Рішення

від 06.04.2023 по справі 333/5247/21

КОМУНАРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.ЗАПОРІЖЖЯ

Єдиний унікальний номер №333/5247/21

Провадження №2/333/1819/23

РІШЕННЯ

Іменем України

06 квітня 2023 року м. Запоріжжя

Комунарський районний суд м. Запоріжжя у складі головуючого судді Піх Ю.Р., за участю секретаря судового засідання Пантюх Ю.О., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача ТОВ «Кей-Колект» - Пивоварова В.І., відповідачки ОСОБА_2 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Комунарського районного суду м. Запоріжжя цивільну справу за позовом ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар?я Володимирівна, приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Буцикіна Лілія Олексіївна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

02.08.2021 ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулися до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар?я Володимирівна, приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Буцикіна Лілія Олексіївна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування своїх позовних вимог посилались на те, що 08.10.2008 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ПАТ «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ТОВ «Кей-Колект», та ОСОБА_3 був укладений Договір про надання споживчого кредиту №11402081000 (далі - Кредитний договір), за умовами якого Позичальнику були видані грошові кошти у вигляді кредиту в сумі 57 000,00 дол.США на строк до 09.10.2023, під 15,5 % річних за користування кредитом.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 08.10.2008 між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та АКІБ «УКРСИББАНК» укладено договір іпотеки №11402081000/3, за яким іпотекодавці передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

12.12.2011 між ПАТ «УКРСИББАНК» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу та договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за яким ПАТ «УКРСИББАНК» уступив свої права вимоги ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», у тому числі за вищевказаним кредитним договором та договором іпотеки.

22.03.2021 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» було укладено оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 685.

Відповідно до вказаного договору купівлі-продажу, Продавець (ТОВ «КЕИ-КОЛЕКТ»), діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» продав, а Покупець (ТОВ «БІ-МАИНО) купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, її загальна площа становить 51,45 кв.м., житлова - 29,9 кв.м.

У вказаному договорі зазначено, що по частці вказаної квартири належать: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі: Договору іпотеки №11402081000/3 від 08.10.2008, Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011.

Також, у вказаному договорі зазначено, що Продавець стверджує, що за 30 (тридцять) днів до укладення цього договору письмово повідомлено, відповідно діючого законодавства України, Іпотекодавця, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

Відчуження зазначеного нерухомого майна здійснено за 387769,00 грн.

Про відчуження вказаної вище квартири позивачі дізналися в травні 2021 року.

З травня 2021 року на адресу Позивачів почали надходити дзвінки представників нового начебто власника їх квартири з вимогами про виселення з квартири з тих підстав, що право власності на квартиру позивачам вже не належить через невиконання умов кредитного договору.

27.05.2021 ОСОБА_3 звернулася до ВП № 4 Запорізького РУП ГУНП в Запорізькій області з заявою про те, що невстановлені особи шляхом обману та підроблення офіційних документів заволоділи правом власності на нерухоме майно, а саме на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

10.07.2021 з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 265317112 від 10.07.2021, Позивачі дізналися про те, що право власності на їх вищевказану квартиру 23.06.2021 було зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності/довірчої власності: 42637516, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 937, виданий 23.06.2021, видавник: ОСОБА_5 , приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу.

Отже, право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 10.07.2021 p., зареєстроване за ОСОБА_2 , яка зазначається як співвідповідач по справі.

Вказані дії відповідачів щодо зміни власників квартири за адресою: АДРЕСА_1 , є незаконними, а квартира підлягає витребуванню з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , виходячи з наступного:

Як вже зазначалося, з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 08.10.2008 між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та АКІБ «УКРСИББАНК» укладено договір іпотеки № 11402081000/3, за яким іпотекодавці передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказана квартира належала по частці ОСОБА_3 та ОСОБА_4 на підставі Свідоцтва про право власності, виданого 26.01.2007 Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, право власності зареєстровано 30.01.2007 ТОВ «ЗМБТІ» за номером запису: 42883 в книзі: 307, реєстраційний номер майна (РПВН): 17601530.

22.03.2021 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» було укладено оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 685.

Відповідно до вказаного договору купівлі-продажу. Продавець (ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ»), діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» продав, а Покупець (ТОВ «БІ-МАЙНО) купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, її загальна площа становить 51,45 кв.м., житлова - 29,9 кв.м.

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі: Договору іпотеки № 11402081000/3 від 08.10.2008, Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011.

Пунктом 5.2.2. Договору іпотеки зазначено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя: Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Виходячи з вказаного застереження та зважаючи на відомості, викладені у п. 1 Договору купівлі-продажу квартири, можна дійти висновку, що купівля-продаж між ТОВ «КЕИ- КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» була здійснена на підставі викладеного в договорі іпотеки квартири застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Однак, вказаний договір купівлі-продажу від 22.03.2021 укладено в порушення порядку, визначеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

На підставі викладено просить:

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 22.03.2021, серія та номер 685, між Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 квартиру, по частини квартири на кожного, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка була придбана ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 23.06.2021 p., серія та номер 937, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Лілією Олексіївною.

Стягнути з відповідачів на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 судові витрати та витрати на надання правової допомоги.

Ухвалою Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 04.08.2021 відкрито провадження по справі та призначений її розгляд в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 04.08.2021забезпечено позов наклавши арешт на квартиру АДРЕСА_2 .

25.11.2021 відповідачка ОСОБА_2 надала до суду відзив на позовну заяву.

В обґрунтування відзиву зазначила, що при наявності заборгованості у позивачів за кредитним договором на суму більшу ніж 82 000 доларів США, вони намагаються ввести суд в оману щодо нібито порушень процедури відчуження іпотечного майна (вищезгаданої квартири).

Так, позивачі вказують, що жодних повідомлень від іпотекодержателя про намір відчуження квартири, що є предметом іпотеки, не отримували.

Однак, таке завідомо недостовірне твердження повністю спростоване матеріалами справи. Зокрема, у відповідь на ухвалу суду про забезпечення доказів від 04.08.2021 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна надіслала належним чином засвідчену копію нотаріальної справи за посвідченим 22.03.2021 договором купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 .

На сторінці 27 нотаріальної справи (нумерація сторінок наводиться саме за нотаріальною справою, оскільки станом на день ознайомлення матеріали судової справи (08.11.2021) сторінки не пронумеровані) наявна копія повідомлення про вручення поштового відправлення №0407355616568 від 17.03.2020 ОСОБА_4 , про що свідчить його підпис.

На аркушінотаріальної справи№28мається описскладення доцінного листа№0407355616568від 17.03.2020.У цьомудокументі вказанопро те,що вищезгаданогоцінного листана ім`я ОСОБА_4 вкладено вимогупро усунення основного зобов`язання №732352/1 від 17.03.2020 та №732352/2 від 17.03.2020, а також довіреність на представника.

На сторінці №29 копії нотаріальної справи міститься копія вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 17.03.2020 на ім`я позивача ОСОБА_4 .

Така ж ситуація й щодо позивача ОСОБА_3 . Зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення №0407355616566 від 17.03.2020 на її ім`я отримано нею 23.03.2020 (аркуш нотаріальної справи №30). Наступний документ - копія опису вкладення до цінного листа №0407355616566 17.03.2020 (аркуш нотаріальної справи №31): до цього поштового відправлення на ім`я ОСОБА_3 вкладено: вимоги про усунення основного зобов`язання №732352/1 від 17.03.2020 та №732352/2 від 17.03.2020, а також довіреність на представника. На наступній сторінці копії нотаріальної справи (№32) мається безпосередньо вимога №732352/2 від 17.03.2020.

