Рішення

від 12.12.2019 по справі 924/864/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"12" грудня 2019 р. Справа № 924/864/19

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Яроцького А.М., при секретарі судового засідання Адамчук І.П., розглянувши матеріали справи

за позовом Правозахисної громадської організації "Соломон" м. Хмельницький

до 1. Виконавчого комітету Хмельницької міської ради м. Хмельницький

2. Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький

про внесення змін у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та визнання змісту останніх у новій редакції

Представники сторін:

від позивача: Кащенко В.В. - представник за довіреністю від 07.08.2019р.;

від відповідача 1: Кучевська Г.В. - представник згідно довіреності №02-1/1-1438 від 23.10.2018р.;

від відповідача 2: Лаврентюк Л.Є. - представник за довіреністю №591/в від 16.09.2019р.;

від третьої особи: Стасишена І.М. - представник Управління комунального майна Хмельницької міської ради за довіреністю від 05.08.2019р. №647

Рішення ухвалюється 12.12.2019р., оскільки у судовому засіданні 28.11.2019р. оголошено перерву по справі. В судовому засіданні 12.12.2019р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Процесуальні дії по справі.

На адресу суду надійшла позовна заява Правозахисної громадської організації "Соломон" до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про визнання недійсними ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року, укладеного між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією Соломон , та визнання змісту останніх у новій редакції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.08.2019 року вказану позовну заяву передано для розгляду судді Яроцькому А.М.

Ухвалою суду від 02.09.2019р. позовну заяву прийнято до розгляду, визначено її розгляд в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 24 вересня 2019р.

Ухвалою суду від 24.09.2019р. підготовче засідання відкладено на 15 жовтня 2019 р.

Ухвалою суду від 15.10.2019р. продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 05.11.2019р.

Судом у підготовчому засіданні 05.11.2019р. постановлена ухвала про відкладення підготовчого засідання на 07.11.2019 р.

Ухвалою суду від 07.11.2019р. прийнято відмову позивача від позовних вимог в частині визнання недійсними ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року, закрито провадження у справі №924/864/19 в цій частині. Визначено предметом спору у справі №924/864/19 вимогу: внести зміни у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та визначити їх укладеними в наступній редакції:

"ч. 2 п. 1.1 Договору: Майно передається в оренду для розміщення громадської організації строком по 19 березня 2022 року .

п. 3.1 Договору Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013 року (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди - квітень 2019 р.: 260644,00*0,03*1,01405/12=660,77 грн. - сума орендної плати за місяць оренди квітень 2019 р. (без ПДВ, без врахування індексу інфляції за квітень 2019 р. та з урахуванням індексів інфляції за лютий, березень 2019р.);

- вартість орендованого майна, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) 260 644,00 грн. станом на 31.01.2019 р.;

- орендна ставка нерухомого майна - 3%;

- кількість місяців у році - 12;

- індекс інфляції з дати проведення оцінки до моменту укладення договору (з 31.01.2019р. по 19.04.2019р.) - 1,01405 .

Замінено відповідача у справі №924/864/19: Виконавчий комітет Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради на Виконавчий комітет Хмельницької міської ради. Визначено склад відповідачів у справі №924/864/19: Виконавчий комітет Хмельницької міської ради та Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності. Залучено Управління комунального майна Хмельницької міської ради як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів. Підготовче засідання у справі №924/864/19 відкладено на 19 листопада 2019р.

Ухвалою суду від 19.11.2019р. закрито підготовче провадження у справі №924/864/19, призначено справу до судового розгляду по суті у загальному позовному провадженні на 28.11.2019р.

У судовому засіданні 28.11.2019р. оголошено перерву по справі на 11:00 год. 12 грудня 2019 року.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

Позивач звернувся до суду з вимогою про визнання недійсними ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору від 19.04.2019 року та визнання змісту останніх у новій редакції.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 20.02.2013р. між позивачем, Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності укладено договір оренди майна, та в подальшому за заявою орендаря, дія останнього була продовжена до 19.03.2019р. шляхом укладення 19.04.2016р. нового договору сторонами у справі на тих же умовах, що й договір від 20.03.2013р. Надалі, 19.04.2019р. сторонами підписано новий договір оренди майна, однак, як стверджує позивач, істотні умови останнього змінено без будь-якого узгодження з орендарем, а саме: цільове призначення майна змінено з громадської організації на офіс строком по 19.03.2022р., та розмір орендної ставки підвищено з 3% до 15%. Позивач зазначає, що орендар не змінював організаційно-правову форму господарювання, відтак ставка орендної плати для громадських організацій, які займаються некомерційною діяльністю складає 3%, а для оренди приміщення під офіс, як визначено відповідачами - ставка 15%. З огляду на вищевикладене, правозахисна громадська організація "Соломон" звернулась до міського голови з заявою від 14.05.2019р. та до відповідача 2 з заявою від 31.05.2019р. з пропозицією внести зміни до п. 3.1 договору від 19.04.2019р. У зв`язку з безрезультатністю повторного звернення до відповідачів з заявою 07.08.2019р. та продовженням договору втретє, умови якого змінено, на думку позивача, неправомірно, останній звернувся з відповідним позовом до суду.

Відповідач 2 у відзиві від 13.09.2019р., поясненнях від 21.10.2019р. та запереченнях від 04.11.2019р. просить у позові відмовити, обґрунтовуючи позицію підписанням сторонами змісту договору від 19.04.2019р., що свідчить про досягнення згоди щодо усіх істотних умов. У відзиві вказано, що договір укладено на виконання рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 19.01.2019р. №44 за заявою ПГО "Соломон" про продовження строку оренди нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 71, площею 21,2 кв.м., корисною площею 17,5 кв.м. під розміщення офісу. У спірному договорі виключена можливість автоматичного продовження договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, хоча попередньою редакцію надавалась така можливість. Відповідач 2 посилається на зміст статтей 12, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими кожна із сторін може змінити умови попереднього договору. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. З огляду на викладене, необхідною умовою для продовження договору оренди на новий строк є досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору, які можуть переглядатись. Таким чином, сторони попереднього договору оренди, в першу чергу орендодавець, мають право переглядати умови попереднього договору при укладенні нового договору, але всі ці умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, який зможе зробити вибір - прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладання договору або відмовитися від таких умов, якщо нові умови неприйнятні для нього. Враховуючи, що зміни в укладених договір оренди вносяться лише на підставі відповідного рішення виконавчого комітету, Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності є неналежним відповідачем по справі.

Управління комунального майна Хмельницької міської ради у відзиві від 16.09.2019р. №728 вказує, що п. 10.7 договору від 19.04.2016р. не передбачено можливості автоматичного поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, у зв`язку з чим не підлягають застосуванню положення ст. 284 ГК України та ч. 2 ст. 17 Закону "Про оренду державного та комунального майна", на які посилається позивач. З урахуванням ст. 777 ЦК України та постанови Верховного Суду від 18.01.2018р. №910/12017/17 Управління комунального майна Хмельницької міської ради вказує, що власник захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк. Враховуючи вищевикладене, на підставі рішення виконавчого комітету ХМР від 24.01.2019р. №44 з позивачем досягнуто згоди щодо укладення договору оренди від 19.04.2019р. для розміщення офісу, відповідно до вказаного орендарем фактичного використання - надання юридичних послуг з встановленою ставкою згідно з п. 4 додатку 6 до рішення двадцять восьмої сесії Хмельницької міської ради Про впорядкування управління об`єктами комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 30.10.2013р. №11. Управління комунального майна Хмельницької міської ради стверджує, що позивачем не вказано та не доведено конкретних порушень чинного законодавства при укладенні спірного договору оренди, які були б підставою для визнання його недійсним в цілому чи в окремих частинах. Копію рішення №44 від 24.01.2019р. та Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 додано до відзиву.

25.10.2019р. та 28.10.2019р. Управління комунального майна Хмельницької міської ради подало заперечення на відповідь на відзив, у яких зазначило, що усі істотні умови спірного договору погоджено сторонами, включно зі ставкою 15% для розміщення офісу, що не заперечується позивачем. При цьому, жодних протоколів розбіжностей з боку позивача не надходило. Управління комунального майна Хмельницької міської ради заперечило факт подачі позивачем заяв від 16.12.2015р. та від 18.12.2018р., які додано до матеріалів справи та натомість надало копії заяв ПГО "Соломон" від 16.12.2015р. №25996-15 та від 19.12.2018р. №01-31-43099-18 за встановленою формою та відтиском печатки та присвоєним номером державного адміністратора Управління комунального майна Хмельницької міської ради, на підставі яких приймались рішення Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради. Управління комунального майна Хмельницької міської ради заперечує щодо не здійснення у орендованому приміщенні юридичних послуг, оскільки у наданій заяві від 28.07.2019р. позивач вказує про надання юридичних консультацій протягом шести років. Звертає увагу суду на штучний характер даного спору, з огляду на зупинення розгляду справи №924/809/19 до прийняття рішення у справі №924/864/19 щодо розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендної плати. До заперечень додано копії заяв від 16.12.2015р., від 19.12.2018р. та від 29.07.2019р., повідомлення від 06.08.2019р., рішення від 30.10.2013р. №11.

10.10.2019р. позивачем подано відповідь на відзив Управління комунального майна Хмельницької міської ради, у якій останній заперечив щодо досягнення між сторонами згоди щодо застосування орендної ставки у 15% для розміщення офісу, оскільки орендоване приміщення не використовувалось ніколи для надання юридичних послуг та вказане суперечить статутній діяльності організації.

18.11.2019р. від Виконавчого комітету Хмельницької міської ради надійшов відзив, у якому відповідач 1 просить суд у позові відмовити, оскільки за заявою позивача від 19.12.2018р. з визначеним у ній цільовим призначенням орендованого приміщення та на підставі рішення виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44 згідно затверджених розмірів орендних ставок сторони договору від 19.04.2019 року дійшли згоди щодо всіх істотних його умов, в тому числі щодо змісту ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1. З посиланням на ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 3.5 договору відповідач 1 стверджує, що істотних змін стану об`єкта оренди не відбулось, а тому підстави для внесення змін у розмір орендної плати відсутні.

Представник позивача в судовому засіданні 12.12.2019р. позовні вимоги підтримав.

Представники відповідачів та третьої особи в судовому засіданні 12.12.2019р. проти позову заперечили з підстав викладених у відзивах та запереченнях.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин .

До матеріалів справи додано укладений 20.02.2013р. між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) та Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар) договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, згідно з яким орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення загальною площею 21,2 кв.м., корисною площею 17,5 кв.м., розміщене в будівлі за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівського підпілля, 71 (надалі - майно), розташоване в цоколі двохповерхової будівлі, для розміщення громадської організації строком на два роки і одинадцять місяців з 20 лютого 2013р. по 20 січня 2016р.

У п. 3.1 договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 1999р.; №18 від 25.04.2007р. (зі змінами та доповненнями), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 3 %.

Дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому відповідно до чинного законодавства при умові відсутності заборгованості по орендній платі (п. 10.5 договору).

16.12.2015р. Правозахисна громадська організація "Соломон" звернулась до Хмельницького міського голови з заявою (реєстраційний номер №25996-15), у якій просила продовжити дію договору оренди нерухомого майна терміном на 2 роки 11 місяців для розміщення громадської організації.

Надалі, 19.04.2016р. між Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар), Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, за змістом якого те ж майно передано в оренду для розміщення громадської організації на новий строк до 19.03.2019р.

Згідно з п. 3.1 вказаного договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013р. (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 3%.

Дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря на підставі рішення міськвиконкому шляхом укладення нового договору при умові відсутності заборгованості по орендній платі. З заявою про продовження оренди орендар має звернутись не пізніше ніж за два місяці до закінчення терміну дії договору оренди (п. 10.7 договору від 19.04.2016р.).

Відповідно до п. 10.7 договору від 19.04.2016р. позивач звернувся до Хмельницького міського голови з заявою від 19.12.2018р. реєстраційний номер №01-31-43099-18 про продовження дії договору оренди нерухомого майна терміном на три роки з метою розміщення офісу ПГО "Соломон" для прийому громадян.

В подальшому рішенням виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44 вирішено продовжити правозахисній громадській організації "Соломон" строк оренди нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 71, корисною площею 17,5 кв.м. (загальною площею 21,2 кв.м.) для розміщення офісу строком на три роки (п. 1.13 рішення).

19.04.2019р. між тими ж сторонами укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, згідно з яким вищевизначене майно передано в оренду Правозахисній громадській організації "Соломон" для розміщення офісу строком по "19" березня 2022р.

У п. 3.1 договору від 19.04.2019р. сторонами узгоджено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013р. (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 15 %.

