Рішення

від 18.05.2021 по справі 911/3396/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" травня 2021 р. м. Київ Справа № 911/3396/20

Господарський суд Київської області у складі судді Д.Г.Зайця, за участю секретаря судового засідання О.О.Стаднік, розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Термінал 2016 , м. Київ

до Броварської міської ради Київської області , Київська область, м. Бровари

про визнання договору укладеним

представники:

від позивача - Я.В.Вергелес

від відповідача - І.М.Ющенко

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю Термінал 2016 б/н від 24.11.2020 року (вх.№3442/20 від 24.11.2020) (далі - позивач) до Броварської міської ради Київської області (далі - відповідач) про визнання договору укладеним та проведення державної реєстрації.

Ухвалою суду від 18.12.2020 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №911/3396/20 за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 16.02.2021 року.

До суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву №2-15/766 від 04.02.2021 року (вх. №2755/21 від 05.02.2021) в якому відповідач проти позову заперечує та просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

До суду від позивача надійшла відповідь на відзив б/н від 15.02.2021 року (вх. №3672/21 від 16.02.2021) та клопотання б/н від 15.02.2021 (вх. №3671/21 від 16.02.2021) про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 16.02.2021 року продовжено строк підготовчого провадження у справі №911/3396/20 на тридцять днів та відкладено розгляд справи на 16.03.2021 року.

До суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив №2-15/1104 від 25.02.2021 року (вх. №4907/21 від 01.03.2021).

До суду від позивача надійшли додаткові письмові пояснення б/н від 15.03.2021 року (вх. №6074/21 від 16.03.2021).

До суду від відповідача надійшло клопотання №2-15/1356 від 15.03.2021 (вх. №6069/21 від 16.03.2021) про проведення підготовчого засідання без участі представника відповідача.

Представник позивача у судовому засіданні 16.03.2021 року не заперечував проти поданого клопотання відповідача.

Ухвалою суду від 16.03.2021 року відкладено підготовче засідання на 20.04.2021 року.

До суду від позивача надійшли письмові пояснення б/н від 01.04.2021 року (вх. №8357/21 від 08.04.21).

До суду від відповідача надійшло клопотання №2-15/1936 від 19.04.2021 року (вх. №9336/21 від 20.04.2021) про відкладення судового засідання.

Ухвалою суду від 20.04.2021 року закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 18.05.2021 року.

До суду від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення б/н від 01.04.2021 року (вх. №8357/21 від 08.04.2021 року).

Представник позивача у судовому засіданні 18.05.2021 року позовні вимоги підтримав та просив позов задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні 18.05.2021 року проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві та запереченнях та просив в задоволенні позову відмовити повністю.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950, яка ратифікована Україною 17.07.1997, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (§ 66-69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Враховуючи достатність в матеріалах справи доказів для повного, всебічного та об`єктивного розгляду спору по суті у судовому засіданні 18.05.2021 року, відповідно до ч. 1 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Між Броварською міською радою (за договором - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Продагросервіс (правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю Термінал 2016 ) (за договором - орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки №554 (далі - Договір), згідно умов п. 1.1. якого, орендодавець відповідно до рішення сесії Броварської міської ради Київської області від 15 квітня 2004 року №442-21-24 Про надання земельних ділянок та затвердження матеріалів погодження місця розташування земельних ділянок для розміщення об`єктів надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 4,5000 га для будівництва гіпермаркету (торгівельно-розважального комплексу), яка знаходиться за адресою: м. Бровари, на перетині вулиць Черняховського та Київської, згідно з планом землекористування, що є невід`ємною частиною цього Договору та довідки, виданої Броварським міським відділом земельних ресурсів №203 від 27.04.2004 року про те, що дана земельна ділянка рахується в землях комерційного використання.

Згідно п.п. 2.1, 2.3 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,5000 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно довідки Броварського міського відділу земельних ресурсів від 27.04.2004 №204, становить 1300950 грн.

Відповідно до п. 3.1. Договору, цей Договір укладено на 49 років, при умові завершення будівництва об`єкту до 01.01.2008 року. Після закінчення строку дії цього Договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі поновлення цього Договору на новий строк його умови можуть бути змінені лише за взаємною згодою Сторін.

Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,45 грн. за 1 кв.м. Річна орендна плата складає 78300,00 грн., в тому числі ПДВ - 13050,00 грн. Річна орендна плата на період виконання будівельних робіт згідно рішення Броварської міської ради від 19.12.2002 року за №128-08-20 становить 50% від орендної плати. (п.п. 4.1, 4.2 Договору).

