Постанова

від 25.11.2021 по справі 911/3395/20

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" листопада 2021 р. м.Київ Справа№ 911/3395/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Станіка С.Р.

суддів: Тищенко О.В.

Шаптали Є.Ю.

за участю секретаря судового засідання Салій І.О.

за участю представників учасників справи згідно з протоколом судового засідання від 25.11.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги

Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016"

на рішення Господарського суду Київської області

від 19.05.2021 (повний текст складено і підписано 25.06.2021)

у справі № 911/3395/20 (суддя Бацуца В. М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016"

до Броварської міської ради Броварського району Київської області

про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" (далі- позивач, ТОВ „Термінал 2016") звернулось в Господарський суд Київської області із позовом до Броварської міської ради Броварського району Київської області (далі - відповідач) про визнання укладеним та проведення державної реєстрації змін у зв`язку з укладенням договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, у запропонованій редакції.

Позовні вимоги обґрунтовані позивачем безпідставним ухиленням відповідачем від укладення із позивачем договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 р., укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Проагросервіс", зокрема в частині зменшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 7% до 3%.

Короткий зміст заперечень проти позову

Обгрунтовуючи заперечення проти позову, відповідач зазначав про передчасність та необґрунтованість позову, оскільки укладений між сторонами договір є чинним, в установленому законом порядку не розривався та не визнавався недійсним. Згідно з актом приймання-передачі е майно передано орендарю. Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України орендар мав довести належними і допустимими доказами обставини, які підтверджують відсутність можливості використання об`єкта оренди, існування таких обставин поза волею орендаря, а не лише посилатись на неможливість використання майна у період з 12.03.2020 по 10.08.2020 з підстав загального посилання на існування карантинних заходів та обмежень. Жодних доказів на підтвердження існування зазначених фактів позивачем до матеріалів справи не надано. Жодних підстав, обумовлених ст. ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, для зміни умов договору - позивачем не наведено і жодними доказами не підтверджено.

Крім того, відповідач наголошував, що введення карантину не тягне за собою автоматичне зупинення орендних правовідносин. Також, 01.10.2020 Броварською міською радою було прийнято рішення № 2001-83-07, пунктом 21 якого відмовлено позивачу у внесенні змін до договору оренди земельної ділянки,. площею 0,0888 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на перетині вул.. С.Петлюри та вул.. Київської, право оренди зареєстровано у Державному реєстрі прав 22.09.2014 № 33979287, залишити розмір річної орендної плати, встановлений чинним договором оренди земельної ділянки.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення

Рішенням Господарського суду Київської області від 19.05.2021 у справі №911/3395/20 у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" до Броварської міської ради Броварського району Київської області, м. Бровари про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки - відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 р., укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", є земельною ділянкою, що знаходиться в межах м. Бровари, є комунальною власністю та належить територіальній громаді міста Бровари, і відповідно вказаний договір є договором найму майна (земельної ділянки), яке належить територіальній громаді, та те, що позивачем не було надано суду жодних належних та допустимих доказів, що б підтверджували неможливість використання в повному обсязі саме земельної ділянки, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 р., укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", упродовж з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України „Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року N 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, то відповідно відсутні будь-які правові підстави для зменшення орендної плати за користування земельною ділянкою з підстав, передбачених п. 14 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України, а тому позовні вимоги позивача до відповідачів про визнання укладеним та проведення державної реєстрації змін у зв?язку з укладенням договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 р. у запропонованій редакції є такими, що не ґрунтуються на нормах законодавства України, а тому суд не вбачає підстав для задоволення позову.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з ухваленим у справі рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" (15.07.2021 згідно поштового трекеру на конверті, у якому апеляційну скаргу надіслано до суду першої інстанції) звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 у справі № 911/3395/20 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеним Договору №4 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" в частині визнання укладеним Договору №4 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що місцевим господарським судом при ухваленні рішення в оскаржуваній частині порушено норми процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права, рішення суду першої інстанції ухвалено при неповному дослідженні доказів та з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, а зроблені судом висновки за позовом не відповідають обставинам справи.

Скаржник посилався на те, що судом першої інстанції при ухваленні рішення не було враховано, що відповідно до пункту 14 Перехідних положень Цивільного кодексу України установлено, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19. спричиненої коронавірусом SARS-Cov-2" від 11.03.2020 № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони. Згідно із частиною четвертою статті 762 Цивільного кодексу України та частиною другою статті 286 Господарського кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди. Крім того, орендарі приміщень у торгово-розважальному центрі були звільнені від сплати орендної плати.

Короткий зміст заперечень проти доводів апеляційної скарги

18.08.2021 через канцелярію Північного апеляційного господарського суду від Броварської міської ради Броварського району Київської області надійшов відзив на апеляційну скаргу, який прийнято судом апеляційної інстанції до розгляду у відповідності до ст. 263 Господарського процесуального кодексу України.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу Броварська міська рада Броварського району Київської області вказувала на законність та обґрунтованість ухваленого судом першої інстанції рішення, а також відсутності підстав для задоволення апеляційної скарги, посилаючись на те, що:

- із доданих позивачем додаткових угод про внесення змін до договорів оренди слідує, що ТОВ Термінал 2016 не зменшувалась орендна плата орендарям приміщень в ТРЦ, зменшення плати відбулось пропорційно до зменшення орендованих площ;

- позивачем, ні в позовній заяві, ні в апеляційній скарзі не зазначено жодної умови господарювання, передбаченої договором оренди земельної ділянки, яка була змінена через обставини, за які він не відповідає;

- земельна ділянка передавалася в орендне користування позивачу для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для комерційної діяльності) - землі житлової та громадської забудови (комерційне використання);

- позивачем не було надано жодних доказів на підтвердження істотного погіршення стану об`єкту оренди, а саме земельної ділянки, оскільки саме земельна ділянка є об`єктом оренди;

- відповідно до листів № 2-6/2285 від 23.06.2020, № 2-6/3353 від 03.09.2020, № 2-6/3798 від 07.10.2020 та витягу з рішення Броварської міської ради Київської області від 01.10.2020 № 2001-83-07 про відмову ТОВ "Термінал 2016" у внесенні змін до договору оренди вбачається, що відповідач, як інша сторона договору, не згодна з позицією позивача щодо внесення змін до договору, і висловила свої заперечення у встановленому законом порядку.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.07.2021, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі головуючий суддя - Станік С.Р., судді - Шаптала Є.Ю., Демидова А.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 відкрито апеляційне провадження у справі №911/3395/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021, встановлено учасникам спору процесуальні строки на подання відзивів, заяв та клопотань, розгляд справи призначено на 08.09.2021.

08.09.2021 розгляд справи не відбувся, у зв`язку з перебуванням головуючого судді Станіка С.Р. у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2021 призначено до розгляду в судовому засіданні справу №911/3395/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021, розгляд справи призначено на 06.10.2021.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2021 розгляд справи №911/3395/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 відкладено до 21.10.2021.

У зв`язку з перебуванням 21.10.2021 у відпустці судді Демидової А.М., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, здійснити розгляд справи у визначеному складі - неможливо.

Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2021, у зв`язку з перебуванням 21.10.2021 у відпустці судді Демидової А.М., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), відповідно до підпунктів 2.3.25., 2.3.49. пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи № 911/3395/20.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматичного розподілу судової справи між суддями від 20.10.2021, для розгляду справи №911/3395/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 сформовано колегію суддів у складі: Станік С.Р. (головуючий суддя), судді: Шаптала Є.Ю., Тищенко О.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2021 справу №911/3395/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 прийнято до провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя - Станік С.Р. (суддя-доповідач), судді: Шаптала Є.Ю., Тищенко О.В., розгляд справи призначено в судовому засіданні 25.11.2021.

Законом України №731-ІХ від 18.06.2020 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо перебігу процесуальних строків під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)", пункт 4 розділу X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2017 р., № 48, ст. 436) викладено в такій редакції:

"4. Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), суд за заявою учасників справи та осіб, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цим Кодексом), поновлює процесуальні строки, встановлені нормами цього Кодексу, якщо визнає причини їх пропуску поважними і такими, що зумовлені обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином. Суд може поновити відповідний строк як до, так і після його закінчення.

Суд за заявою особи продовжує процесуальний строк, встановлений судом, якщо неможливість вчинення відповідної процесуальної дії у визначений строк зумовлена обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином".

Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України №731-ІХ від 18.06.2020 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо перебігу процесуальних строків під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)" визначено, що процесуальні строки, які були продовжені відповідно до пункту 4 розділу X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України, пункту 3 розділу XII "Прикінцеві положення" Цивільного процесуального кодексу України, пункту 3 розділу VI "Прикінцеві положення" Кодексу адміністративного судочинства України в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)"№ 540-IX від 30 березня 2020 року, закінчуються через 20 днів після набрання чинності цим Законом. Протягом цього 20-денного строку учасники справи та особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цими кодексами), мають право на продовження процесуальних строків з підстав, встановлених цим Законом.

У зв`язку з проведенням заходів, спрямованих на запобігання виникненню та поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), та з метою мінімізації ризиків розповсюдження гострої респіраторної хвороби COVID-19, колегія суддів дійшла висновку, що розгляд справи підлягає здійсненню у розумний строк з огляду на ст.ст. 2, 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст. 3 Конституції України та ст. 2, 11, пункту 4 розділу Х Прикінцевих положень ГПК України.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання

В судове засідання 25.11.2021 з`явився представник Броварської міської ради Броварського району Київської області.

Скаржник - Товариство з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" - в судове засідання 25.11.2021 представників не направив, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином , що підтверджується рекомендованими поштовими відправленнями.

Колегія суддів апеляційного господарського суду з урахуванням ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 202, ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами, оскільки Київська міська рада та Міністерство культури, молоді та спорту України про дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, участь представників сторін у судовому засіданні судом обов`язковою не визнавалась, суду не наведено обставин, за яких спір не може бути вирішено в даному судовому засіданні, тому розгляд справи відбувається за відсутності представників Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016".

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що у випадку, коли представники сторін чи інші учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Відтак, неявка представників учасників справи у судове засідання за умови належного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, не є безумовною підставою для відкладення розгляду справи, а тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що підстави для відкладення розгляду справи - відсутні.

У судовому засіданні 25.11.2021 представник Броварської міської ради Броварського району Київської області проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив суд апеляційної інстанції залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, як таке, що ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується наявними матеріалами справи, 21.07.2014 між відповідачем та ТОВ „Продагросервіс" було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з умовами п. 1.1. якого орендодавець відповідно до рішення сесії Броварської міської ради Київської області від 01.11.2012 року № 753-24-06 та від 22.05.2014 року №1236-45-06 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0, 1390 га - землі обмеженого використання - інженерний коридор мереж комунікацій, для розширення території для обслуговування гіпермаркету (торговельно-розважального комплексу) - землі комерційного використання, на перетині вулиці Черняховського та вулиці Київської у місті Броварах.

Згідно з планом землекористування, що є невід`ємною частиною цього договору та витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого відділом Держземагентства у місті Броварах Київської області від 29.05.2014 року за № НВ-3202786542014, ця земельна ділянка рахується в землях житлової та громадської забудови в межах Броварської міської ради. Кадастровий номер земельної ділянки - 3210600000:01:032:0017.

Згідно з п. 2.1. договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0, 1390 га.

Відповідно до п. 3.1. договору договір укладено терміном до 01.11.2022 року.

Пунктом 4.1., 4.3., 4.5. Договору передбачено, що орендна плата становить 5% відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 671 625, 00 грн.

Річна орендна плата складає 33 581, 25 грн.

Пунктом 4.3 Договору визначено, що Орендна плата вноситься щомісячно рівними частками протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця без урахування ПДВ шляхом перерахування на рахунок отримувач - Броварське УДКС України Київської області, код за ЄДРПОУ - 37893158, р/р 33210812700005, код класифікації - 13050200, Банк отримувача - ГУ ДКСУ у Київській області, МФО ( код банку отримувача) - 821018.

Пунктом 4.5. Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором (п.п. 4.5.1.);

- зміни розмірів земельного податку та ставок орендної плати, зміни нормативної грошової оцінки, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. У випадку відмови орендаря змінити орендну плату на умовах, визначених п. 4.5 договору, сторони розривають договір оренди. Якщо, є відмова від добровільного розірвання договору за згодою сторін, цей договір розривається у судовому порядку. (п.п. 4.5.2);

- в інших випадках, передбачених законом (п.п. 4.5.3).

