Постанова

від 10.02.2020 по справі 924/864/19

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

10 лютого 2020 року Справа № 924/864/19

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Гудак А.В. , суддя Маціщук А.В.

секретар судового засідання Мазур О.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності

на рішення Господарського суду Хмельницької області від 12.12.2019р.

(ухвалене об 11:42 у м. Хмельницькому, повний текст складено 21.12.2019р.)

у справі № 924/864/19 (суддя Яроцький А.М.)

за позовом Правозахисної громадської організації "Соломон"

до відповідачів:

1. Виконавчого комітету Хмельницької міської ради

2. Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності

за участю третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів Управління комунального майна Хмельницької міської ради

про внесення змін у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та викладання змісту останніх у новій редакції

за участю представників сторін:

від позивача - не з`явився;

від Виконавчого комітету Хмельницької міської ради - Кучевська Г.В.;

від Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності - Лавренюк Л.Є.;

від третьої особи - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Правозахисна громадська організація "Соломон" звернулася з позовом до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності про визнання недійсними ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 року, укладеного між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон", та визнання змісту останніх у новій редакції.

В подальшому, позивачем подано до суду першої інстанції заяву, відповідно до якої останній відмовляється від позовних вимог в частині визнання недійсними ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 р.

Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 07.11.2019р. прийнято відмову позивача від позовних вимог в частині визнання недійсними ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 р., закрито провадження у справі №924/864/19 в цій частині. Визначено предметом спору у справі №924/864/19 вимогу: внести зміни у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 р. укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та визначити їх укладеними в наступній редакції:

"ч. 2 п. 1.1 Договору: "Майно передається в оренду для розміщення громадської організації строком по 19 березня 2022 року".

п. 3.1 Договору "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013 року (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди - квітень 2019 р.: 260644,00*0,03*1,01405/12=660,77 грн. - сума орендної плати за місяць оренди квітень 2019 р. (без ПДВ, без врахування індексу інфляції за квітень 2019 р. та з урахуванням індексів інфляції за лютий, березень 2019р.);

- вартість орендованого майна, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) 260 644,00 грн. станом на 31.01.2019 р.;

- орендна ставка нерухомого майна - 3%;

- кількість місяців у році - 12;

- індекс інфляції з дати проведення оцінки до моменту укладення договору (з 31.01.2019р. по 19.04.2019р.) - 1,01405".

Замінено відповідача у справі №924/864/19: Виконавчий комітет Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради на Виконавчий комітет Хмельницької міської ради. Визначено склад відповідачів у справі №924/864/19: Виконавчий комітет Хмельницької міської ради та Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності. Залучено Управління комунального майна Хмельницької міської ради як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 12.12.2019р. у справі № 924/864/19 позов задоволено. Внесено зміни у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького від 19.04.2019 р. укладеного між Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та правозахисною громадською організацією "Соломон" та визначено їх зміст у редакції вказаній позивачем. Стягнуто з Виконавчого комітету Хмельницької міської ради на користь Правозахисної громадської організації "Соломон" 1921 грн. витрат по сплаті судового збору.

При ухвалені вказаного рішення суд першої інстанції виходив з того, що 20.02.2013р. між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) та Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар) договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, згідно з яким орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення загальною площею 21,2 кв. м., корисною площею 17,5 кв. м., розміщене в будівлі за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівського підпілля, 71 (надалі - майно), розташоване в цоколі двохповерхової будівлі, для розміщення громадської організації строком на два роки і одинадцять місяців з "20" лютого 2013р. по "20 січня 2016р. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 1999р.; №18 від 25.04.2007р. (зі змінами та доповненнями), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 3 %.

19.04.2016р. між Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар), Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, за змістом якого те ж майно передано в оренду для розміщення громадської організації на новий строк до 19.03.2019р. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013р. (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 3%.

В подальшому, позивач звернувся до Хмельницького міського голови з заявою від 19.12.2018р. реєстраційний номер №01-31-43099-18 про продовження дії договору оренди нерухомого майна терміном на три роки з метою розміщення офісу ПГО "Соломон" для прийому громадян.

