Рішення

від 25.08.2023 по справі 484/1700/23

ПЕРВОМАЙСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Провадження: 2/484/622/23

Справа: 484/1700/23

Рішення

іменем України

18.08.2023 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Максютенко О.А.

за участю секретаря судового засідання Завірюха В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Кравченко Олександр Сергійович, до Фермерського господарства «Педашевських» про розірвання договору оренди землі

за участю представника позивача Кравченко О.С.

представника відповідача Дигас О.П.

встановив

28.03.2023 року представник позивача - адвокат Кравченко О.С. звернувся до суду з наданим позовом, мотивуючи тим, що позивачу на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії 10МК №021002 від 16.08.1999 року належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 7.31 га, кадастровий номер 4825400000:02:000:0653, в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області

01.08.2017 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі б/н, відносно зазначеної вище земельної ділянки, індексний номер:36544291 від 09.08.2017 року, номер запису про інше речове право:21799599. Однак ані під час укладення договору, ані після здійснення його державної реєстрації відповідачем не було надано позивачу належний йому примірник договору з відповідними додатками.

Інформацію на нерухоме майно було отримано представником позивача з Державного реєстру речових прав щодо суб`єкта №324059682 від 25.02.2023 року. Відповідно до даних, які містяться в Державному реєстрі стало відомо, що оспорюваний договір було укладено на 49 років та орендна плата складає 3% від нормативно грошової оцінки 216051.15 грн. Однак, протягом дії договору відповідач систематично порушував його умови в частині своєчасної сплати оренди. Відповідач орендну плату за користування землею позивачу з моменту підписання договору не виплачував.

З відомостей отриманих з Первомайської ДПІ ГУ ДПС у Миколаївській області станом на 21.03.2023 року, з 2018 року по 2022 рік включно відповідач звітує до органів ДПС відносно нібито нарахованих доходів на користь позивача як сплату останньому коштів за користування земельною часткою (паєм) в оренді.

Однак. Позивач стверджує, що дня укладення спірного договору позивач не отримував коштів на оренду землі.

Також, представник позивача звертає увагу на те, що відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків, не можуть розцінюватись як належний та допустимий доказ сплати орендної плати,оскільки вказані відомості не є платіжними документами, і в них не зазначено, на виконання умов якого саме договору нараховану кошти.

Представник позивача звертався до відповідача з вимогою про надання інформації про наявність чи відсутність підтверджуючих документів про виплату орендарем орендодавцю орендної плати за користування земельною ділянкою.

На час звернення з позовом до суду орендна плата позивачу не сплачена. Позивач вважає, що систематична несплата відповідачем орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі. У зв`язку із неналежним виконанням відповідачем договірних зобов`язань він просить розірвати договір та стягнути витрати по сплаті судового збору.

Ухвалою суду від 29.03.2023 року позовну заяву прийнято до розгляду, призначено підготовче судове засідання.

25.04.2023 року представник відповідача надав відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що позов є безпідставним, а його обґрунтування не відповідає фактичним обставинам справи. Зазначив, що позивач 19.06.2017 року видав на ім`я ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , довіреність зареєстрована в ЄРД №668, якою надано право вищезазначеним довіреним особам, зокрема: отримувати належні позивачу грошові кошти, отримувати орендну плату (в грошовій та натуральній формах) в строки та в розмірах, передбачених договором орнеди землі, розписуватись за позивача, а також виконувати всі інші юридично значимі дії в межах та в обсязі, передбачених чинним законодавством України. Довіреність видана з правом передоручення строком на 20 років до 19.06.2037 року. Відповідачам на умовах спірного договору систематично, вчасно та в повному обсязі виплачувались орендна плата та податки з неї, що підтверджується первинними документами - видатковими касовими ордерами від 03.01.2018 року, 05.11.2019 року, 28.10.2020 року,08.10.2021 року,01.11.2022 року. Вказане також підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерело/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 21.03.2023 року. Орендну плату за договором оренди отримувала ОСОБА_5 на підставі доручення. Вважає, що позивач обрав неефективний спосіб захисту порушеного права. Просила стягнути з позивача на користь відповідача понесені судові витрати за надання правової допомоги в сумі 35 тис грн..

