129е від 20.08.2018р. останній склав Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018р., який пройшов рецензування (Рецензія №19-02-10 від 14.02.2019р. та був затверджений відповідачем (Наказ №2899/е від 15.02.2019р.).

Обгрунтовуючи правомірність направлення листа №2302-вих-619 від 07.02.2019р. та проведення оцінки за результатами котрої було складено Звіт станом на 31.12.2018р., відповідач покликається на те, що строк оцінки проведеної станом на 31.07.2018р. згідно Методики оцінки об`єктів оренди сплив до моменту укладення Договору оренди № Г-11684-19.

Проте, суд не погоджується з наведеними доводами відповідача, враховуючи таке.

Відповідно до ч. 2 Методики оцінки об`єктів оренди результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки .

Таким чином, з наведеного вбачається, що положення про шестимісячний строк чинності результатів незалежної оцінки не є імперативними, оскільки в звіті може бути передбачено інший строк чинності цих результатів. При цьому, для зазначення суб`єктом оціночної діяльності в звіті інших строків їх чинності мають існувати законодавчо встановлені випадки. На думку суду, за наявності в законі таких випадків, результати оцінки є чинними протягом строку передбаченого законом в цих випадках, незалежно від того, чи вказаний цей строк у звіті чи ні, так як згідно ст. 12 ЗУ Про оцінку майна звіт є лише документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, а не документом котрий встановлює строк чинності результатів оцінки.

Як вже зазначалося, статтею 11 Закону № 2269-XII та пунктом 5.2.6 Положення №897 передбачено обов`язковість проведення нової оцінки об`єкта оренди лише у випадку, якщо на момент продовження договірних відносин остання оцінка була зроблена більш як три роки тому. Відтак, з аналізу вказаних положень вбачається, що у випадку продовження договору оренди комунального майна на новий строк, результати незалежної оцінки є чинними протягом трьох років від дати оцінки.

За таких умов, суд погоджується із доводами позивача, що станом на момент укладення Договору оренди № Г-11684-19 були чинними результати незалежної оцінки проведеної станом на 31.07.2018р. та затвердженої Наказом відповідача №2719/е від 29.08.2018р., а тому в останнього не було підстав для проведення нової оцінки.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач зазначив, що норма ст. 11 Закону № 2269-XII не забороняє проводити актуальну оцінку за бажанням сторін або сторони.

Такі доводи відхиляються судом, оскільки відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Водночас, згідно правової позиції Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду викладеної в постанові №917/433/17 від 20.03.2018р., за змістом ст. 11 Закону № 2269-XII перегляд оцінки об`єкта оренди в інші строки, зокрема, після спливу шестимісячного строку, чинним законодавством не передбачено.

Судом відхиляються також доводи відповідача про незастосування до спірних відносин ст. 11 Закону № 2269-XII у зв`язку з тим, що ним було укладено новий договір оренди, а не продовжено Договір від 25.06.2009р. Так, вказані доводи повністю спростовуються матеріалами справи та наведеними вище обставинами.

Обгрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач зазначає, що оцінка майна, за результатами котрої було складено Звіт станом на 31.12.2018р. не могла застосовуватися відповідачем при укладенні Договору оренди № Г-11684-19, так як була проведена із порушенням ст.ст. 10, 11 ЗУ Про оцінку майна та пунктів 50, 51 Національного стандарту №1, а саме без укладення договору на проведення оцінки та без огляду оцінювачем об`єкту оцінки.

З цього приводу суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 10 ЗУ Про оцінку майна підставою для проведення оцінки майна є договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки або ухвала суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Згідно пунктів 50, 51 Національного стандарту №1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка ; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки .

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки ; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки ; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної оцінки майна передує укладення договору на проведення оцінки, а також подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

Як вбачається із Висновку про вартість майна, складеного станом на 31.12.2018р., вказаний висновок складено на підставі Договору №2129/е від 20.08.2018р. на проведення незалежної оцінки майна та листа УКВ Львівської міської ради №2302-вих-619 від 07.02.2019р.

Водночас, відповідно до пунктів 1.1 та 1.2 Договору №2129/е від 20.08.2018р. Замовник (відповідач) доручає, а Виконавець (ТОВ Гал-Світ ) зобов`язується виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення ринкової вартості приміщень для укладення (продовження) договору оренди станом на 31.07.2018р .

З наведеного вбачається, що на підставі Договору №2129/е від 20.08.2018р. ТОВ Гал-Світ не вправі було проводити оцінку та складати Звіт про її проведення станом на 31.12.2018р., так як в договорі на її проведення істотною умовою було визначено проведення оцінки станом на 31.07.2018р. Більше того, ТОВ Гал-Світ на підставі згаданого договору не вправі було проводити оцінку майна станом 31.12.2018р., оскільки на момент її проведення зобов`язання сторін за Договором №2129/е від 20.08.2018р. не існували, так як припинилися 31.08.2018р. у зв`язку з фактичним виконанням робіт, що підтверджується Актом приймання-передачі робіт по оцінці майна від 31.08.2018р.

Як встановлено судом, між сторонами не укладалося жодних письмових договорів про оцінку нерухомого майна за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 станом на 31.12.2018р. Лист відповідача №2302-вих-619 від 07.02.2019р. щодо поновлення звіту про оцінку майна теж не може вважатися як доказ укладення договору на проведення оцінки в спрощеній формі, оскільки він не містить жодних істотних умов передбачених для такого договору, в т.ч. і дату оцінки (31.12.2018р.).

З огляду на викладене, суд погоджується із доводами позивача, що Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018р. був складений за відсутності правових підстав для проведення такої оцінки, а саме письмово укладеного договору, що свідчить про невідповідність проведення оцінки та складення вказаного звіту вимогам ст.ст. 10, 11 ЗУ Про оцінку майна .

Крім цього, відповідно до пунктів 50, 51 Національного стандарту №1 підготовці та проведенню незалежної оцінки майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки. Суд зазначає, що фактичне ознайомлення майна, яке є предметом оцінки, можливе при доступі оцінювача до цього майна.

Виходячи з обставин справи, а саме те, що майно перебувало у володінні та користуванні позивача на підставі Договору оренди №Г-7202-9, а також характер об`єкта оцінки (ресторанний комплекс, котрий включає як приміщення з вільним доступом, так і приміщення з доступом лише працівників позивача), ознайомлення суб`єкта оціночної діяльності, котрий проводив оцінку майна станом на 31.12.2018р. не могло відбуватися без обстеження приміщень шляхом надання до них доступу позивачем.

Разом з тим, як зазначено представником позивача, ні відповідач, ні оцінювач не зверталися до позивача з проханням надати доступ до приміщень для проведення оцінки майна. На думку позивача, вказане свідчить про те, що оцінювачем складався Звіт про оцінку станом на 31.12.2018р. без проведення особистого огляду об`єкту оцінки.

Також, позивач наголошує на тому, що доказом проведення оцінки приміщень без фактичного їх огляду є те, що у наявному в матеріалах справи Звіті про оцінку майна станом на 31.12.2018р. міститься фототаблиця про огляд приміщень, котра долучалася оцінювачем при складанні Звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р. Жодних нових фотографій, котрі б підтверджували огляд приміщення при складанні висновку станом на 31.12.2018р. вказаний звіт не містить.

За змістом ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою .

В процесі розгляду справи суд неодноразово звертав увагу представнику відповідача щодо необхідності подання доказів, котрі б підтверджували проведення оцінки та складення Звіту про оцінку майна станом на 31.12.2018р. із фактичним проведенням оцінювачем огляду цього майна. Разом з тим, відповідачем не додано належних, достовірних та достатніх доказів цього. Враховуючи зазначене, суд визнає встановленою обставину проведення вказаної оцінки приміщень без їх фактичного огляду.

