Постанова

від 31.05.2022 по справі 357/8835/21

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 357/8835/21 Головуючий у 1 інстанції: Бондаренко О.В.

Провадження № 22-ц/824/7411/2022 Доповідач: Шебуєва В.А.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 червня 2022 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Верланова С.М., Гуля В.В.,

секретар Шевченко Т.В.,

розглянувши апеляційну скаргу адвоката Левіта Віктора Семеновича, який діє від імені та в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро», на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 09 лютого 2022 року в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро» до ОСОБА_1 , Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину та визнання укладеною додаткової угоди,-

в с т а н о в и в:

В серпні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро» (далі - ТОВ «Озерна-Агро») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину та визнання укладеною додаткової угоди.

Зазначало, що 24 лютого 2011 року між ТОВ «Озерна-Агро» та ОСОБА_3 було укладено Договір оренди землі №б/н, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Білоцерківському районі 24.02.2011. Відповідно до умов договору в оренду було передано земельну ділянку площею 2,7826 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Чупирянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, строком на 5 років. Пунктом 8 договору оренди передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк на тих самих умовах, які були передбачені договором. 12 лютого 2015 року між ТОВ «Озерна-Агро» та ОСОБА_1 , як спадкоємцем ОСОБА_3 , була укладена додаткову угоду до договору оренди землі від 24 лютого 2011 року, відповідно до якої сторонами зазначений кадастровий номер земельної ділянки - 220489200:01:002:0004, та продовжено строк дії договору оренди до 01 квітня 2021 року. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав індексний № 35648919 від 30.03.2015 зареєстровано речове право товариства у вигляді платного користування земельною ділянкою строком дії до 01 квітня 2021 року. З метою реалізації свого переважного права на поновлення вказаного договору ТОВ «Озерна-Агро» завчасно, з дотриманням передбачених договором строків звернулося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням від 26 лютого 2021 року вих. № 12, до якого доданий проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі строком до 01 квітня 2028 року. Відповідачка отримала вказаний лист, але відповіді не надала. ТОВ «Озерна-Агро» продовжило користуватися вказаною земельною ділянкою після завершення строку дії договору. Станом на дату подання позову відповідачка не зверталася до ТОВ «Озерна-Агро» з вимогою про фактичну передачу земельної ділянки за актом приймання-передачі. Проте, згідно інформаційної довідки № 255873505 від 11.05.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження на нерухоме майно ТОВ «Озерна-Агро» стало відомо, що між ОСОБА_1 уклала договір оренди № 1/2021 вказаної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2 , який було зареєстрований 28.04.2021 державним реєстратором Маловільшанської сільської ради Білоцерківського району, Київської області Кошовим В.П., номер запису про інше речове право: 41823735. Укладений відповідачами договір оренди спірної земельної ділянки та його державна реєстрація є незаконними і такими, що порушують права ТОВ «Озерна-Агро» як орендаря земельної ділянки. Товариство завчасно до закінчення визначеного законом строку повідомило ОСОБА_1 про намір продовжити договір оренди земельної ділянки, як це передбачено договором оренди землі, надіславши додаткову угоду. ТОВ «Озерна-Агро» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 1/2021 від 02.04.2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 щодо земельної ділянки з кадастровим номером: 3220489200:01:002:0004 та скасувати запис № 41823735 від 28.04.2021 року у реєстрі речових прав на нерухоме майно; визнати укладеною додаткову угоду від 12.02.2015 року до Договору оренди землі від 24.02.0211 року, між ТОВ «Озерна-Агро» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки з кадастровим номером: 3220489200:01:002:0004.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 09 лютого 2022 року в позові ТОВ «Озерна-Агро» відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Озерна-Агро» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позовних вимог. Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що з метою реалізації свого переважного права на поновлення вказаного договору, ТОВ «Озерна-Агро» завчасно і з дотриманням передбачених договором строків звернулося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням від 26 лютого 2021 року, до якого було також додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі строком до 01 квітня 2028 року. Вказаний лист отриманий ОСОБА_1 05 березня 2021 року. Після закінчення строку дії оренди, зазначеного в первинній редакції договору, ТОВ «Озерна-Агро» продовжувало користуватися земельною ділянкою. При цьому ТОВ «Озерна-Агро» сплачувало ОСОБА_1 орендну плату. В судовому засіданні ОСОБА_1 визнала, що у липні 2021 року засобами поштового зв`язку їй надійшли кошти в сумі 5152,00 грн. які вона не повертала ТОВ «Озерна-Агро». Відповідачка також не надала суду доказів на підтвердження передання земельної ділянки з кадастровим номером: 3220489200:01:002:0004 у користування ФОП ОСОБА_2 . Земельна ділянка відповідачки входить до складу єдиного земельного масиву, який обробляє ТОВ «Озерна-Агро». Відмова ОСОБА_1 від продовження договірних відносин із позивачем ґрунтувалася на бажанні самостійно використовувати земельну ділянку, але відповідачка земельну ділянку не використовувала.

В судове засідання сторони та їх представники не з`явилися, повідомлені про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у їх відсутність.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції , колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 24 лютого 2011 року між ТОВ «Озерна-Агро» та ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_3 передала в оренду ТОВ «Озерна-Агро» належну їй згідно Державного акту на право власності серія ЯА № 463835ТОВ земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Чупирянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, яка, загальною площею 2,7826 га, строком на 5 років. Відповідно до умов договору визначено, що річна орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2 даного договору і складає 1620,86 грн.

Договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему в Білоцерківському районі, про що було вчинено запис №322048924000243 від 24 лютого 2011 року (а.с. 13-16).

