Постанова

від 24.12.2019 по справі 914/1085/19

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

79010, м.Львів, вул.Личаківська,81

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" грудня 2019 р. Справа №914/1085/19

м.Львів

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді М.І. Хабіб

суддів О.В. Зварич,

Г.Г. Якімець,

секретар судового засідання Карнидал Л.Ю.,

за участю представників сторін:

позивача - адвоката Галуги Я.І. (довіреність № 117411 від 22.11.2019)

відповідача- Чернобая С.С. (довіреність № 2302-вих-75 від 09.01.2019),

розглянувши апеляційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 30.10.2019 №2302-вих-4987

на рішення Господарського суду Львівської області від 26.09.2019

у справі № 914/1085/19 (повний текст рішення складено 03.10.2019,

суддя Крупник Р.В.),

за позовом : Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-технічна книга» , м. Львів

до відповідача : Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019

В С Т А Н О В И В:

У червні 2019 року ТОВ Науково-технічна книга звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі- УКВ) про внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що за договором оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-7202-9 від 25.06.2009 позивачу передано в оренду нежитлові приміщення площею 631,5кв.м, які розташовані на пл. Ринок,10 у м.Львові, ринкова вартість яких станом на 01.04.2009 становила 3 971 130,00грн. Термін дії цього договору визначений на 10років - до 25.06.2019.

Позивач вказує, що у 2011 році за попереднім погодженням з орендодавцем він провів реконструкцію об`єкта оренди з пристосуванням приміщень під крамницю, кафе та кав`ярню, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 13.02.2012. Вартість виконаних робіт по здійсненню невід`ємних поліпшень становила 4 411 646,39грн, що становить більш як 20% вартості об`єкта оренди.

12.06.2018 він звернувся до відповідача із заявою про продовження з 26.06.2019 договору оренди від 25.06.2009 на строк 9 років 360днів, за результатами розгляду якої УКВ видало наказ від 02.08.2018 №395-О про продовження договору оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009 шляхом укладення договору оренди на строк 9 років 360днів з 26.06.2019. На виконання вказаного наказу ТОВ Науково-технічна книга , УКВ та ТОВ Гал-Світ уклали 3-сторонній договір №2129/е від 20.08.2018 на проведення оцінки орендованих нежитлових приміщень з метою визначення їх вартості для розрахунку розміру орендної плати. 22.08.2018 ТОВ Гал-Світ склав висновок про вартість майна, затверджений наказом УКВ №2719/е від 29.08.2018, згідно з яким вартість об`єкта оцінки станом на 31.07.2018 становить 56 272 000,00грн без ПДВ.

Позивач вказує, що у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, вартість яких становить більш як 20% вартості об`єкта оренди, на підставі Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова від 07.06.2007 №897 та з урахуванням позитивних висновків профільних комісій, 09.11.2018 він звернувся до відповідача із заявою №2-32443-ш-2302 про застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при переукладанні договору оренди, однак відповіді на цю заяву відповідач не надав.

Також вказує, що на його замовлення було складено висновок експерта №40-18 від 27.12.2018, згідно з яким станом на 27.12.2018 вартість поліпшень становить 11 602 630,00грн.

Разом з тим, 18.02.2019 сторони уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19, відповідно до якого вартість об`єкта оренди станом на 31.12.2018 становить 66 732 500,00грн згідно зі звітом про оцінку майна, який затверджений наказом УКВ від 15.02.2019( п.1.3); розмір орендної плати в місяць - 336 999, 12грн без ПДВ ( п.5.1).

Позивач посилається на ст. 11 ЗУ Про оренду державного та комунального майна та п. 5.2.6 Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, згідно з якими якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкт оренди була зроблена більш як 3роки тому, для продовження договору оренди проводиться оцінка об`єкта оренди, та вказує про відсутність підстав для проведення оцінки майна станом на 31.12.2018, оскільки була проведена оцінка майна станом на 31.07.2018. Відтак вважає, що при укладенні договору від 18.02.2018 не міг бути використаний звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018, а мав бути використаний звіт про оцінку майна станом 31.07.2018, з урахуванням якого мав бути визначений розмір орендної плати.

Крім того, зазначає, що оцінка майна станом на 31.12.2018 проведена з порушенням вимог ст. 10 ст. 11 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні , оскільки така проведена на підставі листа відповідача.

