Рішення

від 16.10.2023 по справі 471/138/23

БРАТСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 471/138/23

Провадження №2/471/74/23

Номер рядка звіту 22

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" жовтня 2023 р.

Братський районний суд Миколаївської області

у складі:

головуючого судді Гукової І.Б.,

за участю секретаря Холоденко І.Ю.,

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - ОСОБА_2 ,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа ОСОБА_5 про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Обрій» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_5 про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації з одночасним припиненням права оренди землі.

Свій позов обґрунтовує тим, що 11.01.2012 року між позивачем та власником земельної ділянки, відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 8,2762 га, з кадастровим номером 4821482600:01:000:0111, терміном на 10 років та який було зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району 28.03.2012 року за № 4821400040020122012. З моменту укладення договору позивач користується земельною ділянкою та виконує всі зобов`язання за договором. 21.02.2022 року на адресу ОСОБА_3 позивач направив письмове повідомлення про намір продовжити дію договору оренди з проектом договору про внесення змін до договору оренди землі із визначення розміру орендної плати 6500,00 грн. за один гектар. Протягом місяця від орендаря заперечень не надходило. Як стало відомо позивачу, 29.03.2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір оренди на спірну земельну ділянку, строком на 7 років, який зареєстровано державним реєстратором Червонищенко О.І. 20.10.2022 року. Укладаючи новий договір оренди, власником землі були порушені права позивача на переважне право на поновлення договору. Окрім цього, на період воєнного стану Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» визначено автоматичне продовження договорів оренди на один рік. Укладаючи договір оренди з ОСОБА_4 орендодавець порушила право орендаря ФГ «Обрій» на переважне право продовження договору, тому є підстави для визнання договору від 29.03.2022 року недійсним. Тому позивач просить суд про визнання за ним переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Під час судового засідання представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав викладених у позові.

Представник відповідача, ОСОБА_4 під час судового засідання позовні вимоги не визнала, суду пояснила, що термін дії договору оренди між ОСОБА_3 та ФГ «Обрій» закінчився 28.03.2022 року. 29.03.2022 року було укладено новий договір між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , яким було зареєстровано 20.10.2022 року. Що стосується переважного права ФГ «Обрій» на поновлення договору, то це право не є безумовним, потрібна згода обох сторін договору на його продовження. У вересні 2021 року ОСОБА_3 надсилала ФГ «Обрій» листа, в якому повідомила про небажанням продовжувати договір оренди. Про те, що ОСОБА_3 не бажала продовжувати договір оренди з ФГ «Обрій» свідчить також інформація відділу поліції, згідно якої у 2022 року належну відповідачу земельну ділянку вже обробляв ОСОБА_4 . Тому позовні вимоги є безпідставними та у задоволенні позову слід відмовити.

Відповідач ОСОБА_3 та третя особа ОСОБА_5 у судове засідання не з`явилися, про причини неявки суду не повідомили.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

11 січня 2012 року між ФГ «Обрій» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 4821482600:01:000:0111, термін дії якого становить 10 років. Даний договір зареєстровано 28 березня 2012 року у відділі Держкомзему Братського району за № 4821400040020122012. Отже строк дії договору закінчився 28.03.2022 року.

29 березня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 7 років, який було зареєстровано 20.10.2022 року.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом про оренду землі. Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону про оренду землі.

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону про оренду землі).

За частиною першою статті 14 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом статті 19 Закону «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

У справі що розглядається судом встановлено, що право оренди первинного орендаря було дійсне до 28 березня 2022 року (дата реєстрації договору оренди землі від 11.01.2012 року). Наступний договір було укладено 29.03.2022 року та зареєстровано 20.10.22 року. Протягом 2022 року орендар за новим договором, ОСОБА_4 , використовував земельну ділянку відповідача ОСОБА_3 , що підтверджується заявою ФГ «Обрій» до органів поліції (арк..с.81)

Представник позивача посилаються на те, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» було внесено зміни до 1. Розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., N 3 - 4, ст. 27) доповнити пунктами 27 і 28 такого змісту:та встановлено, що вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі і приватної власності.

Однак, вказаний Закон набрав чинності з 07 квітня 2022 року. Тому дана норма Закону про автоматичне продовження договору оренди діє лише стосовно тих договорів, дія яких закінчилася після 07.04.2022 року.

Позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним договору оренди, від 29.03.2022 року укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 08 лютого 2023 року, отже же після закінчення строку дії попереднього договору, тому підстав у суду для визнання недійсним договору від 29.03.2022 року у суду не має.

Що стосується вимог про визнання переважного право на поновлення договору, суду вказує на наступне.

Законодавством передбачено різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону про оренду землі передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;

- належне виконання договору орендарем;

- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Такі висновки викладені у постанові ВП ВС від 25.01.2022 року у справі № 143/591/20.

Позивач зазначає, що ним до закінчення строку дії договору оренди було надіслано ОСОБА_3 проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Як зазначено ВП ВС року у справі № 143/591/20 року «8.27. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі».

27 вересня 2021 року ОСОБА_3 надіслала листа ФГ «Обрій» в якому зазначила, що не бажає поновлювати дію Договору оренди (арк..с. 83).

Враховуючи наявність заперечень відповідача ОСОБА_3 проти поновлення договору оренди землі, з урахуванням вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» суд приходить до висновку про необхідність відмови у задоволенні позову в частині визнання переважного права на поновлення договору оренди, а відповідно і визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, оскільки додаткова угода до договору оренди землі укладається сторонами для вирішення питання щодо поновлення дії договору при наявності взаємної згоди для державної реєстрації речових прав сторін, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося, оскільки після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди.

За таких обставин, позовні вимоги позивача ФГ «Обрій» є такими, що не підлягають задоволенню в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 259, 264, 265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа ОСОБА_5 про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок- відмовити.

Позивач - ФГ "Обрій",місце знаходження: вул. Промислова, 11, смт. Братське. Вознесенський район Миколаївська область, ЄДРПОУ 30079242.

Відповідач - ОСОБА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 .

ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 .

Третя особа - ОСОБА_5 - АДРЕСА_3 .

На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Миколаївського апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлено 19.10.2023 року.

СуддяІ.Б. Гукова