Постанова

від 15.02.2023 по справі 639/5752/20

ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 639/5752/20 Номер провадження 22-ц/814/624/23Головуючий у 1-й інстанції Труханович В.В. Доповідач ап. інст. Дорош А. І.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 лютого 2023 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді - доповідача Дорош А.І.

Суддів:Лобова О.А., Триголова В.М.

при секретаріКоротун І.В.

учасники справи:

представник позивача ОСОБА_1

переглянув усудовому засіданнів м.Полтава цивільнусправу заапеляційною скаргою представникаТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» - адвоката Романченка Олексія Михайловича

на рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 16 грудня 2021 року, ухвалене суддею Труханович В.В.., повний текст рішення складено 24 грудня 2021 року

у справі за позовом ОСОБА_2 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс», про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, витребування майна із незаконного володіння, -

В С Т А Н О В И В:

14вересня 2020року ОСОБА_2 звернувся досуду зпозовом доДержавного реєстратораПротопопівської сільськоїради Дергачівськогорайону Харківськоїобласті,Товариства зобмеженою відповідальністю«Фінансова компанія«Прайм Альянс»,Товариства зобмеженою відповідальністю«Гленкор Девелопмент»про визнаннянезаконними рішеньдержавного реєстратората скасуванняреєстрації прававласності нанерухоме майно, в якому, з урахуванням уточнених позовних вимог від 25.01.2021 року (т.2 а.с. 234-240), просив суд скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області (код ЄДРПОУ 04398904) Тесленка Ігоря Анатолійовича про: 1)державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2)державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) права власності на нерухоме майно - земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 ; витребувати із незаконного володіння ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» (код ЄДРПОУ 43556752), адреса: 61003, Харківська область, місто Харків, вул. Клочківська, будинок 3) вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , який було продано останньому ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» за договором купівлі-продажу від 31.07.2020 року, зареєстрованого ПН ХМНО ОСОБА_3 , за реєстровим номером № 1197.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 29.01.2014 року між ПАТ «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №IKIZG.218842.001 у розмірі 1 000 000, 00 грн. під 22% річних. 29.01.2014 року між ПАТ «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» та ОСОБА_2 з метою забезпечення вказаного кредитного договору укладено договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188, відповідно до якого ОСОБА_2 передає в іпотеку житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м. з надвірними будівлями: навіс - літ «Е», басейн - літ. «Ж», огорожа №2,5,6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений в 1 932 000 грн. Крім того, передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер №6310137900:07:013:003, оцінена в 436 800 грн. ОСОБА_2 належним чином виконував свої обов`язки щодо виплати кредиту з 2014 року. При цьому, графік виплат не відповідає умовам договору, зокрема не знижується процент за тіло кредиту, яке поступово уменшується, однак, проценти нараховуються без зниження. Відповідно до постанови Правління НБУ від 21 грудня 2015 року №914 «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Публічного акціонерного товариства «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення від 22 грудня 2015 року №234 «Про початок процедури ліквідації ПАТ «ВБР» та делегування повноважень ліквідатора банку». З метою передачі права вимоги за кредитним договором та відступу права вимоги за договором іпотеки підконтрольній ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС», код ЄДРПОУ 40254432, не дивлячись на належну виплату платежів з боку ОСОБА_2 , штучно створюється заборгованість останнього за штрафами та пенею у розмірі 114 666,38 грн. При цьому, вносяться неправдиві відомості до розрахунку заборгованості станом на 01.10.2019 року, відповідно до якого заборгованість за кредитом -630 756,11 грн. (яка мала бути сплачена до 01.01.2024 року) та поточна заборгованість за процентами по кредиту -11 743,25 грн., загальна суму заборгованості склала 757 165,74 грн. 18.12.2019 року рішенням №926 Фонду гарантування вкладів фізичних осіб затверджено умови продажу права відступки. 21.12.2019 року працівник Банку ВБР Краснікова Ірина за посиланням https://prozorro.sale/auction/UA-EA-2019-12-21 -000071 -b виставила лот GL3N015390 «Право вимоги за кредитним договором IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року та договорами забезпечення виконання зобов`язань. Забезпечення: житловий будинок загальною площею 339,2 м.кв., житловою площею 133,1 м.кв., з надвірними будівлями та земельна ділянка фактичною площею 694 кв.м. в АДРЕСА_1 - порука фізичних осіб» з початковою ціною 669 544,05 грн. без ПДВ. 16.01.2020 року за результатом проведення аукціону, в якому приймала участь лише одна особа - ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС», за ціною нижче стартової -602 589,65 грн. 31.01.2020 року між Банком ВБР та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено договір №150 про відступлення прав вимоги за кредитним договором та договорами поруки, відповідно до умов якого банк відступив на користь Фінансової компанії своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. 31.01.2020 року між банком та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 31.01.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого банк відступив, а Фінансова компанія набула усі належні банку права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. Договори відступлення права вимоги укладені між банком та Фінансовою компанією на підставі протоколу електронних торгів. 09.06.2020 року між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 09.06.2020 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив, а ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набула усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477, 24 грн. Але щомісячні платежі з врахуванням строків, зазначених в договорі ОСОБА_2 , здійснював вже на реквізити ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС». 09.06.2020 року між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», код ЄДРПОУ 41677971, укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 09.06.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив, а ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набула усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477,24 грн. На підтвердження умисних маніпуляцій з боку фінансової компанії 22.06.2020 року на відділення 61176 надійшов лист ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на ім`я ОСОБА_2 «щодо перевірки виконання умов іпотечного договору» від 17.06.2020 року». При цьому, адреса зазначена не правильна: АДРЕСА_2 , за якою ОСОБА_2 ніколи не мешкав, проте, на ньому були вказані номера телефонів останнього, за якими працівники пошти й повідомили про факт надсилання листа. При цьому, на конверті навмисно відірвана накладна з метою неможливості ідентифікації поштового відправлення ОСОБА_2 02.07.2020 року на адресу ОСОБА_2 прийшли три чоловіка ( ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 ) надали оригінали довіреностей від ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» та провели огляд предмету іпотеки. За результатами огляду предмету іпотеки було складено відповідний акт огляду наявності та стану предмету іпотеки, де істотних порушень з боку ОСОБА_2 допущено не було. 19.08.2020 року на адресу ОСОБА_2 надійшов лист №17/08-20 від 17.08.2020 року від ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» (код ЄДРПОУ 43556752) з вимогою про звільнення будинку та зазначено попередження, що будуть вживатися примусові заходи щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_2 та його сім`ї. У листі було зазначено, що 31.07.2020 року ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» придбало у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований. З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 218767299 вбачається, що продаж ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «3», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований, було проведено приватним нотаріусом ХМНО Богданович А.О. на підставі договору купівлі-продажу від 31.07.2020 року, серія та номер 1197. Вартість житлового будинку 562 877,24 грн. Зі змісту договору купівлі-продажу від 31.07.2020 року, серія та номер 1197, вбачається, що житловий будинок належить ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на праві приватної власності без видачі документа, що посвідчує право власності. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухомемайно20 липня 2020 року Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленком Ігорем Анатолійовичем, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 279941163101; номер запису про право власності 37399433. Земельна ділянка належить ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на праві приватної власності без видачі документа, що посвідчує право власності, право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухомемайно20 липня 2020року Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленком Ігорем Анатолійовичем, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 280005563101; номер запису про право власності 37399551. Позивач вважає, що вказані дії відповідачів не відповідають діючому законодавству, оскільки: -у договорі іпотеки, який став підставою для реєстрації права власності, відсутнє іпотечне застереження, а окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; - реєстрація предмету іпотеки за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» проведена з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; - повідомлення про вручення поштового відправлення містить підпис не ОСОБА_2 та іншої особи, що свідчить про неналежне повідомлення останнього про намір ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» звернути стягнення на предмет іпотеки; - оцінку предмету іпотеки проведено особами без відповідних повноважень та ліцензій; - ТОВ "Прайм Альянс" не могло бути кредитором у зв`язку із відсутністю відповідної ліцензії фінансової установи; - наявні підстави витребувати предмет іпотеки від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Ухвалою Жовтневогорайонного суду м. Харкова від 10 березня 2021 року залучено до участі у даній справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету позову на стороні відповідача ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» (01035, м. Київ, вул. Дмитрівська, 39) (т.3 а.с. 137-138).

Рішенням Жовтневого районного суду м. Харкова від 16 грудня 2021 року позовну заяву ОСОБА_2 до Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Прайм Альянс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гленкор Девелопмент», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Депт Фінанс», про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно -задоволено.

Скасовано рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області (код ЄДРПОУ 04398904) Тесленка Ігоря Анатолійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Скасовано рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області (код ЄДРПОУ 04398904) Тесленка Ігоря Анатолійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) права власності на нерухоме майно - земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 .

Витребувано із незаконного володіння ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» (код ЄДРПОУ 43556752) адреса: 61003, Харківська область, місто Харків, вул. Клочківська, будинок 3), житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 , які було продано останньому ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» за договором купівлі-продажу, зареєстрованим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А.О., за реєстровим номером №1197.

Стягнуто з ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 10 510,00 грн.

Рішення судупершої інстанціїмотивоване тим,що договір іпотеки від 29.01.2014 року передбачає, як підставу реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки, наявність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, суд першої інстанції прийшов до висновку, що державна реєстрація права власності була проведена з порушенням вимог законодавства. Пункти договору іпотеки від 29.01.2014 року, на які посилається представник відповідача, не можуть вважатися іпотечним застереженням, а судом встановлено, що договору про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами укладено не було. Крім того, звіт про оцінку майна від 14.07.2020 року та звіт про експертну оцінку від 15.07.2020 року складені з порушенням вимог діючого законодавства. За таких обставин суд першої інстанції прийшов до висновку, що у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» були відсутні законодавчо визначені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки, а тому відповідні записи про реєстрацію права власності підлягають скасуванню. Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (абзац перший частини першоїстатті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Аналіз положень абзацу першого частини другоїстатті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»свідчить про те, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Саме скасування такого запису є належним способом захисту прав та інтересів позивача. Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію, що відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 01 квітня 2020 року у справі №520/13067/17 (провадження № 14-397 цс 19). Суд прийшов до висновку, що позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І.А. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м. житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, та земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, підлягають задоволенню в повному обсязі.

Суд також прийшов до висновку, що, оскільки встановлено, що спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача поза його волею, позовні вимоги щодо скасування державної реєстрації підлягають задоволенню, а отже і вимоги про витребування спірного нерухомого майна також підлягають задоволенню.

В апеляційнійскарзі представникТОВ«ФК «ПРАЙМАЛЬЯНС» -адвокат РоманченкоО.М. просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав порушення судом норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду обгрунтовано відсутністю в іпотечному договорі іпотечного застереження, яке надає іпотекодержателю звернути стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а також порушення вимог законодавства про оцінку та оціночну діяльність при складанні звіту про оцінку іпотечного майна. При цьому, посилається на вимоги ст. 36, ч.1.2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Вказує, що п.18.8. іпотечного договору передбачає як підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки відмову позичальника та/або іпотекодавця в переоформленні якого-небудь із договорів страхування предмета іпотеки, особистого страхування, згідно кредитного договору, а також в інших випадках, передбачених діючим законодавством. Зазначає, що іпотекодавцем ОСОБА_2 були вчинені певні порушення умов іпотечного договору та Закону України «Про іпотеку». Посилання суду першої інстанції на ненадання другими відповідачем доказів проживання в іпотечному майні іншими особами спростовується поясненнями самого позивача. Вказує, що наявність житлових прав на іпотечне майно у інших непогоджених з іпотекодержателем осіб(в тому числі неповнолітніх) є істотною перешкодою у реалізації прав іпотекодержателя, що викликає необхідність у проведенні процедури їх виселення. Вказує, що пунктом 20.3. іпотечного договору передбачено обов`язок позивача не передавати його в оренду або позичку. Посилається на вимоги ч.1.2. ст. 12 Закону України «Про іпотеку», а також на пункти 18.1., 20.13. іпотечного договору, які передбачають, що сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмета іпотеки банк, реалізовуючи свої права, встановлені ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку», не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий орган або інший орган вирішення спорів, що не застосовуючи судових процедур, банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог, що з ОСОБА_2 погоджено, що він зобов`язаний забезпечити реалізацію прав іпотекодержателя, встановлені ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку», не створювати та не чинити протидій іпотекодержателю в реалізації предмету іпотеки. Пункт 24 іпотечного договору передбачає обмеження у способах звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису або окремого договору на задоволення вимог іпотекодержателя. Вказує, що відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» до договору про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється відповідне іпотечне застереження, що міститься в договорі. Вказує, що у даній справі умови звернення стягнення передбачені пунктами 18 та 20.13. іпотечного договору, порядок визначення вартості в пункті 25, належні способи обміну повідомлення листування на зазначені в договорі адреси сторін пункти 20.14.,38. Вважає, що зміст договору становить домовленість сторін щодо суті їх прав та обов`язків, які вони добровільно приймають та зобов`язуються виконувати. Тому праву іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки на свій розсуд в межах ст.36-38 Закону України (пункт 18.1. іпотечного договору) кореспондує обов`язок іпотекодавця забезпечити реалізацію таких прав та не чинити перешкод іпотекодержателю (п.20.13.іпотечного договору), які реалізуються, в тому числі, у визначеному чинним законодавством порядку (п.18.13. іпотечного договору). Вказує, що за такого правового регулювання питання форми та змісту іпотечного застереження, не виключається право сторони сторін іпотечного договору на його викладення в декількох пунктах договору або посилання в договорі на відповідні статті Закону України «Про іпотеку», які регулюють позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Щодо звітів про оцінку іпотечних земельної ділянки та будинку, то зазначає, що оціночна вартість предмета іпотеки для цілей звернення стягнення на нього є наперед узгодженою з позивачем як іпотекодавцем, тому не може порушувати його прав. Договір іпотеки визначає загальну вартість предмета іпотеки, його вартість у разі звернення на предмет іпотеки, договір іпотеки є чинним, його умови є обов`язковими для сторін. Вказує, що питання обгрунтованості оцінки іпотечного майна впливає на визначення розміру різниці сум, що підлягають поверненню іпотекодавцю за наслідками задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора. Позивач не звертався до іпотекодержателя за поверненням будь-яких сум. Щодо процедури оцінки майна вказує, що для проведення оцінки замовником надавалися необхідні відомості, в т.ч. технічний паспорт та фото об`єкта. Станом на день проведення оцінки (14.07.2020) підприємство-оцінювача мало чинний сертифікат оціночної діяльності з №420/20 від 25.05.2020 року, видане Фондом державного майна України. Згідно з наказом Фонду державного майна України від 09.06.2020 року №981 ТОВ «Роял Сіті Плюс» на час виготовлення звітів про оцінку ТОВ «Роял Сіті Плюс» було включено до Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності. Закон не наділяє замовника оцінки правами з контролю способів та порядку проведення оцінки, тому виконання оцінки іншим оцінювачем, що не входить до штату підприємства-оцінювача, чинним законодавством не заборонено. Вказує, що орієнтований розрахунок судових витрат за надання професійної правової допомоги в апеляційному суді становить 15000 грн.