Вказує на здійснення ним невід`ємних поліпшень об`єкта оренди вартістю 11 602 630,00грн без ПДВ згідно з висновком судового експерта №40-18 від 27.12.2018, що становить більше 20 відсотків від ринкової вартості об`єкта оренди, та наявність підстав відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова ( примітки 2,3 Додатку 2 до Методики) для застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при розрахунку розміру орендної плати.

Відтак стверджує, що розмір орендної плати повинен становити 142 086,80грн без ПДВ, а не 336 999,12грн як передбачено пунктом 5.1 договору.

Зазначає, що він звертався до відповідача ( лист №2-11534-2302 від 11.04.2019) про внесення змін до пунктів 1.3 та 5.1 договору №Г-11684-19 від 18.02.2019, проте відповіді на таку пропозицію не отримав.

Посилаючись на ст. 21 ЗУ Про оренду державного та комунального майна , ст. 632 ЦК України, ст.188 ГК України, позивач просив внести зміни до пунктів 1.3 та 5.1 договору №Г-11684-19 від 18.02.2019 та викласти ці пункти в наступній редакції :

- пункт 1.3. Згідно зі Звітом про оцінку майна, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №2719/е від 29.08.2018, станом на 31.07.2018, вартість об`єкта оренди становить 56 272 000,00 грн без ПДВ» ;

- абзац 1 пункту 5.1. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає (56272000,00*0,06*0,5)/12*1,01= 142 086,80 грн без ПДВ на момент укладення договору оренди .

Рішенням Господарського суду Львівської області від 26.09.2019 у справі № 914/1085/19 позов задоволено. Внесено зміни до пункту 1.3 розділу 1 та до абзацу 1 пункту 5.1 розділу 5 договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-11684-19 від 18.02.2019, шляхом їх викладення в наступній редакції:

- пункт 1.3. Згідно зі Звітом про оцінку майна, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №2719/е від 29.08. 2018, станом на 31.07.2018, вартість об`єкта оренди становить 56272000,00 грн без ПДВ;

- абзац 1 пункту 5.1. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає (56272000,00*0,06*0,5)/12*1,01= 142 086,80 грн без ПДВ на момент укладення договору оренди.

Присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача 1921,00грн судового збору.

При ухваленні рішення суд виходив з положень статті 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна та пункту 5.2.6 Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007, якими передбачено обов`язковість проведення нової оцінки об`єкта оренди майна у випадку, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкт оренди була зроблена більш як 3 ( три) роки. З аналізу вказаних норм суд дійшов висновку, що у випадку продовження договору оренди комунального майна на новий строк, результати незалежної оцінки є чинними протягом трьох років від дати оцінки, у зв`язку з чим суд погодився з доводами позивача , що при укладенні договору оренди №Г-11684-19 ринкова вартість об`єкта оренди повинна була визначатись згідно з звітом станом на 31.07.2018, оскільки станом на момент укладення цього договору результати такої оцінки були чинними. Суд вказав про відсутність правових підстав для проведення оцінки та складання звіту станом на 31.12.2018, оскільки не було письмового договору на її проведення, та про порушення порядку її проведення. Враховуючи ринкову вартість орендованих приміщень в сумі 56 272 000,00грн, визначену звітом про оцінку майна станом на 31.07.2018, та ринкову вартість невід`ємних поліпшень в сумі 12 147 729,17грн, визначену висновком експерта №399/19 від 16.09.2019, суд встановив, що вартість поліпшень становить 21,59% від ринкової вартості орендованих приміщень та дійшов висновку про наявність у позивача права на застосування понижуючого коефіцієнта 0,5 при розрахунку орендної плати. Суд відхилив доводи відповідача про відсутність підстав для зміни умов договору на вимогу позивача, посилаючись на ч. 2 ст. 21 ЗУ Про оренду державного та комунального майна , яка, на думку суду, надає право позивачу у даному випадку звернутися з позовом про внесення змін до договору в частині орендної плати, оскільки у даному випадку для позивача законодавчо передбачено встановлення пільгової ціни із застосування понижуючого коефіцієнта 0,5.

