Постанова

від 13.02.2023 по справі 922/299/22

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2023 року м. Харків Справа № 922/299/22

Колегія суддів Східного апеляційного господарського суду у складі:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Склярук О.І. , суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Беккер Т.М.,

за участю представників Харківської міської ради та ОКЖБК "Каплунівський"

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан" (вх. №1364 Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 01.11.2022 у справі № 922/299/22

за позовом Харківської міської ради,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан" ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОКЖБК "Каплунівський"

про стягнення коштів та розірвання договору,-

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан", в якій просить суд: -розірвати договір оренди земельної ділянки від 13.09.2004 року за № 66161/04, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Синій Тюльпан"; -стягнути з ТОВ "Синій Тюльпан" на користь Харківської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,1974 га по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові у розмірі 5729,77 грн.; -стягнути з ТОВ "Синій Тюльпан" на користь Харківської міської ради витрати на сплату судового збору у розмірі 4962,00 грн.

Позовні вимоги обгрунтовані істотним порушенням ТОВ "Синій Тюльпан" умов договору оренди земельної ділянки від 13.09.2004 року за № 66161/04 та чинного законодавства, з огляду на нездійснення відповідачем будівництва на орендованій земельній ділянці, а також несплата оренди за земельну ділянку

Рішенням Господарського суду Харківської області від 01.11.2022 у справі № 922/299/22 позовні вимоги задоволено повністю, розірвано договір оренди земельної ділянки від 13.09.2004 року за № 66161/04, укладений між Харківською міською радою (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Синій Тюльпан" (61058, м. Харків, вул. Данилевського, буд. 26, код ЄДРПОУ 32871276), стягнути з ТОВ "Синій Тюльпан" (61058, м. Харків, вул. Данилевського, буд. 26, код ЄДРПОУ 32871276) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,1974 га по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові у розмірі 5729,77 грн та 4962,00 грн судового збору.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив ,

-з того, що позивачем доведено систематичне порушення відповідачем договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати

-з відсутності підстав для застосування до спірних правовідносин ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 7 Закону України "Про оренду землі". Місцевий господарський суд зазначив, що сторонами спірного правочину є позивач та відповідач, в той час, як ОКЖБК "Каплунівський" не є орендарем земельної ділянки по пров. Каплунівському, 16 у м. Харків, оскільки не є стороною договору оренди, доказів, що свідчили б про заміну орендаря у спірних правовідносинах в матеріалах справи відсутні. Відповідний висновок аргументовано тим, що: 1)відповідачем не надано доказів того, що ОКЖБК "Каплунівський" були набуті будівлі, які були збудовані після набуття в оренду відповідачем спірної земельної ділянки та є новоствореними, 2)предметом договору оренди була передача земельної ділянки для будівництва (реконструкції) об`єкту, 3)придбання ОКЖБК "Каплунівський" двох квартир у будівлі не може свідчити про автоматичний перехід до останнього прав орендаря за договором від 13.09.2004 року за № 66161/04, яким відповідачу було передано земельну ділянку для забуд ови житлового комплексу, 4) в матеріалах справи відсутні докази винесення радою рішення про продовження орендареві строку будівництва будівлі станом на момент виникнення спору.

-доведеності позивачем істотного порушення відповідачем умов договору, у зв`язку з незабудовою земельної ділянки, що була надана для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями інфраструктури обслуговування, підземною автостоянкою та подальшої експлуатації цього об`єкту.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан" з відповідним рішенням суду не погодилось, звернулось з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

В обгрунтуванні апеляційної скарги відповідач вказує,

-що у зв?язку з набуттям обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" права власності на нерухоме майно, а саме: квартиру Ne 1 та квартиру No 2 по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові, у ТОВ "Синій Тольпан" припинилось, а у обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив ""Каплунівський" виникло право оренди на земельну ділянку, на якій розташовані вказані об?екти нерухомого майна. Як наслідок, відбулася автоматична заміна сторони у зобов?язанні - Орендаря за спірним Договором оренди землі, що унеможливлює застосування у даному спорі процедури розірвання договору з підстав, визначених статтею 651 ЦК України та п. д) ч. 1 ст. 141 ЗК України.

2)що оскільки ТОВ "Синій Тольпан" вибув з орендних правовідносин, а обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" автоматично набув статусу орендаря за спірним Договором та став стороною таких правовідносин, тому саме до останнього, виходячи з прямих норм Закону (ст. 120 3К України, ст. 377 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі"), перейшли права та обов?язки Орендаря за спірним Договором, у тому числі обов?язок зі сплати орендної плати за використання земельної ділянки по пров. Каплунівському, 16 у м. Харкові.

3)підставою для розірвання договору в поряду статті 651 ЦК України є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

4)місцевим господарським судом допущено неправильне застосування норм процесуального права з огляду на відмову в задоволенні клопотання про залучення ОКЖБК "Каплунівський" до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 задоволено заяву ОКЖБК "Каплунівський" про приєднання до апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан", приєднано заяву ОКЖБК "Каплунівський" до апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан", задоволено клопотання ОКЖБК "Каплунівський" про відкладення розгляду справи, розгляд справи відкладено на 13.02.2023 о 09:45 год. у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, м. Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, зал засідань № 131, зобовязано позивача надіслати ОКЖБК "Каплунівський" копію позовної заяви з додатками, докази надсилання надати Східному апеляційному господарському суду, запропоновано учасникам справи свої процесуальні права та обов`язки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України, реалізовувати з використанням офіційної електронної пошти суду: inbox@eag.court.gov.ua та телекомунікаційної мережі "Електронний суд".

У судове засідання, яке відбулось 13.02.2023, з`явився представник Харківської міської ради та представник ОКЖБК "Каплунівський".

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила такі обставини спору.

Рішенням Харківської міської ради від 23.06.2004 № 105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" ТОВ "СИНІЙ ТЮЛЬПАН" надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1974 га (ділянка № 1) по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

На підставі вищезазначеного розпорядження між Харківською міською радою та ТОВ "СИНІЙ ТЮЛЬПАН" укладено договір оренди землі від 13.09.2004 за №66161/04.

Відповідно до п. 8, 15 договору земельну ділянку надано для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями інфраструктури обслуговування, підземною автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту строком на період будівництва до 01.07.2007, на період експлуатації до 01.07.2029.

Актом огляду земельної ділянки від 28.10.2021 № 21/14, наданим позивачем, встановлено, що на земельній ділянці по пров. Червонопрапорному, 16 загальною площею 0,1974 га розташована напівзруйнована будівля. Земельна ділянка не огороджена, будівельні роботи на даній земельній ділянці не ведуться.

Інформація щодо прав на об`єкт нерухомого майна по пров. Червонопрапорному, 16 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відсутня.

Пунктом 39 договору оренди землі від 13.09.2004 за № 66161/04, передбачено розірвання договору в односторонньому порядку у разі несплати орендарем розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці, а також використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до п. 9 договору оренди розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку з 01.07.2007 становить 36,34 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю, відповідно до п. 10 договору оренди землі здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Пунктом 1.3. рішення сесії Харківської міської ради від 18.03.2020 №2079/20 "Про внесення змін до рішення 31 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.11.2019 № 1814/19 "Про бюджет міста Харкова на 2020 рік" зазначено, що відповідно до Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо підтримки платників податків на період здійснення заходів, спрямованих на запобігання виникнення і поширення короновірусної хвороби (СОVID-І9)" не нараховується та не сплачується за період з 1 березня 2020 року по 30 квітня 2020 року тата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності.

Таким чином, за розрахунком позивача, відповідач за період з 01.02.2019 по 31.12.2021 повинен був сплатити орендну плату у розмірі 5729,77 грн.

Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області від 28.12.2021 № 31984/5/20- 40-04-03-11 ТОВ "СИНІЙ ТЮЛЬПАН" протягом 2018-2021 років не надає податкову декларацію з плати за землю, сплата податкових зобов`язань відсутня.