Пунктом 6.3 Договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється на протязі п`яти робочих днів з дня державної реєстрації цього Договору за актом приймання-передачі.

Згідно Акту прийому-передачі земельної ділянки від 07.06.2004 року Броварська міська рада передала, а ТОВ Продагросервіс прийняло земельну ділянку площею 4,5000 га на перетині вулиць Черняховського та Київської м. Бровари для будівництва гіпермаркету (торгівельно-розважального комплексу).

Додатковою угодою №3 від 26.10.2007 року до Договору, відповідно до рішення сесії Броварської міської ради від 04.08.2005 року №765-36-04 Про продаж земельних ділянок та надання дозволів на продаж земельних ділянок сторони погодили внести зміни до п. 1.1. Договору, шляхом доповнення словами: Відповідно до рішення сесії Броварської міської ради від 10.06.2004 року №462-22-24 та від 22.07.2004 року №494-23-24 ТОВ Продагросервіс надано в оренду земельну ділянку площею 1,6728 га для будівництва гіпермаркету (торгівельно-розважального комплексу), яка знаходиться на перетині вулиць Черняховського та Київської, в оренді у ТОВ Продагросервіс знаходиться земельна ділянка площею 6,1728 га. Відповідно до рішення Броварської міської ради від 24.11.2004 року №575-27-24 ТОВ Продагросервіс продано у власність земельну ділянку площею 6,1291 га на перетині вулиць Черняховського та Київської, в користуванні на умовах оренди залишилась земельна ділянка загальною площею 0,0437 га. Відповідно до рішення Броварської міської ради від 07.07.2005 року №746-35-04 ТОВ Продагросервіс надано в оренду земельну ділянку площею 0,98 га на перетині вулиць Черняховського та Київської, в користуванні на умовах оренди залишилась земельна ділянка загальною площею 1,0237 га. Відповідно до рішення Броварської міської ради від 04.08.2005 року №765-36-04 ТОВ Продагросервіс продано у власність земельну ділянку площею 0,98 га на перетині вулиць Черняховського та Київської, в користуванні на умовах оренди залишилась земельна ділянка загальною площею 0,0440 га.

Пункт 2.1 Договору викладено в наступній редакції: В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0440 га.

Пункт 2.3 Договору викладено в наступній редакції: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Броварського міського відділу земельних ресурсів від 12.10.2007 №04-3/15-3/1426 на період будівництва становить 14480,00 грн.; нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Броварського міського відділу земельних ресурсів від 12.10.2007 №04-3/15-3/1425 з дати затвердження Акту Державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва становить: 72402,00 грн.

Пункт 4.2 Договору викладено в наступній редакції: Річна орендна плата становить 5% від нормативної грошової оцінки і складає: 724,00 грн. на період будівництва; 3620,10 грн. з дати затвердження Акту Державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва.

Згідно Акту прийому-передачі земельної ділянки від 26.10.2007 року Броварська міська рада передала, а ТОВ Продагросервіс прийняло земельну ділянку площею 0,0440 га для будівництва та обслуговування гіпермаркету (торгівельно-розважального комплексу) на перетині вулиць Черняховського та Київської в м. Бровари на умовах оренди на 49 років.

Згідно Договору №1 від 30.06.2017 року про внесення змін до Договору, рішенням Броварської міської ради від 25.12.2014 року №1378-50-06 Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Бровари та від 11.03.2016 року №162-10-07 Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Бровари , та керуючись положенням підпунктів 4.5.2. та 9.1.2. Договору оренди земельної ділянки від 07.06.2004 року, сторони уклали цей договір №3 (надалі Договір) про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 07 червня 2004 року № 554, (надалі - Договір оренди) про таке. Внести до Договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0440 га. а саме: земельної ділянки площею 0,0394 га (кадастровий номер - 3210600000:01:032:0023) - землі обмеженого використання - охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи та земельної ділянки площею 0,0046 га (кадастровий номер - 3210600000:01:032:0022) - землі обмеженого використання - охоронна зона навколо інженерних комунікацій для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для будівництва гіпермаркету (торговельно-розважального комплексу) - землі громадського призначення, по вул. Київській, 316 у місті Броварах наступні зміни: Пункт 2.3. Договору оренди викласти в наступній редакції: 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0394 га. згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Бровари, виданого відділом Держгеокадастру у місті Броварах Київської області від 23.01.2017 року №34-1028-99.3-90/2-17, категорія земель: землі громадського призначення, становить: 1045787,87 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,0046 га згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель Держгеокадастру у місті Броварах Київської області від 23.01.2017 року №34-1028-99.3-89/2-17 категорія земель: землі громадського призначення, становить: 122097,06 грн.

Пункт 4.2. Договору оренди викласти в наступній редакції: 4.2. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0394 га, вноситься орендарем у грошовій формі в національній валюті України, що становить 7% (сім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 1045787,87 грн. Річна орендна плата складає: 73205,15 грн. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,0046 га, вноситься орендарем у грошовій формі в національній валюті України, що становить 7% (сім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 122097,06 грн. Річна орендна плата складає: 8546,79 грн. Річна орендна плата за земельну ділянку загальною площею 0,0440 га складає: 81751,94 грн.

Згідно Договору №2 від 21.08.2017 року про внесення змін до Договору сторони погодились про наступне. Рішенням Броварської міської ради від 09.02.2017 року №493-25-07 Про Припинення права користуванню земельними ділянками... внесення змін до договорів оренди земельних ділянок... , уклали цей договір №2 (надалі - Договір) про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 07 червня 2004 року №554 (надалі - Договір оренди) про таке: Внести до Договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0440 га, а саме: земельної ділянки площею 0,0394 га (кадастровий номер - 3210600000:01:032:0023) та земельної ділянки площею 0,0046 га (кадастровий номер - 3210600000:01:032:0022) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для будівництва гіпермаркету (торговельно-розважального комплексу) - землі громадського призначення, по вул. Київській, 316 у місті Броварах, наступні зміни: 1.1. Назву орендаря читати ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ТЕРМІНАЛ 2016 .

Позивач зазначає, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020 року Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 на території України введено карантин, у зв`язку з яким значно обмежено роботу об`єктів нерухомості, для обслуговування яких було орендовано земельну ділянку, що є предметом Договору.

Так, зі слів позивача, починаючи з 13.03.2020 року в торгово-розважальному центрі за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Київська, буд. 316 (земельна ділянка орендується для обслуговування вказаного ТРЦ) не працювали кінотеатр, аквапарк, боулінг, картинг, льодова арена, заклади громадського харчування та торгівлі промисловими товарами, а також, інші об`єкти сфери розважальної діяльності. Загальна площа об`єктів, роботу яких було призупинено на час карантину, становить близько 75 відсотків загальної площі торгово-розважального центру.

Посилаючись на п. 14 Перехідних положень Цивільного кодексу України, яким встановлено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-Cov-2 від 11.03.2020 №211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони, позивач зазначає, що орендарів приміщень у торгово-розважальному центрі за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Київська, буд. 316 було звільнено від сплати орендної плати за весь період дії обмежень (заборони) здійснювати підприємницьку діяльність під час карантину. Відповідно, весь тягар несприятливих фінансових наслідків від тимчасових обмежень, обумовлених введенням карантину ліг на власника торгово-розважального центру, розташованого на земельній ділянці, тобто на ТОВ Термінал 2016 .

Також, позивач посилається на положення пункту 52 4 підрозділу 10 Розділу XX Перехідні положення Податкового кодексу України (із змінами та доповненнями), згідно яких не нараховується та не сплачується за період з 01 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

Враховуючи зазначене, позивач звертався до Броварської міської ради Київської області з листами № 04 від 04.05.2020 року та б/н від 27.08.2020 року з проханням зменшити визначений Договором розмір орендної плати з 7% до 3% шляхом підписання Договору про внесення змін, однак, зі слів позивача, відповідачем вказані листи проігноровано, відповідні зміни до Договору не внесено.

Не отримавши від відповідача відповіді щодо внесення змін до договору, керуючись положеннями ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 30 Закону України Про оренду землі , позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладеним між ТОВ Термінал 2016 та Броварською міською радою Київської області Договору №2 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 07.06.2004 №554, доповнивши його наступними пунктами:

"4.1.1. Сторони погодили, що річна орендна плата за Земельну ділянку на 2020 рік визначається у наступному порядку: 4.1.1.1. на період з 01 січня 2020 року по 29 лютого 2020 року - у розмірі 7 (семи) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; 4.1.1.2. за період з 01 березня по 31 березня 2020 року не нараховується орендодавцем та не сплачується орендарем (на виконання вимог пункту 52 4 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу України (у редакції, що діє станом на дату підписання цього Договору про внесення змін); 4.1.1.3. на період з 01 квітня 2020 року по 31 грудня 2020 року - у розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Заперечуючи проти позову відповідач зазначив, що позивачем не доведено факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причини, не надано доказів того, що запровадження на території України карантину з 12.03.2020 року об`єктивно та повно унеможливило використання орендованого майна за цільовим призначенням. Відповідач зазначив, що торгово-розважальний центр, що знаходиться за адресою: Київська область, м. Бровари, вул. Київська, буд. 316 продовжував працювати, однак з певними обмеженнями в залежності від виду діяльності. На думку відповідача, введення карантину не тягне за собою автоматичного зупинення орендних правовідносин, тобто вважається, що орендар має право використовувати орендоване майно, лише з певними обмеженнями, а тому внесення змін до Договору є обґрунтованим. Крім того, відповідач зазначив, що на листи позивача №04 від 04.05.2020 року та б/н від 27.08.2020 року щодо зменшення розміру орендної плати та внесення змін до Договору ним було надано відповіді №2-6/2285 від 23.06.2020 року, №2-6/3353 від 03.09.2020 року, №2-6/37980 від 07.10.2020 року, якими позивачу відмовлено у зменшенні розміру орендної плати та внесення змін до Договору. Також, рішенням Броварської міської ради від 01.10.2020 року №2001-83-07 позивачу відмовлено у внесенні змін до Договору оренди та залишено розмір річної орендної плати, встановлений чинним договором оренди земельної ділянки.

Дослідивши матеріали позовної заяви та подані сторонами документи та докази, заслухавши пояснення, надані учасниками справи, судом встановлено наступне.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 року №211 Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19 через спалах у світі коронавірусу з 12.03.2020 року в Україні введено карантин; постановами Кабінету Міністрів України від 25.03.2020 року №239, від 22.04.2020 року №291, від 11.05.2020 року №349, від 20.05.2020 року №392, від 17.06.2020 року №500, від 22.07.2020 року №641, від 26.08.2020 року №760, від 13.10.2020 року №956, від 09.12.2020 року №1236, від 17.02.2021 року №104 до постанови від 11.03.2020 року №211 внесено зміни, якими дію карантину продовжено до 30.04.2021 року.

Згідно ст. 173 Господарського кодексу України (далі - ГК України), господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Суд зазначає, що згідно ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України Про оренду землі визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 13 Закону України Про оренду землі передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З матеріалів справи вбачається, що позивач, користуючись правом на звернення до орендодавця з вимогою про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №554 від 07.06.2004 року, направив на адресу Броварської міської ради листи № 04 від 04.05.2020 року, б/н від 27.08.2020 року з проханнями зменшити розмір орендної плати. Однак, як стверджує позивач, відповіді на вказані листи відповідачем не надано.

Однак, вказані твердження позивача спростовуються наданими відповідачем до відзиву листами №2-6/2285 від 23.06.2020 року, №2-6/3353 від 03.09.2020 року, №2-6/3798 від 07.10.2020 року та копією витягу з рішення Броварської міської ради від 01.10.2020 року №2001-83-07 про відмову ТОВ Термінал 2016 у внесенні змін до Договору оренди земельної ділянки.

Тобто, з матеріалів справи вбачається, що Броварською міською радою Київської області відмовлено ТОВ Термінал 2016 у внесенні змін до Договору оренди від 07.06.2004 року стосовно розміру орендної плати. Вказане свідчить, що відповідач, як інша сторона договору, не згоден з позицією позивача щодо внесення змін до договору.

Стосовно посилань позивача, як на підставу для внесення змін до Договору на пункт 52 4 підрозділу 10 Розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, суд зазначає наступне.

Положення пункту 52 4 підрозділу 10 Розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України передбачають, що не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

При цьому, платники плати за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пункту 286.2 статті 286 цього Кодексу подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року.

У разі якщо у березні чи квітні 2020 року платниками плати за землю було подано уточнюючу податкову декларацію щодо зменшення податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року з причин, які не пов`язані із самостійним виявленням помилок, що містяться у раніше поданій ними податковій декларації, такі платники плати за землю зобов`язані подати не пізніше 30 квітня 2020 року уточнюючі податкові декларації з плати за землю (земельного податку та/або орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2020 рік, в яких відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податкові періоди березень та квітень 2020 року відповідно до положень цього підпункту.

При цьому, у разі подання таких податкових декларацій з підстав, визначених цим підпунктом, до таких платників податків не застосовуються санкції, визначені статтею 50 цього Кодексу, та штрафні санкції згідно з вимогами пункту 120.2 статті 120 цього Кодексу, за внесення змін до податкової звітності в частині збільшення податкових зобов`язань з плати за землю за податковий період квітень 2020 року.

Установити, що платники плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності), які визначають податкові зобов`язання із плати за землю на підставі податкових декларацій, сплачують податкове зобов`язання зі сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року у повному обсязі за місцезнаходженням земельної ділянки у строк до 30 червня 2020 року без нарахування пені та штрафних санкцій, передбачених цим Кодексом за порушення термінів сплати податкових зобов`язань щодо загальних термінів сплати податкового зобов`язання за такий період.

З аналізу зазначеної норми вбачається, що в даному випадку, вказана норма не несе жодних зобов`язань щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині доповнення пунктом: "не нараховується орендодавцем та не сплачується орендарем орендна плата за Земельну ділянку за період з 01 березня по 31 березня 2020 року", а навпаки надає орендарю право на подання уточнень до податкової декларації, враховуючи абзац перший вказаної вище норми.

Отже, керуючись прямою нормою Закону, орендар звільняється від орендної плати за період з 01.03.2020 по 31.03.2020.

Стосовно підстав внесення змін до Договору щодо зменшення розміру орендної плати з 7% до 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, суд зазначає.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно ч. 4 ст. 762 ЦК України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Під час розгляду справи у судовому засіданні 18.05.2021 року позивачем наголошено, що у зв`язку із запровадженням карантину, позивачем укладено з орендарями відповідні додаткові угоди, якими зменшено орендні площі в торгово-розважальному центрі, що призвело до значних фінансових збитків ТОВ Термінал 2016 , що в свою чергу унеможливлює повну сплату оренди за земельну ділянку, у зв`язку з чим позивач звернувся до відповідача з пропозицією внести зміни до договору шляхом зменшення орендної плати.

Частинами 1, 4 ст. 286 ГК України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до ст. 30 Закону України Про оренду землі , зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

З матеріалів справи вбачається, що позивач, як суб`єкт господарювання (орендар), звернувся до суду з позовом до відповідача, як органу місцевого самоврядування (орендодавця), який здійснює повноваження власника земельної ділянки з вимогою про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки. Рішенням Броварської міської ради Київської області від 01.10.2020 №2001-83-07 позивачу відмовлено у внесенні відповідних змін до Договору оренди №554 від 07.06.2004 року, що свідчить про те, що відповідач виразив свою волю.

Суд зазначає, що положення ч. 4 ст. 188 ГК України щодо права заінтересованої сторони передати спір на вирішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору, не означають, що суд має право визнати укладеним договір без передбаченого договором або законом обов`язку іншої сторони на укладення такого договору.

Пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України встановлено, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 від 11 березня 2020 року №211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Ця норма не поширюється на суб`єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.

З викладеного вбачається, що з дати введення карантину, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, разом з тим, із доданих позивачем додаткових угод про внесення змін до договорів оренди слідує, що ТОВ Термінал 2016 не зменшувалась орендна плата орендарям приміщень в ТРЦ, а зменшення плати відбулось пропорційно до зменшення орендованих площ.

Згідно ч. 4 ст. 762 ЦК України та ч. 2 ст. 286 ГК України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.

Таким чином, вказаними нормами передбачено підстави для використання орендарем права на зменшення орендної плати, а саме: якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди; якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про те, що позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, не посилається та не надає доказів існування обставин, які є підставою для зменшення орендної плати, а саме: щодо стану земельної ділянки, істотного зменшення можливості користуватись об`єктом оренди, істотного погіршення стану об`єкту оренди, зміни умов господарювання орендаря.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі.

Позивачем не підтверджено належними та допустимими доказами наявності обставин, з якими чинне законодавство пов`язує зменшення позивачу плати за землю шляхом укладання Договору №3 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №554 від 07.06.2004 року.

Усі інші твердження та заперечення позивача не спростовують вищевикладених висновків суду.

Крім того, суд звертає увагу сторін, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвеція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського Суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, №4241/03, від 28.10.2010).

Таким чином, позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Частиною 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Судові витрати відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Термінал 2016 (03150, м. Київ, вул. Антоновича, буд. 50, код ЄДРПОУ 41017733) до Броварської міської ради Київської області (07400, Київська область, м. Бровари, вул. Гагаріна, буд. 15, код ЄДРПОУ 26376375) про визнання Договору №3 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №554 від 07.06.2004 року укладеним відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 20 днів з дня складення повного тексту рішення шляхом подання апеляційної скарги до Північного апеляційного господарського суду відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України з врахуванням п. 17.5 Розділу ХІ Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 28.05.2021 року.

Суддя Д.Г. Заєць