Рішення

від 12.03.2020 по справі 915/2264/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

======================================================================

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2020 року Справа № 915/2264/19

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій І. С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Комунального підприємства Миколаївської міської ради «Миколаївелектротранс» , вул. Андреєва-Палагнюка, 17, м. Миколаїв, 54020 (код ЄДРПОУ 03328468)

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Алнатан» , вул. Троїцька, 43, м. Миколаїв, 54007 (код ЄДРПОУ 32283165)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Управління комунального майна Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 (код ЄДРПОУ 22440076)

про розірвання договору оренди індивідуально визначеного майна

за участю представників сторін:

від позивача: Ішбулатова С.Р., адвокат, ордер МК95254 від 12.03.2020 року;

від відповідача: Вакалюк О.В., керівник ( паспорт серія ЕР № 117157 від 30.09.2003)

від третьої особи: представник не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Миколаївської області звернулось Комунальне підприємство Миколаївської міської ради «Миколаївелектротранс» з позовною заявою, в якій просить суд розірвати укладений між Комунальним підприємством Миколаївської міської ради «Миколаївелектротранс» і ТзОВ «Алнатан» договір оренди індивідуально визначеного майна № 63 від 15.12.2004 року.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 18.11.2019 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання по справі на 17.12.2019 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 17.12.2019 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання по справі на 23.01.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 23.01.2020 року оголошено перерву у підготовчому засіданні до 13.02.2020 року.

В підготовчому засіданні 13.02.2020 року судом постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, якою відкладено підготовче засідання на 17.02.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 17.02.2020 року закрито підготовче провадження у справі та розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 05.03.2020 року.

В судовому засіданні 05.03.2020 року судом постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, якою оголошено перерву в судовому засіданні до 12.03.2020 року.

В судовому засіданні 12.03.2020 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. ЗАЯВИ ТА КЛОПОТАННЯ У СПРАВІ.

11.03.2020 року на адресу господарського суду від третьої особи Управління комунального майна Миколаївської міської ради надійшла заява про розгляд без участі (вх. № 3139/20), в якій третя особа просила суд розгляд справи, призначений на 12.03.2020 року, провести без участі представника третьої особи.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Клопотання третьої особи судом розглянуто та задоволено.

Інші заяви та клопотання відсутні.

ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

1. Правова позиція позивача.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про розірвання договору оренди індивідуально визначеного майна.

Підставою позову позивачем зазначено обставини щодо істотного порушення відповідачем (орендарем) умов договору оренди, а саме:

- здійснення відповідачем (орендарем) ремонту без дозволу позивача (орендодавця) та використання майна не за його призначенням (самочинне будівництво, тобто самостійне збільшення площі). Так, КП ММР Миколаївелектротранс не надавало згоду ТзОВ Алнатан на здійснення реконструкції спірного об`єкту нерухомого майна, натомість ТзОВ Алнатан самочинно збудовано об`єкт - громадську будівлю: автомийку з буфетом, загальною площею 210,3 кв.м. (порушено п. 5.1, п. 5.4, п. 5.5, п. 6.3 договору);

- неналежне виконання ТзОВ Алнатан своїх договірних зобов`язань перед КП ММР Миколаївелектротранс , чим останньому було завдано збитків у вигляді недоотриманих орендних платежів в сумі 51 473, 90 грн. за період з 01.01.2016 року по 31.05.2018 року за фактичне використання збільшеної площі, ніж було передбачено договором оренди та в сумі 27 573, 33 грн. за період з 01.06.2018 року по 01.03.2019 року;

- зважаючи на виробничу необхідність та потребу у майні Миколаївської міської ради, неналежну поведінку орендаря, незаконність перебування майна у користуванні, про що позивачу стало відомо з судової справи № 915/1222/18, наявні підстави для розірвання договору;

- відповідач не застрахував орендоване майно.

Листом від 14.02.2019 року позивач повідомив відповідача про дострокове розірвання договору, але ТзОВ Алнатан проігнорувало його, не надавши відповіді.

Позивач зазначає, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди майна, що є достатньою підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 22, 526, 623, 629, 651, 782, 785 ЦК України, ст. 193, 224, 225, 291 ГК України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та умовами договору.

2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

Відповідач у відзиві на позовну заяву (вх. № 18585/19 від 04.12.2019 року) та запереченнях на пояснення третьої особи (вх. № 528/20 від 17.01.2020) просить суд відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

В обґрунтування заперечень відповідач зазначає наступне:

- підставою для укладення договору оренди індивідуально визначеного майна № 63 від 15.12.2004 року є розпорядження Управління майном комунальної власності Миколаївської міської ради № 403-р від 15.12.2004 року, в якому зазначено, що майно передається з метою використання під магазин, закусочну, автомийку, тобто Управління надало згоду на зміну цільового призначення майна;

- поліпшення та реконструкція об`єкту оренди відбувалась з дозволу позивача, що підтверджується листом № 14 від 10.01.2005 року та наказом КП ММР Миколаївелектротранс № 301 від 28.12.2007 року;

- на момент укладення договору оренди вартість об`єкту оренди складала 46 212, 00 грн., на реконструкцію об`єкту оренди відповідач витратив 669 134, 40 грн., отже відповідачем здійснено поліпшення об`єкту оренди, яке в 14,48 разів перевищує її вартість до оренди, що дає підстави для твердження про створення нової речі, то відповідач стає співвласником орендованого майна;

- відповідач отримав дозвіл від позивача на приватизацію об`єкту оренди та отримав дозвіл для складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування збудованої атомийки по Херсонському шосе;

- 14.09.2018 року службовими особами позивача самовільно без належних правових підстав було здійснено відключення об`єкту оренди від електроенергії та води, що призвело до повної зупинки господарської діяльності відповідача. 11.04.2019 року службовими особами позивача шляхом злому замків здійснено проникнення до орендованого майна та вивезено належне відповідачу майно. Відповідач був позбавлений можливості використовувати майно через протиправні дії самого позивача. Органами Нацполіції розпочато досудове розслідування відносно посадових осіб КП Миколаївелетротранс за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 364 КК України;

- позивач припинив виставляти рахунки на орендну плату з літа 2018 року, проте відповідач самостійно сплачував орендну плату;

- лист третьої особи про непогодження строку дії договору до 31.01.2021 року не має юридичної сили, оскільки умовами договору оренди не передбачено отримання згоди від третьої особи на продовження строку його дії;

- щодо рішення депутатської комісії, то відповідач зазначає, що останнє має рекомендаційний характер для позивача, крім того рішення порушує п. 7.3 Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Миколаєва № 10/15 від 28.10.2011 року, оскільки якщо Миколаївська міська рада має намір використовувати спірне майно для власних потреб, то саме остання повинна письмово попередити орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору.

Заперечення обґрунтовані приписами ст. 222 ГК України, ст. 651, 782 ЦК України та умовами договору.

3. Правова позиція (пояснення) третьої особи.

В письмових поясненнях (вх. № 19120/20 від 16.12.2019 року та вх. № ) третя особа просить суд задовольнити позовну заяву. В обґрунтування зазначає наступне:

- до матеріалів справи додано докази, що підтверджують дотримання порядку розірвання господарського договору, встановленого ст. 188 ГК України;

- постійною комісією міської ради не погоджувалось питання продовження строку дії договору оренди.

Пояснення обґрунтовані приписами ст. 188, 193, 291 ГК України, Положенням про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Миколаєва № 10/15 від 28.10.2011 року.

ІV. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

Пунктом 5 розпорядження Фонду комунальної власності Миколаївської міської ради № 403-р від 15.12.2004 року Про використання нежитлових приміщень міської комунальної власності позивачу КП ММР Миколаївелектротранс надано дозвіл на передачу в оренду відповідачу ТзОВ Алнатан приміщення тролейбусного депо по вул. Будівельників, 1, площею 108, 2 кв.м. для використання під магазин, закусочну, автомийку (арк. 45).

15.12.2004 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Алнатан» (орендар) та Комунальним підприємством Миколаївської міської ради «Миколаївелектротранс» (орендодавець) було укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 63 (арк. 11-15).

Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно будівлю прохідної Д№ 3 (надалі-майно), керуючись розпорядженням управління майном комунальної власності Миколаївської міської ради № 403-р від 15.12.2004, нежитлове приміщення площею 108,2 кв.м., розташоване за адресою: м. Миколаїв, вул. Будівельників, 1, що знаходиться на балансі «Миколаївелектротранс» , вартість якого визначено згідно з висновками експерта і становить за оцінкою Експрес-оцінки 46 212 грн.

Майно передається в оренду з метою використання під магазин, бар, автомийку.

Договір підписано та скріплено печатками сторін.

Відповідно до Звіту про оцінку вартості нежилої окремо розміщеної будівлі прохідної, виготовленого ТОВ Оціночно-консультаційного центру Експрес-Оцінка на замовлення ТзОВ Алнатан , станом на 31.10.2004 року загальна оціночна вартість нежилої окремо розміщеної будівлі прохідної за адресою вул. Будівельників,1, м. Миколаїв складає 46 212, 00 грн. (арк. 46-51).

В подальшому між сторонами до договору було складено та підписано додаткові угоди № 1 від 03.12.2015 року та № 3 від 01.02.2018 року (арк. 16, 17).

Так, додатковою угодою №1 від 03.12.2015 року до договору внесено зміни до п. 1.1 Договору та викладено в новій редакції. Так, відповідно до п. 1.1 Договору (в редакції Додаткової угоди № 1) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: будівлю прохідної депо № 3 (надалі-майно) площею 156,8 кв.м., що розміщено за адресою: м. Миколаїв, вул. Будівельників, будинок 1 і знаходиться на балансі орендодавця.

Вартість майна відповідно до висновків приватного підприємства Експертний центр Поділля становить 151 139, 00 грн.

Майно передається в оренду з метою використання під автомийку, шиномонтаж та кімнату очікування.

Додатковою угодою № 1 сторони погодили продовжити строк дії договору до 03.02.2016 року.

Додатковою угодою № 3 сторони дійшли згоди внести зміни до п. 10.1 Договору, виклавши пункт 10.1 в наступній редакції: Дія цього договору продовжується з 01.02.2018 по 31.01.2021, при цьому умови договору № 63 застосовуються до відносин між сторонами, які виникли до його укладання.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У разі якщо Миколаївська міська рада має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, вона повинна письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору.

Умовами договору оренди сторони передбачили наступне.

Відповідно до п. 2.2 Договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.

Відповідно до п. 2.3 Договору власником майна залишається міська громада, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 3.1 Договору орендна плата визначається на підставі Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого рішенням міської ради від 29.05.01 р. № 30/29 і становить без ПДВ за перший місяць оренди 293,45 грн.

Відповідно до п. 3.5 Договору орендна плата перераховується орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до п. 3.6 Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 5.2 Договору орендар зобов`язується своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до п. 6.8 Договору орендар має право вимагати від орендодавця проведення звіряння розрахунків по орендній платі.

Відповідно до п. 5.1 Договору орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору.

Відповідно до п. 5.4, п. 6.1 Договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна тільки з письмового дозволу орендодавця.

Відповідно до п. 6.3 Договору орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Відповідно до п. 6.7 Договору орендар має право приватизувати орендоване майно в порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до п. 7.4 Договору орендодавець зобов`язується відшкодовувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Відповідно до п. 5.5, п. 5.5.1 Договору орендар зобов`язується протягом тижня після укладення цього договору застрахувати орендоване майно не менше ніж на його балансову вартість на користь орендодавця у порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до п. 10.3 Договору зміни та доповнення або розірвання цього договору допускається за взаємною згодою сторін. Зміна та доповнення, що пропонується ввести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Відповідно до п. 10.4 Договору за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 10.5 Договору у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, визначаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення - власність орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлених поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Відповідно до п. 10.8 Договору чинність строку, на який його було укладено: достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням арбітражного суду.

15.12.2004 року нерухоме майно передано в орендне користування, що підтверджується Актом приймання-передавання нежитлового приміщення по договору оренди від 15.12.2004 року (арк. 42).

Щодо страхування об`єкта оренди, то судом встановлено, що на виконання умов п. 5.5, п. 5.5.1 договору орендар ТзОВ Алнатан застрахував орендоване майно, що підтверджується укладеним 16.05.2017 року між Приватним акціонерним товариством Українська пожежно-страхова компанія (страховик) та ТзОВ Алнатан (страхувальник) договором добровільного страхування цивільної відповідальності власників та користувачів майна серії 220/01 № 103856 (арк. 152).

Щодо реконструкції об`єкта оренди, то судом встановлено наступні обставини. Так, відповідач ТзОВ Алнатан звертався до позивача КП ММР «Миколаївелектротранс» (орендодавця) з листами, в яких відповідач просив позивача розглянути питання виділення ділянки під автомийку та автовулканізацію загальною площею 200 кв. м. на території КП Миколаївелектротранс , а також дати дозвіл на перепланування існуючої будівлі під автомийку, магазин, бар, яке розташоване за адресою: м. Миколаїв, вул. Будівельників, 1 на території КП Миколаївелектротранс (арк. 41, 43).

У відповідь на вищевказаний лист позивачем КП ММР «Миколаївелектротранс» (орендодавець) направлено на адресу відповідача лист № 14 від 10.01.2005 року, в якому позивач повідомив, що КП Миколаївелектротранс не заперечує проти проведення поліпшень орендованої відповідачем будівлі за адресою вул. Будівельників, 1 (арк. 44).

На підтвердження проведення перепланування будівлі відповідачем надано: договір підряду № 2 від 08.01.2005 року (арк. 52-54), Акт № 1 приймання виконаних підрядних робіт за 2005 рік на загальну суму 669 134, 40 грн. (арк. 55-57), довідку про вартість виконаних підрядних робіт за 2005 рік на суму 669 134, 40 грн. (арк. 59), платіжні доручення на підтвердження оплати за виконані будівельні роботи на загальну суму 669 134, 40 грн. (арк. 58), Робочий проект. Оцінка впливів на навколишнє середовище (арк. 130-138), Робочий проект. Реконструкція існуючих приміщень, що орендуються (арк. 139-151), Аудиторський висновок за результатами перевірки операцій поліпшення орендованого майна від 17.07.2012 року (арк. 77-79), висновок № 05/34 від 31.01.2006 року державної екологічної експертизи по робочому проекту Реконструкція існуючих орендованих приміщень під мийку, магазин та буфет по вул. Херсонське шосе, 1 в. м. Миколаєві (арк. 60), дозвіл відділення державного пожежного нагляду Ленінського РВ ГУМНС України у Миколаївській області № 198 від 19.10.2010 року (арк. 61).

Відповідно до наказу КП Миколаївелектротранс від 28.12.2007 року у зв`язку із завершенням реконструкції прохідної під автомийку, крамницю та буфет по вул. Херсонське шосе, 1 вирішено створити комісію для визначення терміну придатності реконструйованого приміщення прохідної (арк. 68).

Судом також встановлено, що відповідачем вчинялись дії з метою оформлення прав на земельну ділянку. Так, відповідачем отримано рішення Миколаївської міської ради № 34/12 від 31.10.2013 року про надання дозволу на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, згоду КП Миколаївелектротранс на вилучення частини земельної ділянки на користь ТзОВ Алнатан (арк. 71, 72). Проте, доказів оформлення прав на землю станом на день розгляду справи суду не подано.

На замовлення ТзОВ Алнатан Миколаївським міжміським бюро технічної інвентаризації 15.06.2009 року виготовлено технічний паспорт на громадський будинок автомийку з буфетом за адресою вул. Херсонське Шосе, м. Миколаїв (арк. 73-75).

Крім того, відповідач звертався до позивача з листом та просив надати дозвіл на приватизацію будівлі прохідної Д№3, яка знаходиться на балансі КП ММР «Миколаївелектротранс» за адресою вул. Будівельників, 1, загальною площею 205 кв.м., що передана в оренду згідно договору від 15.12.2004 року (арк. 69). Доказів надання відповіді суду не подано.

Щодо сплати орендної плати, то судом встановлено, що позивач посилається на неналежне виконання ТзОВ Алнатан своїх договірних зобов`язань перед КП ММР Миколаївелектротранс , чим останньому було завдано збитків у вигляді недоотриманих орендних платежів в сумі 51 473, 90 грн. за період з 01.01.2016 року по 31.05.2018 року за фактичне використання збільшеної площі, ніж було передбачено договором оренди та в сумі 27 573, 33 грн. за період з 01.06.2018 року по 01.03.2019 року.

Так, як вбачається з матеріалів справи позивачем подано суду Акт звірки взаємних розрахунків від 23.10.2019 року, підписаний лише позивачем та без доказів направлення на адресу відповідача, з якого вбачається, що відповідачу на підставі рахунків за період з червня 2018 року по лютий 2019 року нараховано 104 360, 53 грн. Відповідачем проведено оплату на загальну суму 76 838, 16 грн. Борг 27 573, 33 грн. (арк. 22-23).

При цьому, позивачем не подано ані детального розрахунку, ані самих рахунків на оплату, які виставлялись відповідачу (відповідачу щомісячно виставлялось по три рахунки), а також доказів виставлення рахунків. Відсутність рахунків унеможливлює встановлення підстави платежу.

Натомість, як вбачається з матеріалів справи відповідачем сплачувались орендні платежі щомісячно за період з червня 2018 року по грудень 2018 року на загальну суму 67 483, 39 грн., що підтверджується платіжними дорученнями, які перевірені судом (арк. 91-94).

На підтвердження факту завдання відповідачем збитків у вигляді недоотриманих орендних платежів в сумі 51 473, 90 грн. за період з 01.01.2016 року по 31.05.2018 року за фактичне використання збільшеної площі, ніж було передбачено договором оренди, то позивачем подано претензію № 1466 від 09.08.2016 року та рахунок на оплату матеріальних збитків в розмірі 51 473, 90 грн. (арк. 20-21).

В свою чергу відповідач ще в 2011 році, а також в 2018 році звертався до позивача із листами (вх. № 277 від 08.04.2011 року та вих. № 1 від 14.08.2018 року), в яких просив надати пояснення щодо документів, на підставі яких здійснюється нарахування орендної плати за 205 кв.м. та компенсація податку на землю, просив надати завірену копію акту ревізії, звірити розрахунки або провести експертизу тощо (арк. 76, 83).

Суду не подано доказів вчинення позивачем будь-яких дій з метою врегулювання між сторонами питання оплати платежів по договору, їх розміру тощо.

Судом також встановлено, що 23.10.2018 року на засіданні постійної комісії міської ради з питань комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста вирішено погодити звернення директора КП ММР «Миколаївелектротранс» Євтушенко В.В. від 18.10.2018 за вх. № 7147 щодо дострокового розірвання договору оренди від 15.12.2004 № 63 з ТзОВ Алнатан , що підтверджується витягом з протоколу Постійної комісії міської ради з питань комунального господарства, комунальної власності та благоустрою міста № 130 від 23.10.2018 року (арк. 24-25).

14.02.2019 року позивачем КП ММР «Миколаївелектротранс» направлено на адресу відповідача ТзОВ Алнатан повідомлення № 308 про дострокове припинення дії договору оренди та відмову від подальшої співпраці, в якому позивач повідомив про дострокове розірвання договору оренди від 15.12.2004 року № 63 у зв`язку з невиконання ТзОВ Алнатан договірних зобов`язань та нанесенням матеріальних збитків комунальному підприємству. Також, позивач вимагав протягом 5 днів з`явитись за адресою комунального підприємства для вирішення питань пов`язаних з оформленням передачі індивідуально визначеного майна (арк. 18). Факт направлення претензії позивач підтверджує поштовою квитанцією та витягом відстеження листа із сайту Укрпошта (арк. 18-19).

Вищевикладені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом про розірвання договору оренди.

V. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічного змісту норма закріплена в ст. 283 ГК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ч. 1-2, ч. 5 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ч. 1 ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ч. 2 ст. 771 ЦК України договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України Про оренду державного та комунального майна (в редакції на час укладення договору) істотними умовами договору оренди є, зокрема, страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору є розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, постановах Верховного Суду від 16 травня 2019 року у справі № 920/817/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 910/6381/18, від 28 травня 2019 року у справі № 910/9234/18 тощо.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Поряд із цим повинно бути враховано положення ч. 2 ст. 651ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене ч. 1 ст. 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України Про оренду державного та комунального майна договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

VІ. ВИСНОВКИ СУДУ.

За результатами розгляду справи, суд дійшов висновку про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами у справі відповідно до ст. 74 ГПК України наявності правових підстав для розірвання договору оренди. Зокрема, суд дійшов наступних висновків:

- безпідставними є посилання позивача на порушення відповідачем умов п. 5.1, п. 5.4, п. 5.5, п. 6.3 договору та здійснення відповідачем (орендарем) реконструкції об`єкту нерухомого майна без дозволу позивача (орендодавця). Так, судом встановлено та матеріалами справи підтверджено факт надання позивачем відповідачу згоди на реконструкцію об`єкта, що підтверджується листом № 14 від 10.01.2005 року та наказом КП ММР Миколаївелектротранс № 301 від 28.12.2007 року;

- щодо посилань позивача на судове рішення по справі № 915/1222/18 як на підтвердження обставин щодо здійснення відповідачем самочинного будівництва, то суд зазначає наступне. В провадженні господарського суду Миколаївської області знаходилась справа № 915/1222/18 за позовом ТзОВ Алнатан до відповідачів Миколаївської міської ради та КП ММР Миколаївелектротранс про визнання за позивачем права власності на самочинно збудований нежитловий об`єкт - громадську будівлю: автомийку з буфетом, загальною площею 210, 3 кв. м., розташовану за адресою м. Миколаїв, Херсонське шосе, 1. При цьому, за результатами розгляду вищевказаної справи рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційної інстанції, в позові ТзОВ Алнатан відмовлено. Суд по даній справі зазначає, що обрання ТзОВ "Алнатан" по справі № 915/1222/18 способу захисту шляхом визнання права власності на самочинно збудований об`єкт не спростовує наявність між сторонами орендних правовідносин, в тому числі правовідносин щодо поліпшення наймачем майна, які регулюються приписами ст. 778 ЦК України;

- щодо посилань позивача на встановлення судом по справі № 915/1222/18 факту відсутності згоди КП Миколаївелектротранс на здійснення реконструкції спірного об`єкту нерухомого майна, то суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Вирішуючи спори, пов`язані з використанням орендарем прав, визначених частиною третьою статті 773 і статтею 778 ЦК України та частиною третьою статті 23 Закону "Про оренду державного та комунального майна", господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній документальній формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі оренди (найму) (п. 5.5 постанови Пленуму ВГСУ Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна від 29.05.2013 року № 13).

Отже, надання орендодавцем орендарю згоди на здійснення поліпшення орендованого майна повинно підтверджуватись письмовими документами (доказами), які видано саме орендодавцем, а не судовим рішенням . В судовому рішенні суд встановлює обставини саме на підставі поданих сторонами у справу доказів.

Неподання сторонами доказів надання згоди на реконструкцію об`єкта оренди у справу № 915/1222/18 не спростовує встановлених судом у даній справі обставин, оскільки оцінка доказів здійснюється судом під час безпосереднього дослідження наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).

Відповідачем по даній справі доведено належними та допустимими доказами факт надання згоди КП ММР Миколаївелектротранс на здійснення реконструкції об`єкта, а саме: письмовий лист № 14 від 10.01.2005 року, виданий та підписаний керівником КП ММР Миколаївелектротранс .

- відсутність погодження постійною комісією міської ради питання щодо продовження строку дії договору оренди не є в розумінні положень ст. 651, 773 ЦК України підставою для розірвання договору. Договір в редакції змін діє з моменту його підписання сторонами (ст. 638, 639, 651 ЦК України, п. 10.3 договору оренди);

- щодо посилань позивача на неналежне виконання ТзОВ Алнатан своїх договірних зобов`язань перед КП ММР Миколаївелектротранс в частині сплати орендних платежів, то суд зазначає наступне.

В силу положень ч. 1 ст. 762 ЦК України, ст. 10, 19-21 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендна плата є істотною умовою договору оренди, а розмір та строки сплати орендних платежів встановлюються в договорі за згодою сторін.

Позивачем не подано суду доказів внесення змін до договору в частині сплати орендної плати, як і не наведено, на якій правовій підставі позивачем нараховувалась відповідачу орендна плата, виходячи зі збільшеної площі об`єкта після реконструкції.

Позивачем не підтверджено самого факту наявності у відповідача заборгованості з орендної плати, зокрема за період з січня 2016 по травень 2018, як і розміру цієї заборгованості у випадку наявності (не подано розрахунку з урахуванням здійснених оплат). Натомість, позивачем за вказаний період нараховано відповідачу суму збитків, що не свідчить про невиконання відповідачем умов договору в частині внесення орендної плати.

Судом також встановлено та матеріалами справи підтверджено факт щомісячної сплати відповідачем орендних платежів з червня 2018 року по грудень 2018 року. При цьому, вказана позивачем в позовній заяві сума в розмірі 27 573, 33 грн. не підтверджена жодними розрахунками.

- намір власника використовувати майно для власних потреб реалізовується шляхом письмового попередження орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору, що передбачено приписами ч. 3 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна , якою врегульовано питання реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Отже, в цій частині посилання позивача також є безпідставними;

- безпідставним є посилання позивача на порушення відповідачем умов п. 5.5, п. 5.5.1 договору оренди та не здійснення страхування майна, оскільки матеріалами справи підтверджено, що відповідач ТзОВ Алнатан застрахував орендоване майно, що підтверджується укладеним 16.05.2017 року між Приватним акціонерним товариством Українська пожежно-страхова компанія (страховик) та ТзОВ Алнатан (страхувальник) договором добровільного страхування цивільної відповідальності власників та користувачів майна серії 220/01 № 103856.

Враховуючи вищевикладене, позивачем не доведено належними та допустимими доказами у справі факту порушення відповідачем умов договору та, як наслідок, правових підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Суду не наведено будь-яких інших підстав для розірвання договору оренди та не подано доказів на їх підтвердження.

Враховуючи вищевикладене, в позові судом відмовлено.

VІІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір в розмірі 1 921, 00 грн. покласти на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення у зв`язку з перебуванням судді у відпустці складено 02.04.2020 року.

Суддя Е.М. Олейняш