Враховуючи вищенаведене, а саме не здійснення відповідачем будівництва на орендованій земельній ділянці, а також несплата оренди за земельну ділянку на думку позивача є істотним порушенням умов договору та чинного законодавства, у зв`язку з чим наявні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.09.2004 року за № 66161/04, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ "Синій Тюльпан" та стягнення з ТОВ "Синій Тюльпан" на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,1974 га по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові у розмірі 5729,77 грн.

Вказані вище обставини стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на укладений між ним та ОКЖБК "Каплунівський" інвестиційний договір № 3 від 13.06.2019 року, предметом якого є інвестиційна участь інвестора (ОКЖБК "Каплунівський") у будівництві будинку. Також відповідач вказує, що за умовами вказаного інвестиційного договору саме ОКЖБК "Каплунівський" сплачує орендну плату за договором оренди землі від 13.09.2004 року, оскільки до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за спірним договором. Крім того відповідач вказує на те, що не забудова земельної ділянки не є нецільовим використанням, як то вказує позивач, тобто не свідчить про істотне порушенням умов договору.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам колегія суддів Східного апеляційного господарського суду зазначає про таке.

Колегією суддів встановлено укладення між сторонами договору оренди землі від 13.09.2004 за №66161/04, відповідно до п. 8, 15 якого у земельну ділянку надано для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями інфраструктури обслуговування, підземною автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту строком на період будівництва до 01.07.2007, на період експлуатації до 01.07.2029.

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини 1 статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до ч.1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі Закон) орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Вимогами ч.2-4 ст.17 Закону встановлено, що орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

В силу положень ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Частиною 1 статті 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

З матеріалів справи вбачається, що згідно до листа ГУ ДПС у Харківській області від 28.12.2021 № 31984/5/20- 40-04-03-11 ТОВ "СИНІЙ ТЮЛЬПАН" протягом 2018-2021 років не надає податкову декларацію з плати за землю, сплата податкових зобов`язань відсутня.

Ураховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов грунтованого висновку, що відповідачем у продовж 2018-2021 років не сплачувалась орендна плати за землю як це передбачено умовами договору оренди землі.

З приводу аргументів апелянта про те, що після укладення інвестиційного договору № 3 від 13.06.2019 року з ОКЖБК "Каплунівський", саме останній є платником орендної плати за договором оренди землі від 13.09.2004, варто зазначити таке.

Як вбачається з матеріалів справи, 13.06.2019 між відповідачем та ОКЖБК "Каплунівський" було укладено інвестиційний договір № 3, предметом якого є інвестиційна участь інвестора (ОКЖБК "Каплунівський") у будівництві будинку.

Також підпунктом 4.4.1 пункту 4.4 інвестиційного договору № 3 передбачено, що інвестор зобов`язаний належним чином виконувати грошові інвестиційні зобов`язання за цим договором, у тому числі на підставі застосування положень ч. 1 ст. 528 ЦК України перераховувати від імені замовника до бюджету міста Харкова орендну плату за договором оренди землі від 13.09.2004 № 66161/04 за земельну ділянку площею 0,1974 га по пров. Каплунівському, 16 у розмірі 167,14 грн в місяць. Подальше обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

На підставі вищенаведеного, відповідач вказує, що саме ОКЖБК "Каплунівський" після укладення інвестиційного договору є орендарем та відповідно платником орендної плати за спірним договором та як зазначає відповідач, ОКЖБК "Каплунівський" здійснював оплату оренди землі та заборгованість на даний час відсутня.

Втім варто зазначити, що договір оренди землі від 13.09.2004 року № 66161/04, було укладено між Харківською міською радою та ТОВ "Синій Тюльпан".

Таким чином сторонами спірного правочину є позивач та відповідач, в той час, як ОКЖБК "Каплунівський" не є орендарем земельної ділянки по пров. Каплунівському, 16 у м. Харків, оскільки не є стороною договору оренди.

Докази, що свідчили б про заміну орендаря у спірних правовідносинах в матеріалах справи відсутні.

Тобто, за договором оренди землі від 13.09.2004 № 66161/04 саме відповідач, як орендар за вказаним договором мав здійснювати орендні платежі.

Крім того, з наданого відповідачем інвестиційного договору вбачається, що інвестор здійснює оплату оренди за договором оренди землі від імені замовника.

В той час, як вже було зазначено вище, відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області від 28.12.2021 № 31984/5/20- 40-04-03-11 ТОВ "СИНІЙ ТЮЛЬПАН" протягом 2018-2021 років не надає податкову декларацію з плати за землю, сплата податкових зобов`язань відсутня.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У даному випадку саме відповідач, як особа, яка посилається на здійснення оплати за договором, мав довести відсутність заборгованості та надати відповідні докази, як то виписку з податкової служби, довідку про зарахування коштів позивачем.

В той час, як, матеріали справи не містять доказів своєчасної оплати саме відповідачем орендних платежів за договором від 13.09.2004 № 66161/04.

Відповідно до наданого позивачем розрахунку, заборгованість відповідача зі сплати орендних платежів за період з 01.02.2019 по 31.12.2021 становить 5729,77 грн.

Відповідачем не надано доказів здійснення оплати за вищезазначений період, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з ТОВ "Синій Тюльпан" заборгованості з орендної плати за договором оренди землі від 13.09.2004 № 66161/04 у сумі 5729,77 грн, у зв`язку з чим позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Одночасно за позицією апелянта, у зв?язку з набуттям обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" права власності на нерухоме майно, а саме: квартиру Ne 1 та квартиру No 2 по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові, у ТОВ "Синій Тольпан" припинилось, а у обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив ""Каплунівський" виникло право оренди на земельну ділянку, на якій розташовані вказані об?екти нерухомого майна. На думку відповідача, відбулася автоматична заміна сторони у зобов?язанні - Орендаря за спірним Договором оренди землі, що унеможливлює застосування у даному спорі процедури розірвання договору з підстав, визначених статтею 651 ЦК України та п. д) ч. 1 ст. 141 ЗК України.

Апелянт стверджує, що оскільки ТОВ "Синій Тольпан" вибув з орендних правовідносин, а обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" автоматично набув статусу орендаря за спірним Договором та став стороною таких правовідносин, тому саме до останнього, виходячи з прямих норм Закону (ст. 120 3К України, ст. 377 ЦК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі"), перейшли права та обов?язки Орендаря за спірним Договором, у тому числі обов?язок зі сплати орендної плати за використання земельної ділянки по пров. Каплунівському, 16 у м. Харкові.

З матеріалів справи вбачається, що на спірній земельній ділянці знаходиться будинок та дві квартири у вказаному будинку належать на праві власності ОКЖБК "Каплунівський".

Відповідно до відомостей право власності на:

- квартиру №2 загальною площею 113.3 кв.м. по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові з 23.09.2013 зареєстроване за обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" на підставі договору купівлі-продажу від 23.09.2013 № 1351

Право власності на вказаний об?єкт нерухомого майна було зареєстроване за ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" з 23.09.2013 на підставі договору купівлі-продажу від 29.06.2005 № 5385.

Право власності на вказаний об`ект нерухомого майна припинено за ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" 23.09.2013 у зв?язку з укладенням вищевказаного договору купівлі-продажу з обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" від 23.09.2013 1351.

- квартиру №1 загальною площею 102.1 кв.м. по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові з 23.09.2013 зареєстроване за обслуговуючим кооперативом "Китлово-будівельний кооператив "Каплунівський" на підставі договору купівлі-продажу від 23.09.2013 № 1348.

Право власності на вказаний об?єкт нерухомого майна було зареестроване за ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" з 23.09.2013 на підставі договору купівлі-продажу від 21.12.2006 № 10832.

Право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна припинено за ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" 23.09.2013 у зв?язку з укладенням вищевказаного договору купівлі-продажу з обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Каплунівський" від 23.09.2013 1348.

До відносин, пов`язаних з переходом права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться житловий будинок, будівля, споруда, до особи, що набула права власності на відповідне нерухоме майно, в тому числі стосовно розміру такої земельної ділянки, застосовується законодавство, що діяло на час переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду.

Відповідно до приписів статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Положеннями частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Крім того, статтею 7 Закону України "Про оренду землі" обумовлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Разом з тим, отримання особою права власності на вищезазначене нерухоме майно не свідчить про автоматичне отримання нею титулу користувача земельної ділянки в розумінні вимог законодавства, оскільки відповідний перехід повязується виключно з існуванням у попереднього власника нерухомого майна такого титулу.

Колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять доказів набуття попередніми власниками квартир права оренди земельної ділянки, а відтак титулу користувачів земельної ділянки по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

Таким чином, факт придбання ОКЖБК "Каплунівський" двох квартир не свідчить про набуття ним прав орендаря земельної ділянки по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

Одночасно колегія суддів звертає увагу, що ОКЖБК "Каплунівський" виключно є власником двох квартир в будівлі, розміщеної за адресою земельної ділянки по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

Разом з тим, згідно до п. 3 договору оренди землі, на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - квартира № 1 та квартира № 2 буд. 16, а також інші об`єкти інфраструктури.

Таким чином, відповідні квартири є лише частиною обєктів нерухомості, розміщених за адресою земельної ділянки по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

Вказане виключає можливість визначення ОКЖБК "Каплунівський" в якості власника всієї нерухомості, розміщеної за адресою земельної ділянки по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

Більш того, пунктом 40 договору оренди землі від 13.09.2004 № 66161/04 передбачено, що перехід права на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків і споруд.

Також, з вищезазначених статей Цивільного та Земельного кодексів України вбачається, що вони розповсюджується виключно на випадки продажу житлового будинку, будівлі або споруди та не можуть бути застосовані до переходу права власності на квартири.

Згідно з ч. 1 ст. 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Відтак, факт придбання ОКЖБК "Каплунівський" саме квартир в житловому будинку не свідчить про набуття ним прав орендаря земельної ділянки по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові.

З огляду на викладене колегія суддів погодується з позицією суду першої інстанції, що ураховуючи вищенаведене, приписи ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України не можуть бути застосовані до спірних правовідносин та до набувача квартир не перейшло право користування земельною ділянкою пров. Червонопрапорному, 16 в м. Харкові.

При цьому, предметом договору оренди була передача земельної ділянки для будівництва (реконструкції) об`єкту.

Тобто саме відповідач мав здійснювати реконструкцію будівлі на спірній земельній ділянці та відповідно сплачувати орендну плату.

Таким чином, орендарем земельної ділянки за адресою пров. Червонопрапорному, 16 в м. Харкові є саме ТОВ "Синій Тюльпан".

Щодо вимоги про дострокове розірвання договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем, зокрема у зв`язку з тим, що відповідач не здійснив будівництво житлового комплексу на орендованій земельній ділянці та у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати за землю, що є істотним порушенням умов договору оренди, колегія суддів зазначає таке.

За змістом статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Положеннями частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а положення статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Згідно із частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Отже, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Подібні правові висновки викладено в постанові Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17,від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

У постанові від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 Верховний Суд також зазначив, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору).

Верховний Суд у постанові від 10.11.2021 у справі № 175/642/19 зазначив, що тлумачення пункту "д" частини першої статті 141 Земельного кодексу України, частини другої статті 651 Цивільного кодексу України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо). Такий правовий висновок викладено також у постанові Верховного Суду від 20.11.2019 у справі № 549/178/17.

Разом з тим згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (провадження №12-201гс18), постановах Верховного Суду від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20.

Таким чином, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого.

Також суд зауважує, що договір оренди було укладено ще у 2004 році, в той час, як за твердженням позивача, відповідачем не здійснювалась сплата оренди за увесь період дії договору, тобто майже 18 років.

Крім того, відповідні докази здійснення оплати відсутні в матеріалах справи.

Позивач також вказує про те, що відповідачем не було виконано умови договору оренди щодо здійснення забудови земельної ділянки, що в даному випадку є порушенням ст. 24 ЗУ "Про оренду землі" та свідчить про нецільове використання земельної ділянки, що також з урахуванням умов договору свідчить про наявність підстав для розірвання договору.