Пунктом 5.2. Договору передбачено, що цільове призначення земельної ділянки, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-3202786542014 від 29.05.2014 р., виданого Пасютою Н. О., державним кадастровим реєстратором відділу Держземагенства у місті Броварах Київської області, відповідно до Коду КВЦПЗ - 03.07. - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (Для розширення території для обслуговування гіпермаркету (торгівельно розважального комплексу).

Пунктом 13.2. договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації речового права на земельну ділянку.

01.10.2014 між відповідачем та ТОВ „Продагросервіс" було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно з умовами якого Броварська міська рада передала, а ТОВ „Продагросервіс" прийняло земельну ділянку площею 0, 1390 га для розширення території для обслуговування гіпермаркету (торгівельно розважального комплексу), функціональне призначення земельної ділянки - землі комерційного використання на перетині вулиці Черняховського та вулиці Київської у місті Броварах.

29.12.2016 між відповідачем та ТОВ „Продагросервіс" було укладено договір № 1 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, згідно з умовами якого сторони дійшли згоди викласти п. 2.3., 4.1., 4.5.2. у наступній редакції:

- п. 2.3.: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Бровари, виданого відділом Держгеокадастру у місті Броварах Київської області від 19.02.2016 р. № 34-1028-99.3-678/2-16, функціональне призначення землі: землі комерційного використання, становить: 3 426 363, 90 грн.

- п. 4.1.: річний розмір орендної плати за земельну ділянку становить 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- п.п. 4.5.2. п. 4.5: зміни ставок орендної плати, зміни нормативної грошової оцінки, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.".

Відповідно до п. 3. договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації змін до договору оренди земельної ділянки.

21.08.2017 між відповідачем та ТОВ „Продагросервіс" було укладено договір № 1 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, згідно з умовами п. 1.1. якого назву орендаря вирішено читати Товариство з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016". у зв`язку з рішенням Броварської міської ради від 09.022017 № 493-25-07 Про припинення права користування земельними ділянками, затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування, та передачу у власність , надання дозволів на розроблення документації із землеустрою, надання згоди на поділ та відновлення меж земельних ділянок, внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, припинення дії договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до Броварської міської ради , яким внесено зміни до договору оренди земельної ділянки , укладеного між Броварською міською радою та ТОВ „Продагросервіс". Також, застосовано ставку орендної плати за земельні ділянку відповідно до рішення Броварської міської ради від 11.03.2026 № 162-10-07 Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Бровари .

11.10.2019 між позивачем, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, було укладено договір № 3 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, згідно якого сторони дійшли згоди викласти пункти 1.1., 2.3., 4.1., 5.2. у наступній редакції:

„1.1. Орендодавець відповідно до рішення сесії Броварської міської ради Київської області від 22.08.2019 року № 1533-59-07 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 0, 0888 га, кадастровий номер земельної ділянки - 3210600000:01:032:0034 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для розширення території для обслуговування гіпермаркету (торговельно-розважального комплексу).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого Міськрайонним управлінням у Броварському районі та м. Броварах ГУ Держгеокадастру у Київській області, дата формування витягу 11.09.2019 р., № НВ-3216453022019, категорія земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови.

2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Міськрайонним управлінням у Броварському районі та м. Броварах ГУ Держгеокадастру у Київській області від 13.09.2019 р. за № 2387, категорія земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови: становить: 2 319 993, 32 грн.

4.1. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в національній валюті України. Річна орендна плата становить 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

5.2. Цільове призначення земельної ділянки, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-3216453022019 від 11.09.2019 р., виданого Драною А. М., державним кадастровим реєстратором Міськрайонного управління у Броварському районі та м. Броварах ГУ Держгеокадастру у Київській області, відповідно до Коду КВЦПЗ - 03.07. - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі."

Як підтверджується наявними матеріалами справи, у травні 2020 року позивач звернувся до відповідача із листом № 04 від 04.05.2020, у якому просив на строк до 31.12.2020 зменшити розмір орендної плати з 7% до 3 % на земельні ділянки, що знаходяться в оренді у ТОВ „Термінал 2016".