Згідно з п. 3.5 договору розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 10.3 договору зміни та доповнення до цього договору вносяться за взаємною згодою сторін, але якщо ці зміни стосуються умов договору оренди, які визначені рішенням виконавчого комітету або сесії міської ради, то такі зміни вносяться на підставі відповідного рішення виконавчого комітету або сесії міської ради, та в разі необхідності підтверджуються актом приймання - передачі.

За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п. 10.4 договору).

Дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря на підставі рішення міськвиконкому шляхом укладення нового договору при умові відсутності заборгованості по орендній платі. З заявою про продовження оренди орендар має звернутись не пізніше ніж за чотири місяці до закінчення терміну дії договору оренди (п. 10.7 договору від 19.04.2019р.).

Договори від 20.02.2013р., від 19.04.2016р. та від 19.04.2019р. підписано усіма сторонами.

Згідно зі змістом наявного в матеріалах справи Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 "Орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького", орендна ставка до вартості нерухомого майна, визначеної на підставі незалежної оцінки з цільовим призначенням:

- у розмірі 15% застосовується, в тому числі для розміщення офісів (бюро, контор) підприємства та організацій (крім державних та комунальних) та суб`єктів, що здійснюють надання юридичних, адвокатських консультацій та послуг;

- у розмірі 3%, в тому числі для розміщення громадських організацій, які не займаються комерційною діяльністю на площі не більше як 50 кв.м.

14.05.2019р. позивач звернувся до Хмельницького міського голови (отримано 15.05.2019р.) з заявою про внесення змін в п.п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44, зокрема у формулювання "для розміщення офісу" на "для розміщення громадської організації", оскільки за адресою знаходження орендованого майна здійснює діяльність сама громадська організація "Соломон". 28.07.2019р. позивачем повторно подано заяву.

Правозахисною громадською організацією "Соломон" додано копії заяв від 31.05.2019р. та від 07.08.2019р. адресованих відповідачам з проханням внести зміни в ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору від 19.04.2019р. щодо цільового призначення майна та розміру орендної ставки.

Згідно з листом Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності від 10.06.2019р. №417/в позивача повідомлено, що додаткова угода про внесення змін до договору оренди від 19.04.2019р. буде підготовлена лише після внесення відповідних змін у рішення виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44.

Відповідно до змісту листа Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 06.08.2019р. питання позивача про внесення змін у п.п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44 розглядалось на засіданні виконавчого комітету 27.06.2019р., на що згоди не надано та звернуто увагу на прострочену заборгованість в сумі 10204,84 грн. Окремо, додано пропозицію про розірвання договору оренди від 31.07.2019р.

До матеріалів справи позивачем додано копію титульної сторінки Статуту правозахисної громадської організації "Соломон", прийнятого протоколом №1 загальних зборів 26.05.2011р. та зареєстрованого Головним управлінням юстиції у Хмельницькій області згідно наказу №319/од від 07.07.2011р.; свідоцтва про реєстрацію об`єднання громадян від 07.07.2011р. №579; рішення про внесення до Реєстру неприбуткових установ та організацій №1009 від 06.10.2011р.; виписки з ЄДРЮОФОП від 15.07.2011р.

Враховуючи зміну відповідачами істотних умов спірного договору без будь-якого узгодження з позивачем, за відсутності змін у організаційно-правовій формі господарювання останнього, правозахисна громадська організація "Соломон" звернулась з позовом до суду.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, невизнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Згідно зі ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання іншою особою.

Захист свого особистого немайнового або майнового права та інтересу в суді кожна особа вправі здійснювати шляхом звернення з позовом, предмет якого або кореспондує із способами захисту, визначеними у ст. 16 ЦК України, договором або іншим законом.

Статтею 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

У ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

З огляду на викладені положення законів України, рішенням сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11, в межах своїх повноважень, затверджено орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького. При цьому, орендна ставка для використання об`єкта оренди з цільовим призначенням, для розміщення громадських організацій, які не займаються комерційною діяльністю на площі не більше як 50 кв.м. визначена у розмірі 3% від вартості нерухомого майна, визначеної на підставі незалежної оцінки.

Згідно з статтями 627, 628 та 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Як вбачається з матеріалів справи, між сторонами існують тривалі договірні відносини з приводу надання правозахисній громадській організації "Соломон" в оренду індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, зокрема нежитлового приміщення в будівлі по вул. Проскурівського підпілля, 71, м. Хмельницький, корисною площею 17,5 кв.м. (загальною площею 21,2 кв.м.).

Так, за змістом договорів від 20.02.2013р. та від 19.04.2016р. вищевказане майно було надано в тимчасове платне користування позивачу для розміщення громадської організації з узгодженою орендною ставкою нерухомого майна - 3%, яка розраховувалась відповідно до діючої на дату підписання договорів Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради.

У ч. 1 ст. 777 ЦК України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

На виконання умов п. 10.7 договору, з метою продовження оренди майна, позивач завчасно 19.12.2018р. звернувся до Хмельницького міського голови з заявою про продовження дії договору оренди з метою розміщення офісу ПГО "Соломон" для прийому громадян.

При цьому, рішенням від 24.01.2019р. №44 виконавчий комітет вирішив продовжити строк оренди правозахисній громадській організації "Соломон" на нежитлове приміщення в будівлі по вул. Проскурівського підпілля, 71, корисною площею 17,5 кв.м. (загальною площею 21,2 кв.м.) для розміщення офісу строком на три роки (п. 1.13 рішення).

В подальшому, враховуючи визначене у рішенні виконавчого комітету цільове призначення нерухомого майна, яке надається в оренду, 19.04.2019р. між сторонами підписано договір оренди майна для розміщення офісу строком по "19" березня 2022р. та визначенням у п. 3.1 договору орендної ставки - 15%.

Судом встановлено, що визначений у п. 3.1 договору розмір орендної ставки розраховано у відповідності до Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 "Орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького", зокрема орендна ставка у розмірі 15% до вартості нерухомого майна застосовується, в тому числі для розміщення офісів (бюро, контор) підприємства та організацій (крім державних та комунальних) та суб`єктів, що здійснюють надання юридичних, адвокатських консультацій та послуг.

Відповідно до Закону України "Про громадські об`єднання" громадська організація - це громадське об`єднання, засновниками та членами (учасниками) якого є фізичні особи. Громадське об`єднання зі статусом юридичної особи є непідприємницьким товариством, основною метою якого не є одержання прибутку.

У п. 2 ч. 2 ст. 21 Закону України "Про громадські об`єднання" визначено, що громадське об`єднання зі статусом юридичної особи має право здійснювати відповідно до закону підприємницьку діяльність безпосередньо, якщо це передбачено статутом громадського об`єднання, або через створені в порядку, передбаченому законом, юридичні особи (товариства, підприємства), якщо така діяльність відповідає меті (цілям) громадського об`єднання та сприяє її досягненню. Відомості про здійснення підприємницької діяльності громадським об`єднанням включаються до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Відповідачем надано докази того, що правозахисна громадська організація "Соломон" є неприбутковою організацією та зміни у організаційно-правову форму господарювання останньої не вносились. Крім того, у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань відомості про здійснення підприємницької діяльності правозахисною громадською організацією "Соломон" відсутні.

Твердження відповідачів щодо самостійного визначення позивачем у заяві від 19.12.2018р. про продовження дії договору оренди цільового призначення щодо використання орендованого майна саме для офісу не змінює організаційно-правової форми господарювання правозахисної громадської організації "Соломон" та неприбутковості діяльності останньої.

Крім того, визначення у рішенні від 24.01.2019р. №44 виконавчим комітетом цільового призначення нерухомого майна "для розміщення офісу", яке надається в оренду правозахисній громадській організації "Соломон" не свідчить про можливість віднесення позивача до суб`єктів, що здійснюють надання юридичних, адвокатських консультацій та послуг для подальшого встановлення збільшеної орендної ставки у договорі оренди. Вказане свідчить про подвійне тлумачення сторонами прийнятого виконавчим комітетом рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

У ч. ч. 2-4 ст. 188 ГК України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Окремо, сторони у п. 10.3 договору від 19.04.2019р. узгодили, що зміни та доповнення до цього договору вносяться за взаємною згодою сторін, але якщо ці зміни стосуються умов договору оренди, які визначені рішенням виконавчого комітету або сесії міської ради, то такі зміни вносяться на підставі відповідного рішення виконавчого комітету або сесії міської ради, та в разі необхідності підтверджуються актом приймання - передачі.

В матеріалах справи наявні докази неодноразових звернень позивача до Хмельницького міського голови, МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та Управління комунального майна Хмельницької міської ради з заявами про внесення змін в п.п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44 в частині формулювання "для розміщення офісу" на "для розміщення громадської організації", з огляду на здійснення за адресою знаходження орендованого майна діяльності саме громадською організацією "Соломон", а також з заявою про внесення змін у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору від 19.04.2019 року, та викладення змісту останніх у новій редакції.

Як стверджували відповідачі в судових засіданнях та згідно з листом Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 06.08.2019р., питання позивача про внесення змін у п.п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44 розглядалось на засіданні виконавчого комітету 27.06.2019р. та згоди не надано.

З огляду на викладене, домовленості щодо внесення змін до договору від 19.04.2019р., шляхом приведення його змісту у відповідність до рішення сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11, на момент розгляду справи в суді, між сторонами не досягнуто.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

На державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", від 20.05.2010 і "Тошкуце та інші проти Румунії", від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах ("Онер`їлдіз проти Туреччини", та "Беєлер проти Італії").

Разом з цим, Європейській суд з прав людини вказував, що поняття "майно" в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття "правомірні очікування", тобто, законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу ("Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії").

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 73 ГПК доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст. 13, ст. 74 ГПК України).

З огляду на віднесення чинним законодавством України до повноважень органів місцевого самоврядування затвердження Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, узгодження у Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 розміру орендної ставки для громадських організацій, які не займаються комерційною діяльністю на площі не більше як 50 кв.м., який становить 3%, та доведення матеріалами справи відсутності підстав для збільшення розміру орендної ставки позивачу у спірному договорі, враховуючи правомірне очікування позивача на продовження строку оренди майна на попередніх умовах та невірне тлумачення відповідачами прийнятого виконавчим комітетом рішення про продовження договору оренди позивачу, невідповідність ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди від 19.04.2019 року вимогам рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11, суперечність змісту правочину нормам чинного законодавства України та відмову відповідачів добровільно внести зміни у договір, суд вважає за належне позов задовольнити.

Відповідно до ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів судовий збір покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони.

Враховуючи, що спір виник у зв`язку з ухиленням Виконавчого комітету Хмельницької міської ради від прийняття пропозицій Правозахисної громадської організації "Соломон" про внесення змін у договір від 19.04.2019 року, судовий збір покладається на Виконавчий комітет Хмельницької міської ради.

Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов Правозахисної громадської організації "Соломон" м. Хмельницький до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради м. Хмельницький, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький про внесення змін у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та визнання змісту останніх у новій редакції задовольнити.

Внести зміни у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та визначити їх зміст у наступній редакції:

"ч. 2 п. 1.1 Договору: Майно передається в оренду для розміщення громадської організації строком по 19 березня 2022 року .

п. 3.1 Договору Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013 року (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди - квітень 2019 р.: 260644,00*0,03*1,01405/12=660,77 грн. - сума орендної плати за місяць оренди квітень 2019 р. (без ПДВ, без врахування індексу інфляції за квітень 2019 р. та з урахуванням індексів інфляції за лютий, березень 2019р.);

- вартість орендованого майна, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) 260 644,00 грн. станом на 31.01.2019 р.;

- орендна ставка нерухомого майна - 3%;

- кількість місяців у році - 12;

- індекс інфляції з дати проведення оцінки до моменту укладення договору (з 31.01.2019р. по 19.04.2019р.) - 1,01405 .

Стягнути з Виконавчого комітету Хмельницької міської ради (м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, буд. 2, ідентифікаційний код 26381695) на користь Правозахисної громадської організації "Соломон" (29000, м. Хмельницький, вул. Проскурівська, 7, оф. 2, ідентифікаційний код 37825072) 1921,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Після набрання рішенням законної сили, видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).

Апеляційна скарга подається до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку, передбаченому ст. 257 ГПК України, з урахуванням пп. 17.5 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повне рішення складено та підписано 21.12.2019р.

Суддя А.М. Яроцький

Віддруков. 5 прим. (усім рекоменд. з повідом.):

1 - до справи;

2 - позивачу - 29000, м. Хмельницький, вул. Проскурівська, 7, оф. 2;

3- відповідачу 1 - 29000, м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 2;

4 - відповідачу 2 - 29000, м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 2;

5 - третій особі - 29000, м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 2.