Відповідач (УКВ) не погодився з рішенням суду першої інстанції, оскаржив його в апеляційному порядку, посилаючись на неповне з`ясування обставин справи та порушення норм матеріального і процесуального права. Просить скасувати рішення та прийняти нове про відмову у задоволенні позову.

Відповідач вказує, що згідно з п.2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 із змінами, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки. Відтак висновок про оцінку майна станом на 31.07.2018 втратив чинність 31.01.2019 і не міг бути застосований при укладенні договору оренди від 18.02.2019, тому на замовлення відповідача була здійснена актуальна оцінка об`єкта оренди станом на 31.12.2018, результати якої використані при розрахунку орендної плати за спірним договором. Посилаючись на умови пункту 1.1 договору від 20.08.2018 на проведення оцінки майна, яким передбачено обов`язок виконавця поновити роботи з оцінки майна, скаржник вважає помилковими висновку суду щодо відсутності правової підстави для проведення нової оцінки. Скаржник вказує на положення ст.ст. 6,627,632,651,652 ЦК України, п.5.12 договору та стверджує про відсутність правових підстав для внесення змін договору оренди на вимогу позивача, оскільки не було ні істотного порушення договору другою стороною, ні істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, ні зміни стану об`єкта оренди, ні зміни централізованих цін і тарифів. Зазначає, що задовільнивши позов, зокрема, застосувавши іншу оцінку об`єкта оренди, ніж та, що погоджена сторонами, суд незаконно перебрав на себе роль сторони договору. Також вказує, що згідно з доданим позивачем до позовної заяви експертним дослідженням вартість зроблених позивачем поліпшень складає 11 602 630,00грн, що становить приблизно 17% вартості об`єкта оренди, що свідчить про відсутність підстав при укладенні сторонами договору від 18.02.2019 для застосування коефіцієнта 0,5 при розрахунку орендної плати. Крім того, зазначає, що доводи відповідача про неможливість застосування оцінки майна станом на 31.12.2018 при укладенні договору оренди можуть бути підставою для визнання відповідного пункту договору недійсним, а не для внесення змін до договору.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечує доводи скаржника та вказує, зокрема, на те, що у даному випадку мало місце продовження договору оренди, а не укладення нового договору, тому підлягав застосуванню висновок про вартість майна станом на 31.07.2018, оскільки його результати є чинними протягом 3 років. Зазначає, що згідно з ч.1 ст. 632 ЦК України орендна плата за оренду майна комунальної власності є регульованою ціною і в разі застосування орендодавцем ціни (тарифів, ставок тощо) з порушенням Методики розрахунку орендної плати чинне законодавство передбачає можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін, при цьому посилається на ч.4 ст. 188 ГК України.

Позивач просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу -без задоволення.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 04.11.2019 у справі № 914/1085/19 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою відповідача.

Ухвалою від 13.11.2019 розгляд справи призначено в судовому засіданні 10.12.2019.

У судовому засіданні 10.12.2019 оголошено перерву до 24.12.2019.

У судовому засіданні 24.12.2019 представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги та надав усні пояснення.

Представник позивача заперечив доводи апеляційної скарги та підтримав доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу.

Розглянувши апеляційну скаргу, матеріали справи, Західний апеляційний господарський суд встановив наступне .

25.06.2009 Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ТОВ Науково-технічна книга ( орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-7202-9(том 1, а.с.22-26), за умовами якого орендодавець зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно -нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м, а саме: нежитлові приміщення підвалу площею 331,8 кв.м та нежитлові приміщення 1-го поверху площею 299,7 кв.м, які розташовані в будівлі за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 та знаходяться на балансі Управління охорони історичного середовища .

Вартість об`єкта оренди згідно з висновком оцінювача (звітом про оцінку майна) станом на 01.04.2009 становить 3 971 130,00 грн без ПДВ( п.1.4).

Об`єкт оренди буде використовуватись орендарем для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи( п.2).

Розмір місячної орендної плати складає 20 134,52грн без ПДВ за перший місяць оренди з врахуванням індексу інфляції. Загальна сума річної орендної плати на момент укладення договору оренди становить 238 267,80 грн без ПДВ та без урахування індексу інфляції. Розмір орендної плати підлягає індексації на визначений індекс інфляції за відповідний період. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у визначеному законом порядку( п.5.1) .

Згідно з пунктами 7.4,7.5 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об`єкта оренди; капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди проводити лише за згодою орендодавця.

Термін його дії визначений на 10 років, з 25.06.2009 до 25.06.2019 включно ( п.4.1).

По акту приймання-передачі від 25.06.2009 орендодавець передав, а орендар прийняв об`єкт оренди - приміщення загальною площею 631,5кв.м(том 1,а.с. 27).

З матеріалів справи вбачається, що за погодженням з орендодавцем (лист Управління комунальної власності №2302-2430 від 27.10.2010) у 2011 році позивач здійснив реставрацію об`єкта оренди з пристосуванням приміщень під крамницю, кафе та кав`ярню, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБК у Львівській області 13.02.2012 за №ЛВ14312021867. В декларації вказана кошторисна вартість будівельно -монтажних робіт за затвердженою проектною документацією - 380тис. грн ( т.1. а.с. 28-36).

12.06.2018 позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження договору оренди нерухомого майна, в якій просив продовжити договір оренди №Г-7202-9 з 26.06.2019 на 9 років 360 днів (том 1, а.с.41).

02.08.2018 начальником УКВ видано наказ №395-О Про продовження договору оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009 , згідно з п.1 якого наказано продовжити договір оренди №Г-7202-9 від 25.06.2009 з ТОВ Науково-технічна книга на нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи терміном на 9 років 360 днів, а саме: з 26.06.2019.Також наказано відповідальним працівникам забезпечити підписання 3-стороннього договору на проведення оцінки майна. Термін дії наказу встановлено 120 днів з дати його реєстрації (том 1, а.с.42).

В подальшому наказами УКВ неодноразово вносилися зміни до наказу №395-О в частині терміну його дії, зокрема, наказом №55-О від 31.01.2019 термін дії наказу №395-О встановлено до 28.02.2019 (том 2, а.с.18-21).

20.08.2018 ТОВ Науково-технічна книга (платник), УКВ (замовник) та ТОВ Гал-Світ (виконавець) уклали договір на проведення оцінки майна №2129е (том 2, а.с.25-26).

Відповідно до пункту 1.1 договору замовник доручає, а виконавець зобов`язується виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення вартості об`єкта оренди, а саме: нежитлових приміщень підвалу під інд. №№ І-ХІХ, ХХІІ-ХХV, площею 331,8 кв.м. та першого поверху під інд. №63-1 63-12 площею 299,7 кв.м, загальна площа 631,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10.

Мета оцінки -визначення ринкової вартості приміщень для укладення (продовження) договору оренди станом на 31.07.2018( п.1.2).

ТОВ Гал-Світ надало звіту про оцінку майна станом на 31.07.2018 , складений 22.08.2018, та висновок про вартість майна, згідно з яким ринкова вартість нежитлових приміщень загальною площею 631,5кв.м у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.07.2018 становить 56 272 000,00 грн без ПДВ (том 1, а.с.116-214).

Вказаний звіт про оцінку майна пройшов рецензування відповідно до рецензії №2129/е від 28.08.2018 та був затверджений наказом УКВ №2719/е від 29.08.2018, в якому вказано, що результати оцінки майна є чинними протягом 6 місяців від дати її проведення, якщо інший термін не передбачено в звіті про оцінку (том 1, а.с.44, т.2, а.с. 22).

09.11.2018 позивач звернувся до відповідача із заявою про застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при укладенні на новий строк договору оренди нежитлових приміщень на пл. Ринок, 10 у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна (том 1, а.с.45).

Як вбачається з матеріалів справи, позивач надав відповідачу складений на замовлення позивача судовим експертом Мельником О.П. висновок експерта №40-18 від 27.12.2018, згідно з яким ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, загальною площею 631,5 кв.м, здійснених ТОВ Науково-технічна книга станом на 27.12.2018, становить 11 602 630,00 грн без ПДВ (том 1, а.с.48-86).

На підставі звернення УКВ ( лист від 07.02.2019 №2302-вих-619) про поновлення звіту про оцінку майна за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 (том 1, а.с.93), ТОВ Гал-Світ склало звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018 та висновок про вартість майна, згідно з яким ринкова вартість нежитлових приміщень у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.12.2018 становить 66 732 500,00 грн без ПДВ(том 1, а.с.215-311).

Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018 пройшов рецензування згідно з рецензією №19-02-10 від 14.02.2019 та затверджений наказом УКВ№ 2899/е від 15.02.2019 (том 2, а.с.23-24).

18.02.2019 УКВ (орендодавець) та ТОВ Науково-технічна книга (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11684-19 (том 1, а.с.96-101), відповідно до умов якого орендодавець передає орендарю в оренду нежитлові приміщення, загальною площею 631,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10.

Пунктом 1.3 договору встановлено, що згідно із звітом про оцінку, затвердженим наказом УКВ №2899/е від 15.02.2019, станом на 31.12.2018 вартість об`єкта оренди становить 66 732 500,00 грн без ПДВ.

Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007(зі змінами та доповненнями), і складає (66 732 500,00*0,06)/12*1,01= 336 999,12 грн без ПДВ на момент укладення договору оренди (абзац перший п.5.1 договору).

Нарахування орендної плати розпочинається з 26.06.2019 з нарахуванням індексу інфляції за попередні місяці ( абзац другий п.5.1)

Згідно з п.5.12 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Термін договору оренди визначений на 9 років 360 днів з 26.06.2019 по 21.06.2029 включно( п.4.1).

Після укладення договору оренди позивач звернувся до відповідача листом від 11.04.2019, в якому запропоновував внести зміни до пунктів 1.3 та п.5.1 до договору оренди № Г-11684-19 від 18.02.2019 у зв`язку з тим, що при укладенні цього договору необхідно було застосовувати звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018, а також коефіцієнт 0,5 до орендної ставки при визначення розміру орендної плати (том 1.а.с. 102-104).

Відповідач не погодився з пропозицією позивача щодо внесення змін до договору. Так, в листі від 16.04.2019 відповідач вказав, зокрема, що відповідно до наданого позивачем висновку експерта №40-18 вартість невід`ємних поліпшень станом на 27.12.2018 становить 11 602 630,00 грн без ПДВ,що складає 17 % від ринкової вартості об`єкта оренди, в той час як коефіцієнт 0,5 застосовується за умови проведення орендарем невід`ємних поліпшень, вартість яких становить більше 20 % ринкової вартості об`єкта оренди (том 1, а.с.90).

Під час розгляду справи судом першої інстанції позивач надав суду висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи №399/19 від 16.09.2019, складений на замовлення позивача судовим експертом Худак М.Я. НДІ судових експертиз та права, м. Львів, згідно з яким ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, здійснених ТОВ Науково-технічна книга станом на 31.07.2018, становить 12 147 729,17 грн без ПДВ(том 2, а.с. 236-260).

Дослідивши обставини справи, заслухавши пояснення представників сторін, Західний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з таких підстав .

Згідно з частинами першою та третьою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04. 1992 N 2269-XII з наступними змінами і доповненнями ( далі - Закон N 2269-XII) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За приписами ст. 10 Закону N 2269-XII істотними умовами договору оренди є, зокрема, об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Матеріалами справи підтверджено, що 25.06.2009 сторонами був укладений договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 631,5 кв.м, які розташовані в будівлі за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, та належать до комунальної власності. Вартість об`єкта оренди була визначена в договорі в сумі 3 971 130,00 грн без ПДВ згідно з висновком оцінювача станом на 01.04.2009. Термін дії договору був встановлений на 10 років - до 25.06.2019.

Позивач звернувся до відповідача про продовження договору оренди з 26.06.2019 на 9 років 360 днів.

Згідно з статтею 11 Закону N 2269-XII у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об`єкта оренди. Оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

На підставі договору від 20.08.2018 на проведення оцінки майна, укладеного сторонами з оцінювачем ТОВ Гал-Світ , була проведена оцінка об`єкта оренди станом на 31.07.2018, за результатами якої складений звіт про оцінку, згідно яким ринкова вартість нежитлових приміщень загальною площею 631,5кв.м у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.07.2018 становить 56 272 000,00 грн без ПДВ.

Статтею 12 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні від 12.07 2001 N 2658-III з наступними змінами і доповненнями ( далі - Закон N 2658-III ) встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно.

Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до пункту 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. N 629(у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. N 3), з наступними змінами, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

У звіті про оцінку майна станом на 31.07.2018 не вказаний строк чинності результатів оцінки.

Відтак апеляційний суд погоджується з доводами скаржника, що оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 31.07.2018, втратила чинність 31.01.2019 і не могла бути застосована при укладенні сторонами договору оренди від 18.02.2019.

Апеляційний суд вважає помилковими висновки суду першої інстанції щодо чинності упродовж 3-х років оцінки об`єкта оренди, проведеної станом на 31.07.2018, оскільки ст.11 Закону N 2269-XII, на підставі якої суд першої інстанції дійшов таких висновків, не встановлює строку чинності результатів оцінки. Вказана норма встановлює обов`язковість проведення оцінки об`єкта оренди для продовження (поновлення) договору оренди якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому.

У попередньому договорі оренди від 25.06.2009 була застосована оцінка об`єкта оренди станом на 01.04.2009 і для продовження ( поновлення) договору оренди в силу ст. 11 Закону N 2269-XI проведення оцінки об`єкта оренди було обов`язковим.

Проте, на момент укладення сторонами договору оренди від 18.02.2019, яким фактично продовжено (поновлено) з 26.06.2019 договір оренди від 25.06.2009, оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 31.07.2018, не могла бути застосована, оскільки втратила чинність 31.01.2019.

Отже, для укладення договору оренди відповідач на підставі пункту 1.1 договору від 20.08.2018, яким встановлено обов`язок відповідача виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення вартості об`єкта оренди, правомірно звернувся 07.02.2019 до оцінювача про поновлення оцінки об`єкта оренди і така оцінка була проведена станом 31.12.2018, якою визначено вартість об`єкта оренди в сумі 66 732 500,00грн без ПДВ. Вказана оцінка пройшла рецензію і затверджена наказом УКВ від 15.02.2019 та правомірно застосована сторонами у пункті 1.3 договору оренди від 18.02.2019.

Відповідно до статті 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

Ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 затверджено Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова (далі - Методика розрахунку орендної плати).

Пунктом 2.1.1 вказаної Методики встановлено, що орендна плата при переукладенні, перегляді умов договору оренди розраховується у такій послідовності:

- визначається розмір річної орендної плати;

- на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди;

- з врахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

Згідно з пунктом 2.1.3 Методики розрахунку орендної плати розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об`єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна визначається за формулою:

Оп.р. = Воц* Сор., де

Оп.р. розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об`єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна;

Воц вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки, грн.;

Сор орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 до цієї Методики.

За умовами договору оренди від 18.02.2019 ( п.2.1) орендар буде використовувати об`єкт оренди для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

При використанні приміщення за вказаним цільовим призначенням орендна ставка згідно з п. 43 додатку 2 Методики розрахунку орендної плати становить 6%.

В примітках до додатку 2 Методики розрахунку орендної плати передбачено, що орендні ставки для об`єктів оренди, які знаходяться у будівлях, які відносяться до пам`яток культурної спадщини (пам`ятки архітектури, історії), при умові проведення орендарем невід`ємних поліпшень об`єкта, що становлять 20 і більше відсотків від його ринкової вартості, застосовуються коефіцієнт 0,5 до укладених (переукладених) договорів оренди, термін дії яких не менше трьох років.

Як вказано вище, орендовані позивачем приміщення загальною площею 631,5 кв.м знаходяться в будинку №10 на пл. Ринок у м. Львові.

Відповідно до довідки Управління охорони історичного середовища №0004-1494 від 04.07.2018 будинок №10 на пл. Ринок у м. Львові є пам`яткою архітектури та містобудування національного значення згідно з постановою РМ УРСР №970 від 24.08.1963р. Охоронний №326/9. Будинок розташований в межах історичного ареалу м. Львова, на території об`єкта, внесеного до Списку Всесвітньої Спадщини ЮНЕСКО Львів-Ансамбль історичного центру ( т.1, а.с. 196).

Матеріалами справи підтверджено, що за погодженням із орендодавцем позивач здійснив у 2011році реставрацію об`єкта оренди з пристосуванням приміщень під крамницю, кафе та кав`ярню.

У позовній заяві позивач вказував на те, що вартість здійснених ним невід`ємних поліпшень об`єкта оренди згідно з висновком експерта №40-18 від 27.12.2018 становить 11 602 630,00 грн без ПДВ, що складає більше 20% вартості об`єкта оренди і він має право на застосовування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при переукладенні договору оренди.

