Постанова

від 03.02.2021 по справі 915/1003/20

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 лютого 2021 року

м. Київ

Справа № 915/1003/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Могила С.К., Уркевича В.Ю.,

секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.

розглянувши у відритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.11.2020 (колегія суддів: Головей В.М. - головуючий, Разюк Г.П., Савицький Я.Ф.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 09.09.2020 (суддя Адаховська В.С.)

за позовом Приватного підприємства "ВЕСТ-СВ"

до Миколаївської міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Звернувшись в суд з даним позовом до Миколаївської міської ради (далі - відповідач), Приватне підприємство "ВЕСТ-СВ" (далі - позивач) просило визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 28.11.2013 № 9802 на тих самих умовах і на той самий строк.

1.2. Позовні вимоги з посиланням на частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що позивачем було повідомлено листом орендодавця про намір поновити договір оренди до закінчення строку дії договору, до листа додано проект додаткової угоди про поновлення, протягом місяця від орендодавця не надійшло заперечень, орендар належним чином виконує свої обов`язки і продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 09.09.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.11.2020, позов задоволено повністю.

2.2. Рішення судів мотивовані тим, що відповідно до приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар може розраховувати на пролонгацію договору оренди внаслідок користування земельною ділянкою після закінчення договору оренди за мовчазної згоди орендодавця; заява позивача про пролонгацію договору з проектом додаткової угоди розглядається відповідачем більше двох років і остаточне рішення відповідачем досі не прийнято, а позивач продовжує користуватись земельною ділянкою і належним чином виконувати обов`язки.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. В касаційній скарзі відповідач просить скасувати постанову апеляційного суду і рішення суду першої інстанції, ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права.

3.2. В скарзі відповідач посилається на те, що судами не були враховані правові позиції щодо застосування норм права у подібних відносинах, викладені в постановах Верховного Суду, а саме в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18.

3.3. Позивачем подано відзив на касаційну скаргу, в якому він просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а прийняті рішення без змін, посилаючись на їх законність, обґрунтованість і відповідність найновішій практиці Верховного Суду.

4. Мотивувальна частина

4.1. Відповідно до приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (ч.1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.2).

Як встановлено судами, 17.03.2008 між позивачем (орендарем) та відповідачем (орендодавцем) укладено договір оренди землі № 5614, за умовами якого відповідач (орендодавець) на підставі рішення від 30.11.2007 за № 18/34 передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку загальною площею 18 кв.м для подальшого обслуговування тимчасово встановленого торговельного кіоску по вул. Галини Петрової, поблизу житлового будинку №6-а без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно/Заводський район/ строком на 5 років з дати його державної реєстрації.

28.08.2013 рішенням Миколаївської міської ради № 30/39 продовжено термін оренди вищевказаної земельної ділянки на 5 років, у зв`язку з чим 28.11.2013 між позивачем (орендарем) та відповідачем (орендодавцем) укладено договір оренди землі № 9802.

Пунктом 3.1. Договору сторони узгодили, що він діє до 08.04.2018. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

23.02.2018 позивач через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернувся до відповідача із заявою про поновлення Договору на новий строк. До заяви додано проект Додаткової угоди, однак відповідач зазначене звернення залишив без реагування та проект Додаткової угоди не підписав.

Судами встановлено, що позивач продовжує використовувати орендовану земельну ділянку та у період з дати закінчення договору до дати звернення з позовом до суду орендна плата сплачена у повному обсязі, що підтверджується копією листа Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради № 11.02-06/1124 від 30.07.2020.

Враховуючи зволікання відповідача щодо вирішення питання поновлення договору оренди землі, позивач звернувся з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 28.11.2013 № 9802 на тих самих умовах і на той самий строк на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.2. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди (08.04.2018) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11).

4.3. Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, з посиланням на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що як вбачається з указаної норми, повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі у даному випадку не вимагається. При цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець відповідно не заперечує у поновленні договору

Апеляційний суд, залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, вказав, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі". При цьому судова колегія зауважила, що не зважаючи на те, що орендарем було прострочено звернення до відповідача у рамках умов Договору оренди, позивач встиг звернутись до орендаря у строк, передбачений статтею 33 закону України "Про оренду землі", тому доводи апелянта щодо несвоєчасного повідомлення позивачем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, судовою колегією відхиляються.

4.4. Колегія суддів Верховного Суду з такими висновками судів не погоджується з огляду на наступне.

Відповідно до приписів статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" від 02.06.2016 N 1402-VIII висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права (ч.5). Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права (ч.6).

Згідно частини 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, на яку скаржник посилається у касаційній скарзі як на виключну підставу для скасування судових рішень, викладено таку правову позицію щодо застосування статі 33 Закону України "Про оренду землі".

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

4.5. Слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 вказала, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18 висловлена наступну правову позицію.

Статтею ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі , використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Близький за змістом висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц.

При цьому відповідно до статті 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", статті 302 Господарського процесуального кодексу України саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

4.6. Таким чином, Велика Палата висловилась щодо підстав поновлення договору оренди відповідно до положень частини 6 статті Закону України "Про оренду землі" і згідно такого висновку для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди орендарю слід у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення з доданим до нього проектом додаткової угоди.

Частиною 2 статті 33 вказаного вище закону встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Тобто в цій статті передбачено, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

4.7. Як вбачається з встановлених судами обставин справи, сторони в Договорі оренди землі передбачили, що він діє до 08.04.2018, а орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору (пункт 3.1.).

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно положень статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч.1).

Частиною 1 статті 651 наведеного кодексу визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час внесення вищевказаних змін у договір 28.08.2013 щодо визначення строку повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, вказує, що сторонами у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.

При цьому позивач вказаний в договорі строк пропустив і звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору на новий строк 23.02.2018 (пізніше, ніж за 6 місяців), що унеможливлює з урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду та умов договору задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.

Подібна правова позиція щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, викладена в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.11.2020 у справі №915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18.

Згідно з положеннями статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Суди попередніх інстанцій вказаного вище не врахували, неправильно застосували норми матеріального права і відповідно винесли незаконні рішення, які згідно приписів статті 311 ГПК України підлягають скасуванню, а у справі має бути прийняте нове рішення про відмову у позові з вище наведених мотивів.

Таким чином, касаційна скарга відповідача підлягає задоволенню.

4.8. З огляду на те, що у позові за результатами розгляду справи відмовлено, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати відповідача на сплату судового збору за подання апеляційної (3 153,00 грн) та касаційної (4 204,00 грн) скарги у сумі 7 357,00 грн підлягають стягненню з позивача.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 315, 317 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.11.2020 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 09.09.2020 у справі №915/1003/20 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким в позові Приватному підприємству "ВЕСТ-СВ" відмовити.

Стягнути з Приватного підприємства "ВЕСТ-СВ" (54052, м. Миколаїв, пр. Корабелів, 4, кв. 117, ЄДРПОУ 24788240) на користь Миколаївської міської ради (54001, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20, ЄДРПОУ 26565573) 7 357 (сім тисяч триста п`ятдесят сім) грн 00 коп. витрат на сплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г.М. Мачульський

Судді С.К. Могил

В.Ю. Уркевич