Постанова

від 02.06.2020 по справі 916/728/16

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2020 року м. ОдесаСправа № 916/728/16 Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Ярош А.І.

суддів: Разюк Г.П., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання Молодов В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 19 листопада 2019, суддя Желєзна С.П., м. Одеса, повний текст складено 02.12.2019 року

у справі № 916/728/16

за позовом: Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

до відповідача: Громадської організації „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць"

про розірвання договору оренди та витребування майна,

за участю представників :

Від відповідача - Тарановський Д.С., Ордер № 463179, дата видачі : 11.02.20; громадської організації „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць";

Від відповідача - Гузаірова Л.О. , виписка з ЄДР № б/н, дата видачі : 28.05.19; Керівник громадської організації „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць";

Від позивача - Кулава М.І., довіреність № 7, дата видачі : 25.09.19; Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради;

В судовому засіданні 02.06.2020 року згідно з ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

У березні 2016 року до Господарського суду Одеської області звернувся Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради з позовом до громадської організації Ізмаїльський клуб боксу Дунаєць про розірвання договору оренди комунального майна від 04.09.2001р., укладеного між сторонами по справі, та витребування від відповідача нерухомого майна: плавальний басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою: м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7 , загальною площею 889,8 кв. м., шляхом повернення його позивачу.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідачем страхування об`єкта оренди здійснювалося із порушенням умов договору; капітальний ремонт чи реконструкція покрівлі орендованих приміщень відповідачем не виконані; система опалення не функціонує; відповідачем було неправомірно відмовлено у наданні доступу до об`єкта оренди з метою проведення позивачем відповідної перевірки; в порушенням умов договору відповідач не забезпечує належний стан прилеглої території та використовує орендоване приміщенні із порушенням умов договору; заходи щодо протипожежної безпеки орендарем не вживаються.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 року (суддя Желєзна С.П.) в задоволенні позову відмовлено повністю.

Оскаржуване рішення мотивовано недоведеністю Фондом комунального майна належними та допустимими доказами підстав для розірвання договору оренди від 04.09.2001р. Господарський суд зазначав, що в процесі вирішення даного спору судом було встановлено окремі порушення з боку ГО Ізмаїльський клуб Дунаєць умов договору оренди, зокрема, страхування об`єкта оренди з порушенням строків, порушення законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, ненадання доказів на підтвердження погодження з орендодавцем всіх виконаних робіт щодо капітального та поточного ремонту об`єкту оренди тощо. Проте, наведені порушення або були відсутні на момент звернення позивача до суду із даним позовом або в процесі вирішення даного спору, або за своєю суттю не можуть визнаватись судом істотними, а, отже, такими, що дають підстави Фонду комунального майна вимагати розірвання договору.

Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що судом не встановлено обставин істотного порушення умов договору орендарем, шо є підставою для відмови у задоволенні позову.

Не погодившись із вказаним рішенням, Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 року по справі № 916/728/16 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги про розірвання договору оренди комунального майна від 04.09.2001 року, який був укладений між Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради та Громадською організацією Ізмаїльський клуб боксу Дунаєць та витребувати від Громадської організації Ізмаїльський клуб боксу Дунаєць нерухоме майно: плавальний басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою: м. Ізмаїл, вул.. Фанагорійська,7 , загальною площею 889,8 кв.м., шляхом повернення його орендодавцю - Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради.

Апеляційну скаргу мотивовано незаконністю та необґрунтованістю рішення суду першої інстанції, прийнятим з неправильною оцінкою доказів.

Так, апелянт зазначав, що протягом тривалого часу орендар порушував умови договору оренди та вимоги Закону Про оренду державного та комунального майна .

А саме :

- відповідно до положень договору оренди, орендатор зобов`язаний постійно страхувати об`єкт оренди на користь орендодавця та надавати копії страхового полісу. Невиконання цієї вимоги є підставою для припинення договору оренди. Однак, всупереч даним вимогам протягом 2004-2009 років об`єкт не страхувався.

- Також, скаржник звертає увагу суду на те, що відповідно до положень договору оренди, орендатор зобов`язаний був у строк до 01.08.2003р. зробити невід`ємні поліпшення орендованого комплексу на суму не менше 100 тис. грн. за державними розцінками відповідно до проектно-кошторисної документації. Проте, роботи проведені не були, що підтверджується актом виконаних робіт 2002 року. Акт виконаних робіт 2015 року, апелянт вважає безпідставним, з огляду на те, що він підписаний лише директором ГО Дунаєць Гузаїровою Л.О. та УКБ та Відділом у справах сім`ї, молоді та спорту на затверджувався.

- Натомість в акті обстеження 2018 року , затвердженого ФКМУ, зазначено, що капітальний ремонт системи опалення, бойлерної, басейну не виконаний з огляду на що, скаржник доходить висновку про не виконання відповідачем покладених на нього зобов`язання, передбачених Договором Оренди, щодо ремонту чи реконструкції (в залежності від необхідності) покрівлі орендованих приміщень; капітальний ремонт системи опалення; капітальний ремонт обладнання бойлерної; капітальний ремонт системи очищення води в басейні.

- Крім того, скаржник зауважує, що відповідно до листа Відокремленого підрозділу Ізмаїльський міський відділ лабораторних досліджень ДУ Одеський ОЛЦ МОЗ України , в 2017 році проводились дослідження 8 проб води, з яких 2 проби не відповідали санітарним вимогам. В 2018 році проводились дослідження 4 проб, з яких 1 не відповідала вимогам мікробіологічним показним,4 проби - по санітарно-хімічним показникам. Апелянт звертає увагу, що про незадовільний санітарний стан об`єкта, в тому числі басейна, роздягальня, душових, санвузлів зазначено в довідці Відділу державного нагляду за дотриманням санітарного законодавства Ізмаїльського районного управління Головного управління Держпродспоживслужби в Одеській області від 19.09.2018 року. У зв`язку з цим , 24.05.2019 Ізмаїльською комісією з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій було заборонено Ізмаїльському клубу боксу Дунаєць проводити заняття, тренування, змагання та іншу діяльність у басейні та приміщеннях комплексу басейну.

- Крім того, скаржник зазначає, що орендодавець має право вимагати розторгнення договору оренди та відшкодування збитків, якщо орендар змінив цільове використання об`єкта оренди без дозволу орендодавця. Так, частина приміщень використовується не за призначенням, а саме як житлові, як кухня. Також, частина приміщень, а саме приміщення фойє №1, використовується під бар, що підтверджується відповідними доказами.

- Окремо апелянт звертає увагу суду, що орендарем не виконано зобов`язання відносно заходів протипожежної безпеки об`єкту оренди. Відповідно до висновків акту перевірки №99 від 16.05.2019 року встановлено порушення приписів Кодексу цивільного захисту України, Правил пожежної безпеки України, затверджених наказом МВС України № 1417 від 30.12.3004 року, та інших чинних нормативно-правових актів, стандартів, нормам і правил пожежної, техногенної безпеки.

- Скаржник вважає необґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що порушення умов договору є не істотними, оскільки орендарем порушено умови ст.783 ЦК України та вважає що такі порушення підпадають під приписи ст.651 ЦК України.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 13 січня 2020 року було відкрито апеляційне провадження по справі №916/728/16 за апеляційною скаргою Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 19 листопада 2019 року.

Ухвалою суду від 21.01.2020 року призначено розгляд справи №916/728/16 за апеляційною скаргою Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 19 листопада 2019 року на 18 лютого 2020 року о 14:00 год.

Ухвалою суду від 18.02.2020 року продовжено строк апеляційного розгляду справи на розумний строк. Відкладено розгляд справи №916/728/16 за апеляційною скаргою Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 19 листопада 2019 року на 17 березня 2020 року об 11-00 год.

Ухвалами суду від 17.03.20, 12.05.20 розгляд справи відкладався.

У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до суду 21.02.2020 року, ГО Ізмаїльський клуб боксу Дунаєць заперечує проти доводів апеляційної скарги, вважає рішення суду законним, обґрунтованим та просить залишити його без змін. Зазначає, що доводи апелянта про страхування спростовуються матеріалами справи, роботи з поліпшення були проведені, однак з 2002 року по 2019 пройшло 17 років, що має наслідком погіршення стану приміщення. Вода не передавалась в оренду, тому доводи апелянта про невідповідність пробам води є безпідставними.

01.06.2020 року до суду надійшли пояснення від ГО Ізмаїльський клуб боксу Дунаєць , в яких відповідач додатково зазначає, щодо доводів апелянта про відсутність договорів страхування орендованих приміщень за всі роки оренди, договори збереглись не за всі роки, та за весь час оренди апелянт не направляв претензій щодо страхування об`єкту; наразі об`єкт є застрахованим; підтвердженням про проведення капремонту та теперішнього стану об`єкту є фото в фото-таблиці, що прикріплюється до письмових пояснень; ненадання договорів страхування, на думку відповідача, не є істотним порушенням для розірвання договору оренди; порушення протипожежної безпеки, встановлені актом від 12.09.2019 року, не можуть бути прийняті судом апеляційної інстанції адже такі порушення не були підставою позову.

До пояснень додані фотографії приміщень, проте суд позбавлений можливості перевірити який саме об`єкт відображений на фотографіях.

В судове засідання 02.06.20 з`явилась керівник ГО Ізмаїльський клуб боксу Дунаєць Гузаірова Л.О. , представник Тарановський Д.С., які заперечували проти задоволення апеляційної скарги, від позивача - Кулава М .І., яка наполягала на задоволенні апеляційної скарги.

Відповідно до приписів ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Переглянувши оскаржуване у справі рішення суду першої інстанції, вислухавши представників сторін, в межах доводів та вимог, наведених в апеляційній скарзі, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 04.09.2001р. між Фондом комунального майна (Орендодавець) та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" (Орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до п. п. 1.1, 2.1, 2.3 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в користування плавальний басейн і прилеглі підсобні приміщення за адресою: м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв. м. Цільове використання - спортивно-оздоровчий комплекс. Строк оренди складає 25 років з 04.09.2001р. по 04.09.2026р. Вступ Орендаря у володіння і користування майном настає одночасно з підписанням сторонами договору та акту приймання-передачі вказаного майна. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, вказаною в акті оцінки від 30.06.2001р., яка виконана малим багатопрофільним підприємством "Причал" та складає 233 814,00 грн.

Згідно з п. 3.1 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р. ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" на підставі рішення Ізмаїльської міськради від 18.05.2001р. № 421-XXIII клуб звільнений від орендної плати із направленням всіх коштів, що підлягають сплаті за оренду, на капітальний ремонт комплексу плавального басейну відповідно до проектно-кошторисної документації, яка затверджена Орендодавцем за погодженням із балансоутримувачем приміщення.

Положеннями п. 4.2 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р. визначені обов`язки Орендаря, до яких належать, зокрема, наступні: 1) в термін до 01.08.2003р. зробити невід`ємні поліпшення орендованого комплексу на суму не менше 100 тис. грн. за державними цінами у відповідності до проектно-кошторисної документації, графіком виконання робіт, погоджених балансоутримувачем та затверджених Орендодавцем за цінами 2001р. Термін надання проектно-кошторисної документації складає 3 місяці з дня укладання цього договору; приймання виконаних робіт здійснюється поетапно комісією за участю відповідного фахівця і балансоутримувача у відповідності з графіком виконання робіт.

В проектно-кошторисній документації ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" повинен: передбачити капітальний ремонт системи опалення; капітальний ремонт обладнання бойлерної та системи очистки води в басейні; ремонт або реконструкцію (в залежності від необхідності) покрівлі орендованих приміщень; облаштування спеціалізованого залу боксу в орендованому приміщенні і відкритого рингу; поточний ремонт приміщень; Щорічно, протягом усього терміну оренди забезпечити фінансування і проведення турніру з боксу у м. Ізмаїл; в термін до 01.08.2003р. передбачити функціонування в спортивно-оздоровчому комплексі: тренажерного залу, сауни, залу і секції боксу, масажного кабінету. Крім того, Орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі вносити платежі за комунальні послуги відповідно до вимог п. 3.3 договору оренди; за свій рахунок проводити протипожежні заходи; безперешкодно допускати представників Орендодавця в приміщення з метою проведення перевірки дотримання умов договору; застрахувати об`єкт оренди.

Відповідно до п. п. 7.2, 7.5 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р. договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених законом, а також в разі невиконання п. 4.2. даної угоди. Взаємовідносини, які не врегульовані даним договором, регулюються чинним законодавством України.

З матеріалів справи вбачається, що об`єкт оренди був переданий Фондом комунального майна на користь ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" 04.09.2001р., що підтверджується актом передачі нежитлового приміщення, в якому наведено технічний стан об`єкта оренди.

Так, актом передачі нежитлового приміщення від 04.09.2001р. визначено наступні характеристики об`єкта оренди:

- північне крило: стіни фасаду будівлі цегляні оштукатурені, спостерігаються горизонтальні тріщини, місцями відставання штукатурного шару, спостерігаються сліди замокання на поверхні стін із-за потрапляння атмосферних опадів з парапету; стіни всередині будівлі цегляні оштукатурені, спостерігаються діагональні тріщини від віконних прорізів, сліди зволоження, вогкість поверхні стін; покрівля - плоска, руберойд, спостерігається здуття покриття, руйнування покриття в місцях примикання до вертикальних поверхонь, відсутнє покриття парапетів з оцинкованої сталі; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, спостерігаються тріщини в швах між плитами, значні сліди замокання, відпадання штукатурки до 40%; перегородки - цегляні оштукатурені, панелі пофарбовані масляною фарбою, спостерігаються сліди зволоження; підлога - цементна стяжка, лінолеум, потребує заміни, в коридорі частково розібрана підлога, влаштований тимчасовий дерев`яний настил; вікна - 13 шт., віконні блоки дерев`яні, стан задовільний, в машинному залі - шибки розбиті, потрібна заміна до 80%; двері - 6 штук, блоки дерев`яні, спостерігаються тріщини в місцях примикання коробок до стін, потертість дверних полотен; проводка - внутрішня, зовнішня; сантехнічне обладнання - дві мийки з водорозбірними кранами, два унітази;

- південне крило: стіни фасаду будівлі - цегляні оштукатурені, наявні вертикальні тріщини, місцями спостерігаються сліди зволоження; стіни всередині будівлі - цегляні оштукатурені, панелі пофарбовані, на верхній частині стін сліди зволоження; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, наявні сліди замокання в лазі та роздягальні; покрівля - плоска, руберойд, спостерігається здуття покриття, руйнування покриття в місцях примикання до вертикальних поверхонь, відсутнє покриття парапетів з оцинкованої сталі; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, стан задовільний; вікна - віконні блоки дерев`яні, наявні тріщини в місцях з`єднання коробок зі стінами;

- південно-східне крило: стіни фасаду будівлі - цегляні оштукатурені, спостерігаються тріщини, стіни всередині будівлі - цегляні оштукатурені, спостерігаються тріщини і відпадання штукатурки місцями до 10%, панелі пофарбовані масляною фарбою; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, спостерігаються тріщини в швах, між плитами, сліди зволоження; покрівля - руберойд, спостерігається руйнування покриття, відсутнє покриття парапетів з оцинкованої сталі; підлога - покрита мармуровою крихтою з залізненням, цементна стяжка; стан задовільний; вікна - віконні блоки дерев`яні, в роздягальні нижній брус вражений гниллю, деревина розшаровується, на вікнах металеві решітки;

- душова кімната: стіни - цегляні оштукатурені, спостерігається відпадання штукатурки до 60%; перекриття зі збірного бетонного настилу, спостерігаються тріщини в швах між плитами, сліди протікання; перегородки - цегляні оштукатурені, спостерігається відпадання штукатурки до 60%: підлога - вистелена плиткою, стан задовільний;

- кімната для облаштування сауни: у задовільному стані, електрокамін в неробочому стані;

- відкрита площадка басейну: басейн у кількості 2 штук у задовільному стані, цементна плитка навколо басейнів просіла, в проміжку між двома басейнами спостерігається значне осідання плитки, трибуни для глядачів - із західного боку трибуни спостерігається відпадання штукатурки до 80%, сходинки трибуни - спостерігаються глибокі тріщини центральній частині сходинок, лавки - дерев`яні до 50% уражені гниллю та жучком, зруйновані.

17.04.2002р. між сторонами по справі було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., якою, зокрема, передбачено, що Орендар зобов`язаний забезпечити схоронність орендованого майна, попереджувати його пошкодження, вживати заходів протипожежної безпеки.

05.06.2002р. між Орендарем та Орендодавцем було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., відповідно до якої сторонами передбачено, що з 05.06.2002р. площа об`єкта оренди складає 889,8 кв. м. Як вбачається з матеріалів справи, частина нежитлового приміщення по вул. Фанагорійська,7, площею 83,7 кв. м., була передана в оренду фізичній особі-підприємцю Гузаіровій Л.А.

14.02.2006р. між Фондом комунального майна та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., відповідно до якої сторони по справі дійшли згоди викласти п. п. 3-8 договору у новій редакції.

Відповідно до п. 3 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р. (у новій редакції) річний розмір орендної плати виходячи із оцінки комплексу повинен складати за весь період оренди (25 років) 117 000,00 грн.

Умовами п. 4 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р. (у новій редакції) визначені також наступні обов`язки Орендаря, який зобов`язаний: передбачити функціонування в спортивно-оздоровчому комплексі зала аеробіки та хореографії, в літній період - функціонування басейну; забезпечити благоустрій прилеглих територій за рахунок власних коштів або укласти договори на відшкодування витрат, пов`язаних із обслуговуванням будинку та прилеглих територій з організацією, яка забезпечує надання відповідних послуг; здійснювати поточний ремонт приміщення за рахунок власних коштів; оплачувати комунальні послуги на підставі окремих договорів з підприємствами, які надають комунальні послуги; постійно страхувати об`єкт оренди на користь Орендодавця і надавати останньому копію страхового полісу (невиконання цієї умови є підставою для припинення дії договору оренди).

Згідно з п. 7 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р. (у новій редакції) дострокове розірвання договору оренди допускається за письмовим погодженням сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадку невиконання сторонами своїх обов`язків за договором. Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди та відшкодування збитків у наступних випадках: Орендар без дозволу Орендодавця передав об`єкт оренди в суборенду; Орендар своїми діями створює загрозу пошкодження об`єкта оренди; Орендар змінив цільове використання об`єкта оренди без дозволу Орендодавця; Орендар не виконав зобов`язання щодо вжиття заходів протипожежної безпеки об`єкта оренди; Орендар перешкоджає Орендодавцю /Балансоутримувачу/ в проведенні перевірки використання, збереження об`єкта оренди та виконання інших умов договору; Орендар не уклав договори, передбачені п. 1 цією угодою (на отримання комунальних послуг).

З матеріалів справи вбачається, що ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" на виконання зобов`язань, прийнятих на себе за умовами договору оренди від 04.09.2001р., укладались наступні договори страхування об`єкта оренди:

- договір від 19.08.2003р. зі строком дії страхового полісу з 15.08.2003р. по 15.08.2004р.;

- договір від 18.07.2006р. зі строком дії страхового полісу з 19.07.2006р. по 18.07.2007р.;

- договір від 17.09.2010р. зі строком дії страхового полісу з 18.09.2010р. по 17.09.2011р.;

- договір від 14.05.2013р. зі строком дії страхового полісу з 15.05.2013р. по 14.05.2014р.;

- договір від 16.05.2014р. зі строком дії страхового полісу з 17.05.2014р. по 16.05.2015р.;

- договір від 06.10.2015р. зі строком дії страхового полісу з 16.10.2015р. по 15.10.2016р.

Листом №15 від 11.04.2013р. ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" звернулось до Фонду комунального майна із проханням створити комісію для обстеження покрівлі будинку, який перебуває в оренді відповідача, з метою складення дефектного акту. Листом №05/01-11-1102 від 17.05.2013р. Ізмаїльською міською радою було повідомлено відповідача про надання згоди на проведення ремонту покрівлі, технічний нагляд за проведення якого повинен здійснюватись Управлінням капітального будівництва, та зазначено про необхідність надання актів виконаних робіт після завершення ремонту покрівлі.

Листом №01/04-704 від 26.08.2014р. Фонд комунального майна повідомив ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про необхідність надання документів, які підтверджують виконання робіт щодо ремонту покрівлі об`єкта оренди, а також необхідність надання договорів, які підтверджують факт страхування об`єкта оренди протягом періоду з 2008р. по 2014р.

15.04.2014р. Ізмаїльським міськрайонним управлінням Головного управління ДСНС України в Одеській області було винесено виконавчому директору ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" припис №203 про усунення порушень вимог законодавства у сферах пожежної, техногенної безпеки та цивільного захисту.

30.06.2015р. комісією Фонду комунального майна та за участю ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" було складено акт обстеження не житлової будівлі, яка перебуває у оренді відповідача та ФОП Гузаірової, з якого вбачається, що відповідачу було запропоновано дотримуватись умов договору оренди в частині цільового використання і режиму роботи басейну, приведення всіх приміщень у відповідності до санітарних норм, запропоновано також надати документи, перелік яких був раніше наведений у листах Орендодавця від 2013р. та 2014р.

Листом №01/04-666 від 30.09.2015р. Фонд комунального майна в черговий раз було повідомлено ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" про необхідність надання документів, які підтверджують виконання робіт щодо ремонту покрівлі об`єкта оренди, а також необхідність надання договорів, які підтверджують факт страхування об`єкта оренди протягом періоду з 2008р. по 2015р.

Листом №98 від 05.11.2015р. Управлінням капітального будівництва Ізмаїльської міської ради було повідомлено ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", що наданий останнім кошторис на ремонт басейна був розглянутий Управлінням капітального будівництва. При цьому, Управлінням було виявлено завищення вартості сантехнічного обладнання.

Варто зазначити, що Управлінням капітального будівництва Ізмаїльської міської ради відповідно до договору від 03.11.2015р., укладеного з відповідачем, були прийняті на себе зобов`язання щодо ведення технічного нагляду під час проведення відповідачем капітального ремонту басейну по вул. Фанагорійська,7.

30.11.2015р. комісією Фонду комунального майна було складено акт обстеження об`єкта оренди комунальної власності, відповідно до якого встановлено, що об`єкт оренди перебуває у користуванні ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" та ФОП Гузаїрова.

Відповідно до акту обстеження комісією було встановлено незадовільний стан правого крила об`єкта оренди, стін фасаду та внутрішніх стін, перекриття, підлоги, покрівлі, в тому числі її протікання, вікон, дверей, приміщень коридору та машинного залу. Крім того, комісією також було встановлено в приміщеннях №30, 31 наявні запахи утримання домашніх тварин, приміщення №61, 62 - потребують ремонту, приміщення №58 (танцювальний зал) - не використовується; приміщення душових №41, 43 знаходяться в антисанітарному стані, туалетні кімнати №45, 47 - потребують заміни обладнання. Комісією також встановлено просідання плитки навколо басейну, засипання дренажної системи сміттям, відсутність водовідводу від об`єкта оренди, заростання асфальтного покриття бур`яном, та зазначено про часткову заміну тротуарної плитки, яка виготовляється в приміщенні комп`ютерного залу.

Акт обстеження об`єкта оренди комунальної власності від 30.11.2015р. підписаний комісією Фонду комунального майна, яка проводила обстеження. Підпис виконавчого директора ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", як і графа для такого підпису, у акті обстеження об`єкта оренди комунальної власності відсутні.

Листом №1450 від 08.12.2015р. комунальним підприємством „Жилсервіс-2" було повідомлено Фонд комунального майна, що станом на 01.12.2015р. договір на вивіз твердих побутових відходів між комунальним підприємством та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" не укладався.

Листом №3154 від 10.12.2015р. комунальним підприємством „Теплові мережі Ізмаїлтеплокомуненерго" було повідомлено позивача, що договір на поставку теплової енергії по вул. Фанагорійська, 7, між комунальним підприємством та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" не укладався.

Листом №505/09-28 від 11.12.2015р. начальником Інспекції з благоустрою м. Ізмаїл було повідомлено Фонд комунального майна, що спеціалістами інспекції було проведено обстеження прилеглої території об`єкта, який розташований за адресою: місто Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7, проведено з виконавчим директором ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" бесіду щодо дотримання Правил благоустрою м. Ізмаїл та видано припис №11885 від 08.12.2015р. на усунення виявлених недоліків. Варто зауважити, що складений Інспекцією з благоустрою м. Ізмаїл припис №11885 від 08.12.2015р. в матеріалах справи відсутній.

11.12.2015р. комісією Фонду комунального майна було складено акт обстеження об`єкта оренди комунальної власності, який знаходиться в оренді ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць", з якого вбачається, що 11.12.2015р. о 11:00 год. виконавчим директором ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" було відмовлено комісії у наданні доступу для обстеження об`єкта оренди на предмет дотримання пожежної безпеки.

24.12.2015р. Ізмаїльською міською радою було прийнято рішення №237-VІІ „Про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорійська, 7 з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць".

Листом №01/04-833 від 28.12.2015р. Фондом комунального майна було повідомлено ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про прийняття Ізмаїльською міською радою рішення №237-VІІ „Про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорійська, 7, з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", у зв`язку з чим, позивачем було запропоновано відповідачу звільнити орендоване приміщення протягом 10 днів з дня отримання листа.

Листом від 11.01.2016р. ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" у відповідь на лист Фонду комунального майна №01/04-833 від 28.12.2015р. повідомило про незгоду із рішенням Ізмаїльської міської ради рішення №237-VІІ „Про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорійська, 7, з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць".

Як вбачається з даних Єдиного державного реєстру судових рішень, рішенням господарського суду Одеської області від 13.04.2016 року у справі № 916/267/16, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 29.06.2016 року, відмовлено в повному обсязі у задоволенні позовних вимог Громадської організації „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" до Ізмаїльської міської ради та Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради, про визнання недійсним рішення 4 сесії VІІ скликання Ізмаїльської міської ради № 237-VІІ від 24.12.2015 року „Про дачу згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорийській, 7, з Громадською організацією "Ізмаїльський клуб боксу "Дунаєць".

З акту обстеження системи опалення від 20.03.2016р., складеного за участю ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", вбачається, що в приміщеннях по вул. Фанагорійська, 7, функціонує індивідуальна система опалення.

При цьому, з листа комунального підприємства „Теплові мережі Ізмаїлтеплокомуненерго" №549 від 21.02.2016р. вбачається, що нежитлове приміщення по вул. Фанагорійська, 7, ніколи не було підключено до мережі централізованого теплопостачання, що унеможливлює надання послуг з централізованого опалення вказаного об`єкту.

08.04.2016р. комісією Фонду комунального майна було проведення обстеження теплових мереж системи опалення об`єкта комунальної власності по вул. Фанагорійська, 7, за результатами проведення якого було складено акт, з якого вбачається, що в приміщенні №4 встановлений котел, який опалює приміщення №3, 4, 5 та частково приміщення №1; в приміщенні №32 встановлений електричний котел, який опалює приміщення №32, 33; теплові мережі центральної системи опалення обрізані перед входом до приміщення та заглушені, труби централізованого опалення з теплової камери демонтовані без згоди власника, в частині приміщень демонтовані нагрівальні прилади; решта приміщень комплексу не опалюються, що призводить до погіршення стану будівлі.

02.06.2016р. комісією Фонду комунального майна було проведено чергове обстеження об`єкта комунальної власності по вул. Фанагорійська, 7, про що складено відповідний акт, яким встановлено перебування на території об`єкта оренди громадської організації „Молодіжна організація „Ізмаїльський боксерський клуб „Лідер", а також наведено перелік порушень вимог протипожежної безпеки, встановлених працівниками Ізмаїльського міськрайонного управління ГУ ДСНС України в Одеській області. Акт обстеження об`єкта оренди від 02.06.2016р. з боку відповідача підписаний не був.

В процесі розгляду справи судом першої інстанції, ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.06.2016р. у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу.

На вирішення експерта поставлено наступні запитання:

- чи проводився в період з 2001 по 2016 роки поточний та капітальний ремонт об`єкту оренди - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою: Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорийська,7, загальною площею 996,5 кв.м. і яка його вартість?;

- яка фактична вартість поліпшень - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв.м., здійснених орендарем Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" під час оренди з 2001 року по 2016 рік?;

- який стан об`єкту оренди - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв.м. був на дату його передачі в оренду (04.09.2001 року) та на дату проведення експертизи?;

- чи призвели поліпшення, здійснені орендарем Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" до покращення стану об`єкту оренди - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорийська,7, загальною площею 996,5 кв.м.?;

- ким та за чий рахунок були виконані поліпшення об`єкту комунальної власності - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв.м., в період з 2003 по 2016 роки та якими документами це підтверджується?;

- на підставі яких документів були виконанні невід`ємні поліпшення та поточний ремонт та чи відповідають ці документи переліку документів який передбачений п.7 Порядку передачі нерухомого майна в оренду, у тому числі на конкурсних засадах, пролонгація договорів оренди, внесення в них змін, розгляд питань виконаних невід`ємних поліпшень орендованих об`єктів комунальної власності та приймання виконаних робіт?;

- в якому році та які роботи з поліпшення комунального майна були виконанні Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць"?;

- чи було дотримано Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" процедури виконання невід`ємних поліпшень комунального майна?;

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи №17-1123 від 14.06.2019р., вбачається наступне:

- по першому, другому та сьомому питаннях експертом зроблено висновок, що вартість робіт (поліпшень) з ремонту об`єкта оренди - басейну і прилеглих підсобних приміщень за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, вул. Фанагорийська, 7, загальною площею 996,5 кв. м., зазначених у актах приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2002 року та за 2015 рік складає: 1 572 457,86 грн.;

- по третьому та четвертому питанні експертом зроблено висновок, що технічний стан об`єкта оренди - басейну і прилеглих підсобних приміщень на момент обстеження оцінюється як задовільний; встановити чи призвели поліпшення, здійснені орендарем до покращення стану об`єкта оренди не вбачається за можливе, оскільки неможливо визначити технічний стан об`єкта станом на 04.09.2001р.; відповідно до технічного стану конструктивних елементів, оздоблювальних покриттів та інженерного обладнання та загального технічного стану об`єкта оренди, зазначеного в звіті про експертну оцінку плавального басейна станом на 30.06.2001р., поліпшення, здійснені орендарем не призвели до покращення загального технічного стану об`єкта оренди, але призвели до покращення технічного стану окремих конструктивних елементів, оздоблювальних покриттів та інженерного обладнання;

- по п`ятому питанню експертом зроблено висновок, що з огляду на відсутність в матеріалах справи аудиторського висновку щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря та довідки, виданої орендарем та завіреної аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, визначити ким та за чий рахунок були виконані поліпшення об`єкта комунальної власності не вбачається за можливе;

- по шостому питанню експертом зроблено висновок про виконання ремонту на підставі договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., додаткових угод до нього та листа виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради; вирішення питання в частині відповідності документів, на підставі яких були виконані невід`ємні поліпшення та поточний ремонт басейну і прилеглих підсобних приміщень має ознаки правового питання, що виходить за межі компетенції судової будівельно-технічної експертизи;

- по сьомому питанні експертом зроблено висновок, що вирішення наведеного в ухвалі суду від 06.06.2016р. по даній справі питання має ознаки правового, що виходить за межі компетенції судової будівельно-технічної експертизи.

Листом №140 від 17.05.2019р. Ізмаїльським міськрайонним відділом Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області було повідомлено міського голову Ізмаїльської міської ради про виявлені під час проведення позапланової перевірки у травні 2019р. порушення вимог протипожежної безпеки на території комплексу плавального басейну по вул. Фанагорійська, 7, який знаходься в оренді ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць". Крім того, у вересні 2018р. міська рада також була повідомлена про виявлені порушення протипожежної безпеки у приміщеннях по вул. Фанагорійська, 7.

Проте, під час розгляду справи ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" надано договір про обслуговування систем автоматичної пожежної сигналізації та передачі повідомлень від 03.09.2019р., додатки до договору, акт №03919 прийняття не адресованої системи автоматичної пожежної сигналізації та оповіщення про пожежу до експлуатації.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 13.09.2019р. по справі №420/3546/19 за позовом Головного управління державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області до ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про застосування заходів реагування у сфері державного нагляду шляхом зупинення експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу за адресою: 68600, Одеська обл., м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська,7 до повного усунення порушень вимог законодавства у сфері пожежної, техногенної безпеки у сфері цивільного захисту, які впливають на ризик виникнення надзвичайної ситуації, аварії чи пожежі та можуть спричинити загрозу життю та здоров`ю людей, зазначених в акті перевірки №99 від 16.05.2019 року за номерами:1-14, 17-21., було відмовлено у повному обсязі.

З рішення Одеського окружного адміністративного суду від 13.09.2019р. по справі №420/3546/19 вбачається, що ГО "Ізмаїльський клуб Дунаєць" в ході судового розгляду було у повному обсязі усунуті порушення, викладені у акті перевірки №99 від 16.05.2019 року, що підтверджується актом №167 від 12.09.2019 року, складеним за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що про стан об`єкта оренди у незадовільному стані а саме: плавального басейну та прилеглих територій по вул. Фанагорійська, 7, який знаходиться у користуванні ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", Ізмаїльська міська рада була повідомлена листами Фонду комунального майна за №04-485 від 01.11.2018р., Відділу по справам сім`ї, молоді та спору за №15-03/304 від 19.10.2018р., Ізмаїльського районного управління Державної служби з питань безпечності харчових продуктів та захисту прав споживачів за №23/2-687 від 19.09.2018р.

10.09.2018р. комісією Фонду комунального майна було проведено чергове обстеження об`єкта комунальної власності по вул. Фанагорійська, 7, про що складено відповідний акт та встановлено факт знаходження об`єкта оренди у незадовільному стані. До вказаного акту позивачем було додано матеріали фотофіксації. Підпис виконавчого директора ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", як і графа для такого підпису, у акті обстеження об`єкта оренди комунальної власності відсутні.

Звертаючись до господарського суду із позовними вимогами до ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про розірвання договору оренди та витребування майна шляхом його повернення на користь позивача, Фондом було наголошено, що неналежне виконання відповідачем зобов`язань за договором є підставою для розірвання такого договору та повернення орендованих приміщень відповідно до ст. ст. 651, 783 ЦК України та ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч.1 ст. 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до статті 761 цього Кодексу право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Відповідно до ч. 2 ст. 771 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлений обов`язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Згідно з ч. 1 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Приписами ч. ч. 1, 2 ст. 776 Цивільного кодексу України встановлено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Положеннями ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року за N 2269-XII (з наступними змінами і доповненнями) передбачено, що цей закон регулює: організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Приписами ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 773 Цивільного кодексу України якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з ч. 3 ст. 776 Цивільного кодексу України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Приписами ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Положеннями чинного законодавства орендодавцю надано право вимагати розірвання договору у випадку, якщо орендар не виконує свої зобов`язання за договором оренди.

Як вбачається з поданого Фондом комунального майна позову, та апеляційної скарги, підставами для розірвання договору та витребування майна шляхом його повернення орендодавцю є неналежне виконання ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" прийнятих на себе зобов`язань за договором оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., а саме:

- Об`єкт оренди використовується не за цільовим призначенням,

- Договори страхування не укладались у терміни, визначені договором,

- Капітальний та поточний ремонт приміщень, покрівлі даху, підключення опалення не виконано,

- Не виконано зобов`язань щодо протипожежної безпеки.

30.11.2015р. комісією Фонду комунального майна було проведено обстеження об`єкта оренди комунального власності та складено відповідний акт, яким встановлені значні порушення умов договору оренди від 04.09.2001р. (т.1 а.с.19)

Судова колегія зауважує, що у акті зазначено, що він складений у присутності орендаря - виконавчого директора ГО Дунаєць Гузаірової Л.А., однак акт не підписаний вказаною особою, та взагалі не містить графу для підпису орендарем.

Крім того, матеріали справи не містять доказів на підтвердження повідомлення орендодавцем орендаря про проведення обстеження об`єкта оренди, що, з урахуванням заперечень відповідача щодо неналежності такого доказу, дозволяє дійти висновку про недостовірність поданого позивачем доказу в обґрунтування заявлених вимог.

Отже, акт обстеження об`єкта комунальної власності від 10.09.2018р. є неналежним доказом по справі, складеним в односторонньому порядку, що було вірно зазначено судом першої інстанції.

Зі змісту акту обстеження об`єкта оренди комунальної власності, який знаходиться в оренді ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", від 11.12.2015р. наданого позивачем на підтвердження наведених у позовній заяві доводів вбачається, що відповідачем було відмовлено у наданні доступу до орендованого приміщення.

Проте, судом також враховано пояснення ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" щодо того, що відмова у наданні доступу була пов`язана із відсутністю у інспектора ГУ ДСНС, який входив до складу комісії, повідомлення про проведення планової перевірки та службового посвідчення.

В процесі вирішення даного спору як позивачем, так і відповідачем неодноразово надавались матеріали фотофіксації, які долучені до матеріалів справи.

Судовою колегією досліджено матеріали фотофіксації, надані Фондом комунального майна до позовної заяви /том 1, а. с. 24-31/, з яких вбачається незадовільний стан об`єкта нерухомого майна. Однак, надані Фондом комунального майна акти від 30.11.2015р. та від 11.12.2015р. не містять інформації про проведення фотозйомки об`єкта оренди, не містять дати проведення фотофіксації,

В свою чергу, ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" на підтвердження факту знаходження об`єкта у в задовільному стані також було надано суду матеріали фотофіксації /том 1, а. с. 93-161/, які також не містять дати їх здійснення.

Отже, наявні матеріали фотофіксації досліджено судом апеляційної інстанції та встановлено неможливість їх врахування , оскільки вони не містять реквізитів, які дозволили б ідентифікувати дату, місце їх створення, та відповідно - неможливість встановлення на підставі таких доказів обставин, які входять до предмета доказування.

Щодо доводів позивача про невиконання відповідачем зобов`язань за договором оренди від 04.09.2001р. щодо проведення капітального ремонту системи опалення.

Господарським судом було встановлено під час вирішення даного спору, що договором від 04.09.2001р., а також додатковою угодою до договору оренди від 14.02.2006р. сторонами було передбачено обов`язок у строк до 01.08.2003р. зробити невід`ємні поліпшення орендованого майна, в тому числі провести капітальний ремонт системи опалення.

На підтвердження факту невиконання відповідачем прийнятих на себе зобов`язань у названій частині позивачем було надано лист КП „Теплові мережі Ізмаїлтеплокомуненерго" №3154 від 10.12.2015р., яким повідомлено про відсутність укладеного з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" договору на поставку теплової енергії по вул. Фанагорійська, 7.

Проте, з наданого відповідачем листа цього ж комунального підприємства „Теплові мережі Ізмаїлтеплокомуненерго" №549 від 21.02.2016р. вбачається, що нежитлове приміщення по вул. Фанагорійська, 7, ніколи не було підключено до мережі централізованого теплопостачання, що унеможливлює надання послуг з централізованого опалення вказаного об`єкту.

Отже, встановлені обставини справи свідчать, що як на момент укладення договору, так і на момент укладення додаткової угоди до договору оренди від 14.02.2006р. сторони були обізнані, що нежитлове приміщення не було підключено до мережі централізованого теплопостачання,що, відповідно, виключає можливість проведення капітального ремонту системи опалення.

Поряд з цим, з наявних в матеріалах справи доказів вбачається, що в нежитловому приміщенні по вул. Фанагорійська, 7, функціонує індивідуальна система опалення. Акт відповідача від 08.04.2016р. щодо незабезпечення відповідачем опалення всіх приміщень судом також відхиляється, оскільки був складений у односторонньому порядку.

В обґрунтування заявлених позовних вимог Фондом комунального майна також було наголошено, що відповідачем у порушення умов договору оренди від 04.09.2001р. та додаткової угоди від 14.02.2006р . не було виконано поточного ремонту об`єкта оренди, на підтвердження чого позивачем було надано, в тому числі, акти, які були відхилені судом як недостовірні докази по тексту рішення вище.

Господарським судом встановлено під час вирішення даного спору, що за умовами договору оренди від 04.09.2001р. ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" звільнений від сплати орендної плати із направленням всіх коштів, що підлягають сплаті за оренду, на капітальний ремонт комплексу плавального басейну відповідно до проектно-кошторисної документації.

Додатковою угодою від 14.02.2006р. до договору оренди сторонами було передбачено, що річний розмір орендної плати виходячи із оцінки комплексу становить 4680 грн., за весь період оренди (25 років) становить 117 000,00 грн.

Таким чином, ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" зобов`язаний провести капітальний ремонт об`єкта оренди на суму 117 000,00 грн.

Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що враховуючи незадовільний технічний стан об`єкта оренди, який наведений у акті приймання-передачі об`єкта оренди у користування від 04.09.2001р., розмір орендної плати, визначений у договорі, вочевидь, не міг у повному обсязі покрити витрати, які необхідно зробити для усунення недоліків об`єкта оренди.

За результатами проведення будівельно-технічної експертизи, призначеної ухвалою від 06.06.2016р. по даній справі, експертом було складено висновок №17-1123 від 14.06.2019р., з якого вбачається, що вартість робіт (поліпшень) з ремонту об`єкта оренди - басейну і прилеглих підсобних приміщень за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7, загальною площею 996,5 кв. м., зазначених у актах приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2002 року та за 2015 рік складає: 1 572 457,86 грн., що становить більше, ніж було погоджено сторонами у договорі.

Крім того, експертом зроблено висновок, що стан об`єкта оренди на момент обстеження оцінюється як задовільний.

Експерт також дійшов висновку, що визначити ким та за чий рахунок були виконані поліпшення об`єкта комунальної власності не вбачається за можливе, з приводу чого судом першої інстанції обґрунтовано зазначено, що об`єкт оренди про вул. Фанагорійська, 7, знаходиться у володінні та користуванні ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", а, отже, останній, як орендар має доступ до об`єкта оренди, що дозволяє зробити висновок про проведення ремонту об`єкта оренди саме орендарем, а не будь-якою іншою особою, виходячи з принципів доцільності та розумності.

Поряд з цим, суд зазначає, що навіть у випадку проведення ремонту об`єкта оренди за рахунок коштів іншої особи не є підставою для розірвання договору оренди, оскільки умовами договору не передбачено, що ремонт повинен проводитись в обов`язковому порядку лише за рахунок коштів орендаря.

Підсумовуючи вищенаведене, враховуючи висновок експерта №17-1123 від 14.06.2019р., колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про недоведеність позивачем факту не виконання відповідачем ремонту об`єкта оренди на суму орендної плати, яка відповідно до умов договору повинна спрямовуватись на виконання поточного та капітального ремонту об`єкта оренди.

Відповідно, істотного порушення умов договору оренди в частині проведення ремонту орендарем не допущено.

Господарським судом правомірно відхилено доводи Фонду комунального майна щодо порушення відповідачем обов`язку в частині дотримання вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, оскільки, як вбачається з рішення Одеського окружного адміністративного суду від 13.09.2019р. по справі №420/3546/19, яке набрало законної сили, ГО "Ізмаїльський клуб Дунаєць" в ході судового розгляду у повному обсязі усунуто порушення законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки.

Відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Враховуючи встановлення у межах справи №420/3546/19 обставин щодо усунення ГО "Ізмаїльський клуб Дунаєць" в ході судового розгляду у повному обсязі порушення законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, господарський суд доходить висновку, що вказані обставини не потребують доведення при вирішенні судом даного спору.

Також доводом апеляційної скарги було істотне порушення договору оренди в частині страхування об`єкту оренди, що є обов`язком орендаря.

Дослідивши матеріали справи, судова колегія зазначає, що матеріали справи містять договори страхування:

- від 19.08.2003р. зі строком дії страхового полісу з 15.08.2003р. по 15.08.2004р.;

- від 18.07.2006р. зі строком дії страхового полісу з 19.07.2006р. по 18.07.2007р.;

- від 17.09.2010р. зі строком дії страхового полісу з 18.09.2010р. по 17.09.2011р.;

- від 14.05.2013р. зі строком дії страхового полісу з 15.05.2013р. по 14.05.2014р.;

- від 16.05.2014р. зі строком дії страхового полісу з 17.05.2014р. по 16.05.2015р.;

- від 06.10.2015р. зі строком дії страхового полісу з 16.10.2015р. по 15.10.2016р.

Позовна заява подана 24.03.2016р.

Договори страхування за 2001-2002, 2005, 2008-2009, 2012 роки дійсно відсутні в матеріалах справи.

Однак, враховуючи ту обставину, що договори страхування спірного об`єкту відповідачем укладались щорічно з 2013 року, судова колегія не вбачає підстав для розірвання договору оренди за даним позовом, який пред`явлений у 2016 році, за невиконання обов`язку щодо страхування спірного об`єкту у 2001-2002, 2005, 2008-2009, 2012 роки.

Розглянувши доводи позивача щодо використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням, судова колегія доходить наступних висновків.

Так, позивач зазначає, що договором оренди передбачено використання орендованого майна у відповідності до вимог договору, однак в одному з приміщень, а саме в комп`ютерному залі займаються виготовленням тротуарної плитки, зали аеробіки, хореографії та сауна не працюють.

Відповідно до п.1 договору, цільове призначення об`єкту оренди - спортивно-оздоровчий комплекс. Пунктом 4.3 договору визначено, що орендар зобов`язується використовувати орендоване майно у відповідності з умовами даного договору.

Колегія суддів зауважує, що матеріали справи не містять будь-яких інших доказів крім фотофіксації, яка судом оцінюється критично з огляду на неможливість перевірки відображених у ній даних, у підтвердження нецільового використання об`єкту оренди.

Підсумовуючи вищевикладене, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про недоведеність Фондом комунального майна належними та допустимими доказами підстав для розірвання договору оренди від 04.09.2001р.

Як зазначено у постанові судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18 вересня 2013 р. у справі N 6-75цс13, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Судова колегія вважає обґрунтованими висновки місцевого господарського суду в частині того, що окремі порушення з боку ГО "Ізмаїльський клуб Дунаєць" умов договору оренди, зокрема, страхування об`єкта оренди з порушенням строків, порушення законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, ненадання доказів на підтвердження погодження з орендодавцем всіх виконаних робіт щодо капітального та поточного ремонту об`єкту оренди тощо не є істотними та не дають достатніх підстав Фонду комунального майна вимагати розірвання договору.

Підсумовуючи вищезазначене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення заявлених Фондом комунального майна Ізмаїльської міської ради до громадської організації „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" позовних вимог про розірвання договору оренди комунального майна від 04.09.2001р., укладеного між сторонами по справі, та витребування від відповідача нерухомого майна: плавального басейну та прилеглих підсобних приміщень за адресою: м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7 , загальною площею 889,8 кв. м., шляхом повернення позивачу.

Будь-яких порушень процесуальних норм права, які призвели до неправильного вирішення справи, або неправильного застосування норм матеріального права при розгляді апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції виявлено не було, тому апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржене рішення - залишенню без змін.

За таких обставин, враховуючи, що доводи і вимоги апеляційної скарги не підтверджують наявність обставин, які згідно зі ст. 277 Господарського процесуального кодексу України визначені в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового рішення, а підстав для виходу за межі апеляційних доводів і вимог в порядку ч. 4 ст. 269 цього Кодексу апеляційним судом встановлено не було, апеляційна скарга Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради залишається без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 19 листопада 2019 у справі № 916/728/16 підлягає залишенню без змін.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати, пов`язані з апеляційним переглядом підлягають віднесенню на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 19 листопада 2019 у справі №916/728/16 залишити без змін.

Постанова відповідно до вимог ст. 284 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в порядку та строки, визначені ст.ст.287-288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 09.06.2020 року

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді Г.П. Разюк

Н.М. Принцевська