12 лютого 2015 року між ТОВ «Озерна-Агро» та ОСОБА_1 , як спадкоємцем ОСОБА_3 , та власником земельної ділянки площею 2,7826 га з кадастровим номером3220489200:01:002:0004, була укладена додаткова угода до договору оренди землі від 24.02.2011, відповідно до якої сторони домовились, що договір укладено на термін до 01 квітня 2021 року, з урахуванням ротації культур, річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 5 даного договору і складає 2431,30 грн. (а.с. 18).

30 березня 2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Кучинською Л.М. зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 3220489200:01:002:0004 строком до 01 квітня 2021 року за ТОВ «Озерна-Агро» (а.с. 111).

02 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки №1/2021, відповідно до якого ОСОБА_1 передала ФОП ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку загальною площею 2,7826 га з кадастровим номером 3220489200:01:002:0004, для вирощування сільськогосподарських культур, що розташована на території Чупирянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, строком на 7 років. Згідно умов даного договору орендна плата вноситься орендарем не пізніше 01 січня наступного року в розмірі 16000 грн., або 2500 кг зерна, 100 кг цукру, 50 кг борошна, 10 л олії за пай. 28 квітня 2021 року право оренди земельної ділянки згідно даного договору було зареєстровано відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №58002373 державним реєстратором прав на нерухоме майно Маловільшанської сільської ради Білоцерківського району Київської області Кошовим В.П. (а.с. 20-21).

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ «Озерна-Агро» до ОСОБА_1 , Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину та визнання укладеною додаткової угоди.

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування такого рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з частиною першою статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

У відповідності до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до положень ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законами, зокрема Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» .

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 названого Закону).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вказаних вимог є підставою для недійсності правочину (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач ТОВ «Озерна-Агро» посилався на порушення відповідачами його переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки. ТОВ «Озерна-Агро» зазначало, що воно завчасно, з дотриманням передбачених договором та Законом України «Про оренду землі» строків направило поштою на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення від 26 лютого 2021 року вих. №12 про поновлення договору оренди землі разом з примірником проекту додаткової угоди від 26 лютого 2021 року до договору оренди. Цей лист-повідомлення ОСОБА_1 отримала 05 березня 2021 року, після завершення строку оренди жодних заперечень від ОСОБА_1 на адресу позивача не надходило. Товариство продовжило користуватися вказаною земельною ділянкою після завершення строку дії договору, що підтверджується копією договору №08/05 про надання комплексу агротехнічних послуг по вирощуванню сільськогосподарських культур від 08 травня 2020 року, укладеного з ІП «Агро-Вільд Україна», яке виконано роботи по обробітку ґрунту, по посіву ячменю із внесенням мінеральних добрив.

Разом з тим, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Відповідно до положень вказаної статті, для поновлення договору оренди землі можливе лише за наявності наступних обставин: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Відповідно, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Аналогічні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі №313/350/16-ц, від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 та у постанові від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц.

Відповідно до висновків, викладених у постанові від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19 Великої Палати Верховного Суду стаття 33 Закону прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проекту додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.

Заперечуючи проти позовних вимог ТОВ «Озерна-Агро», відповідачка ОСОБА_1 зазначила, що до закінчення дії договору вона отримала від ТОВ «Озерна-Агро» лист-пропозицію щодо продовження договірних відносин між ними, у відповідь на який вона направила лист про припинення договору, оскільки не бажала продовжувати договір з позивачем, оскільки її не влаштовували запропоновані ним умови щодо сплати орендної плати.

Судом першої інстанції встановлено, що, отримавши лист-повідомлення позивача від 26 лютого 2021 року про поновлення договору оренди землі, 18 березня 2021 року ОСОБА_1 направила ТОВ «Озерна-Агро» лист-повідомлення про припинення договору оренди землі від 12 березня 2021 року, з якого вбачається, що ОСОБА_1 не бажала поновлювати дію договору оренди землі від 24 лютого 2011 року, термін дії якого закінчувався 01 квітня 2021 року, а також просила утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали використовувати належну їй земельну ділянку, попередила, що фактичне використання земельної ділянки після закінчення строку дії договору, трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою.

Вказаний лист ОСОБА_1 був отриманий ТОВ «Озерна-Агро» 23 березня 2021 року, тобто ще за вісім днів до закінчення строку дії договору оренди (а.с. 94, 95, 112).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 14 квітня 2021 року держаним реєстратором Маловільшанської сільської ради Білоцерківського району Кошовим В.П. були внесені відомості до держаного реєстру про припинення договору оренди землі на підставі листа-повідомлення від 12 березня 2021 року, повідомлення про вручення поштового відправлення Укрпошти №0911311050666, від 18 березня 2021 року, накладної Укрпошти №0911311050666 від 18 березня 2021 року, опису вкладення листа Укрпошти №0911311050666 від 18 березня 2021 року (а.с. 93, 111).

Встановивши, що сторони не досягли згоди про поновлення договору оренди землі в порядку частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», переважне право ТОВ «Озерна-Агро» на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову ТОВ «Озерна-Агро» до ОСОБА_1 , Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину та визнання укладеною додаткової угоди.

Колегія суддів відхиляє посилання апелянта на те, що ТОВ «Озерна-Агро» завчасно з дотриманням передбачених договором строків звернулося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням від 26 лютого 2021 року, до якого було також додано проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі строком до 01 квітня 2028 року, а після закінчення строку дії оренди ТОВ «Озерна-Агро» продовжувало користуватися земельною ділянкою. Такі посилання не спростовують правильність висновків суд першої інстанції. Фактичне користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди за умови направлення орендарем відповідного письмового заперечення, не свідчить про поновлення укладеного із таким орендарем договору оренди.

Доводи апеляційної скарги не спростовують виси ноків суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Левіта Віктора Семеновича, який діє від імені та в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Озерна-Агро», залишити без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 09 лютого 2022 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Верланов С.М.

Гуль В.В.