Як видно, у обох вимогах ТОВ «Кей-колект» повідомляє про набуття права вимоги за договором споживчого кредиту №11402081000 від 08.10.2008 на підставі договору факторингу №1 від 12.12.2011, а також переходу прав Іпотекодержателя за договором іпотеки №114002081000/3 від 08.10.2008 на підставі договору про відступлення прав за іпотечними договорами від 12.12.2011. Цими листами ТОВ «Кей-колект» вимагає сплатити борг, який складає 2 288 806,26 грн. Наводяться реквізити для сплати. Строк виконання вимоги - 30 днів з моменту отримання. У разі невиконання повідомляє про намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Отже, сукупністю вище перелічених документів, що є складовими нотаріальної справи за договором купівлі-продажу від 22.03.2021 року, повністю спростовуються завідомо неправдиві твердження позивачів про неповідомлення їх про намір продажу квартири. Більш того, вони були повідомленими за рік (!!!) до укладення спірного договору та мали час вжити заходів з метою недопущення продажу предмету іпотеки та погашення заборгованості.

Щодо відсутності окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, про який вказують позивачі.

Відповідно до п.5.1 договору іпотеки №11402081000/3 від 08.10.2008, укладеного між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_6 передбачено, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Згідно з п. 5.2 цього договору позасудове врегулювання здійснюється одним із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки:

п.п. 5.2.1 Передача Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»;

п.п.5.2.2 Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Відповідно доч.1ст.36вищеназваного законусторони іпотечногодоговору можутьвирішити питанняпро зверненнястягнення напредмет іпотеки усунення основного зобов`язання №732352/1 від 17.03.2020 та №732352/2 від 17.03.2020, а також довіреність на представника.

На сторінці №29 копії нотаріальної справи міститься копія вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 17.03.2020 року на ім`я позивача ОСОБА_4 .

Така ж ситуація й щодо позивача ОСОБА_3 . Зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення №0407355616566 від 17.03.2020 на її ім`я отримано нею 23.03.2020 (аркуш нотаріальної справи №30). Наступний документ - копія опису вкладення до цінного листа №0407355616566 від 17.03.2020 (аркуш нотаріальної справи №31): до цього поштового відправлення на ім`я ОСОБА_3 вкладено: вимоги про усунення основного зобов`язання №732352/1 від 17.03.2020 та №732352/2 від 17.03.2020, а також довіреність на представника. На наступній сторінці копії нотаріальної справи (№32) мається безпосередньо вимога №732352/2 від 17.03.2020.

Як видно, у обох вимогах ТОВ «Кей-колект» повідомляє про набуття права вимоги за договором споживчого кредиту №11402081000 від 08.10.2008 на підставі договору факторингу №1 від 12.12.2011, а також переходу прав Іпотекодержателя за договором іпотеки №114002081000/3 від 08.10.2008 на підставі договору про відступлення прав за іпотечними договорами від 12.12.2011 року.

Отже, сукупністю вище перелічених документів, що є складовими нотаріальної справи за договором купівлі-продажу від 22.03.2021 року, повністю спростовуються завідомо неправдиві твердження позивачів про неповідомлення їх про намір продажу квартири. Більш того, вони були повідомленими за рік до укладення спірного договору та мали час вжити заходів з метою недопущення продажу предмету іпотеки та погашення заборгованості.

26.11.2021представник ТОВ«БІ МАЙНО» надавдо судувідзив напозовну заявув якомузазначив,що 22 березня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей- Колект» (код ЄДРПОУ 37825968, 01042, м. Київ, вул. Іоанна Павла II, будинок 4/6, корпус «В»,поверх 4, кабінет 402) (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО» (Покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за №685 (Договір).

Згідно зазначеного Договору, Продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продав Покупцю двокімнатну квартиру, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Право на продаж вказаного майна належало Продавцю на підставі Договору іпотеки №11402081000/3, посвідченого 08 жовтня 2008 року приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О. за реєстровим №5156, укладеного 08 жовтня 2008 року між Акціонерним Комерційним Інноваційним Банком «Укрсиббанк» та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , який містить іпотечне застереження та Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, посвідченого 12 грудня 2011 року приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В. за реєстровими №№5207-5208, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та Публічним акціонерним товариством «Укрсиббанк».

Згідно п. 2 Договору Продавець стверджував, що за 30 (тридцять) днів до укладення договору письмово повідомив чином, передбаченим діючим законодавством України, Іпотекодавця про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

22 березня 2021 на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, реєстровий номер 685 за ТОВ «БІ-МАЙНО» зареєстровано право власності на двокімнатну квартиру, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису 41105654).

23 червня 2021 ТОВ «БІ-МАЙНО» на підставі договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О., реєстровий номер 938 відчужило двокімнатну квартиру, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_2 . Цього ж дня, на зазначену квартиру за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності (номер запису 42637516).

Таким чином, підписавши іпотечне застереження, сторони визначили можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель.

В укладеномуміж ТОВ«Кей Колект»та ТОВ«БІ-МАЙНО» договорікупівлі-продажу нерухомогомайна від22березня 2021р.зазначено,що правона продажвказаного нерухомогомайна будь-якійособі належитьТОВ «КейКолект» напідставі Договоруіпотеки №11402081000/3,який міститьіпотечне застереження,чим спростовуєтьсятвердження позивачівпро йогонедійсність черезвідсутність уТОВ «КейКолект» правомочностей на його укладання відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» в зв`язку з відсутністю окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Враховуючи викладене, вважаємо, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, витребування майна не підлягають задоволенню, оскільки зазначений позов спрямований на одержання судового захисту права, яким особа зловживала.

ТОВ «БІ-МАИНО», як і ОСОБА_2 є добросовісними набувачами, які законним шляхом набули майно, покладаючись на добросовісність дій його відчужувачів.

Майно не може бути витребувано на підставі статті 388 ЦК України, оскільки в діях позивачів наявна воля на передачу майна іншій особі для можливості звернення стягнення на нього в рахунок кредитних боргів.

Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною у даному випадку та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

ТОВ «БІ-МАЙНО», ОСОБА_2 придбаваючи спірне майно, мали усі підстави вважати, що такі договори є законними та розраховувати на певний стан речей, тобто правомірно очікували, що ТОВ «Кей Колект», а в подальшому ТОВ «БІМАЙНО», відчужуючи нерухоме майно має право ним розпоряджатися, а ОСОБА_2 після отримання цього майна матиме змогу мирно ним володіти.

ТОВ «БІ-МАЙНО», а тим паче ОСОБА_2 не знали та не могли знати, що об єкт нерухомості відчужується ТОВ «Кей Колект» з можливими порушеннями, оскільки при посвідченні ^договорів купівлі-продажу нотаріус перевіряв повноваження Продавця на відчуження майна, наявність обтяжень на об`єкт нерухомості, що відчужується, арештів чи заборон на відчуження квартири не було. Витребування спірної квартири призведе до грубого порушення прав ТОВ «БІ-МАЙНО» та Петренко НВ як добросовісного набувача.

Крім того, протягом досить тривалого часу позивачі не здійснювали жодних дій щодо виконання умов кредитного та іпотечного договорів та не вчиняли спроб для недопущення можливості в подальшому кредитором звернути стягнення на іпотечне майно, що свідчить про зловживання зі сторони позивачів своїми правами.

Жодних доказів того, що умови кредитного договору № 11402081000 від 08.10 2008 p., згідно якого надано кредит у розмірі 57000 доларів США, який забезпечено спірним майном виконані належним чином позивачами не надано.

Тому позовні вимоги з цих підстав також не підлягають задоволенню.

15.06.2022 ухвалою Комунарського районного суду м. Запоріжжя закрито підготовче судове засідання у справі та призначено справу до судового розгляду.

Представник позивачів ОСОБА_1 в судовому засіданні на задоволенні позовних вимог наполягала з підстав, зазначених в позові.

Представник відповідача ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» Пивоваров В.І. та відповідачка ОСОБА_2 в судовому засіданні на задоволенні позовних вимог заперечував, з підстав зазначених у відзивах.

Фактичні обставини, встановлені Судом та зміст спірних правовідносин.

Дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, суд дійшов до наступного висновку.

Відповідно до ст.6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, яка відповідно до ст.9 Конституції України є частиною правової системи України, кожна особа має право на справедливий судовий розгляд справи.Це право включає в себе доступність до правосуддя.

Згідно до ст.ст.12,81ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.13ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цьогоКодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У відповідності до ст.76цього Кодексу доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Як встановлено судом, 08.10.2008 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ПАТ «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ТОВ «Кей-Колект», та ОСОБА_3 був укладений Договір про надання споживчого кредиту №11402081000, за умовами якого Позичальнику були видані грошові кошти у вигляді кредиту в сумі 57 000,00 дол.США на строк до 09.10.2023, під 15,5 % річних за користування кредитом.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 08.10.2008 між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та АКІБ «УКРСИББАНК» укладено договір іпотеки №11402081000/3, за яким іпотекодавці передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

12.12.2011 між ПАТ «УКРСИББАНК» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу та договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за яким ПАТ «УКРСИББАНК» уступив свої права вимоги ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», у тому числі за вищевказаним кредитним договором та договором іпотеки.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.03.2021 ТОВ «Кей-Колект» є власником квартири, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

22.03.2021 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 685.

23.06.2021ТОВ «БІ-МАЙНО»та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О., реєстровий номер 938. Згідно даного договору квартира, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 перейшла у власність ОСОБА_2 . Цього ж дня, на зазначену квартиру за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності (номер запису 42637516).

Відповідно до частин першої, третьоїстатті 33 Закону України «Про іпотеку»(тут і надалі, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановленихстаттею 12 цього Закону.Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Частиною першоюстатті 35 Закону України «Про іпотеку»передбачено, щоу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цьогоЗакону.

Устатті 36 Закону України «Про іпотеку»передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цьогоЗакону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленомустаттею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленомустаттею 38 цього Закону.

Згідно з частиною першоюстатті 37 Закону України «Про іпотеку»(у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Пунктом 5.2.2. Договору іпотеки №11402081000/3 від 08.10.2008 зазначено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя: Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до пункту 5.1, підпункту 5.2.1 пункту 5.2.2 договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленомуЗаконом України «Про іпотеку».

Відповідно до частини четвертоїстатті 263 ЦПК Українипри виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі №759/6979/16-ц (провадження № 14-523цс18) вказано, що «згідно із частиною першоюстатті 37 Закону України «Про іпотеку»правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності. Сторони договору іпотеки досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до пункту 5.2.1 договору іпотеки передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленомуЗаконом України «Про іпотеку». Отже, позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору».

Встановивши, що між іпотекодавцем та іпотекодержателем відповідно до підпункту 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки від 08 жовтня 2008 року№11402081000/3 не укладено окремий договір про задоволення вимог шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, тому суд приходить до висновку про відсутність передбачених іпотечним договором тачастиною 37 Закону України «Про іпотеку»підстав для звернення на спірні квартиру шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на це нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Крім цього позивачі обґрунтовують свої позовні вимоги, посилаючись на Зокрема Закон України«Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», однак даний Закон станом на укладання договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей- Колект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО» втратив свою чинність.

Однак, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 р.№ 1381-IX, Закон України«Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»поновлює свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX, тобто діє з 23 квітня 2021 рокудо 23 вересня 2021 року.

Тому суд вважає, що на момент укладання даного договору, жодних заборон щодо відчуження іпотечного майна не діяло.

Оцінка суду вимог суду щодо визнання договору-купівлі продажу квартири між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО».

Судом встановлено, що 23 червня 2021 ТОВ «БІ-МАЙНО» на підставі договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О., реєстровий номер 938 відчужило двокімнатну квартиру, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_2 . Цього ж дня, на зазначену квартиру за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності (номер запису 42637516).

Відповідно до статей 317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

За положеннями статті 387 ЦК України власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Разом з тим, відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо згідно з статтею 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.

Згідно з положеннями статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

Частиною другою статті 388 ЦК України визначено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З викладеного вбачається, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяжень (їх наявність або відсутність), що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Аналогічну правову позицію щодо добросовісності набувача викладено в постанові ВП ВС від 23.10.2019 року по справі №922/3537/17.

Як вбачається з договору купівлі-продажу спірної квартири від 23.06.2021 серія та номер 937, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Лілією Олексіївною відповідачка ОСОБА_2 набула майно за відплатним договором. Добросовісність набувачки відповідно до норм закону пов`язується з обставинами чи знала вона про незаконність покупки або чи повинна була знати про незаконність такого договору купівлі-продажу.

При цьому, частина 5 статті 12 Цивільного кодексу України передбачає, якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом, тобто за змістом цієї норми добросовісність набувача презюмується.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті З ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

З конструкції частини третьої статті 13 ЦК України випливає, що дії особи, які полягають у реалізації такою особою свого права, однак вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, є формою зловживання правом.

Частина перша статті 16 ЦК України встановлює, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Разом з тим, відповідно до частини третьої статті 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частини другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу, зокрема відмовити у захисті права, яким особа зловживала.

Враховуючи викладене, суд вважає, що позовні вимоги про витребування майна не підлягають задоволенню, оскільки ОСОБА_2 є добросовісними набувачем, яка законним шляхом набули майно, покладаючись на добросовісність дій його відчужувачів.

Майно не може бути витребувано на підставі статті 388 ЦК України, оскільки в діях позивачів наявна воля на передачу майна іншій особі для можливості звернення стягнення на нього в рахунок кредитних боргів.

Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною у даному випадку та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

ОСОБА_2 придбаваючи спірне майно, мала усі підстави вважати, що договір є законними та розраховувати на певний стан речей, тобто правомірно очікувала, що ТОВ «БІМАЙНО», відчужуючи нерухоме майно має право ним розпоряджатися, а ОСОБА_2 після отримання цього майна матиме змогу мирно ним володіти.

ОСОБА_2 не знала та не могла знати, що об`єкт нерухомості відчужується ТОВ «Кей Колект» з можливими порушеннями, оскільки при посвідченні договорів купівлі-продажу нотаріус перевіряв повноваження Продавця на відчуження майна, наявність обтяжень на об`єкт нерухомості, що відчужується, арештів чи заборон на відчуження квартири не було. Витребування спірної квартири призведе до грубого порушення прав Петренко НВ як добросовісного набувача.

Крім того, протягом досить тривалого часу позивачі не здійснювали жодних дій щодо виконання умов кредитного та іпотечного договорів та не вчиняли спроб для недопущення можливості в подальшому кредитором звернути стягнення на іпотечне майно, що свідчить про зловживання зі сторони позивачів своїми правами.

Жодних доказів того, що умови кредитного договору № 11402081000 від 08.10 2008, згідно якого надано кредит у розмірі 57000 доларів США, який забезпечено спірним майном виконані належним чином позивачами не надано.

В постанові Верховний Суд від 13.11.2019 р. по справі № 645/4220/16-ц суд дійшов висновку, що конструкція, за якою добросовісний набувач утрачає майно й сам змушений шукати способи компенсації втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням.

Висновок Верховний Суд ґрунтується на статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод в якій зазначено, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства),

«Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

Зважаючи на те, що позивачі не позбавлені права на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» отримати компенсацію можливих збитків від ТОВ «Кей Колект», тому у разі відмови у задоволенні позову справедливий баланс інтересів буде дотримано, оскільки не виникнуть умови, за яких останній набувач спірної квартири - ОСОБА_2 втрачає майно і сама змушена шукати способи компенсації своїх втрат.

Таким чином, вимоги позивачів про витребування майна (квартири) з чужого незаконного володіння не підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат між сторонами.

Відповідно до ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати:

1) на професійну правничу допомогу;

2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи;

3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів;

4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.

Згідно правил пункту 2 частини другої статті 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 6, 8, 10, 209, 212, 213, 214, 215, 218 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар?я Володимирівна, приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Буцикіна Лілія Олексіївна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 22.03.2021, серія та номер 685 між Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дарією Володимирівною.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» та Товариства з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙН судові втрати у розмірі 2270 грн.

В іншій частині позовних вимог залишити без задоволення.

Заходи забезпечення позову, а саме арешт на квартиру АДРЕСА_2 скасувати.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Запорізького апеляційного суду через Комунарський районний суд м. Запоріжжя протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний тест рішення складено 13.04.2023.

Суддя: Ю.Р. Піх