Постанова

від 22.11.2022 по справі 910/1455/22

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" листопада 2022 р. Справа№ 910/1455/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Хрипуна О.О.

Тищенко А.І.

секретар судового засідання: Колосовська А.Р.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 22.11.2022,

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 (повний текст складено 11.08.2022)

у справі №910/1455/22 (суддя Курдельчук І.Д.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Козак»

до Київської міської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача:

1) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 В»;

2) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 Б»

про розірвання договору та визнання припиненим права,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Козак» (далі, Товариство, позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі, КМР, відповідач) про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 05.12.2014 між КМР і Товариством, зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П за №198, з урахуванням договору від 01.12.2016 про внесення змін до Договору, зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П за №265;

- визнання припиненим права користування (оренди) Товариства земельними ділянками площею 2,2503 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0071 та площею 0,0619 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0070.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач повідомив відповідача про свою добровільну відмову від права користування (оренди) земельної ділянки та пропозицію розірвати у зв`язку з цим Договір. Проте, відповідачем не прийнято рішення про припинення права користування та розірвання Договору. Враховуючи зволікання зі сторони відповідача, у позивача наявний обов`язок із внесення плати за користування земельною ділянкою, від якого він відмовився, що порушує його права та охоронювані законом інтереси.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.02.2022

залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 В» (далі, третя особа-1, ОСББ «Ревуцького 40 В») та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 Б» (далі, третя особа-2, ОСББ «Ревуцького 40 Б»).

Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Козак» до Київської міської ради, за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 В»; Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 Б», про розірвання договору та визнання припиненим права задоволено повністю.

Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 05.12.2014 Товариством з обмеженою відповідальністю «Козак» та Київською міською радою, зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П за №198, з урахуванням договору від 01.12.2016 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладений 05.12.2014, зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П за №265.

Визнано припиненим право користування (оренди) Товариства з обмеженою відповідальністю «Козак» земельними ділянками площею 2,2503 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0071 та площею 0,0619 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0070.

Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Козак» 4 962 (чотири тисячі дев`ятсот шістдесят дві) грн судового збору.

Приймаючи вказане рішення, місцевий господарський суд, посилаючись на положення частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», встановив, що Товариство повністю припинило використання орендованої земельної ділянки (реконструкція завершена, об`єкти введені в експлуатації, створені ОСББ, яким і були передані в управління відповідні будинки) та у зв`язку з цим набуло право на дострокове припинення Договору оренди в силу приписів Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим рішенням, 30.08.2022 (про що свідчить відмітка Укрпошти Експрес на конверті) Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22 та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до того, що у матеріалах справи відсутні докази переходу права власності на житловий комплекс за адресою вул. Ревуцького, 40 у Дарницькому районі м. Києва від позивача до іншої особи. Доказів передачі житлово-офісного комплексу згідно Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 №13, позивачем суду також не надано. Водночас, наданими позивачем сертифікатами засвідчено лише відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, що не свідчить про припинення права користування земельною ділянкою, а акти загального огляду жилого будинку, на які посилається суд першої інстанції, не є належною правовою підставою для виникнення відповідних прав на об`єкт нерухомості у третіх осіб.

Також скаржник наголосив на тому, що у розумінні норм статті 120 Земельного кодексу України, статті 141 Земельного кодексу України, статті 31 Закону України «Про оренду землі» при виникненні права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Водночас, у спірному випадку позивачем не надано документів, які б свідчили про припинення користування ним земельною ділянкою.

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи

09.11.2022 від Товариства через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач просив суд відмовити у її задоволенні, оскаржене рішення суду залишити без змін.

У відзиві позивач наголосив на тому, що право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію встановлене на підставі окремої спеціальної норми, а саме частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі».

Відтак, оскільки на даний момент реконструкція об`єкта повністю завершена, його введено в експлуатацію, що підтверджується відповідними сертифікатами, розпорядженнями Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 04.03.2019 №119, від 25.10.2019 №964 та від 26.08.2021 №644 присвоєно поштові адреси по вулиці Ревуцького, 40-Г, 40-В та 40-Б у місті Києві, створений в результаті реконструкції житловий комплекс «Лебединий» знаходиться на частині земельної ділянки 8000000000:90:003:0058, а саме земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:003:0071, утвореній в результаті її фактичного поділу у 2020 році, та перебуває в управлінні й експлуатації спеціально створених ОСББ «Ревуцького 40В» та «Ревуцького 40Б», що підтверджується відповідними актами загального огляду житлових будинків від 02.05.2022 та від 01.07.2020, то позивач має право на розірвання спірного Договору оренди.

Водночас, позивач наголошує, що покладене в основу апеляційної скарги посилання на необхідність застосування частини 2 статті 120 Земельного кодексу України щодо автоматичного переходу права користування земельною ділянкою до нового власника житлового будинку, іншого об`єкта нерухомості, за чинним договором, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, спростовується тим, що вказана норма не регламентує правовідносини щодо розірвання Договору оренди у зв`язку із завершенням будівництва багатоквартирного житлового будинку та жодним чином не позбавляє позивача як орендаря земельної ділянки можливості припинення права користування (оренди) у зв`язку із добровільною відмовою від нього на підставі пункту «а» частини 1 статті 141 Земельного кодексу України.

10.11.2022 від третіх осіб через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду надійшли відзиви на апеляційну скаргу, у яких вони просили суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги відповідача, оскаржене рішення суду залишити без змін.

У відзивах треті особи наголосили на тому, що права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія є спільним майном багатоквартирного будинку, яке є спільною сумісною власністю співвласників і є неподільним. У даному спорі позивач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючим організаціям, а в кінцевому результаті такі функції перебрали на себе треті особи, які беруть участь у цій господарській справі.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.09.2022 апеляційну скаргу Київської міської ради у справі №910/1455/22 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Хрипун О.О., Тищенко А.І.

Колегією суддів встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.09.2022 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/1455/22. Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22 до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

07.09.2022 матеріали справи №910/1455/22 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді у справі.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2022 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22 залишено без руху. Роз`яснено Київській міській раді, що протягом 10 (десяти) днів з дня вручення даної ухвали про залишення апеляційної скарги без руху скаржник має право усунути вказані недоліки, надавши суду апеляційної інстанції докази на підтвердження надсилання копій апеляційної скарги та доданих до неї документів третій особі-2 у справі (Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 Б»).

25.10.2022 на виконання вищезазначеної ухвали через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду від Київської міської ради надійшло клопотання про долучення доказів, до якого додано докази на підтвердження надсилання копії апеляційної скарги та доданих до неї документів третій особі-2 у справі (Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Ревуцького 40 Б»).

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22, призначено справу до розгляду на 22.11.2022.

За результатами проведеного 22.11.2022 судового засідання суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників справи

У судове засідання 22.11.2022 з`явилися представники позивача та відповідача.

Представники третіх осіб у судове засідання не з`явилися.

Відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи, що треті особи були належним чином повідомлені про розгляд апеляційної скарги, а також висловили свою позицію по суті спору у відзивах на апеляційну скаргу, суд дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги без участі представників третіх осіб.

Представник позивача у судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник відповідача у судовому засіданні підтримував доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, оскаржене рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Рішенням КМР від 22.05.2013 №510/9567 передано Товариству у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку комунальної власності загальною площею 2,3561 га (кадастровий номер 8000000000:90:003:0055) для експлуатації та обслуговування комплексу будівель торговельного та адміністративного призначення і благоустрою зеленої зони на вул. Ревуцького, 40 у Дарницькому районі м. Києва.

05.12.2014 КМР (орендодавець) і Товариством (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі, Договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі вищевказаного рішення КМР передав орендарю в оренду земельну ділянку по вул. Ревуцького, 40 у Дарницькому районі м. Києва площею 2,3561 га з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування комплексу будівель торговельного та адміністративного призначення і благоустрою зеленої зони, строком на 5 років.

Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №198.

Рішенням КМР 01.10.2015 №96/1999 внесено зміни до Договору та залишено в оренді у Товариства до 05.12.2019 земельну ділянку площею 2,3122 га (кадастровий номер 8000000000:90:003:0058) для експлуатації та обслуговування комплексу будівель торговельного та адміністративного призначення і благоустрою зеленої зони на вул. Ревуцького, 40 у Дарницькому районі м. Києва в межах категорії земель житлової та громадської забудови.

На підставі вказаного рішення 01.12.2016 відповідачем і позивачем укладено Договір про внесення змін до Договору, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №265 (далі - Договір про внесення змін).

Позивач вказує, що на земельній ділянці по вул. Ревуцького,40 у місті Києві розташовувався належний йому на праві власності майновий комплекс загальною площею 4 021 кв.м.

Пунктом 8.3. Договору з урахуванням Договору про внесення змін передбачено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

Водночас, відповідно до умов пункту 8.4. Договору оренди орендар зобов`язаний у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному законодавством України.

Позивачем було прийнято рішення про проведення реконструкції належного йому на праві власності майнового комплексу.

На виконання визначеного Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядку забудови земельної ділянки, Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської ради) було надано позивачеві та товариству з обмеженою відповідальністю «НІКА ЛТД» (забудовнику) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для зведення об`єкту будівництва «Реконструкція майнового комплексу будівель із влаштуванням благоустрою зеленої зони на вул. Ревуцького, 40 у Дарницькому районі м. Києва» від 15.02.2017 №204/17/012/009-17 (далі - об`єкт).

У подальшому ТОВ «НІКА ЛТД» та ТОВ «Бориспільміськбуд» (генеральний підрядник) отримали від Державної архітектурно-будівельної інспекції України дозволи на виконання робіт по всіх трьох чергах будівництва об`єкта.

20.11.2018, 05.07.2019, 27.08.2019, 17.09.2019 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України були видані сертифікати, які підтверджують готовність складових об`єкта до експлуатації.

Враховуючи, що строк дії Договору з урахуванням Договору про внесення змін було визначено до 05.12.2019, позивач як орендар, що належним чином виконував свої обов`язки, включаючи своєчасне та в повному обсязі внесення орендної плати за землю, у визначеному положеннями Договору та статті 33 Закону України «Про оренду землі» порядку звернулося до КМР щодо продовження дії Договору.

Оскільки КМР не було висловлено заперечення щодо поновлення Договору, укладеного на три роки (до 05.12.2019), строк його дії було поновлено на той самий строк, а саме до 05.12.2022.

19.06.2019 відповідно до технічної документації із землеустрою щодо поділу і об`єднання земельних ділянок, розробленої на замовлення позивача, здійснено фактичний поділ земельної ділянки, площею 2,3122 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0058 на дві окремі земельні ділянки площею 2,2503 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0071 та площею 0,0619 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0070.

За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказані земельні ділянки зареєстровані на праві користування (оренди) за позивачем 12.02.2020.

Отже, технічний поділ земельної ділянки площею 2,3122 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0058 відбувся 12.02.2020, тобто вже після поновлення до 05.12.2022 дії Договору оренди з урахуванням Договору про внесення змін, яке відбулось з 05.12.2019.

У результаті поділу у користуванні позивача залишилась та сама земельна ділянка площею 2,3122 га з кадастровим номером 8000000000:90:003:0058, фактично розподілена на дві ділянки.

Правомірність правочину щодо поновлення Договору оренди, фактичного поділу земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:003:0058 та підтвердження відсутності порушення пункту 8.3 Договору здійсненням реконструкції об`єкта було встановлено судовими рішеннями у справі №910/3753/20 (рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2020, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.09.2020).

Позивач вказує, що на даний момент реконструкція об`єкта повністю завершена, його введено в експлуатацію, що підтверджується відповідними сертифікатами, копії яких долучено до позовної заяви.

Розпорядженнями Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 04.03.2019 №119, від 25.10.2019 №964 та від 26.08.2021 №644 присвоєно поштові адреси по вулиці Ревуцького, 40-Г, 40-В та 40-Б у місті Києві.

Позивач стверджує, що створений у результаті реконструкції житловий комплекс «Лебединий» знаходиться на частині земельної ділянки 8000000000:90:003:0058, а саме земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:003:0071 та наразі перебуває в управлінні й експлуатації спеціально створених ОСББ «Ревуцького 40 В» та «Ревуцького 40 Б», що підтверджується відповідними актами загального огляду житлових будинків від 02.05.2022 та від 01.07.2020 (том 2, а.с. 39-40).

Таким чином, майно позивача, яке було розташоване на земельній ділянці по вулиці Ревуцького,40 у місті Києві з кадастровим номером 8000000000:90:003:0058, на даний момент перебуває у володінні та користуванні третіх осіб.

У зв`язку із вказаним 09.11.2021 позивачем як орендарем земельної ділянки, розташованої по вулиці Ревуцького, 40 у місті Києві, на адресу відповідача як орендодавця та органу, уповноваженого приймати рішення щодо користування земельними ділянками комунальної власності територіальної громади міста Києва, за допомогою засобів поштового зв`язку було направлено заяву №09/11-21/1 про припинення права користування (оренди) земельною ділянкою, якою він засвідчив та попросив прийняти його добровільну відмову від права користування (оренди) земельної ділянки по вулиці Ревуцького, 40 у місті Києві загальною фактичною площею 2,3122 га, яке виникло на підставі Договору оренди з урахуванням Договору про внесення змін, розглянути відповідне питання на сесії відповідача та прийняти рішення про припинення зазначеного права, розірвати Договір оренди у зв`язку із добровільною відмовою позивача від права користування (оренди).

Зазначена заява була отримана відповідачем 10.11.2021 та зареєстрована за вхідним №08/27-968.

18.01.2021 на офіційну електронну адресу позивача надійшов сканований примірник підписаного кваліфікованим електронним підписом листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР від 13.12.2021 №05716-32941, складений за результатами розгляду заяви позивача від 09.11.2021 №09/11-21/1.

У вказаному листі наведено ряд норм законодавства України про порядок передачі земельних ділянок в оренду та зазначено про можливість нових власників нерухомого майна на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:90:003:0071 та 8000000000:90:003:0070 звернутись у встановленому порядку до КМР із заявою щодо прийняття рішення про розпорядження ділянками.

Крім того, листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР від 18.01.2022 №05716-980, отриманим позивачем на офіційну електронну пошту та наданим у відповідь на його лист від 14.12.2021 відносно статусу розгляду КМР заяви від 09.11.2021 №09/11-21/1, повідомлено, що за наявною у Департаменті інформацією, КМР рішення про припинення права користування позивача та розірвання Договору оренди не приймала.

Звертаючись до суду із позовом у даній справі, Товариство стверджує про порушення Київською міською радою права на розірвання Договору оренди з припиненням права користування (оренди) земельною ділянкою. Унаслідок зволікання КМР з припиненням права користування у позивача залишається обов`язок щодо внесення плати за користування (оренду) земельною ділянкою, від якого він фактично відмовився.

Відповідач, у свою чергу, заперечив проти задоволення позовних вимог, посилаючись зокрема на те, що позивач не навів підстав для дострокового розірвання Договору у судовому порядку; відповідно до правової позиції Верховного Суду у разі переходу права власності на нерухомість зміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично в силу прямої норми закону.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга відповідача не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін із наступних підстав.

Згідно з положеннями частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У свою чергу, положеннями частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Колегією суддів враховано, що строк дії спірного Договору оренди - до 05.12.2022.

Та обставина, що відповідно до містобудівної та проектної документації позивач повністю завершив реконструкцію об`єкта на спірній земельній ділянці до звернення з позовом у даній справі сторонами у справі не оспорюється, підтверджується долученими позивачем до позовної заяви сертифікатами Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 20.11.2018, 05.07.2019, 27.08.2019, 17.09.2019, які засвідчують готовність складових об`єкта до експлуатації.

Аналіз норм частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Аналогічна правова позиція вже неодноразово викладалася Верховним Судом, зокрема, у постановах від 22.03.2018 у справі №909/560/17, від 06.06.2018 у справі №910/17652/17, від 12.06.2018 у справі №910/18941/17, від 27.11.2019 у справі №910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 19.05.2020 у справі №910/10752/19, від 16.02.2022 у справі №910/1582/21 і здійснене господарським судом першої інстанцій у даній справі правозастосування із вказаною правовою позицією повністю узгоджується.

Водночас, Верховний Суд неодноразово також робив висновок (постанови від 27.03.2019 у справі №925/315/18, від 30.06.2021 у справі №914/1304/20, від 04.03.2020 у справі №910/7294/19), що у даному випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

У даному контексті колегією суддів встановлено, що позивач не тільки повністю завершив будівництво (реконструкцію) житлового об`єкту на спірній земельній ділянці, а й створений у результаті реконструкції житловий комплекс «Лебединий» наразі перебуває в управлінні й експлуатації спеціально створених ОСББ «Ревуцького 40 В» та «Ревуцького 40 Б», що підтверджується відповідними актами загального огляду житлових будинків від 02.05.2022 та від 01.07.2020 (том 2, а.с. 39-40).

Посилання ж скаржника на те, що вказані акти не підтверджують виникнення відповідних прав на об`єкт нерухомості у третіх осіб, оскільки у матеріалах справи відсутні докази передачі житлово-офісного комплексу згідно Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 №13, колегією суддів відхиляються, оскільки вказані Правила втратили чинність з 13.09.2019.

У свою чергу, засвідчення даного факту актом іншого найменування (не актом приймання-передачі, а актом загального огляду) не впливає на їх внутрішній зміст. Більш того, скаржником не наведеного жодного діючого припису законодавства, яке б вимагало засвідчення відповідної обставини виключно актом приймання-передачі.

Доказів на підтвердження продовження користування позивачем земельними ділянками на підставі Договору оренди, так само як і на спростування наведеного вище завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію відповідачем суду не надано.

Із урахуванням вищевикладеного, висновок суду першої інстанції про те, що Товариство повністю припинило використання орендованої земельної ділянки згідно Договору та у зв`язку з цим набуло право на дострокове припинення Договору оренди є вірним та таким, що зроблений із вірним застосовуванням приписів статей 19, 31, 32 Закону України «Про оренду землі».

Більш того, такі висновки цілковито узгоджуються з практикою Верховного Суду (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2022 у справі №910/1582/21), а твердження Київськї міської ради про протилежне є безпідставними.

Посилання скаржника на неврахування господарським судом першої інстанції норм статті 120 Земельного кодексу України щодо автоматичної зміни орендаря є безпідставними, оскільки стаття 120 Земельного кодексу України не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання цієї статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 Земельного кодексу України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

Таким чином, матеріалами справи спростовуються доводи відповідача про неправомірність висновків суду першої інстанції щодо обґрунтованості позову, а тому рішення суду першої інстанції належить залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Доводи апеляційної скарги Київської міської ради не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про необґрунтованість задоволених позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Київської міської ради є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 09.08.2022 у справі №910/1455/22 залишити без змін.

Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Київську міську раду.

Матеріали справи №910/1455/22 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 12.12.2022 після виходу судді Хрипуна О.О. з відпустки.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді О.О. Хрипун

А.І. Тищенко