Рішення

від 03.09.2010 по справі 35/116-11/239

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА



ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  35/116-11/239

03.09.10

За позовом

Закритого акціонерного товариства "Нові Інжинірингові Технології"

до

за участю

про   

1) Київської міської ради

2) Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

Прокуратури міста Києва

визнання угоди до договору оренди земельної ділянки укладеною

Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від позивача

від відповідачів

від прокуратури

Стрілько М.О., Максимов М.В. - представники

1) Тхорик С.М., Дорошенко О.С. –представники

2) Сторожук А.В. - представник

Нєкрасов О. –прокурор відділу

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Закритого акціонерного товариства "Софія Київ" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386, вважаючи укладеною угоду про внесення змін до договору  оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386 в редакції, яка підписана позивачем, на умовах, визначених угодою:

"Угода

До Договору оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386

Київська міська рада (м. Київ, вул. Хрещатик, 36)  далі у тексті  "Орендодавець", в особі Київського міського голови Черновецького Леоніда Михайловича, який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про  місцеве самоврядування в Україні" –з однієї сторони та закрите акціонерне товариство "Софія Київ" (м.Київ, вул. Івана Франка, 40-б, зареєстроване 12.11.2004 за №10741230000002903 Шевченківською районною у місті Києві державною адміністрацією)- далі у тексті - "Орендар", в особі генерального директора В.В. Місакова, який діє на підставі Статуту, - з другої сторони, керуючись ст. 30 Закону України "Про оренду землі", домовились поновити договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 20.01.2005 № 91-6-00386 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі-Договір) та уклали цю угоду  про таке:

1.          Поновити на 10 років Договір, укладений між сторонами,  зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 20.01.2005 № 91-6-00386 у книзі записів державної реєстрації договорів,  а також в Договорі оренди після слів "для організації робіт по будівництву готельного комплексу (паркінгу з фітнес центром), розміщення тимчасових побутових приміщень, під‘їзду техніки, складування будівельних матеріалів" доповнити слова "та подальшої експлуатації".

2.          Умови Договору залишаються без змін, окрім терміну оренди земельної ділянки.

3.          Дана угода набуває чинності з дня її реєстрації.

4.          Усі спори, пов‘язані з виконанням умов цієї угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні цієї угоди.

5.          Ця угода є невід‘ємною частиною Договору і складена у двох примірниках. Один примірник для орендодавця, один для орендаря".  

Крім того, позивач також просить зобов‘язати відповідача-2 зареєструвати угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386 між Орендодавцем - Київською міської радою та орендарем –Закритим акціонерним товариством "Софія Київ" у встановленому порядку.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 31.03.2008 у справі № 35/116 позовні вимоги задоволено повністю; поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386 вважаючи укладеною, з дня набрання даним рішенням законної сили, угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386 (про поновлення) в редакції, яка підписана позивачем, на умовах визначених угодою, зазначеною в рішенні; зобов‘язано відповідача-2 зареєструвати угоду до Договору оренди земельної  ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386 у встановленому порядку.

Постановою Вищого господарського суду України від 17.05.2010 рішення Господарського суду міста Києва від 31.03.2008 у справі № 35/116 скасовано, а справу скеровано для нового розгляду до Господарського суду міста Києва.

Скасовуючи рішення Господарського суду міста Києва у справі № 35/116, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначила, що судом першої інстанції порушено ст. 32 Господарського процесуального кодексу України, оскільки в матеріалах справи відсутній договір від 20.01.2005 № 91-6-00386, до якого позивач просить внести зміни. Крім того, зазначено, що вирішуючи спір щодо внесення змін в договір оренди  земельної ділянки судом першої інстанції не досліджено, на який строк укладено даний договір, та чи був даний договір припинено, а отже можливість внесення змін у даний договір.

Під час нового розгляду справі присвоєно номер № 35/116-11/239, здійснено заміну позивача правонаступником - Закритим акціонерним товариством «Нові Інжинірингові технології».

В ході нового розгляду справи позивачем 31.08.2010 подано заяву про зміну  позовних вимог, а 03.09.2010 – заяву про збільшення позовних вимог.

Ухвалою суду від 03.09.2010 в задоволенні вказаних заяв позивачу відмовлено.

За таких обставин, судом під час нового розгляду розглядаються позовні вимоги, заявлені позивачем у позовній заяві від 21.02.2008 № 48, з підстав, які  в цій заяві зазначені.

В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що між позивачем та відповідачем -1 20.01.2005 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 3 роки. В порядку, передбаченому ст. 188 Господарського кодексу України, позивач звернувся до відповідача-1 з клопотанням про внесення змін до договору оренди від 20.01.2005, а саме поновити строк дії договору на 10 років. Однак, відповідач-1 звернення позивача не розглянув, заперечень, зауважень стосовно цієї пропозиції позивачу не навів, у зв’язку з чим позивач і був змушений звернутися до суду.

Відповідач -1 проти задоволення позову заперечує з огляду на те, що строк дії договору оренди землі є істотною умовою договору, яка повинна бути погоджена за взаємним волевиявленням сторін. З боку відповідача-1 волевиявлення оформляється рішенням ради, однак рішення про продовження дії (поновлення) договору оренди землі від 20.01.2005 рада не приймала.

Відповідач-2 проти задоволення позову заперечує, оскільки між позивачем та відповідачем-2 відсутній спір з приводу реєстрації угоди.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

В С Т А Н О В И В:

30.09.2004 Київською міською радою прийнято рішення № 555/1965, яким затверджено проект відведення земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Софія Київ", правонаступником якого є позивач, для організації робіт по будівництву готельного комплексу (паркінгу з фітнес –центром), розміщення тимчасових побутових приміщень, для під‘їзду техніки, складування будівельних матеріалів на вул. Алли Тарасової,5 та на території, прилеглій до готелю на вул. Алли Тарасової,5 та до будинку на вул. Малій Житомирській,19 у Шевченківському районі міста Києва; передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Софія Київ" в короткострокову оренди на 3 роки земельні ділянки загальною площею 0,68 га для організації робіт по будівництву готельного комплексу (паркінгу з фітнес –центром), розміщення тимчасових побутових приміщень, для під‘їзду техніки, складування будівельних матеріалів на вул. Алли Тарасової,5 та на території, прилеглій до готелю на вул. Алли Тарасової,5 та до будинку на вул. Малій Житомирській,19 у Шевченківському районі міста Києва.

На виконання рішення від 30.09.2004 № 555/1965, між Київською міською радою, як орендодавцем, та Закритим акціонерним товариством "Софія Київ", як орендарем, 17.01.2005 року укладено договір оренди земельних ділянок, які розташовані на вул. Алли Тарасової,5 та на території, прилеглій до будівлі готелю на вул. Алли Тарасової,5 та до будинку  на вул. Малій Житомирській,19 у Шевченківському районі міста Києва, загальним розміром 0,68 га.

Державну реєстрацію договору проведено Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 20.01.2005 за № 91-6-00386.

Таким чином, договір оренди земельної ділянки, до якого позивач просить внести зміни, це договір, що був укладений позивачем з Київською міською радою 17.01.2005, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 20.01.2005 за № 91-6-00386.

На виконання умов договору оренди відповідач-1 передав, а позивач прийняв в оренду земельні ділянки, які є предметом договору, що підтверджується відповідними актами від 20.01.2005.

Строк дії договору, згідно п. 3.1, становить 3 роки.

Статтею 18 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Аналогічне положення закріплено і в п. 6.2 договору, укладеного позивачем з відповідачем -1.

Згідно з п. 11.3 договору оренди останній припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Отже, строк дії вищевказаного договору, з урахуванням положень ст. 18 Закону України "Про оренду землі" та  п. 6.2, п. 11.3 договору, закінчився 20.01.2008.

Згідно з п. п. 11.1, п. 11.7 договору оренди всі зміни та /або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку. Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов‘язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачається з матеріалів справи, будівництво готелю по вул. Алли Тарасової, 5 було завершено позивачем у квітні 2007 року, що підтверджується відповідним актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об‘єкта від 25.06.2007 року; позивач отримав свідоцтво від 12.07.2007 про право власності на будівлю готелю вищого класу по вул. Алли Тарасової, 5 (літера А).

Позивач листом від 24.01.2008 № 36 надіслав до Київської міської ради (вх. 3195 від 28.01.2008) угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.01.2005 № 91-6-00386 про внесення змін до договору оренди, поновивши його на 10 років для підписання та реєстрації.

Відповідач -2 листом від 20.02.2008 № 05-358/6161 надав позивачу відповідь, в якій повідомив, що питання підписання запропонованої зі сторони позивача угоди до договору оренди земельної ділянки  від 20.01.2005 № 91-6-00386 буде розглянуто після прийняття Київрадою відповідного рішення в частині строку оренди земельної ділянки.

Станом на момент звернення позивача до суду та станом на момент вирішення справи судом під час нового розгляду, Київська міська рада рішення щодо поновлення строку дії укладеного з позивачем договору оренди, в тому числі і на 10 років, не приймала.

Згідно ст. 13 Конституції України земля є об’єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах визначених конституцією.

Згідно з п. 12 перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, та земель, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Відповідно ст. ст. 142 - 145 Конституції України до матеріальної основи місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Стаття 9 Земельного кодексу України (далі - у редакції, що діяла на момент закінчення строку дії Договору) встановлює, що до повноважень Київської міської рад у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; організація землеустрою.

Статтею 116 Земельного кодексу України, визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влад або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

В силу ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк, і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Цією нормою закону не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню (а не є поновленим).

Разом з тим, відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.

Як вбачається з матеріалів справи, рішення про поновлення договору оренди Київською міською радою не приймалося, що також не заперечується позивачем.

Зважаючи на те, що необхідною умовою укладення та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, підстави для визнання договору поновленим та факту наявності у позивача права орендного користування земельними ділянками після закінчення строку дії договору оренди без наявності відповідного рішення ради відсутні.

Згідно ч.ч. 1-4 ст. 181 Господарського кодексу України, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

У відповідності до ч. ч. 1, 2 ст. 188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Частиною ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Як встановлено судом, пропозиція про внесення змін до договору оренди разом з проектами угоди надіслана позивачем на адресу відповідача-1 28.01.2008. До суду відповідний позов подано позивачем 05.03.2008. Таким чином, як на момент звернення позивача з проектом угоди про внесення змін до договору, так і на день звернення з позовом до суду, договір оренди землі припинив свою дію.

Оскільки нормами чинного законодавства не передбачено можливості внесення змін до договору після закінчення строку його дії, суд вважає, що позивач втратив право ініціювати питання щодо внесення змін до договору після закінчення строку його дії.

Крім того, судом враховано, що умовами договору  передбачено, що позивач повинен був повідомити відповідача-1 про намір продовжити строк дії договору не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору. Доказів такого повідомлення позивач до матеріалів справи не надав.

Також суд відзначає, що і у п. 11.1 договору оренди наявність відповідного рішення Київської міської ради є обов’язковою передумовою для внесення до договору змін.

Позивачем не надано жодних доказів прийняття відповідачем-1 рішення про внесення змін до договору оренди стосовно продовження строку його дії.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди земельної ділянки є істотною умовою договору оренди. Цей строк повинен бути погоджений у встановленому порядку, в даному випадку, з боку відповідача-1 шляхом  прийняття відповідного рішення.

Як вже зазначалося, відповідачем-1 рішення щодо поновлення строк дії договору оренди спірної земельної ділянки  та щодо надання позивачу у користування такої земельної ділянки строком на 10 років не приймалось. Позивачем не надано жодних нормативних обґрунтувань строку, на якій він просить поновити договір оренди.

За таких обставин, вимоги позивача до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом визнання угоди укладеною задоволенню не підлягають.

Також не підлягають задоволенню вимоги позивача по відношенню до відповідача –Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради.

Згідно зі ст. 20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Відповідно до Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), що затверджене рішенням Київської міської ради від 19.12.2002 №182/342, дане управління організовує видачу державних актів на право власності на землю і право користування землею, оформлення та видачу договорів оренди земельних ділянок та здійснює їх реєстрацію.

Відповідно до рішення Київради від 29.05.2003 №433/593 "Про забезпечення ефективного землекористування в місті Києві" Головному управлінню земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) доручено у повному обсязі здійснювати підготовку документів, що посвідчують право власності та право користування, відповідно до пункту "з" ст. 9 та п. "є" ст. 184 Земельного кодексу України. 

В даному випадку, документ, який посвідчує право користування земельними ділянками, переданими за договором оренди, у позивача відсутній.

Державна реєстрація угоди до договору оренди земельної ділянки неможлива у зв’язку з відсутністю самого факту укладення сторонами такої угоди. Тому порушення прав позивача з боку відповідача-2 суд вважає недоведеним.

Згідно зі ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Правомірності своїх вимог позивач суду не довів.

За таких обставин, позов задоволенню не підлягає.

У зв’язку з відмовою у задоволенні позову, судові витрати покладаються на позивача  відповідно до положень ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва          

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя                                                                                                Ю.М. Смирнова                                                                                                                                                                                                          

Дата підписання рішення:03.09.2010