Однак, визначена висновком експерта №40-18 вартість невід`ємних поліпшень станом на 27.12.2018 в сумі 11 602 630,00 грн без ПДВ становить лише 17,39% від визначеної вартості об`єкта оренди станом на 31.12.2018 в сумі 66 672 500,00грн без ПДВ, тобто складає менше 20%.

В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції врахував ринкову вартість невід`ємних поліпшень станом на 31.07.2018, визначену висновком експерта №399/19 від 16.09.2019, та вартість об`єкта оренди, визначену станом на 31.07.2018 в сумі 56 272 000.00грн без ПДВ, та вказав, що вартість поліпшень становить 21,59% від вартості орендованих приміщень, відтак дійшов висновку про наявність у позивача права на застосування понижуючого коефіцієнта 0,5 при розрахунку орендної плати.

Такі висновки суду є безпідставними, оскільки вартість об`єкта оренди, визначена станом на 31.07.2018 в сумі 56 272 000.00грн без ПДВ, на момент укладення договору оренди від 18.02.2019 втратила чинність і не підлягала застосуванню, про що вказано вище.

Разом з тим, навіть з урахуванням визначеної висновком експерта №399/19 від 16.09.2019 вартості невід`ємних поліпшень в сумі 12 147 729,17грн без ПДВ, їх вартість становить лише 18,22% від вартості об`єкта оренди в сумі 66 672 500,00грн без ПДВ.

Вказані обставини свідчать про відсутність у позивача права на застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при розрахунку орендної плати.

Відповідно до ч.1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Таким чином, апеляційний суд погоджується з доводами скаржника та вважає, що в договорі оренди від 18.02.2019 (абзац перший пункту 5.1) правомірно визначений розмір орендної плати в сумі 336 999,12грн без ПДВ в місяць, виходячи із вартості об`єкта оренди в сумі 66 672 500,00грн без ПДВ, орендної ставки 6% та без застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки.

За загальним правилом ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

За приписами частин 1 та 4 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Згідно з ст. 21 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

За умовами договору оренди від 18.02.2019 (п.5.12) розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Частиною 2 ст.632 ЦК України встановлено, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як вірно вказує скаржник, після укладення сторонами договору оренди від 18.02.2019 не було істотного порушення договору другою стороною, істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, істотної зміни стану об`єкта оренди, як і не було зміни централізованих цін і тарифів, тобто не було жодної із визначених законом та договором підстав для внесення змін до цього договору.

Таких обставин не наведено позивачем у позовній заяві та не встановлено рішенням суду першої інстанції, проте суд задоволив позов та вніс зміни до договору в частині вартості об`єкта оренди та орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 викладена правова позиція, згідно з якою за відсутності відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення відповідних змін до договору у судовому порядку та за відсутності згоди іншої сторони у позові слід відмовити.

На підставі викладеного апеляційний погоджується з доводами скаржника та вважає позов про внесення змін до договору оренди від 18.02.2019 безпідставним та необґрунтованим , а рішення суду першої інстанції про його задоволення неправомірним.

Згідно з ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч.1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що внаслідок неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального права суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позову.

Отже, рішення суду першої інстанції належить скасувати, прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

На підставі ст. 129 ГПК України судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з розглядом справи судом першої інстанції, належить покласти на позивача. Судовий збір, сплачений відповідачем при поданні апеляційної скарги, підлягає відшкодуванню відповідачу за рахунок позивача.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 236, 254, 269, 270, 275, 277, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ :

1. Апеляційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 30.10.2019 №2302-вих-4987 задоволити.

Рішення Господарського суду Львівської області від 26.09.2019 у справі № 914/1085/19 скасувати. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-Технічна Книга» , ідент. код 22377372, місцезнаходження: 79008, Львівська обл., місто Львів, пл. Ринок, 10, на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, ідент. код 25558625, місцезнаходження: 79008, Львівська обл., місто Львів, пл.Галицька, 15- 2 881,50 грн судового збору за перегляд рішення апеляційним судом.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку у строки та в порядку, визначені статтями 286-291 ГПК України.

4. Справу повернути до місцевого господарського суду.

Повний текст постанови складено 26.12.2019.

Головуючий суддя М.І. Хабіб

Суддя О.В. Зварич

Суддя Г.Г. Якімець