Рішення

від 03.05.2023 по справі 369/5815/21

КИЄВО-СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 369/5815/21

Провадження № 2/369/574/23

РІШЕННЯ

Іменем України

03.05.2023 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Дубас Т.В.,

за участю секретаря судових засідань Житар А.А.,

представника позивача Цесельської І.В.,

представника відповідача

ТОВ ««Фінансова компанія «Фактор Груп» Дзявун Ю.С.

представника відповідача

ТОВ «ЮК «Право та Гроші» Свірєпової А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 6 в приміщенні Києво-Святошинського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та Гроші», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Смарт Груп», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продаж нерухомого майна ,

УСТАНОВИВ:

У травні 2021 року позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп» (далі ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп»), товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та Гроші» (далі ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Смарт Груп» (далі ТОВ «Фінансова компанія «Смарт Груп»), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продаж нерухомого майна.

Свою позовну заяву обґрунтовувала тим, що 14 червня 2017 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» (далі ТОВ «Фінансова компанія «Толока») було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва № 156-В2, згідно з умовами якого об`єктом інвестування було визначено трьохкімнатну квартиру, загальна площа об`єкта інвестування (вимірних одиниць) відповідно до проекту 94,30 кв. м, за будівельною адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, м. Вишневе, вул. Вітянська, буд.2.

Також, 14 червня 2017 року між нею та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» було укладено Договір надання фінансового кредиту № КД-Ф37, відповідно до умов якого кредитодавець надає позичальнику 1 048 616,00 грн. строком до 14 червня 2032 року.

В рахунок забезпечення свого зобов`язання за Договором надання фінансового кредиту № КД-Ф37, 14 червня 2017 року між позивачем (Іпотекодавець) та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» (Іпотекодержатель) було укладено Договір іпотеки (майнових прав).

Відповідно до п.1.1. Договору іпотеки, цей Договір забезпечує у повному обсязі вимоги Іпотекодержателя за Договором про надання фінансового кредиту № КД-37 від 14 червня 2017 року (Кредитний договір), укладеного між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем, за умовами якого Іпотекодавець у строк до 14 червня 2032 року зобов`язується повернути Іпотекодержателю у повному обсязі отриману за Кредитним договором суму кредиту у розмірі 1 048 616 грн. 00 коп., сплатити нараховані відсотки за використання кредитних коштів із розрахунку 8 % річних (у грошовому виразі 760 808 грн. 80 коп.).

Пунктом 1.2. вищезазначеного Договору вказано, що Предметом іпотеки за цим Договором є майнові права на закріплений за Іпотекодавцем об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_1 обл., Києво-Святошинський р-н, м. Вишневе, вул. Вітянська, буд. 2), технічні характеристики якого зазначені в Договорі про участь у Фонді фінансування будівництва виду А № 156-В-2 від 14 червня 2017 року, укладеного між Позичальником ( ОСОБА_1 ) та ТОВ «Фінансова компанія «Толока», який є невід`ємною частиною; запланована дата уведення в експлуатацію грудень 2016 року, що після завершення будівництва стає окремим майном, будівництво якого за власною програмою організує Замовник товариство з обмеженою відповідальністю «Альфа Капітал Інвест» (далі ТОВ «Альфа Капітал Інвест»), а фінансування будівництва здійснює Управитель за рахунок отриманих в управління коштів. Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на підставі Свідоцтва про участь у ФФБ виду А № 156-В-2 від 14 червня 2017 року, виданого ТОВ «Фінансова компанія «Толока».

26 грудня 2017 року між позивачем та ТОВ «Альфа Капітал Інвест» було складено Акт № 156-В2 прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартира АДРЕСА_2 ), відповідно до якого вона отримала об`єкт інвестування.

Того ж дня ТОВ «ФК «Толока» видало позивачу Довідку про право довірителя на набуття об`єкта інвестування.

27 грудня 2017 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області Холодницькою В.О. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та ї обтяжень та внесено запис до Державного реєстру речових прав про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_3 .

Зазначила, що їй стало відомо, що 28 січня 2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» та ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші» було укладено договір купівлі-продаж спірної квартири. Згідно інформаційної довідки 28.01.2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Щелковим Д.М. право власності на зазначену квартиру було зареєстровано за ТОВ «ЮК «Право та Гроші».

Вважає своє право порушеним, оскільки предметом іпотеки за укладеним нею та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» від 14 червня 2017 року були саме майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , а не квартира.

Більш того, п. 1.3 Договору іпотеки від 14 червня 2017 року визначено, що Сторони дійшли згоди, що після того як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва стане окремим нерухомим майном, Сторони оформлять договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених цим Договором, якщо сторони не домовляться про інше. Для цього Іпотекодавець видає вказаній Іпотекодержеталем особі довіреність на виконання всіх необхідних для такого оформлення дій, включаючи оформлення правовстановлюючих документів, укладання договору іпотеки тощо.

У зв`язку з чим укладення договору купівлі-продажу квартири між відповідачами є неправомірним.

Також, ОСОБА_1 зазначила, що жодні повідомлення про намір продажу предмета іпотеки, передбачені ст. 38 Закону України «Про іпотеку» нею не отримувались, а підпис у повідомленні від 08.07.2020 вона не ставила.

Більш того, поштова адреса квартири АДРЕСА_3 , в той час як поштові відправлення адресувалися: АДРЕСА_4 .

Позивач вказала, що в матеріалах реєстраційної справи щодо відчуження спірної квартири міститься копія Звіту про оцінку майна № 076 від 12.04.2021, яким встановлюється оціночна вартість квартири АДРЕСА_3 . Проте, в матеріалах справи відсутні докази направлення вимоги до ОСОБА_1 щодо продажу квартиру на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» саме за цією ціною. Таким чином, позивач не була ознайомлена зі Звітом про оцінку майна № 076 від 12.04.2021, що є порушенням порядку задоволення вимог іпотекодержателя за ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Позивач просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 94,3 кв.м., житловою площею 46,7 кв.м., що був укладений 28 січня 2021 року між ТОВ «Фактор Груп» та ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Денисом Михайловичем; внести запис до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші»; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_3 ; у разі задоволення позовної заяви стягнути з відповідачів витрати на професійну правничу допомогу та витрати на сплату судового збору.

Ухвалою Києво-Святошинського суду Київської області від 11.05.2021 було відкрито провадження у даній справі.

Ухвалою Києво-Святошинського суду Київської області від 09.06.2021 було частково задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_2 про забезпечення позову, накладено арешт на квартиру АДРЕСА_3 , яка належить на праві власності ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші».

Згідно з розпорядженням керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області Дідура М.О. № 297 від 08.09.2021 призначено повторний автоматизований розподіл справи.

Ухвалою Києво-Святошинського суду Київської області від 10.09.2021 справа була прийнята до розгляду суддею Волчко А.Я.

Представником відповідача ТОВ «Юридична компанія Право та Гроші» були подані письмові пояснення на позовну заяву. Не погоджуючись з позовом, вказала, що відчуження квартири на користь ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші» було здійснено ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» за наявності достатніх правових підстав та у відповідності із вимогами Закону України «Про іпотеку», оскільки ст. 16 Закону України «Про іпотеку» визначено, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. Просила відмовити у задоволенні позовних вимог.

Ухвалою Києво-Святошинського суду Київської області від 21.01.2022 закрито підготовче засідання, справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Києво-Святошинського суду Київської області від 11.07.2022 задоволено заяву про самовідвід судді Волчко А.Я.

Ухвалою Києво-Святошинського суду Київської області від 21.07.2022 справа була прийнята до провадження судді Дубас Т.В. та призначено судове засідання.

03.10.2022 від представника відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» надійшли пояснення по справі за вх. № 30805. Не погоджуючись з позовом, вказала, що відповідно до п.1.3. Договору іпотеки від 14 червня 2017 року, після того, як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва стане окремим нерухомим майном, сторони оформлять договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених договором. Однак позивач всупереч наведеному свого обов`язку щодо укладання окремого договору іпотеки на новостворене майно (квартиру) не дотрималась, внаслідок чого допустила порушення договору іпотеки. Також, вказала, що розмір витрат на правову допомогу є необґрунтованим та завищеним. В задоволені позову просила відмовити.

У судове засідання 03.05.2023 представник позивача з`явилася. Позовні вимоги підтримала та просила суд позов задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «ЮК «Право та Гроші» у судове засідання 03.05.2023 з`явилася. Проти позову заперечувала та просила суд відмовити у задоволення позовних вимог.

Інші учасники в судове засідання 03.05.2023 не з`явилися. Про час, дату та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Причини неявки суду невідомі.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь в розгляді справи, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з огляду на наступне.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 № 2 передбачено, що відповідно до ст. ст. 55, 124 Конституції України та ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

При розгляді справи судом встановлено, що 14 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Толока» було укладено Договір про участь у фонді фінансування будівництва № 156-В2, згідно з умовами якого об`єктом інвестування було визначено трьохкімнатну квартиру, загальна площа об`єкта інвестування (вимірних одиниць) відповідно до проекту 94,30 кв. м, за будівельною адресою: АДРЕСА_4 .

Відповідно до акту приймання-передачі №156-В2 від 26 грудня 2017 року ТОВ «Альфа Капітал Інвест» передало ОСОБА_1 вищезазначений об`єкт інвестування.

Того ж дня ТОВ «ФК «Толока» видало позивачу Довідку про право довірителя на набуття об`єкта інвестування.

Рішенням Виконавчого комітету Вишневої міської ради № 56/43 від 09.10.2017 року новозабудованому житловому комплексу, IV черги, корпус Г (секція №6) присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_5 .

27 грудня 2017 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області Холодницькою В.О. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та ї обтяжень та внесено запис до Державного реєстру речових прав про державну реєстрацію права власності позивача на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_3 .

Судом встановлено, що 14 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» було укладено Договір надання фінансового кредиту № КД-Ф37, відповідно до умов якого кредитодавець надає позичальнику 1 048 616,00 грн. строком до червня 2032 року.

Відповідно до ст. 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 («Позика»), якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.

Згідно ч. 1 ст. 1049 ЦК України, позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Для забезпечення виконання кредитного договору, 14 червня 2017 року між ОСОБА_1 , ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» та ТОВ «Смарт Груп» було укладено договір поруки.

У якості забезпечення виконання кредитного договору 14 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» було укладено Договір іпотеки (майнових прав), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою Л.М., зареєстрований в реєстрі за № 1440 за яким позичальник ( ОСОБА_1 ) передав в іпотеку майнові права на закріплений за ним об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_1 (житловому комплексі за будівельною адресою: АДРЕСА_4 ).

Пунктом 1.3 Іпотечного договору сторони погодили, що після того як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва стане окремим нерухомим майном, сторони оформлять договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених цим договором, якщо сторони не домовляться про інше. Для цього іпотекодавець видає вказаній іпотекодержателем особі довіреність на вчинення всіх необхідних для такого оформлення дій, включаючи, оформлення правовстановлюючих документів, укладення договору іпотеки, тощо.

Позивач стверджує, що під час укладання Договору іпотеки нею було надано довіреність № 1443 від 14 червня 2017 ТОВ «Внутрішня Виконавча Служба», в тому числі, на укладання договору іпотеки. Зазначена довіреність була передана ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп», що підтверджується Актом прийому-передачі від 14.06.2017.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У частині першій ст. 36 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно із положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

За умовами п.5.1. Договору іпотеки (майнових прав) у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором та/або зобов`язань за цим договором Іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, яке визначає можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст. ст. 36, 37 Закону «Про іпотеку», а саме: Іпотекодержатель, у випадках, передбачених цим договором та чинним законодавством України має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладання Іпотекодержателем від свого імені з будь-якою особою за ціною і на умовах, визначених на підставі ст.38 Закону України «Про іпотеку», договору купівлі-продажу предмету іпотеки (п.5.1.2 Договору іпотеки).

28 січня 2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» та ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші» було укладено договір купівлі-продаж спірної квартири. Згідно інформаційної довідки 28.01.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Щелковим Д.М. право власності на зазначену квартиру було зареєстровано за ТОВ «ЮК «Право та Гроші».

Відповідно до ст. ст. 655, 657 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Звертаючись із позовною заявою, ОСОБА_1 вказувала, що договір купівлі-продажу квартири від 28.01.2021 недійсним, оскільки суперечить вимогам ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу та Закону України «Про іпотеку».

Так, положеннями ст. 18 Закону України "Про іпотеку", яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

Згідно з умовами договору іпотеки від 14 червня 2017 року, укладеному між ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» та позивачем, його предметом були майнові права на закріплений за ОСОБА_1 об`єкт інвестування.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).

За приписами ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Так, згідно п. 1.3 Договору іпотеки від 14 червня 2017 року визначено, що Сторони дійшли згоди, що після того як об`єкт інвестування внаслідок завершення будівництва стане окремим нерухомим майном, Сторони оформлять договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених цим Договором, якщо сторони не домовляться про інше. Для цього Іпотекодавець видає вказаній Іпотекодержеталем особі довіреність на виконання всіх необхідних для такого оформлення дій, включаючи оформлення правовстановлюючих документів, укладання договору іпотеки тощо.

Проте сторони не виконали наведених умов договору іпотеки та не уклали договір іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на умовах, визначених договором іпотеки.

Так, майно та майнові права є різними об`єктами, мають різне визначення та законодавче регулювання.

За договором іпотеки від 14 червня 2017 року перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (квартиру) мало відбутися внаслідок реалізації умов п. 1.3. договору іпотеки, а саме оформлення договору іпотеки на новостворене нерухоме майно (квартиру) на відповідних умовах, зокрема по суті зміну щодо опису предмета іпотеки, чого сторонами виконано не було, при тому що позивачем була видана відповідна довіреність на можливість укладання такого договору.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (ч. 3 ст. 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається лише за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним.

Частинами 1, 2 ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою, шостою ст. 203 ЦК України, де закріплено, що зміст правочину не має суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного судочинства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, правочин, що вчиняється батьками не може суперечити правам та інтересам їх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей; недійсним також є правочин, якщо його недійсність встановлена законом.

Оскільки предметом договором іпотеки від 14 червня 2017 року, на підставі якого ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» уклала договір купівлі-продажу квартири від 28.01.2021, є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» та ОСОБА_1 не уклали нового договору іпотеки на сформовану квартиру, безумовна трансформація майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт нерухомості не відбулась, а тому ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» не мало право здійснювати відчуження спірної квартири, і як наслідок укладений договір купівлі-продажу квартири між ТОВ «Фінансова компанія «Фактор Груп» та ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші» є таким, що не відповідає вимогам законодавства та підлягає визнанню недійсним.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що відповідачами не доведено наявність фактичних і правових підстав для відчуження спірної квартири, як на предмет іпотеки за договором іпотеки від 14 червня 2017 року, оскільки передані ОСОБА_1 в іпотеку майнові права за цим договором та новостворений об`єкт нерухомого майна (квартира) не є тотожними об`єктами цивільних прав - їх правова ідентичність відповідачами не доведена та не вбачається зі змісту спірних правовідносин (такий висновок суду узгоджується з правовою позицією, висловленою Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постанові від 07 грудня 2020 року у справі № 640/5896/15-ц).

Суд також зазначає, що системний аналіз положень ст. ст. 17, 33, 36, 37 Закону України "Про іпотеку" дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Аналізуючи норму ч. 3 ст. 16 Закону України «Про іпотеку», що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, слід зазначити, що дана норма вказує на те, що після завершення будівництва нерухомість залишається обтяженою іпотечним зобов`язанням, але це не свідчить, що зміна предмета іпотеки відбувається автоматично, а не на умовах, визначених договором.

Як вбачається із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Дениса Михайловича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28.01.2021, індексний номер 56353626, на підставі договору купівлі-продажу, було зареєстровано право власності ТОВ «Юридична компанія «Право та Гроші» на спірну квартиру.

Частиною 1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За приписами п. 1 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Суд не вбачає підстав для задоволення вимоги позивача щодо внесення запису до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 , оскільки в такому випадку належним способом захисту є скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, а не внесення запису до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації права власності.

Більш того, згідно цитованої вище статті підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав також слугує визнання на підставі судового рішення недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав (в даному випадку договору купівлі-продажу), що надає можливість позивачу звернутись безпосередньо до реєстратора з вимогою про скасування відповідного рішення.

Також не підлягає задоволенню вимога про визнання за ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру, так як на п. 1 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. Враховуючи, що суду не відомо чи міститься у Державному реєстрі прав відомості про попереднього власника квартири, суд не може стверджувати про порушення на час ухвалення даного рішення прав позивача, оскільки відсутні підтвердження про неможливість повернення запису про право власності за позивачем в порядку адміністративної процедури.

Щодо інших тверджень позивача, письмових доказів, суд зазначає, що вони, були досліджені у судовому засіданні та не наводяться у рішенні, позаяк не покладаються судом в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», рішення від 10.02.2010). Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 26.06.2018 у справі № 127/3429/16-ц.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, враховуючи часткове задоволення позову суд вважає за необхідне стягнути з відповідачів по 454 грн. 00 коп. (задоволена одна немайнова вимога 908,00 грн. : 2 = 454, 00 грн.) сплаченого судового збору на користь позивача.

На підставі вищевикладеного, ст. ст. 15, 16, 203,215, 655, 657, 1049, 1054 Цивільного кодексу України, ст. ст. 16, 18, 33, 36 Закону України «Про іпотеку», п. 1 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 141, 259, 263-265 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та Гроші», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Смарт Груп», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович, про визнання недійсним договору купівлі-продаж нерухомого майна задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 94,3 кв.м., житловою площею 46,7 кв.м., що був укладений 28 січня 2021 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп» та товариством з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та Гроші», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Денисом Михайловичем.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп» на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 454 (чотириста п`ятдесят чотири) грн. 00 коп.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та Гроші» на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 454 (чотириста п`ятдесят чотири) грн. 00 коп.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення, до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Інформація про позивача: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_6 ).

Інформація про відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп» (код ЄДРПОУ 40911449, адреса: м. Київ, вул. Липківського Василя Митрополита, буд. 45).

Інформація про відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та Гроші» (код ЄДРПОУ 39165528, адреса: м. Київ, вул. Липківського Василя Митрополита, буд. 45).

Інформація про третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Смарт Груп» (код ЄДРПОУ 39013724, адреса: Донецька обл., м. Маріуполь, проспект Миру, буд. 13).

Інформація про третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Щелков Денис Михайлович (адреса: АДРЕСА_7 ).

Повний текст рішення суду виготовлено 11.05.2023.

Суддя Тетяна ДУБАС