Ухвалою Харківського апеляційного суду від 17.01.2022 року дана цивільна справа витребувана з Жовтневого районного суду м. Харкова (т.4 а.с. 188).

Ухвалою Харківськогоапеляційного судувід 22.02.2022року апеляційнаскарга представникаТОВ«ФК «ПРАЙМАЛЬЯНС» -адвоката РоманченкаО.М. залишенабез руху(т.4а.с.190).

Розпорядженням голови Верховного Суду № 14/0/9-22 від 25.03.2022 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану (окремі суди Сумської, Харківської області), відповідно до ч. 7 ст. 147 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», з урахуванням неможливості судами здійснювати правосуддя під час воєнного стану, змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду на Полтавський апеляційний суд.

З 01.08.2022 року дана цивільна справа перебуває у провадженні Полтавського апеляційного суду (т.4 а.с. 192).

Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 08.08.2022 року продовжено ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» строк для усунення недоліків апеляційної скарги (т.4 а.с. 193).

Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 23.09.2022 року справа призначена до апеляційного розгляду на 15.02.2023 року о 10-40 год., з повідомленням учасників справи (т.4 а.с. 202).

У відзиві на апеляційну скаргу, який надійшов до Полтавського апеляційного суду 15.02.2023 року, представник позивача ОСОБА_2 адвокат Лисенко А.О. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

У судове засідання до суду апеляційної інстанції не з`явилися інші учасники справи, відповідач ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» та його представник - адвокат Романченко О.М. належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи шляхом направлення 02.02.2023 року судових повісток про виклик до суду у цивільній справі на офіційні електронні адреси у порядку ч. 6 ст. 128 ЦПК України (т.4 а.с. 205-206). Відповідачі державний реєстратор Тесленко І.А., ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» та третя особа ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» повідомлені шляхом розміщення 03.02.2023 року оголошень про виклик у справі на сайті «Судова влада України» (т.4 а.с. 212-215). Електронний варіант ухвали Полтавського апеляційного суду від 23.09.2022 року про призначення справи до розгляду на 15.02.2023 року розміщений в мережі Інтернет за адресою: https://reyestr.court.gov.ua/ та відповідно оприлюднено. Також інформація про дату, час та місце розгляду справи доступна на сайті «Судова влада». Заяви та клопотання про відкладення справи розглядом від інших учасників справи до апеляційного суду не надходили. Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ч. 1. ст. 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Згідно встановлених судом першої інстанції обставин вбачається, що 29.01.2014 року між ПАТ «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №IKIZG.218842.001 (т.1 а.с. 29-33, 34-35, 37-39).

Відповідно до умов зазначеного договору ПАТ «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» надав ОСОБА_2 у тимчасове, платне користування грошові кошти у сумі 1 000 000, 00 грн. під заставу нерухомості із кінцевим терміном повернення 28 січня 2024 року. Процентна ставка становить 22,00 % річних. Окрім того, позичальник сплачує комісію за надання кредитних ресурсів у розмірі 0, 10% від суми кредиту по договору.

У п.2.2. кредитного договору №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року зазначено, що в якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки, а також інших витрат виступає: житловий будинок загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133, 1 кв.м., з надвірними будівлями та спорудами, та земельна ділянка фактичною площею 694 кв.м. в АДРЕСА_1 .

На виконання положень кредитного договору 29 січня 2014 року між ПАТ «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188, відповідно до якого ОСОБА_2 передає в іпотеку житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133.1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ «Е», басейн - літ. «Ж», огорожа №2,5,6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений в 1 932 000, 00 грн.

Крім того, передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер №6310137900:07:013:003, оцінена в 227 000, 00 грн. (т.1 а.с. 40-45).

Як вбачається з виписки по особовим рахункам ОСОБА_2 , останній дійсно здійснював погашення заборгованості за кредитом. (т.1 а.с. 46-80).

Проте, відповідно до розрахунку заборгованості на 01.10.2019 року за кредитною угодою №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року за ОСОБА_2 обліковується заборгованість, яка станом на 31.01.2020 року становить 757 1635,74 грн., та складається з поточної заборгованості за кредитом 630 756,11 грн., поточна заборгованість за процентами по кредиту - 11 743,25 грн., заборгованість за штрафами та/або пенею за кредитним договором 114 666,38 грн. (т.1 а.с. 81-83).

Представник позивача суду першої інстанції зазначав, що розрахунок заборгованості було проведено неправильно, оскільки ОСОБА_2 сплачував кредит відповідно до графіку.

Так, представником позивача надано відповідь на запит стосовно умов кредиту, яка складена ОСОБА_7 -економістом, директором ТОВ «Фінансова Рада», в якій вказано, що нараховані відсотки за користування кредитом для позичальника ОСОБА_2 , що зазначені в додатку №1 до кредитного договору, були нараховані банком неправильно. ОСОБА_2 була надана неправдива інформація щодо сум до сплати за кредитним договором. Дотримання процедури нарахування штрафних санкцій, вказаних в довідці, яка підписана Уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації ПАТ «ВБР» Міхно С.С., було порушено та нарахування відбулося 01.10.2019 року за порушення березня 2015 року. ОСОБА_2 не був вчасно поінформований та не має сплачувати дані проценти. Вважає, що, якщо банк вчасно не нарахував додаткові штрафні санкції, то правонаступники не мають право це робити через 4 роки після порушення. Відбулися грубі порушення умов кредитного договору №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року в п.3.2.4., п.4.1.1., що призвело до початку процедури звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року. В діях банку вбачається введення в оману позичальника, надання йому неправдивої інформації та неналежне виконання умов договору (т.1 а.с. 157-163).

Суд першої інстанції критично оцінив вказаний лист, оскільки характеристика договору була проведена особою, яка не має відповідної кваліфікації, не є експертом, спеціалістом тощо.

Клопотання щодо призначення експертизи для дослідження умов кредитного договору та правильності нарахування заборгованості позивачем не заявлялося.

Суд першої інстанції прийшов до висновку, що позивач несвоєчасно здійснював оплату кредитних платежів, внаслідок чого за ним почала обліковуватися заборгованість.

Відповідно до постанови Правління НБУ від 21 грудня 2015 року №914 «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Публічного акціонерного товариства «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних прийнято рішення від 22 грудня 2015 року №234 «Про початок процедури ліквідації ПАТ «ВБР» та делегування повноважень ліквідатора банку».

18 грудня 2019 року рішенням №926 Фонду гарантування вкладів фізичних осіб затверджено умови продажу права відступки.

Як вбачається з протоколу електронного аукціону №UA-EA-2019-12-21-000071-b, визначено переможця за лотом GL3N015390 «Право вимоги за кредитним договором IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року та договорами забезпечення виконання зобов`язань. Забезпечення: житловий будинок загальною площею 339,2 м.кв., житловою площею 133,1 м.кв., з надвірними будівлями та земельна ділянка фактичною площею 694 кв.м. в м. Харкові, вул. Григорівська - порука фізичних осіб» з початковою ціною 669 544,05 грн. без ПДВ - ТОВ "ФК «ДЕПТ ФІНАНС» (т.1 а.с. 84).

31 січня 2020 року між ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено договір №150 про відступлення прав вимоги за кредитним договором та договорами поруки, відповідно до умов якого банк відступив на користь Фінансової компанії своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 602 589,65 грн. (т.1 а.с. 91-94, 95, т.3 а.с. 121-124, 125-127, 128, 129-130).

31 січня 2020 року між банком та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 31.01.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого банк відступив, а Фінансова компанія набула усі належні банку права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. Договори відступлення права вимоги укладені між банком та Фінансовою компанією на підставі протоколу електронних торгів (т.1 а.с. 89-90, т.3 а.с. 131-132, 133-134).

Відповідно до п. 1.3. вказаного договору, відступлення права вимоги за договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки (т.1 а.с. 89-90).

09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) укладено договір №01/06-20 про купівлю-продаж прав вимоги, відповідно до умов якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив на користь ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 603 477,24 грн. (т.1 а.с. 98-100, т.3 а.с. 180-182, 183-185, 186-190).

09 червня 2020 року між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 09.06.2020 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О.П., відповідно до якого ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» відступив, а ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набула усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет «іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477,24 грн. (т.1 а.с. 96-97, т.3 а.с. 191, 192-193, 194-195, 196, 197, 198, 199-202, 203-237).

Пунктом 1.3. договору передбачено, що відступлення права вимоги за договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки.

11 червня 2020 року ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» повідомило ОСОБА_2 про відступлення прав кредитора та іпотекодержателя (т.1 а.с. 101-102).

У суді першої інстанції представник позивача зазначав, що у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на момент укладання договору про відступлення права вимоги була відсутня ліцензія на надання фінансових послуг, а отже, товариство не могло укладати договір відступлення права вимоги та здійснювати усі інші подальші дії, в тому числі, і дії зі звернення стягнення на предмет іпотеки та відчуження предмета іпотеки.

Як вбачається з відповіді Національного банку України, відповідно до розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, від 04.06.2020 року №1186 на підставі заяви ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» були анульовані ліцензії на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг (крім професійної діяльності на ринку цінних паперів). Таким чином станом на 20.07.2020 у ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» були відсутні ліцензії на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг (т.3 а.с. 39).

Судом першої інстанції встановлено, що предметом договору, укладеного з ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», є відступлення прав вимог за плату (купівля-продаж). Отже, за своєю правовою природою вказаний договір є договором купівлі-продажу майнового права, тому не може бути віднесений до договорів факторингу. За таких обставин наявність ліцензії на здійснення фінансових послуг не є необхідною.

Щодо посилання позивача та його представника на відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки та подальше відчуження предмету іпотеки (без наявності ліцензії), то суд першої інстанції встановив наступне.

Так, відповідно дост. 514 ЦК Українидо нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

За договором відступлення права вимоги первісний кредитор у конкретному договірному зобов`язанні замінюється на нового кредитора, який за відступленою вимогою набуває обсяг прав, визначений договором, у якому виникло таке зобов`язання (пункти 37, 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 березня 2021 року у справі №906/1174/18).

Оскільки чинне законодавство не передбачає обов`язкової наявності ліцензії, як однієї з умов укладання договору про відступлення права вимоги, то суд першої інстанції прийшов до висновку, що ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» правомірно набуло право вимоги за кредитним договором та всіма забезпечувальними договорами, укладеними з ОСОБА_2 , на умовах, що існували у первісного кредитора.

Враховуючи те, що внаслідок відступлення права вимоги ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» набуло усі права первісного кредитора, то воно набуло і право звернення стягнення на предмет іпотеки та на подальше відчуження предмету іпотеки на умовах, що визначені в договорі. При цьому чинним законодавством не передбачено обов`язкової умовинаявність ліцензії, для здійснення реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки та його подальше відчуження. Вказані дії також не відносяться і до видів фінансових послуг, а є лише одним із видів прав кредитора у зобов`язанні. Окрім того, ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» не нараховувало позичальнику відсотки за договором, для чого є необхідною наявність ліцензії.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції прийшов до висновку про безпідставність доводів позивача на неможливість укладання ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» договору про відступлення права вимоги та проведення усіх подальших дій, без наявності у нього ліцензії на здійснення фінансових послуг.

Представник відповідача ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» суду першої інстанції пояснив, що у зв`язку з неналежним виконанням зобов`язання за кредитним договором та порушенням позивачем умов іпотечного договору вони вирішили задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини першоїстатті 33 Закону України «Про іпотеку»у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Статтею 35 цього закону передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця ,письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина другастатті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті33та частини першої статті35 Закону України «Про іпотеку»реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другоїстатті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першоїстатті 35 Закону України «Про іпотеку»не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першоїстатті 35 Закону України «Про іпотеку»пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затвердженихпостановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першоїстатті 35 Закону України «Про іпотеку»іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першоїстатті 35 Закону України «Про іпотеку»щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Зазначена правова позиція була викладена у постанові Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №757/13243/17.

Як встановлено судом першої інстанції, 11 червня 2020 року ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» на адресу ОСОБА_2 було направлено повідомлення - вимогу в порядку ст.35,37 Закону України «Про іпотеку»з вимогою сплати протягом 30-денного строку з дня отримання цієї вимоги кредитної заборгованості перед Фінансовою компанією в загальній сумі 670 905,74 грн.(т.2 а.с. 149-150).

Як вбачається з опису поштового вкладення вказана вимога разом із іншими документами була направлена на адресу ОСОБА_2 : АДРЕСА_1 (накладна №6100352930071) (т.1 а.с. 154).

У рекомендованому повідомлені про вручення поштового відправлення №6100352930071 міститься відмітка про отримання Абраменком вмісту конверту разом із вимогою17.06.2020 року (т.1 а.с. 153).

Позивач у суді першої інстанції заперечував факт отримання ним змісту конверту та вимоги, зазначав, що підпис у рекомендованому повідомленні не його та не членів його сім`ї.

Порядок надання послуг поштового зв`язку та порядок оформлень поштових відправлень, зокрема рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення встановлено Правилами надання послуг поштового зв`язку, які затвердженопостановою Кабінетів Міністрів України від 05.03.2009 року №270 та Порядком оформлення поштових відправлень з вкладенням матеріалів звітності, розрахункових документів і декларацій, затвердженимпостановою Кабінету Міністрів України від 28.07.1997 року №799(із змінами і доповненнями).

Суд першої інстанції встановив, що повідомлення про вручення вимоги від 11.06.2020 року не містить позначки "Судова повістка" або "вручити особисто", а тому особистого підпису та прізвища одержувача на бланку повідомлення про вручення поштового відправлення не вимагало.

На виконання ухвали суду АТ «Укрпошта» було надано реєстр замовлень №315 від 17.06.2020 року, з якого вбачається, що 17.06.2020 року ОСОБА_2 отримав поштове відправлення №6100352930071, у реєстрі міститься підпис ОСОБА_2 (т.3 а.с. 2).

У суді першої інстанції позивач заперечував факт того, що це його підпис міститься в реєстрі, проте, будь-яких належних та допустимих доказів на підтвердження цього позивачем суду надано не було, клопотання про проведення експертизи заявлено також не було.

За вказаних обставинах суд першої інстанції виходить із добросовісності дій працівників АТ «Укрпошта» та дотримання ними Правил надання послуг поштового зв`язку та Порядку оформлення поштових відправлень з вкладенням матеріалів звітності, розрахункових документів і декларацій та вважає, що дійсно 17.06.2020 року ОСОБА_2 отримав -вимогу в порядку ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку» від 11.06.2020 року, яка була направлена на його адресу ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС».

Таким чином, ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС»реалізував своє право вимоги дострокового виконання основного зобов`язання в порядку та з дотриманням процедури, встановленоїст. 35 Закону України «Про іпотеку», що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з неналежним виконанням боржником основного зобов`язання.

Крім того, представник відповідача ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» у суді першої інстанції пояснив, що окрім порушення умов виконання основного зобов`язання, ОСОБА_2 було здійснено порушення умов іпотечного договору, що також стало підставою для реалізації відповідачем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Так,17 червня 2020 рокуна адресу ОСОБА_2 направлено лист щодо перевірки умов іпотечного договору, відповідно до якого ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» просив надати копії договорів страхування, відомості щодо наявності проведеного перепланування та надати інформацію щодо проживання інших осіб за адресою, а також забезпечити доступ працівникам ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» для огляду предмету іпотеки 01.07.2020 року (т. 1 а.с. 103-104).

Вказаний лист було направлено на адресу: АДРЕСА_2 , яка не є адресою проживання ОСОБА_2 , однак все ж таки було отримано позивачем у справі (т.1 а.с. 105, 106).

19 червня 2020 року ОСОБА_2 направив на адресу «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» лист, в якому надав дійсний договір страхування нерухомого майна та повідомив, що кількість осіб, які проживають у будинку з моменту укладення договору іпотеки, не змінилася. Окрім того зазначив, що фактичний стан предмету іпотеки не змінився (т.3 а.с. 150-151).

02 липня 2020 року представниками ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» проведено огляд предмета іпотеки, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , в результаті огляду встановлено, що немає вікон в підвалі та мансарді, встановлені тимчасові перегородки, внутрішнє оздоблення будинку теплоізолюючими матеріалами призвело до змін (незначних) у внутрішніх розмірах будинку (поверхонь стін), проведене незначне перепланування будинку; заборгованості за комунальні послуги не має; заборгованості зі сплати податку за землю немає; договір страхування укладено. Вказане підтверджується актом огляду наявності та стану предмета іпотеки (т.1 а.с. 108, 109, 110, 111).

Того ж дня на адресу ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» було надано пояснювальну записку інженера з технічної інвентаризації ОСОБА_4 , який відповідно до кваліфікаційних сертифікатів №003581, №003085 має право проводи технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна та технічне обстеження будівель і споруд (т.2 а.с. 58, 59, 60-67).

Так, у пояснювальній записці зазначено, що відхилення від планування, встановленні під час огляду, фактично змінили розміри приміщень та, відповідно, змінять і підрахунки площ приміщень та площі в цілому по будинку. Таким чином, технічні показники житлового будинку станом на час огляду 02.07.2020 року відрізняються від технічних показників будинку, вказаних у наданому власником будинку технічному паспорті від 09.01.2014 року.

Як вбачається з відповіді Головного управління ДПС у Харківській області від 14.07.2020 року, згідно інформації ІТС «Податковий блок» за гр. ОСОБА_2 обліковується податковий борг у загальній сумі 13 963,02 грн., а саме: -податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Новобаварський район м. Харкова)10 903,91 грн.; -податок на землю з фізичних осіб (Новобаварський район м. Харкова) - 1 391,69 грн.; -податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Немишлянський район м. Харкова) -1 667,42 грн. (т.2 а.с. 68).

Щодо факту проживання інших сторін у іпотечному майні, то сторони у суді першої інстанції пояснили, що вже на момент укладення договору іпотеки в будинку були зареєстровані інші особи, які на теперішній час і продовжують у ньому проживати.

Так, представник відповідача зазначає, що встановлені обставини є свідченням того, що позивач, окрім порушення вимог основного зобов`язання, здійснив також і порушення умов іпотечного договору, що і стало підставою для реалізації ним свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 18.8. договору іпотеки передбачено, що з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право: - звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання будь-якого зобов`язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані; - звернути стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання термінів виконання якого-небудь із зобов`язань за кредитним договором у випадках: -порушення позичальником зобов`язань, передбачених умовами кредитного договору, в т.ч. при порушенні цільового використання коштів; -відмови позичальника та (або) іпотекодавця в переоформленні будь-якого із договорів страхування предмету іпотеки, особистого страхування, згідно кредитного договору; -порушення іпотекодавцем зобов`язань по цьому договору, в т.ч. при порушенні порядку заміни предмету іпотеки; -прийняття судом рішення про визнання позичальника та (або) іпотекодавця недієздатним або обмежено дієздатним; -порушення кримінальної справи відносно позичальника та (або) іпотекодавця; -встановлення невідповідності дійсності відомостей, які містяться в даному договору, або інших документів, наданих іпотекодавцем; -пред`явлення іпотекодавцем предмета іпотеки в користування третім особам без письмової згоди іпотекодержателя; -тривалої відсутності позичальника та або (іпотекодавця) в місці постійного проживання; -в інших випадках, передбачених діючим законодавством України.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_2 дійсно порушив терміни виконання зобов`язання за кредитним договором, що і стало підставою для реалізації кредитодавцем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Що стосується усіх інших посилань відповідача, щодо відсутності договорів страхування, істотне перепланування предмету іпотеки та проживання у ньому інших осіб, суд першої інстанції визнав їх безпідставними, оскільки вони не були доведені належними та допустимими доказами та відповідні застереження щодо вчинення зазначених дій відсутні в договорі іпотеки.

Таким чином, судом першої інстанції було встановлено лише порушення ОСОБА_2 умов кредитного договору та не було встановлено порушення умов договору іпотеки.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку», що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановленихстаттею 12 цього Закону.

Статтею 12 Закону передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.

Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, положенняЗакону України «Про іпотеку»передбачають лише три способи звернення стягнення на предмет іпотеки: - на підставі рішення суду; - виконавчого напису нотаріуса; - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку»передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно доЗакону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина другастатті 36 цього Закону), а саме на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса.

Згідно із частиною третьою зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати такі способи задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки: - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленомустаттею 37 цього ж Закону; - право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленомустаттею 38 цього ж Закону.

ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» вирішило реалізувати своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки, а саме шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку»передбачає порядок передачі іпотекодержателю прав на предмет іпотеки.

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена устатті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у якій визначено, що загальними засадами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) є: 1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; 2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; 3) публічність державної реєстрації прав; 4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; 5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цьогоЗакону, виникають з моменту такої реєстрації.

Частиною першоюстатті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяженьце офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьоїстатті 10 цього Законувизначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Статтею 18 вказаного Законупередбачений порядок проведення державної реєстрації прав.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно з пунктами 6,9,12,18,19,57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженогопостановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

Разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав.

Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який установлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями.

За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Тобто, для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.

Представник відповідача ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» суду першої інстанції пояснив, що договором іпотеки було передбачено іпотечне застереження, що і стало підставою для реалізації процедури, передбаченоїст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Судом першої інстанції досліджено договір іпотеки від 29 січня 2014 року, який укладено між ПАТ «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ БАНК РОЗВИТКУ» та ОСОБА_2 .

Пунктом 18.10. договору передбачено, що уразі звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з п.18.6., 18.8., 18.9. цього договору іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмету іпотеки свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи проценти, винагороди та інші платежі, відшкодування збитків, неустойки, витрати на утримання предмету іпотеки, а також на задоволення інших забезпечених іпотекою вимог.

Звернення стягнення на предмет застави у випадках, передбачених п.п. 18.6., 18.8., 18.9. цього договору, здійснюється відповідно до чинного законодавства та цього договору (пункт 18.13.).

У пункті 20.13. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець зобов`язується забезпечити реалізацію прав іпотекодержателя, встановлених ст.ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку», не створювати та не чинити протидій іпотекодержателю в реалізації предмету іпотеки.

Пунктом 14.3. договору іпотеки передбачено, що на підставах, передбачених чинним законодавством, на предмет іпотеки може бути звернене стягнення.

Відповідно до п. 18.1. договору іпотекодержатель має право вищого пріоритету на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмету іпотеки. Сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки банк, реалізуючи свої права, встановлені ст.ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку»не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий або інший орган вирішення спорів. Не застосовуючи судових процедур банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.

Пунктом 24 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п. 18.6., 18.8., 18.9., цього договору, відповідно дорозділу V Закону України «Про іпотеку»на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно Договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Проаналізувавши умови договору іпотеки, суд першої інстанції прийшов до висновку, що сторони погодили три можливі шляхи для звернення стягнення на предмет іпотеки: - на підставі рішення суду; - на підставі виконавчого напису нотаріуса; - згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, положенняЗакону України «Про іпотеку»вказують, що позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки можливий або на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, або відповідного застереження в іпотечному договорі.

У свою чергу, в договорі іпотеки від 29.01.2014 року сторони погодили такий позасудовий спосіб реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки якокремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що прямо передбачено в п. 24 договору.

За таких обставин, суд першої інстанції визнав безпідставними посилання представника відповідача на те, що п. 18.6., 18.8., 18.9., 18.10. договору іпотеки можна вважати іпотечним застереженням.

У суді першої інстанції сторони вказали, що окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя укладено не було.

Крім того, на виконання положеньст. 37 Закону України «Про іпотеку»ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» було проведено оцінку предмету іпотеки.

Відповідно до звіту про експертну оцінку від 14.07.2020 року, складеного ТОВ «Роял Сіті Плюс», ринкова вартість об`єкта оцінки - житловий будинок літ. «Д-1» з надвірними будинками, за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1 037 900, 00 грн. (т.2 а.с. 69-71, 187-192).

Відповідно до звіту про експертну оцінку від 15.07.2020 року, складеного ТОВ «Роял Сіті Плюс», ринкова вартість об`єкта оцінки - земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , становить 41 600,00 грн. (т. 2 а.с. 72-74, 193-198).

На зазначений звіт позивачем було надано рецензію, складену 15.02.2021 року Громадською організацією «Українське товариство оцінювачів», з якої вбачається, що звіт про експертну оцінку -житловий будинок літ. «Д-1» з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний станом на 14.07.2020 року ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювачем ОСОБА_8 , класифікується як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний (т.3 а.с. 70-72).

Окрім того, позивачем було проведено власну оцінку об`єкту нерухомого майна.

Так, відповідно до звіту про оцінку майна від 30.07.2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_9 , ринкова вартість садиби, яка складається з житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 340,6 м.2, з надвірними будівлями та спорудами, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , складає 4 240 800, 00 грн. (т.1 а.с. 85-86).

Згідно зі звітом про визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 29.07.2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_9 , ринкова вартість становить 833 800, 00 грн. (т.1 а.с. 87-88).

Частиною шостоюстатті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Разом із цим відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім того,статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

До схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 19 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17.

Як встановив суд першої інстанції, у звітіпро експертну оцінку спірного житлового будинку та земельної ділянки оцінювач не навів відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Вказані дії є порушення вимог закону в цій частині, ураховуючи, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що замовник після замовлення оцінки намагався забезпечити доступ оцінювача до об`єкта оцінки.

Також, у суді першої інстанції позивач посилався на заниження суб`єктом оціночної діяльності вартості житлового будинку і невідповідність її ринковій вартості.

На підтвердження факту заниженої вартості предмету оцінки ОСОБА_2 надано звіт про оцінку майна від 30.07.2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_9 , ринкова вартість садиби, яка складається з житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 340,6 кв.м., з надвірними будівлями та спорудами, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , складає 4 240 800,00 грн. (т.1 а.с. 85-86).

Згідно зі звітом про визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 29.07.2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_9 , ринкова вартість становить 833 800, 00 грн.

Таким чином, суд першої інстанції прийшов до висновку, що дійсно у звіті про експертну оцінку від 14.07.2020 року та у звіті про експертну оцінку від 15.07.2020 року ціна нерухомого майно є заниженою.

Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування (абзац п`ятнадцятий пункту 3 Національного стандарту № 1).

Рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки, що узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 11 березня 2021 року у справі №755/6875/18.

Так, з рецензії, складеної 15.02.2021 року Громадською організацією «Українське товариство оцінювачів», вбачається, що звіт про експертну оцінку -житловий будинок літ. «Д-1» з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , виконаний станом на 14.07.2020 року ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювачем ОСОБА_8 , класифікується як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний.

Пунктами 15,16 Національного стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Відповідно до статті 36 Національного стандарту №1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

У постанові від 12 червня 2019 року у справі №308/12150/16-ц (провадження № 14-187цс19) Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.

Із змісту звіту про оцінку майна від 14.07.2018 року та звіту про експертну оцінку від 15.07.2020 року вбачається, що в ході дослідження використовувався порівняльний підхід.

За змістом п.19 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженогопостановою КМУ від 28 жовтня 2004 року №1442,порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об`єктів порівняння; вибір методу розрахунку вартості об`єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації; зіставлення об`єкта оцінки з об`єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об`єктів порівняння; визначення вартості об`єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об`єктів порівняння; узгодження отриманих результатів розрахунку.

Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті №1.

Згідно п.п. 47-49 Національного стандарту №1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав», затвердженогопостановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440,порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об`єктами порівняння та об`єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Дослідивши звіт про оцінку майна від 14.07.2018 року та звіт про експертну оцінку від 15.07.2020 року, суд першої інстанції встановив, що експертом не було надано інформації щодо об`єктів порівняння, що є недопустимим при використанні порівняльного підходу.

Таким чином, під час проведення оцінки було порушено вимоги п.п.50,52 Національного стандарту №1 "Загальні положення оцінки майна й майнових прав", затвердженогоПостановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440, що призвело до зниження вартості об`єкта оцінки.

Представник позивача у суді першої інстанції посилався також на те, що вказані звіти не можна вважати дійсним, оскільки їх було проведено оцінювачем ОСОБА_8 , дія свідоцтва якої була припинена.

Як вбачається з наказу Фонду державного майна України від 11.08.2020 року ОСОБА_8 позбавлена спеціалізації 1.1. «Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі, земельних ділянок та майнових прав на них» з кваліфікаційного свідоцтва оцінювача МФ №146, виданого 01.07.2017 року Фондом та ТОВ «Українська комерційна школа», з дати видання наказу (т.2 а.с. 243, т.3 а.с. 14-17).

Отже, суд першої інстанції встановив, що, як вбачається з матеріалів справи, станом на дату проведення оцінки14.07.2020 року оцінювач ОСОБА_8 мала чинне кваліфікаційне свідоцтво оцінювача від 01.07.2017 року МФ №146.

При цьому, з матеріалів справи вбачається, що дійсно за даними Державного реєстру ТОВ «Роял Сіті Плюс» отримало у Фонді сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 25.05.2020 року №420/20 за напрямом оцінки майна І «Оцінка об`єктів у матеріальній формі» та спеціалізаціями у межах напряму: 1.1. «Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі, земельних ділянок та майнових прав на них», 1.2. «Оцінка машин і обладнання», 1.3. «Оцінка колісних транспортних засобів» (т.2 а.с. 163)..

У довідці про штатний склад оцінювачів, поданій ТОВ «Роял Сіті Плюс» до Фонду з метою отримання сертифіката суб`єкта оціночної діяльності у 2020 році, було зазначено прізвище одного оцінювача ОСОБА_10 .

Отже, оскільки за даними Державного реєстру ОСОБА_8 не перебуває в штатному складі ТОВ «Роял Сіті Плюс», оцінювач мала право здійснювати практичну діяльність з оцінки майна у складі зазначеного вище суб`єкта оціночної діяльності за наявності відповідної трудової угоди.

Натомість, матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів на підтвердження того, що між ОСОБА_8 та ТОВ «Роял Сіті Плюс» було укладено трудову угоду.

За таких обставин, суд першої інстанції прийшов до висновку, що звіт про оцінку майна від 14.07.2018 року та звіт про експертну оцінку від 15.07.2020 року були складені із порушенням вимог діючого законодавства.

Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.07.2020 року, 20 липня 2020 року державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області було здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «3», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (т.1 а.с. 116-117, 118-119, 120-121, 123-124).

Згідно рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №53214943 та №53214773 від 20.07.2020 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Тесленко І.А. Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області провів державну реєстрацію земельної ділянки, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , та житлового будинку, реєстраційний номер 279941163101, за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (т.1 а.с. 131, 132, 133-134, 266).

Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленком І.А., на виконання ухвали суду про витребування доказів, було надано документи, на підставі яких ним було проведено державну реєстрацію права власності, так державному реєстратору було надано: 1. кредитний договір №IKIZG.218842.001 від 29.01.2014 року, укладений між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_2 , та додатки до нього; 2. договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188 від 29 січня 2014 року, укладений між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_2 ; 3. договір №150 про відступлення прав вимоги за кредитним договором та договорами поруки від 31 січня 2020 року, укладеними між ПАТ «ВБР» та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС»; 4. договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О.П. від 31 січня 2020 року, укладений між банком та ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС»; 5. договір №01/06-20 про купівлю-продаж прав вимоги від 09 червня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС»; 6. договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О.П. від 09 червня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «ДЕПТ ФІНАНС» та ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС»; 7. довідка ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» про розмір заборгованості від 20.07.2020 року; 8. повідомлення-вимога про сплату боргу, направлена на адресу ОСОБА_2 разом з рекомендованим повідомленням про отримання вимоги; 9. звіт про експертну оцінку від 14.07.2020 року та від 15.07.2020 року, складені ТОВ «Роял Сіті Плюс»; 10. заява про державну реєстрацію; 11. квитанція про сплату державного мита (т.2 а.с. 128-169).

Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» надав державному реєстратору Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленку І.А. усі необхідні документи, які визначені діючим законодавством, для реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки.

При цьому, суд першої інстанції звернув увагу, що положеннями діючого законодавства не передбачено обов`язку державного реєстратора щодо перевірки змістовності наданих йому документів та відповідності їх всім нормативно-правовим актам.

У подальшому, асаме 31 липня 2020 року між ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» та ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, відповідно до умов якого було здійснено продаж ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» житлового будинку літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «3», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований. Вартість житлового будинку - 562 877,24 грн. Вартість земельної ділянки 41 600,00 грн. (т.1 а.с. 112-115).

Право власності на житловий будинок та земельну ділянку було зареєстровано за ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ», що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т. 1 а.с. 128-130).

17 серпня 2020 року на адресу ОСОБА_2 направлено лист від ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» з вимогою про звільнення будинку та зазначено попередження, що будуть вживатися примусові заходи щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_2 та його сім`ї (т.1 а.с. 125-126).

Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» без відповідної правової підстав набуло спірне нерухоме майно, яке на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , та у подальшому реалізувало його ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» на підставі договору купівлі-продажу.

Згідно зістаттею 387 ЦК Українивласник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Положеннястатті 388 ЦК Українизастосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Відповідно до частини першоїстатті 388 ЦК Українивласник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першійстатті 388 ЦК України.

Відтак особа, яка вважає, що договором купівлі-продажу рухомого або нерухомого майна порушуються її права як власника або законного користувача цього майна, має право на витребування цього майна від останнього набувача, що і є належним способом захисту її порушеного права.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 (провадження № 14- 208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей387і388 ЦК України, є неефективними.

Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц). Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першоїстатті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2018 року у справі №914/3224/16 (12-128 гс 19).

Щодо розподілу судових витрат, суд першої інстанції встановив, що оскільки спір в ОСОБА_2 існує саме з ТОВ «ФК «ПРАЙМС АЛЬЯНС» з приводу порушення ним права власності позивача на нерухоме майно внаслідок дій щодо реєстрації за Товариством такого права, а позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не можуть бути звернені до державного реєстратора, якого позивач визначив співвідповідачем, державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений, тому саме з відповідача ТОВ «ФК «ПРАЙМС АЛЬЯНС» підлягають стягненню витрати зі сплати судового збору.

Апеляційнийсуд ускладі колегіїсуддів погоджуєтьсяз висновкомсуду першоїінстанції,виходячи знаступного.

Предметом даного спору є скасування рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області (код ЄДРПОУ 04398904) Тесленка Ігоря Анатолійовича про: 1)державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) права власності на нерухоме майно - житловий будинок літ. «Д-1», загальною площею 339,2 кв.м., житловою площею 133,1 кв.м., з надвірними будівлями: навіс - літ. «Е», басейн - літ. «Ж», погреб - літ. «З», огорожа №2,5,6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2)державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року Державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича про реєстрацію за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» (код ЄДРПОУ 41677971) права власності на нерухоме майно - земельну ділянку, площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування АДРЕСА_1 ; витребування із незаконного володіння ТОВ «ГЛЕНКОР ДЕВЕЛОПМЕНТ» (код ЄДРПОУ 43556752), адреса: 61003, Харківська область, місто Харків, вул. Клочківська, будинок 3) вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , який було продано останньому ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» за договором купівлі-продажу від 31.07.2020 року, зареєстрованого ПН ХМНО ОСОБА_3 , за реєстровим номером № 1197.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне та обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, суд першої інстанції обгрунтовано прийшов до висновку про задоволення позову і підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, пункт 24 договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188 від 19.01.2014 року чітко передбачає, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п.18.6.,18.8.,18.9. цього договору, відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку» на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Зокрема, пункт 18.6. цього договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки передбачає, що іпотекодержатель має право у випадку пошкодження, або знищення, або втрати (повністю або частково), або псування предмету іпотеки вимагати від іпотекодавця відновлення предмету іпотеки, або заміни іншим майном не меншої вартості, а якщо не виконано вимагати виконання забезпечених іпотекою зобов`язань, або звернути стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання термінів виконання зобов`язань за кредитним договором.

Пункт 18.8. цього договору передбачає, що з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання буд-якого із зобов`язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані.

Пункт 18.9. цього договору передбачає, шо сторони дійшли згоди, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки і в разі дострокового розірвання кредитного договору або зміни його умов, при наявності невиконаних зобов`язань, на момент розірвання.

Як вбачається з повідомлення - вимоги від 11.06.2020 року ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС», надісланої на адресу боржника ОСОБА_2 , копія якої була надана державному реєстратору разом з іншими документами та на підставі якої 20.07.2020 року здійснена процедура реєстрації прав власності та обтяжень, ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» самостійно визначив підставу звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши у ній про те, що позичальником ОСОБА_2 допущено порушення платіжної дисципліни та на підставі п. 18.8.1. договору іпотеки з метою задоволення своїх вимог іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання виконання будь-якого із зобов`язань, передбачених кредитним договором, вони не будуть виконані, тому іпотекодержатель ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» вимагав в ОСОБА_2 сплатити протягом 30-денного строку з дня отримання цієї вимоги кредитну заборгованість перед Фінансовою компанією у загальній сумі 670905,74 грн. (т.2 а.с.149-150).

Інші підстави у повідомленні - вимозі від 11.06.2020 року іпотекодержателем ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» не зазначені, вимоги ОСОБА_2 для їх усунення не пред`являлися.

При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що у п. 24 договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки №ZXK019521.2188 від 19.01.2014 року відсутнє посилання на п. 18.8.1.

Таким чином, п. 24 договору іпотеки конкретизує порядок звернення стягнення на предмет іпотеки: або на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У даному випадку договір про задоволення вимог іпотекодержателя з позичальником ОСОБА_2 не укладався, тому відсутні законні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Доводи апеляційної скарги про те, що рішення суду обгрунтовано відсутністю в іпотечному договорі іпотечного застереження, яке надає іпотекодержателю звернути стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а також порушення вимог законодавства про оцінку та оціночну діяльність при складанні звіту про оцінку іпотечного майна, то ці доводи не заслуговують на увагу, оскільки судом першої інстанції достатньо повно і всебічно з`ясовані фактичні обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджені доказами, які досліджені у судовому засіданні.

Доводи апеляційної скарги щодо вимог ст. 36, ч.1.2. ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та п.18.8. іпотечного договору, який передбачає як підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки відмову позичальника та/або іпотекодавця в переоформленні якого-небудь із договорів страхування предмета іпотеки, особистого страхування, згідно кредитного договору, а також в інших випадках, передбачених діючим законодавством, то ці доводи були предметом дослідження судом першої інстанції, суд дав їм відповідну правову оцінку у мотивувальній частині рішення, з якою погоджується колегія суддів. Також колегія суддів в цій частині вказує на те, що саме наявність кредитної заборгованості стала підставою звернення стягнення на предмет іпотеки, як це самостійно визначив іпотекодержатель, а наявність інших підстав, про які ним зазначається зараз.

Доводи апеляційної скарги про те, що іпотекодавцем ОСОБА_2 були вчинені певні порушення умов іпотечного договору та Закону України «Про іпотеку», що посилання суду першої інстанції на ненадання другими відповідачем доказів проживання в іпотечному майні іншими особами спростовується поясненнями самого позивача, що наявність житлових прав на іпотечне майно у інших непогоджених з іпотекодержателем осіб (в тому числі неповнолітніх) є істотною перешкодою у реалізації прав іпотекодержателя та викликає необхідність у проведенні процедури їх виселення, то ці доводи не заслуговують на увагу, оскільки не є підставою для скасування законного і обгрунтованого рішення суду першої інстанції з вище наведених апеляційним судом мотивів.

Колегія суддів при цьому звертає увагу на те, що подаючи державному реєстратору відповідні документи для здійснення державної реєстрації за ТОВ «ФК «ПРАЙМ АЛЬЯНС» права власності на нерухоме майно - предмет іпотеки, останнім не подавалися докази на підтвердження вказаних обставини, вони не вимагалися державним реєстратором і не досліджувалися ним, тобто, не ці обставини були підставою здійснення вказаної реєстрації, тому посилання на них виходять за межі пред`явлених позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги про те, що пунктом 20.3. іпотечного договору передбачено обов`язок позивача не передавати його в оренду або позичку, а пункти 18.1., 20.13. іпотечного договору передбачають, що сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмета іпотеки банк, реалізовуючи свої права, встановлені ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку», що банк не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий орган або інший орган вирішення спорів, що не застосовуючи судових процедур, банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог, що з ОСОБА_2 погоджено, що він зобов`язаний забезпечити реалізацію прав іпотекодержателя, встановлені ст. 36-38 Закону України «Про іпотеку», не створювати та не чинити протидій іпотекодержателю в реалізації предмету іпотеки, що пункт 24 іпотечного договору передбачає обмеження у способах звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису або окремого договору на задоволення вимог іпотекодержателя, що відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» до договору про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється відповідне іпотечне застереження, що міститься в договорі, то ці доводи не заслуговують на увагу та не є підставою для скасування рішення суду, у мотивувальній частині якого достатньо повно надана юридична оцінка кожному доводу сторони відповідача, з якою погоджується апеляційний суд.

Доводи апеляційної скарги про те, що у даній справі умови звернення стягнення передбачені пунктами 18 та 20.13. іпотечного договору, порядок визначення вартості в пункті 25, належні способи обміну повідомлення листування на зазначені в договорі адреси сторін пункти 20.14.,38, що зміст договору становить домовленість сторін щодо суті їх прав та обов`язків, які вони добровільно приймають та зобов`язуються виконувати, тому праву іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки на свій розсуд в межах ст. 36-38 Закону України (пункт 18.1. іпотечного договору) кореспондує обов`язок іпотекодавця забезпечити реалізацію таких прав та не чинити перешкод іпотекодержателю (п.20.13.іпотечного договору), які реалізуються, в тому числі, у визначеному чинним законодавством порядку (п.18.13. іпотечного договору), то ці доводи також були предметом дослідження судом першої інстанції, мотиви, з яких суд їх відхилив, викладені у рішенні, з яким погоджується колегія суддів, вказані доводи не є підставою для його скасування.

Доводи апеляційної скарги відносно звітів про оцінку іпотечних земельної ділянки та будинку, що оціночна вартість предмета іпотеки для цілей звернення стягнення на нього є наперед узгодженою з позивачем як іпотекодавцем, тому не може порушувати його прав, що договір іпотеки визначає загальну вартість предмета іпотеки, його вартість у разі звернення на предмет іпотеки, договір іпотеки є чинним, його умови є обов`язковими для сторін, що питання обгрунтованості оцінки іпотечного майна впливає на визначення розміру різниці сум, що підлягають поверненню іпотекодавцю за наслідками задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора, то ці доводи були предметом дослідження судом першої інстанції і судом надана правильна оцінка, викладена у мотивувальній частині рішення, з якою погоджується апеляційний суд.

Доводи апеляційної скарги відносно процедури оцінки майна, то в цій частині судом першої інстанції достатньо повно і всебічно досліджені вказані обставини з наданням правильної юридичної оцінки, вказані доводи не є підставою для скасування законного і обгрунтованого рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не містить нових фактів чи засобів доказування, які б спростовували висновки суду першої інстанції. Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди сторони відповідача з висновками суду першої інстанції, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції не містить зазначення особи, на користь якої слід витребувати спірне майно, тому з метою конкретизації рішення суду та уникнення ускладнень його виконання, вважає за необхідне доповнити цей абзац словосполученням «у власність ОСОБА_2 », що не тягне зміну чи скасування рішення суду першої інстанції.

З огляду на те, що рішення суду відповідає вимогам закону, зібраним по справі доказам, обставинам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, апеляційний суд у складі колегії суддів не вбачає.

Відповідно до ч. 1 ст.374ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

З огляду на викладене та керуючись ч. 1 ст.375ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, так як рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З підстав вищевказаного, апеляційний суд у складі колегії суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу - без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись ст. ст. 367 ч.1, 2, 368 ч.1, 374 ч.1 п.1, 375 ч.1, 381 - 384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розглядуцивільних справ, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представникаТОВ«ФК «ПРАЙМАЛЬЯНС» -адвоката РоманченкаОлексія Михайловича - залишити без задоволення.

Рішення Жовтневогорайонного судум.Харкова від 16грудня 2021року- залишити без змін.

Доповнити абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції словосполученням «у власність ОСОБА_2 ».

Постанова судуапеляційної інстанціїнабирає законноїсили здня їїприйняття,касаційна скаргана неїподається протягомтридцяти днівз дняїї проголошеннябезпосередньо досуду касаційноїінстанції,у разіпроголошення лишевступної тарезолютивної частинисудового рішення,зазначений строкобчислюється здня складенняповного судовогорішення.

Повний текст постанови складено 15 лютого 2023 року.

СУДДІ: А. І. Дорош О. А. Лобов В. М. Триголов