Постанова

від 18.09.2023 по справі 484/1092/23

МИКОЛАЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

18.09.23

22-ц/812/925/23

Єдиний унікальний номер судової справи: 484/1092/23

Провадження № 22-ц/812/925/23

Суддя-доповідач апеляційного суду Самчишина Н.В.

Постанова

Іменем України

18 вересня 2023 року м. Миколаїв Справа № 484/1092/23

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого Самчишиної Н.В.,

суддів Коломієць В.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання Андрієнко А.Д.,

без участі учасників справи, належним чином повідомлених про день, час і місце судового засідання,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 03 липня 2023 року, ухвалене у складі головуючого судді Мельничука О.В., в залі судового засідання в м. Первомайськ, повний текст якого складено 13 липня 2023 року, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про розірвання договорів оренди, скасування державної реєстрації речових прав, повернення земельних ділянок, стягнення матеріальної допомоги, орендної плати та пені,

встановив:

22 лютого 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» (далі ТОВ «Південь Агро Інвест» або Товариство) про розірвання договорів оренди, скасування державної реєстрації речових прав, повернення земельних ділянок, стягнення матеріальної допомоги, орендної плати та пені.

Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власницею земельних ділянок з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794, які розташовані в межах Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

27 травня 2016 року між нею та ПСП «ім. Т.Г.Шевченка» було укладено договір оренди вказаних земельних ділянок. Державну реєстрацію іншого речового права проведено 26 травня 2017 року.

Згодом, 03 травня 2019 року між нею, ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» і новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» було підписано додаткову угоду до договору оренди землі із строком договору до 31 грудня 2023 року, а 07 травня 2019 року підписано додаткову угоду до договору оренди землі, в якій було збільшено розмір орендної плати до 15,15 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Крім того, ОСОБА_1 є власницею земельних ділянок з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375, які розташовані в межах Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області та належать їй на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 08 вересня 2021 року.

01 липня 2014 року між її братом, за його життя, ОСОБА_2 та ПСП «ім. Т.Г.Шевченка» було укладено договір оренди вказаних земельних ділянок. Державну реєстрацію іншого речового права проведено 12 січня 2015 року.

Згодом за вказаним договором було змінено орендаря на ТОВ «Південь Агро Інвест» та було підписано додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 31 серпня 2018 року строком до 31 грудня 2024 року, а 03 січня 2019 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі, в якій збільшено розмір орендної плати до 15,15 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Зазначеними додатковими угодами до договору оренди сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в такому розмірі не пізніше 01 вересня поточного року (п.4.5 угоди).

Відповідно до п.4.7 зазначених додаткових угод у разі невнесення орендної плати у строки, визначені угодою, справляється пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Відповідач систематично порушував строки сплати орендної плати та її розмір за договорами за 2020 - 2021 роки, а за 2022 рік взагалі не виплатив орендну плату.

На звернення, одразу після оформлення свідоцтва про право на спадщину, які позивач отримала 08 вересня 2021 року, відповідач виплатив орендну плату за земельні ділянки лише 28 січня 2022 року.

При цьому позивачка вказувала, що для обчислення розміру орендної плати відповідач мав застосувати нормативно-грошову оцінку, зазначену у витягах із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які додала до позову.

Також орендар не надав їй матеріальну допомогу, у зв`язку зі смертю орендодавця у розмірі 1000 грн, передбачену договором оренди.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просила суд:

- розірвати договір оренди землі №000777 від 27 травня 2016 року, укладений між нею та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП «ім. Т.Г. Шевченка»), з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794, який зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 20716197, 20716392, 20716815 від 26 травня 2017 року;

- скасувати державну реєстрацію іншого речового права за номером 20716197, 20716392, 20716815 від 26 травня 2017 року;

- розірвати договір оренди землі б/н від 01 липня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_1 ) та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП «ім. Т.Г. Шевченка»), з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375, який зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 8370464, 8367469, 8370304 від 12 січня 2015 року;

- скасувати державну реєстрацію іншого речового права за номером 8370464, 8367469, 8370304 від 12 січня 2015 року;

- зобов`язати ТОВ «Південь Агро Інвест» повернути земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794, 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375 в належному агротехнічному стані власниці ОСОБА_1 ;

-стягнути з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 69465 грн 58 коп., пеню 18273 грн 36коп. та матеріальну допомогу в зв`язку зі смертю орендодавця у розмірі 1000 грн., а всього 88738 грн 94 коп.

У відзиві на позовну заяву, представник відповідача заперечуючи проти позову, посилався на те, що орендна плата була виплачена у 2020 та 2021 роках у розмірі, визначеному договором, а на момент розгляду справи також виплачена орендна плата за 2022 рік.

Вважав, що розмір нормативно-грошової оцінки землі, зазначений у наданих позивачкою витягах не може бути застосований для обчислення розрахунку орендної плати за 2020-2022 роки, тому що він визначений станом на 09 листопада 2022 року. Також зауважив, що спадщина, на яку позивач отримала свідоцтва про право на спадщину за законом не включала в себе земельну ділянку з кадастровим номером 48254863000:01:000:1043. Позивач відмовилася підписати додаткову угоду про внесення змін до договору, до того ж надала всі необхідні документи про прийняття спадщини лише наприкінці 2021 року.

Крім того, виправдовуючи затримку виплати орендної плати за 2022 рік, відповідач послався на форс-мажорні обставини через війну, оскільки в умовах дії непереборної сили майже всі працівники підприємства покинули територію області, а відновлення діяльності відбулося лише на початку 2023 року. Вважав, що за таких обставин відсутнє систематичне та істотне порушення умов договору оренди, розмір сплаченої орендної плати відповідає договору та закону, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення орендної плати і пені.

У відповіді на відзив ОСОБА_1 , посилаючись на ті самі обставини, що і в позовній заяві, додала, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки для розрахунку орендної плати має відповідати вимогам Податкового кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», Типовому договору оренди землі, тому для розрахунку орендної плати за спірні роки має використовуватись нормативно-грошова оцінка, яку вона додала до позову. Крім того зазначала, що згідно п. 4.4 додаткових угод обчислення орендної плати повинні здійснюватися з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування, проте всупереч вимогам договору та законодавства відповідач порушував вказані умови угод. Також заперечувала проти того, що затримка орендної плати за 2022 рік пов`язана з форс-мажорними обставинами, посилаючись на те, що військові дії на території Первомайського району Миколаївської області не відбувалися, тобто воєнний стан не міг вплинути на такі обставини. Просила задовольнити позов повністю.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 03 липня 2023 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди землі № 000777 від 27 травня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП ім. Т.Г. Шевченка), кадастровий номер 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794, зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 20716197, 20716392, 20716815 від 26 травня 2017 року.

Скасовано державну реєстрацію іншого речового права за номером 20716197, 20716392, 20716815 від 26 травня 2017 року.

Розірвано договір оренди землі № б/н від 01 липня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_1 ) та ТОВ «Південь Агро Інвест» (ПСП ім. Т.Г. Шевченка), кадастровий номер 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375, зареєстрований у Державному реєстрі іншого речового права за номером 8370464, 8367469, 8370304 від 12 січня 2015 року.

Скасовано державну реєстрацію іншого речового права за номером 8370464, 8367469, 8370304 від 12 січня 2015 року.

Зобов`язано ТОВ «Південь Агро Інвест» повернути земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794, 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375 в належному агрохімічному стані власниці ОСОБА_1 .

Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі в розмірі 69 465,58 грн., пеню в розмірі 18 273,36 грн. та матеріальну допомогу в зв`язку зі смертю орендодавця у розмірі 1000 грн., що загалом борг в сумі 88738,94 грн.

Стягнуто з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 2147,20 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачем доведені, а відповідачем не спростовані позовні вимоги . Врахувавши те, що земельні ділянки, які належать ОСОБА_1 та орендовані відповідачем, знаходяться в Первомайському районі Миколаївської області, а він не входить в перелік територій, на яких ведуться (велись) бойові дії або тимчасово окупованих РФ, то суд не взяв до уваги посилання відповідача на форс-мажорні обставини по несвоєчасній сплаті орендної плати, а тому знайшов також доведеними і позовні вимоги в частині, що систематична несвоєчасна та неповна оплата орендної плати являються порушенням істотних умов договорів оренди землі, а відповідно і підставою задоволення позовних вимог в частині розірвання договорів оренди землі, укладених між сторонами.

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Південь Агро Інвест» подало апеляційну скаргу, де посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило його скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не врахував доводи та заперечення відповідача з приводу перерахування розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.

Суд не взяв до уваги те, що відповідно до платіжного доручення №7951 від 19 листопада 2020 року та платіжного доручення № 9540 від 08 жовтня 2021 року заборгованість по орендній платі за 2020-2021 року відповідно до договору укладеному з позивачем відсутня.

Щодо договору оренди укладеному із ОСОБА_1 заявник зазначав, що до матеріалів справи додано три свідоцтва про право на спадщину за законом. Спадщина не включала в себе земельну ділянку з кадастровим номером 48254863300:01:000:1043. Крім того, позивачем не було надано до позовної заяви жодного доказу про те, що вона одразу зверталася до відповідача про виплату орендної плати після отримання свідоцтва про права на спадщину за законом. Відповідач відмовилася підписувати додаткову угоду, а також надала всі необхідні документи про прийняття спадщини лише наприкінці 2021 року. Тому орендна плата за 2020-2021 року була виплачена після надання актуальних банківських реквізитів нового орендодавця згідно платіжної інструкції № 407 від 28 січня 2022 року.

Також зазначав, що до винесення судового рішення відповідачем було сплачено орендну плату за 2022 рік, що підтверджується платіжними інструкціями №2471 від 25 квітня 2023 року та №2469 від 25 квітня 2023 року. Отже станом на 03 липня 2023 року товариством було в повному обсязі сплачено всю наявну заборгованість за користування земельними ділянками.

У відзиві на апеляційну скаргу позивачка, посилаючись на необґрунтованість її доводів, просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги.

В судове засідання позивачка та її представник не з`явилися. ОСОБА_1 направила до апеляційного суду клопотання про розгляд справи без її участі та підтримання вимог апеляційної скарги.

Відповідач свого представника в судове засідання не направив, будучи належним чином 23 серпня 2023 року повідомленим про день, час і місце судового засідання.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

За приписами частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власницею земельних ділянок з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794, які розташовані в межах Первомайського району Миколаївської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

27 травня 2016 року між нею та ПСП «ім. Т.Г.Шевченка» було укладено договір оренди зазначених земельних ділянок. Державну реєстрацію право оренди проведено 26 травня 2017 року.

03 травня 2019 року між позивачем, ПСП «ім. Т.Г. Шевченка» і новим орендарем ТОВ «Південь Агро Інвест» було підписано додаткову угоду до договору оренди землі із строком договору до 31 грудня 2023 року, а 07 травня 2019 року підписано додаткову угоду до договору оренди землі, в якій було збільшено розмір орендної плати до 15,15 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1 23011,56 грн за рік оренди; ділянка №2 2898,21 грн за рік оренди; ділянка №3 1445,14 грн за рік оренди; ділянка №4 47, 21 грн за рік оренди (п.4.1).

Пунктом 2.5 додаткової угоди від 03 травня 2019 року сторони передбачили нормативно грошову оцінку земельних ділянок, яка становить: ділянка №1 149527, 03 з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756; ділянка № 2 18837, 98 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756; ділянка №3 9393, 21 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756; ділянка № 4 306,88 грн з урахуванням коефіцієнту індексації 4,796 та коефіцієнту для ріллі 1,756.

Крім того, судом установлено, що брат позивача ОСОБА_1 був власником земельних ділянок з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375, 4825486300:01:000:1043, які розташовані в межах Синюхино - Брідської сільської ради Первомайського району Миколаївської області

01 липня 2014 року між ним, за його життя, та ПСП «ім. Т.Г.Шевченка» було укладено договір оренди вказаних земельних ділянок. Державну реєстрацію права оренди земельних ділянок проведено 12 січня 2015 року.

Згодом за вказаним договором було змінено орендаря на ТОВ «Південь Агро Інвест» та було підписано додаткову угоду до договору оренди землі б/н від 31 серпня 2018 року строком до 31 грудня 2024 року, а 03 січня 2019 року було підписано додаткову угоду до договору оренди землі, в якій збільшено розмір орендної плати до 15,15 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає: ділянка №1 22 948, 60 грн за рік оренди; ділянка №2 2 939,38 грн за рік оренди; ділянка №3 1466,24 грн за рік оренди; ділянка №4 47, 90 грн за рік оренди (п.4.1).

Пунктами 4.7 додаткових угод від 03 травня 2019 року та 31 серпня 2018 року його сторони узгодили у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором, справлення пені у розмірі 0,1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення.

Зазначеними додатковими угодами сторонами обумовлено, що орендна плата має вноситися орендарем в зазначеному розмірі не пізніше 01 вересня поточного року (п.4.5).

Пунктами 4.3 додаткових угод від 07 травня 2019 року та 03 січня 2019 року сторони договорів передбачили матеріальну допомогу в зв`язку зі смертю орендодавця у розмірі 1 000 грн.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер.

08 вересня 2021 року ОСОБА_1 отримала свідоцтва про право на спадщину за законом на земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:0716, площею 5,9882 га, 4825486300:01:000:0294, площею 0,7670 га, 4825486300:06:000:0375, площею 0,3826 га, розташовані: Миколаївська область, Первомайський район, Синюхино - Брідська сільська рада, та до неї перейшли права та обов`язки власника та орендодавця земельних ділянок.

Факт перебування належних позивачці земельних ділянок в оренді ТОВ «Південь Агро Інвест» відповідач не заперечував.

13 вересня та повторно 13 жовтня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до відповідача з вимогами про виплату орендної плати протягом трьох днів з дня отримання вимоги, у зв`язку зі зміною власника, в яких вказала банківський рахунок для перерахування орендної плати, які були отримані відповідачем 13 вересня 2021 року та 13 жовтня 2021 року відповідно. До заяви позивач додала свідоцтва про право на спадщину за законом та довідку банку про реквізити рахунку.

За даними відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 15 лютого 2023 року ТОВ «Південь Агро Інвест» виплачувало ОСОБА_1 у 2020 - 2022 роках орендну плату, а саме в 2020 році суму доходу нарахованого та виплаченого 27402,17 грн, в 2021 році - 27354 грн 31 коп. та 54708,44 грн.

Розрахунок орендної плати обчислений з розміру нормативно-грошової оцінки земельних ділянок згідно договору.

З виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 та платіжних доручень №9540 від 08 жовтня 2021 року, №7951 від 19 листопада 2020 року, платіжних інструкцій №407 та №409 від 28 січня 2022 року вбачається, що за 2020 рік вона отримала орендну плату 19 листопада 020 року в розмірі 22 058 грн 72 коп., за 2021 рік 08 жовтня 2021 року в розмірі 22 020 грн 70 коп. та 28 січня 2022 року: 22020,14 грн та 22020,15 грн.

Згідно платіжної інструкції №2471 та № 2469 від 25 квітня 2023 року позивачу перераховано 723 грн 95 коп. та 43354 грн 90 коп. орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік.

Відповідно до частин 2, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржене судове рішення неповністю таким вимогам відповідає.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За приписами статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з пунктом 12.3 Розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» додаткових угод від 03 травня 2019 року та 31 серпня 2018 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання додаткових угод, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Вказаний правовий висновок викладено Об`єднаною платою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).

Відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 викладено висновок про застосування норм права згідно якого «систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»

В пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 зазначено, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина 1 статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини 3 статті 12, частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною 6 статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина 1 статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина 1 статті 80 ЦПК України).

У частині 1 статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Щодо вимог про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок, скасування державної реєстрації іншого речового права.

Як встановлено за умовами узгоджених сторонами Договорів оренди орендар зобов`язаний виплачувати орендну плату до 01 вересня поточного року.

За даними відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 15 лютого 2023 року ТОВ «Південь Агро Інвест» виплачувало ОСОБА_1 у 2020 - 2022 роках орендну плату, а саме в 2020 році суму доходу нарахованого та виплаченого 27 402,17, в 2021 році - 27354грн 89 коп., 47 грн 22 коп. та у 2022 році - 54 708,44 грн.

З виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 та платіжних доручень №9540 від 08 жовтня 2021 року, №7951 від 19 листопада 2020 року, платіжних інструкцій №407 та №409 від 28 січня 2022 року вбачається, що за 2020 рік вона отримала орендну плату 19 листопада 2020 року в розмірі 22 058 грн 72 коп., за 2021 рік 08 жовтня 2021 року в розмірі 22 020 грн 70 коп. та 28 січня 2022 року: 22 020,14 грн та 22 020,15 грн.

Згідно платіжної інструкції №2471 та № 2469 від 25 квітня 2023 року позивачу перераховано 723 грн 95 коп. та 43 354 грн 90 коп. орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік.

Отже, орендна плата за 2020, 2021 та 2022 роки орендарем не виплачувалась у строки, визначені умовами договорів, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, оскільки позбавили орендодавця права на те, на що він розраховував погоджуючись на укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України).

Крім того, апеляційний суд підкреслює, що всупереч пунктів 4.4 додаткових угод від 03 травня 2019 року та 31 серпня 2018 року обчислення розміру орендної плати за спірні роки здійснювалось відповідачем без урахування індексації.

За такого, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.

Доводи відповідача про те, що внаслідок вторгнення військ рф, в умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області та відновлення діяльності підприємства відбулося лише на початку 2023 року, що обумовило затримку виплати орендної плати за 2022 рік, не заслуговують на увагу, оскільки матеріали справи не містять доказів про неможливість виконання зобов`язань щодо перерахування орендної плати на банківський рахунок позивачки.

Таким чином позовні вимоги про розірвання договорів оренди землі, укладених 27 травня 2016 року та 01 липня 2014 року суд першої інстанції обґрунтовано вважав доведеними і такими, що підлягають задоволенню та як наслідок правильно задовольнив вимоги про повернення власнику землі орендованих земельних ділянок.

Разом з тим, колегія суддів вважає, що вимоги про скасування державної реєстрації іншого речового права, є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки наслідком розірвання договору оренди землі за рішенням суду, є припинення права оренди за цим договором, що є підставою для державної реєстрації інших речових прав відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди землі від 27 травня 2016 року та пені за порушення строків виплати орендної плати.

Колегія суддів враховує, що в позові позивач просила стягнути орендну плату та пеню, розраховуючи заборгованість за три належні їй земельні ділянки з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:1046, 4825486300:01:000:1793, 4825486300:01:000:1794.

З додаткової угоди від 07 травня 2019 року слідує, що за кожний рік 2020, 2021, 2022 підлягала нарахуванню орендна плата в узгодженому сторонами розмірі за три належні позивачці земельні ділянки по 25956 грн 98 коп. (23011,56 грн + 2898,21 грн + 47,21 грн).

При цьому, посилання позивача на те, що орендна плата була неправильно нарахована без урахування оновленої нормативно грошової оцінки землі, є необґрунтованими, оскільки при обчисленні розміру орендної плати за минулі роки не може бути застосована нормативно грошова оцінка земельної ділянки станом на 09 листопада 2022 року, яку у своїх розрахунках використала позивач та з чим погодився суд першої інстанції.

Як встановлено з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 15 лютого 2023 року ТОВ «Південь Агро Інвест» виплачувало ОСОБА_1 у 2020 - 2022 роках орендну плату, а саме в 2020 році суму доходу нарахованого та виплаченого 27402,17 грн, в 2021 році - 27 354 грн 89 коп., 47 грн 22 коп.

З виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 та платіжних доручень №9540 від 08 жовтня 2021 року, №7951 від 19 листопада 2020 року вбачається, що за 2020 рік вона отримала орендну плату 19 листопада 2020 року в розмірі 22 058 грн 72 коп., за 2021 рік 08 жовтня 2021 року в розмірі 22 020 грн 70 коп.

Згідно платіжних інструкцій №2471 та № 2469 від 25 квітня 2023 року позивачу перераховано 723 грн 95 коп. та 43 354 грн 90 коп. орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік.

Отже, заборгованість по орендній платі відповідача перед позивачем за умовами договору оренди, в межах заявлених позовних вимог, на час розгляду справи судом першої інстанції відсутня.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (частина 1 статті 611 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина 1 статті 546 ЦК України).

В силу статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Як встановлено після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати становить 20895 грн 36 коп.

За умовами договорів орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати у розмірі 0.1% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 4.7 договорів оренди землі). З урахуванням наданих доказів та в межах пред`явлених вимог, що підтверджують дати виплати, пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2020 рік за 79 днів, за 2021 рік - 37 днів, за 2022 рік - 122 дні.

Пеня розраховується за наступною формулою: Сума боргу х 0,1% (розрахункова ставка пені)/100% х кількість днів прострочення зобов`язання.

Пеня: за 2020 рік: 20 895 грн 36 коп. х 0.1% / 100% х 79 = 1650, 73 грн;

за 2021 рік: 20 895 грн 36 коп. х 0.1% / 100% х 37 = 773, 13 грн;

за 2022 рік: 20 895 грн 36 коп. х 0.1% / 100% х 122= 2549, 23 грн,

загалом 4973, 09 грн.

Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди землі від 01 липня 2014 року та пені за порушення строків виплати орендної плати.

Колегія суддів звертає увагу на те, що в позові позивач просила стягнути орендну плату та пеню, розраховуючи заборгованість за три належні їй земельні ділянки з кадастровими номерами: 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375.

З додаткової угоди від 03 січня 2019 року слідує, що за кожний рік 2020, 2021, 2022 підлягала нарахуванню орендна плата в узгодженому сторонами розмірі за чотири належні спадкодавцю земельні ділянки по 27 402 грн 12 коп. (22948,60грн + 2939, 38 грн + 1466, 24 грн + 47,90 грн), відповідно за три спірні земельні ділянки орендна плата становить 27354, 22 грн.

При цьому, посилання позивача на те, що орендна плата була неправильно нарахована без урахування оновленої нормативно грошової оцінки землі, не заслуговують на увагу, оскільки при обчисленні розміру орендної плати за минулі роки не може бути застосована нормативно грошова оцінка земельної ділянки станом на 09 листопада 2022 року, яку у своїх розрахунках використала позивач.

Після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати становить 22020, 14 грн.

Як встановлено з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 15 лютого 2023 року ТОВ «Південь Агро Інвест» виплатило у 2022 році - 54708,44грн.

З виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 та платіжних інструкцій №407 та №409 від 28 січня 2022 року вбачається, що за 2020-2021 рік вона отримала орендну плату 28 січня 2022 року: 22 020,14 грн та 22 020,15 грн.

Згідно платіжної інструкції №2471 та № 2469 від 25 квітня 2023 року позивачу перераховано 723 грн 95 коп. та 43 354 грн 90 коп. орендної плати по договору оренди землі за 2022 рік.

Як зазначено вище в позові позивач просила стягнути орендну плату та пеню за договором оренди, розраховуючи заборгованість за три земельні ділянки з кадастровими номерами 4825486300:06:000:0716, 4825486300:01:000:0294, 4825486300:06:000:0375.

Отже, заборгованість по орендній платі відповідача перед позивачем в межах позовних вимог на час розгляду справи судом першої інстанції відсутня.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (частина 1 статті 611 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина 1 статті 546 ЦК України).

В силу статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Як встановлено після відрахування податків та обов`язкових платежів розмір орендної плати становить 22 020 грн 14 коп.

За умовами договорів орендодавець має право на отримання пені за затримку у виплаті орендної плати у розмірі 0.1% несплаченої суми за кожен день прострочення (пункт 4.7 договору оренди землі).

Відповідач на вимогу позивача про виплату орендної плати протягом трьох днів з дня отримання вимоги від 13 вересня 2021 року не надав доказів про недостатність доданих позивачем документів для виплати.

З урахуванням наданих доказів та в межах пред`явлених вимог, що підтверджують дати виплати, пеня підлягає обрахуванню за наступні періоди: за 2020 рік за 183 дні, за 2021 рік - 134 днів (з дня пред`явлення позивачем вимоги 13 вересня 2021 року про виплату орендної плати протягом трьох днів з 16 вересня 2021 року до 28 січня 2022 року), за 2022 рік - 122 дні.

Пеня розраховується за наступною формулою: Сума боргу х 0,1% (розрахункова ставка пені)/100% х кількість днів прострочення зобов`язання.

Пеня: за 2020 рік: 22 020 грн 14 коп. х 0.1% / 100% х 183 = 4029, 69 грн;

за 2021 рік: 22 020 грн 14 коп. х 0.1% / 100% х 134 = 2950, 70 грн;

за 2022 рік: 22 020 грн 14 коп. х 0.1% / 100% х 122= 2686, 46 грн,

загалом 9666, 85 грн.

Отже, всього пеня за двома договорами оренди становить 14639 грн 94 коп.

Колегія суддів зауважує, що аналіз апеляційної скарги свідчить, що рішення суду у частині стягнення матеріальної допомоги не оскаржується, а тому в апеляційному порядку не переглядається.

З огляду на зазначене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин та при оцінці доказів, наданих сторонами, порушив норми процесуального права, а тому безпідставно задовольнив в повному обсязі позовні вимоги про стягнення орендної плати та пені.

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржене рішення суду першої інстанції скасувати у частинах задоволених позовних вимог про скасування державної реєстрації іншого речового права та стягнення орендної плати та ухвалити в цих частинах нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, а у частинах про стягнення пені та судових витрат змінити.

Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру заявлених позовних вимог. Судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови у позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини 1, 2 статті 141 ЦПК України).

При зверненні до суду з позовом позивач сплатила судовий збір за вимоги немайнового характеру 1073 грн 60 коп. та за вимогу майнового характеру 1073 грн 60 коп.

За результатами перегляду рішення суду першої інстанції, апеляційну скаргу було задоволено частково, та задоволено вимоги немайнового характеру та частково вимогу майнового характеру. Позовну вимогу майнового характеру задоволено на 66,45 %.

Отже з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір за подачу позову до суду першої інстанції у розмірі 1787 грн (1073,6 грн +713,40 грн).

За подачу апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір в розмірі 3220 грн 80коп. Оскільки апеляційну скаргу було задоволено частково (33,55%) то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1080 грн 50 коп. Отже, враховуючи взаємозалік з ТОВ «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 706 грн 50 коп. судового збору.

Керуючись статтями 375, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» задовольнити частково.

Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 03 липня 2023 року у частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» про скасування державної реєстрації іншого речового права та стягнення орендної плати скасувати на ухвалити в цих частинах нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Рішення того ж суду в частині стягнення пені та судових витрат змінити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Південь Агро Інвест» на користь ОСОБА_1 14639 грн 94 коп. пені за порушення строків виплати орендної плати, а також 706 грн 50 коп. судового збору.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий: Н.В. Самчишина

Судді: В.В. Коломієць

Т.В. Серебрякова

Повний текст постанови складено 18 вересня 2023 року