27.08.2020 позивач звернувся до відповідача із листом, у якому просив прийняти рішення, яким погодити внесення змін, у тому числі, до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, а саме: зменшити розмір орендної плати на період з 01.04.2020 по 31.12.2020 включно до 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 3210600000:01:032:0034 - шляхом укладення укладення відповідних договорів про внесення змін до договорів оренди в редакціях, що додаються, із доданими до нього проектами відповідних договорів про внесення змін.

Рішенням № 2001-83-07 від 01.10.2020 Броварської міської ради Київської області відмовлено ТОВ „Термінал 2016" у внесенні змін до договору оренди земельної ділянки, площею 0, 0888 га, для будівництва та обслуговування торгівлі (для розширення території для обслуговування гіпермаркету (торговельно-розважального комплексу) на перетині вул. Петлюри Симона та Київської.

Позивач у позові просив визнати укладеним та провести державну реєстрацію змін у зв' ?язку з укладенням договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, у запропонованій редакції, зокрема:

Броварська міська рада Київської області (місцезнаходження: 07400, Київська область, місто Бровари, вул. Гагаріна, буд. 15, ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 26376375) - далі у тексті - Орендодавець , в особі міського голови Сапожка Ігоря Васильовича, який діє на підставі ст. 42 Закону країни Про місцеве самоврядування та розпорядження виконавчого комітету Броварської міської г ади від 17.11.2015 року №200-ОС Про виконання повноважень міського голови - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю ТЕРМІНАЛ 2016 (місцезнаходження: 03150, м. Київ, аул. Антоновича, буд. 50, ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 41017733) - далі у тексті - Орендар , в собі директора Шаргородського Сергія Васильовича, який діє на підставі Статуту - з другої сторони, клали цей Договір №4 про внесення змін (далі - Договір про внесення змін) до договору оренди емельної ділянки від 21.07.2014 року (далі - Договір) про наступне:

1. Сторони погодили внести зміни до Договору та доповнити його наступними пунктами:

4.1.1. Сторони погодили, що річна орендна плата за Земельну ділянку на 2020 рік визначається у наступному порядку:

4.1.1.1. на період з 01 січня 2020 року по 29 лютого 2020 року - у розмірі 7 (семи) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

4.1.1.2. за період з 01 березня по 31 березня 2020 року не нараховується Орендодавцем та не сплачується Орендарем (на виконання вимог пункту 52 4 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу України (у редакції, що діє станом на дату підписання цього Договору про внесення змін);

4.1.1.3. на період з 01 квітня 2020 року по 31 грудня 2020 року - у розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. .

2. Інші умови Договору залишаються без змін.

3. Цей Договір про внесення змін є невід`ємною частиною Договору та набуває чинності з моменту його підписання Сторонами та державної реєстрації змін до Договору (у разі необхідності).

4. Цей Договір про внесення змін укладено у трьох примірниках. Один примірник - для Орендаря; другий - для Орендодавця; третій - для зберігання у реєстраційній справі в органі, який здійснює державну реєстрацію (у разі необхідності).

5. Місцезнаходження, реквізити та підписи Сторін.

В свою чергу, позовні вимоги обґрунтовані позивачем безпідставним ухиленням відповідачем від укладення із позивачем договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 р., укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Проагросервіс", зокрема в частині зменшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 7% до 3%, на підтвердження яких позивачем подано до позову докази, зокрема і угоди (договори оренди з суб`єктами господарювання щодо оренди торгівельних площ) та додаткові угоди договорів оренди торгівельних площ, укладених позивачем з орендарями нерухомості.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Згідно із ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд апеляційної інстанції враховує, що не погоджуючись з ухваленим у справі рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" (15.07.2021 згідно поштового трекера на конверті, у якому апеляційну скаргу надіслано до суду першої інстанції) звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 у справі № 911/3395/20 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеним Договору №4 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" в частині визнання укладеним Договору №4 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, в запропонованій редакції, у зв`язку з чим суд апеляційної інстанції здійснює розгляд справи в межах вимог апеляційної скарги.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.

Регулювання відносин, що виникають у зв`язку із орендою земельної ділянки здійснюється Господарським кодексом України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України „Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами і безпосередньо договором.

Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 Закону України „Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 30 Закону України „Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1).

Ч. 2. ст. 652 Цивільного кодексу України визначено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

ЯК вірно встановлено судом першої інстанції, і з чим погоджується суд апеляційної інстанції, пунктом 4.5. договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- п.п. 4.5.1.: зміни умов господарювання, передбачених договором;

- п.п. 4.5.2.: зміни ставок орендної плати, зміни нормативної грошової оцінки, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. У випадку відмови орендаря змінити орендну плату на умовах, визначених п. 4.5 договору, сторони розривають договір оренди. Якщо, є відмова від добровільного розірвання договору за згодою сторін, цей договір розривається у судовому порядку.

- п.п. 4.5.3.: в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 52-4 підрозділу 10 розділу 20 Перехідних положень Податкового кодексу України не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

Пунктом 14 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України передбачено, що установити, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України „Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року N 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов`язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Ця норма не поширюється на суб`єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.

Як вбачається із матеріалів справи, і що вірно встановлено судом першої інстанції, і з чим погоджується суд апеляційної інстанції, земельна ділянка площею 0, 0888 га, кадастровий номер земельної ділянки - 3210600000:01:032:0034, що розташована на перетині вулиць Петлюри Симона та Київської в м. Бровари, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для розширення території для обслуговування гіпермаркету (торговельно-розважального комплексу), яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", є земельною ділянкою, що знаходиться в межах м. Бровари, є комунальною власністю та належить територіальній громаді міста Бровари.

Суд зазначає, що за змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", є земельною ділянкою, що знаходиться в межах м. Бровари, є комунальною власністю та належить територіальній громаді міста Бровари, а тому суд дійшов висновку, що за таких обставин, оскільки зазначений договір є договором найму майна (земельної ділянки), яке належить територіальній громаді, щодо вказаних земельної ділянки та договору оренди земельної ділянки не поширюються та не підлягають застосовуванню положення п. 14 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України.

Відповідно до приписів ч. 3 ст. 13 та ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Крім того, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що позивачем у відповідності до ч. 3 ст. 13 та ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України не було надано суду жодних належних та допустимих доказів, що б підтверджували неможливість використання в повному обсязі саме земельної ділянки , яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", упродовж з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України „Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року N 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку.

Також, позивач зазначав, що підставою для внесення змін до договору оренди від 13.10.2014, стосовно не нарахування плати за землю за період з 1 березня по 31 березня 2020 року, є пункт 52 4 підрозділу 10 Розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України.

Положення пункту 52 4 підрозділу 10 Розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України передбачають, що не нараховується та не сплачується за період з 1 березня по 31 березня 2020 року плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

При цьому платники плати за землю (крім фізичних осіб), які відповідно до пункту 286.2 статті 286 цього Кодексу подали податкову декларацію, мають право подати уточнюючу податкову декларацію, в якій відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період березень 2020 року.

У разі якщо у березні чи квітні 2020 року платниками плати за землю було подано уточнюючу податкову декларацію щодо зменшення податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року з причин, які не пов`язані із самостійним виявленням помилок, що містяться у раніше поданій ними податковій декларації, такі платники плати за землю зобов`язані подати не пізніше 30 квітня 2020 року уточнюючі податкові декларації з плати за землю (земельного податку та/або орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2020 рік, в яких відобразити зміни податкового зобов`язання із сплати плати за землю за податкові періоди березень та квітень 2020 року відповідно до положень цього підпункту.

При цьому у разі подання таких податкових декларацій з підстав, визначених цим підпунктом, до таких платників податків не застосовуються санкції, визначені статтею 50 цього Кодексу, та штрафні санкції згідно з вимогами пункту 120.2 статті 120 цього Кодексу, за внесення змін до податкової звітності в частині збільшення податкових зобов`язань з плати за землю за податковий період квітень 2020 року.

Установити, що платники плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності), які визначають податкові зобов`язання із плати за землю на підставі податкових декларацій, сплачують податкове зобов`язання зі сплати плати за землю за податковий період квітень 2020 року у повному обсязі за місцезнаходженням земельної ділянки у строк до 30 червня 2020 року без нарахування пені та штрафних санкцій, передбачених цим Кодексом за порушення термінів сплати податкових зобов`язань щодо загальних термінів сплати податкового зобов`язання за такий період.

З урахуванням наведеного, суд апеляційної інстанції встановив, що вказана норма не встановлює зобов`язань для сторін щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині доповнення пунктом: "не нараховується Орендодавцем та не сплачується Орендарем орендна плата за Земельну ділянку за період з 01 березня по 31 березня 2020 року", а навпаки надає орендарю право на подання уточнень до податкової декларації, враховуючи абзац перший вказаної вище норми. Керуючись прямою нормою Закону, орендар звільняється від орендної плати за період з 01.03.2020 по 31.03.2020, у зв`язку з чим відсутні обумовлені законом підстави для додаткового двостороннього узгодження сторонами вказаного законодавчого імперативного правила.

Щодо підстав внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 стосовно зменшення розміру орендної плати з 7% до 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відображено також в викладеній позивачем редакції примірника відповідної угоди, а також вказується в редакції угоди, викладеній в прохальній частині позову, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необґрунтованість доводів скаржника у цій частиін з огляду на наступне.

Умовами частини першої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідач посилаюсь на положення вказаної статті стверджував, що позивачем не надано жодного допустимого доказу, який би підтверджував неможливість орендарем користуватися орендованим майном чи не мав доступу до нього під час запровадженого карантину.

Відповідно до частини четвертої статті 762 Цивільного кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Позивач в свою чергу посилаючись на частину четверту зазначеної статті стверджує, що він просить зменшити розмір орендної плати, а не звільнити його від неї.

Зокрема позивач посилався на те, що у зв`язку із запровадженням карантину, укладення з орендарями додаткових угод, якими зменшено орендні площі в торгово-розважальному центрі, це призвело до значних фінансових збитків товариства, що унеможливлює повну сплату оренди за земельну ділянку, у зв`язку з чим позивач звернувся до відповідача з пропозицією внести зміни до договору шляхом зменшення орендної плати.

Частинами першою, четвертою статті 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до статті 30 Законом України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У справі, яка розглядається, позивач - суб`єкт господарювання (орендар) звернувся до суду з позовом до відповідача - органу місцевого самоврядування (орендодавця), який здійснює повноваження власника земельної ділянки з вимогою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, Броварською міською радою Київської області відмовлено ТОВ "Термінал 2016" у внесенні змін до договору оренди від 21.07.2014 (рішення ради від 01.10.2020 № 2001-83-07), а тому, відповідачем виражено свою волю стосовно спірних правовідносин, зокрема , щодо непогодження внесення відповідних змін до договору оренди стосовно зменшення розміру орендної плати з 7% до 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є правом відповідача, як орендодавця.

При цьому, матеріалами справи також підтверджується, що відповідно до листів № 2-6/2285 від 23.06.2020, № 2-6/3353 від 03.09.2020, № 2-6/3798 від 07.10.2020 та витягу з рішення Броварської міської ради Київської області від 01.10.2020 № 2001-83-07 про відмову ТОВ "Термінал 2016" у внесенні змін до договору оренди вбачається, що відповідач, як інша сторона договору, не згодна з позицією позивача щодо внесення змін до договору, і висловила свої заперечення у встановленому законом порядку, про що повідомила позивача визначеним законом способом.

Положення частини четвертої статті 188 Господарського кодексу України щодо права заінтересованої сторони передати спір на вирішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору, не означають, що суд має право визнати укладеним договір без передбаченого договором або законом обов`язку іншої сторони на укладення такого договору.

Пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України встановлено, що з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Ця норма не поширюється на суб`єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.

З даної норми вбачається, що з дати введення карантину, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, разом з тим, із доданих позивачем додаткових угод про внесення змін до договорів оренди слідує, що ТОВ "Термінал 2016" не зменшувалась орендна плата орендарям приміщень в ТРЦ, зменшення плати відбулось пропорційно до зменшення орендованих площ.

Згідно із частиною четвертою статті 762 Цивільного кодексу України та частиною другою статті 286 Господарського кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.

Таким чином, суд апеляційної інстанції зазначає, що вказаними нормами передбачено підстави для використання орендарем права на зменшення орендної плати, а саме: якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди; якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.

Дослідивши матеріали справи суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, не надав належних та допустимих доказів в розумінні ст. ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України в підтвердження існування обставин, які є підставою для зменшення орендної плати, а саме: щодо стану земельної ділянки, істотного зменшення можливості користуватись об`єктом оренди, істотного погіршення стану об`єкту оренди, зміни умов господарювання орендаря.

Отже, враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції погоджується з правомірними висновками суду першої інстанції про те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", є земельною ділянкою, що знаходиться в межах м. Бровари, є комунальною власністю та належить територіальній громаді міста Бровари, і відповідно вказаний договір є договором найму майна (земельної ділянки), яке належить територіальній громаді, та те, що позивачем не було надано суду жодних належних та допустимих доказів, що б підтверджували неможливість використання в повному обсязі саме земельної ділянки, яка є предметом договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, укладеного між Броварською міською радою Броварського району Київської області та ТОВ „Термінал 2016", упродовж з моменту встановлення карантину, введеного Постановою Кабінету Міністрів України „Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року N 211 (із наступними змінами і доповненнями), і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, як відсутні будь-які правові підстави для зменшення орендної плати за користування земельною ділянкою з підстав, передбачених п. 14 Прикінцевих та Перехідних положень Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим відсутні підстави для укладення відповідної угоди про внесення змін у договір від 21.07.2014 визначеним позивачем у позові способом.

Таким чином, враховуючи вищенаведене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги позивача до відповідача про визнання укладеним договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 у запропонованій редакції, є такими, що не ґрунтуються на нормах законодавства України, у зв`язку з чим обумовлені законом підстави для задоволення позову у наведеній частині - відсутні, а також не були встановлені судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду справи, доводи скаржника спротосуються як наявними матеріалами справи, так і встановленими обставинами справи, у зв`язку чим вимоги апеляційної скарги задоволенню не підлягають.

Окрім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що позивачем у позові також заявлялись вимоги про проведення державної реєстрації змін у зв ?'язку з укладенням в судовому порядку договору № 4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 у запропонованій редакції, проте, у задоволенні вимог позивача у цій частині було відмовлено, і учасниками спору рішення суду першої інстанції у наведеній частині не оскаржується, у зв`язку з чим суд апеляційної інстанції здійснив розгляд справи в межах вимог апеляційної скарги.

Усі інші доводи, посилання та обгрунтування учасників справи судом апеляційної інстанції враховані при вирішенні спору, проте, є такими, що не спростовують висновків суду апеляційної інстанції у даній постанові щодо спірних правовідносин учасників справи, а судом першої інстанції, в свою чергу, надано належну оцінку усім наявним у справі доказам та правовідносинам учасників справи та ухвалено обґрунтоване рішення у відповідності до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, яким у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" в частині визнання укладеним Договору №4 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014, в запропонованій редакції - відмовлено повністю.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що учасникам спору було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені скаржником в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції у вказаній справі про відмову у задоволенні позовних вимог, з урахуванням меж апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційних скарг

Згідно з ч.ч.1-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України.

Частиною 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з`ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Приписами ст. ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Ч. 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Також, Північний апеляційний господарський суд визнає, що доводи скаржника викладені в апеляційній скарзі на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 у справі №911/3395/20, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, оскаржуване рішення в оскаржуваній частині ухвалено з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, а також з дотриманням норм процесуального та матеріального права, у зв`язку з чим, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для зміни або скасування оскаржуваного рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 у справі №911/3395/20, за наведених скаржником доводів апеляційної скарги, з урахуванням меж апеляційного оскарження.

Розподіл судових витрат

Згідно із ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016" на рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання укладеним Договору №4 про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 21.07.2014 у справі №911/3395/20 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 19.05.2021 у справі №911/3395/20 - залишити без змін.

3. Судовий збір за подачу апеляційної скарги залишити за Товариством з обмеженою відповідальністю „Термінал 2016".

4. Матеріали справи №911/3395/20 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах, яким є Верховний Суд, шляхом подачі касаційної скарги в порядку, строки та випадках, визначених ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Касаційна скарга на постанову подається протягом 20 днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Дата підписання повного тексту постанови: 30.11.2021.

Головуючий суддя С.Р. Станік

Судді О.В. Тищенко

Є.Ю. Шаптала