Рішення

від 27.09.2023 по справі 910/20528/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.09.2023Справа № 910/20528/21

За позовом Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" м. Києва

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" м. Львова, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Олсен Груп" м. Києва, 3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайтфрен" м. Києва,

треті особи 1. державний реєстратор Чумаківської сільської ради Дніпропетровського району Третяк Тетяна Василівна Дніпропетровської області, 2. приватний нотаріус Київського міського округу Гамаль Ірина Миколаївна м. Києва, 3. державний реєстратор Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Поліщук Марія Миколаївна м. Києва, 4. Товариство з обмеженою відповідальністю "Комелія" м. Києва

про поновлення прав на нерухоме майно, визнання права на іпотеку

Суддя Паламар П.І.

Секретар судового засідання Григоряк М.С.

Представники:

від позивача: Мальник Д.О.,

від відповідачів: 1., 2. не з`явилися, 3. Снісаренко Д.І.,

від третіх осіб: 1., 2., 3., 4. не з`явилися.

СУТЬ СПОРУ :

у грудні 2021 року Акціонерне товариство "Державний експортно-імпортний банк України" звернулося в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" (далі-відповідач 1.), Товариства з обмеженою відповідальністю "Олсен Груп" (далі-відповідач 2.), Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайтфрен" (далі-відповідач 3.) та після зміни позовних вимог просило:

1) визнати незаконним рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни (індексний номер рішення 44911845, дата та час державної реєстрації 27 грудня 2018 р.), прийняте на підставі заяви Товариства з обмеженою відповідальністю Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" та Довідки про знесення будівель № А-12 від 10 грудня 2018 р., виданої Товариством з обмеженою відповідальністю "Експертне-юридичне бюро "Гривна-Плюс", скасувати державну реєстрацію погашення права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" на нежитлові будівлі (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,90 м2 по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві та закриття розділу об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер: 38206880000, а саме нежитлові будівлі (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,90 м2 по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві, визначивши при цьому, що при скасуванні рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірини Миколаївни (індексний номер рішення 44911845, дата та час державної реєстрації 27 грудня 2018 р.) підлягає поновленню у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право приватної власності на зазначені нежитлові приміщення за Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані", що виникло на підставі договору купівлі-продажу нерухомості від 18 серпня 2008 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. за № 3405 та зареєстрованого 10 квітня 2013 р., реєстраційний номер об`єкта нерухомості 38206880000;

2) визнати за позивачем право на іпотеку:

земельних ділянок кадастровий номер 8000000000:72:211:0010, розташованої у м. Києві, Голосіївський район, вулиця Ямська, 34-36, площею 0,1188 га, вид використання - для експлуатації та обслуговування складської бази; кадастровий номер 8000000000:72:211:0009, розташованої у м. Києві, Голосіївський район, вулиця Ямська, 34-36, площею 0,1371 га, вид використання - для експлуатації та обслуговування складської бази, що на праві приватної власності належить відповідачу 3.,

нежитлових приміщень (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б), розташованих у м. Києві, вул. Ямська, буд. 34-36 загальною площею 2148,9 м2, зокрема, адміністративна будівля - літ. А площею 155,3 м2, склад - літ. Д площею 74,1 м2, гараж - літ. Е площею 62,4 м2, майстерня - літ. Ж площею 30 м2, прохідна - літ. І площею 17,6 м2, склад - літ. В площею 1049,3 м2, склад - літ. Б площею 760,2 м2, що на праві приватної власності належить відповідачу 1., яке виникло на підставі та на умовах визначених іпотечним договором № 161115Z5, посвідченого 23 квітня 2015 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенець О.М., реєстровий № 600;

3) визнати незаконним рішення державного реєстратора Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяни Василівни (індексний номер рішення 44464862, дата державної реєстрації 6 грудня 2018 р. о 18:48:48) та скасувати державну реєстрацію:

- припинення іпотеки земельної ділянки площею 0,2559 га, кадастровий номер 8000000000:72:211:0008 (запис про іпотеку № 9469085 від 23 квітня 2015 р.), цільове призначення - для експлуатації та обслуговування складської бази № 9469111, що знаходиться по вул. Ямській, 34-36 в м. Києві (в Державний реєстр іпотек запис про припинення внесено 06.12.2018 о 18:57:08), на підставі: повідомлення, серія та номер: 752/2852/17-3654, виданий 16.04.2018, видавник: Голосіївський районний суд м. Києва; рішення суду, 2/752/73/18, серія та номер: 752/2852/17, виданий 16.04.2018;

- припинення обтяження земельної ділянки площею 0,2559 га, кадастровий номер 8000000000:72:211:0008 (запис про обтяження № 9469098), цільове призначення - для експлуатації та обслуговування складської бази № 9469098, що знаходиться по вул. Ямська, 34-36 в м. Києві, (в Державний реєстр обтяжень внесено запис про припинення обтяження 06.12.2018 о 18:53:11 на підставі: повідомлення, серія та номер: 752/2852/17-3654, виданий 16.04.2018, видавник: Голосіївський районний суд м. Києва; рішення суду, 2/752/73/18, серія та номер: 752/2852/17, виданий 16.04.2018);

- припинення іпотеки нежитлових приміщень (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) у м. Києві, вул. Ямська, буд. 34-36, загальною площею 2148,9 м2 (запис про іпотеку № 9469085 від 23 квітня 2015 р.), відомості про припинення до Державного реєстру іпотек внесено 06.12.2018 о 18:54:24 на підставі: повідомлення, серія та номер: 752/2852/17-3654, виданий 16.04.2018, видавник: Голосіївський районний суд м. Києва; рішення суду, 2/752/73/18, серія та номер: 752/2852/17;

- припинення обтяження нежитлових приміщень (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) у м. Києві, вул. Ямська, буд. 34-36, загальною площею 2148,9 м2 (запис про обтяження № 9469098), в Державному реєстрі обтяжень запис погашено 06.12.2018 о 18:54:18, на підставі: повідомлення, серія та номер: 752/2852/17-3654, виданий 16.04.2018, видавник: Голосіївський районний суд м. Києва; рішення суду, 2/752/73/18, серія та номер: 752/2852/17, виданий 16.04.2018, видавник: Голосіївський районний суд м. Києва;

4) визначити, що при державній реєстрації скасування рішення державного реєстратора Чумаківської сільської ради Дніпровського району Дніпропетровської області Третяк Тетяни Василівни (індексний номер рішення 44464862, дата державної реєстрації 6 грудня 2018 р.), підлягає державній реєстрації іпотека та обтяження позивача на нерухоме майно, які виникли на підставі та на умовах іпотечного договору № 161115Z5, який посвідчений 23 квітня 2015 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенець О.М., реєстровий № 600 відносно наступного майна:

а) нежитлові приміщення (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) у м. Києві, вул. Ямська, буд. 34-36, загальною площею 2148,9 м2, зокрема, адміністративна будівля - літ. А площею 155,3 м2, склад - літ. Д площею 74,1 м2, гараж - літ. Е площею 62,4 м2, майстерня - літ. Ж площею 30 м2, прохідна - літ. І площею 17,6 м2, склад - літ. В площею 1049,3 м2, склад - літ. Б площею 760,2 м2, що на праві приватної власності належить відповідачу 1.;

б) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:211:0010, яка розташована у м. Києві, Голосіївський район, вулиця Ямська, 34-36, площею 0,1188 га; вид використання - для експлуатації та обслуговування складської бази, що на праві приватної власності належить відповідачу 3.;

в) земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:211:0009, яка розташована у м. Києві, Голосіївський район, вулиця Ямська, 34-36, площею 0,1371 га; вид використання - для експлуатації та обслуговування складської бази, що на праві приватної власності належить відповідачу 3.

Постановою Верховного Суду від 5 квітня 2023 р. постанову Північного апеляційного господарського суду від 17 листопада 2022 р. та рішення господарського суду міста Києва від 28 липня 2022 р. в частині відмови у позові щодо позовних вимог про поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права приватної власності на нежитлові будівлі (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,90 м2, що знаходяться по вул. Ямська, 34-36 в м. Києві за Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані", що виникло на підставі договору купівлі-продажу нерухомості від 18.08.2008, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. за № 3405 та зареєстрованого 10 квітня 2013 р., реєстраційний номер об`єкта нерухомості: 38206880000; та в частині визнання за Акціонерним товариством "Державний експортно-імпортний банк України" права на іпотеку: земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:211:0010, яка розташована за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вулиця Ямська, 34-36, площею 0,1188 га, вид використання - для експлуатації та обслуговування складської бази; земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:211:0009, яка розташована за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вулиця Ямська, 34-36, площею 0,1371 га, вид використання - для експлуатації та обслуговування складської бази, що на праві приватної власності належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Лайтфрен"; та права на іпотеку на нежитлові приміщення (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б), які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Ямська, буд. 34-36, загальною площею 2148,9 м2 зокрема, адміністративна будівля - "літ. А" площею 155,3 м2, склад - "літ. Д" площею 74,1 м2, гараж - "літ. Е" площею 62,4 м2, майстерня - "літ. Ж" площею 30 м2, прохідна - "літ. І" площею 17,6 м2, склад - "літ. В" площею 1049,3 м2, склад - "літ. Б" площею 760,2 м2, яке виникло на підставі та на умовах визначених іпотечним договором № 161115Z5, який посвідчений 23 квітня 2015 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенець О.М., реєстровий № 600, скасовано, справу у цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції. У позові в іншій частині відмовлено.

Таким чином, предметом судового спору на новому розгляді справи залишилися позовні вимоги Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" про поновлення прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" та визнання права на іпотеку земельних ділянок площами 0,1188 га та 0,1371 га по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві, належних Товариству з обмеженою відповідальністю "Лайтфрен", і розташованих на цих земельних ділянках нежилих приміщень (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,9 м2.

Позивач зазначав, що він набув права іпотекодержателя на вищевказане нерухоме майно на підставі іпотечного договору № 161115Z5 від 23 квітня 2015 р. з відповідачем 1., яким забезпечувалося виконання зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Комелія", що виникло з генеральної кредитної угоди № 161114№5 від 25 грудня 2014 р.

Рішенням господарського суду міста Києва від 6 серпня 2018 р. у справі № 910/4780/18 задоволено його позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані", в рахунок погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Комелія" у розмірі 3340611,09 доларів США та 46243868,88 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки - земельну ділянку площею 0,2559 га кадастровий номер 8000000000:72:211:0008 по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві та розташовані на ній нежитлові приміщення (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,9 м2, зокрема, адміністративна будівля - "літ. А" площею 155,3 м2, склад - "літ. Д" площею 74,1 м2, гараж - "літ. Е" площею 62,4 м2, майстерня - "літ. Ж" площею 30 м2, прохідна - "літ. І" площею 17,6 м2, склад - "літ. В" площею 1049,3 м2, склад - "літ. Б" площею 760,2 м2.

Згодом на стадії виконання вказаного рішення суду йому стало відомо про внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі-Реєстр) записів про припинення встановленої договором № 161115Z5 від 23 квітня 2015 р. іпотеки та пов`язаних з нею обтяжень нерухомого майна.

Після цього запис про право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" на нежилі приміщення у Реєстрі було погашено у зв`язку зі знищенням цього майна, а право власності на земельну ділянку спочатку перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю "Олсен Груп", а після її поділу на дві частини площами 0,1188 га та 0,1371 га - до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайтфрен".

Посилаючись на те, що нежилі приміщення, які складають предмет іпотеки, до часу звернення з позовом в суд та протягом розгляду справи не знищені, існують у матеріальному світі, право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані" на це майно на підставі ст.ст. 346, 349 ЦК України не припинилося, перехід права власності на земельну ділянку та її поділ в силу вимог ст. 23 Закону України "Про іпотеку", ст. 110 ЗК України зберігає дійсну іпотеку та не припиняє дії встановлених обтяжень, позивач просив задовольнити позов.

Також просив покласти на відповідачів понесені ним витрати з оплати судового збору.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги.

Відповідачі 1., 2. відзиви на позовну заяву не подали, у судове засідання повторно не з`явилися, про час і місце його проведення повідомлені у встановленому порядку.

Відповідач 3. у відзиві на позовну заяву, його представник у судовому засіданні проти позову заперечував, посилаючись на безпідставність заявлених вимог. Вказував, що майно (земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:72:211:0010 площею 0,1188 га та 8000000000:72:211:0009 площею 0,1371 га по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві) були придбані ним 16 грудня 2019 р. з прилюдних торгів, проведених у порядку виконання судового рішення.

На час придбання він не знав і не міг знати, що предмет продажу передавався в іпотеку позивачеві, хоча доклав усіх залежних від нього зусиль для перевірки статусу цього майна, правомірно покладаючись на відомості щодо нього, які містилися в Реєстрі.

Тому в силу вимог ч. 2 ст. 388 ЦК України придбане ним майно не може бути витребувано від нього як добросовісного набувача, а набуте ним право на таке майно є вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Треті особи у судове засідання повторно не з`явилися, про час і місце його проведення повідомлені в установленому порядку, письмових пояснень на позов не надали.

Суд вважає можливим розглянути справу відповідно до вимог ст. 202 ГПК України у відсутності представників двох відповідачів та третіх осіб за наявними у ній матеріалами, що містять достатньо відомостей про права і взаємовідносини сторін.

Заслухавши пояснення представників позивача, відповідача 3., розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 25 грудня 2014 р. між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комелія" було укладено генеральну кредитну угоду № 161114N5.

Виконання зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Комелія" за вказаною угодою забезпечене іпотекою земельної ділянки площею 0,2559 га кадастровий номер 8000000000:72:211:0008 по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві та розташованих на ній нежитлових приміщень (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,9 м2, зокрема, адміністративної будівлі - "літ. А" площею 155,3 м2, складу - "літ. Д" площею 74,1 м2, гаража - "літ. Е" площею 62,4 м2, майстерні - "літ. Ж" площею 30 м2, прохідної - "літ. І" площею 17,6 м2, складу - "літ. В" площею 1049,3 м2, складу - "літ. Б" площею 760,2 м2, яка виникла на підставі іпотечного договору № 161115Z5 від 23 квітня 2015 р., укладеного між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані".

У день укладення іпотечного договору приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Багдасаровою О.М. внесено записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №№ 9469066, 9469085, 9469098, 9469111 про реєстрацію вищеказаної іпотеки та обтяжень на майно, що становить її предмет.

Згідно з умовами п.п. 1.6, 2.1.4 іпотечного договору, у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником відповідних положень кредитного договору та/або невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем відповідних положень цього договору, іпотекодержатель має право отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами.

Відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем дозволяється лише за письмовою згодою іпотекодержателя (п. 1.8 Іпотечного договору).

Рішенням господарського суду міста Києва від 6 серпня 2018 р. у справі № 910/4780/18 задоволено позов Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані", в рахунок погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Комелія" у розмірі 3340611,09 доларів США та 46243868,88 грн. звернуто стягнення на предмет іпотеки - земельну ділянку площею 0,2559 га кадастровий номер 8000000000:72:211:0008 по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві та розташовані на ній нежитлові приміщення (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,9 м2, зокрема, адміністративну будівлю - "літ. А" площею 155,3 м2, склад - "літ. Д" площею 74,1 м2, гараж - "літ. Е" площею 62,4 м2, майстерню - "літ. Ж" площею 30 м2, прохідну - "літ. І" площею 17,6 м2, склад - "літ. В" площею 1049,3 м2, склад - "літ. Б" площею 760,2 м2.

Указане рішення суду звернуто позивачем до примусового виконання.

Зазначені обставини підтверджуються поясненнями позивача, наявними у справі копіями кредитної угоди, іпотечного договору, рішення суду, інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборону відчуження об`єктів нерухомого майна щодо вищевказаних земельної ділянки та нежилих приміщень, матеріалами виконавчого провадження з виконання господарського суду міста Києва від 6 серпня 2018 р. у справі № 910/4780/18.

Також встановлено, що 6 грудня 2018 р державним реєстратором Чумаківської сільської ради Дніпровського району, Дніпропетровської області Третяк Тетяною Василівною на підставі повідомлення Голосіївського районного суду м. Києва № 752/2852/17-3654 від 16.04.2018 та рішення Голосіївського районного суду м. Києва у справі №752/2852/17 від 16.04.2018 скасовано записи про іпотеки та обтяження, накладені на предмет іпотеки за Іпотечним договором.

29 грудня 2018 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль Іриною Миколаївною до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про закриття об`єкту нерухомого майна № 38206880000: нежитлові будівлі (літ. А,Д,Е,Ж,І,В,Б) загальною площею 2148,90 м2 на підставі довідки ТОВ "Експертно-юридичне бюро "Гривна-Плюс" № А-12 від 10 грудня 2018 р. про знищення об`єкта нерухомого майна.

4 лютого 2019 р. державним реєстратором КП "Реєстраційне бюро" Поліщук Вікторією Миколаївною внесено запис про речові права щодо предметів іпотеки, а саме: запис про право власності позивача на земельну ділянку площею 0,2559 гектарів, кадастровий номер №8000000000:72:211:0008, №30125573 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно погашено 1 лютого 2019 р. на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 14 січня 2019 р. та протоколу Товариства з обмеженою відповідальністю "Олсен Груп" № 1 від 14 січня 2019 р.

6 вересня 2019 р. державним реєстратором ГУ Держгеокадастру у м. Києві за заявою відповідача 2 та на підставі технічної документації з землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок внесено відомості (здійснено реєстрацію) до Державного земельного кадастру про земельні ділянки (утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:211:0008): з кадастровим номером 8000000000:72:211:0009 площею 0,1371 га та з кадастровим номером 8000000000:72:211:0010 площею 0,1188 га, розташовані за адресою м. Київ, р-н. Голосіївський, вул. Ямська, 34-36, вид використання яких - для експлуатації та обслуговування складської бази.

2 жовтня 2019 р. державним реєстратором КП "Центр правової допомоги та реєстрації" Мельником Дмитром Сергійовичем на підставі заяви № 439 від 4 березня 2019 р., посвідченої приватним нотаріусом КМНО Легкобит С.О. про поділ земельної ділянки, внесено запис про закриття об`єкту нерухомого майна - земельної ділянки площею 0,2559 гектарів, кадастровий номер 8000000000:72:211:0008.

16 грудня 2019 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Ларисою Віталіївною внесено записи про право власності щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:72:211:0009 площею 0,1371 га та 8000000000:72:211:0010 площею 0,1188 га, відповідно до яких право приватної власності зареєстровано за відповідачем 3. на підставі свідоцтв про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів №№ 909 та 910 від 16 грудня 2019.

Вказані обставини підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборону відчуження об`єктів нерухомого майна, сторонами та іншими учасниками справи не заперечуються.

Заявлені у справі вимоги обгрунтовані оспоренням та невизнанням права позивача як іпотекодержателя у зв`язку з вилученням з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідних записів та переходом після цього права власності на частину предмета іпотеки від іпотекодавця до іншої особи.

Відносини щодо іпотеки як окремого виду застави на час встановлення іпотеки та переходу права власності на предмет іпотеки були врегульовані главами 47-49 ЦК України, Законом України "Про іпотеку" (далі-Закон) у відповідних редакціях, які протягом часу вчинення описаних вище дій не зазнавали змін.

Відповідно до ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч. 1ст. 509); зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526); виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (ч. 1 ст. 546).

Згідно зі ст. 572 ЦК України за заставою кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

За ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (абз. 3 ст. 1 Закону).

Відповідно до статті 3 Закону іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (перше речення ч. 1); іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (ч. 5).

Згідно зі статтею 9 Закону іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено Законом (перше речення ч. 1); іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, відчужувати предмет іпотеки ( абз. 4 ч. 3).

За ч. 3 ст. 12 Закону правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого, зокрема, в іпотеку майна без згоди іпотекодержателя є недійсним.

У ст. 17 Закону визначено підстави припинення іпотеки, якими є, зокрема, припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, реалізація предмета іпотеки відповідно до цього Закону, набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, визнання іпотечного договору недійсним ( ч. 1), а також передбачено, що відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (ч. 3).

Згідно зі ст. 23 Закону у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою (ч. 1); особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (ч. 2).

Відповідно до статті 33 Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (перше речення ч. 1); звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя ( ч. 4).

Таким чином, із наведених законодавчих положень вбачається, що іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.

Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 р. у справі № 3-67/2019(1457/19) визнано такими, що відповідають Конституції України (є конституційними), положення ч. 1 ст. 23 Закону України "Про іпотеку".

Згідно з указаним рішенням чинне нормативне регулювання дає підстави стверджувати, що набувач предмета іпотеки не позбавлений можливості отримувати інформацію про обтяження майна іпотекою самостійно або за допомогою третіх осіб та здатний виявити розумну обачність, щоб убезпечити себе від негативних наслідків, пов`язаних із набуттям статусу іпотекодавця, у тому числі і тих, що можуть настати у разі невиконання основного зобов`язання. Хоча обтяження майна іпотекою і впливає на можливість реалізації набувачем іпотечного майна свого конституційного права власності через обмежену правомочність розпоряджатися предметом іпотеки, втручання у таке право є мінімальним та спрямоване на врахування інтересів усіх суб`єктів вказаних правовідносин.

Положення ч. 1 ст. 23 Закону не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) і іпотекодавця (набувача іпотечного майна). До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки. Водночас набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину.

Конституційний Суд України також зазначив, що положення ч.1 ст. 23 Закону, які визначають наслідки переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особи, безпосередньо не стосуються питання позбавлення іпотекодавця (набувача іпотечного майна) права власності на предмет іпотеки або ж його примусового відчуження у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки.

Виходячи за наведених положень чинного законодавства, що передбачають дійсність іпотеки для набувача іпотечного майна, нікчемність правочину про відчуження іпотекодавцем без згоди іпотекодержателя переданого в іпотеку майна, ст. 1512 Конституції України про обов`язковість рішень, ухвалених Конституційним Судом України, а також того, що зібраними у справі доказами не підтверджено факту припинення іпотеки, встановленої іпотечним договором № 161115Z5 від 23 квітня 2015 р., на визначених Законом підставах, суд дійшов висновку, що право позивача відносно земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:72:211:0010 площею 0,1188 га та 8000000000:72:211:0009 площею 0,1371, утворених внаслідок поділу земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:72:211:0008 площею 0,2559 га, по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві та розташованих на них нежитлових приміщень (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,9 м2, зокрема, адміністративної будівлі - "літ. А" площею 155,3 м2, складу - "літ. Д" площею 74,1 м2, гаража - "літ. Е" площею 62,4 м2, майстерні - "літ. Ж" площею 30 м2, прохідної - "літ. І" площею 17,6 м2, складу - "літ. В" площею 1049,3 м2, складу - "літ. Б" площею 760,2 м2 як іпотекодержателя були дійсними на час звернення позивача в суд з указаним позовом та існують на час розгляду справи судом.

При цьому судом враховано, що згідно з наявними у справі доказами, а саме, актом позивача щодо наявності, стану та умов зберігання майна від 7 травня 2019 р. з фототаблицями до нього, актом приватного виконавця Бережного Ярослава Вікторовича від 29 травня 2023 р. з фотоматеріалами до нього, повідомлень ДП "Сетам" від 15 жовтня та 4 листопада 2019 р. про продаж майна з прилюдних торгів, передані відповідачем 1. в іпотеку нежитлові приміщення, які становлять частину її предмета, не були знищені, а існують в матеріальному світі до часу розгляду справи в суді.

Суд критично оцінює посилання відповідача 3. з цього приводу, оскільки надана ТОВ "Експертно-юридичне бюро "Гривна-Плюс" довідка № А-12 від 10 грудня 2018 р. про знищення об`єкта нерухомого майна суперечить даним акту наявності, стану та умов зберігання майна від 7 травня 2019 р., складання якого супроводжувалося фотофіксацією існуючих у часі пізніше дати створення цієї довідки об`єктів нерухомості, переданих в іпотеку.

Окрім того, про існування цієї частини предмету іпотеку йшлося в оголошенні про продаж однієї із земельних ділянок з прилюдних торгів, учасником яких був цей відповідач.

За відсутності достовірних доказів про здійснення пізнішої забудови придбаних на прилюдних торгах земельних ділянок посилання відповідача 3. з цього приводу є непереконливими.

Подані позивачем з цього приводу докази є більш вірогідними, ніж докази відповідача 3. на їх спростування.

Наявні фотоматеріали про розміщені на земельній ділянці по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві будівлі та споруди свідчать про збереженість основних конструктивних елементів адміністративної будівлі, складів, гаража, майстерні та прохідної, що складали предмет іпотеки станом на час укладення іпотечного договору.

Реконструкція ж предмету іпотеки або проведення самочинного будівництва на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю, в силу вимог ч. 6 ст. 5 Закону відносить усі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості до предмета іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлений заявний (декларативний) порядок державної реєстрації прав.

При цьому відомості про права є похідними від фактів виникнення, зміни або припинення прав.

За встановлених обставин збереження адміністративної будівлі, складів, гаража, майстерні та прохідної, що складають предмет спірної іпотеки, сам по собі факт відсутності в Реєстрі запису про право власності на це майно не свідчить про припинення такого права у його іпотекодавця Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані".

Проте нездійснення власником-іпотекодавцем державної реєстрації права власності за собою не впливає на обсяг прав позивача, не порушує його прав іпотекодержателя.

Тому у позові про поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права приватної власності на нежитлові будівлі (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,90 м2, що знаходяться по вул. Ямська, 34-36 в м. Києві за Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані", що виникло на підставі договору купівлі-продажу нерухомості від 18.08.2008, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л.С. за № 3405 та зареєстрованого 10 квітня 2013 р., реєстраційний номер об`єкта нерухомості: 38206880000, відповідно до вимог ст. 16 ЦК України слід відмовити.

Убачається, що придбання відповідачем 3. земельних ділянок, утворених внаслідок поділу земельної ділянки площею 0,2559 га, по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві, відбулося внаслідок укладення низки нікчемних в силу вимог ч. 3 ст. 12 Закону, ст. 215 ЦК України правочинів.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За ч. 3 цієї ж норми закону правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Оскільки ст. 23 Закону встановлений інший правовий наслідок переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, не пов`язаний з двосторонньою реституцією, то поновлення прав іпотекодержателя не вимагає витребування майна від набувача майна.

У розділі 7 постанови від 15 червня 2021 р. у справі № 922/2416/17 Верховний Суд, застосовуючи норму п. 3 ч. 1 ст. 593 ЦК України, дійшов висновку, що реалізація предмета застави з прилюдних торгів припиняє заставу (іпотеку як її вид). Запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя. За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень

Згідно з п. 9.9 тієї ж постанови при вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.

Убачається, що відносини, які виникли у даній справі, не подібні до справи № 922/2416/17, в якій запис про обтяження іпотекою був виключений на підставі судового рішення у справі про банкрутство, після чого під судовим контролем у тому ж провадженні за участю іпотекодержателя, який заявив кредиторські вимоги до боржника, предмет іпотеки був реалізований з прилюдних торгів, за наслідком яких іпотекодержатель взяв участь у розподілі одержаних від реалізації майна боржника грошових сум, таким чином одержавши задоволення за рахунок заставленого майна.

Хоча спірні відносини й виникли у зв`язку з виключенням запису про обтяження іпотекою на підставі рішення суду, якого між тим ніколи не існувало та фактично було підроблене, під судовим контролем на виконання іншого рішення Дарницького районного суду м. Києва від 17 травня 2019 р. у справі № 753/7275/19 з прилюдних торгів було реалізовано лише частину предмету іпотеки (земельну ділянку), оскільки державну реєстрацію права власності щодо решти майна за заявою іпотекодавця було безпідставно припинено, а іпотекодержатель у цій справі не одержав жодного задоволення за рахунок заставленого майна.

Реалізація предмета застави (іпотеки) у такий спосіб нівелює саме поняття забезпечення виконання зобов`язання, є явно несправедливою по відношенню до іпотекодержателя, та порушує співвідношення майнових інтересів останнього та набувача майна, обтяженого іпотекою.

При цьому суд вважає за необхідне вирішити питання добросовісності набуття відповідачем 3. у власність земельних ділянок, що становлять частину предмета спірної іпотеки.

За змістом ст. 388 ЦК України добросовісним вважається оплатне придбання майна від особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати.

Убачається, що у 2018 році до часу придбання відповідачем 3. земельних ділянок з прилюдних торгів у справі господарського суду міста Києва № 910/4780/18 було ухвалене та набрало законної сили рішення про звернення стягнення на спірну іпотеку.

Відповідне рішення на підставі Закону України "Про доступ до судових рішень" в установленому порядку було оприлюднене в Єдиному державному реєстрі судових рішень, у зв`язку з чим безперешкодний доступ до нього був забезпечений необмеженому колу осіб, у т.ч. відповідачу 3.

В указаному рішенні чітко вказано нерухоме майно, на яке звертається стягнення, зокрема, земельна ділянка площею 0,2559 га та її адреса місцезнаходження по вул. Ямській, 34-36 ум. Києві, а також перелік розташованих на ній будівель та споруд.

Про наявність забудови на земельній ділянці за вказаною адресою повідомлялося також в оголошенні ДП "Сетам" про прилюдні торги з продажу однієї з утворених внаслідок поділу переданої в іпотеку земельної ділянки.

З наведеного слідує, що маючи намір придбати земельну ділянку та виявляючи для цього звичайну обачність, відповідач 3. мав реальну можливість довідатися як про дійсний склад майна, що виставлялося на прилюдні торги, так і дійсні обтяження щодо такого майна.

Покладаючись на чинні на час торгів відомості з Реєстру про предмет продажу відповідач 3. не був позбавлений можливості оглянути це майно до продажу та, як підтвердив у судовому засіданні його представник і за сумісництвом директор та засновник, здійснив такий огляд.

Поясненнями останнього стверджується, що під час огляду він виявив, що земельна ділянка огороджена бетонним парканом як єдиний масив, а не дві окремі земельні ділянки.

Його ж твердження про відсутність іншої забудови спростовуються фототаблицями до акту огляду від травня 2019 року, згідно з якими розташовані на земельній ділянці по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві будівлі та споруди за габаритами перевищують висоту паркану, у зв`язку з чим не помітити їх звичайним оглядом навіть не проникаючи на земельну ділянку не можливо.

Окрім того, цільове призначення утворених внаслідок поділу переданої в іпотеку земельної ділянки- для експлуатації та обслуговування складської бази - окремо свідчить про існування на них об`єктів нерухомості та не передбачає здійснення нової забудови.

Таким чином, слід дійти висновку, що придбання відповідачем 3. земельних ділянок, що становлять частину предмета іпотеки, не мало ознак добросовісного набуття.

Встановлений в Україні публічний порядок заснований, зокрема, на принципі обов`язковості судових рішень, які набрали законної сили.

Виключення з Реєстру записів про спірну іпотеку та подальше заволодіння усім майном, що складало її предмет, відповідачем 3. створило для позивача правову невизначеність, яка перешкоджає здійсненню його прав іпотекодержателя у зв`язку з виконанням рішення господарського суду м. Києва від 6 серпня 2018 р. справі № 910/4780/18.

За таких обставин належним способом захисту заявлених прав, які оспорюються та не визнаються цим відповідачем, відповідно до вимог ст. 16 ЦК України, ст. 23 Закону України "Про іпотеку", ст. 110 ЗК України, є визнання за позивачем прав іпотекодержателя щодо переданого в іпотеку майна, а не права на майно, про що просив позивач. Це зумовлює часткове задоволення поданого позову.

Оскільки позов задоволено частково, понесені по справі судові витрати стосовно до вимог ст. 129 ГПК України слід покласти на позивача і відповідача 3. пропорційно розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 232, 233, 236-241 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В :

позов Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" м. Києва задовольнити частково.

Визнати за Акціонерним товариством "Державний експортно-імпортний банк України" (03150, м. Київ, вул. Антоновича, 127, код 00032112) права іпотекодержателя на: земельні ділянки площею 0,1188 га (кадастровий номер 8000000000:72:211:0010) та площею 0,1371 га (кадастровий номер 8000000000:72:211:0009) по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві; нежитлові приміщення (літ. А, Д, Е, Ж, І, В, Б) загальною площею 2148,9 м2 по вул. Ямській, 34-36 у м. Києві, зокрема, адміністративну будівлю - "літ. А" площею 155,3 м2, склад - "літ. Д" площею 74,1 м2, гараж - "літ. Е" площею 62,4 м2, майстерню - "літ. Ж" площею 30 м2, прохідну - "літ. І" площею 17,6 м2, склад - "літ. В" площею 1049,3 м2, склад - "літ. Б" площею 760,2 м2, які виникли на підставі іпотечного договору № 161115Z5 від 23 квітня 2015 р., укладеного між Акціонерним товариством "Державний експортно-імпортний банк України" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвест-Бізнес Компані".

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайтфрен" (04214, м. Київ, вул. Північна, 2/58, кв. 189, код 34044721) на користь Акціонерного товариства "Державний експортно-імпортний банк України" (03150, м. Київ, вул. Антоновича, 127, код 00032112) 4540 грн. витрат по оплаті судового збору.

У позові в іншій частині відмовити.

Рішення набирає законної сили та підлягає оскарженню у строк і порядку, визначені ст. 241 та розділом ІV ГПК України.

Повне судове рішення складене 13 жовтня 2023 р.

Суддя господарського суду міста Києва П.І.Паламар