Рішенням виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44 вирішено продовжити правозахисній громадській організації "Соломон" строк оренди нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 71, корисною площею 17,5 кв. м. (загальною площею 21,2 кв.м.) для розміщення офісу строком на три роки.

19.04.2019р. між тими ж сторонами укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, згідно з яким вище визначене майно передано в оренду Правозахисній громадській організації "Соломон" для розміщення офісу строком по "19" березня 2022р. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013р. (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 15 %.

Згідно зі змістом наявного в матеріалах справи Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 "Орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького", орендна ставка до вартості нерухомого майна, визначеної на підставі незалежної оцінки з цільовим призначенням:

- у розмірі 15% застосовується, в тому числі для розміщення офісів (бюро, контор) підприємства та організацій (крім державних та комунальних) та суб`єктів, що здійснюють надання юридичних, адвокатських консультацій та послуг;

- у розмірі 3%, в тому числі для розміщення громадських організацій, які не займаються комерційною діяльністю на площі не більше як 50 кв. м.

Судом встановлено, що позивач звертався до Хмельницького міського голови та відповідачів з проханням внести зміни в ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору від 19.04.2019р. щодо цільового призначення майна та розміру орендної ставки.

Листом Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності від 10.06.2019р. №417/в позивача повідомлено, що додаткова угода про внесення змін до договору оренди від 19.04.2019р. буде підготовлена лише після внесення відповідних змін у рішення виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44.

Відповідно до листа Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 06.08.2019р. питання позивача про внесення змін у пп. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44 розглядалось на засіданні виконавчого комітету 27.06.2019р., на що згоди не надано та звернуто увагу на прострочену заборгованість в сумі 10204 грн. 84 коп.

Задовольняючи позовні вимоги суд вказав, що обставини справи свідчать про правомірне очікування позивача на продовження строку оренди майна на попередніх умовах (розмір орендної ставки 3%) та невірне тлумачення відповідачами прийнятого виконавчим комітетом рішення про продовження договору оренди позивачу, невідповідність ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору оренди від 19.04.2019 р. вимогам рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11, суперечність змісту правочину нормам чинного законодавства України.

До спірних правовідносин судом першої інстанції було застосовано відповідні положення ст. ст. 11, 15, 16, 627, 628, 629, 777 ЦК України, ст. ст. 188 Господарського кодексу України, ст. ст. 2, 19, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції, Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності звернулося з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення Господарського суду Хмельницької області від 12.12.2019р. у справі № 924/864/19 скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.

Скаржник вважає, що рішення господарського суду є незаконним та таким, що прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.

На підтвердження своїх доводів, скаржник вказує наступне.

Пунктом 10.7 Договору від 19.04.2016 р. сторони погодили, що дія даного договору може бути продовжена за заявою Орендаря на підставі рішення міськвиконкому шляхом укладення нового договору при умові відсутності заборгованості по орендній платі. З заявою про продовження оренди Орендар має звернутися не пізніше ніж за два місяці до закінчення терміну дії договору оренди.

Вказаним пунктом договору сторони погодили умови продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення нового договору, та виключили можливість автоматичного поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

Розглянувши заяву ПГО "Соломон" про намір продовжити орендні відносини, Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, як орендодавцем прийнято рішення продовжити ПГО "Соломон" строк оренди нежитлового приміщення корисною площею 17,5 кв.м (загальною площею 21,2 кв.м) по вул. Проскурівського підпілля, 71 для розміщення офісу строком на три роки.

Статтею 777 ЦК України передбачено, що сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладені нового. Але, ці нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб він міг зробити чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Всупереч волі власника суд рішенням безпідставно змінив умови оренди, а саме мету оренди та розмір орендної плати, що призвело до обмеження прав власника майна - територіальної громади міста Хмельницького, розпоряджатися своїм майном на власний розсуд.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктом 3.5 договору оренди визначено, що розмір орендної плати може бути змінений лише у випадках, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, та в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

В той же час, позивачем не доведено і судом не встановлено жодної законодавчо встановленої підстави для зміни розміру орендної плати.

Враховуючи вищевикладене, Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності вважає, що вищевказане судове рішення є незаконним, винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Від Виконавчого комітету Хмельницької міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, відповідно до якого просить задовольнити апеляційну скаргу, а оскаржене рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в позові.

На спростування доводів, викладених в апеляційній скарзі, вказує наступне.

При визначенні орендної ставки у розмірі 15% було враховано цільове призначення орендованого приміщення, зазначене в заяві орендаря від 19.12.2018 р. і відповідно в рішенні виконавчого комітету від 24.01.2019 №44 - розміщення офісу, виходячи з розмірів орендних ставок, встановлених рішенням двадцять восьмої сесії Хмельницької міської ради "Про впорядкування управління об`єктами комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького" від 30.10.2013 року №11.

Частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Аналогічну норму містить і договір оренди від 19.04.2019 року (пункт 3.5 договору).

З аналізу статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 3.5 договору оренди від 19.04.2019 року вбачається, що розмір орендної плати може бути змінений лише у випадку, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, та в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Оскільки відсутні законодавчо встановлені підстави для зміни розміру орендної плати, тому у суду не було відповідно і підстав для задоволення позовних вимог.

За наведеного вище, Виконавчий комітет Хмельницької міської ради вважає, що рішення суду є не законним, а апеляційна скарга є обґрунтованою і такою, що підлягає задоволенню.

Позивач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів не скористалися правом подати відзив на апеляційну скаргу Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

10 лютого 2020 року в судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду представник скаржника підтримала доводи, наведені в апеляційній скарзі, стверджує, що судом першої інстанції при винесенні оскарженого рішення було порушено норми матеріального та процесуального права. З огляду на вказане, вважає, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 12.12.2019р. у справі № 924/864/19 слід скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.

Представник Виконавчого комітету Хмельницької міської ради підтримала позицію скаржника та просила суд задоволити апеляційну скаргу.

В судове засідання 10.02.2020 р. представники Правозахисної громадської організації "Соломон" та Управління комунального майна Хмельницької міської ради не з`явилися.

Враховуючи приписи ст. ст. 269, 273 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, той факт, що позивач та третя особа були належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце судового засідання, про що свідчать поштові повідомлення, направлені позивачу та третій особі (т. 2, а. с. 3, 19-22), а також те, що явка представників учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників позивача та третьої особи. При цьому судом взято до уваги, що надсилання поштової кореспонденції позивачу здійснювалося на його адресу зазначену в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та вказаній самим позивачем в заявах по суті справи.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників учасників справи, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржуване рішення залишити без змін, виходячи з наступного.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що 20.02.2013р. між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) та Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар) було укладено Договір оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної (далі - Договір від 20.02.2013 р.) (т. 1, а. с. 11-13), згідно п. 1.1. якого орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення загальною площею 21,2 кв. м., корисною площею 17,5 кв. м., розміщене в будівлі за адресою: м. Хмельницький, вул. Проскурівського підпілля, 71 (надалі - майно), розташоване в цоколі двохповерхової будівлі, для розміщення громадської організації строком на два роки і одинадцять місяців з "20" лютого 2013р. по "20" січня 2016р.

Відповідно до п. 3.1 Договору від 20.02.2013 р. орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 1999р.; №18 від 25.04.2007р. (зі змінами та доповненнями), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 3 %.

За умовами п. 10.5. Договору дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому відповідно до чинного законодавства при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

В подальшому, 16.12.2015 р. Правозахисна громадська організація "Соломон" звернулась до Хмельницького міського голови з заявою, в якій позивач просив продовжити дію договору оренди нерухомого майна терміном на 2 роки 11 місяців для розміщення громадської організації (т. 1, а. с. 112).

19.04.2016р. між Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар), Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) було укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (далі - Договір від 19.04.2016 р.) (т. 1, а. с. 14-16), за змістом якого те ж майно передано в оренду для розміщення громадської організації на новий строк до 19.03.2019р.

Згідно з п. 3.1 Договору від 19.04.2016 р. орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013р. (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 3%.

Дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря на підставі рішення міськвиконкому шляхом укладення нового договору при умові відсутності заборгованості по орендній платі. З заявою про продовження оренди орендар має звернутись не пізніше ніж за два місяці до закінчення терміну дії договору оренди (п. 10.7 Договору від 19.04.2016р.).

19.12.2018 р. позивач звернувся до Хмельницького міського голови з заявою про продовження дії договору оренди нерухомого майна терміном на три роки з метою розміщення офісу ПГО "Соломон" для прийому громадян (т. 1, а. с. 113).

Рішенням Виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44 вирішено продовжити правозахисній громадській організації "Соломон" строк оренди нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 71, корисною площею 17,5 кв. м. (загальною площею 21,2кв.м.) для розміщення офісу строком на три роки (п. 1.13 рішення) (т. 1, а. с. 49).

19.04.2019р. між Правозахисною громадською організацією "Соломон" (орендар), Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів, балансоутримувач) було укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (далі - Договір від 19.04.2019 р.) (т. 1, а. с. 17-21), згідно з яким вище визначене майно передано в оренду Правозахисній громадській організації "Соломон" для розміщення офісу строком по "19" березня 2022р.

У п. 3.1 Договору від 19.04.2019р. сторонами узгоджено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та розподілу орендної плати за комунальне майно територіальної громади міста Хмельницького, затвердженої рішенням 28 сесії міської ради №11 від 30.10.2013р. (із змінами), згідно з розрахунком за місяць оренди, орендна ставка нерухомого майна - 15 %.

Згідно з п. 3.5 Договору від 19.04.2019р. розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 10.3 Договору від 19.04.2019р. зміни та доповнення до цього договору вносяться за взаємною згодою сторін, але якщо ці зміни стосуються умов договору оренди, які визначені рішенням виконавчого комітету або сесії міської ради, то такі зміни вносяться на підставі відповідного рішення виконавчого комітету або сесії міської ради, та в разі необхідності підтверджуються актом приймання - передачі.

За ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (п. 10.4 Договору від 19.04.2019р.).

Згідно із п. 10.7. Договору від 19.04.2019р. дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря на підставі рішення міськвиконкому шляхом укладення нового договору при умові відсутності заборгованості по орендній платі. З заявою про продовження оренди орендар має звернутись не пізніше ніж за чотири місяці до закінчення терміну дії договору оренди.

В матеріалах справи також наявна копія Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 "Орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького" (т. 1, а. с. 50, 165-167), орендна ставка до вартості нерухомого майна, визначеної на підставі незалежної оцінки з цільовим призначенням:

- у розмірі 15% застосовується, в тому числі для розміщення офісів (бюро, контор) підприємства та організацій (крім державних та комунальних) та суб`єктів, що здійснюють надання юридичних, адвокатських консультацій та послуг;

- у розмірі 3%, в тому числі для розміщення громадських організацій, які не займаються комерційною діяльністю на площі не більше як 50 кв. м.

14.05.2019р. позивач звернувся до Хмельницького міського голови (отримано 15.05.2019р.) з заявою про внесення змін в п. п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44, зокрема у формулювання "для розміщення офісу" на "для розміщення громадської організації", оскільки за адресою знаходження орендованого майна здійснює діяльність сама громадська організація "Соломон" (т. 1, а. с. 22)

Позивачем до матеріалів справи долучено також копії заяв від 31.05.2019р. та від 07.08.2019р. адресованих відповідачам з проханням внести зміни в ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору від 19.04.2019р. щодо цільового призначення майна та розміру орендної ставки (т. 1, а. с. 23-24).

Згідно з листом Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності від 10.06.2019р. №417/в позивача повідомлено, що додаткова угода про внесення змін до договору оренди від 19.04.2019р. буде підготовлена лише після внесення відповідних змін у рішення виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44 (т .1, а. с. 98).

Відповідно до листа Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 06.08.2019р. питання позивача про внесення змін у п.п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44 розглядалось на засіданні виконавчого комітету 27.06.2019р., на що згоди не надано та звернуто увагу на прострочену заборгованість в сумі 10204 грн. 84 коп. Окремо, додано пропозицію про розірвання договору оренди від 31.07.2019р. (т. 1, а. с. 115-117).

Також, матеріали господарської справи містять копії: титульної сторінки Статуту правозахисної громадської організації "Соломон", прийнятого протоколом №1 загальних зборів 26.05.2011р. та зареєстрованого Головним управлінням юстиції у Хмельницькій області згідно наказу №319/од від 07.07.2011р.; свідоцтва про реєстрацію об`єднання громадян від 07.07.2011р. №579; рішення про внесення до Реєстру неприбуткових установ та організацій №1009 від 06.10.2011р.; виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 15.07.2011р. (т. 1, а. с. 25-28).

Позивач вважаючи, що п. п. 1.1., 3.1. Договору від 19.04.2019 р. не відповідають вимогам закону, а відповідачами не прийняте рішення про внесення змін до вказаних пунктів Договору, звернувся до суду.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтями 15-16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 626 ЦК України врегульовано, що Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів.

Згідно із ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ст. 762 ЦК України).

За приписами ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" цей Закон регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

У статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

З аналізу вищевикладеного вбачається, що до компетенції органів місцевого самоврядування віднесено визначення методики розрахунку орендної плати за користування індивідуально визначеного майна, що перебуває, зокрема в комунальній власності.

Вище зазначалося, що рішенням сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11, затверджено орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, відповідно до яких орендна ставка для використання об`єкта оренди з цільовим призначенням, для розміщення громадських організацій, які не займаються комерційною діяльністю на площі не більше як 50 кв.м. визначена у розмірі 3% від вартості нерухомого майна, визначеної на підставі незалежної оцінки.

За приписами ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Як зазначено вище, позивач 19.12.2018р. звернувся до Хмельницького міського голови з заявою про продовження дії договору оренди з метою розміщення офісу ПГО "Соломон" для прийому громадян.

Рішенням від 24.01.2019р. №44 Виконавчий комітет Хмельницької міської ради вирішив продовжити строк оренди правозахисній громадській організації "Соломон" на нежитлове приміщення в будівлі по вул. Проскурівського підпілля, 71, корисною площею 17,5 кв. м. (загальною площею 21,2 кв. м.) для розміщення офісу строком на три.

В подальшому, враховуючи визначене у рішенні Виконавчого комітету Хмельницької міської ради цільове призначення нерухомого майна, яке надається в оренду - для розміщення офісу, 19.04.2019р. між учасниками справи було укладено Договір оренди майна для розміщення офісу строком по "19" березня 2022р. та визначенням у п. 3.1 договору орендної ставки - 15%.

Проаналізувавши Додатку 6 до рішення сесії міської ради від 30.10.2013р. №11 "Орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького" суд апеляційної інстанції зазначає, що оренда ставка у розмірі 15% застосовується у випадку використання орендарем приміщення для розміщення, зокрема офісів (бюро, контор) підприємства та організацій (крім державних та комунальних) та суб`єктів, що здійснюють надання юридичних, адвокатських консультацій та послуг. Орендна ставка в розмірі 3% застосовується у випадку використання орендарем приміщення для розміщення, серед іншого громадських організацій на площі не більше як 50 кв. м.

Судом апеляційної інстанції з матеріалів справи та інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що організаційно-правовою формою відповідача є громадська організація.

Відповідно до Закону України "Про громадські об`єднання" громадська організація - це громадське об`єднання, засновниками та членами (учасниками) якого є фізичні особи. Громадське об`єднання зі статусом юридичної особи є непідприємницьким товариством, основною метою якого не є одержання прибутку.

За приписами п. 2 ч. 2 ст. 21 Закону України "Про громадські об`єднання" визначено, що громадське об`єднання зі статусом юридичної особи має право здійснювати відповідно до закону підприємницьку діяльність безпосередньо, якщо це передбачено статутом громадського об`єднання, або через створені в порядку, передбаченому законом, юридичні особи (товариства, підприємства), якщо така діяльність відповідає меті (цілям) громадського об`єднання та сприяє її досягненню. Відомості про здійснення підприємницької діяльності громадським об`єднанням включаються до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Апеляційним господарським судом звертається увага на те, що з відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань щодо позивача не вбачається здійснення останнім підприємницької діяльності, а також, що здійснення позивачем, вказаної діяльності, в тому числі в орендованому приміщенні, не доведено і відповідачами.

За таких обставин, беручи до уваги вище встановлені обставини справи, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що в даному випадку позивач звертаючись до міського голови із заявою про продовження Договору від 19.04.2016 р. мав на меті продовжити вказаний Договір, зокрема із збереженням орендної ставки в розмірі 3%.

Поруч з цим суд апеляційної інстанції не може погодиться з доводами скаржника, з посиланням на ст. 777 ЦК України, що в даному випадку орендодавець може змінювати умови договору (в частині визначення орендної ставки), виходячи з наступного.

Статтею 5 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що система місцевого самоврядування включає виконавчі органи міської ради.

Згідно із ст. 11 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи.

Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України.

За приписами ст. 51 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виконавчим органом сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради є виконавчий комітет ради, який утворюється відповідною радою на строк її повноважень.

Відповідно до ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Вище зазначено, що Хмельницькою міською радою було затверджено Орендні ставки за використання нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (додаток 6 до рішення сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11), в п. 14 яких встановлено розмір орендної ставки для розміщення громадських організацій.

Тобто, враховуючи організаційно-правову форму позивачу, мету його діяльності, в силу наведеного, при укладанні Договору оренди з позивачем Виконавчий комітет Хмельницької міської ради мав застосовувати оренду ставку затверджену Хмельницькою міською радою саме для громадських організацій та відповідно встановити в Договорі від 19.04.2019 р. орендну ставку в розмірі 3% від вартості майна, оскільки в даному випадку не має значення мета використання приміщення оренди, зазначена в рішенні Виконавчого комітету від 24.01.2019р. №44, а в подальшому в Договорів від 19.04.2019 р. - "для розміщення офісу" чи зазначення мети використання "розміщення громадської організації", так як слід виходити з суті діяльності та статусу орендаря, який є громадською організацією.

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

За приписами ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно із п. 10.3 Договору від 19.04.2019р. зміни та доповнення до цього договору вносяться за взаємною згодою сторін, але якщо ці зміни стосуються умов договору оренди, які визначені рішенням виконавчого комітету або сесії міської ради, то такі зміни вносяться на підставі відповідного рішення виконавчого комітету або сесії міської ради, та в разі необхідності підтверджуються актом приймання - передачі.

Судом вище встановлено, що позивач неодноразово звертався до Хмельницького міського голови, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та Управління комунального майна Хмельницької міської ради з заявами про внесення змін в п.п. 1.13 п. 1 рішення від 24.01.2019р. №44 в частині формулювання "для розміщення офісу" на "для розміщення громадської організації", з огляду на здійснення за адресою знаходження орендованого майна діяльності саме громадською організацією "Соломон", а також з заявою про внесення змін у ч. 2 п. 1.1 та п. 3.1 договору від 19.04.2019 року, та викладення змісту останніх у новій редакції.

Однак, як вбачається із обставин справи, сторони не досягли згоди щодо внесення змін до Договору від 19.04.2019р.

Підсумовуючи викладене, апеляційний господарський суд констатує, що Виконавчий комітет Хмельницької міської ради, як орендодавець при укладанні Договору від 19.04.2019р. необґрунтовано застосував розмір орендної ставки в розмірі 15%, коли Хмельницької міською радою було визначено, що для використання орендарем нерухомого майна для розміщення громадської організації, якою є позивач, застосовується орендна ставка 3% від вартості орендованого майна.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.

В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи вищевикладене, рішення Господарського суду Хмельницької області від 12.12.2019р. у справі № 924/864/19 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності - без задоволення.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 12.12.2019р. у справі № 924/864/19 - без змін.

2. Справу № 924/864/19 надіслати Господарському суду Хмельницької області.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "14" лютого 2020 р.

Головуючий суддя Петухов М.Г.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Маціщук А.В.