Рішення

від 02.05.2023 по справі 924/93/23

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"02" травня 2023 р. Справа № 924/93/23

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладюка Ю. В., при секретарі с/з Загроцька А.Ю., розглянувши матеріали справи

за позовом фермерського господарства "Володимирівське Агро", м. Ізяслав, Хмельницька обл.

до Ізяславської міської ради Шепетівського району Хмельницької області, м. Ізяслав, Хмельницька обл.

про скасування рішення Ізяславської міської ради та поновлення договорів оренди

за участю представників сторін:

від позивача - Розанова О.З.

від відповідача - Ящук Т.І.

встановив:

Позивач у позові просить суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення Ізяславської міської ради від 07.12.22 номер 8;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.12, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:003:0653 загальною площею 35, 6697 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 в редакції, долученої до позовної заяви;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.12, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:002:0667 загальною площею 46, 9283 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 в редакції, долученої до позовної заяви;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.12, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:002:0668 загальною площею 21, 8746 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 в редакції, долученої до позовної заяви;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.12, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:001:0002 загальною площею 8, 7463 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 в редакції, долученої до позовної заяви.

Обгрунтовуючи позов, позивач зазначає, що ОСОБА_1., що в подальшому став керівником ФГ „Володимирівське Агро" та Ізяславською РДА укладено чотири договори оренди землі від 05.12.12 стосовно оренди чотирьох земельних ділянок кадастрові номери 6822186900: 05:003:0653, 6822186900: 05:002:0667, 6822186900: 05:002:0668, 6822186900: 05:001:0002. Здійснено державну реєстрацію цих договорів та зареєстровано відповідне право оренди. Десятирічний строк дії договорів почав свій перебіг з наступного дня після реєстрації речового права 13.12.12 та закінчився 13.12.22.

Орендар ( ОСОБА_1 , який в подальшому створив ФГ „Володимирівське Агро"), після отримання земель в оренду використовував їх за цільовим призначенням та належно виконував умови договорів, у тому числі відносно оплати оренди.

Позивач, не пізніше ніж за місяць до закінчення дії договорів, 24.01.22 звернувся до орендодавця з заявою про продовження їх дії на новий строк - 15 років. Не отримавши відповіді на заяву, позивач повторно звернувся до орендодавця про продовження дії договорів та встановлення орендної плати в розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки на рік. До заяви позивач додав проекти відповідних додаткових угод. Таким чином, позивач намагався реалізувати передбачене договорами переважне право на продовження оренди, продовживши їх дію і змінивши істотні умови договорів у частині орендної плати з 6% до 10% НГО.

В відповідь на заяву, відповідач повідомив про відмову орендарю в продовженні дії договорів та направив рішення міської ради від 07.12.22 номер 8, де обґрунтовано відмову в продовженні оренди бажанням подальшого продажу права оренди земельних ділянок на конкурсних засадах з метою збільшення надходжень у бюджет.

З даної відповіді не вбачається, що відповідач розглянув подану позивачем заяву про зміну істотних умов договорів та проекти додаткових угод про поновлення оренди. Відповідач не конкретизував, яку саме заяву орендаря розглянуто міською радою. Відповідач не висунув будь-яких пропозицій щодо збільшення орендної плати та вжив заходів для досягнення домовленостей з орендарем. Тому, заява позивача з долученими проектами договорів про продовження оренди залишились без відповідного розгляду.

Відмічено, що надано дозвіл на розроблення техдокументації щодо поділу орендованих позивачем земельних ділянок на ділянки меншої площі. Отже, порушено переважне право позивача на поновлення оренди, що підлягає захисту. Законодавчим обґрунтуванням позову є норми ст. ст. 124, 134, 123 земельного кодексу України, ст. ст. 777, 764 ЦКУ, ст. ст. 13, 33 Закону „Про оренду землі".

За відсутності заперечень відповідача на продовження оренди, висловлених у встановленому законом порядку, відмова відповідача від продовження дії договорів є формальною такою, що свідчить про безпідставне ухилення відповідача від укладення додаткових угод, які є документальним оформленням переважного права позивача на продовження дії договорів.

В відповіді на відзив позивач вказує, що міська рада не надавала жодних зауважень щодо змісту заяв позивача, жодним чином не посилалася на порушення ним порядку поновлення договорів оренди, фактично прийняла заяви до розгляду та визнала їх такими, що відповідають законодавству. Зауваження з приводу неподання проектів додаткових угод ставляться відповідачем вперше, тому позивач вважає їх надуманими і необґрунтованими, оскільки виникли вони лише у процесі вирішення справи.

Судова практика в подібних справах свідчить, що орендодавець в разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону, повинен протягом місяця з дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що у свою чергу може бути підставою для заперечення в задоволенні заяви. При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення з проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обгрутнованими та містити конкретні посилання на порушення законодавства. За наявності наміру передати майно у оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував умови договору, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежене передбаченим ст. 33 Закону „Про оренду землі" та ч. 1 ст. 777 ЦКУ переважним правом такого попереднього орендаря.

Орендодавець зобов`язаний розглядати заяву орендаря про поновлення договору оренди та надати конкретні заперечення чи підстави відмови, у тому числі зауваження, що стосується проектів додаткових угод. Натомість відповідач не аналізував пропозицію орендаря, та не взяв до уваги запропоновані орендарем зміни, розглянув заяву з порушенням місячного строку та відмовив у продовженні оренди з інших підстав, ніж наведені в відзиві.

В відзиві відповідач погоджується з порушенням строку розгляду заяви позивача про поновлення оренди. Другу заяву позивача від 05.09.22 розглянув відповідач 07.12.22 з порушенням місячного строку її розгляду. Посилання ж відповідача на неможливість вчасного розгляду не відповідає дійсності. На момент подання заяв міська рада продовжувала свою роботу, відбувалися засідання, а строк договорів ще не закінчився. Жодних перешкод для прийняття рішення по заявах в відповідача не було. Використання воєнного стану з метою просування своїх інтересів та виправдання бездіяльності неприпустимо.

Посилання відповідача на неможливість укладення додаткових угод в зв`язку з відсутністю в них зміни пункту 8 в частині регулювання переважного права орендаря на укладення договору на новий строк, не може сприйматись як обґрунтована підстава відмови від продовження договору. Відсутність у додаткових договорах умови про внесення змін до п. 8 є, у тому числі наслідком дій відповідача, який спершу затягнув розгляд заяв про укладення додаткових угод, а потім відмовив в будь-якому розгляді умов, запропонованих орендарем

Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав, наполягав на його задоволенні.

Представник відповідача в судовому засіданні та відповідач у відзиві відмічають таке. Дійсно між ОСОБА_1 та відповідачем укладено чотири договори оренди землі на 10 років.

24.01.22 голова ФГ „Володимирівське Агро" звернувся до відповідача з заявою про продовження дії договорів на новий термін 15 років. До заяви додано копію паспорта, дубліката картки фізичної особи - платника податку та копії договорів оренди. Інші документи, а саме проекти додаткових угод про поновлення договорів оренди, про які вказано у позові, до заяви не подані. В заяві від 05.09.22 позивач, до листа від 24.01.22 про продовження дії договорів, додатково повідомив, що він погоджується на встановлення орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки. До означеної заяви, будь-які додатки, у тому числі проекти додаткових угод про поновлення оренди, також не подано.

Тому, вказані позивачем обставини про подання ним проектів додаткових угод до заяв не відповідають дійсності, не підтверджені документально, а проекти угод, які позивач просить визнати укладеними, складені безпосередньо перед подачею до суду позову. Заяви позивача від 24.01.22 та 05.09.22 не є окремими заявами про поновлення договорів оренди, оскільки вони пов`язані і не є повторним зверненням з одного і того ж питання, а лише доповнюють зміст одна одної.

Звернувшись з цим позовом, позивач зазначив дві підстави останнього, які є взаємосуперечливими. В позові міститься посилання на частини 1-5 ст. 33 Закону „Про оренду землі" та ч. 6 цієї статті. Проте, помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна - продовження договору на той самий строк і на тих же умовах, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Ці правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах. Даних дві підстави позову не можуть бути застосовані одночасно

За діючим законодавством орендар, котрий добросовісно виконує свої обов`язки, має переважне право перед іншими особами на продовження оренди. Маючи такий намір, він зобов`язаний до закінчення дії договору повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. У такому разі, в орендодавця є два варіанта поведінки: укласти додаткову угоду про поновлення договору; повідомити орендарю про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення оренди, шляхом направлення листа-повідомлення про відповідне рішення.

ОСОБА_1 звернувся до відповідача з заявою про продовження дії договорів на новий термін 24.01.22, тобто, майже за 11 місяців до спливу строку договорів оренди. Відповідач вважає, що навіть за умови, коли у договорі не встановлений конкретний строк для повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору то у будь-якому випадку таке повідомлення має бути проведено у розумний строк, оскільки надмірна завчасність такого повідомлення не дає змоги встановити, чи належно орендар виконує свої обов`язки, що є обов`язковим для реалізації відповідного переважного права.

Практика судів в застосуванні статті 33 Закону „Про оренду землі" визначає, що якщо орендар у строки встановлені договором, або за відсутності строків встановлених договором, у строки, встановлені законом, не звернувся до орендодавця, або звернувся з порушенням - не подав проекту договору, то суди повинні відмовляти в задоволенні вимог про визнання договору укладеним.

Щодо затягування відповідача з розглядом заяв позивача. Врахувавши нормативні акти, що прийняті у зв`язку з воєнною агресією проти України, існували законодавчі підстави не приймати будь-які рішення, пов`язані з поновленням договору оренди землі комунальної власності.

В зв`язку з такими змінами, питання про розгляд звернення позивача про укладення додаткових договорів було включено в порядок денний 28 сесії міської ради, на якій був присутній ОСОБА_1. Після обговорення питання та голосування постановлено дві пропозиції: про відмову в продовженні оренди; про продовження оренди на строк 15 років з річною платою не 10%, як пропонував орендар, а 12%. Жодна з запропонованих пропозицій не набрала достатньої кількості голосів, тому рішення з вказаного питання прийнято не було.

Питання продовження дії договорів оренди включено також в порядок денний 29 сесії міської ради, за результатами розгляду якого міською радою прийнято спірне рішення. Листом від 09.12.22 номер 2179/03-14 міська рада повідомила позивача про результати розгляду його заяв від 24.01.22 та 05.09.22 та додала копію спірного рішення.

Висновок позивача, що з відповіді міської ради не вбачається, що нею розглядалось подання позивача про зміну істотних умов договору та проекти додаткових угод, оскільки міська рада не конкретизувала, яку саме заяву розглянуто на сесії, є суб`єктивною думкою позивача, яка безпідставна. Під час розгляду питання про продовження договорів оренди, де був присутній позивач, доповідачем озвучено зміст всіх заяв позивача, що підтверджується документально (витяги з протоколів засідань). Проекти додаткових угод не розглядались і не могли розглядатись, оскільки вони не подані позивачем.

Безпідставним є посилання позивача на ч. 6 ст. 33 Закону „Про оренду землі", оскільки визнання судом укладеними додаткових угод на цій підставі може здійснюватись виключно на той самий строк та на тих же умовах, що передбачені договорами оренди, без можливості внесення змін. Позивач же пропонує продовжити оренду на новий строк та з іншою ціною.

Позивач подав заяви про продовження орендних відносин з пропозиціями щодо зміни умов договору, які відповідач розглянув. Але, без проектів додаткових угод такі зміни не були погоджені, домовленості щодо таких змін не досягнуто. За ст. 33 Закону „Про оренду землі" при поновленні договору оренди, його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленостей щодо істотних умов договору, переважне право на укладення договору припинено. При цьому, мета прийняття спірного рішення міської ради, яким відмовлено позивачу у продовженні оренди, відносно подальшого продажу прав оренди земельних ділянок на конкурсних засадах та збільшення надходжень у бюджет є виправданою, такою, що відповідає інтересам громади.

Враховуючи недосягнення згоди сторонами відносно істотних умов договору, договори оренди припинили свою дію за закінченням строку на який їх укладено. З припиненням дії договорів, припиняється і право оренди, що за наявності відповідного запису в реєстрі призведе до неможливості виконання судового рішення в випадку задоволення позову. Тому, обраний спосіб захисту не призведе до відновлення прав орендаря.

У запереченнях на відповідь на відзив відповідач, на ряду з вказаним, зазначив, що заперечення позову обґрунтовуються не лише тим, що позивач до заяв про продовження договору оренди не подав проектів додаткових угод, а і тим, що сторонами не досягнуто домовленостей щодо зміни істотних умов договору. Але, з урахуванням наполягання позивача на тому, що такі проекти надані, відповідач вказує, що відмічене не відповідає дійсності. Надані до позову проекти додаткових угод, які ніби то подавались позивачем, є лише електронною роздруківкою тексту угод, складених позивачем перед подачею позовної заяви. Вони не можуть бути належними доказами. Враховуючи практику суду, орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження оренди, а переважне право позивача на укладення договорів оренди на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника землі щодо користування нею на власний розсуд після закінчення строку оренди. Повідомивши орендаря про відмову продовжувати договір оренди, відповідач не укладав таких договорів з іншими особами. При цьому, міська рада жодним чином не обмежує позивача у прийнятті ним участі в торгах на право оренди.

Факт розгляду міською радою заяви позивача про продовження оренди з порушенням місячного строку не може означати згоди на поновлення договорів, оскільки наявність такої згоди має бути в формі рішення що є імперативною нормою для поновлення договору.

Крім того, поновлення договорів з запропонованою позивачем редакцією додаткових угод без внесення змін в п. 8 договору у частині регулювання переважного права на укладення договору не відповідає вимогам закону.

Матеріалами справи встановлено.

05.12.12 між орендодавцем Ізяславською РДА та орендарем ОСОБА_1 укладено договори оренди земельної ділянки, за якими орендарю передано у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення кадастровими номерами: 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697 га; 6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га, 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га, 6822186900:05:001:0002 площею 8, 7463 га на 10 років.

Земельні ділянки передані позивачу за актами прийому-передачі, підписаними обома сторонами. Крім того, надано акти визначення меж земельної ділянки на місцевості.

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права:

- від 20.02.19 номер 157004921 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697 га зареєстровано право оренди земельної ділянки за орендарем - ОСОБА_1 . Орендодавець - держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій обл.

- від 20.02.19 номер 157004223 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га зареєстровано право оренди за орендарем ОСОБА_1 . Орендодавець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельн. обл.

- від 20.02.19 номер 156997436 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га зареєстровано право оренди за орендарем ОСОБА_1 . Орендодавець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельн. обл.

- від 25.02.19 номер 157484247 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8, 7463 га зареєстровано право оренди за орендарем ОСОБА_1 . Орендодавець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельн. обл.

Як видно з платіжних інструкцій від 01.06.22 номер 51, від 20.07.21 номер 40, від 22.07.20 номер 31 позивач оплатив орендну плату у розмірі 124 731, 64 грн., 124 731, 64 грн., 124 731, 64 грн.

24.01.22 ОСОБА_1 подав заяву до сесії Народних депутатів Ізяславської міської ради територіальної громади про продовження терміну дії договорів оренди земельних ділянок, які закінчуються в грудні 2022 року, зареєстрованих управлінням Держгеокадастру в Ізяславському районі, зокрема:

- кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697 га

- кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га

- кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га

- кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8, 7463 га,

для створення фермерського господарства на новий термін 15 років.

Заява містить штамп про отримання Ізяславською міською радою 24.01.22.

05.09.22 позивач подав заяву міському голові де повідомляє додатково, до листа від 24.01.22 про продовження дії договорів земельних ділянок площами 35, 6697 га, 46, 9283 га, 21, 8746 га, 8, 7443 га, що погоджує встановлення орендної плати в розмірі 10% від НГО у рік.

Крім того, надано копії проектів додаткових угод до договорів оренди землі де сторонами є позивач і відповідач, і земельні ділянки, які вказані в означених вище договорах. Проекти додаткових угод не містять підписів сторін та визначають строк договорів 15 років, орендна плата в розмірі 10% від НГО.

7 грудня 2022 Ізяславською міськрадою прийнято рішення номер 8, яким відмовлено гр.. ОСОБА_1 в продовженні строку дії договорів оренди землі від 05.12.12, на 15 років, зокрема:

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697 га

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8, 7463 га

07.12.22 міською радою прийнято рішення під номером 9, яким надано Ізяславській міській територіальній громаді в особі Ізяславської міської ради дозвіл на розроблення техдокументації щодо поділу земельних ділянок для ведення фермерського господарства:

- кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га на дві земельні ідлянки площами 10 та 10, 8746 га.

- кадастровий номер6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га на три земельні ділянки площами 20, 20 та 6, 9283 га.

- кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697 га на дві земельні ділянки площами 20 і 15, 6697 га.

Як видно з листа відповідача номер 2179/03-14 від 09.12.22, адресованого позивачу відповідач відмічає, що 29 сесією міської ради 8 скликання від 07.12.22 розглянуто заяву позивача про продовження терміну дії договорів оренди землі від 05.12.12 та прийнято рішення номер 8, яким позивачу відмовлено у продовженні строку дії договорів оренди землі від 05.12.12 з кадастровими номерами 6822186900:05:003:0653, 6822186900:05:002:0667, 6822186900:05:002:0668, 6822186900:05:001:0002.

Як убачається із витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.12.22 номер:

- 318158401 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га зареєстровано право оренди за орендарем ОСОБА_1 . Орендодавець Ізяславська міська рада. Інше речове право припинено 14.12.22.

- 318149159 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га зареєстровано право оренди за орендарем ОСОБА_1 . Орендодавець Ізяславська міська рада. Інше речове право припинено 14.12.22.

- 318156271 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8, 7463 га зареєстровано право оренди за орендарем ОСОБА_1 . Орендодавець Ізяславська міськрада. Інше речове право припинено 14.12.22.

- 318146060 за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697 га зареєстровано право оренди земельної ділянки за орендарем - ОСОБА_1 . Орендодавець Ізяславська міськрада. Припинено Інше речове право 14.12.22.

Подано, крім того:

- витяг з протоколу 29 сесії Ізяславської міської ради 8 скликання від 07.12.22, порядком денним якого є розгляд звернення гр. ОСОБА_1 , голови ФГ „Володимирівське Агро" щодо продовження строку дії договорів оренди землі;

- витяг з протоколу 28 сесії міськради 8 скликання від 29.11.22, в якому п. 42 - розгляд звернення гр. ОСОБА_1 про продовження строку дії договорів оренди;

- додаток до протоколу засідання постійної комісії з питань агропромислового комплексу, землеустрою, земельних відносин, містобудування та екології, соціального розвитку сільських територій, де 3 додатковим питанням вказано розгляд звернення гр.. ОСОБА_1 щодо продовження строку дії договорів оренди землі.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши подані ними заяви та докази, давши їм оцінку у сукупності, суд врахував таке.

Вирішуючи даний спір суду слід встановити обставини дотримання сторонами законодавчої процедури укладення договорів на новий строк (продовження оренди).

Позиція позивача базується на наявності в нього переважного права на укладення договору оренди на новий строк. Вказане право є предметом регулювання Закону України „Про оренду землі". При цьому, належить вказати, що в контексті спору, що розглядається договори оренди землі від 05.12.12 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі"

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Отже, поновлення спірних договорів оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення договорів).

Верховний Суд в постанові від 21.09.22 у справі номер 926/2720/21 вказав про те, що базуючись на досліджених ним позиціях та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Із матеріалів справи видно, що позивач, в силу договорів оренди від 05.12.12 є орендарем земельних ділянок кадастрові номери: 6822186900:05:003:0653 площею 35, 6697, 6822186900:05:002:0667 площею 46, 9283 га, 6822186900:05:002:0668 площею 21, 8746 га, 6822186900:05:001:0002 площею 8, 7463 га. Договори, як вбачається з положень останніх укладено на 10 років. За п. 38 договорів останні набирають чинності після підписання сторонами і державної реєстрації. У договорах відмічено, що вони зареєстровані у Управлінні Держкомзему в Ізяславському району 12.12.12 (договір з приводу ділянки 6822186900:05:002:0668 зареєстрований 13.12.12). Отже, строк дії договорів закінчився 12.12.22, що також відмічено у витягах з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 25.02.19 та 20.02.19 та 20.12.22 (щодо земельної ділянки 6822186900:05:002:0668 - 13.12.22).

24.01.22 позивач звернувся до відповідача з заявою, де просить продовжити термін дії договорів оренди землі, які закінчуються у грудні 2022 року відносно оренди вищевказаних земель. Заявою від 05.09.22 позивач зазначає - до листа від 24.01.22 він погоджує встановлення орендної плати у розмірі 10% НГО.

Про отримання вказаних заяв відповідачем свідчать штампи міської ради на них від 24.01.22 і 05.09.22.

В силу ст. 792 ЦКУ за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно ст. 777 ЦКУ наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

За ч.ч. 1, 2 ст. 33 Закону „Про оренду землі" (у відповідній редакції) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення

договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Виконуючи умови наведених норм, позивач подав відповідачу вищевказані заяви від 24.01.22 та 05.09.22, тобто до спливу строків договорів оренди, більш як за один місяць до закінчення строку їх дії.

Обов`язковою умовою реалізації переважного права на укладення договору оренди, згідно ч. 3 ст. 33 Закону (в редакції на момент укладення договору) є подання проекту договору до листа- повідомлення. Так, згідно вказаної норми - до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як вбачається з копії заяв орендаря від 24.01.22 та 05.09.22 останні не містять відмітки про наявність будь-яких додатків у тому числі, проектів додаткових угод. З змісту заяв також не вбачається, що орендар подавав проекти угод. З наявних в справі копії додаткових угод також не вбачається, що вони подавались відповідачу в якості додатків до заяв (не містять штампу відповідача щодо їх прийняття; не має підписів представників про отримання; немає позначки отримання як вхідної кореспонденції; немає опису вкладення кореспонденції). З тексту ж заяви вбачається що пропозиція, яка стосуються строку оренди та розміру орендної плати винесена в текст заяви (а не додаткової угоди). З протоколів сесії міської ради 8 скликання від 29.11.22 та 07.12.22 вбачається про розгляд сесією звернення ОСОБА_1 щодо продовження строку дії договорів оренди, однак, зміст цих протоколів не дає змоги встановити, чи розглядала сесія саме проекти угод про продовження дії договорів.

Отже, матеріалами справи не підтверджується надіслання проектів додаткових угод відповідачу. Таким чином, вказівка позивача про таке направлення немає документального підтвердження, тому вона не може прийматись судом як фактична обставина справи.

Також, належить вказати, що за нормами ст. 777 ЦКУ умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Умовами ч. 4 ст. 33 Закону „Про оренду землі" (у редакції на момент укладення договору) встановлено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Слід зазначити, що враховуючи протоколи засідань міської ради, відповідач здійснював розгляд звернень позивача про продовження договорів оренди. Так, п. 8 протоколу від 07.12.22 - про розгляд звернення гр. ОСОБА_1 , голови ФГ „Володимирівське Агро" щодо продовження строку дії договорів оренди. В протоколі вказано, що ОСОБА_1 з дозволу депутатів, пояснив, що має сімейний бізнес, має право на пролонгацію договорів, будь-яких порушень умов договорів щодо внесення плати не допускав. В п. 42 протоколу від 29.11.22 вказано - розгляд звернення гр. ОСОБА_1 про продовження строку дії договорів оренди. Однак, як встановлено судом вище, доказів того, що розгляд звернень позивача відбувався з врахуванням проектів угод немає. Таким чином, такий розгляд може розцінюватись як такий, що здійснювався на підставі лише змісту заяв позивача від 24.01.22 та 05.09.22, де останній пропонує продовжити термін дії договорів на 15 років та погоджується на орендну плату на рівні 10% НГО.

За вимогами ст. 33 Закону „Про ореду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Враховуючи вказану норму, для реалізації позивачем свого переважного права на продовження договору оренди, він мав подати лист-повідомлення (звернення) з проектом угоди для того, щоб відповідач мав можливість перевірити його на відповідність закону та узгодити істотні положення договору. При відсутності проекту договору по перше - звернення позивача не можна вважати належним (поданим у визначений законом спосіб) повідомленням про продовження договорів, по друге - за відсутності звернення, проведеного у визначений законом спосіб, втрачається і можливість реалізації переважного права на укладення договору.

Заперечення позивача відносно того, що відповідач зволікав при наданні відповіді на звернення не можуть бути прийняті, оскільки за відсутності самого звернення (в законодавчому розумінні), надання відповіді на нього є таким, що не має правового значення.

Розгляд звернень позивача без проектів угод, враховуючи зміст прийнятого спірного рішення міської ради, де відмовлено в продовженні договорів, свідчить лише про непогодження сторонами істотних умов договору, а отже, про припинення переважного права на укладення договору (ст. 33 Закону - у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється). Дана обставин, в той же час, немає визначального правового значення, оскільки, як вказано вище, можливість реалізувати переважне право позивач втратив ще з моменту, коли подав заяви без проектів угод (за відсутності інших заяв).

Аналіз змісту ч. 1 ст. 33 Закону дає підстави стверджувати, що переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк може бути застосовано орендарем, в разі, коли орендодавець, як власник землі, має намір подальшої передачі землі в оренду. І, при наявності конкуренції, переважне право надається саме попередньому орендарю. В разі ж відсутності наміру відповідача передачі землі (ділянок, які є об`єктом оренди за договорами від 05.12.12 і відповідними кадастровими номерами) в подальшу оренду, що підтверджується рішенням міської ради від 07.12.22 номер 9, яким надано дозвіл на розроблення техдокументації щодо поділу земельних ділянок (створення інших об`єктів оренди, відмінних від зазначених у договорах оренди з позивачем), ст. 33 Закону не підлягає застосуванню. А саме, дана норма регулює переважне право орендаря саме на продовження відносин оренди на новий строк з приводу саме тих ділянок, які є об`єктом оренди за договорами. Проте, оскільки орендодавець не має наміру подальшої передачі в оренду спірних земельних ділянок та має намір їх поділити, а отже створити інші земельні об`єкти регулювання ст. 33 Закону: або припиняється щодо попередніх земельних ділянок, або регулює відносини оренди землі, однак вже із приводу інших об`єктів оренди. Перший випадок має місце у спірних відносинах (відповідач має намір поділити землі). Другий випадок може мати місце у майбутньому, проте виходить за рамки дослідження у справі.

Таким чином, наявні підстави для застосування одного з висновків ВС, відміченого в постанові номер 926/2720/21 - відмова від позову (якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону)

Щодо підстав поновлення договорів оренди, визначених ч. 6 ст. 33 Закону. За наведеною нормою у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

По перше, дана норма застосовується тоді, коли поновлення договору відбувається на той самий строк та на тих же умовах. Враховуючи, що позивач своїми заявами пропонував інший строк договорів - 15 років та іншу орендну плату - 10% НГО, норма ч. 6 ст. 33 Закону не підлягає застосуванню. Також, дана норма застосовується, коли немає протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Враховуючи ж, наявність листа відповідача номер 2179/04-14 від 09.12.22 та спірне рішення, позивачу повідомлено про відмову від продовження оренди ще до закінчення дії договорів оренди.

Враховуючи відсутність підстав для поновлення договорів оренди, відсутні і підстави для визнання недійсним спірного рішення, оскільки відмовляючи позивачу в продовженні дії договорів з метою подальшого продажу права оренди землі, позивач реалізував своє право, як власник.

Тому, позов задоволенню не підлягає. Судові витрати покладаються на позивача.

Ухвалою суду від 20.01.23 вжито заходи забезпечення позову та:

- зупинено виконання рішення 29 сесії 8 скликання Ізяславської міської ради Шепетівського району Хмельницької області від 07.12.22 № 9 "Про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки";

- накладено арешт на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 загальною площею 35, 6697 га, шляхом заборони розпорядження даним майном до набрання рішенням по справі законної сили;

- накладено арешт на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 загальною площею 46, 9283 га, шляхом заборони розпорядження даним майном до набрання рішенням по справі законної сили;

- накладено арешт на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 загальною площею 21, 8746 га, шляхом заборони розпорядження даним майном до набрання рішенням по справі законної сили;

- накладено арешт на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 загальною площею 8, 7463 га, шляхом заборони розпорядження даним майном до набрання рішенням по справі законної сили.

Відповідно ч. 9 ст. 145 ГПКУ у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Таким чином вжиті заходи забезпечення позову потрібно скасувати.

Керуючись ст. ст. 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

ухвалив:

В позові відмовити.

Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою суду від 20.01.23 у справі номер 924/93/23 скасувати.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. (ч.1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. (ч.1 ст. 256 ГПК України).

Суддя Ю.В. Гладюк

Повний текст рішення складено 09.05.23.

Віддрук 3 прим: 1 - до справи

2 - позивач (orozanova@cfg.com.ua)

3 - відповідачу (iz.mr@ukr.net)