16.05.2023 року представник відповідача уточнив позовні вимоги в уточненому позові зазначив, що отримавши примірник оспорюваного договору оренди, ознайомився з ним та виявив, що п.9 розділу «орендна плата» договору передбачає, що орендна плата встановлюється орендарем щорічно у грошовій формі у розмірі 6 тис 500 грн. в рік. В разі збільшення ринкової вартості сільськогосподарської продукції сума орендної плати буде збільшуватись. Відповідачем в договорі сам механізм перерахунку орендної плати в разі збільшення ринкової вартості сільськогосподарської продукції не розтлумачується,та будь-яких доповнень до оспорюваного договору з даного проводу також не додається.

П.10 розділу «орендна плата» договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Порушенням прав позивача, представник позивача зазначає визначення фіксованої орендної плати 6500 грн без урахування індексу інфляції. Позивач розрахував недоплату відповідача за користування земельною ділянкою за період з 2017 по 2022 роки в сумі 3829.27 грн, тому представник позивача як на підставу розірвання договору оренди також посилається на систематичну недоплату орендної плати позивачу.

Крім того, зазначає що згідно умов договору орендна плата за землю п.11 спірного договору вноситься з 01 серпня та не пізніше 21 грудня поточного року. Державна реєстрація договору проведена в серпні 2017 року, то плата за фактичне користування належною позивачу земельною ділянкою за поточний рік повинна була бути здійснена не пізніше 31.12.2017 року. Однак відповідачем не було надано видаткового касового ордеру за зазначений рік.

Також посилається на те, що видаткові касові ордери виплати орендної плати не містять підпису отримувача.

Представник позивача повідомляє, що доручення посвідчене приватним нотаріусом Первомайського районного нотаріального округу Миколаївської області Ткаченко Н.В. 19.06.2017 року скасовано 15.03.2023 року за заявою позивача.

Ухвалою суду від 27.07.2022 року закрите підготовче провадження в наданій справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

29.05.2023 року представник позивача до суду надала відзив на уточнену позовну заяву,де просила відмовити в задоволенні позову з посилання на те, що представник позивача помилково трактує норми закону щодо обов`язкової індексації нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Договором визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тому позивачу було сплачено орендну плату за договором з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі. Розрахунок проведено відповідно до норм законодавства.

Щодо нарахування інфляційних виплат також заперечує, посилаючись на те, що безпідставність та надуманість.

Представник позивача в судовому засіданні просив позовні вимоги задовольнити посилаючись на викладене в первинній позовні заяві та уточненій.

Представник відповідача в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позову посилаючись на його необґрунтованість та безпідставність.

Суд, заслухавши сторони дослідивши наявні у справі письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії 10МК №021002 від 16.08.1999 року ОСОБА_1 належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 7.31 га, кадастровий номер 4825400000:02:000:0653, в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області.

01.08.2017 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Педашевських» було укладено договір оренди землі б/н, відносно земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 7.31 га, кадастровий номер 4825400000:02:000:0653, в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області, індексний номер:36544291 від 09.08.2017 року, номер запису про інше речове право:21799599, що підтверджується копією вказаного договору. Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Згідно договору ОСОБА_1 передав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 4825400000:02:000:0653 площею 7.31 га, яка розташована в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дат укладення договору становить 216051.15 грн.

З часу укладення договору земельна ділянка ОСОБА_1 знаходиться у фактичному користуванні ФГ «Педашевських», що також сторонами не оспорювалось.

Пунктом 9 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій формі у розмірі 6500 грн. в разі збільшення ринкової вартості сільськогосподарської продукції сума орендної плати буде збільшуватись.

Пункт 10 обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Сторони узгодили, що орендна плата вноситься з 01.08 та не пізніше 31 1 поточного року.

Таким чином ФГ «Педашевських» зобов`язане щорічно до 31 грудня поточного року провести розрахунок по орендній платі.

19.06.2017 року ОСОБА_1 видав на ім`я ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , довіреність зареєстрована в ЄРД №668, якою надав право вищезазначеним довіреним особам, зокрема: отримувати належні позивачу грошові кошти, отримувати орендну плату (в грошовій та натуральній формах) в строки та в розмірах, передбачених договором оренди землі, розписуватись за позивача, а також виконувати всі інші юридично значимі дії в межах та в обсязі, передбачених чинним законодавством України. Довіреність видана з правом передоручення строком на 20 років до 19.06.2037 року.

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 21.03.2023 року вбачається, що орендна плата ОСОБА_1 була нарахована, та була виплачена.

В матеріалах справи міститься доручення ОСОБА_1 про уповноваження ОСОБА_5 на у тому числі на розпорядження всіма належними йому земельними ділянками.

Згідно наданих копій видаткових касових ордерів по отримання ОСОБА_5 орендної плати в розмірі 6500 грн за дорученням ОСОБА_1 за 03 січня 2018 року,05.11.2019 року.28.10.2020 року,08.10.2021 року,01.11.2022 року ОСОБА_5 вказані кошти не отримувала, про що свідчить відсутність її підпису на вказаних ордерах.

15.03.2023 року довіреність посвідчена приватним нотаріусом Первомайського районного нотаріального округу Миколаївської області Ткаченко Н.В. від 19.06.2017 року за реєстром № 558 скасована за заявою ОСОБА_1 .

Доводи представника позивача не нарахування індексу інфляції на суму орендної плати є слушними.

Доказів виплати орендної плати за дорученням ОСОБА_1 довірителю відповідачем суду не надано.

Слід зазначити, що відповідач не надав жодного доказу на підтвердження факту спроби сплатити орендну плату та факту ухилення представника позивача або самого позивача від отримання такої плати, зокрема, що орендодавцю було запропоновано, але він відмовилася від отримання орендних платежів.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно пункту 1 частини першої ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору є також орендна плата.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно правил ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій, натуральній та відробітковій ( надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі статтями 3, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24і25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Частиною першою ст. 43 Закону України «Про оренду землі» передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

У правовій позиції, висловленій у справі № 6-1449цс17 від 11.10.2017 року Верховний Суд України зазначив, що системний аналіз зазначених положень законодавства з врахуванням врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою.

Відтак, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Розглядаючи можливість дострокового розірвання договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки.

Відповідно до змісту ст.ст. 629, 526, 530 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами і зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За загальним правилом, установленим ч.1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Таким чином, для вирішення спору у наданій справі необхідно встановити наявність або відсутність систематичного (неодноразового) порушення зобов`язань орендаря щодо виплати орендної плати та істотність цього порушення в аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Судом на підставі наявних доказів встановлено систематичне порушення відповідачем несплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє сторону договору можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною 2 ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Таким чином, суд вважає, що наявні передбачені законом підстави для розірвання договору землі. Слід розірвати договір оренди землі, укладений 01.08.2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Педашевських».

Керуючись ст. ст.2,5,10-13,77-81,89,141,258,259,263-265,279 ЦПК України, суд

ухвалив

позов ОСОБА_1 , інтереси якого представляє адвокат Кравченко Олександр Сергійович, до Фермерського господарства «Педашевських» про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Розірвати договір оренди землі б/н укладений 01 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Педашевських» з кадастровим номером 4825400000:02:000:0653 площею 7.31 га, яка розташована в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обмежень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36544291 від 09.08.2017 року, номер запису про інше речове право 21799599).

Стягнути з Фермерського господарства «Педашевських» на користь ОСОБА_1 на відшкодування судових витрат по сплаті судового збору 1095.07 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про сторони:

Позивач - ОСОБА_1 , проживає АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач - Фермерське господарстве «Педашевських»», адреса: 55221, Миколаївська область, Первомайський район, с. Станіславчик, вул. Мостова,11; код ЄДРПОУ 34168126.

СУДДЯ: