Окрема думка

від 29.09.2020 по справі 378/596/16-ц

ВЕЛИКА ПАЛАТА ВЕРХОВНОГО СУДУ

29 вересня 2020 року

м. Київ

Справа № 378/596/16-ц

Провадження № 14-545 цс 19

ОКРЕМА ДУМКА

суддів Великої Палати Верховного СудуПророка В. В., Антонюк Н. О., Анцупової Т. О., Британчука В. В., Гриціва М. І. та Прокопенка О. Б.

щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року, прийнятої за результатом розгляду справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Журавлиське до Товариства з обмеженою відповідальністю Інтерагроінвест та низки фізичних осіб орендодавців про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Інтерагроінвест на рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року та постанову Апеляційного суду Київської області від 13 червня 2018 року .

Відповідно до змісту частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку.

Суть позову та зміст рішень судів попередніх інстанцій

1. У липні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю Журавлиське (далі - ТОВ Журавлиське ) звернулося до суду із зазначеним позовом про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок та визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими.

2. РішеннямРокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року, серед іншого, позовні вимоги ТОВ Журавлиське задоволені в повному обсязі, спірні договори за участю Товариства з обмеженою відповідальністю Інтерагроінвест (далі - ТОВ Інтерагроінвест ) визнані недійсними, а договори оренди за участю ТОВ Журавлиське -поновленими.

3. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем порушує права та інтереси первинного орендаря, якщо він належно виконує свої обов`язки. Суд встановив це порушення на підставі обставин справи. Також Суд дійшов висновку, що позивач завчасно (за 2,5 місяці до закінчення визначеного законодавством строку) повідомив орендодавців за відповідними договорами оренди, укладеними з позивачем, про свій намір продовжити оренду зазначених земельних ділянок, направив додатковіугоди до цих договорів оренди. Від відповідачів (фізичних осіб) письмових заперечень про небажання продовжувати відповідні договори оренди з ТОВ Журавлиське не надходило. Тому позивач має переважне право на продовження відповідних договорів оренди за його участю, а зазначені договори за участю ТОВ Інтерагроінвест мають бути визнані недійсними.

4. Постановою Апеляційного суду Київської області від 13 червня 2018 року апеляційна скарга ТОВ Інтерагроінвест задоволена частково: рішення Рокитнянського районного суду Київської області від 27 грудня 2017 року змінене у частині стягнення судового збору з відповідачів, в іншій частині рішення залишене без змін.

5. Суд апеляційної інстанції вказав, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, дав належну оцінку зібраним доказам, правомірно послався на закон, що регулює спірні правовідносини, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову, оскільки позивач довів укладення додаткових угод ТОВ Журавлиське з відповідачами - власниками земельних ділянок, завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомив орендодавців про намір продовжити договори оренди земельних ділянок, надіслав додаткову угоду і тому позивач має переважне право на продовження договорів оренди.

6. Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій ТОВ Інтерагроінвест у липні 2018 року звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою у якій, посилаючись на порушення судами норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просило скасувати рішення судів попередніх інстанцій та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

7. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 31 липня 2019 року справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), згідно з якою суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати) іншого касаційного суду.

Висновок Великої Палати Верховного Суду

8. Велика Палата Верховного Суду, обґрунтовуючи своє рішення про скасування рішень судів попередніх інстанцій щодо позовних вимог про визнання поновленими договорів оренди землі, зазначила таке.

8.1 За змістом частини першої статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 1 Закону України Про оренду землі право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

8.2 Статтею 13 Закону України Про оренду землі визначено, що договір оренди землі - цедоговір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

8.3 Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України Про оренду землі ).

8.4 Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

8.5 За змістом статті 19 Закону України Про оренду землі строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

8.6 Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин.

8.7 Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

8.8 Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

8.9 Наприклад, стаття 764 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) вказує на правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму, зазначаючи, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

8.10 Також статтею 126-1 ЗК України (в чинній редакції) для договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, укладених або змінених після набрання чинності Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству , визначені умови поновлення відповідних договорів, за якими договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

8.11 Тож у статті 764 ЦК України та статті 126-1 ЗК України вказаної редакції законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.

8.12 Що ж стосується правового регулювання поновлення договору оренди землі, то про обставини його поновлення у відповідний період ідеться у статті 33 Закону України Про оренду землі (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка має відповідну назву.

8.13 Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

8.14 Частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

8.15 Водночас поновлення договору оренди згідно із частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі здійснюється у встановленому законодавством порядку.

8.16 Так, частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

8.17 Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (тут і надалі - в редакції станом на час вирішення спору судами) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки. Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону; згідно із частиною другою статті 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

8.18 За визначеннями, наведеними у статті 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є офіційне визнання і підтвердження державою фактів як набуття, так і зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; заявником у таких випадках є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

8.19 Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних дій.

8.20 Як уже вказувалось, частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця надати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк.

8.21 Відповідно до частини восьмої статті 33 вказаного Закону оформлення відповідних правовідносин сторін здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі.

8.22 Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України Про оренду землі спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.

8.23 Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.

8.24 У випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України).

8.25 Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

8.26 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

8.27 Тож статтею 33 Закону України Про оренду землі у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

8.28 Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

8.29 Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України Про оренду землі , належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

8.30 Отже, задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій вказаних приписів та висновків не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

9. Враховуючи викладене Велика Палата Верховного Суду також зазначила про відсутність підстав для відступу від правової позиції Касаційного господарського суду у складі Верховного суду, викладеної у постанові від 19 березня 2019 року у справі № 908/2484/17, яка узгоджується з висновками, що викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, не вбачається.

Зміст окремої думки

10. Верховний Суд України у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому окрім спеціальних актів земельного законодавства - ЗК України та Закону України Про оренду землі , регулюються загальними нормами цивільного законодавства, щодо договору та щодо договору найму (див. постанови ВСУ від 25 лютого 2015 року у справі №0426/13744/2012 (провадження № 6-219цс14) та у справі № 0426/13742/12 (провадження № 6-10цс15), від 18 березня 2015 року у справі № 0426/13749/2012 (провадження № 6-4цс15), від 15 квітня 2015 року у справі № 182/1829/13-ц (провадження № 6-55цс15), від 10 червня 2015 року у справі з провадженням № 6-70цс15, від 13 квітня 2016 року у справі з провадженням № 6-2027цс15), від 25 травня 2016 року у справі № 911/1707/15 (провадження № 3-312гс16), від 12 жовтня 2016 року у справі № 395/951/14-ц (провадження № 6-1282цс16), від 29 листопада 2017 року у справі № 389/1007/16-ц (провадження № 6-1291цс17).

11. Велика Палала Верховного Суду від зазначених висновків не відступала ні раніше, ані в цій справі.

12. Слід звернути увагу на те, що ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.

13. Для оцінки правовідносин у цьому спорі слід керуватися сталим підходом Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який неодноразово зазначав, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку. ЄСПЛ наголошував, що Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

14. Отже необхідно застосовувати правові норми та судову практику таким чином, щоб вона була найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.

15. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України Про оренду землі , яка фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору.

16. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

17. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

18. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

19. Крім того, стаття 764 ЦК України, якій кореспондує частина на шоста статті 33 Закону України Про оренду землі , передбачає, що у випадку, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

20. Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (частина друга статті 638 ЦК України). Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору (частина перша статті 641 ЦК України). Відповідно до частини першої статті 646 ЦК України, відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

21. Статтею 33 Закону України Про оренду землі регламентується поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

22. Водночас відмінність між двома способами поновлення договору оренди землі полягає не лише у терміні, який залишився до закінчення такого договору чи пройшов після його закінчення. Між ними існують також істотні відмінності у порядку здійснення поновлення договору оренди землі.

23. Як вже зазначалося, згідно із частинами другою - третьою статті 33 Закону Про оренду землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Далі відповідно до частини п`ятої статті 33 Закону Про оренду землі орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

24. Отже, в межах першого способу поновлення договору оренди землі закон надає сторонам право вести переговори і за необхідності уточнити зміст додаткової угоди до договору оренди землі, і в разі здійснення такого уточнення договір оренди землі поновлюється на уточнених умовах.

25. Але якщо орендодавець не висловив своєї згоди (шляхом підписання додаткової угоди) або заперечень з приводу надісланої додаткової угоди та уклав договір оренди з іншим орендарем, такі дії орендодавця також слід розглядати як його згоду з умовами діючого договору оренди землі. Це дає право орендарю, чиє переважне право на поновлення договору оренди землі порушене, вимагати визнання поновленим права оренди земельної ділянки (за змістом приписів закону - поновленим договору оренди). Якщо ж орендодавець запропонував первинному орендарю умови договору, які є прийнятними для первинного орендаря, який повідомив про свою згоду з такими умовами, але орендодавець уклав договір з іншим орендарем, то первинний орендар має право вимагати визнання додаткової угоди укладеною (поновлення договору оренди на інших умовах) з огляду на те, що між ними фактично досягнуто згоди щодо всіх умов, викладених у проекті додаткової угоди (орендодавець запропонував - орендар погодився).

26. Таким чином, якщо орендодавець має намір у подальшому використовувати свою земельну ділянку саме шляхом надання її в оренду, а орендар повідомив його відповідно до частини другої статті 33 Закону України Про оренду землі про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, то орендодавець обмежується у виборі нового орендаря наявністю у первинного орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі. При цьому якщо орендар не погоджується з умовами, на яких орендодавець бажає надалі надавати в оренду земельну ділянку, його переважне право втрачається. З цього випливає, що орендодавець повинен повідомити орендарю умови, на яких він бажає надавати в оренду земельну ділянку, щоб орендар мав змогу прийняти чітке рішення. Якщо орендодавець не направить орендарю протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди землі лист-повідомлення із запереченнями в поновленні договору оренди землі і при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, то це слід розглядати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, що передбачені договором оренди.

27. Частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).

28. При цьому слід зауважити, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі , не вимагається. Суть поновлення договору оренди землі згідно із цією нормою статті саме й полягає в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору оренди землі, зокрема, у зв`язку з належним виконанням такого договору. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у мовчазній згоді .

29. У контексті поновлення договору оренди землі в межах другого способу - з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі , необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати на тому, що він має право заперечити проти поновлення згідно із частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі , і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту цієї норми.

30. Відтак орендодавець має лише дві можливості: або відмовити в поновленні договору оренди землі на підставі Закону України Про оренду землі , що може мати місце за наявності в орендодавця планів припинити передачу належної йому земельної ділянки і започаткувати самостійне господарювання, або погодитися з необхідністю поновлення договору оренди землі на умовах, які передбачені раніше укладеним договором оренди землі, та підписати надіслану орендарем додаткову угоду.

31. Зміст частини шостої статті 33 Закону Про оренду землі дає підстави для висновку, що орендар також не може змінювати в додатковій угоді умови договору оренди землі, термін якого закінчився. Єдиною умовою цієї додаткової угоди може бути положення про продовження дії раніше укладеного договору оренди землі на новий термін.

32. Як установлено у частині восьмій статті 33 Закону, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Адже аналіз змісту статті 33 Закону України Про оренду землі дає підстави для висновку, що положення частини четвертої статті 33 цього Закону про те, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а в разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, стосується виключно першого способу поновлення договору оренди землі.

33. У частині шостій статті 33 Закону України Про оренду землі звужено сферу вибору та, відповідно, сферу свободи волевиявлення орендодавця в межах другого способу поновлення договору оренди землі, позбавлено його можливості вимагати внесення змін до надісланого орендарем проекту додаткової угоди до договору оренди землі. Такий підхід законодавця свідчить про певне звуження ним сфери договірного регулювання поновлення договору оренди землі та запровадження низки імперативних приписів у правове регулювання такого поновлення.

34. Таким чином, у випадку виникнення спору щодо поновлення договору оренди землі у межах першого способу поновлення орендар має право вимагати визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі або визнання договору оренди землі поновленим (поновленим права оренди), залежно від фактичних обставин справи. А в разі виникнення спору щодо поновлення договору оренди землі у межах другого способу орендар має право вимагати визнання цього договору оренди землі поновленим (поновленим права оренди).

35. Таким чином при вирішенні аналогічних спорів суди повинні враховувати, що порушене переважне право орендаря земельної ділянки на укладення договору оренди землі на новий строк може бути захищене залежно від фактичних обставин справи шляхом визнання судом такого договору поновленим (поновленим права оренди) на новий строк. Позовна вимога про визнання договору оренди землі поновленим (поновленим права оренди) є належним способом захисту переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі (поновлення права оренди).

36. Рішення суду про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки (поновленим права оренди) відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

За таких обставин та з підстав, передбачених указаними нормами матеріального права, вважаємо, що висновки суду першої та апеляційної інстанцій про наявність правових підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб є правильними, оскільки відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк, а належним процесуальним рішенням Великої Палати Верховного Суду було б залишення оскаржуваних судових рішень в частині позовних вимог про визнання поновленими договорів оренди - без змін.

Судді: В. В. Пророк Н. О. Антонюк Т. О. Анцупова В. В. Британчук М. І. Гриців О. Б. Прокопенко

Окрема думка складена 07 грудня 2020 року.