А тому, встановивши, що суб`єктом оцінювання не проводився огляд (обстеження) об`єкта оцінки (що могло вплинути на визначення ринкової вартості майна), суд приходить до висновку, що відповідач безпідставно застосував Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018р. при укладенні Договору оренди № Г-11684-19, оскільки такий суперечить наведеним вище вимогам законодавства України.

Слід зазначити, що правової позиції про незаконність проведення оцінки майна без здійснення огляду об`єкта оцінки притримується ВГСУ в постанові №907/797/13 від 15.02.2017р. та КГС ВС в постанові №922/3699/17 від 06.06.2018р.

Обгрунтовуючи правомірність складення Звіту про оцінку майна станом на 31.12.2018р., відповідач зазначає, що такий звіт є не новим звітом, а доопрацюванням (актуалізацією) оцінки об`єкта оцінки на нову дату оцінки, складення котрої передбачено положеннями Національного стандарту №1.

Суд не погоджується з такими доводами відповідача, оскільки Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018р. за своєю формою та змістом свідчить про те, що була проведена нова оцінка приміщень, а не актуалізація оцінки проведеної станом на 31.07.2018р. Це підтверджується наступним:

1) вказаний звіт був складений в повній формі, а не у стислій, як це передбачено п. 57 Національного стандарту №1 для доопрацювання (актуалізації) оцінки об`єкта оцінки;

2) у даному звіті відсутні відомості, котрі згідно п. 57 Національного стандарту №1 повинні зазначатися в звіті про актуалізацію оцінки, зокрема, висновки про існуюче та найбільш ефективне використання об`єкта оцінки, їх зміну порівняно з попередньою датою оцінки; додаткові відомості про зібрані і використані під час доопрацювання (актуалізації) оцінки вихідні дані та інша інформація про об`єкт оцінки, яка впливає на достовірність та об`єктивність оцінки майна, проведеної на нову дату;

3) в Звіті про оцінку майна станом на 31.12.2018р. жодним чином не міститься інформації про те, що вказана оцінка є актуалізацією попередньої оцінки, а також те, що Звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018р. розглядається як невід`ємна частина вказаного звіту, як це передбачено п. 58 Національного стандарту №1.

З огляду на все викладене вище, суд приходить до висновку про неправомірність застосування при укладенні Договору оренди № Г-11684-19 ринкової вартості об`єкта оренди згідно Звіту складеного станом на 31.12.2018р. у зв`язку з наступним:

1) відсутністю у відповідача правових підстав для призначення та проведення нової оцінки вартості приміщень за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, так як на момент укладення Договору оренди № Г-11684-19 чинними були результати оцінки проведеної станом на 31.07.2018р.;

2) проведенням оцінки та складенням Звіту станом на 31.12.2018р. без належної правової підстави, а саме письмового договору на проведення цієї оцінки із визначенням всіх необхідних істотних умов;

3) неправомірним проведенням оцінки та складенням Звіту станом на 31.12.2018р. у зв`язку із проведенням такої без фактичного огляду об`єкта оцінки.

Суд погоджується із доводами позивача, що при укладенні Договору оренди № Г-11684-19 ринкова вартість об`єкта оренди повинна була визначатися згідно Звіту станом на 31.07.2018р., котрий було складено у відповідності до вимог законодавства України, а також котрий пройшов рецензування та затвердження відповідачем і результати оцінки якого були чинними на момент укладення договору. Згідно цього Звіту ринкова вартість нежитлових приміщень у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.07.2018р. становить 56 272 000,00 (п`ятдесят шість мільйонів двісті сімдесят дві тисячі) гривень без ПДВ

Щодо застосування понижуючого коефіцієнту 0,5 при визначенні розміру орендної плати за Договором оренди № Г-11684-19.

Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Статтею 19 Закону № 2269-XII передбачено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

У відповідності до ч. 2 ст. 19 Закону № 2269-XII та з метою забезпечення єдиного механізму визначення розміру орендної плати за оренду майна територіальної громади м. Львова було розроблено Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, яку затверджено Ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. (надалі - Методика розрахунку орендної плати).

За змістом пункту 2.1.1 Методики розрахунку орендної плати орендна плата при переукладенні, перегляді умов договору оренди розраховується у такій послідовності:

2.1.1.1. Визначається розмір річної орендної плати.

2.1.1.2. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди.

2.1.1.3. З врахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

Пунктом 2.1.3 Методики розрахунку орендної плати визначено, що розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об`єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна визначається за формулою:

Оп.р. = Воц * Сор. , де

Оп.р. -розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об`єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна;

Воц- вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки, грн.;

Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 до цієї Методики.

Як вбачається з Договору оренди №Г-7202-9 та Договору оренди № Г-11684-19, цільове призначення об`єкта оренди - використання орендарем приміщення для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

Відповідно до п. 43 Додатку 2 Методики розрахунку орендної плати орендна ставки при використанні приміщення за вказаним цільовим призначенням становить 6%.

В примітках до Додатку 2 Методики розрахунку орендної плати передбачено, що орендні ставки для об`єктів оренди, які знаходяться у будівлях, які відносяться до пам`яток культурної спадщини (пам`ятки архітектури, історії), при умові проведення орендарем невід`ємних поліпшень об`єкта, що становлять 20 і більше відсотків від його ринкової вартості, застосовуються коефіцієнт 0,5 до укладених (переукладених) договорів оренди, термін дії яких не менше трьох років. Застосування коефіцієнта погоджується у кожному окремому випадку з постійною комісією архітектури, містобудування та охорони історичного середовища і постійною комісією комунального майна та власності.

Як встановлено судом орендовані позивачем приміщення загальною площею 631,5 кв.м. знаходяться в будинку №10 на пл. Ринок у м. Львові. Згідно довідки Управління охорони історичного середовища №0004-1494 від 04.07.2018р. (Т.1 а.с.196) будинок №10 на пл. Ринок у м. Львові - пам`ятка архітектури та містобудування національного значення згідно з Постановою РМ УРСР №970 від 24.08.1963р. Охоронний №326/9. Будинок розташований в межах історичного ареалу м. Львова, на території об`єкта, внесеного до Списку Всесвітньої Спадщини ЮНЕСКО Львів-Ансамбль історичного центру .

Також судом встановлено, що протягом 2011-2012 років за погодженням із орендодавцем (лист Управління комунальної власності №2302-2430 від 27.10.2010р.) позивачем було здійснено реставрацію об`єкта оренди з пристосуванням приміщення під крамницю, кафе та кав`ярню, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБК у Львівській області 13.02.2012р. за №ЛВ14312021867. На підтвердження реставрації об`єкта оренди та здійснення невід`ємних покращень позивачем долучено до матеріалів справи первинні документи, такі як договори підряду, акти здачі-приймання виконаних робіт, накладні та видаткові накладні (Т.2 а.с.58-215).

Крім цього, на підтвердження здійснення позивачем невід`ємних поліпшень та розміру вартості цих поліпшень, позивачем також долучено до матеріалів справи два висновки, а саме Висновок експерта №40-18 за результатами проведення інженерно-технічного експертного дослідження від 27.12.2018р. та Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №399/19 від 16.09.2019р.

Оцінюючи подані позивачем висновки експертів, суд вважає Висновок експерта №40-18 від 27.12.2018р. неналежним доказом у справі, оскільки такий не відповідає передбаченим статтями 98, 101 ГПК України вимогам, які ставляться до висновків. Зокрема, у цьому висновку не зазначено, що його підготовлено для подання до суду та що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Натомість, Висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №399/19 від 16.09.2019р. складено повністю у відповідності до вимог, які до нього ставляться процесуальним законодавством, а тому саме його висновки суд застосовуватиме при розгляді цієї справи.

Як вбачається із Висновку №399/19 від 16.09.2019р., в ньому зазначено, що позивачем здійснено ряд невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна по підвальному та першому поверхах, зокрема, в частині фундаментів, підлоги, перекриття, стін, фасаду, віконних та дверних отворів, інженерного обладнання та комунікацій, а також сантехнічного та кухонного обладнання (детальний перелік цих поліпшень описаний в дослідницькій частині Висновку). Ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, нежитлових приміщень розташованих за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 здійснених позивачем станом на 31.07.2018р . становить 12 147 729,17 грн. (дванадцять мільйонів сто сорок сім тисяч сімсот двадцять дев`ять грн. 17 коп.) без ПДВ.

Як вже зазначалося, згідно Звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018р . (саме цей звіт підлягає до застосування в спірних відносинах) ринкова вартість нежитлових приміщень у м. Львові на пл. Ринок, 10 становить 56 272 000,00 (п`ятдесят шість мільйонів двісті сімдесят дві тисячі) гривень без ПДВ.

Таким чином, з наведеного вбачається, що позивачем було здійснено невід`ємних поліпшень орендованих приміщень, що становлять 21,59% від їх ринкової вартості (12 147 729,17х100:56 272 000,00).

Суд відхиляє доводи відповідача, що розмір невід`ємних покращень згідно ринкової вартості об`єкта оренди станом на 31.12.2018р. становить менше 20%. Так, як вже було зазначено вище Звіт про ринкову вартість орендованих приміщень станом на 31.12.2018р. не підлягає до застосування з огляду на порушення при призначенні та проведенні оцінки.

Окрім знаходження об`єкту оренди у будівлі, яка відноситься до пам`яток культурної спадщини та здійснення орендарем невід`ємних поліпшень, що становлять 20 і більше відсотків від його ринкової вартості, в даній справі мають місце і інші обставини, які згідно примітки до Додатку 2 Методики розрахунку орендної плати надають позивачу право для застосування понижуючого коефіцієнту 0,5 при розрахунку орендної плати. Зокрема, Договір оренди № Г-11684-19 укладено на 9 років 360 днів (згідно примітки термін дії договору не повинен бути менше трьох років) та застосування коефіцієнта 0,5 погоджено з постійною комісією архітектури, містобудування та охорони історичного середовища і постійною комісією комунального майна та власності (витяги з протоколу №110 від 31.10.2018р. та №110 від 23.10.2018р.).

Підсумовуючи викладене, вбачається, що в даній справі має місце законодавчо встановлене право позивача на користування об`єктом оренди згідно орендної плати при розрахунку котрої застосовується коефіцієнт 0,5. Таким чином, суд погоджується з його доводами, що в пункті 5.1 Договору оренди № Г-11684-19 мало б бути зазначено, що розмір орендної плати становить 142 086,80 грн. без ПДВ, а не 336 999,12 грн.

Щодо можливості внесення змін до Договору оренди № Г-11684-19.

Заперечуючи щодо позовних вимог, відповідач зазначає, що в даній справі, відсутня жодна з передбачених законом (ст.ст. 632, 652 ЦК України, ст. 21 Закону № 2269-XII) або договором підстав зміни умов договору в односторонньому порядку. Зокрема, стан об`єкту та обставини, якими керувалися сторони, з часу укладення договору не мінялися, змін централізованих цін і тарифів не відбувалося.

З цього приводу суд зазначає таке.

За приписом ч. 2 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною четвертою статті 188 ГК України передбачено, що в разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 ГК України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом, зокрема, установлення, зміни і припинення господарських правовідносин.

За змістом п. 6 ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути зміна правовідношення.

