Рішення

від 07.11.2019 по справі 908/1696/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

номер провадження справи 24/126/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.11.2019 Справа № 908/1696/19

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Азізбекян Тетяни Анатоліївни, при секретареві судового засідання Вака В.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи № 908/1696/19

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ (вул. Чарівна, буд. 109, кв. 67, м. Запоріжжя, 69071, ідентифікаційний код 22161086)

до відповідача: Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105, ідентифікаційний код 04053915)

про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

за участю представників:

від позивача: Кошова В.І., довіреність № 23/3 від 03.01.2018

від відповідача: Веремєєнко Л.М., довіреність № 01/03-20/00108 від 11.01.2019

ВСТАНОВЛЕНО:

Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою № 68 від 08.07.2019 до Запорізької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ та Запорізькою міською радою, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах 25.01.2005 за № 040526100023, на умовах Додаткової угоди, а саме:

1. Поновити договір оренди землі, зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023, на той самий строк 10 (десять) років і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

2. Договір оренди землі вважається поновленим на строк до 25 січня 2025 року.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023, і набирає чинності з моменту її укладення. Умови додаткової угоди застосовуються до відносин між Орендодавцем і Орендарем, які виникли до її укладення- з 25 січня 2015 р. .

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.07.2019 наведену вище позовну заяву передано для розгляду судді Азізбекян Т.А.

Ухвалою суду від 12.07.2019 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ залишено без руху в порядку п. 1 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України, далі ГПК України.

Ухвалою суду від 05.08.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/1696/19 за правилами загального позовного провадження. Присвоєно справі номер провадження 24/126/19. Підготовче судове засідання призначено на 09.09.2019.

15.08.2019 від відповідача на адресу Господарського суду Запорізької області надійшов відзив на позовну заяву, в якому Запорізька міська рада просить суд відмовити у задоволені позовних вимог у повному обсязі.

21.08.2019 позивачем надана суду заява від 21.08.2019 № 92 про зміну предмета позову, в якій заявник просить суд: визнати укладеною Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023 від 14 травня 2001 року такого змісту:

1. Поновити договір оренди землі, зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023, на той самий строк 10 (десять ) років і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

2. Договір оренди землі вважається поновленим на строк до 25 січня 2025 року.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023, і набирає чинності з моменту її укладення. Умови додаткової угоди застосовуються до відносин між Орендодавцем і Орендарем, які виникли до її укладення - з 25 січня 2015 р. .

У вказаній заяві позивач зазначає, що інші вимоги позовної заяви залишаються без змін.

За правилами статті 46 ГПК України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.

Ухвалою суду від 09.09.2019 відкладено підготовче засідання на 07.10.2019.

16.09.2019 позивачем надана суду відповідь на відзив на позовну заяву, в якій останній просить суд позов ТОВ ЯПАЗ задовольнити у повному обсязі з урахуванням заяви про зміну предмета позову про визнання укладеною Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 14.05.2019.

25.09.2019 позивачем надана суду заява від 24.09.2019 № 106 про остаточну редакцію позовних вимог та просить суд: визнати укладеною Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023 від 14 травня 2001 року такого змісту:

1. Поновити договір оренди землі, зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023, на той самий строк 10 (десять ) років і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

2. Договір оренди землі вважається поновленим на строк до 25 січня 2025 року.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023, і набирає чинності з моменту її укладення. Умови додаткової угоди застосовуються до відносин між Орендодавцем і Орендарем, які виникли до її укладення - з 25 січня 2015 р. .

В судовому засіданні 07.10.2019 учасниками процесу була надана письмова згода розпочати розгляд справи по суті. Судом оголошено про закриття підготовчого провадження та перехід до розгляду справи по суті, відкриття першого судове засідання з розгляду справи по суті. Суд заслухав вступне слово сторін у справі та оголосив перерву до 07.11.2019, про що зазначено в ухвалі суду від 07.10.2019.

Відповідно до ст. 222 ГПК України здійснювалося фіксування судового процесу 07.11.2019 за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

В судовому засіданні 07.11.2019, суд з`ясував обставини, на які сторони у справі посилаються та дослідив докази, якими вони обґрунтовуються, оголосив про закінчення з`ясування обставин та перевірки їх доказами, повідомив про перехід до судових дебатів.

У судових дебатах 07.11.2019 представники сторін у справі виступили з промовою (заключним словом), посилаючись на обставини і докази, досліджені в судовому порядку.

Позивач підтримав позовні вимоги у повному обсязі, просить суд визнати поновленим договір оренди землі, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ та Запорізькою міською радою, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах 25.01.2005 за № 040526100023, на умовах Додаткової угоди текст якої викладено у заяві від 24.09.2019 № 106 про остаточну редакцію позовних вимог. В обґрунтування позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ посилається на висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 25.04.2019 у справі № 908/913/18, рішення господарського суду Запорізької області від 15.03.2018 у справі № 908/291/18, приписи ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі . Просить врахувати, те, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору за відсутності заперечень відповідача протягом наступного місяця, але не може зареєструвати право оренди землі у зв`язку з неукладеною додатковою угодою про поновлення договору, у зв`язку із чим і звернувся 14.05.2019 до відповідача з пропозицією укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, додавши до пропозиції два примірники проекту додаткової угоди від 14.05.2019. Зазначає, що за час оренди здійснив будівництво кафе та зареєстрував 09.03.2017 право власності на об`єкт нерухомою майна-будівлю кафе літ. А-1 загальною площею 473,4 кв.м., яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Жуковського, буд. 55-59.

Вважає заперечення відповідача щодо підстав відмови у поновленні договору оренди землі не обґрунтованими та такими, що суперечать чинному законодавству, зокрема приписам п. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі .

Представник відповідача заперечує проти задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ , в обґрунтування своїх заперечень зазначає, що не зважаючи на прийняття Запорізькою міською радою рішення від 05.10.2011 № 111 Про задоволення протесту прокуратури Жовтневого району м Запоріжжя від 12.05.2011 №127-2510 на рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.07.2004 №293/122 Про передачу в оренду ТОВ ЯПАЗ земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе та рішення Запорізької міської ради від 15.09.2004 №43, в частині затвердження рішення виконкому від 27.07.2004 №293/122 , ТОВ ЯПАЗ продовжувало користуватись земельною ділянкою по вул. Жуковського, 55-59. Згідно п. 8 Договору оренди землі зареєстрованого 25.01.2005 за № 040526100023, договір укладається на десять років, тобто строк його дії закінчився 25.01.2015. Вказує, що п. 33 Договору оренди землі зареєстрованого 25.01.2005 за № 040526100023 визначено, що дія договору припиняється, в тому числі, у разі закінчення строку, на який його було укладено. Звертає увагу, що п. 34 вказаного договору, фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору. Зазначає, що незважаючи на закінчення строку дії договору оренди землі зареєстрованого 25.01.2005 за № 040526100023 ТОВ ЯПАЗ продовжувало користуватися земельною ділянкою по вул. Жуковського, 55-59 та не надсилало на адресу Запорізької міської ради протягом 2014-2015р. листів про поновлення договору у відповідності до вимог ст. 33 Закону України Про оренду землі . Вказує, що вперше лист про продовження терміну договору оренди землі був направлений відповідачу лише 22.09.2016 і до цього листа не було додано проекту додаткової угоди. Відповідач посилається на лист Олександрівського управління у м. Запоріжжі ГУ ДФС у Запорізькій області від 23.03.2018, згідно якого податкова звітність з орендної плати за землю за 2015-2017 роки ТОВ ЯПАЗ надана несвоєчасно - 11.10.2017, а орендна плата за землю за 2015, 2016 та 2017 роки сплачена 05.10.2017. Також посилається на лист Олександрівського управління у м. Запоріжжі ТУ ДФС у Запорізькій області від 22.05.2019 №10/08-01-49-06, згідно якого на теперішній час підприємство ТОВ ЯПАЗ не сплачує орендні платежі за договором від 25.01.2005 та податкову декларацію з плати за землю (орендна плата) не надавало. Відповідач наголошує, що за місяць до спливу строку договору оренди землі TOB ЯПАЗ не повідомило Запорізьку міську раду про бажання укласти договір оренди землі на новий строк та не надіслало проекту додаткової угоди. Вказує, що листом від 22.09.2016 ТОВ ЯПАЗ звернулось до Запорізької міської ради з проханням розглянути можливість продовжити термін дії договору, проте вказаний лист не був оформлений у формі повідомлення та до нього не було додано проекту додаткової угоди. Листом від 06.10.2016 №2360/02-03 Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради повідомило про неможливість продовження терміну дії договору у зв`язку з прийняттям Запорізькою міською радою рішення від 05.10.2011 №111. Крім того управління зазначило, що земельна ділянка досить тривалий час знаходиться в занедбаному стані, та що для розгляду питання оформлення земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе необхідно привести цю земельну ділянку в належний стан, придатний для подальшого використання, та надати документи, які підтверджують право власності на майно, яке розташовано на земельній ділянці. Також, у листі зазначено, що після подання документів та отримання позитивного листа департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради, дане питання буде розглянуто в установленому законом порядку. Запорізька міська рада наголошує, що в жодному з листів, направлених на адресу позивача, не було принципової відмови у продовженні ТОВ ЯПАЗ договору оренди та використанні земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе. Вказує, що додаткова угода в запропонованій позивачем редакції щодо поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, не може бути підписана позивачем, оскільки її положення суперечать вимогам рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015р. №7 Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя (в частині розміру орендної плати), а також умовам договору оренди землі в частині строку його дії. Звертає увагу, що відповідно до висновку Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 2003 №4189 умовою для надання земельної ділянки ТОВ ЯПАЗ під будівництво кафе по вул. Жуковського, 55-59 було, зокрема, ведення будівництва суворо дотримуючись затвердженої проектної документації, у строк до 01.12.2005, проте позивачем не було виконано зазначеної умови. До позовної заяви ТОВ ЯПАЗ надано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15.03.2017, згідно якого за ТОВ ЯПАЗ зареєстроване право власності на будівлю кафе літ.А-1 загальною площею 473,4кв.м. у м. Запоріжжі по вул. Жуковського, 55-59. Підставою виникнення права власності є декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП 143170241299 від 31.01.2017, видавник: Департамент державної архітектурно - будівельної інспекції у Запорізькій області; технічний паспорт від 04.11.2016, видавник: ФОП Боклаг В.В. Відповідач зазначає, що згідно Акту обстеження (огляду) земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 від 24.10.2017, складеного представниками департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради встановлено, що на запитуваній земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва (один поверх), додано фотографію земельної ділянки. Також зазначено, у січні 2017 року зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації по об`єкту : Будівництво кафе; м. Запоріжжя, вул. Жуковського, 55-59 . Замовник: ТОВ ЯПАЗ . У квітні 2017 року зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт по об`єкту Реконструкція даху кафе, м. Запоріжжя, вул. Жуковського, 55- 59 . Замовник: ТОВ ЯПАЗ . Звертає увагу на те, що згідно п.9 Договору від 25.01.2005, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі: 965грн. 11коп. на протязі строку будівництва об`єкта, у розмірі 4825грн. 48коп. з дня введення об`єкту до експлуатації за календарний рік в цінах 2004 року. Зазначає, що відповідно до листа Олександрівського управління у м. Запоріжжі ГУ ДФС у Запорізькій області від 23.03.2018 №/9/08-01-49-01 нарахування та сплата орендної плати за землю здійснювалась відповідачем з урахуванням використання земельної ділянки під поточне будівництво та з урахуванням індексації землі. Вказує, що позивач побудувавши, на його думку, об`єкт нерухомого майна, та ввівши його в експлуатацію, продовжує сплачувати орендну плату у меншому розмірі, ніж передбачено договором як за об`єкт, введений в експлуатацію, а сплачує з урахуванням використання земельної ділянки під поточне будівництво.

Після судових дебатів суд повідомив про вихід до нарадчої кімнати для ухвалення рішення (вступної і резолютивної частини), повідомивши час його оголошення.

В судовому засіданні 07.11.2019 в рамках господарського провадження у справі № 908/1696/19 оголошено вступну і резолютивну частини рішення

З`ясувавши фактичні обставини справи, докази на їх підтвердження, виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи, суд встановив:

Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.07.2004 №293/122 Про передачу в оренду ТОВ ЯПАЗ земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе передано Товариству з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 0,0505га (землі під житловою забудовою з трьома і більше поверхами) по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе в межах згідно з планом за рахунок земель Запорізької міської ради. Також, п 4.8 рішення визначено: завершити будівництво об`єкту в строк до 01.12.2005.

Зазначене рішення виконкому міської ради затверджено рішенням Запорізької міської ради від 15.09.2004 №43 Про затвердження рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради з питань земельних відносин та надання земельних ділянок .

На підставі вказаних рішень між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0505га для розташування кафе за адресою: м. Запоріжжя вул. Жуковського, буд. 55-59, строком на 10 років. Договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.01.2005 за №040526100023. Таким чином строк дії договору - до 25.01.2015.

Відповідно до висновку Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 2003 №4189 умовою для надання земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ під будівництво кафе по вул. Жуковського, 55-59 було, зокрема, ведення будівництва суворо дотримуючись затвердженої проектної документації, у строк до 01.12.2005.

22.09.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ звернулось з листом до Запорізької міської ради з проханням розглянути можливість продовжити термін дії договору від 25.01.2005 за №040526100023.

У відповіді від 06.10.2016 №2360/02-03 на звернення позивача Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради зазначило про неможливість продовження терміну дії договору у зв`язку з прийняттям Запорізькою міською радою рішення від 05.10.2011 №111. Крім того було зазначено, що земельна ділянка досить тривалий час знаходиться в занедбаному стані. Для розгляду питання оформлення земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе необхідно привести цю земельну ділянку в належний стан, придатний для подальшого використання, та надати документи, які підтверджують право власності на майно, яке розташовано на земельній ділянці. Після подання документів та отримання позитивного листа департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради, дане питання буде розглянуто в установленому законом порядку.

Визнання недійсним рішення Запорізької міської ради від 05.10.2011 №111 було предметом судового розгляду у справі №908/291/18, за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ до Запорізької міської ради (суддя Топчій О.А.).

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 15.03.2018 у справі № 908/291/18 судом було встановлено, що оскаржене рішення Запорізької міської ради від 05.10.2011 № 111 прийнято Запорізькою міською радою незаконно з порушенням норм чинного законодавства України, проте суд дійшов висновку про наявність підстав для застосування строку позовної давності, оскільки оскаржене рішення Запорізькою міською радою було прийнято ще 05.10.2011 всі рішення міської ради розміщуються на офіційному сайті міської ради з моменту їх прийняття негайно та позивач міг дізнатися про оскаржуване рішення протягом 3-х років з дня його прийняття, та відмовив у задоволенні позовних вимог.

Також, рішенням Господарського суду Запорізької області від 15.03.2018 у справі № 908/291/18 встановлено, що підставою для винесення протесту прокурора було те, що всупереч умовам договору оренди землі від 25.01.2005 та рішенню міської ради Товариством з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ до 2011 року не використовувалась надана в оренду земельна ділянка за цільовим призначенням, зокрема не велось будівництво об`єкту, яке мало бути закінченим до 01.12.2005.

Листом від 10.01.2018 №01 Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ звернулось до Запорізької міської ради з листом про поновлення договору оренди землі на той самий строк, який був передбачений при укладенні договору. Також позивач надав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, в якій просив поновити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Проте просив пункт 8 договору оренди землі викласти у такій редакції: 8. Договір укладено на двадцять років .

Згідно доручення міськвиконкому, Управлінням з питань земельних відносин позивачу була надана відповідь від 01.02.2018 №233/02-03, що продовжити термін дії договору неможливо, оскільки рішенням Запорізької міської ради від 05.10.2011 №111 він був розірваний.

Листом від 27.03.2018 № 26 позивач втретє звернувся до Запорізької міської ради про поновлення договору оренди землі і знову надав проект додаткової угоди, в якій просив поновити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, пункт 8 договору оренди землі просив викласти у такій редакції: 8. Договір укладено на двадцять років . Питання щодо розміру орендної плати позивачем не ставилося/не порушувалося.

23.04.2018 Запорізька міська рада направила Товариству з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, (лист №04698/03-32/01). Підставою для відмови у поновленні договору оренди землі та підписанні додаткової угоди зазначено те, що положення цієї угоди суперечать вимогам рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015р. №7 Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя (в частині розміру орендної плати), а також умовам договору оренди землі в частині строку його дії.

Також відповідачем було зазначено, що для розгляду питання оформлення земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе необхідно привести цю земельну ділянку в належний стан, придатний для подальшого використання, та надати документи, які підтверджують право власності на майно, яке розташовано на земельній ділянці. Після подання документів питання оформлення земельної ділянки буде розглянуто в установленому законом порядку.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 26.06.2018 у справі № 908/913/18 відмовлено у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ про визнання договору оренди землі поновленим.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 04.02.2019 рішення Господарського суду Запорізької області від 26.06.2018 у справі № 908/913/18 залишено без змін.

Постановою Верховного суду у складі Касаційного господарського суду від 25.04.2019 постанова Центрального апеляційного господарського суду від 04.02.2019 та рішення Господарського суду Запорізької області від 26.06.2018 у справі № 908/913/18 залишені без змін.

При розгляд касаційної скарги у справі № 908/913/18 Верховний суд у складі Касаційного господарського суду дійшов висновку, що оскільки позов про визнання поновленим договору оренди землі у наведеному випадку не може забезпечити захисту порушеного права позивача, такий спосіб захисту не є належним у розумінні положень чинного законодавства. В свою чергу, неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених обставин справи. Хоча у справі, що розглядається, суди, ухвалюючи судові рішення, встановлювали обставини справи та розглядали спір по суті, однак відмовивши в позові, правильно вирішили спір.

Листом від 14.05.2019 №51 Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ знову звернулось до Запорізької міської ради із листом про поновлення договору оренди землі, додаючи проект додаткової угоди. Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ , просило поновити договір оренди від 25.01.2005 за №040526100023 на той самий строк, і на тих самих умовах на 10 років, до 25.01.2025.

Листом повідомленням від 14.06.2019 за №06622/03- 32/03 Запорізька міська рада заперечувала проти поновлення договору оренди землі від 25.01.2005 за №040526100023. Підставами для відмови у поновленні договору оренди були:

- закінчення строку дії договору оренди та припинення його дії (п. 33 договору оренди);

- втрата позивачем права на поновлення договору оренди землі, оскільки за місяць до спливу строку договору Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ не повідомило Запорізьку міську раду про бажання укласти договір оренди землі на новий строк;

- фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії договору оренди землі не є підставою для поновлення договору (п.34 договору оренди);

- неналежне виконання орендарем умов договору, зокрема, в частині сплати орендних платежів вчасно та у повному обсязі, відповідно до вимог чинного законодавства; недодержання строків будівництва кафе.

Також, у вказаному листі Запорізька міська рада повідомила Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ про те, що додаткова угода в запропонованій ним редакції щодо поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, не може бути підписана, оскільки її положення суперечать вимогам рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя (в частині розміру орендної плати), а також умовам договору оренди землі в частині строку його дії. Разом з тим зазначило, що для розгляду питання оформлення земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 для розташування кафе необхідно привести цю земельну ділянку в належний стан, придатний для подальшого використання, та надати документи, які підтверджують право власності на майно, яке розташовано на земельній ділянці. Після подання документів питання оформлення земельної ділянки буде розглянуто в установленому законом порядку.

У зв`язку з відмовою Запорізької міської ради у поновленні договору оренди землі позивач звернувся до господарського суду з позовом про визнання укладеною Додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах 25 січня 2005 року, реєстраційний номер 040526100023 від 14 травня 2001 року, текст якої викладено у заяві від 24.09.2019 № 106 про остаточну редакцію позовних вимог.

Заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши обставини справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини сторін, є Закон України Про оренду землі від 06.10.1998 № 161-XIV.

Приписами ст. 2 Закону України Про оренду землі визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України Про оренду землі ).

Частина 4 статті 4 Закону України Про оренду землі передбачає, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Приписами ст. 122 Земельного кодексу України визначені повноваження органів виконавчої влади щодо передачі у власність або користування земельних ділянок за межами та в межах населеного пункту, а саме: сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування з відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб.

Районні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: ведення водного господарства; будівництва об`єктів, пов`язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо), з урахуванням вимог частини сьомої цієї статті; індивідуального дачного будівництва.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Обласні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами третьою, четвертою і восьмою цієї статті, у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів, а також земельні ділянки, що не входять до складу певного району, або у випадках, коли районна державна адміністрація не утворена, для всіх потреб.

Підстави і порядок поновлення договору оренди землі врегульовані нормою ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції Закону України Про регулювання містобудівної діяльності , який набрав чинності з 12.03.2011).

Конструкція норми визначеної у ст. 33 Закону України Про оренду землі містить два випадки поновлення (пролонгації) договору. Зокрема, у частинах 1-5 передбачено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк і процедура реалізації цього права.

Так, відповідно до ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Водночас, ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачена інша підстава поновлення договору оренди землі, а саме: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Визнання поновленим договору оренди землі від 25.01.2005 за №040526100023 саме на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі є предметом спору у даній справі.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема, із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

При цьому, за приписами частин 8, 9 статті 33 цього Закону додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Відповідно до вимог ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Аналіз вищенаведеної норми свідчить, що у орендаря виникає право на продовження дії договору у разі: належного виконання умов договору; своєчасного звернення з листом-повідомленням до орендодавця; надсилання на адресу орендодавця проекту додаткової угоди; відсутність заперечень орендодавця щодо подальших правовідносин.

Виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою ст. 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Пунктом 9 договору, яким сторонами узгоджено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 965,11грн. на протязі строку будівництва об`єкта. У розмірі 4825,48грн. з дня введення об`єкту до експлуатації за календарний рік в цінах 2004р.

Згідно п. 10 договору встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Між тим, як встановлено рішенням суду від 26.06.2018 у справі № 908/913/18, відповідно до листа Олександрійського управління у м. Запоріжжі ГУ ДФС у Запорізькій області від 23.03.2018 №/9/08-01-49-01 нарахування та сплата орендної плати за землю здійснювалась підприємством з урахуванням використання земельної ділянки під поточне будівництво та з урахуванням індексації землі. Податкова звітність з орендної плати за землю за 2015-2017 роки Товариством з обмеженою відповідальність ЯПАЗ надана несвоєчасно, 11.10.2017 орендна плата за землю за 2015, 2016 та 2017 роки сплачена 05.10.2017.

Матеріали справи № 908/1696/19 містять лист Олександрійського управління у м. Запоріжжі ГУ ДФС у Запорізькій області від 03.06.2019 № 2043/9/08-01-49-06, із змісту якого вбачається, що Товариством з обмеженою відповідальність ЯПАЗ податкова звітність з орендної плати за землю за 2018 рік подана 16.03.2018 та сплачено орендні платежі у сумі 2375,94 грн., як і за 2017 рік. Також, зазначено, що на теперішній час (час складання листа) підприємство Товариство з обмеженою відповідальність ЯПАЗ не сплачує орендні платежі за договором від 25.01.2005 за № 040526100023 та податкова декларацію з плати за землю (орендна плата) не надавалась.

Також суд зазначає, що ст. 144 Конституції України визначено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до ст. 19 Конституції України органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з положеннями ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Базою оподаткування відповідно до статті 271 Податкового кодексу України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнту індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XIII ПК України.

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України Про оцінку земель для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України Про оцінку земель ).

Відповідно до положень статті 18 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на п`ять-сім років.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 Закону України Про оцінку земель ).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК України.

Рішенням суду від 26.06.2018 у справі № 908/913/18 встановлено, що в порушення вимог ст. 144 Конституції України щодо обов`язковості виконання рішення Запорізької міської ради від 03.03.2008 №79 Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, рішення Запорізької міської ради від 26.05.2008 № 204 Про прискорення проведення нормативної грошової оцінки земель міста , яким орендарям земельних ділянок визначено термін укладення додаткових угод за новою оцінкою земель - до 01.07.2008 та ст. 288 Податкового кодексу України, Товариство з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ до вищевказаного договору оренди додаткові угоди про збільшення розміру орендної плати не укладало, в результаті чого бюджети різних рівнів, в тому числі міста, недоотримують чималі кошти.

Відповідно до висновку Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 2003 №4189 умовою для надання земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідністю ЯПАЗ під будівництво кафе по вул. Жуковського, 55-59 було, зокрема, ведення будівництва суворо дотримуючись затвердженої проектної документації, у строк до 01.12.2005.

Позивач доказів дотримання зазначеної умови суду не надав, будь-яких пояснень щодо неможливості виконання не зазначив. Так само не надано доказів вчинення іншими особами перешкод для дотримання позивачем зазначеної умови.

До позовної заяви Товариством з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ надано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15.03.2017 за № 82462153, згідно якого за Товариством з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ зареєстроване право власності на будівлю кафе літ.А-1 загальною площею 473,4 кв.,м. у м. Запоріжжі по вул. Жуковського, 55-59. Підставою виникнення права власності є декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП 143170241299 від 31.01.2017, видавник: Департамент державної архітектурно - будівельної інспекції у Запорізькій області; технічний паспорт від 04.11.2016, видавник: ФОП Боклаг В.В.

Між тим, згідно Акту обстеження (огляду) земельної ділянки по вул. Жуковського, 55-59 від 24.10.2017р., складеного представниками департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради встановлено, що на запитуваній земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва (один поверх), додано фотографію земельної ділянки. Також зазначено, що:

- у січні 2017 року зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації по об`єкту: Будівництво кафе; м. Запоріжжя, вул. Жуковського, 55-59 . Замовник: ТОВ ЯПАЗ ;

- у квітні 2017 року зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт по об`єкту Реконструкція даху кафе, м. Запоріжжя, вул. Жуковського, 55-59 . Замовник: ТОВ ЯПАЗ .

Проте фотографії до акту обстеження не дають підстав стверджувати про те, що об`єкт кафе побудований та готовий до експлуатації.

Вказане вище також встановлено рішенням Господарського суду Запорізької області від 26.06.2018 у справі № 908/913/18.

Крім того, при розгляд справи № 908/913/18, судом було з`ясовано, що позивач, побудувавши, на його думку, об`єкт, та ввівши його до експлуатації, продовжує сплачувати орендну плату у меншому розмірі, ніж передбачено договором, як за об`єкт, введений в експлуатацію, а сплачує з урахуванням використання земельної ділянки під поточне будівництво, про що зазначено у рішенні суду від 26.06.2018. Також, даний факт підтверджується листом Олександрійського управління у м. Запоріжжі ГУ ДФС у Запорізькій області від 03.06.2019 № 2043/9/08-01-49-06, в порівняні сум орендних платежів сплачених Товариством з обмеженою відповідальність ЯПАЗ за 2017 та 2018 роки.

Аналіз наведених обставин свідчить про наявність неналежного виконання орендарем умов договору.

Також представниками сторін зазначено та підтверджено наданими до суду документами, що договір оренди землі №040526100023 від 25.01.2005 було укладено строком до 25.01.2015.

Таким чином, з огляду на наведені норми права, орендар повинен був звернутися до орендодавця з повідомленням/пропозицією про наявність наміру продовжити дії договору оренди землі на тих самих умовах і та той саме строк та надати для підписання проект додаткової угоди, як то вимагає Закон.

Доказів дотримання позивачем наведених вище норм права суду не надано.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 26.06.2018 у справі № 908/913/18 встановлено, що лист позивача від 22.09.2016 не є належним та допустимим доказом дотримання останнім вимог діючого законодавства в частині виявлення наміру продовження дії договору оренди землі, оскільки вказаний лист не був оформлений належним чином, а саме в формі повідомлення та до нього не було додано проекту додаткової угоди.

Згідно із ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, приймаючи до уваги норми ст. 33 Закону України Про оренду землі , внаслідок відсутності доказів дотримання позивачем як умов договору, так і приписів діючого законодавства, позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, тобто в даному випадку норми ч.1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі не застосовуються.

Як вже зазначалося судом, застосування п. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі можливе у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Тобто для застосування частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі необхідна наявність наступних юридичних фактів:

- орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;

- орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди;

- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

За приписами ч. 3 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи, і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Вказані докази повинні містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об`єктивної істини.

Матеріали надані позивачем не містять доказів належного виконання орендарем як умов договору оренди землі від 25.01.2005 за № 040526100023, так і приписів діючого законодавства, яке регулює земельні правовідносини.

Крім того, відповідно до п. 34 договору оренди землі від 25.01.2005 за № 040526100023 фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору.

З урахуванням викладених обставин у їх сукупності, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Відповідно до положень ст. 129 ГПК України витрати з судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю ЯПАЗ до Запорізької міської ради про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди, залишити без задоволення.

У відповідності до ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну і резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складений - 04.12.2019.

Суддя Т.А. Азізбекян