Постанова

від 14.09.2023 по справі 910/8259/16

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 вересня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/8259/16 (910/14889/21)

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Картере В.І. - головуючий, Пєсков В.Г., Погребняк В.Я.,

за участю секретаря судового засідання Заріцької Т.В.,

представників учасників справи:

позивача: не з`явився,

відповідача: не з`явився,

Офісу Генерального прокурора: Голуб Є.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Донецької обласної прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 (колегія суддів у складі: Сотніков С.В. - головуючий, Грек Б.М., Пантелієнко В.О.)

у справі №910/8259/16 (910/14889/21)

за позовом Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області

до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування"

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

в межах справи №910/8259/16

за заявою Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк"

до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування"

про банкрутство,

ВСТАНОВИВ:

Стислий зміст позовних вимог

1. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.06.2016 порушено провадження у справі за заявою Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк" про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (далі - Боржник).

2. Постановою Господарського суду міста Києва від 30.01.2019 припинено процедуру розпорядження майном Боржника, визнано Боржника банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру.

3. У межах зазначеної справи керівник Маріупольської окружної прокуратури Донецької області звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області (далі - Позивач) до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (далі - Відповідач) про:

- розірвання договору оренди земельної ділянки №04.08.162.00183 від 17.03.2008, укладеного між Позивачем та Відповідачем (далі - Договір);

- зобов`язання Відповідача повернути за актом приймання-передачі на користь Позивача земельну ділянку кадастровий номер 1412300000:02:015:0343 площею 2,3277 га.

4. Позов мотивований посиланням на систематичне невиконання Боржником протягом тривалого часу умов договору оренди земельних ділянок щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів за користування земельними ділянками, що негативно вливає на формування місцевого бюджету.

Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

5. Рішенням Маріупольської міської ради від 29.02.2008 №5/19-3399 вирішено надати Відкритому акціонерному товариству "Маріупольський завод важкого машинобудування" (яке у подальшому перереєстроване на Публічне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування", а 06.06.2016 - на Приватне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування" (Боржник)) в оренду Земельну ділянку (кадастровий номер 1412300000:02:015:0343), розташовану по вул. Краснофлотській в Приморському районі м. Маріуполя, площею 2,3277 га (далі - Земельна ділянка), для завершення будівництва та подальшого функціонування жилого комплексу.

6. На підставі зазначеного рішення, 06.03.2008 між Позивачем (орендодавець) та Боржником (орендар) укладено Договір, який посвідчено 06.03.2008 приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області та зареєстровано в реєстрі за №1258, а також зареєстровано у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії ДП "Центр Державного земельного кадастру", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №04.08.162.00183 від 17.03.2008 року.

7. За умовами Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку, на якій немає об`єктів нерухомого майна, також недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, з метою та за цільовим призначенням: для завершення будівництва та послідуючого функціонування жилого комплексу (п.п. 1, 2, 5 Договору).

8. Згідно з пунктом 4 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 56,20 грн/м2. Орендна плата за землю встановлюється у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки на рік та сплачується орендарем у грошовій формі. Орендна плата за землю вноситься за базовий податковий (звітний) період щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Розмір орендної плати за земельну ділянку змінюється у разі індексації у встановленому законом порядку грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням середньорічного індексу інфляції, який ураховується при проведенні індексації грошової оцінки земель згідно законодавства. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,3% від несплаченої суми за кожен день прострочення.

9. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом 5 днів після державної реєстрації Договору згідно з актом приймання-передачі об`єкту оренди (пп. 6.5 п. 6 Договору).

10. Орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі. Використовувати земельну ділянку відповідно до мети та цільового призначення, визначених у договорі, з дотриманням режиму використання земель. Своєчасно вносити орендну плату, щоквартально у термін до 20 числа місяця, що йде за звітним кварталом надавати у Маріупольське фінансове управління копії платіжних документів, що підтверджують сплату до бюджету орендної плати за землю (п. 9 Договору).

11. Орендодавець має право вимагати від орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно договору оренди, своєчасної сплати орендної плати (п. 9 Договору).

12. Договір укладено на 25 років (до 29.02.2033) та після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на наступний строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає (п. 3 Договору).

13. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом (п. 11 Договору).

14. Відповідно до інформації Виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 27.07.2021 №26.6.3-13979-07 Боржник систематично не сплачує орендну плату за землю, у зв`язку з чим станом на 24.06.2021 утворилась заборгованість з орендної плати за Земельну ділянку розмірі 1041833,73 грн. Остання дата внесення Боржником платежу з орендної плати за землю - 30.04.2015.

15. Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за період користування Земельною ділянкою, за Боржником були зареєстровані права власності на розміщені на ній нежитлові будівлі площею 102,4 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159б) та площею 1441,8 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159а).

16. Також за Боржником зареєстрований житловий будинок №157 по вул. Флотській у м. Маріуполь (свідоцтво про право власності ЯЯЯ №653701 від 24.05.2012), розміщений на Земельній ділянці.

17. Проте за результатом моніторингу офіційних сайтів веб-порталів публічних закупівель Prozorro прокуратура встановила, що 15.04.2021 на аукціоні продано будівлю, розташовану за адресою: м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, 159а (замовник аукціону - арбітражний керуючий Куделя М.О.).

18. За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником нежитлової будівлі, яка розташована на Земельній ділянці, є ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ЄДРПОУ 43974999) (номер запису про право власності 41748350 від 28.04.2021).

19. Відповідно до листа Виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 28.05.2021 №26-13979-07 Позивач направив листа до ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" про переоформлення права оренди земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна за наявності чинного договору оренди земельної ділянки, проте відповідь від ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" не надходила.

20. Згідно з листом департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради від 27.08.2021 №26.6.3-26109-26.1 станом на 17.08.2021 від ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" листи щодо переоформлення права оренди не надходили.

21. За інформацією Державного земельного кадастру від 27.08.2021 про право власності та речові права на Земельну ділянку з кадастровим номером 1412300000:02:015:0343 вона до теперішнього часу перебуває у користуванні Боржника.

Стислий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

22. Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.01.2023 позов задоволено, Договір розірвано, зобов`язано Боржника повернути за актом приймання-передачі на користь Позивача Земельну ділянку.

23. Рішення мотивовано тим, що з огляду на встановлені обставини систематичного невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань щодо сплати орендної плати, Договір підлягає розірванню, а Земельна ділянка - поверненню Позивачу. При цьому суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для представництва прокуратурою в суді інтересів держави в особі Позивача.

24. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення про відмову в задоволенні позову.

25. Постанова мотивована тим, що звернення з позовом до суду про розірвання договору оренди та поверненням земельних ділянок, на яких знаходяться об`єкти нерухомого майна, належні на праві власності орендарю (Боржнику), за обставин здійснення щодо нього процедури ліквідації у справі про банкрутство, відсутності пред`явлення позивачем кредиторських вимог до Боржника, необхідності відчуження розташованого на земельних ділянках нерухомого майна Боржника на аукціоні та неможливості відчуження чи передачі позивачем земельних ділянок (після розірвання договору оренди) без виділення частин ділянок, на яких розміщене нерухоме майно та які необхідні для його обслуговування, не відповідає цілям та завданням провадження у справі про банкрутство.

Стислий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення доводів скаржника

26. Заступник керівника Донецької обласної прокуратури подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

27. Касаційна скарга мотивована наявністю підстав для касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанції, передбачених пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

28. На думку прокурора, апеляційний господарський суд при розгляді справи не врахував висновки Верховного Суду про застосування положень статті 651 Цивільного кодексу України, статті 78 Земельного кодексу України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", викладені в постановах від 04.09.2019 у справі №910/597/18, від 10.08.2022 у справі №904/6735/20 (624/37/20), від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 07.10.2020 у справі №313/780/19, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, від 22.10.2019 у справі №923/826/18, від 03.04.2019 у справі №921/158/18, від 06.07.2021 у справі №923/278/17 щодо розірвання договорів оренди у разі несплати орендної плати.

29. Також прокурор зазначає про необхідність відступлення від висновку Верховного Суду, викладеного у постанові Верховного Суду від 04.05.2023 у справі №910/8259/16(905/1126/21) про те, що процедура банкрутства - це спеціальна правова процедура, норми Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ) є спеціальними, і під час їх зіставлення з нормами загальними вони повинні мати пріоритет застосування. Скаржник зазначає, що у вказаній постанові не надана оцінка приписам статей 24, 32 Закону України "Про оренду землі", частини 7 статті 62 КУзПБ.

30. Крім того, прокурор подав пояснення, в якому він не погоджується з доводами, наведеними у відзиві на касаційну скаргу.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

31. Боржник подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

32. Зокрема, Боржник заперечує проти доводів Позивача про наявність заборгованості з орендної плати за Договором з урахуванням положень статті 6 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції", а також щодо необхідності захисту інтересів держави від Боржника та його кредиторів.

33. Боржник зазначає, що він не перешкоджає Позивачу в розділі Земельної ділянки та здачі в оренду її іншому власнику розташованої на ній нерухомості, який звернувся до Позивача щодо переоформлення права оренди Земельної ділянки при переході права власності на відповідні об`єкти нерухомого майна за наявності чинного Договору.

Позиція Верховного Суду

34. Керуючись вимогами статей 14, 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів і вимог касаційної скарги та виходить з такого.

35. Предметом касаційного перегляду є судові рішення, ухвалені за наслідком розгляду в межах справи про банкрутство позову про розірвання договору земельної ділянки через систематичну несплату орендної плати та про повернення відповідної земельної ділянки орендодавцю.

36. Право оренди земельної ділянки визначено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

37. Аналогічне визначення закріплено також у статті 1 Закону України "Про оренду землі", згідно зі статтею 13 якого договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

38. У частині 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" перелічені істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

39. У положеннях статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" закріплені переліки прав та обов`язків обох сторін договору оренди. До них віднесено, зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, якому кореспондує право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

40. У разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 наведеного Закону договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін (ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі").

41. Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України також встановлено, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

42. Згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

43. Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

44. Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

45. Верховний Суд неодноразово зазначав (зокрема у постановах від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 22.10.2019 у справі №923/826/18, від 07.10.2020 у справі №313/780/19, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, на які посилається прокурор у касаційній скарзі), що аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

46. У зв`язку з наведеним Верховний Суд не приймає до уваги викладені у відзиві на касаційну скаргу посилання Боржника на те, що у період з вересня 2014 року до 08.06.2016 він був звільнений від сплати за користування земельними ділянками комунальної власності на підставі статті 6 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції", адже під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій він не довів обставини сплати ним орендної плати після внесення відповідних змін до зазначеної статті Закону.

47. Приймаючи до уваги наведену правову позицію, яка є усталеною, Верховний Суд, водночас, вважає, що посилання на перелічені постанови під час оскарження судових рішень у цій справі не є в повній мірі релевантним з урахуванням того, що для касаційного перегляду судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається.

48. Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19, процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Тобто на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом.

49. Проаналізувавши зміст перелічених судових рішень, на які посилається прокурор, Верховний Суд вбачає, що викладені в них висновки Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права стосуються правовідносин, які не є подібними до правовідносин у справі, що розглядається. Адже у зазначених справах не вирішувалися спори про розірвання договору оренди земельної ділянки саме в межах процедури банкрутства орендаря при тому, що розташовані на відповідній земельній ділянці об`єкти нерухомого майна підлягають відчуженню чи були відчужені в межах зазначеної процедури.

50. Не містять висновків щодо застосування норм матеріального права саме у наведених правовідносинах також постанови Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18 (в якій вирішувався спір про визнання незаконними дій стосовно незатвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду та визнання укладеним у редакції позивача договору оренди земельної ділянки), від 04.09.2019 у справі №910/597/18 (в якій вирішувався спір про розірвання договору оренди земельної ділянки через порушення умов договору в частині використання ділянки за цільовим призначенням), від 06.07.2021 у справі №923/278/17 (в якій розглядалась заява розпорядника майна боржника про спростування майнових дій боржника та визнання недійсними додаткових угод, зокрема, про розірвання договору оренди земельної ділянки), від 10.08.2022 у справі №904/6735/20 (624/37/20) (в якій вирішувався спір про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав надання її орендарем у суборенду без згоди власника). Отже, посилання прокурора на перелічені постанови Верховного Суду в контексті розгляду цієї справи підлягають відхиленню як нерелевантні.

51. Водночас Верховний Суд у постанові від 04.05.2023 у справі №910/8259/16 (905/1126/21) (за участю тих самих сторін) викладав висновок щодо застосування норм матеріального права при вирішенні спору про розірвання в межах процедури банкрутства договору оренди земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна, що підлягають відчуженню в межах ліквідаційної процедури.

52. Верховний Суд у зазначеній постанові наголосив, зокрема, що провадження у справах про банкрутство має суттєві відмінності від позовного провадження, воно є самостійним видом судового провадження, який характеризується особливим порядком розгляду справ, специфічністю цілей і завдань банкрутства, суб`єктного складу учасників, способів захисту учасників справи про банкрутство, тривалістю судового провадження тощо.

53. З моменту порушення/відкриття стосовно боржника справи про банкрутство він перебуває в особливому правовому режимі, який змінює весь комплекс юридичних правовідносин боржника і спеціальні норми КУзПБ мають пріоритет у застосуванні при розгляді справ за участю боржника щодо інших законодавчих актів України. За цих умов, завдання та цілі, які ставить перед собою провадження у справі про банкрутство мають пріоритет у порівнянні з тими, які характерні для позовного провадження.

54. Враховуючи, зокрема, преамбулу та розділ V КУзПБ Верховний Суд у вказаній постанові зауважив, що метою проведення аукціону як способу реалізації майна боржника є, передусім, відчуження майна банкрута за максимальною ціною, яку визначає ринок за умови прозорості та вільної конкуренції. Така мета може бути досягнута у разі забезпечення участі в аукціоні з продажу майна боржника якомога широкого кола осіб (потенційних покупців майна), залучення яких не є можливим без забезпечення висвітлення умов та характеристик відчужуваного майна, які дозволяють в достатній мірі потенційному покупцю визначитися з доцільністю купівлі та можливістю використання такого майна після придбання.

55. А відомості про земельну ділянку (її правовий режим), кадастровий номер (за наявності) є невід`ємним складовим елементом характеристики відчужуваного нерухомого майна боржника, що є цілком передбачуваним, оскільки нормальне господарське використання об`єктів нерухомого майна не є можливим без використання земельної ділянки. Звідси очевидно, що максимально привабливим для покупця є придбання об`єкта нерухомого майна разом із наявним речовим правом на земельну ділянку, на якій розташований відчужуваний об`єкт нерухомості.

56. Враховуючи викладене, Верховний Суд у постанові від 04.05.2023 №910/8259/16(905/1126/21) дійшов висновку про те, що звернення прокурора/орендодавця з позовом до суду про розірвання договору оренди та повернення земельних ділянок, на яких знаходяться об`єкти нерухомого майна, належні на праві власності орендарю (боржнику), за обставин здійснення щодо нього процедури ліквідації у справі про банкрутство, відсутності пред`явлення позивачем кредиторських вимог до боржника, необхідності відчуження розташованого на земельних ділянках нерухомого майна боржника на аукціоні та неможливості відчуження чи передачі позивачем земельних ділянок (після розірвання договору оренди) без виділення частин ділянок, на яких розміщене нерухоме майно та які необхідні для його обслуговування, не узгоджується із цілями та завданнями провадження у справі про банкрутство.

57. Відхиляючи доводи прокурора про необхідність відступлення від наведеного висновку під час розгляду цієї справи, Верховний Суд звертає увагу на те, що з метою забезпечення єдності та сталості судової практики причинами для відступу від висловленого раніше висновку можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту, через які застосований у цих рішеннях підхід повинен очевидно застаріти внаслідок розвитку суспільних відносин у певній сфері або їх правового регулювання. Однак Верховний Суд не вбачає перелічених підстав для відступу від наведеної правової позиції під час розгляду цієї справи, тоді як відповідний висновок є чітким, зрозумілим, послідовним та сприяє однозначному застосуванню зазначених норм матеріального права.

58. Водночас Верховний Суд звертає увагу на те, що правовідносини у справі №910/8259/16(905/1126/21), є не в повній мірі подібними до правовідносин у цій справі, у зв`язку з чим посилання на постанову від 04.05.2023 у контексті вирішення цього спору є не релевантним. Так, наведені в постанові у справі №910/8259/16(905/1126/21) висновки стосуються правовідносин щодо необхідності відчуження нерухомого майна боржника у процедурі банкрутства на аукціоні за максимальною ціною із зазначенням усіх його характеристик, однією з яких є відомості про земельну ділянку (її правовий режим, кадастровий номер), на яких відповідне майно розташоване.

59. Тоді як, на відміну від зазначеної справи, частина розташованих на спірній у цій справі Земельній ділянці об`єктів нерухомого майна вже була відчужена на користь третіх осіб на момент вирішення спору судами. І попри те, що господарськими судами не встановлені обставини відчуження на момент вирішення спору в ході ліквідаційної процедури, зокрема, однієї з розташованих на Земельній ділянці нежитлової будівлі площею 102,4 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159б), потенційний набувач зазначеного об`єкту в будь-якому не може розраховувати на отримання прав на Земельну ділянку в цілому, адже на ній розташовані також інші об`єкти нерухомості, належні третім особам.

60. Проте апеляційний господарський суд залишив поза увагою обставини щодо продажу на аукціоні 15.04.2021 розташованої на Земельній ділянці нежитлової будівлі площею 1441,8 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159а), застосування норм права щодо яких не охоплюється наведеним висновком стосовно необхідності забезпечення можливості відчужити майно за якнайвищою ціною тощо для виконання завдань та цілей, які ставить перед собою провадження у справі про банкрутство, адже таке відчуження вже відбулось.

61. Правові наслідки набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду стосовно прав на земельну ділянку, на якій вони розміщені, врегульовані статтею 377 Цивільного кодексу України та статтею 120 Земельного кодексу України (у відповідних редакціях).

62. Так, частина 1 статті 377 Цивільного кодексу України (в редакції на момент відчуження зазначеної будівлі) передбачала, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

63. Згідно з положеннями частин 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (в редакції на момент відчуження зазначеної будівлі) в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

64. Відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент відчуження зазначеної будівлі) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

65. Верховний Суд неодноразово (зокрема, у постановах від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17) викладав висновок про те, що чинне земельне та цивільне законодавство (в різних редакціях) імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який знаходить свій вияв, зокрема, у правилах наведених норм Земельного та Цивільного кодексів України.

66. Верховний Суд наголошував, що в разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (постанова Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17).

67. Також Верховний Суд зауважував, що право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (постанови Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 17.11.2020 у справі №904/5968/19).

68. Водночас частиною 2 статті 377 Цивільного кодексу України та частиною 6 статті 120 Земельного кодексу України визнано істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти (крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). При цьому укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

69. Верховний Суд у постанові від 14.08.2019 у справі №910/14257/18 зауважив, що до особи, яка набула право власності на будівлю, переходить на підставі статті 120 Земельного кодексу України та статті 7 Закону України "Про оренду землі" право користування (оренди) саме тією земельною ділянкою як об`єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, що передбачає набуття права власності на будівлю, незалежно від її цільового призначення, але не частиною такої земельної ділянки. Для переходу (передачі орендарем) права, в тому числі оренди, на частину земельної ділянки обов`язковим є попереднє виділення такої частини в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй окремого кадастрового номера, тобто після набуття такою частиною земельної ділянки статусу об`єкта цивільних прав.

70. Не врахувавши наведеного, суд апеляційної інстанції під час вирішення цього спору про розірвання Договору оренди Земельної ділянки належним чином не дослідив обставини відчуження розташованого на ній (її частині) об`єкта нерухомості та не надав правової оцінки обставинам щодо правових наслідків такого відчуження для правовідносин сторін за Договором з урахуванням умов відповідного (укладеного за наслідками аукціону) договору відчуження, передбачених частиною 2 статті 377 Цивільного кодексу України та частиною 6 статті 120 Земельного кодексу України.

71. Також апеляційний господарський суд не надав належної правової оцінки обставинам наявності зареєстрованого за Боржником житлового будинку №157 по вул. Флотській у м. Маріуполь, зокрема суд не встановив обставини щодо належності зазначеного будинку до багатоквартирних, а отже не з`ясував наявність чи відсутність підстав для застосування до земельної ділянки, на якій розташований цей будинок та належні до нього будівлі, споруди та прибудинкові території, норм земельного законодавства, що регулюють порядок користування земельними ділянками багатоквартирних будинків. Крім того, суд також не з`ясував, які саме будівлі та споруди є належними до вказаного житлового будинку, зокрема наявність чи відсутність підстав для віднесення до них зареєстрованої за Боржником нежитлової будівлі площею 102,4 м2.

72. Господарський суд першої інстанції наведені обставини також не досліджував, розірвавши Договір з огляду виключно на обставини порушення Боржником зобов`язань зі сплати орендної плати без урахування того, що позов розглядається у відокремленому провадженні саме в межах справи про банкрутство Боржника, а на Земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомості, які підлягають відчуженню та частково були відчужені в ході ліквідаційної процедури.

73. Однак без належного дослідження обставин щодо актуального стану правовідносин стосовно Земельної ділянки, які склались між Позивачем і Боржником, а також іншими особами (зокрема набувачем розташованої на ній нежитлової будівлі, особами, передбаченими статтею 42 Земельного кодексу України (в разі наявності підстав для її застосування)), а отже щодо наявності порушених прав Позивача, які підлягають захисту саме шляхом розірвання Договору, Верховний Суд вважає передчасним як висновок суду апеляційної інстанції про відмову в позові, так і висновок суду першої інстанції про його задоволення.

74. З огляду на викладене, за висновком Верховного Суду, суди попередніх інстанцій під час розгляду справи не дотримались вимог статей 74, 86, 236, 269 Господарського процесуального кодексу України щодо всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, із належним дослідженням зібраних у справі доказів, а також застосуванням усіх наданих їм процесуальним законом повноважень, у зв`язку з чим неправильно застосували норми матеріального права, не врахувавши висновки Верховного Суду щодо їх застосування. Вказані порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу встановлених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України меж розгляду справи.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

75. Зважаючи на викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

76. Відповідно до положень статей 300, 310 Господарського процесуального кодексу України рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції підлягають скасуванню з переданням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

77. Під час нового розгляду справи судам слід взяти до уваги викладене, повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, надати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням сторін, і в залежності від установленого та вимог закону прийняти законне та обґрунтоване рішення.

Розподіл судових витрат

78. Оскільки справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат судом не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Донецької обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.01.2023 у справі №910/8259/16 (910/14889/21) скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Картере

Судді В. Пєсков

В. Погребняк