Відтак положеннями статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України передбачено захист цивільних прав шляхом подання позову про зміну договору. Підстави для звернення з таким позовом визначаються чинним законодавством та договором.

Крім цього, з наведеного припису статті 188 ГК України вбачається, що заінтересована сторона в односторонньому порядку з дотриманням визначених даною нормою вимог може звернутися з позовом про зміну господарського договору, якщо це передбачено законом.

Частиною першою статті 21 Закону № 2269-XII встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. У частині другій цієї статті зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно з ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін; у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

У підпункті 3.2 пункту 3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна зазначено, що спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв`язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т. ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21 Закону Про оренду державного та комунального майна , згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

Відтак, частина друга статті 21 Закону № 2269-XII надає право одній із сторін договору оренди звернутися з позовом про внесення змін до такого правочину в частині орендної плати не лише коли істотно змінилися обставини чи стан об`єкта оренди, але й у випадку якщо застосування певної ціни передбачено законом.

Суд зазначає, що в даній справі для позивача, з урахуванням всіх вищевикладених положень законодавства в т.ч. приписів ч. 1 ст. 632 ЦК України, ч. 2 ст. 19 Закону № 2269-XII та положень примітки до Додатку 2 Методики розрахунку орендної плати, як станом на момент укладення Договору оренди № Г-11684-19, так і станом на момент розгляду справи судом, законодавчо передбачено встановлення пільгової ціни, із застосуванням понижуючого коефіцієнту 0,5.

Слід зазначити, що 26.06.2018р. Великою Палатою Верховного Суду прийнято постанову у справі №914/707/17 за позовом ПАТ Укрпошта в особі Львівської дирекції до Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради про зміну розміру орендної плати. Так, Велика Палата залишила без змін рішення господарських судів, якими було внесено зміни в договір оренди в частині орендної плати з тих підстав, що позивач має право на отримання в оренду комунального майна на пільгових умовах (1 грн. на рік).

У відповідності до ч. 6 ст. 13 ЗУ Про судоустрій і статус суддів викладені ВП ВС висновки в постанові №914/707/17 враховуються судом і в справі, що розглядається.

З огляду на викладене, доводи відповідача про неможливість внесення змін до Договору оренди № Г-11684-19 є необґрунтованими та відхиляються судом. В свою чергу, позовні вимоги є обґрунтованими, підтверджені позивачем належними доказами, а тому підлягають до задоволення повністю.

СУДОВІ ВИТРАТИ.

Відповідно до ч. 1 ч. 3 ст. 123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи наведене, сплачений позивачем судовий збір підлягає стягненню з відповідача у розмірі 1921,00 грн.

Керуючись ст.ст. 2, 12, 42, 46, 123, 129, 222, 233, 236, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Внести зміни до пункту 1.3. розділу 1 Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019р., шляхом викладення цього пункту в наступній редакції:

1.3. Згідно зі Звітом про оцінку майна, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №2719/е від 29 серпня 2018 року, станом на 31 липня 2018 року, вартість об`єкта оренди становить 56272000,00 грн. (п`ятдесят шість мільйонів двісті сімдесят дві тисячі гривень 00 копійок), без податку на додану вартість (ПДВ). .

3. Внести зміни до абзацу 1 пункту 5.1. розділу 5 Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019р., шляхом викладення цього пункту в наступній редакції:

5.1. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007р. (зі змінами та доповненнями) і складає (56272000,00*0,06*0,5)/12*1,01= 142 086,80 грн. (сто сорок дві тисячі вісімдесят шість гривень 80 копійок) без ПДВ на момент укладення договору оренди. .

4. Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15; код ЄДРПОУ 25558625) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-технічна книга (79008, м. Львів, пл. Ринок, 10; код ЄДРПОУ 22377372) 1921,00 грн. судового збору.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 327 ГПК України.

6. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.

Повний текст рішення складено та підписано 03.10.2019р.

Суддя Крупник Р.В.