Рішення

від 11.01.2022 по справі 924/938/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" січня 2022 р. Справа № 924/938/21

м. Хмельницький

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Субботіної Л.О. за участю секретаря судового засідання Мізика М.А., розглянувши матеріали справи

за позовом фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам`янець - Подільський Хмельницької області

до Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець - Подільський податковий інститут" м.Кам`янець - Подільський Хмельницької області

про розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017

Представники сторін:

позивач: Нагнибіда В.І. - адвокат, діє на підставі ордера серія ВХ № 1022469 від 11.01.2022.

відповідач: Воєвідко М.Я. - адвокат, діє на підставі ордера серія ХМ № 012774 від 27.07.2021

Рішення приймається 11.01.2022, оскільки в судовому засіданні 20.12.2021 оголошувалась перерва.

В судовому засіданні відповідно до ч. 6 ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини додаткового рішення.

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Хмельницької області 16.09.2021 надійшла позовна заява фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам`янець - Подільський Хмельницької області до Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець - Подільський податковий інститут" м.Кам`янець - Подільський Хмельницької області про розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 та стягнення заборгованості в сумі 106 400,00 грн. Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує, що 22.12.2017 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (орендар) було укладено договір оренди № 1029 цілісного майнового комплексу будівель площею 1367,0 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчук Н.М. Зазначає, що 20.04.2018 укладено договір про внесення змін до вищевказаного договору оренди від 22.12.2017, за умовами якого сторони погодили продовжити строк дії договору оренди цілісного майнового комплексу до 31 грудня 2022 року. В подальшому 19.02.2019 було укладено договір про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна, яким продовжено строк дії договору оренди цілісного майнового комплексу до 31 грудня 2024 року. Позивач вказує, що станом на момент подання позовної заяви, орендований об`єкт нерухомого майна належить йому на праві власності. Відповідно до п. 4.1 договору оренди від 22.12.2017 №1029, орендна плата сплачується щомісячно протягом місяця наступного за звітним у безготівковій формі на розрахунковий рахунок орендодавця на підставі підписаного сторонами акту надання послуг. Позивач вказує про систематичну несплату відповідачем орендної плати, у зв`язку із чим в останнього утворилась заборгованість за лютий - серпень 2021 року. За умовами п. 6.4.5 договору №1029 орендодавець має право достроково в односторонньому порядку розірвати договір, якщо орендар не сплачує орендну плату протягом 45 календарних днів з моменту отримання від орендодавця рахунку та акту надання послуг, повідомивши про це орендаря за 15 календарних днів. Позивач вказує, що адвокатське об`єднання в інтересах позивача неодноразово направляло відповідачу листи з рахунками на оплату та актами наданих послуг, що підтверджується відповідними доказами. Однак відповідач в порушення умов договору не сплатив заборгованості, у зв`язку із чим наявні усі підстави для дострокового розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 та стягнення заборгованості в сумі 106 400,00 грн.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.09.2021 вказану позовну заяву передано для розгляду судді Субботіній Л.О.

Ухвалою суду від 20.09.2021 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі №924/938/21 в порядку розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 18.10.2021.

Згідно із ухвалою від 18.10.2021, винесеною із занесенням до протоколу судового засідання, суд відклав підготовче засідання на 10:20 год. 08 листопада 2021 року.

У зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді Субботіної Л.О. у період з 02.11.2021 по 19.11.2021 (включно), підготовче засідання у справі №924/938/21, призначене на 08 листопада 2021 року, не відбулось, про що сторонам надіслано повідомлення від 03.11.2021.

Ухвалою суду від 23.11.2021 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та призначено підготовче засідання у справі № 924/938/21 на 14:30 год. 06 грудня 2021 року.

Відповідно до ухвали суду від 06.12.2021 закрито провадження у справі №924/938/21 в частині позовних вимог про стягнення 106400,00 грн заборгованості по орендній платі, закрито підготовче провадження у справі №924/938/21 та призначено справу до судового розгляду по суті на 11:30 год. 20 грудня 2021 року. Також ухвалою суду від 08.12.2021 повернуто позивачу 2270,00 грн сплаченого судового збору.

В судовому засіданні 20.12.2021 суд постановив ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання про оголошення перерви у судовому засіданні до 14:30 год. 11 січня 2022 року.

Представник позивача в судовому засіданні 11.01.2022 підтримав позовні вимоги щодо розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 з підстав, викладених у позовній заяві.

Представник відповідача в судовому засіданні 11.01.2022 та в письмових поясненнях просить відмовити у позові у повному обсязі. Зазначає, що аналіз договору оренди нерухомого майна свідчить про відсутність такої підстави для розірвання вказаного договору в судовому порядку, як несплата орендної плати. Натомість вказаний договір містить підстави для дострокового в односторонньому порядку розірвання даного договору, якщо орендар не сплачує орендну плату протягом 45 календарних днів з моменту отримання від орендодавця рахунку та акту надання послуг, повідомивши про це орендаря за 15 календарних днів. На думку відповідача, позивач не бажає скористатись наданим йому правом односторонньої відмови, а бажає розірвати договір в судовому порядку. Підставою для розірвання може слугувати одна з підстав, визначених ст. 783 ЦК України. Відповідач звертає увагу, що договір діє до 31.12.2024. Майно, яке перебуває в оренді використовується для надання освітніх послуг. Вказане нежитлове приміщення облаштоване та відповідає навчальним потребам, а тому розірвання договору негативно вплине на продовження навчального процесу. Зауважує, що орендна плата сплачується відповідачем систематично, із дотриманням вимог встановлених договором. Крім того, звертає увагу, що на практиці між сторонами склалися відносини, що оплата проводиться поквартально, після надходження відповідних рахунків та примірників актів наданих послуг. Відповідач вважає, що в даному випадку не відбулося істотного порушення прав позивача, а тому відсутні підстави для задоволення даного позову. Також відповідач посилається на постанову Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19.

Суд під час розгляду матеріалів справи встановив наступні обставини.

Між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (орендар) 22.12.2017 укладено договір оренди (найму) нерухомого майна (далі - договір), за умовами п. 1.1 якого орендодавець зобов`язується передати орендареві в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: комплекс нежитлових приміщень, що розташований за адресою: 32300, Хмельницька обл., м.Кам`янець-Подільський, вул.Годованця, 1, загальною площею 1367,0 кв.м. для навчання студентів приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут", а орендар зобов`язується прийняти дане майно та після припинення дії цього договору повернути майно орендодавцю в належному стані.

Відповідно до п. 3.1 договору орендар за користування орендованим майном сплачує орендну плату на умовах, визначених цим договором. Загальна сума договору складає 729600,00 грн з урахуванням ПДВ.

Розмір орендної плати з урахуванням індексації становить 15200,00 грн за один місяць оренди з урахуванням ПДВ (п. 3.2 договору).

Згідно з п. 4.1 договору орендна плата сплачується щомісяця, протягом місяця наступного за звітним у безготівковій формі на розрахунковий рахунок орендодавця на підставі підписаного сторонами акту про надання послуг.

Пунктом 6.1.2 договору сторони передбачили обов`язок орендаря сплачувати у встановлені даним договором строки орендну плату та плату за відшкодування комунальних платежів.

За умовами п. 6.4.5 договору орендодавець має право достроково в односторонньому порядку розірвати договір, якщо орендар не сплачує орендну плату протягом 45 (сорока п`яти) календарних днів з моменту отримання від орендодавця рахунку та акту надання послуг, повідомивши про це орендаря за 15 календарних днів.

Згідно з п. 10.1 вищевказаного договору, останній набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31 грудня 2021 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами.

Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток, посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й та зареєстрований в реєстрі за № 1029.

19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) та Приватним закладом вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (орендар) укладено договір про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, згідно з яким викладено в новій редакції п. 3.1 та 10.1 договору. Зокрема, встановлено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31 грудня 2024 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами.

Вказаний договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток, посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й та зареєстрований в реєстрі за № 190.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 156831158 від 19.02.2019, проведено реєстрацію іншого речового права - оренда цілісного майнового комплексу будівель за Приватним закладом вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" на підставі договору оренди від 22.17.2017, а також змін до іншого речового права на підставі договору про внесення змін до договору найму №190 від 19.02.2019. Строк дії іншого речового права - 31.12.2024.

Приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчик Н.М. 05.06.2020 видано свідоцтво, яким посвідчено, що Космацькому С.А. належить на праві власності майно, яке складається з комплексу, загальною площею 1367,0 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке придбане Космацьким С.А. за 2510000 грн, що раніше належав Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю.

На підставі вказаного свідоцтва 05.06.2020 проведено державну реєстрацію права власності Космацького С.А. на вищевказане майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 211584242 від 05.06.2020.

Відповідно до відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Космацький Станіслав Андрійович зареєстрований як фізична особа-підприємець з 23.11.2018.

Згідно з листом №100/20 від 18.09.2020 Адвокатське об`єднання "Сергійчук та партнери" в інтересах Космацького С.А. зверталось до відповідача з проханням розглянути проект додаткової угоди про заміну сторони договору оренди та протягом 3 робочих днів з моменту отримання цього листа - звернення (разом із рахунками на оплату та актами про надання послуг) здійснити оплату орендної плати за період з червня по серпень 2020 року за вказаними в листі реквізитами.

Додатками до листа оформлені в тому числі рахунки на оплату послуг оренди приміщення №5_КС від 03.07.2020, № 6_КС від 04.08.2020, № 7_КС від 03.09.2020, акти наданих послуг (надання приміщення в оренду) № 2 від 03.07.2020 (за червень 2020 року), № 3 від 04.08.2020 (за липень 2020 року) та № 4 від 03.09.2020 (за серпень 2020 року) на суму 15200,00 грн кожен.

Вказаний лист з додатками надіслано відповідачу 25.09.2020, що підтверджується фіскальним чеком від 25.09.2020, поштовою накладною №2900502769721 та описом вкладення у цінний лист, та отримано адресатом 07.10.2020, що підтверджується копією трекінгу від 22.10.2020.

Листом №107/20 від 06.11.2020 Адвокатське об`єднання "Сергійчук та партнери" в інтересах Космацького С.А. повідомляло відповідача про дострокове в односторонньому порядку розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 у разі несплати відповідачем орендної плати відповідно до умов договору в порядку п. 6.4.5 договору.

Згідно з фіскальним чеком від 06.11.2020, поштової накладної №2900502901263 та опису вкладення у цінний лист, вищевказаний лист надіслано відповідачу 06.11.2020.

01 грудня 2020 року Адвокатське об`єднання "Сергійчук та партнери" в інтересах позивача надсилало на адресу Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" лист-звернення вих. № 114/20, в якому відповідачу пропонувалося повторно розглянути проект додаткової угоди про заміну сторони договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, а також здійснити оплату орендної плати за період вересень-листопад 2020 року.

До листа-звернення долучені, зокрема рахунки на оплату послуг оренди приміщення № 8_КС від 02.10.2020, № 9_КС від 02.11.2020, № 10_КС від 01.12.2020, акти наданих послуг (надання приміщення в оренду) № 5 від 02.10.2020 (за вересень 2020 року), № 6 від 02.11.2020 (за жовтень 2020 року) та № 7 від 01.12.2020 (за листопад 2020 року) на суму 15200,00 грн кожен.

Вказаний лист - звернення з додатками надіслано відповідачу 01.12.2020, що підтверджується фіскальним чеком від 01.12.2020, поштовою накладною №2900502969020 та описом вкладення у цінний лист.

Відповідно до листа-звернення № 01/21 від 06.01.2021 Адвокатське об`єднання "Сергійчук та партнери" в інтересах Космацького С.А. повідомляло відповідачу, що ним не було здійснено оплату за жодним із рахунків на оплату, не підписано жодного акту наданих послуг, не було повідомлено представника Космацького С.А. про розгляд проекту додаткової угоди про заміну сторони договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 та час, зручний для підписання додаткової угоди в нотаріуса. Тому відповідачу повідомлялось про дострокове в односторонньому порядку розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 у разі несплати Приватним закладом вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" орендної плати відповідно до умов договору.

Згідно з фіскальним чеком від 06.01.2021, поштової накладної №2900503066260 та опису вкладення у цінний лист, вищевказаний лист надіслано відповідачу 06.01.2021.

Листом №26 від 27.01.2021 відповідач повідомив представника позивача про сплату орендної плати за договору оренди №1029 від 22.12.2017 в сумі 91200,00 грн.

На підтвердження оплати відповідач долучив до листа копії платіжних доручень №588 від 12.11.2020 на суму 15200,00грн з призначенням платежу - за оренду приміщення за червень 2020 року, №589 від 12.11.2020 на суму 15200,00 грн за оренду за липень 2020 року, №590 від 12.11.2020 на суму 15200,00 грн за оренду за серпень 2020 року, №648 від 13.01.2021 на суму 15200,00 грн за вересень 2020 року, №649 від 13.01.2021 на суму 15200,00 грн за оренду за жовтень 2020 року, №650 від 13.01.2021 на суму 15200,00 грн за оренду за листопад 2020 року.

Матеріали справи містять також заключну виписку по рахунку позивача за період з 01.01.2021 по 31.01.2021, згідно з якою 13.01.2021 відповідач сплатив за оренду приміщення за вересень-жовтень 2020 року кошти в загальній сумі 45600,00 грн.

11.03.2021 Адвокатським об`єднанням "Сергійчук та партнери" в інтересах Космацького С.А. надсилався на адресу відповідача лист-звернення вих. № 25/21, яким останньому в котрий раз пропонувалося розглянути проект додаткової угоди про заміну сторони договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, а також здійснити оплату орендної плати за період грудень 2020 року - лютий 2021 року.

До листа-звернення було додано рахунки на оплату послуг оренди приміщення № 8_КС від 03.01.2021, № 9_КС від 02.02.2021, № 10_КС від 03.03.2021, акти наданих послуг оренди приміщення № 8 від 03.01.2021 (за грудень 2020 року), № 9 від 02.02.2021 (за січень 2021 року) та № 10 від 03.03.2021 (за лютий 2021 року).

Надіслання на адресу відповідача вказаного листа з додатками підтверджується фіскальним чеком від 11.03.2021, поштовою накладною та описом вкладення у цінний лист.

Відповідно до заключної виписки по рахунку позивача за період з 01.03.2021 по 31.03.2021, відповідач 22.03.2021 сплатив за оренду приміщення за грудень 2020 року - січень 2021 року кошти в загальній сумі 30400,00 грн.

Листом-зверненням вих. № 73/21 від 02.06.2021 Адвокатське об`єднання "Сергійчук та партнери" в інтересах Космацького С.А. повторно пропонувало відповідачу розглянути проект додаткової угоди про заміну сторони договору оренди (найму) нерухомого майна від 22 грудня 2017 року № 1029, а також здійснити оплату орендної плати за період березень - травень 2021 року.

До листа-звернення було долучено рахунки на оплату послуг оренди приміщення № 3_КС від 02.04.2021, № 4_КС від 05.05.2021, № 5_КС від 01.06.2021, акти наданих послуг оренди приміщення № 11 від 02.04.2021 (за березень 2021 року), № 12 від 05.05.2021 (за квітень 2021 року) та № 13 від 01.06.2021 (за травень 2021 року). Вказаний лист з додатками надіслано на адресу відповідача, що підтверджується фіскальним чеком від 02.06.2021, поштовою накладною №2900503547846 від 02.06.2021, а також описом вкладення у цінний лис з відміткою пошти про прийняття до пересилання. Лист №73/21 від 02.06.2021 повернуто за закінченням терміну зберігання, що підтверджується копією конверту та поштовою накладною від 02.06.2021.

В подальшому відповідачу надсилався лист - відповідь №86/21 від 25.06.2021 разом з рахунками на оплату № 3_КС від 02.04.2021, № 4_КС від 05.05.2021, № 5_КС від 01.06.2021, актами наданих послуг № 11 від 02.04.2021, № 12 від 05.05.2021 та № 13 від 01.06.2021 з повторним проханням здійснити оплату орендної плати за період березень - травень 2021 року.

Вказане підтверджується описом вкладення у цінний лист, фіскальним чеком від 29.06.2021, поштовою накладною. Лист - відповідь №86/21 від 25.06.2021 з додатками вручено адресату 09.07.2021, про що свідчить копія трекінгу із сайту "Укрпошта".

Також матеріали справи містять лист - звернення №97/21 від 08.08.2021, згідно з яким представник позивача звертався до відповідача з повідомленням про дострокове в односторонньому порядку розірвання договору оренди №1029 від 22.12.2017.

Даний лист надіслано відповідачу 09.08.2021, що підтверджується фіскальним чеком від 09.08.2021, поштовою накладною №2900503747837 та описом вкладення у цінний лист та вручено відповідачу 13.08.2021, про що свідчить копія трекінгу із сайту "Укрпошта".

Крім того, матеріали справи містять заключні виписки по рахунку позивача за період 01.09.2021 по 30.09.2021 та з 01.10.2021 по 21.10.2021, відповідно до яких відповідач сплатив 106400,00 грн орендної плати, а саме: 20.09.2021 - 45600,00 грн за оренду приміщення за березень-травень 2021 року та 13.10.2021 - 60800,00 грн за оренду приміщення за лютий, червень-серпень 2021 року.

Аналізуючи надані докази та пояснення представників сторін, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.

Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 175 Господарського кодексу України (далі ГК України) майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

З положень ст. 509 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст. 173 ГК України вбачається, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно з п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, а в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України, ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як вбачається з матеріалів справи, за договором оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 (далі - договір) Ірпінська фінансово-юридична академія у формі товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) передала в строкове платне користування Приватному закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (орендар) комплекс нежитлових приміщень, що розташований за адресою: 32300, Хмельницька обл., м.Кам`янець-Подільський, вул.Годованця, 1, загальною площею 1367,0 кв.м.

Приписами ч.1.ст. 763 ЦК України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За умовами п.10.1 договору оренди, останній набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 31 грудня 2021 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами.

Договором від 19.02.2019 про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 строк дії договору оренди визначено до 31 грудня 2024 року, а в частині проведення розрахунків - до їх повного виконання сторонами.

Таким чином, строк дії договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029 з урахуванням змін, внесених договором від 19.02.2019, був встановлений до 31 грудня 2024 року.

При цьому враховується, що рішенням Господарського суду Хмельницької області у справі №924/1378/20 від 27.04.2021, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.08.2021, було визнано недійсним договір про внесення змін до договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 № 1029, укладений 19.02.2019 та зареєстрований в реєстрі за № 190. Однак постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.12.2021 вищевказану постанову та рішення скасовано, а справу № 924/1378/20 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції

Згідно з свідоцтвом № 180 від 05.06.2020, виданим приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчик Н.М. та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 211584242 від 05.06.2020, позивач є власником комплексу, загальною площею 1367,0 кв.м., який знаходиться за адресою: Хмельницька обл., м.Кам`янець-Подільський, вул.Годованця, 1.

Приписами ч. 1 ст. 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Зважаючи на викладене, до позивача перейшли права та обов`язки орендодавця за договором оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017.

Як передбачено ч.ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до п. 3.1 договору орендар за користування орендованим майном сплачує орендну плату на умовах, визначених цим договором.

Розмір орендної плати з урахуванням індексації становить 15200,00 грн за один місяць оренди з урахуванням ПДВ (п. 3.2 договору).

Згідно з п. 4.1 договору орендна плата сплачується щомісяця, протягом місяця наступного за звітним у безготівковій формі на розрахунковий рахунок орендодавця на підставі підписаного сторонами акту про надання послуг.

У п. 6.1.2 договору передбачений обов`язок орендаря сплачувати у встановлені даним договором строки орендну плату та плату за відшкодування комунальних платежів.

Положеннями ст. ст. 525, 526 ЦК України, ст. 193 ГК України встановлено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання зобов`язання і одностороння зміна умов договору не допускається.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Невиконання зобов`язання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) стаття 610 ЦК України визначає як порушення зобов`язання.

Суд встановив, що протягом дії договору оренди позивач неодноразово звертався до відповідача з листами, в яких повідомляв про необхідність сплати заборгованості з орендної плати (листи №100/20 від 18.09.2020, №114/20 від 01.12.2020, №25/21 від 11.03.2021, №73/21 від 02.06.2021, №86/21 від 25.06.2021).

Разом із вказаними листами позивач надсилав відповідачу рахунки на оплату за послуги оренди приміщення та акти наданих послуг, що підтверджується описами вкладення у цінні листи, фіскальними чеками та поштовими накладними.

Однак відповідач сплачував орендну плату з порушенням строків, встановлених договором, зокрема, оплату за оренду приміщення за червень-серпень 2020 року відповідач здійснив лише 12.11.2020 (акти надання послуг були надіслані відповідачу листом № 100/20 від 18.09.2020), за вересень-листопад 2020 року - 13.01.2021 (акти надання послуг були надіслані відповідачу листом № 114/20 від 01.12.2020), за лютий 2021 року - 13.10.2021 (акт надання послуг надісланий відповідачу листом № 25/21 від 11.03.2021), за березень-травень 2020 року - 20.09.2021 (акти надання послуг надіслані відповідачу листом № 73/21 від 02.06.2021 та повторно листом № 86/21 від 25.06.2021) та за червень-серпень 2021 року - 13.10.2021, що підтверджується наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями та заключними виписками по рахунку позивача.

При цьому суд не приймає до уваги доводи відповідача про практику взаємовідносин між сторонами щодо поквартальної сплати орендних платежів з огляду на п. 4.1 договору, яким чітко встановлено порядок сплати орендних платежів.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За умовами п. 6.4.5 договору орендодавець має право достроково в односторонньому порядку розірвати договір, якщо орендар не сплачує орендну плату протягом 45 (сорока п`яти) календарних днів з моменту отримання від орендодавця рахунку та акту надання послуг, повідомивши про це орендаря за 15 календарних днів.

Поряд із цим повинні бути враховані також положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Також статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов`язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене ч. 1 ст. 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.06.2018 у справі №910/8306/17, від 13.11.2019 у справі № 908/1399/17).

При цьому порушення орендарем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди нерухомого майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.

Суд встановив, що відповідач допустив істотне порушення умов договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017, оскільки на момент звернення до суду із даним позовом заборгованість по орендній платі відповідача перед позивачем становила 106400,00 грн за період з лютого по серпень 2021 року.

В ході судового розгляду відповідач в повному обсязі сплатив заборгованість по орендній платі, в зв`язку із чим суд ухвалою від 06.12.2021 закрив провадження у справі № 924/938/21 в частині позовних вимог про стягнення 106400,00 грн.

В той же час згідно з правовими висновками Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладеними у постановах від 23.03.2021 у справі №922/2754/19, від 08.06.2021 у справі № 903/242/20, від 02.05.2018 у справі № 925/549/17 та від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору), оскільки згідно зі ст 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно зі ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов договору оренди, що полягає у систематичному невиконанні зобов`язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованим приміщенням, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, а також враховуючи те, що відповідач в передбаченому законом порядку не спростував вказаних встановлених обставин справи, суд на підставі вищезазначених норм чинного законодавства дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19, а також інші доводи відповідача жодним чином не спростовують позовних вимог. При цьому також враховується, що фактичні обставини у справі №199/3846/19 є відмінними від тих, що склалися між сторонами цього спору.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача, в зв`язку із задоволенням позову.

Керуючись ст. ст. 20, 24, 27, 73, 74, 76-79, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича м. Кам`янець - Подільський Хмельницької області до Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець - Подільський податковий інститут" м.Кам`янець - Подільський Хмельницької області про розірвання договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 задовольнити .

Розірвати договір оренди (найму) нерухомого майна від 22 грудня 2017 року, укладений між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі товариства з обмеженою відповідальністю та Приватним закладом вищої освіти "Кам`янець- Подільський податковий інститут", посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець - Подільського міського нотаріального округу Рибаком С.Й. та зареєстрований в реєстрі за № 1029.

Стягнути з Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець - Подільський податковий інститут" (32300, Хмельницька обл., м.Кам`янець-Подільський, вул.Годованця, 1, код 41757627) на користь фізичної особи - підприємця Космацького Станіслава Андрійовича ( АДРЕСА_2 , код НОМЕР_1 ) 2270,00 грн (дві тисячі двісті сімдесят гривень 00 коп.) витрат на оплату судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення. Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 ГПК України та підпунктом 17.5 пункту 17 Розділу ХІ "Перехідні положення" ГПК України.

Повне рішення складено 21.01.2022.

Суддя Л.О. Субботіна

Виготовлено у 4 примірниках:

1- до справи,

2 - позивачу на електронну адресу: serhiichukbarristers@gmail.com,

3 - відповідачу на електронну адресу: podinstitutk_p@ukr.net,

4 - представнику відповідача Воєвідко М.Я. на електронну адресу: robotarrobota@gmail.com.