Постанова

від 07.09.2023 по справі 910/14933/22

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" вересня 2023 р. Справа№ 910/14933/22

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Тищенко А.І.

Михальської Ю.Б.

при секретарі судового засідання Польчен А.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 07.09.2023

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 (повний текст складено 29.05.2023)

у справі №910/14933/22 (суддя Нечай О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Технотрек"

до Київської міської ради

про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки

В судовому засіданні 07.09.2023 відповідно до ст.ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22 в позові відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач 14.06.2023 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "Технотрек" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки від 25.03.2016, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. 25.03.2016 за реєстровим № 935, укладеного між позивачем та відповідачем, ТОВ "Технотрек" продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, належним чином виконує обов`язки за Договором, сплачує орендну плату та повідомило Київську міську раду про намір продовжити строк дії Договору, відтак у нього виникло право вимагати визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22 в позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що маючи намір поновити Договір на новий строк, позивач повинен був включити до проєкту відповідної додаткової угоди умови, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 Земельного кодексу України, оскільки на земельній ділянці комунальної власності, розташовані будівлі і споруди, що є власністю орендаря.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Товариство з обмеженою відповідальністю "Технотрек" вважає рішення суду першої інстанції таким, що прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, посилається на неповноту дослідження обставин та аргументів позивача у справі, що є підставами для його скасування та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі відповідно до ст. 277 ГПК України, з огляду на наступне:

- суд першої інстанції не прийняв до уваги, що відповідачем в порушення місячного строку та процедури жодним чином не узгоджувались з орендарем (за необхідності) будь-які зміни наявних діючих істотних умов договору оренди та не надано листа-повідомлення орендодавця про їх заперечення, в т.ч. у поновленні договору оренди землі, що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором;

- суд першої інстанції не врахував той факт, що лише 22.09.2021 ТОВ "Технотрек" отримало від Департаменту для ознайомлення в його редакції Проект договору про укладення Договору оренди земельної ділянки на новий строк, який передбачав внесення змін до істотних умов договору від 25.03.2016, при цьому порушуючи права орендаря на користування земельною ділянкою відповідно до умов укладеного договору;

- суд першої інстанції посилався, проте не врахував правовий висновок постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 та постанови Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, яким встановлений алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст.33 Закону України «Про оренду землі»;

- суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог, а саме надав оцінку умовам проекту Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки, наданої позивачем, яка не заперечувалась та не оскаржувалась відповідачем; зустрічної позовної заяви стосовно оскарження умов додаткової угоди відповідачем не подавалось;

- в судовому засіданні суд не уточнив позовні вимоги та не роз`яснив позивачу наслідки не оскарження рішення постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 17.03.2021, яке оформлено протоколом №4/6, оскільки це рішення є похідним від основних вимог позивача відповідно до ст.173 ГПК України.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 19.06.2023 апеляційну скаргу передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.

Колегією суддів встановлено, що апеляційна скарга подана безпосередньо до Північного апеляційного господарського суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2023 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/14933/22.

Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №910/14933/22.

05.07.2023 матеріали справи №910/14933/22 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому у справі.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.07.2023 поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю "Технотрек" пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22; призначено до розгляду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22 на 07.09.2023.

Явка представників сторін

Представник позивача у судовому засіданні в апеляційній інстанції 07.09.2023 підтримав доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у ній, просив оскаржуване рішення скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову.

Відповідачем у судовому засіданні в апеляційній інстанції 07.09.2023 доводи апеляційної скарги позивача заперечувались, прийняте у справі рішення суду відповідач просив залишити без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

25.03.2016 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Технотрек" (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. 25.03.2016 за реєстровим № 935 (далі - Договір), згідно з пунктом 1.1 якого орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 20.11.2014 № 509/509, передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

У пункті 2.1 Договору визначено, що об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Чапаєва, 7, 7-б у Шевченківському районі м. Києва;

- розмір - 0,1032 га;

- цільове призначення - для будівництва житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом і вбудованими об`єктами соціальної інфраструктури;

- кадастровий номер - 8000000000:88:199:0055.

Пунктом 3.1 Договору визначено, що його укладено на 5 років, тобто до 25.03.2021.

Відповідно до пункту 11.7 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим Договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Позивач звернувся до Київської міської ради з листом-повідомленням № 12/12 від 23.12.2020 про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого долучив, зокрема, проєкт додаткової угоди про поновлення Договору, електронний витяг з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунку платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 15.12.2020, копію свідоцтва про право власності на нежитловий будинок - № 7-Б по вул. Чапаєва.

За наслідками розгляду вказаного листа-повідомлення, рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 17.03.2021, яке оформлено протоколом № 4/6, вирішено поновити Товариству з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на 5 років Договір та доручено Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору на 5 років із приведенням умов Договору у відповідність до законодавства у порядку, передбаченому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві".

Як зазначає позивач, 22.09.2021 він отримав для ознайомлення проєкт договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, який передбачав внесення змін до Договору.

Листом № 01/10 від 20.10.2021, адресованим в.о. директора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), позивач просив змінити умови пунктів 8.4, 11.4, 4.10 у наданому проєкті договору, а також виправити можливу описку в нумерації пунктів розділу 13 проєкту договору.

У відповідь на лист позивача № 01/10 від 20.10.2021 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надав відповідь, оформлену листом № 05716-30886 від 18.11.2021, відповідно до якої Департамент не вбачає необхідності у коригуванні вищезазначених пунктів проєкту договору.

Листом № 01/12 від 07.12.2021 позивач повторно просив внести зміни до п. 8.4 проєкту договору, на що отримав відмову, викладену у листі Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №05716-753 від 14.01.2022. У зазначеному листі також вказано на необхідність подання оновленого витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Листом № 01/7 від 01.07.2022 позивач надав Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) оновлений витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та просив відкоригувати проєкт договору у відповідності до законодавства та повідомити позивача про місце та дату укладення договору.

Як зазначає позивач, 05.08.2022 він отримав для ознайомлення проєкт договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, який не передбачав запропонованих ним змін, у зв`язку з чим звернувся до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з листом № 05/09 від 02.09.2022, яким просив внести зміни до пунктів 4, 17 проєкту договору, а пункт 20 виключити.

Листом № 05716-11961 від 04.10.2022 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відмовив позивачу, посилаючись на те, що орендна плата за зазначену земельну ділянку, вказана у п. 4 проєкту договору, знаходиться в межах розмірів, визначених чинним законодавством України.

У подальшому позивач звернувся безпосередньо до відповідача, як орендодавця, із листом № 7/11 від 01.11.2022, у якому просив поновити Договір шляхом укладення та підписання додаткової угоди про його поновлення на такий саме строк і на таких саме умовах.

На виконання доручення заступника міського голови, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) розглянув лист позивача № 7/11 від 01.11.2022 та надав відповідь, оформлену листом №05716-14479 від 02.12.2022, відповідно до якої пропозиція позивача не може бути задоволена, при цьому вказано, що 22.09.2021, а потім 05.08.2022 представникові позивача надавався проєкт договору для погодження істотних умов, який останнім не погоджено та не повернуто до Департаменту.

Місцевий господарський суд встановив, що відповідно до свідоцтва про право власності на нежилий будинок серії НБ № 010004473, виданого Київською міською державною адміністрацією 16.10.2001, позивачеві на праві колективної власності належить нежилий будинок - оздоровчий центр площею 78,300 кв.м, який розташований в місті Києві за адресою: вул. Чапаєва, будинок 7, літера "Б".

Згідно висновків суду першої інстанції, маючи намір поновити Договір на новий строк, позивач повинен був включити до проєкту відповідної додаткової угоди умови, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 Земельного кодексу України, чого, втім, не зробив.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників апеляційного провадження, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що рішення суду, яке переглядається підлягає залишенню без змін, виходячи з наступного.

Предметом заявленого позову є вимога позивача, як орендаря, про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, що був укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Технотрек" у редакції, запропонованій позивачем.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Тобто до правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

При цьому, Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Правове регулювання поновлення договору оренди землі (укладення договору на новий строк) визначено положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі".

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", положення якого в частині змін до Закону України "Про оренду землі" набрали чинності з 15.07.2020.

Зазначеним законом статтю 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції та названо "Переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк". Поновлення договорів оренди землі відповідно до нової статті 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 та 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Як вірно зазначає суд першої інстанції, при розгляді позову у цій справі про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі необхідно керуватися положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній станом на дату укладення Договору - 25.03.2016.

Частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату укладення договору) визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату укладення договору) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За змістом частин 8, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату укладення договору) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Так, орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Місцевим господарським судом правильно застосовано правову позицію, викладену у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Базуючись на зазначених вище позиціях та узагальнюючи їх, Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

При цьому якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.

Вищезазначене повністю відповідає правовій позиції, викладеній у пункті 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, де зазначено, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18).

Оскільки цивільні відносини засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності належать до фундаментальних засад цивільного законодавства, а сторони у договорі оренди землі є однаково зобов`язаними виконувати як умови законодавства, так і цього договору, то визнання договору укладеним внаслідок того, що, незважаючи на дотримання орендарем вимог закону та договору, орендодавець фактично маючи можливість двічі відмовитись від продовження орендних правовідносин (перший раз у місячний термін з моменту звернення орендаря, а другий протягом місяця після закінчення строку договору оренди) не здійснив жодних юридично значущих дій спрямованих на припинення відносин, то задоволення позову про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах є способом забезпечення прав більш вразливої (слабкої) сторони у правовідносинах, гарантією стабільності цивільних та господарських правовідносин між їх учасниками.

Місцевий господарський суд вірно стверджує, що позивач у встановлений договором строк, що не заперечується відповідачем, направив останньому лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, яким повідомив про намір скористатися переважним правом для укладення Договору на новий строк. До листа додано проєкт додаткової угоди про поновлення Договору.

Рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 17.03.2021, яке оформлене протоколом № 4/6, вирішено поновити Товариству з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на 5 років Договір та доручено Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору на 5 років із приведенням умов Договору у відповідність до законодавства в порядку, передбаченому рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві".

Вказане рішення ухвалене на підставі пунктів 9.11 - 9.13 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463.

Лист-повідомлення позивача було розглянуто відповідачем із перевищенням місячного строку, однак до закінчення строку дії Договору. При цьому, одночасно із прийняттям рішення про поновлення Договору було прийнято рішення про зміну його умов, що відповідає п. 11.7 Договору та ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Апеляційний господарський суд погоджується з твердженнями суду першої інстанції про те, що у подальшому між сторонами велося листування щодо узгодження змін до Договору, що свідчить про наявність переддоговірного спору в частині узгодження умов договору про поновлення договору оренди землі на новий строк, вирішення якого виходить за межі даного позову, адже предметом позову є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки на незмінних умовах, що вбачається з пункту 2 запропонованої позивачем редакції додаткової угоди.

У пункті 34 постанови Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19 зазначено, що переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі можуть регулюватися положеннями статей 179, 181, 187 Господарського кодексу України, оскільки, по-перше, це узгоджується з нормами статей 648, 649 Цивільного кодексу України та статті 2 Закону України "Про оренду землі". По-друге, переддоговірні відносини, пов`язані з укладанням договорів оренди земельних ділянок, не врегульовано спеціальними нормами Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі".

Водночас, зважаючи на положення абзаців 3 та 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", суд першої інстанції правомірно дійшов висновку, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, але, в разі, якщо на орендованій землі державної або комунальної власності розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, то договори оренди цих ділянок, які були укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Судом першої інстанції правомірно зазначено, що необхідно розмежовувати встановлення Перехідними положеннями Закону України "Про оренду землі" правил (порядку) поновлення договорів оренди земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі і споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до 15.07.2020, та вимогу Закону про включення умов, передбачених статтею 33 цього Закону і статтею 126-1 Земельного кодексу України до договору (додаткової угоди), що укладається на новий строк.

З урахуванням наведеного, вирішуючи спір, з огляду на предмет і підстави заявленого позову, відповідно до встановлених фактичних обставин справи та норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що договір оренди земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані будівлі і споруди, що є власністю орендаря, у разі його продовження, має в обов`язковому порядку містити умови, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 Земельного кодексу України, а це можливо лише в спосіб викладення цих умов у письмовому вигляді шляхом зазначення про це саме в проєкті додаткової угоди про поновлення договору.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.03.2023 у справі № 910/1494/22.

Висновки суду першої інстанції про те, що маючи намір поновити Договір на новий строк, позивач повинен був включити до проєкту відповідної додаткової угоди умови, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та статтею 126-1 Земельного кодексу України, чого не зробив, є правильними, викладені в апеляційній скарзі аргументи скаржника не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки спростовуються встановленими у справі фактичними обставинами, яким надана належна оцінка судом першої інстанції.

Апеляційний суд відхиляє доводи скаржника про те, що суд першої інстанції не уточнив позовні вимоги та не роз`яснив позивачу наслідки не оскарження рішення постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 17.03.2021, яке оформлено протоколом №4/6, оскільки наведене не відноситься до компетенції місцевого господарського суду.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи позивача, викладені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Твердження відповідача знайшли своє підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994, серія А, №303-А, п.29).

Статтею 276 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, доводи позивача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про відмову у задоволенні позовних вимог.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв`язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Технотрек" на рішення Господарського суду м. Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 17.05.2023 у справі №910/14933/22 залишити без змін.

3. Витрати по сплату судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Технотрек".

4. Матеріали справи №910/14933/22 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 14.12.2023.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді А.І. Тищенко

Ю.Б. Михальська