Постанова

від 19.12.2022 по справі 364/872/21

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 364/872/21 головуючий у суді І інстанції Петренко Н.О.

провадження № 22-ц/824/8868/2022 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 грудня 2022 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді -Березовенко Р.В., суддів:Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Жванко О.Є., розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» та апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданих представником - адвокатом Богушком Олексієм Вікторовичем, на рішення Володарського районного суду Київської області від 15 червня 2022 року по справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», ОСОБА_1 , Реєстраційної служби Володарського районного управління юстиції, третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог приватний нотаріус Корнійчук Антоніни Валеріївни, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації,-

В С Т А Н О В И В:

19.10.2021 року до суду звернувся позивач з вказаною позовною заявою, в якій зазначив, що 20.11.2012 року було укладено договір оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА», на земельну ділянку площею 4,6319 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, право власності на яку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 314295. Згідно державного акту кадастровий номер земельної ділянки зазначено 3221680400:03:008:0007. В подальшому при перенесенні інформації з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру відбулося дублювання кадастрового номера земельної ділянки та кадастровий номер зазначено як 3221680400:03:008:0004. Відповідач ОСОБА_2 достовірно знаючи про те, що вона вже здала в оренду належну їй спірну земельну ділянку, знаючи про допущену помилку в кадастровому номері повторно здала земельну ділянку в оренду ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», уклавши договір оренди від 01.03.2021 року. В подальшому між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки. Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 01.03.2021 року, який укладено між ОСОБА_1 та ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД», визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД» та стягнути з відповідачів судові витрати.

Рішенням Володарського районного суд Київської області від 15 червня 2022 року позов Товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», ОСОБА_1 , Реєстраційної служби Володарського районного управління юстиції, третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог приватний нотаріус Корнійчук Антоніни Валеріївни, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації задоволено повністю.

Визнано недійсним Договір оренди земельної ділянки від 01 березня 2021 року, який укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД», який зареєстрований рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57849189 від 26 квітня 2021 року ОСОБА_4 , Володарська селищна рада Київської області.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки серія та номер 4006, виданий 05 серпня 2021 року, зареєстрований рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59684008 від 05 серпня 2021 року, приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області Корнійчук Антоніною Валеріївною.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», ОСОБА_1 , Реєстраційної служби Володарського районного управління юстиції на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» судові витрати, а саме, сплачений судовий збір в сумі 4 540 (чотири тисячі п`ятсот сорок) гривень 00 копійок.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» подало апеляційну скаргу.

У апеляційній скарзі апелянт, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права та невідповідність висновків суду обставинам справи, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

При цьому зазначає, що ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» як добросовісний набувач права оренди не знало і не могло знати про існування речових прав інших, крім власника, осіб щодо земельної ділянки 3221680400:03:008:0004. Вважає, що договір оренди від 20 листопада 2012 року є неукладеним, а, отже, не є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків у його сторін. Зазначає, що відсутність у договорі оренди від 20 листопада 2012 року умови щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оренда якої є предметом договору, взагалі не дозволяє ідентифікувати, яку саме земельну ділянку було передано в оренду, оскільки відповідно до статті 16 Закону України «Про державний земельний кадастр» кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному реєстрі земель. Звертає увагу апеляційного суду, що земельна ділянка з таким кадастровим номером належить іншій особі та вже перебуває в оренді позивача, про що свідчить Інформаційна довідка із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 листопада 2021 року. Окрім того, на думку апелянта, лист відділу №2 Управління у Білоцерківському районі ГУ Держгеокадастру у Київській області № вих. 97-10-0.902-57/76-21 від 16 вересня 2021 року є недопустимим та недостовірним доказом. Обґрунтовує це тим, що діючим законодавством не передбачено надання державними кадастровими реєстраторами будь-якої іншої інформації та в будь-якій іншій формі, ніж та, що передбачена нормами права.

Апелянт також звертає увагу апеляційного суду на те, що єдиним належним та допустимим доказом виявлення та виправлення помилки у присвоєнні кадастрового номеру земельній ділянці є письмове повідомлення Державного кадастрового реєстратора, складеного по формі згідно із додатком 31 до Положення про порядок ведення та яке не було надано позивачем до суду.

Окрім того, на думку апелянта, жодними доказами не підтверджується та обставина, що ОСОБА_2 достовірно знала, що вона вже здала в оренду належну їй спірну земельну ділянку, знаючи про допущену помилку в кадастровому номері, повторно здала земельну ділянку в оренду ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП». При цьому, посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в справі № 916/3156/17 від 04 червня 2019 року та в справі № 925/642/19 від 02 лютого 2021 року, вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки визнання нікчемного правочину недійсним не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним в силу закону.

Також не погодившись із судовим рішенням суду першої інстанції, апеляційну скаргу подано і ОСОБА_1 .

У апеляційній скарзі апелянт, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права та невідповідність висновків суду обставинам справи, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

При цьому зазначає, що ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» як добросовісний набувач права оренди не знало і не могло знати про існування речових прав інших, крім власника, осіб щодо земельної ділянки 3221680400:03:008:0004. Вважає, що договір оренди від 20 листопада 2012 року є неукладеним, а, отже, не є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків у його сторін. Зазначає, що відсутність у договорі оренди від 20 листопада 2012 року умови щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оренда якої є предметом договору, взагалі не дозволяє ідентифікувати, яку саме земельну ділянку було передано в оренду , оскільки відповідно до статті 16 Закону України «Про державний земельний кадастр» кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному реєстрі земель. Звертає увагу апеляційного суду, що земельна ділянка з таким кадастровим номером належить іншій особі та вже перебуває в оренді позивача, про що свідчить Інформаційна довідка із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 листопада 2021 року. Окрім того, на думку апелянта, лист відділу №2 Управління у Білоцерківському районі ГУ Держгеокадастру у Київській області № вих..97-10-0.902-57/76-21 від 16 вересня 2021 року є недопустимим та недостовірним доказом. Обґрунтовує це тим, що діючим законодавством не передбачено надання державними кадастровими реєстраторами будь-якої іншої інформації та в будь-якій іншій формі, ніж та, що передбачена нормами права.

Апелянт також звертає увагу апеляційного суду на те, що єдиним належним та допустимим доказом виявлення та виправлення помилки у присвоєнні кадастрового номеру земельній ділянці є письмове повідомлення Державного кадастрового реєстратора, складеного по формі згідно із додатком 31 до Положення про порядок ведення та яке не було надано позивачем до суду.

Окрім того, на думку апелянта, жодними доказами не підтверджується та обставина, що ОСОБА_2 достовірно знала, що вона вже здала в оренду належну їй спірну земельну ділянку, знаючи про допущену помилку в кадастровому номері, повторно здала земельну ділянку в оренду ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП». При цьому, посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в справі № 916/3156/17 від 04 червня 2019 року та в справі № 925/642/19 від 02 лютого 2021 року, вважає, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки визнання нікчемного правочину недійсним не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним в силу закону.

В ухвалі про відкриття апеляційного провадження учасникам справи було надано строк для подачі відзиву на апеляційні скарги.

03 серпня 2022 року на адресу суду надійшов відзив позивача на апеляційні скарги.

У вказаному відзиві товариство з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» просило залишити рішення Володарського районного суду Київської області від 15 червня 2022 року без змін, а апеляційні скарги - без задоволення. При цьому зазначав, що позивачем було обрано правильний - належний та ефективний спосіб захисту своїх порушених прав, зокрема, захисту зобов`язальних правовідносин з оренди землі та переважного права орендаря на купівлю орендованої земельної ділянки. Позивач вважає, що відповідачі порушили зобов`язальні правовідносини з оренди землі, а також наявне в нього речове право з володіння й користування земельною ділянкою та відповідач 1 в односторонньому порядку відмовилась від правочину та своїх зобов`язань за ним і в шахрайський спосіб, з корисливих мотивів, умисно ним було зареєстровано нове речове право з володіння й користування земельною ділянкою. Звертає увагу апеляційного суду на те, що було порушено процедуру реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки - не враховано переважне право орендаря на її купівлю, а тому такий договір має бути визнано недійсним.

Окрім того, позивач вказує, що відповідач 1 як орендодавець та ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА», як орендар, досягнувши згоди щодо усіх істотних умов, притаманних договору оренди земельної ділянки, виклавши свої домовленості в письмовій формі та підписавши їх, уклали договір оренди земельної ділянки. Наголошує, що даний договір пройшов державну реєстрацію 25 грудня 2012 року та відразу набрав чинності, є діючим строком на 49 років.

Позивач зазначає, що право оренди не вибуло з володіння позивача, оскільки апелянт 1 (відповідач 2) взагалі не є набувачем права оренди. Вважає, що обґрунтованим є твердження, що згідно технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленої ПП «Умань-Земпроект» земельній ділянці присвоєно кадастровий номер 3221680400:03:008:0004 - що є предметом спору даної справи. Зазначає, що ОСОБА_2 власноручно підписала угоду.

Представник апелянтів у судовому засіданні просив апеляційні скарги задовольнити з наведених у них підстав.

Інші учасники справи, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, до суду не з`явилися, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційні скарги задовольнити, виходячи з такого.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції було встановлено, що 20.11.2012 року було укладено договір оренди землі між ОСОБА_2 та ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА», на земельну ділянку площею 4,6319 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.8-9). Право власності на земельну ділянку посвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 314295 (а.с.6). Також факт того, що договір оренди земельної ділянки було укладено щодо земельної ділянки згідно державного акту серії ЯБ № 314295 стверджено актом приймання-передачі об`єкта оренди від 20.11.2012 року (а.с.11). Згідно державного акту серії ЯБ № 314295, кадастровий номер земельної ділянки зазначено 3221680400:03:008:0007 (а.с.6). В подальшому при перенесенні інформації з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру відбулося дублювання кадастрового номера земельної ділянки та кадастровий номер зазначено як 3221680400:03:008:0004 (а.с.12). Відповідач ОСОБА_2 достовірно знаючи про те, що вона вже здала в оренду належну їй спірну земельну ділянку, знаючи про допущену помилку в кадастровому номері повторно здала земельну ділянку в оренду ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», уклавши договір оренди від 01.03.2021 року (а.с.13). В подальшому між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки.

Представником відповідачів ТОВ ««ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» та ОСОБА_1 до суду було подано відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» не було відомо про дублювання кадастрових номерів, тому товариство є добросовісною особою, яка придбала нерухоме майно. Окрім того позивачем не доведено належними доказами факт дублювання кадастрового номеру 3221680400:03:008:0007, тому в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

23.02.2022 року на виконання ухвали Володарського районного суду Київської області, Відділом «ЦНАП» виконавчого комітету Володарської селищної ради Білоцерківського району Київської області було надано копію документів, які були сформовані під час проведення державної реєстрації права оренди на підставі договору оренди земельної ділянки від 01.03.2021 року, який укладено між ОСОБА_1 ( ОСОБА_2 - попередній власник) та ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», з яких вбачається, що кадастровий номер земельної ділянки, яку передано в оренду ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» 3221680400:03:008:0004 (а.с.252). В договорі оренди від 01.03.2021 року укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «ЕКСТА ТРЕЙД ГРУП» зазначено лише площу земельної ділянки та кадастровий номер 3221680400:03:008:0004 (а.с.254). Однак, як вбачається з наданих документів, кадастровий номер земельної ділянки зазначено як 3221680400:03:008:0004, площа земельної ділянки зазначена як 4,6319 га, та документом що посвідчує право власності є державний акт серії ЯБ № 314295 (а.с.260). Згідно державного акту серії ЯБ № 314295, площа земельної ділянки становить 4,6319 га, та кадастровий номер сформовано та зазначено в державному акті як 3221680400:03:008:0007 (а.с.6), та на вказану земельну ділянку було укладено договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА».

Відомостей про те, що договір оренди від 20.11.2012 року укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» визнавався недійсним чи розривався, матеріали справи не містять.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вважав доведеним факт укладення договору оренди землі від 01.03.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», на підставі якого було зареєстровано право оренди ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП». Також зазначав, що ОСОБА_2 передала свою земельну ділянку в подвійну оренду двом юридичним особам, при чому договір з ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» укладений раніше, ніж з ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП». Вважав, що внаслідок укладення ОСОБА_2 договору оренди землі від 01.03.2021 року із ТОВ «ЕКСТА ТРЕЙД ГРУП» порушено право користування земельною ділянкою, яке ОСОБА_2 зобов`язалася передати ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» на підставі чинного договору від 20.11.2012 року. Оскільки законодавством не передбачено одночасного існування двох договорів оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, то правочин, який порушує раніше передане право оренди земельної ділянки, суперечить закону.

Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції з таких підстав.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Згідно з ст.. 17 Закону України «Про оренду землі» передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Форма Типового Договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220.

При цьому підписи сторін є одним із обов`язкових реквізитів договору, які повинні засвідчувати вільне волевиявлення сторін на укладання договору на певних узгоджених між ними умовах.

Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною 1 статті 5 Закону України «Про оренду землі» орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (частини 1, 5статті 6 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 14 вказаного Закону встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Такі норми передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі».

За змістом статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до приписів статті 17 Закону України «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди землі, набуваються після відповідної державної реєстрації. Отже, орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору.

Водночас, загальними положеннями Цивільного кодексу України, які стосуються будь-яких видів договорів, передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до положень ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Звертаючись до суду з позовом, товариство з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД», зареєстрований рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу, індексний номер 57849189 від 26 квітня 2021 року 09:38:06, ОСОБА_4 , Володарська селищна рада, Київська область.

Поряд з цим, як було встановлено судом першої інстанції, саме ОСОБА_2 здала земельну ділянку в оренду ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», уклавши договір оренди від 01.03.2021 року. А вже в подальшому між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки.

При цьому,договору оренди земельної ділянки від 01 березня 2021 року, укладеного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД», зареєстрованого рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу, індексний номер 57849189 від 26 квітня 2021 року 09:38:06, ОСОБА_4 , Володарська селищна рада, Київська область матеріали справи не містять.

А відтак, суд першої інстанції, вважаючи доведеним факт укладення договору оренди землі від 01.03.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», на підставі якого було зареєстровано право оренди ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», дійшов помилкового висновку, який не ґрунтується на матеріалах справи, оскільки ОСОБА_1 прав позивача в цій частині не порушувала і не могла порушити, так як станом на 01.03.2021 року ще не була власником спірної земельної ділянки, а стала ним лише 05 серпня 2021 року.

За правилами ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню, як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.

Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі. Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.

Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.

Згідно з ч. 2 ст. 77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 43 ЦПК України обов`язок надання усіх наявних доказів до початку розгляду справи по суті покладається саме на осіб, які беруть участь у справі.

За вимогами ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Відповідно до ч. ч. 1, 5, 6, 7 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Таким чином, позивач, звертаючись до суду з позовною вимогою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації не надав жодних належних, достатніх та допустимих доказів факту укладення договору оренди землі від 01.03.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», на підставі якого було зареєстровано право оренди ТОВ «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» та, відповідно, підстав недійсності такого правочину.

А відтак, у задоволенні позовної вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» про визнання недійсним Договіру оренди земельної ділянки від 01 березня 2021 року, який укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД», який зареєстрований рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57849189 від 26 квітня 2021 року ОСОБА_4 , Володарська селищна рада Київської області слід відмовити.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції викладені в оскаржуваному рішенні не ґрунтуються на вимогах закону та не відповідають обставинам справи.

Щодо позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації.

Звертаючись до суду з позовною вимогою про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації, Товариство з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» вказувало, що було порушено процедуру реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, а саме: не враховано переважного права орендаря на її купівлю, а тому такий договір має бути визнано недійсним.

З цього приводу слід зазначити про таке.

Спірні правовідносини у цій справі в частини даної позовної вимоги стосуються, зокрема, застосування приписів частини другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо переважного права наймача на придбання орендованого ним майна у разі його продажу.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині десятій статті 11 Господарського процесуального кодексу України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).

Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Апеляційний суд зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, тому колегія суддів не вбачає необхідності надавати оцінку іншим аргументам апеляційної скарги. Аналогічний висновок сформульований у п. 54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі №925/642/19.

Отже, враховуючи, що позивачем в частині позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації було обрано неналежний спосіб захисту своїх прав, у задоволенні вказаної позовної вимоги слід відмовити.

Ухвалюючи рішення колегія суддів, крім іншого, приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958, про те, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає обставинам справи, а висновки, викладені в ньому, зроблені із порушенням норм матеріального права, які призвели до неправильного вирішення справи, тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

Відповідно до ч.13 ст.141 ЦПК України апеляційний суд, в зв`язку з ухваленням нового судового рішення, змінює розподіл судових витрат.

Оскільки апеляційні скарги підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову, з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» та ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір по 6 810 грн. 00 коп. - за розгляд справи судом апеляційної інстанції.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», подану представником - адвокатом Богушком Олексієм Вікторовичем, - задовольнити.

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Богушком Олексієм Вікторовичем, - задовольнити.

Рішення Володарського районного суд Київської області від 15 червня 2022 року - скасувати та ухвалити нове, яким в задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП», ОСОБА_1 , Реєстраційної служби Володарського районного управління юстиції, третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог приватний нотаріус Корнійчук Антоніни Валеріївни, про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування його державної реєстрації - відмовити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКСТРА ТРЕЙД ГРУП» судовий збір в розмірі 6 810 грн. 00 коп. - за розгляд справи судом апеляційної інстанції.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 6 810 грн. 00 коп. - за розгляд справи судом апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова