Постанова

від 05.07.2023 по справі 333/5247/21

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Дата документу 05.07.2023 Справа № 333/5247/21

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний№333/5247/21 Головуючийу 1інстанції Піх Ю.Р.

Провадження № 22-ц/807/1331/23 Суддя-доповідач Онищенко Е.А.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 липня 2023 року м. Запоріжжя

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Запорізького апеляційного суду у складі:

головуючого Онищенка Е.А.

суддів: Бєлки В.Ю.,

Трофимової Д.А.

за участю секретаря судового засідання Книш С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3 на рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 квітня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар?я Володимирівна, приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Буцикіна Лілія Олексіївна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння,-

В С Т А Н О В И Л А:

У серпні 2021 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», ТОВ «БІ-МАЙНО», ОСОБА_4 , третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар?я Володимирівна, приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Буцикіна Лілія Олексіївна про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування своїх позовних вимог посилались на те, що 08.10.2008 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ПАТ «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ТОВ «Кей-Колект», та ОСОБА_1 був укладений Договір про надання споживчого кредиту №11402081000 (далі - Кредитний договір), за умовами якого Позичальнику були видані грошові кошти у вигляді кредиту в сумі 57 000,00 дол.США на строк до 09.10.2023, під 15,5 % річних за користування кредитом.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 08.10.2008 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та АКІБ «УКРСИББАНК» укладено договір іпотеки №11402081000/3, за яким іпотекодавці передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

12.12.2011 між ПАТ «УКРСИББАНК» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу та договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за яким ПАТ «УКРСИББАНК» уступив свої права вимоги ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», у тому числі за вищевказаним кредитним договором та договором іпотеки.

22.03.2021 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» було укладено оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 685.

Відповідно до вказаного договору купівлі-продажу, Продавець (ТОВ «КЕИ-КОЛЕКТ»), діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» продав, а Покупець (ТОВ «БІ-МАИНО) купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, її загальна площа становить 51,45 кв.м., житлова - 29,9 кв.м.

У вказаному договорі зазначено, що по частці вказаної квартири належать: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі: Договору іпотеки №11402081000/3 від 08.10.2008, Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011.

Також, у вказаному договорі зазначено, що Продавець стверджує, що за 30 (тридцять) днів до укладення цього договору письмово повідомлено, відповідно діючого законодавства України, Іпотекодавця, про свій намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

Відчуження зазначеного нерухомого майна здійснено за 387769,00 грн.

Про відчуження вказаної вище квартири позивачі дізналися в травні 2021 року.

З травня 2021 року на адресу Позивачів почали надходити дзвінки представників нового начебто власника їх квартири з вимогами про виселення з квартири з тих підстав, що право власності на квартиру позивачам вже не належить через невиконання умов кредитного договору.

27.05.2021 ОСОБА_1 звернулася до ВП № 4 Запорізького РУП ГУНП в Запорізькій області з заявою про те, що невстановлені особи шляхом обману та підроблення офіційних документів заволоділи правом власності на нерухоме майно, а саме на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

10.07.2021 з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки 265317112 від 10.07.2021, Позивачі дізналися про те, що право власності на їх вищевказану квартиру 23.06.2021 було зареєстровано за ОСОБА_4 , номер запису про право власності/довірчої власності: 42637516, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 937, виданий 23.06.2021, видавник: ОСОБА_5 , приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу.

Отже, право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 10.07.2021 p., зареєстроване за ОСОБА_4 , яка зазначається як співвідповідач по справі.

Вказані дії відповідачів щодо зміни власників квартири за адресою: АДРЕСА_1 , є незаконними, а квартира підлягає витребуванню з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , виходячи з наступного:

Як вже зазначалося, з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 08.10.2008 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та АКІБ «УКРСИББАНК» укладено договір іпотеки № 11402081000/3, за яким іпотекодавці передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказана квартира належала по частці ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на підставі Свідоцтва про право власності, виданого 26.01.2007 Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, право власності зареєстровано 30.01.2007 ТОВ «ЗМБТІ» за номером запису: 42883 в книзі: 307, реєстраційний номер майна (РПВН): 17601530.

22.03.2021 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» було укладено оскаржуваний договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 685.

Відповідно до вказаного договору купівлі-продажу. Продавець (ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ»), діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» продав, а Покупець (ТОВ «БІ-МАЙНО) купив нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, її загальна площа становить 51,45 кв.м., житлова - 29,9 кв.м.

Право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі: Договору іпотеки № 11402081000/3 від 08.10.2008, Договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12.12.2011.

Пунктом 5.2.2. Договору іпотеки зазначено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя: Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Виходячи з вказаного застереження та зважаючи на відомості, викладені у п. 1 Договору купівлі-продажу квартири, можна дійти висновку, що купівля-продаж між ТОВ «КЕИ- КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» була здійснена на підставі викладеного в договорі іпотеки квартири застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Однак, вказаний договір купівлі-продажу від 22.03.2021 укладено в порушення порядку, визначеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Посилаючись на вищевикладене, просили суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 22.03.2021, серія та номер 685, між Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 квартиру, по частини квартири на кожного, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка була придбана ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу від 23.06.2021 p., серія та номер 937, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО» та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Лілією Олексіївною.

Стягнути з відповідачів на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 судові витрати та витрати на надання правової допомоги.

Рішенням Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 квітня 2023 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 22.03.2021, серія та номер 685 між Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дарією Володимирівною.

Стягнуто з ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙН судові втрати у розмірі 2270 грн.

В іншій частині позовні вимоги залишено без задоволення.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3 подали апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить рішення суду змінити в частині правових висновків щодо нерозповсюдження ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на спірні правовідносини. Скасувати рішення суду в частині відмовлених позовних вимог про витребування з чужого незаконного володіння та задовольнити позовні вимоги в цій частині. вирішити питання судових витрат.

29.06.2023 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» надало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції у цій справі залишити без змін.

04 липня 2023 року від ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» звернулося до суду з клопотанням про відкладення розгляду справи, обґрунтоване тим, що ними не отримано копію апеляційної скарги, що перешкоджає надати відзив на апеляційну скаргу.

Розглянувши дану заяву апеляційний суд дійшов до висновку про її необґрунтованість та безпідставність, виходячи з наступного.

З повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що уповноважена особа ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» отримала копію апеляційної скарги та судову повістку 19.06.2023 року.

Крім того, 29.06.2023 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» надано відзив на апеляційну скаргу.

З цих підстав колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності учасників справи, повідомлених належним чином про дату, час і місце розгляду справи, неявка яких до суду визнана судом неповажною.

Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Справа розглянута апеляційним судом на підставі ч. 2 ст. 247 та ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши в судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.

Статтею 375 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Ухвалене судом першої інстанції рішення відповідає зазначеним вище нормам процесуального права.

Встановлено,що 08.10.2008 між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ПАТ «УКРСИББАНК», правонаступником якого є ТОВ «Кей-Колект», та ОСОБА_1 був укладений Договір про надання споживчого кредиту №11402081000, за умовами якого Позичальнику були видані грошові кошти у вигляді кредиту в сумі 57 000,00 дол.США на строк до 09.10.2023, під 15,5 % річних за користування кредитом.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, 08.10.2008 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та АКІБ «УКРСИББАНК» укладено договір іпотеки №11402081000/3, за яким іпотекодавці передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

12.12.2011 між ПАТ «УКРСИББАНК» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу та договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, за яким ПАТ «УКРСИББАНК» уступив свої права вимоги ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», у тому числі за вищевказаним кредитним договором та договором іпотеки.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.03.2021 ТОВ «Кей-Колект» є власником квартири, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

22.03.2021 між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 685.

23.06.2021ТОВ «БІ-МАЙНО»та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О., реєстровий номер 938. Згідно даного договору квартира, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 перейшла у власність ОСОБА_4 . Цього ж дня, на зазначену квартиру за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності (номер запису 42637516).

Суд першої інстанції вірно визначився з характером спірних правовідносин та нормами що їх регулюють.

Згідно ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановленихстаттею 12 цього Закону.Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Положеннями ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»передбачено, щоу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цьогоЗакону.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку»сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цьогоЗакону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленомустаттею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленомустаттею 38 цього Закону.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (ч.1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Встановлено, що п. 5.2.2. Договору іпотеки №11402081000/3 від 08.10.2008 зазначено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя: Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Згідно п. 5.1, підпункту 5.2.1 пункту 5.2.2 договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленомуЗаконом України «Про іпотеку».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі №759/6979/16-ц (провадження № 14-523цс18) вказано, що «згідно із частиною першоюстатті 37 Закону України «Про іпотеку»правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності. Сторони договору іпотеки досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до пункту 5.2.1 договору іпотеки передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленомуЗаконом України «Про іпотеку». Отже, позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору».

Таким чином, суд першої інстанції, встановивши, що між іпотекодавцем та іпотекодержателем відповідно до підпункту 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки від 08 жовтня 2008 року№11402081000/3 не укладено окремий договір про задоволення вимог шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, дійшов вірного висновку про відсутність передбачених іпотечним договором тачастиною 37 Закону України «Про іпотеку»підстав для звернення на спірні квартиру шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на це нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

В обґрунтування позовних вимог та вимог апеляційної скарги, позивачі посилаються на Закон України«Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вказаний Закон станом на укладання договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей- Колект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «БІ-МАЙНО» втратив свою чинність. Проте, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» від 13 квітня 2021 р.№ 1381-IX, Закон України«Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»поновлює свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX, тобто діє з 23 квітня 2021 рокудо 23 вересня 2021 року.

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» набрав чинності 07.06.2014. Згідно з п.п. 1 п. 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст.4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст.5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Відповідно до п.4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Підписавши іпотечне застереження згідно з договором іпотеки, сторони визначили можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 липня 2018 року у справі № 372/977/16-ц (провадження № 61-30624св18), в зроблено висновок про те, що: «Враховуючи заявлені позовні вимоги, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що не є підставою для задоволення позовних вимог і положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки за спірним договором від 28 листопада 2012 року, укладеним між ПАТ «Сведбанк» та ТОВ «ФК «Вектор Плюс», нерухоме майно не відчужувалось. Вимоги указаного Закону розповсюджуються на примусову реалізацію майна, а стягнення на предмет іпотеки було звернуто у позасудовому порядку у відповідності до умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору від 09 вересня 2008 року. Отже, доводи ОСОБАЗ про те, що вона як іпотекодавець не надавала згоди на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя, є безпідставними».

В постанові Верховного Суду від 09 грудня 2019 року в справі № 464/8589/15-ц вказано, що мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника). Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; - право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

У пунктах 58, 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що: «закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону».

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду нагадує, що у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зроблено висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

В постанові Верховного Суду від 09 грудня 2019 року в справі № 464/8589/15-ц вказано, що тлумачення статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору.

Аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс 19), у якій зазначено: «продаж іпотеко держателем предмета іпотеки третій особі відповідно до статей 36, 38 цього Закону та згідно з умовами іпотечного застереження, визначеного у договорі іпотеки, є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду».

За таких обставин правильним є висновок судів про те, що положення Закону України від 03 червня 2014 року № 13 04-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).

У зв`язку із наведеним Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду відступає від висновку, викладеному у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17 (провадження № 61-29771св18).

Аргумент у касаційній скарзі, що суди неправильно застосували пункт 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки кредит наданий у іноземній валюті, Об`єднана палата відхиляє, оскільки норми цього закону не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду відхиляє посилання на постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 726/1538/16-ц (провадження 14-111цс19).

Так в ст. 36 Закону України «Про іпотеку» вказано, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до змісту іпотечного договору (розділ 4) за участі позивача іпотекодержавель набуває права задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки у випадках порушення і невиконання основного зобов`язання.

Доказів на виконання позивачем свого обов`язку за іпотечним договором позивачем суду не надано.

Відповідно до Розділів 4, 5 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, що є самостійним способом звернення стягнення та не належить до примусових способів звернення стягнення.

Таким чином позивачем надано іпотекодержателю право на звернення стягнення на іпотечне майно на підставі договору сторін в позасудовому порядку.

Отже пояснення за позовом про те, що на звернення стягнення на іпотечне майно підлягає застосуванню мораторій не характеризується юридичною вірогідністю.

Правові висновки та правові позиції суду касаційної інстанції є обов`язковими до застосування та покликані забезпечити сталість та єдність судової практики, адже однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права, єдина ж практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя, а наведені вище судові прецеденти є релевантними та корелюються зі спірними правовідносинами.

Таким чином, на момент укладання даного договору, жодних заборон щодо відчуження іпотечного майна не діяло.

Вирішуючи позовні вимоги щодо визнання договору-купівлі продажу квартири між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БІ-МАЙНО», судом встановлено, що 23 червня 2021 року ТОВ «БІ-МАЙНО» на підставі договору купівлі-продажу посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л.О., реєстровий номер 938 відчужило двокімнатну квартиру, загальною площею 51,45 кв.м., житловою площею 29,9 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_4 . Цього ж дня, на зазначену квартиру за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності (номер запису 42637516).

Положеннями статей 317, 319 ЦК України визначено, що саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

За приписами статті 387 ЦК України власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо згідно з статтею 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.

Згідно статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Таким чином, відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень (ч.2 ст. 388 ЦК України).

Згідно п.1 ч.1 ст. 2 Закону України «Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи вищевикладене, судом зроблено вірний висновок про те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяжень (їх наявність або відсутність), що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Аналогічну правову позицію щодо добросовісності набувача викладено в постанові ВП ВС від 23.10.2019 року по справі №922/3537/17.

Встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу спірної квартири від 23.06.2021 серія та номер 937, укладеного між ТОВ «БІ-МАЙНО» та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Лілією Олексіївною відповідачка ОСОБА_4 набула майно за відплатним договором. Добросовісність набувачки відповідно до норм закону пов`язується з обставинами чи знала вона про незаконність покупки або чи повинна була знати про незаконність такого договору купівлі-продажу.

За приписами ч.5 ст. 12 Цивільного кодексу України визначено, що якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом, тобто за змістом цієї норми добросовісність набувача презюмується.

Враховуючи приписи статті 3, 13, 16 ЦК України судом першої інстанції зроблено вірний висновок про те, що позовні вимоги про витребування майна не підлягають задоволенню, оскільки ОСОБА_4 є добросовісними набувачем, яка законним шляхом набули майно, покладаючись на добросовісність дій його відчужувачів.

Майно не може бути витребувано на підставі статті 388 ЦК України, оскільки в діях позивачів наявна воля на передачу майна іншій особі для можливості звернення стягнення на нього в рахунок кредитних боргів.

Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною у даному випадку та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Судом першої інстанції зроблено вірний висновок про те, що ОСОБА_4 придбаваючи спірне майно, мала усі підстави вважати, що договір є законними та розраховувати на певний стан речей, тобто правомірно очікувала, що ТОВ «БІМАЙНО», відчужуючи нерухоме майно має право ним розпоряджатися, а ОСОБА_4 після отримання цього майна матиме змогу мирно ним володіти.

ОСОБА_4 не знала та не могла знати, що об`єкт нерухомості відчужується ТОВ «Кей Колект» з можливими порушеннями, оскільки при посвідченні договорів купівлі-продажу нотаріус перевіряв повноваження Продавця на відчуження майна, наявність обтяжень на об`єкт нерухомості, що відчужується, арештів чи заборон на відчуження квартири не було. Витребування спірної квартири призведе до грубого порушення прав Петренко НВ як добросовісного набувача.

Жодних доказів того, що умови кредитного договору № 11402081000 від 08.10 2008, згідно якого надано кредит у розмірі 57000 доларів США, який забезпечено спірним майном виконані належним чином позивачами не надано.

В постанові Верховний Суд від 13.11.2019 р. по справі № 645/4220/16-ц суд дійшов висновку, що конструкція, за якою добросовісний набувач утрачає майно й сам змушений шукати способи компенсації втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням.

Висновок Верховний Суд ґрунтується на статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод в якій зазначено, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).

Зважаючи на те, що позивач не позбавлений права в разі наявності збитків отримати їх компенсацію на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» , тому у разі відмови у задоволенні позову справедливий баланс інтересів буде дотримано, оскільки не виникнуть умови, за яких останній набувач спірної квартири втрачає майно і саме змушене шукати способи компенсації своїх втрат.

Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що, під час укладання договору купівлі продажу ОСОБА_4 була повністю ознайомлена з змістом попереднього договору купівлі продажу між: ТОВ «Бі Майно» та ТОВ «Кей Колект» з змісту якого можна встановити, що вказаний договір є недійсним та нікчемним, оскільки укладений в період дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як вказані доводи не мають під собою підґрунтя, не підтверджуються належними та допустимими доказами.

Також не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_4 купувала квартиру за ціною, значно нижчою від ціни на аналогічні об`єкти нерухомості, без візуального огляду квартири, що не є звичайним для купівлі нерухомості.

Відповідно до пункту 5 Договору купівлі продажу нерухомого майна від 22.03.2021 року укладеного між ТОВ «Кей Колект» та ТОВ «Бі Майно» вартість продажу об`єкта нерухомості встановлена згідно висновку про вартість об`єкту незалежної оцінки, ідентифікатор за базою ФДМУ ИАПТМЧ600766, складеному 19.03.2021 року ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» та становить 387 769,00 грн.

Відповідно до пункту 5 Договору купівлі продажу нерухомого майна від 23.06.2021 року укладеного між ТОВ «Бі Майно» та ОСОБА_4 вартість продажу об`єкта нерухомості встановлена згідно зі звітом про незалежну оцінку ринкової вартості об`єкта нерухомості, виданого суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «експертна оцінка майнових прав» від 18.06.2021 року та становить 679280 грн.

Скаржниками не надано жодних доказів які б свідчили, що об`єкт нерухомості купувався за нижчою ціною ніж аналогічні об`єкти нерухомості.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вимоги позивачів про витребування майна (квартири) з чужого незаконного володіння не підлягають задоволенню.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції по суті вирішення указаного позову та не дають підстав вважати, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, про що зазначає у апеляційній скарзі скаржник.

Докази та обставини, ні які посилається скаржник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідження та встановленні судом дотримані норми матеріального і процесуального права.

Таким чином колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з додержанням вимог закону і підстав для його скасування не вбачається.

Керуючись ст. ст. 374, 375, 381-384 ЦПК України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 квітня 2023 року у цій справі залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 11 липня 2023 року.

Головуючий

Судді: