Постанова

від 25.07.2023 по справі 924/93/23

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 м.Рівне, вул.Яворницького, 59

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

25 липня 2023 року Справа № 924/93/23

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Грязнов В.В., суддя Філіпова Т.Л. , суддя Розізнана І.В.

секретар судового засідання Петрук О.В.,

представники учасників справи:

позивача - не з`явився;

відповідача - Ящук Т.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фермерського господарства «Володимирівське Агро» на рішення господарського суду Хмельницької області від 02.05.2023, повний текст якого складено 09.05.2023 у справі №924/93/23 (суддя Гладюк Ю.В.)

за позовом Фермерського господарства «Володимирівське Агро»

до Ізяславської міської ради Шепетівського району Хмельницької області

про скасування рішення Ізяславської міської ради та

поновлення договорів оренди,-

В січні 2023 року Фермерське господарство «Володимирівське Агро» (надалі в тексті Фермерське господарство) звернулося до господарського суду Хмельницької області із позовом до Ізяславської міської ради про:

- визнати протиправним та скасувати рішення Ізяславської міської ради №8 від 07.12.2022;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.2012, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:003:0653 загальною площею 35,6697 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 в редакції, долученої до позовної заяви;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.2012, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:002:0667 загальною площею 46,9283 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 в редакції, долученої до позовної заяви;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.2012, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:002:0668 загальною площею 21,8746 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 в редакції, долученої до позовної заяви;

- поновити договір оренди земельної ділянки від 05.12.2012, кадастровий номер земельної ділянки 6822186900:05:001:0002 загальною площею 8,7463 га, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 в редакції, долученої до позовної заяви. (арк.справи 1-16).

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 02.05.2023 у справі №924/93/23 в задоволенні позову відмовлено. Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що до даних правовідносин не застосовується положення ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», адже Позивач своїми заявами змінив строк та умови договорів. Крім того, враховуючи відсутність підстав для поновлення договорів оренди, господарський суд дійшов висновку, що відсутні і підстави для визнання недійсним оспорюваного рішення, оскільки відмовляючи Позивачеві в продовженні дії договорів з метою подальшого продажу права оренди землі, Відповідач реалізував своє право, як власник.(арк.справи 164-169).

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Фермерське господарство подало скаргу до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення госпо-дарського суду Хмельницької області від 02.05.2023 в даній справі та прийняти нове, яким позовні вимоги задоволити повністю.

Обґрунтовуючи скаргу Апелянт зазначає, що рішення господарського суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з невірним застосуванням норм матеріального права. На переконання Скаржника, спираючись на відсутність доказів щодо долучення Позивачем Додаткових угод до заяви про продовження строку дії договорів оренди, суд першої інстанції не лишив поза увагою, що Відповідач не заперечував наявність інших додатків до заяви, хоч про такі зазначено не було. Позивач стверджує, що відмова міської ради в поновленні договорів оренди не містила конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, натомість базувалася лише на питаннях наповнення бюджету. Скаржник вважає, що усі дії Відповідача, що відображені в протоколах сесії Ізяславської міської ради 8 скликання від 29.11.2022 та 05.09.2022 вказують на дотримання Позивачем усіх вимог щодо подання таких заяв.(арк.справи 174-178).

Автоматизованою системою документообігу суду визначено колегію суддів для розгляду справи №924/93/23 у складі: головуючий суддя Маціщук А.В., суддя Гудак А.В., суддя Петухов М.Г.

Листом Північно-західного апеляційного господарського суду №924/93/23/3422/23 від 30.05. 2023 витребувано матеріали справи з Господарського суду Хмельницької області, які надійшли до апеляційного господарського суду 09.06.2023.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.06.2023р. апеляційну скаргу позивача Фермерського господарства на рішення господарського суду Хмельницької області від 02.05.2023 у справі №924/93/23 залишено без руху.

29.06.2023 на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду надійшла заява Фермерського господарства про виправлення недоліків апеляційної скарги.

У зв`язку з перебуванням головуючої судді Маціщук А.В. у відпустці у період з 22.06.2023 по 06.07.2023 включно, 30.06.2023 відповідно до витягу з протоколу повторного автомати-зованого розподілу судової справи між суддями визначено колегію суддів для розгляду справи №924/93/23 у складі: головуючий суддя Грязнов В.В., суддя Гудак А.В., суддя Петухов М.Г.

У зв`язку із перебуванням у відпустці членів колегії: судді Гудак А.В. у період з 03.07.2023 по 04.08.2023 включно та судді Петухова М.Г. у період з 19.06.2023 по 07.07.2023 включно, 04.07.2023 відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.07.2023 у даній справі визначено колегію суддів у новому складі: головуючий суддя Грязнов В.В., суддя Розізнана І.В., суддя Філіпова Т.Л.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.07.2023 відкрито провадження у справі №924/93/23, розгляд справи призначено на 25.07.2023.(арк.справи 209).

06.07.2023 засобами електронного зв`язку та повторно 13.07.2023 поштою на адресу суду надійшли відзиви, в яких Ізяславська міська рада просить залишити без змін рішення господарського суду Хмельницької області від 02.05.2023, а апеляційну скаргу без задоволення.(арк.справи 211-212, 215-217).

25.07.2023 на електронну адресу суду надійшло клопотання від представника Позивача адвоката Розанової О.З про відкладення судового засідання у зв`язку з участю в іншому судовому засіданні у Львівському окружному адміністративному суді у справі №380/15303/23 призначеному також на 25.07.2023.(арк.справи 221).

Колегія суддів порадившись на місці вважає за необхідне зазначити, що юридична особа, відповідно до ч.3 ст.56 ГПК України, приймає участь у справі через свого керівника або члена виконавчого органу, уповноваженого діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення (самопредставництво юридичної особи), або через представника. Матеріали справи не містять доказів існування перешкод для забезпечення Позивачем участі в судовому засіданні іншого представника-адвоката або здійснення самопредставництва.

Як вбачається з матеріалів справи, апеляційну скаргу було подано адвокатом Боднаром С.П. на підставі ордеру на надання правової допомоги від 26.05.2023 (арк.справи 180), в той же час клопотання про відкладення було подано адвокатом Розановою О.З., яка здійснювала пред-ставництво в суді першої інстанції на підставі ордеру від 16.02.2023 (арк.справи 114). Крім того, апеляційним судом встановлено, що справу №380/15303/23 було призначено до розгляду ухвалою від 10.07.2023, тобто пізніше, ніж призначено розгляд даної справи,

Порадившись на місці, враховуючи, що явка сторін обов`язковою не визнавалась, а матеріалів справи достатньо для розгляду справи по суті, колегія суддів вирішила розпочати розгляд апеляційної скарги.

В судовому засіданні 25.07.2023 представник Відповідача надав пояснення в обґрунту-вання своєї позиції та заперечила проти задоволення апеляційної скарги.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши правильність додержання судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Північно-західний апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, 05.12.2012 Ізяславською РДА-орендодавцем та ОСОБА_1 -орендарем укладено чотири договори оренди земельних ділянок, за якими орендарю передано у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення кадастровими номерами: 6822186900:05:003:0653 площею 35,6697 га; 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га, 6822186900:05:002:0668 площею 21,8746 га, 6822186900:05:001:0002 площею 8,7463 га на 10 років.(арк.справи 23-24, 28-29, 33-34, 38-39).

Земельні ділянки передані Фермерському господарству за актами прийому-передачі, які підписано обома сторонами. Крім того, складено акти визначення меж земельної ділянки на місцевості.(арк.справи 25, 30, 35, 40).

Матеріали справи містять витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, відповідно до яких:

- за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35,6697 га, 20.02.2019 за номером 157004921 за орендарем- ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельної ділянки. Орендодавець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій обл.

- за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га 20.02.2019 за номером 157004223 за орендарем- ОСОБА_1 зареєстровано право оренди. Орендо-давець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій обл.

- за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21,8746 га 20.02.2019 за номером 156997436 за орендарем- ОСОБА_1 зареєстровано право оренди. Орендо-давець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій обл.

- за земельною ділянкою кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8,7463 га, 25.02.2019 за номером 157484247 за орендарем- ОСОБА_1 зареєстровано право оренди. Орендо-давець держава в особі ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій обл.(арк.справи 26-27, 31-32, 36-37. 41-42).

Матеріалами справи стверджено, що платіжними інструкціями №51 від 01.06.2022 на суму 124731,64 грн, №40 від 20.07.2021 на суму 124731,64 грн, №31 від 22.07.2020 на суму 124731,64 грн Фермерське господарство сплатило орендну плату за 2020, 2021, 2022 роки.

З матеріалів справи вбачається, що 24.01.2022 ОСОБА_1 подав заяву до сесії Народних депутатів Ізяславської територіальної громади про продовження терміну дії договорів оренди земельних ділянок, які закінчуються в грудні 2022 року, зареєстрованих управлінням Держгео-кадастру в Ізяславському районі, зокрема:

- кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35,6697 га

- кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га

- кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21,8746 га

- кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8,7463 га,

для створення фермерського господарства на новий термін 15 років.

Заява містить штамп про отримання Ізяславською міською радою 24.01.2022.(арк.справи 43).

Крім того, 05.09.2022 на ім`я міського голови Позивач подав заяву, де повідомляє додатково до листа від 24.01.2022 про продовження дії договорів земельних ділянок площами 35, 6697 га, 46,9283 га, 21,8746 га, 8,7443 га та погоджується на встановлення орендної плати в розмірі 10% від НГО на рік.(арк.справи 44).

Матеріали справи також містять копії проектів додаткових угод до договорів оренди землі, де сторонами є Позивач і Відповідач щодо земельних ділянок, які вказані в зазначених вище договорах і визначають строк договорів 15 років, орендну плата в розмірі 10% від НГО. Позивач пояснює, що вказані додаткові угоди були ним додані до заяви від 24.01.2022, проте проекти додаткових угод не містять підписів ні орендаря, ні орендодавця.(арк.справи 45-48).

Матеріалами справи підтверджено та не заперечується сторонами, 07.12.2022 Ізяславською міською радою прийнято рішення №8, яким відмовлено гр. ОСОБА_1 в продовженні строку дії договорів оренди землі від 05.12.2012, на 15 років, зокрема:

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:003:0653 площею 35,6697 га

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21,8746 га

- земельної ділянки кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8,7463 га.(арк. справи 50).

З матеріалів справи також вбачається, що 07.12.2022 Міською радою прийнято рішення №9, яким надано Ізяславській міській територіальній громаді в особі Ізяславської міської ради дозвіл на розроблення технічної документації щодо поділу земельних ділянок для ведення фермерського господарства, а саме: земельної ділянки з кадастровим номером 6822186900: 05:002:0668 площею 21,8746 га на дві земельні ділянки площами 10 та 10,8746 га; земельної ділянки з кадастровим номером 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га на три земельні ділянки площами 20, 20 та 6,9283 га; земельної ділянки з кадастровим номером 6822186900: 05:003:0653 площею 35,6697 га на дві земельні ділянки площами 20 і 15,6697 га.

Листом №2179/03-14 від 09.12.2022 Міська рада повідомила ОСОБА_2 , що за наслід-ками розгляду його заяви від 05.12.2012 про продовження терміну дії договорів оренди землі від 05.12.2012 сесією Міської ради від 07.12.2022 та прийнято рішення №8, яким відмовлено у продовженні строку дії договорів оренди землі з кадастровими номерами 6822186900:05:003: 0653, 6822186900:05:002:0667, 6822186900:05:002:0668, 6822186900:05:001:0002.

В подальшому, як вбачається із витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.12.2022, Ізяславська міська рада 14.12.2022 припинила за Позивачем речове право на спірні земельні ділянки, а саме: на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:002:0668 площею 21,8746 га; на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га; на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900:05:001:0002 площею 8,7463 га; на земельну ділянку кадастровий номер 6822186900: 05:003:0653 площею 35,6697 га.(арк.справи 74-77).

В матеріалах справи також містяться:

- витяг з протоколу 29 сесії Ізяславської міської ради 8 скликання від 07.12.2022, порядком денний якого: розгляд звернення гр. ОСОБА_1 , голови ФГ «Володимирівське Агро» щодо продовження строку дії договорів оренди землі;

- витяг з протоколу 28 сесії міськради 8 скликання від 29.11.2022, в якому п.42 розгляд звернення гр. ОСОБА_1 про продовження строку дії договорів оренди;

- додаток до протоколу засідання постійної комісії з питань агропромислового комплексу, землеустрою, земельних відносин, містобудування та екології, соціального розвитку сільських територій, де третім додатковим питанням вказано розгляд звернення гр. ОСОБА_1 щодо продовження строку дії договорів оренди землі.

Вважаючи, що рішенням №8 від 07.12.2022 Ізяславська міська рада порушила права Фермерського господарства на землю, що призвело до припинення речового права на оренду спірних чотирьох земельних ділянок, Позивач звернувся до суду з позовом про скасування рішення ради та поновлення відповідних договорів.

Як зазначалося вище рішенням господарського суду Хмельницької області від 02.05.2023 у справі №924/93/23 в задоволенні позову відмовлено. (арк.справи 164-169).

Перевіривши додержання судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд вважає, що скарга безпідставна та не підлягає задоволенню з огляду на наступне:

Предметом даного спору є законність рішення в галузі земельних відносин.

Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України (надалі в тексті ЦК України) визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною третьою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). При цьому Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особи-вості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку від-повідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частинами першою третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, переві-ряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідом-лення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «понов-лення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Колегія суддів зазначає, що орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від яких Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19. При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі №926/2720/21 дійшов висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому, якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у ч.8 статті 33 «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Апеляційним судом встановлено, що у пунктах « 8» Договорів оренди землі від 05.12.2012 сторони погодили, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень Орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як вбачається з тексту апеляційної скарги, основним доводом Скаржника є те, що він надавав проекти Додаткових угод до Ізяславської міської ради разом із заявами про поновлення договорів оренди від 02.12.2012, хоч і не зазначав про їх існування словом «Додатки», про що знала міська рада.

Матеріалами справи стверджено, що Позивач, в силу договорів оренди від 05.12.2012 є орендарем земельних ділянок з кадастровими номерами: 6822186900:05:003:0653 площею 35,6697 га, 6822186900:05:002:0667 площею 46,9283 га, 6822186900:05:002:0668 площею 21,8746 га, 6822186900:05:001:0002 площею 8,7463 га. Дані Договори укладено на 10 років.

Відповідно до пунктів « 38» договорів від 05.12.2012, останні набирають чинності після підписання сторонами і державної реєстрації. У договорах зазначено про їх реєстрацію в Управлінні Держкомзему в Ізяславському районі 12.12.2012 (договір щодо ділянки 6822186900: 05:002:0668 зареєстровано 13.12.2012). Отже, строк дії договорів закінчився 12.12.2022, про що також зроблено відмітку у витягах з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 25.02.2019 та 20.02.2019 та 20.12.2022 (щодо земельної ділянки 6822186900:05:002:0668 13.12.2022).

Як встановлено судами обох інстанцій, 24.01.2022 Позивач звернувся до Відповідача з заявою, де просив продовжити термін дії договорів оренди спірних земельних ділянок, строки дії яких закінчуються в грудні 2022 року. В подальшому, заявою від 05.09.2022 додатково до листа від 24.01.2022 Позивач повідомив про погодження орендної плати у розмірі 10% НГО на рік. Про отримання вказаних заяв Відповідачем свідчать штампи міської ради на них від 24.01.2022 та 05.09.2022.

Разом з тим, апеляційний суд вважає безпідставним твердження Позивача, що з вищезазначеними заявами подавались також проекти Додаткових угод, оскільки матеріали справи не містять, а Скаржником не надано суду першої чи апеляційної інстанцій доказів отримання Відповідачем проектів Додаткових угод, що спростовує твердження Скаржника про надання таких проектів разом з заявами від 24.01.2022 та 05.09.2022 до Ізяславської міської ради.

Правовий аналіз оспорюваного рішення Ізяславської міської ради №8 від 07.12.2022 надає колегія суддів підстави для висновку що Відповідач розглядав звернення гр. ОСОБА_1 про продовження строку дії договорів оренди земельних ділянок від 05.12.2012 без врахування проектів додаткових угод, оскільки такі надані не були. Крім того, як правильно встановлено судом першої інстанції Позивач запропонував продовжити термін дії договорів на 15 років та погодився на орендну плату на рівні 10% НГО.

Колегія суддів приймає до уваги, що положеннями ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення договору) передбачено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що за відсутності проектів Додаткових угод, відмова Міської ради в продовженні договорів підтверджує непогодження сторонами істотних умов, а отже в силу вимог ч.4 ст.33 Закону України «Про оренди землі» свідчить про припинення переважного права на укладення договорів оренди спірних земельних ділянок.

Колегія суддів також приймає до уваги висновки викладені в постанові Верховного Суду від 28.09.2020 по справі №272/440/18 про те, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Велика Палата у постанові від 25.01.2022 у справі №143/591/20 звернула увагу, що норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами. Водночас предмет регулювання ст.33 Закону України «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі.

Таким чином, в ході реалізації орендарем переважного права за механізмом, передбаченим ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі», обов`язковою є згода орендодавця на поновлення договору оренди зі зміненими істотними умовами договору, і така згода повинна бути відображена у рішенні орендодавця. Зазначена у ч.3 ст.33 вищевказаного Закону норма є імперативною і не передбачає прийняття судом такої згоди у формі судового рішення замість рішення орендодавця як сторони договору.

Відтак, вбачається, що сторони не досягли згоди щодо змінених умов договорів, а тому відсутні правові підстави для продовження орендних правовідносин у відповідності до ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що відповідно до приписів ст.317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Статею 319 ЦК України унормовано, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з ч.3 ст.203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

У відповідності до ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У випадку заперечення орендодавця щодо подальших орендних відносин із орендарем переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Аналогічні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 25.03.2020 у справі №379/1439/18, від 20.05.2020 у справі №378/338/18, від 30.09.2020 у справі №227/4821/18, від 21.10.2020 у справі №227/4537/18.

Отже, приймаючи рішення №9 від 07.12.2022 про надання дозволу на розроблення техніч-ної документації із землеустрою щодо поділу спірних земельних ділянок з метою подальшого продажу права оренди землі, Позивач реалізував своє право як власник.

Відтак, враховуючи недосягнення згоди сторін щодо поновлення договорів оренди землі, приймаючи до уваги відсутність проектів додаткових угод, відсутність волевиявлення на продов-ження договірних відносин орендодавця та реалізацію його права як власника на користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд у відповідності до ст.317, 319 ЦК України, колегія суддів дійшла висновку про припинення переважного права на поновлення договорів оренди землі відповідно до ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та як наслідок безпідставність вимоги про визнання поновленими договорів оренди.

Крім того, апеляційний суд зауважує, що відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду (зокрема, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.02.2018 у справі №902/582/17, від 16.09.2020 у справі №904/5126/19) порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Однак, з огляду на загальні засади цивільного і господарського законодавства та судо-чинства, а також із аналізу обставин даної справи не вбачається порушення Міською радою переважного права Фермерського господарства на укладення договору оренди у розумінні наведених норм ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Доводи апеляційної скарги розглянуто, порушених, невизнаних або оспорених прав чи інтересів скаржника не встановлено.

Таким чином, матеріалами справи спростовуються доводи Скаржника про неправомірність висновків суду першої інстанції щодо відсутності порушених прав Позивача, рівно як і тверджен-ня щодо невмотивованості висновку про необґрунтованість заявленого позову, а тому рішення суду першої інстанції належить залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Статтею 74 ГПК України передбачено обов`язок кожної із сторін довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктив-ному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.(ст.86 ГПК України).

При цьому, колегія суддів враховує позицію Європейського суду з прав людини, викладену у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010, в яких зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Отже, доводи Скаржника, зазначені в апеляційній скарзі, апеляційним судом не визнаються такими, що можуть бути підставою згідно ст.ст. 277, 278 ГПК України для скасування чи зміни оскаржуваного рішення, тому суд апеляційної інстанції вважає, що рішення місцевого господарського суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Керуючись ст.ст.34,86,129,232,233,240,275,276,282,284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Володимирівське Агро» на рішення господарського суду Хмельницької області від 02.05.2023 у справі №924/93/23 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 20 днів з моменту виготовлення повного тексту постанови.

3. Матеріали справи №924/93/23 повернути господарському суду Хмельницької області.

Головуючий суддя Грязнов В.В.

Суддя Філіпова Т.Л.

Суддя Розізнана І.В.