Рішення

від 19.08.2021 по справі 125/244/21

БАРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

125/244/21

2/125/86/2021

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19.08.2021 року м. Бар

Барський районний суд Вінницької області

в складі: головуючого судді Хитрука В.М.,

за участі секретаря судового засідання Шарапанівської І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бар Вінницької області цивільну справу в порядку спрощеного позовного провадження за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма Шаргород про розірвання договору оренди землі -

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача адвокат Чоловський О.М. звернувся до суду з позовом до ТОВ Агрофірма Шаргород про розірвання договору оренди земельної ділянки, мотивуючи свої вимоги тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,1986 га кадастровий номер: 0520255300:02:001:0012 з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Копайгородської селищної ради Барського району Вінницької області.

22.09.2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма Шаргород укладено договір оренди земельної ділянки. Умовами договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6000,00 грн. на рік. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року. ТОВ Агрофірма Шаргород взяті на себе обов`язки по платі орендної плати за 2017, 2018, 2019, 2020 рік не виконало, орендну плату за вказані періоди не виплатило, що є систематичним порушенням умов договору оренди земельної ділянки. З часу укладення договору оренди відповідач земельну ділянку не обробляв, не використовував за цільовим призначенням.

У зв`язку із систематичною несплатою відповідачем орендної плати, що є істотним порушенням договору, та у зв`язку з використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням, представник позивача просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,1986 га кадастровий номер: 0520255300:02:001:0012 з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Копайгородської селищної ради Барського району Вінницької області, укладений 22.09.2017 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма Шаргород та припинити право оренди ТОВ Агрофірма Шаргород на вказану земельну ділянку шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право за №24131894 від 20.12.2017 року.

У судове засідання позивач та його представник адвокат Чоловський О.М. не з`явилися. Про дату та час судового засіданні були повідомленні завчасно та належним чином.

Враховуючи, що судовий розгляд проводиться за правилами спрощеного позовного провадження, позивач повністю виклав свої позовні вимоги у позовній заяві, додав всі необхідні докази, не скористався правом на відповідь на відзив, суд вбачає за можливе розглянути справу за наявними в матеріалах справи доказами.

В своїх рішеннях Європейський суд з прав людини наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

Так в рішенні від 07.07.1989 у справі Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії Європейський суд з прав людини зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Як зазначає Верховний Суд, якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору. (Постанова КЦС ВС від 1 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18.)

Представник відповідача ТОВ Агрофірма Шаргород адвокат Старцун М.І. у судове засідання подав заяву про розгляд справи без його участі. Зазначив, що позов не визнає з підстав, що викладені у відзиві.

У відзиві представник відповідача ТОВ Агрофірма Шаргород зазначив, що орендна плата позивачу за 2017 рік була виплачена. З 2017 року TOB Агрофірма Шаргород було позбавлено можливості користуватись орендованою земельною ділянкою у зв`язку з незаконним розірвання договору оренди землі ТОВ Агрофірма Шаргород внаслідок підробки підпису генерального директора та печатки ТОВ Агрофірма Шаргород , й подвійної реєстрації права оренди землі на іншу юридичну особу СТОВ Подільська Зоря . В подальшому права оренди землі на земельну ділянку, за погодженням з позивачем, були зареєстровані на іншу юридичну особу - Приватне підприємство УКРАГРО ТТК. ТОВ Агрофірма Шаргород намагається захистити своє порушене право оренди землі шляхом припинення запису про право оренди землі ПП УКРАГРО ТТК та відновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди землі згідно з договором оренди землі від 22.09.2017 року й отримання доступу для обробітку земельної ділянки. З цією метою в 2019 році було подано позов до Позивача, СТОВ Подільська Зоря , ПП УКРАГРО ТТК , який на даний час розглядається судом. Невиплата орендної плати за 2018-2020 роки відбулась саме з вини позивача ОСОБА_1 яка передала земельну ділянку в оренду іншим юридичним особам шляхом укладення відповідних договорів оренди землі. Припинення виплати орендної плати, яка є платою саме за фактичне користування землею, не може бути підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає ( ст. 762 ЦК України).

Дослідивши матеріали справи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,1986 га кадастровий номер: 0520255300:02:001:0012 з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Копайгородської селищної ради Барського району Вінницької області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серія ЯБ №969011.

22.09.2017 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю Аргофірма Шаргород , як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, право оренди на підставі якого зареєстровано 20.12.2017 року, номер запису про інше речове право: 24131894 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України Про оренду землі ).

Згідно з частиною першою статті 21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 24 Закону України Про оренду землі передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати і обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

За правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 32 Закону України Про оренду землі підставами для розірвання договору оренди землі визначено невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 141 ЗК України однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України Про оренду землі підставою розірвання договору оренди землі є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Щодо орендної плати за 2017 рік, суд вважає, що така оплата підтверджується відомостями на виплату грошей №28 від 17.11.2017, за даними яких сума виплаченої позивачу орендної плати в 2017 році - 8385,00 грн.

Одним із основоположних принципів цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Норми Закону України Про оренду землі і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря.

Положеннями статей 24,25 Закону України Про оренду землі визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом д статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема в тому числі, розірвання договору, а відповідальність особи, яка порушила зобов`язання, наступає лише за наявності її вини у формі умислу або необережності, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правочини, внаслідок яких склалася ситуація наявності подвійної реєстрації договорів оренди та існування двох чинних договорів оренди, є двосторонніми, участь у них брали як позивач ОСОБА_1 так і відповідач ТОВ Агрофірма Шаргород .

Як встановлено судом, єдиними актуальним записом про право оренди спірної земельної ділянки на момент ухвалення рішення є запис про речове право орендаря ПП Украгро ТТК , номер запису 27338226, який внесено до державного реєстру 01.08.2018, підстава для державної реєстрації - договір оренди землі від 30.07.2018 між ОСОБА_1 і ПП Украгро ТТК .

Отже, з цього часу відповідно до норм статті 17 Закону України Про оренду землі об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем ОСОБА_1 орендареві ПП Украгро ТТК .

Одним із основоположних принципів цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.

Положення Закону України Про оренду землі не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України.

Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22.05.2019 за результатами розгляду справи № 469/901/15-ц. Встановлені судами обставини справи полягали в тому, що з другої половини 2013 року відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою з вини позивача, яка передала спірну земельну ділянку за договором оренди іншій особі, внаслідок чого припинилась і виплата орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею. За таких обставин суди встановили відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди землі. Подібна правова позиція за аналогічних обставин була висловлена Верховним Судом у постанові від 27.01.2020 у справі №469/908/15-ц.

Отже, обставини справи, що розглядається, є подібними з обставинами названих справ № 469/901/15-ц і №469/908/15-ц.

Судом встановлено наявність подвійної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за різними юридичними особами (з 20.12.2017 по 22.06.2018 мала місце одночасна реєстрація права оренди СТОВ Подільська зоря і ТОВ Агрофірма Шаргород ); одночасне існування двох чинних договорів оренди однієї земельної ділянки (договору між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма Шаргород від 22.09.2017, та договору між ОСОБА_1 і ПП УКРАГРО ТТК від 30.07.2018); відсутність в державному реєстрі запису про право оренди відповідача за наявності чинного договору оренди землі, укладеного з відповідачем (запис про право оренди ТОВ Агрофірма Шаргород на підставі спірного договору від 22.09.2017 було скасовано 22.06.2018 і на момент ухвалення рішення запис в реєстрі на підставі спірного договору відсутній).

Вказане підтверджується даними з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 243291449 від 05.02.2021.

Таким чином, уклавши договір оренди земельної ділянки з іншою юридичною особою - ПП Украгро ТТК , без припинення договірних відносин з відповідачем, позивач таким чином порушив умови договору оренди землі.

Зазначене і стало причиною того, що з 2018 року ТОВ Агрофірма Шаргород було позбавлене можливості обробляти орендовану земельну ділянку, отримувати з цього дохід, і, відповідно, сплачувати орендну плату за її використання.

До таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 22 травня 2019 року у справі № 469/901/15-ц, від 27 січня 2020 року у справі №469/908/15-ц, від 17 березня 2021 року у справі №689/1101/18.

Суд вважає, що відповідачем доведено неможливість використання земельної ділянки з часу реєстрації права оренди за іншими юридичними особами, а також вважає недоведеними обставини, що згадана ситуація подвійної реєстрації договорів оренди, існування двох договорів оренди на одну земельну ділянку і скасування запису про право оренди ТОВ Агрофірма Шаргород була спричинена виключно недобросовісними діями відповідача.

На підставі наведеного суд дійшов висновку, що відповідальність за порушення обов`язку щодо невиплати орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею, а також не використання земельної ділянки відповідачем за встановлених обставин цієї справи, за які відповідач не відповідає, не можуть бути підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Таку позицію підтримав Вінницький апеляційний суд у справі № 125/249/21 (Провадження № 22-ц/801/1547/2021) 21.07.2021 та у справі № 125/332/21 (Провадження № 22-ц/801/1494/2021).

Відповідно до частин 1, 2 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Оскільки позов задоволенню не підлягає, то судові витрати слід залишити за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись ст. 12, 13, 229, 264, 265, 273, 268 ЦПК України, суд, -

ВИРIШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма Шаргород про розірвання договору оренди - відмовити повністю.

Судові витрати - залишити за позивачем.

Рішення може бути оскаржене до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги через Барський районний суд. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення (ч.1 ст.354, ст.355 ЦПК України).

Суддя:

Повний текст рішення складено 20.08.2021