Постанова

від 25.01.2024 по справі 906/1041/19

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 січня 2024 року Справа № 906/1041/19 (906/878/21)

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Тимошенко О.М., суддя Миханюк М.В. , суддя Юрчук М.І.

секретар судового засідання Шилан О.С.

за участю представників сторін:

від відповідача 2: ОСОБА_1., Висторобець В.О. (адвокат),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області, ухвалене 11.09.2023 суддею Макаревичем В.А. у м. Житомир (повний текст рішення складено 21.09.2023) у справі № 906/1041/19 (906/878/21)

за позовом Комунального підприємства "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради

до Приватного підприємства "Під ключ" в особі ліквідатора Носань Н.С.

до ОСОБА_1

до ОСОБА_2

за участю третіх осіб без самостійних вимог на стороні позивача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест"; Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської державної адміністрації

про визнання недійсним договору купівлі - продажу майнових прав; визнання недійсним свідоцтва про право власності; скасування запису про державну реєстрацію права власності; витребування об`єкта нерухомого майна

(у межах справи № 906/1041/19 про банкрутство Комунального підприємства "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради)

ВСТАНОВИВ:

КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради в особі ліквідатора звернулось до господарського суду з позовом до ПП "Під ключ" в особі ліквідатора Носань Н.С. та до ОСОБА_1 , за участю третіх осіб без самостійних вимог на боці позивача: ТзОВ "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" та Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської державної адміністрації про визнання недійсним договору купівлі - продажу майнових прав та свідоцтва про право власності, а також скасування запису про державну реєстрацію права власності у межах справи № 906/1041/19.

Згодом, позивачем подано заяву про зміну предмету позову, відповідно до якої останній просив доповнити прохальну частину позовної заяви наступним пунктом: "Витребувати у ОСОБА_1 на користь КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 ", реєстраційний номер 37121880".

Ухвалою суду від 24.01.2023 прийнято до розгляду зазначену заяву позивача.

Ухвалою місцевого господарського суду від 26.04.2023 клопотання позивача про зміну предмету позову та залучення до участі у справі співвідповідача ОСОБА_2 задоволено. Позовну вимогу про витребування у ОСОБА_1 на користь позивача об`єкта нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 37121880, замінено на вимогу про витребування у ОСОБА_2 на користь КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 2474182580000. Залучено до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_2 .

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що договір купівлі-продажу майнових прав № 160/404/щ, укладений 14.12.2011 між ПП "Під Ключ" та ОСОБА_1 є недійсним, оскільки зміст даного договору суперечить ЦК України, Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", за змістом яких інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій. Позивач вказав, що КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради, як забудовник є власником майнових прав, які не відчужувались через Управителя Фонду фінансування будівництва. В свою чергу оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав № 160/404/щ, укладений 14.12.2011 в порушення норм спеціальних законів, якими врегульовано мету будівництва будинку та умови набуття права власності об`єкту інвестування, порушує його права та інтереси, як власника майнових прав, а тому, просить визнати його недійсним та витребувати у співвідповідача - ОСОБА_2 на користь КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 2474182580000.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11.09.2023 у даній справі відмовлено у задоволенні позову.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить останнє скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задоволити.

Обґрунтовуючи доводи скарги позивач вказав про те, що судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, не доведено обставини, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; висновки, викладені у рішенні суду не відповідають обставинам справи. Зазначає, що висновки суду не відповідають встановленим обставинам справи, зокрема, ПП "Під Ключ" серед інших чинників не могло стати власником майнових прав, оскільки реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_2 , могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва. На думку скаржника судом залишено поза увагою той факт, що договір доручення № 3 містить у собі відкладальну умову, а саме набирає чинності вказаний договір з моменту виявлення управителем порушення забудовником своїх зобов`язань по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 бід 14.12.2007, що призвело до виникнення хоча б однієї із подій: зміна основних технічних характеристик об`єкта будівництва; погіршення споживчих властивостей об`єкта будівництва; зростання вартості будівництва більш ніж на 20 %; збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів (пункт 3.2 договору). Окрім того позивач вказує, що в оскаржуваному рішенні суд зазначив про те, що 14.12.2007 між ТзОВ "Артем-Банк" (управитель), Управлінням державної охорони України та КП "Житомирбудзамовник" (забудовники) укладено договір відступлення майнових прав від 14.12.2007 № 4, за умовами якого забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007. Проте, судом не враховано того факту, що відповідно до п. 5.3. договору, він набирає чинності з моменту виявлення управителем порушення забудовником своїх зобов`язань по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва я використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007, що призвело до виникнення хоча б однієї із подій, вказаних у Законі України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.12.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 11.09.2023 у справі № 906/1041/19 (906/878/21); призначено розгляд апеляційної скарги в судовому засіданні.

Від відповідача 2 на адресу суду надійшли відзив та клопотання, відповідно до яких останній просить суд залишити апеляційну скаргу позивача без задоволення, а оскаржуване рішення у даній справі - без змін.

Відповідач 2 та його представник вимоги скарги заперечили, просили останню залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Представники позивача, відповідачів 1 та 3 в судове засідання не з`явились, про дату та час засідання були належним чином повідомлені.

Від позивача на адресу суду надійшла заява, відповідно до якої останній просить суд розглянути справу без участі скаржника та його представника, на задоволенні вимог апеляційної скарги наполягає з підстав викладених у останній.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

В силу ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, заслухавши відповідача 2 та його представника у судовому засіданні, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського судів дійшла наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що 14.12.2011 між ПП "Під ключ", в особі директора Василевського П.Ю., що діяв на підставі Статуту (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 160/404/щ, згідно умов якого підприємство продало, а покупець придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , площею 54,3 кв.м. Згідно п. 2.1. договору, майнові права на об`єкт передаються від продавця до покупця за актом приймання-передачі майнових прав. Акт приймання майнових підписується сторонами в день здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначена п. 3.1. цього договору.

На підтвердження виконання покупцем його зобов`язань, передбачених договором щодо оплати вартості майнових прав, продавець надає покупцю довідку виконання ним зобов`язань по оплаті вартості майнових прав. Відтак, 26.06.2010 продавцем видано покупцю довідку № 105 про сплату останнім вартості квартири у розмірі 624450 грн.

На виконання п. 2.1 договору відповідно до акту прийому - передачі квартири від 26.06.2012 покупцю передано квартиру по вул. Щербакова, буд. 52, м. Київ, площею 54,3 кв.м.

Судами встановлено, що 05.09.2006 між Управлінням державної охорони України (сторона 1) та КП "Житомирбудзамовник" (сторона 2) укладено договір про спільну діяльність в будівництві житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою за адресою по вул. Щербакова (нині - вул. Данила Щербаківського), 52 м. Києві, згідно умов якого сторона 1 взяла на себе обов`язки передати земельну ділянку під будівництво площею близько 1, 3 га по вул. Щербакова, 52, отримати дозвіл на проектування та будівництво, сприяти стороні 2 у отриманні вихідних даних, технічних умов, різного роду, дозволів, погоджень, тощо; сторона 2 взяла на себе зобов`язання використати свої професійні знання і ділову репутацію, виконувати функції замовника та уповноваженої сторони, забезпечити фінансування будівництва та виконання інших зобов`язань за договором.

Згідно п. 2.3. договору, для виконання його умов сторони здійснять всі необхідні дії для проектування, будівництва та здачі об`єкта Державній приймальній комісії, введення об`єкта в експлуатацію та його державної реєстрації, оформлення за сторонами прав на його частини, відповідно до цього договору та діючого законодавства України. Відповідно до п. 3.3. договору, сторона 2 зобов`язана: виконувати функції замовника відповідно до умов даного договору та чинного законодавства України, зокрема, відповідно до положення про замовника-забудовника і технічного нагляду у будівництві, затвердженого постановою Держбуду СРСР від 02.02.1988; Укладати договір генерального підряду на капітальне будівництво з будівельною організацією - генеральним підрядником; приймати від генерального підрядника виконані будівельні роботи і проводити з ним розрахунки в порядку, передбаченому договором генпідряду; забезпечити на час будівництва об`єкта здійснення авторського нагляду проектною організацією; укладати договори, передбачені ст.9 та ст.10 Закону України "Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19.06.2003 № 978-ІV.

Окрім того, 07.09.2007 між Управлінням державної охорони України та КП "Житомирбудзамовник" підписано додаткову угоду № 1 до договору про спільну діяльність, пунктом 8 якої сторони визначили належні їм частки площі жилих приміщень в об`єкті будівництва (стороні 1 - 7811, 20 кв.м. загальної житлової площі та побудована за її кошти додаткова житлова площа, стороні 2 - 22014,31 кв.м загальної житлової площі та "Загальна площа вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та автостоянок належатиме стороні 2").

Судами також встановлено, що 10.10.2007 між КП "Житомирбудзамовник", як замовником та ПП "Під ключ", як генеральним підрядником, укладено договір № 69 генерального підряду на капітальне будівництво об`єкта будівництва, згідно п. 2.1. якого генеральний підрядник зобов`язується власними та або залученими силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором строк об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проектної документації та умов даного договору, а замовник зобов`язується надати генеральному підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об`єкта будівництва та оплатити їх.

У позовній заяві позивач вказав, що 10.12.2007 між КП "Житомирбудзамовник" та ПП "Під ключ" укладено додаткову угоду № 1 до договору генерального підряду, згідно якої за згодою сторін розрахунки можуть здійснюватись шляхом передачі майна (житлових та/або нежитлових приміщень) в об`єкті будівництва за актом приймання передачі.

Разом з цим, судом відмічається, що питання наявності доказів укладення додаткової угоди № 1 до договору генерального підряду досліджувалось Господарським судом Черкаської області, Північним апеляційним господарським судом у справі № 04/01/5026/1089/1011(925/379/20) та Верховним Судом у постанові від 11.11.2020 у справі № 04/01/5026/1089/2011. Зазначено, що апеляційний суд дійшов правильного висновку, що на підставі копії додаткової угоди № 1 від 10.12.2007, без надання сторонами справи її оригіналу, судом першої інстанції необґрунтовано було встановлено факт укладення 10.12.2007 між КП "Житомирбудзамовник" та ПП "Під ключ" додаткової угоди № 1, відповідно до якої за згодою сторін розрахунки можуть здійснюватись шляхом передачі майна (житлових та/або нежитлових приміщень) в об`єкті будівництва за актом приймання передачі".

14.12.2007 між ТзОВ "Артем-банк" (управитель) з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник", які спільно діють на підставі договору про спільну діяльність в будівництві Житлового комплексу (забудовник), з іншої сторони укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ, згідно якого КП "Житомирбудзамовник" зобов`язався збудувати за замовленням ТзОВ "Артем-Банк", ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а ТзОВ "Артем-Банк" зобов`язався здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва, в межах залучених до Фонду фінансування будівництва коштів.

Окрім того, 14.12.2007 між ТзОВ "Артем-Банк", як управителем, Управлінням та КП "Житомирбудзамовник" як забудовниками укладено договір на об`єкт будівництва (додаток № 2 до договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007), згідно п. 1.2 якого визначено характеристики об`єкта будівництва - 19-типоверхова будівля площею 53 566, 82 кв.м., загальною вартістю 290003819 грн., клас об`єкта будівництва: капітальний зі стінами з цегли.

Договором на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є додатком № 2 до договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007, було погоджено, що при його укладенні, забудовник передає управителю усі майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування.

З матеріалів справи вбачається, що 24.04.2012 між КП "Житомирбудзамовник" та ТзОВ "Під ключ" було укладено договір про передання прав та зобов`язань (відступлення права вимоги) № 27, згідно яким КП "Житомирбудзамовник" відступає своє право вимоги за договором про спільну діяльність.

26.04.2012 між Управлінням державної охорони, КП "Житомирбудзамовник" та ТзОВ "Під ключ" укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, згідно з яким КП "Житомирбудзамовник" передало свої права і обов`язки за договором про спільну діяльність до - ТзОВ "Під ключ".

Судом відмічається, що вказані факти встановлені у рішенні Господарського суду Черкаської області від 29.10.2019 (у не скасованій частині) у справі № 04/01/5026/1089/2011, постанові від 01.07.2020 (у не скасованій частині) Північного апеляційного господарського суду у справі № 04/01/5026/1089/2011, постанові від 11.11.2020 Верховного Суду у справі № 04/01/5026/1089/2011, рішенні Господарського суду Черкаської області від 11.08.2020 (у не скасованій частині) у справі № 04/01/5026/1089/2011(925/379/20), постанові від 26.05.2021 Північного апеляційного господарського суду у справі № 04/01/5026/1089/2011(925/379/20), які набрали законної сили.

В силу ст. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Окрім того, обов`язок передати майнові права установником управителю та передати їх в іпотеку також передбачений Законом України від 19.06.2003 № 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Разом з тим, судами встановлено, що 14.12.2007 між Управлінням державної охорони, КП "Житомирбудзамовник" (іпотекодавці) та ПАТ "Артем-банк" (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки № 2, предметом якого є належні іпотекодавцям майнові права на об`єкт будівництва, загальною площею 53566,82 кв.м, що споруджується на земельній ділянці - кадастровий номер 8000000000:88:015:0001, загальною площею 3,9884 га за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, у тому числі об`єкти інвестування в об`єкті будівництва, які після його завершення стають окремим майном, а саме: квартири згідно з переліком № 1, офісні приміщення згідно з переліком № 2, нежитлові приміщення згідно з переліком № 3, машиномісця згідно з переліком № 4, будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює Управитель за рахунок та в інтересах довірителів згідно з договором № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007, договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007.

14.12.2007 між ТзОВ "Артем-банк"' (управитель), Управлінням державної охорони України та КП "Житомирбудзамовник" (забудовники) укладено договір доручення № 3, згідно з яким забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єкту будівництва відповідно до договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007 та надає нотаріально посвідчену довіреність із чітким зазначенням дій, які доручаються виконувати управителю.

14.12.2007 між ТзОВ "Артем-банк"' (управитель), Управлінням державної охорони України та КП "Житомирбудзамовник" (забудовники) укладено договір відступлення майнових прав від 14.12.2007 № 4, за умовами якого забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А № 1 від 14.12.2007.

14.12.2007 рішенням Правління ТзОВ "Артем-банк" затверджені Правила Фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ.

З огляду на встановлені обставини, з 14.12.2007 КП "Житомирбудзамовник" (як замовник/забудовник) могло придбати майнові права лише через Фонд фінансування будівництва при умові здійснення ним фінансування та з урахуванням договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є додатком № 2 до договору про № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 та договору відступлення майнових прав від 14.12.2007 № 4.

Разом з тим, матеріалами справи не підтверджено припинення Фонду фінансування будівництва та припинення здійснення ним управління майновими правами відповідно до договору про організацію спорудження об`єктів будівництва та вилучення об`єкту - квартири № 404 в будинку по вул. Щербакова, 52, м. Київ, площею 125,7 кв.м.; не надано до матеріалів справи доказів проведення інвестування КП "Житомирбудзамовник" та передачі йому майнових прав після 14.12.2007 у встановленому порядку.

З матеріалів позовної заяви вбачається, що на момент її подання об`єкт будівництва - будинок по вул. Щербакова, 52, м. Київ не завершено, фактично будівельні роботи на ньому не закінчені та ТзОВ "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест", як управитель, продовжує вживати заходи щодо завершення будівництва об`єкту будівництва та приведення його у належний стан.

При цьому, в матеріалах справи наявний акт готовності об`єкта до експлуатації від 10.12.2010.

Окрім того, як вказано вище, 24.04.2012 між КП "Житомирбудзамовник" та ТзОВ "Під ключ" було укладено договір про передання прав та зобов`язань (відступлення права вимоги) № 27, згідно якого КП "Житомирбудзамовник" відступає своє право вимоги за договором про спільну діяльність. Також 26.04.2012 між Управлінням державної охорони, КП "Житомирбудзамовник" та ТзОВ "Під ключ" укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, згідно з яким КП "Житомирбудзамовник" передало свої права і обов`язки за договором про спільну діяльність до - ТзОВ "Під ключ".

Зважаючи на вищевикладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позивачем у даному випадку не надано належних доказів на підтвердження наявності у останнього майнових прав на об`єкт - квартиру № 404 в будинку по вул. Щербакова, 52, м. Київ, площею 54,3 кв.м.

Зважаючи на те, що позивачем не доведено порушення прав згідно укладеного 14.12.2011 договору купівлі-продажу майнових прав № 160/404/щ між ПП "Під ключ" та ОСОБА_1 , суд не вбачає підстав для визнання його недійсним.

В силу ст. 177, п. 1 ч. 1 ст. 181 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

В силу ч. 2 ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Згідно ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю - продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. Відповідно до ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Судом констатується, що позивачем не доведено, що оскаржуваний у даному випадку правочин не відповідає вимогам, встановленим ст. 203 ЦК України, іншим вимогам закону та порушує його законні права та інтереси.

Згідно ч. 1 ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Статтею 319 цього Кодексу передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Статтею 190 ЦК України встановлено, що майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Згідно ст. 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Зазначений спосіб захисту права власності застосовується у тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти і користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває із його володіння. Згідно з наведеною нормою власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна із чужого незаконного володіння із дотриманням вимог, передбачених Цивільним кодексом України.

У наведеній нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до не власника, який незаконно володіє майном, про вилучення цього майна в натурі.

Віндикаційний позов належить до речово-правових способів захисту: захищає право власності в цілому, оскільки він пред`являється у тих випадках, коли порушено права володіння, користування та розпорядження одночасно. Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності.

Поряд з цим, судами встановлено, що відповідно до договору довічного утримання від 07.10.2021, квартиру АДРЕСА_1 , передано у власність ОСОБА_2 . Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником спірної квартири значиться ОСОБА_2 .

Як вже вказано вище, позивач звернувся з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № 160/404/щ, укладеного 14.12.2011 між ПП "Під ключ" та ОСОБА_1 та витребування у ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_4 ) на користь КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради (код ЄДРПОУ 05395919, юридична адреса: вул. Щорса, буд. 4, м. Житомир, 10014) об`єкта нерухомого майна - квартиру № 404, площею 54,3 кв.м., за адресою: вул. Щербакова, 52, м. Київ.

Оскільки предметом договору № 160/404/щ від 14.12.2011 є майнові права на квартиру, які є відмінними від права власності, відтак, на підтвердження наявності у позивача суб`єктивного матеріального права на витребування майна із чужого незаконного володіння, останній повинен надати суду відповідні належні докази, що підтверджують його право на зазначене майно.

Під час розгляду віндикаційного позову позивач має підтвердити право власності на витребуване майно, факт вибуття майна з його володіння, наявність майна у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном. На підтвердження наявності у позивача суб`єктивного права на витребуване майно позивач повинен надати суду відповідні докази.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є "чуже майно", а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

З огляду на те, що позивачем не доведено, що оскаржуваний правочин не відповідає вимогам, встановленим ст. 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушує його законні права та інтереси, оскільки позивач не довів, що КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради є власником майнових прав на спірне майно - квартиру АДРЕСА_1 , відтак, він не має підстав заявляти віндикаційний позов - витребування об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позовні вимоги КП "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради є документально та нормативно не обґрунтованими, а тому задоволенню не підлягають.

У свою чергу вимога про визнання недійсним свідоцтва серії НОМЕР_2 , виданого ОСОБА_1 . Головним управлінням житлового забезпечення, яким засвідчено право власності відповідача на квартиру АДРЕСА_1 та скасування запису про державну реєстрацію права власності, є безпідставною, не підтвердженою доказами та такою, що також не підлягає задоволенню.

З огляду на усе викладене вище, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Житомирської області від 11.09.2023 у справі № 906/1041/19 (906/878/21) відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві та підстави для його скасування відсутні.

Зазначені у апеляційній скарзі доводи позивача не обґрунтовані та не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому не можуть бути підставою для скасування чи зміни оскаржуваного рішення.

Відповідно до ст. 129 ГПК України понесені скаржником судові витрати залишаються за ним у зв`язку із відмовою у задоволенні апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Комунального підприємства "Житомирбудзамовник" Житомирської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Житомирської області від 11 вересня 2023 року у справі № 906/1041/19 (906/878/21) залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.

Справу № 906/1041/19 (906/878/21) повернути Господарському суду Житомирської області.

Повний текст постанови складено "05" лютого 2024 року.

Головуючий суддя Тимошенко О.М.

Суддя Миханюк М.В.

Суддя Юрчук М.І.