Рішення

від 27.09.2022 по справі 910/2288/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

27.09.2022Справа № 910/2288/22

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Віолта»

до Київської міської ради

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про внесення змін до договору

Суддя: Шкурдова Л.М.

Секретар с/з: Лисенко А.І.

Представники сторін: згідно з протоколом судового засідання

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа №910/2288/22 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Віолта» до Київської міської ради, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання укладеним між сторонами з моменту набрання рішенням суду у цій справі законної сили додаткового договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8000000000:62:005:0002) від 01.04.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №210 у редакції, запропонованій позивачем.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірний договір оренди земельної ділянки містить низку положень, які прямо суперечать вимогам чинного законодавства, в зв`язку з чим позивач звернувся до Київської міської ради з листом про внесення змін до договору (вих.№ 021121-1 від 02.11.2021), разом з яким було надіслано два примірники додаткових угод, підписані з боку ТОВ «Віолта». Однак Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) своїм листом від 03.12.2021 №05716-32327 повідомив позивачу, що рішення Київської міської ради про внесення змін до вказаного договору оренди земельної ділянки не приймалось, а отже, відсутні підстави для підписання додаткового договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.06.2022 відкрито провадження у справі №910/2288/22 за правилами загального позовного провадження.

Відповідач у відзиві на позовну заяву заперечив проти задоволення позовних вимог з таких підстав: спірний договір оренди земельної ділянки відповідає Типовому договору оренди земельної ділянки, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 (в редакції від 22.07.2020; далі - Типовий договір); відповідач висловив свої заперечення щодо змін до спірного договору, які оформлені листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.12.2021 №05716-32327.

До суду надійшли пояснення третьої особи щодо позовної заяви, в яких Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) заперечив проти позовних вимог, посилаючись на те, що наявні у спірному договорі оренди умови є типовими для договорів оренди земельних ділянок комунальної власності м. Києва і відповідають положенням Закону України «Про оренду землі», Типовому договору та Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463 (далі - Порядок).

Позивач подав відповідь на відзив, в якій заперечив проти доводів відповідача, викладених у відзиві на позовну заяву.

Від позивача також надійшли заперечення на пояснення третьої особи.

16.08.2022 суд, за згодою всіх учасників справи, розпочав розгляд справи по суті.

В судовому засіданні 27.09.2022 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 11.12.2008 №787/787 було передано ТОВ «Віолта» в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,46 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель і споруд магазину на вул. Теодора Драйзера, 1 у Деснянському районі м. Києва.

На підставі вищевказаного рішення Київської міської ради 01.04.2021 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Віолта» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:62:005:0002, площею 0,4593 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), яка розташована на вул. Теодора Драйзера, 1 у Деснянському районі м. Києва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №210.

Відповідно до п.11.1 вказаного договору оренди всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте у встановленому законодавством порядку.

Позивач зазначає, що спірний договір оренди земельної ділянки містить низку положень, які прямо суперечать вимогам чинного законодавства, а саме: абзац 2 пункту 4.2, пункти 4.3, 4.4, 4.10, 4.13, 8.4 та 11.3.

В зв`язку з наведеним ТОВ «Віолта» звернулося до Київської міської ради з листом вих. № 021121-1 від 02.11.2021 про внесення змін до договору, до якого було долучено два примірники додаткових угод, підписані з боку позивача.

Разом з тим, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) своїм листом від 03.12.2021 №05716-32327 повідомив позивачу, що рішення Київської міської ради про внесення змін до вказаного договору оренди земельної ділянки не приймалось, а отже, відсутні підстави для підписання додаткового договору.

В обґрунтування позовних вимог ТОВ «Віолта» посилається на те, що діями відповідача порушено майнові права та інтереси позивача щодо володіння та користування належним його нерухомим майном (будівлями та спорудами, розташованими на земельній ділянці) та користування земельною ділянкою, переданою йому в оренду, які підлягають судовому захисту у межах заявлених позовних вимог шляхом визнання укладеним додаткового договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в редакції позивача.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягай згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 13 Закон України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частиною 1 статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Звертаючись з цим позовом до суду, позивач просить визнати укладеним між сторонами додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2021 року. Вказаним додатковим договором передбачено внесення змін до пунктів 4.2-4.4, 4.10, 4.13, 8.4 та 11.3 спірного договору (далі - Договір оренди).

Позивачем запропоновано виключити абзац 2 пункту 4.2 Договору оренди, відповідно до якого до орендної плати за землю включається сума у розмірі 3 984 123 грн (як плата за фактичне використання земельної ділянки після прийняття рішення Київської міської ради від 11.12.2008 №787/787), яка має бути внесена орендарем протягом двадцяти чотирьох місяців з моменту укладання Договору оренди.

Позивач вважає, що п.4.2 Договору оренди в частині плати за фактичне використання земельної ділянки після прийняття рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки у користування до моменту укладення договору оренди, тобто за період, в який договір оренди земельної ділянки не було укладено, може призвести до ситуації, в якій з одного суб`єкта двічі стягується плата за землю за один і той самий період, а отже, спричиняє подвійне оподаткування, що прямо заборонено законодавством України, зокрема ст. 17 Господарського кодексу України.

Суд не погоджується з вказаними доводами позивача з таких підстав.

Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Частиною 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

З матеріалів справи вбачається, що позивач з дати прийняття прийняття рішення Київської міської ради від 11.12.2008 №787/787 до 30.03.2021 не оформив користування земельною ділянкою та не уклав з відповідачем відповідний договір оренди земельної ділянки, тобто за користування земельною ділянкою зазначений період позивач мав сплачувати відповідачу кошти за фактичне її використання. При цьому, бездіяльність позивача щодо вжиття передбачених законом заходів зі своєчасного оформлення права користування земельною ділянкою призвела до неодержання територіальною громадою доходів

Укладаючи 01.04.2021 Договір оренди, сторони самостійно і на власний розсуд визначили умови цього договору та прийняли на себе зобов`язання щодо його виконання, а тому посилання позивача щодо виключення абзацу 2 п. 4.2 Договору оренди є безпідставним та необґрунтованим.

Позивачем також запропоновано виключити з Договору оренди пункти 4.3 та 4.4.

Відповідно до п. 4.3 Договору оренди, якщо протягом п`яти місяців з моменту набрання чинності рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 «Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві» орендарем не вчинено необхідних та достатніх дій, спрямованих на укладення цього Договору згідно з чинним законодавством, то розмір річної орендної плати (зазначений у пункті 4.2. Договору) на період, аналогічний терміну прострочення укладання договору оренди землі, встановлюється у подвійному розмірі, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 4.4 Договору оренди звучить передбачено, що після закінчення періоду, за який сплачується орендна плата у подвійному розмірі, орендна плата розраховується та сплачується відповідно до пункту 4.2 договору.

Позивач зазначає, що форма типового договору оренди землі, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, не містить подібної вимоги до орендаря, а законодавство України не містить прямих імперативних норм, які б встановлювали необхідність розповсюдження умов договору оренди на правовідносини сторін, що передували його укладенню.

Суд не погоджується з такими доводами позивача, оскілки п.4.3 та 4.4 Договору оренди відповідають підпункту 7.8 пункту 7 Порядку, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463.

Позивач також пропонує виключити з п.4.10 положення щодо встановлення обов`язку орендаря у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, у 10-денний строк сплатити штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої п.4 цього Договору.

Суд відхиляє доводи позивача в цій частині, з тих підстав, що вказаний пункт відповідає пункту 14 Типового договору, а відтак міститься в усіх договорах оренди землі, що укладаються між Київською міською радою та суб`єктами господарювання.

Окрім того, позивачем запропоновано виключити п. 4.13 та абзац 5 пункту 8.4 Договору оренди, а також викласти у новій редакції абзац 5 пункту 11.3 Договору оренди.

Відповідно до п. 4.13 Договору оренди у випадку відчуження об`єкта нерухомого майна, що належало орендарю та розташоване на земельній ділянці, орендар зобов`язаний забезпечити внесення плати за цю земельну ділянку до моменту державної реєстрації припинення права оренди на неї в установленому законодавством порядку.

Згідно з абзацом 5 пункту 8.4 Договору оренди орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також забезпечити внесення плати за цю земельну ділянку до моменту державної реєстрації припинення права оренди на неї в установленому законодавством порядку.

За приписами абзацу 5 п. 11.3 Договору оренди підставою припинення договору оренди є набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій Земельній ділянці, іншої особою. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього Договору, визначається суб`єкт (орендар за цим Договором або новий власник об`єктів нерухомості), який вносить плату за земельну ділянку відповідно до розмірів, встановлених цим Договором, та несе відповідальність за зобов`язаннями, передбаченими цим Договором для орендаря, до моменту державної реєстрації відповідного права на дану земельну ділянку на нового власника нерухомості.

Позивач пропонує викласти абзац 5 п.11.3 Договору оренди в такій редакції: «Набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншої особою.»

Мотивуючи внесення змін в частині виключення п.4.13 та абзацу 5 п.8.4 Договору оренди та викладення в новій редакції п. 11.3 Договору оренди, позивач посилається на те, що форма Типового договору оренди землі, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, не містить таких умов, а отже, сторони договору можуть врегулювати їх з урахуванням вимог винного законодавства.

Частиною 1 ст.377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходите право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені; без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За змістом ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Правові позиції Верховного Суду визначають, що у разі переходу права власності на нерухомість, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, щопрямо закріплено в законі (постанови від 03.03.2018 у справі № 904/6296/17, від 07,11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 06.08.2019 у справі № 922/3421/18).

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про наявність підстав для виключення пункту 4.13 Договору оренди; внесення змін до п. 8.4. Договору оренди шляхом викладення абзацу 5 п. 8.4 в наступній редакції: «- письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину», а також для викладення п.11.3 в новій редакції

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Позивач також просить стягнути з відповідача витрати на правову допомогу в розмірі 20 000,00 грн.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з ч.2 ст.126 ГПК України за результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Частиною 3 ст. 126 ГПК України визначено, що для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Відповідно до ч. 4 ст. 126 ГПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

З урахуванням обсягу наданих адвокатом послуг позивачу та складності справи, а також враховуючи часткове задоволення позовних вимог, суд вважає, що витрати позивача на професійну правничу допомогу підлягають частковому відшкодуванню за рахунок відповідача в розмірі 10 000,00 грн.

Відповідно до ст.129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст.74, 76-80, 129, 236 - 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВІОЛТА» та Київською міською радою з моменту набрання рішенням суду у цій справі законної сили Додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 8000000000:62:005:0002) від 01.04.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №210 у наступній редакції:

ДОДАТКОВИЙ ДОГОВІР

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

(надалі - Договір про внесення змін)

м. Київ дата

КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 22883141, місцезнаходження: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36) - далі у тексті - «ОРЕНДОДАВЕЦЬ», в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича (зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ), який діє на підставі ст.42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» - з однієї сторони, та

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ВІОЛТА» (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 19133146, місцезнаходження: м. Київ, вул. Драйзера, буд. 1) - далі у тексті - «ОРЕНДАР», від імені якого на підставі Статуту діє директор Гринь Андрій Якович (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 ), - з іншої сторони, далі разом іменовані «Сторони», домовились укласти цей Додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №210 (далі у тексті - Договір оренди) про нижченаведене:

1) Внести зміни до Договору оренди, виключивши пункт 4.13 Договору оренди повністю.

2) Внести зміни до п. 8.4. Договору оренди та викласти абзац 5 п. 8.4 в наступній редакції:

«- письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на Земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину».

3) Внести зміни до п. 11.3. Договору оренди та викласти його в наступній редакції:

«... 11.3. Договір оренди припиняється в разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу Земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження Земельної

ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України;

- поєднання в одній особі власника Земельної ділянки та Орендаря;

- ліквідації юридичної особи - Орендаря;

Договір також припиняється в інших випадках, передбачені законом…».

4) Усі інші умови Договору оренди, що не змінені даним Додатковим договором про внесений змін, залишаються незмінними та є обов`язковими для виконання Сторонами.

5) Цей Додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки від 01.04.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим №210.

КИЇВСЬКИЙ МІСЬКИЙ ГОЛОВА

ОРЕНДАР

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, код ЄДРПОУ 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІОЛТА» (02217, місто Київ, вул. Драйзера, буд. 1, код ЄДРПОУ 19133146) 10 000 (десять тисяч) грн - витрати на професійну правничу допомогу адвоката.

4. В задоволенні іншої частини позову відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного тексту рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до Північного апеляційного господарського суду.

Суддя Людмила ШКУРДОВА

Дата складення повного тексту рішення: 26.10.2022.