Апелянт в свою чергу вказує на те, що не забудова земельної ділянки не свідчить про нецільове використання земельної ділянки та не є підставою для розірвання договору.

Стосовно вищенаведених тверджень сторін, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

У постанові від 21.01.2015 у справі № 910/16306/13 Верховний Суд України дійшов висновку, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором.

Поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням" та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування. Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 25.03.2020 у справі № 715/214/17.

Отже, в даному випадку не забудова відповідачем земельної ділянки не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а свідчить про невикористання земельної ділянки за призначенням.

Слід звернути увагу, що в матеріалах справи відсутні докази винесення радою рішення про продовження орендареві строку будівництва будівлі станом на момент виникнення спору.

В той же час, спірна земельна ділянка, яка відповідно до ст. 2 Закону України "Про охорону земель" є об`єктом особливої охорони держави, проте перебуває у стані нераціонального її використання - відсутність здійснення будівництва, що в даному випадку суперечить умовам, укладеного між сторонами договору. Нездійснення відповідачем будівництва будівлі та, відповідно, й відсутність факту її експлуатації, як наслідок, призводять до не поліпшення інфраструктури міста та подальшого утримання цієї земельної ділянки в належному стані.

Враховуючи вищенаведене та те, що відповідно до п. 8, 15 договору земельну ділянку надано для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями інфраструктури обслуговування, підземною автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту строком на період будівництва до 01.07.2007, в той час, як станом на момент звернення позивача до суду з даним позовом відсутні докази забудови відповідачем земельної ділянки чи рішення ради про продовження строку забудови, суд дійшов висновку, що відповідна обставина є істотним порушенням умов договору.

У відповідності до ч. ч. 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно із ч. 1 ст. 32 вказаного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 27.11.2018 підтвердила правову позицію, висловлену Верховним Судом України від 11.10.2017, про те, що до правовідносин щодо розірвання договору оренди з підстав систематичної несплати орендної плати підлягають застосуванню також приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Пунктами 2.20., 2.23. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 7 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз`яснено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Наведене свідчить про те, що чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору. Таке розірвання може ініціюватися як з підстав, визначених сторонами у спірному договорі, так і у випадках, визначених законом.

Ураховуючи наведені норми законодавства та беручи до уваги те, що відповідно до умов договору оренди землі від 13.09.2004 за № 66161/04 земельна ділянка 0,1974 га по пров. Червонопрапорному, 16 у м. Харкові передана відповідачу в строкове платне користування, проте орендна плата в порушення умов договору не сплачувалась, та станом на 31.12.2021 року у відповідача наявна заборгованість з орендної плати у розмірі 5729,77 грн, що в свою чергу свідчить про істотні порушення умов договору, що відповідно до вимог частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України є підставою для його розірвання за рішенням суду за вимогою наймодавця, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання договору оренди землі від 13.09.2004 за № 66161/04.

З приводу аргументів апелянта про неправильне застосування місцевим господарським судом норм процесуального права з огляду на відмову в задоволенні клопотання про залучення ОКЖБК "Каплунівський" до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, слід зазначити таке.

Згідно з п.2 ч. 2 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

В даному випадку не залучення ОКЖБК "Каплунівський" до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, не спричинило прийняття неправильного рішення у справі. Вказане виключає необхідність скасування рішення суду першої інстанції з процесуальних підстав.

Відповідний недолік було усунуто судом апеляційної інстанції шляхом задоволення відповідної заяви на стадії апеляційного перегляду справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 04.01.2023 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан" про залучення ОКЖБК "Каплунівський" до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача,залучено ОКЖБК "Каплунівський" до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

У зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв`язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан" не підлягає задоволенню з підстав викладених вище, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 01.11.2022 у справі № 922/299/22 має бути залишене без змін.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 13, 74, 76-79, 126, 129, 269, п.1 ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Східного апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Синій тюльпан" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 01.11.2022 у справі № 922/299/22 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складено 23.02.2023.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя О.І. Склярук

Суддя В.С. Хачатрян