Рішення

від 06.04.2023 по справі 910/14553/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

06.04.2023Справа № 910/14553/22

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Демидова В.О., за участю секретаря судового засідання Анастасової К.В., розглянувши справу за позовом Обслуговуючого автогаражного кооперативу "ЖУЛЯНИ" (03151, місто Київ, проспект Повітрофлотський, буд. 59) до Київської міської ради (01044, місто Київ, вул. Хрещатик, буд. 36) про визнання укладеною додаткової угоди,

За участю представників:

від позивача - Поліщук В. В.

від відповідача - Самелюк К.О.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Обслуговуючий автогаражний кооператив "ЖУЛЯНИ" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди в редакції, доданій до позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 12.07.2010, що розташована за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, буд. 59, позивач направив відповідачу лист з метою поновлення строку дії вказаного договору, проте, відповідач, розглянувши звернення позивача, не вчинив дій, передбачених чинним земельним законодавством.

Ухвалою суду від 09.01.2023 року було прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 02.02.23 року.

16.01.2023 через канцелярію суду від представника позивача надійшла заява, в якій останній просить суд розглянути можливість проведення всіх судових засідань по справі 910/14553/22 у режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.01.2023 заяву представника позивача про участь у всіх судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою сервісу підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС (ВКЗ) - задоволено. Ухвалено провести всі подальші судові засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням сервісу підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС (ВКЗ).

25.01.2023 року через канцелярію суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній заперечує щодо задоволення позовних вимог та просив відмовити у позові. Зазначає, що позивачем порушені умови договору оренди земельної ділянки, оскільки на земельній ділянці самовільно збудовані технічна майстерня, адміністративна будівля та будівля мийки автомобілів, що свідчить про грубе порушення позивачем приписів п. 5.1 та 8.4 договору, згідно з яким на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Крім того, відповідно до приписів п. 11.7 договору оренди було передбачено обов`язок орендаря за умови належного виконання своїх обов`язків за договором звернутися до орендодавця не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення договору, проте позивач звернувся до відповідача лише 17.06.2021, що є порушенням умов договору та приписів ст. 36 Закону України «Про оренду землі». З огляду на вказане вважає, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди через неналежне виконання договірних зобов`язань, зокрема, через недотримання порядку (строків) поновлення та здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці, яка не надавалася йому для містобудівних потреб.

Ухвалою суду від 02.02.2023 року було відкладено підготовче засідання на 16.02.2023 року.

13.02.2023 року через канцелярію суду від позивача надійшла відповідь на відзив, в якій позивач зазначав, що існування побудованих у 1986 році технічної майстерні, адміністративної будівлі та будівлі мийки автомобілів, не може кваліфікуватися як грубе порушення договору оренди, оскільки ці об`єкти існували задовго до укладення цього договору, а не були побудовані після його укладення. Також вказував, що договором оренди, зміненим договором про поновлення, так і ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено право позивача повідомити відповідача про намір продовження оренди землі не пізніш, як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Також вказував, що без укладеного договору оренди земельної ділянки позивач позбавлений можливості зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на технічну майстерню, адміністративну будівлю та будівлю мийки автомобілів. А без державної реєстрації права власності на технічну майстерню, адміністративну будівлю та будівлю мийки автомобілів відповідач відмовляє позивачу як в поновленні договору оренди, так і в укладенні нового договору оренди.

У судовому засіданні 16.02.2023 року були присутні представники сторін. Представник відповідача зазначив, що буде подавити заперечення на відповідь на відзив, позивач не заперечував щодо відкладення підготовчого засідання, у зв`язку із цим судом було постановлено протокольну ухвалу про оголошення перерви в підготовчому засіданні до 23.02.23 року.

Ухвалою суду від 23.02.2023 року було відкладено підготовче засідання на 16.03.2023 року.

16.03.2023 року на електронну пошту суду від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення по справі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.03.2023 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті на 06.04.2023.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.03.2023 додаткові письмові пояснення представника Київської міської ради, які подані через канцелярію суду, повернуто заявнику без розгляду з підстав не додержання вимог ч. 4. ст. 170 ГПК України.

03.04.2023 від представника позивача надійшли додаткові пояснення.

У судове засідання 06.04.2023 з`явилися представники позивача та відповідача, надали пояснення по справі.

В судовому засіданні 06.04.2023 оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив такі фактичні обставини.

12.07.2010 між Київською міською радою (далі - орендодавець, відповідач) та Обслуговуючим автогаражним кооперативом «Жуляни» (далі - орендар, позивач) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 09.07.2009 №954/2010, за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Відповідно до п. 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - просп. Повітрофлотський, 59 у Солом`янському районі м. Києва; розмір - 2,4796 кв.м; цільове призначення - для експлуатації та обслуговування гаражів; кадастровий номер - 8000000000:72:331:0029.

За умовами п. 3.1 договору, він укладений на 5 років.

Розділом 4 договору погоджені умови сплати орендної плати.

Згідно з п. 5.1 договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки.

Відповідно до п. 8.3 договору орендар має право після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пунктом 11.7 договору сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

16.07.2018 сторони уклали договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1 якого поновили на 3 роки договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений Кравченко Н.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 12.07.2010 по реєстру за №535 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 20.08.2010 за №72-6-00612.

Також сторони виклали пп. 11.7 п. 11 договору оренди в наступній редакції: після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

Якщо орендар продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення строку договору та не подав до орендодавця листа-повідомлення про його поновлення у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку цього договору, розмір річної орендної плати (зазначений у п. 4 договору) встановлюється у подвійному розмірі, але не більше 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві у грошовій формі у порядку, встановленому п. 4 цього договору, та інформує про це контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням земельної ділянки.

Вказаний договір посвідчений Литвин А.С., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №2885.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.06.2021 позивач звернувся до відповідача з листом №16, в якому зазначав, що 16.07.2021 закінчується строк договору оренди та відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просив поновити (продовжити) договір оренди земельної ділянки в автоматичному варіанті на той самий строк і на тих самих умовах.

Листом №05716-17528 від 19.07.2021 відповідач повідомив позивача, що лист-повідомлення про поновлення вказаного договору оренди надійшов лише 22.06.2021, тобто з порушенням вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку із чим позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), а відповідно до положень ст. 31 Закону договір оренди припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Зазначене дублюється у пп.11.3 п. 11 договору оренди. Враховуючи зазначене, договір оренди земельної ділянки від 20.08.2010 №72-6-00612 (зі змінами, внесеними договором від 16.07.2018 №2885) вважається припиненим.

Разом з тим зазначав, що у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки, позивачу необхідно оформити право користування цією земельною ділянкою відповідно до ст. ст. 116, 124 Земельного кодексу та Порядку.

Згодом позивач звертався до відповідача із пакетом документів для оформлення права користування земельною ділянкою згідно вказаного у листі відповідачем Порядку, що надано до ЦНАП суб`єктом господарювання, громадянином для виконання адміністративної послуги від 30.09.2021 та 12.10.2021.

Однак відповідач не прийняв рішення щодо продовження договору оренди та оформлення позивача права користування земельною ділянкою, натомість листами №05716-27585 від 07.10.2021 та №05716-28651 від 21.10.2021 вимагав надання додаткових документів для вирішення питання оформлення права користування земельною ділянкою, зокрема, щодо правового статусу об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці.

З огляду на вказане, посилаючись на те, що він продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, сплачує орендні платежі відповідно до умов і в порядку, визначеному договором оренди, відсутні заперечення відповідача проти продовження договору оренди як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення строку дії договору, просив позов задовольнити.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилався на те, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди через неналежне виконання договірних зобов`язань, зокрема, через недотримання порядку (строків) поновлення та здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці, яка не надавалася йому для містобудівних потреб.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з огляду на таке.

Предметом позову у справі, що розглядається, є матеріально-правова вимога Обслуговуючого автогаражного кооперативу «Жуляни» про визнання укладеною з 16.07.2021 додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

При цьому суд виходить з того, що питання застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду, внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (див. постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.

Водночас в контексті спору, що розглядається договір оренди землі від 12.07.2010 укладено під час дії Закону України «Про оренду землі» за № 161-XIV.

16.07.2018 сторони уклали договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1 якого поновили на 3 роки договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).

Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому в постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила про необхідність відступити від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 15.07.2020).

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду констатувала необхідність попереднього своєчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Також Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

У випадку якщо орендодавець, заперечуючи проти позову про визнання укладеним договору по частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", посилається на неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, то саме на нього покладається доведення таких обставин, а вони підлягають встановленню судами, та, за умови їх підтвердження це є підставою для відмови у задоволенні позову.

Зазначене повністю відповідає правовій позиції сформульованій у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 де зазначено, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

В такий спосіб, оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, не зважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, пунктом 11.7 договору оренди землі сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Також у договорі про поновлення договору оренди земельної ділянки від 16.07.2018 сторони виклали пп. 11.7 п. 11 договору оренди в наступній редакції: після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

Таким чином, за умовами договору оренди позивач мав звернутися до відповідача не пізніше 17.03.2021, проте позивач посилається на своє звернення, датоване 17.06.2021.

При цьому, суд зазначає, що необхідність врахування саме встановленого законом місячного строку для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі настає, якщо такий строк не було визначено договором, що узгоджується з викладеним у постановах Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 915/892/20, від 14.04.2021 у справі № 912/882/20 та від 10.11.2021 у справі № 910/11414/20 (зі спорів, що виникли з подібних правовідносин) висновком щодо застосування норми частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020), згідно з яким строк для повідомлення орендодавця орендарем, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, встановлюється умовами договору. На випадок відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Крім того, суд зазначає, що до листа позивача від 17.06.2021 не додано проекту додаткової угоди, як того вимагають положення частин 2- 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

За таких обставин суд дійшов висновку про відсутність підстави для визнання укладеною з 16.07.2021 додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.07.2010, оскільки позивач не дотримався чітко визначеної законом процедури поновлення договору оренди землі, направивши відповідне повідомлення орендодавцю з порушенням строку та без доданого проекту додаткової угоди, як того вимагають положення частин 2- 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 30 червня 2022 року у справі № 903/612/20.

При цьому, суд також зазначає, що листом №05716-17528 від 19.07.2021 відповідач повідомив позивача, що лист-повідомлення про поновлення вказаного договору оренди надійшов лише 22.06.2021, тобто з порушенням вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку із чим позивач втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), а відповідно до положень ст. 31 Закону договір оренди припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Зазначене дублюється у пп.11.3 п. 11 договору оренди. Враховуючи зазначене, договір оренди земельної ділянки від 20.08.2010 №72-6-00612 (зі змінами, внесеними договором від 16.07.2018 №2885) вважається припиненим.

Таким чином відповідач (орендодавець) упродовж місяця письмово повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

З огляду на вказане вище у сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 74, 129, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили у строк та в порядку, встановленому статтею 241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в строк, встановлений статтею 256 Господарського процесуального кодексу України та в порядку, передбаченому статтею 257 Господарського процесуального кодексу України.

З повним текстом рішення можна ознайомитись у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою:http://reyestr.court.gov.ua/.

Повний текст рішення складено та підписано 17.04.2023

Суддя Владислав ДЕМИДОВ