Рішення

від 12.10.2021 по справі 235/2412/21

КРАСНОАРМІЙСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

Провадження № 2/235/1066/21

Справа № 235/2412/21

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2021 року Красноармійський міськрайонний суд Донецької області

в складі: головуючого - судді Величко О.В.

при секретарі - Грекової Ю.В.

за участю представника позивача Токарєвої О.Г.

за участю представника відповідача

ПП Капітан Капітан Г.І.

розглянувши в відкритому судовому засіданні в м. Покровськ цивільну справу за позовом

ОСОБА_1 до Приватного підприємства Капітан , третя особа: відділ реєстрації Покровської райдержадміністрації про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

Позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Приватного підприємства Капітан третя особа: відділ реєстрації Покровської райдержадміністрації про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування своїх позовних вимог вказала, що їй на праві власності належить земельна ділянка, що розташована на території Срібненської сільської ради Покровського району, загальною площею 4,4000 га, кадастровий номер 1422786500:12:000:0392, цільове призначення (використання) земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Попереднім власником земельної ділянки був її чоловік ОСОБА_2 , який при житті уклав договір оренди землі з ПП Капітан . Відповідно до умов договору відповідач прийняв у платне користування строком на 15 років земельну ділянку з кадастровим номером 1422786500:12:000:0392 загальною площею 4,40 га. Сторони домовились щодо розміру орендної плати - 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 1908,67 грн., та термінів сплати щорічно до 28 грудня кожного року. Починаючи з 2019 року відповідач ПП Капітан не сплачує орендну плату. З її боку на адресу відповідача було направлено додаткову угоду про розірвання договору, проте відповідач відмовився розірвати договір у добровільному порядку, листом від 26.03.2021 року повідомив про те, що дійсно ним на користь позивачки не сплачувалась орендна плата, але надавалась матеріальна допомога, зокрема на поховання чоловіка, яка була врахована ним в рахунок орендної плати. Вона, в свою чергу, вважала, що це добровільна допомога, і домовленості про те, що така допомога є формою орендної плати, між ними не було.

Позивачка просить розірвати договір оренди земельної ділянки площею 4,40 га, кадастровий номер 1422786500:12:000:0392, укладений 26.07.2011 року між ОСОБА_2 та Приватним підприємством Капітан , зареєстрований у відділі Держкомзему у Красноармійському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.07.2011 року за № 142270004000923; зобов`язати ПП Карітан повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,40 га, розташовану на території Срібненської сільської ради Покровського району Донецької області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1422786500:12:000:0392; стягнути з ПП Капітан на користь ОСОБА_1 судові витрати.

В судовому засіданні приймав участь представник позивача- адвокат Токарєва О. Г. на підставі ордера ( а. с. 26), представник відповідача ПП Капітан - керівник юридичної особи- Капітан Г.І. ( а. с. 115-121), що відповідає вимогам ст. ст. 58, 62 ЦПК України.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Токарєва О.Г. підтримала позовні вимоги, наполягала на їх задоволенні.

Представник відповідача ПП Капітан -Капітан Г.І. позовні вимоги не визнав, просив відмовити в їх задоволенні. Пояснив, що сплатив орендну плату на користь позивачки у повному обсязі, за 2019 рік шляхом організації та оплати поминального столу, про що вона сама його попросила, у 2020 році віддав оренду плату її доньці у зв`язку з тим, що позивачка була відсутня за місцем реєстрації, так само і відсутня і в теперішній час. З питань розміру орендної плати та строку виплати ніяких конфліктів з позивачкою у нього не було.

Представник третьої особи відділ з питань надання адміністративних послуг та державної адміністрації Покровської райдержадміністрації в судове засідання не з`явився, про день і час слухання справи повідомлявся належним чином, просив справу слухати у його відсутність ( а. с. 87,90,112).

Свідок ОСОБА_3 в судовому засіданні пояснила, що була свідком того, як ОСОБА_1 у 2019 році просила ОСОБА_4 організувати та оплатити поминальні столи внаслідок смерті її чоловіка та сина в рахунок орендної плати за паї, на що останній надав свою згоду та повністю здійснив оплату. Також була свідком того, що ОСОБА_4 передавав гроші доньці позивачки в рахунок орендної плати.

Свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні пояснила, що працювала касиром кафе Березка , де проходили помини за замовленням ОСОБА_1 . Позивачка зробила замовлення за рахунок орендної плати за паї, а ОСОБА_4 сам особисто розрахувався.

Клопотання про допит свідка ОСОБА_6 залишено без розгляду на підставі усної заяви представника відповідача ОСОБА_4 .

Клопотання про витребування з ГУ ДПС у Донецькій області відомостей про суми нарахованих та отриманих доходів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 залишено без розгляду на підставі усної заяви представника позивача адвоката Токарєвої О.Г.

Суд, вислухавши пояснення представника позивачки, представника відповідача, свідків ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , дослідивши матеріали справи і перевіривши їх доказами, приходить до наступного.

Судом встановлено, що згідно договору оренди землі від 26.07.2011 року, зареєстрованому у відділі Держкомзему Красноармійського району за № 142270004000923, ОСОБА_2 як орендодавець передав, а ПП Капітан як орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно державного акту на право власності на земельну ділянку загальною площею 4,40 га, кадастровий номер 1422786500:12:000:0392, серія ДН № 194148 № 010616000002 від 16.01.2006 року, яка знаходиться на території Срібненської сільської ради Красноармійського району Донецької області. ( а . с. 12).

Згідно п. 8 Договору оренди від 26.07.2011 року договір укладено на 15 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 1908,67 грн.

Згідно п. 10 Договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Згідно п. 11 Договору орендна плата вноситься у такі строки до 28 грудня кожного року оренди.

Відповідно до п. 12 Договору передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами.

Згідно п. 15 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського призначення.

Згідно п. 36 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Відповідно до п. 37 Договору дія договору припиняється у разі:

-закінчення строку, на який його було укладено;

-придбання орендарем земельної ділянки у власність ;

-викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

-ліквідація юридичної особи - орендаря.

Відповідно до п. 38 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за - взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотне перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. 39 Договору розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до п. 40 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. ( а. с. 12-14).

Як встановлено судом, ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_2 , який є орендодавцем спірного договору оренди земельної ділянки ( а.с. 7).

Після його смерті спадщину прийняла його дружина, позивачка по справі ( а.с.11), отримавши свідоцтво про право на спадщину у вигляді земельної ділянки площею 4,40 га, кадастровий номер 1422786500:12:000:0392, що розташована на території Срібненської сільської ради Покровського району. ( а.с. 9).

Правовідносини щодо оренди земельних ділянок, які виникли між позивачем та відповідачем, регулюються насамперед Законом України Про оренду землі , Земельним Кодексом України та Цивільним Кодексом України.

Відповідно до статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України, ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно частини 1 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди, строк дії договору, орендна плата, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта оренди, умови та строки передачі землі, умови повернення, існуючі обмеження щодо використання ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини та відповідальність сторін.

Відповідно до ст. 21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди . Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено;викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря;відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ст. 32 Закону Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті д частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Разом з тим згідно із частиною другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної ( два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Аналогічні правові позиції викладені в постановах ВСУ від 12.12.2012 року у справі № 6-146цс12 та від 11.10.2017 року у справі № 6-1449 цс 17.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов- відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Предметом даного спору є розірвання договору оренди землі.

Підставою позову є систематичність несплати відповідачем орендної плати на користь позивачки за 2019-2020 роки.

Представник відповідача наполягає на тому, що орендна плата була сплачена ним за зазначений період повністю: у 2019 році - виплачена позивачці у вигляді матеріальної допомоги на поховання; у 2020 році - виплачена доньці позивачки.

На підтвердження зазначеного факту представником відповідача надані засвідчені старостою ОСОБА_7 заяви мешканців сіла ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 ( а. с. 92-96) та копія журналу-обліку сплати орендної плати ( а.с. 113-114).

В судовому засіданні встановлено, що орендна плата вноситься у формі та розмірі 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 1908,67 грн. ( п. 9 Договору) до 28 грудня кожного року.

У 2019 році відповідачем ОСОБА_4 в рахунок сплати орендної плати були оплачені два поминальних стола.

Зазначена обставина підтверджена поясненнями представника відповідача ОСОБА_4 , свідків ОСОБА_3 , ОСОБА_5 в судовому засіданні, матеріалами справи.

Представником позивача в судовому засіданні не спростовано факт отримання позивачкою грошей від представника відповідача ОСОБА_4 , як витрачені нею на поховання та помини, однак вважає, що передані позивачці кошти є матеріальною допомогою, а не орендна плата .

Отже, в судовому засіданні знайшов підтвердження факт надання матеріальної допомоги керівником ПП Капітан на поховання , помини родичів позивачки, проте такий факт не підтверджує сплату саме орендної плати, оскільки не оформлений відповідними актами, як того вимагає пункт 12 Договору від 26.07.2011 року.

Разом з тим, щодо факту невиплати орендної плати за 2020 рік та такої ознаки як систематичність невиплати орендної плати, суд зазначає наступне.

В судовому засіданні дійсно не підтверджено факт оплати відповідачем на користь позивача орендної плати за 2020 рік, оскільки така сплата орендної плати на користь третіх осіб, які не є сторонами договору, не передбачена ані умовами договору, ані нормами діючого законодавства, ані відповідними договорами доручення.

Позивачка право власності на земельну ділянку набула лише 03.12.2020 року ( а. с. 9-10), з позовом звернулась 07.04.2021 р., зазначивши, що відповідач систематично не виконує взяті на себе за договором оренди землі зобов`язання, втім саме у зв`язку з набуттям права власності на земельну ділянку лише в грудні 2020 року вона не може порушувати питання про невиконання обов`язків за час, за який не мала статусу орендодавця земельної ділянки.

В той час, статтею 24 Закону Закону Про оренду землі , пунктом 28 Договору про оренду землі від 26.07.2011 р. передбачено, зокрема, що саме орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Доказів того, що орендодавець звертався саме з такою вимогою, матеріали справи не містять.

Як встановлено судом, позивачка зверталась до відповідача з додатковою угодою про розірвання договору оренди, а не з вимогою про стягнення орендної плати ( а. с. 2 об., а. с. 21).

Окрім того, відповідно до абзацу 5 ст. 31 Закону Про оренду землі`особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 148 -1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3 ст. 148-1 ЗК України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Як встановлено в судовому засіданні, з кінця 2020 р. по теперішній час позивачка мешкає в м. Києві, що підтверджено поясненнями представника позивача.

Матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1 після отримання у спадщину земельної ділянки, що є предметом Договору, у встановленому законом порядку повідомила про перехід права власності орендаря, зокрема в частині місця проживання та платіжних реквізитів.

З огляду на викладене, прострочення орендної плати за умовами Договору за 2019- 2020 рр. виникло не з вини орендаря, оскільки позивачка після переходу права власності на земельну ділянку, що є предметом Договору, не виконала зобов`язання, визначене законом щодо повідомлення орендаря про зміну власника, тому в даному випадку, відсутні підстави вважати, що несплата орендної плати носить систематичний характер.

Окрім того, звертаючись до суду з вказаним позовом саме на позивача покладається обов`язок доведення систематичності несплати орендної плати та розмір такої несплаченої орендної плати. Ані в позовній заяві, ані представником позивача в судовому засіданні не вказано розміру орендної плати, який відповідач повинен був сплатити на користь ОСОБА_1 .

Якщо земельна ділянка (пай) надається в оренду юридичній особі чи фізичній особі (підприємцю) за користування орендованою землею орендар (підприємство, підприємець) виплачує громадянину дохід у вигляді орендної плати та перераховує до бюджету податки. Розрахунки щодо орендної плати можуть здійснюватися як в грошовій, так і в натуральній формі за згодою сторін.

Згідно п.п. 164.2.5 п.164. 2 ст. 164 ПК України орендна плата включається до складу загального місячного ( річного) оподатковуваного доходу з метою справляння ПДФО. Податковим агентом платника податку (орендодавця) є орендар ( п.п. 170.1.1 п.170.1 ст. 170 Кодексу).

При цьому згідно з п.п. 170.1.1 вищезазначеного пункту об`єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленого в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, передбачена законодавством з питань оренди землі.

ПДФО перераховується до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом ( п.п. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 ПК).

У разі смерті орендодавця нове нарахування доходів проводиться вже на користь нового власника (спадкоємця), і під час такого нарахування (виплати) здійснюється оподаткування.

Так, за даними інформаційної системи ДПС України станом на 09.03.2021 р. інформація про нарахування та виплату орендної плати ПП Капітан за періоди 2019-2020 роки дійсно відсутня ( а.с. 19-20).

Отже, незважаючи на ту обставину, що факт сплати відповідачем орендної плати на користь позивачки у 2019-2020 рр. не підтверджений відповідними доказами, суд зазначає, що належне перерахування такої орендної плати з боку відповідача повинно мати місце лише при умові виконання спадкоємцем, в даному випадку позивачкою по справі вимог ст. 31 Закону Про оренду землі , ст. 148-1 ЗК України щодо повідомлення про нового власника ,орендодавця земельної ділянки, та про порядок отримання ним орендної плати.

Таким чином, доводи, викладені в позовній заяві, в судовому засіданні стосовно обґрунтованості позову щодо систематичності несплати орендної плати та як наслідку- розірвання договору оренди землі, не можуть бути прийняті до уваги судом у зв`язку з недоведеністю позивачкою виконання нею обов`язків , визначених вищезазначеними нормами діючого законодавства щодо повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки, орендодавця за договором, зокрема в частині місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси та платіжних реквізитів, тобто недоведеністю вини відповідача у несплаті орендної плати, розміру несплаченої орендної плати.

Позовна вимога про повернення земельної ділянки є похідною, та задоволенню, у зв`язку з цим, не підлягає.

За таких обставин суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 526, 629, 638, 651, 792 ЦК України,

ст. ст. 93,141, 148-1 ЗК України, Законом України Про оренду землі , ст.ст. 3,5,12,13,18, 258,260,265,268, 273 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного підприємства Капітан , третя особа: відділ реєстрації Покровської райдержадміністрації про розірвання договору оренди землі відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі подання апеляційної скарги рішення,якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ІПН НОМЕР_1 , проживає за адресою: АДРЕСА_1

Відповідач: Приватне підприємство Капітан , місцезнаходження Донецька область, Великоновосілківський район, с. Андріївка, вул. Леніна, 32, ЄДРПОУ 32683395

Третя особа: відділ реєстрації ( ЦНАП) Покровської райдержадміністрації, вул. Торгівельна, 11 м. Покровськ.

Повний текст рішення виготовлено 12.10.2021 року.

Суддя: