Рішення

від 20.03.2024 по справі 912/978/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. В`ячеслава Чорновола, 29/32, м. Кропивницький, 25022,

тел. (0522) 32 05 11, код ЄДРПОУ 03499951,

e-mail: inbox@kr.arbitr.gov.ua, web: http://kr.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2024 рокуСправа № 912/978/22

Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Тимошевської В.В. за участі секретаря судового засідання Проскурня О.О. розглянув у відкритому судовому засіданні справу №912/978/22

за позовом: Пантаївської селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області, 28023, Кіровоградська область, смт. Пантаївка, вул. Магістральна, 49

до відповідача: Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94", 25005, м. Кропивницький, вул. Добровольського, 6-Б

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Приватного сільськогосподарського підприємства "Агро-Трейдінг", 27428, Кіровоградська область, Знам`янський район, с. Диківка, вул. Степова, 59

про розірвання договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку

Представники:

від позивача - Кривенко М.П., адвокат, посвідчення №347 від 04.01.19, ордер серії ВА № 1036505 від 28.07.2022;

від відповідача - участі не брали;

від третьої особи - участі не брали.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Пантаївська селищна рада Олександрійського району Кіровоградської області (далі - Пантаївська селищна рада, позивач) звернулась до господарського суду з позовною заявою з вимогами до Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" (далі - ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94", відповідач) з вимогами про наступне:

- розірвати договір оренди землі від 22.02.2007, зареєстрованого у Знам`янському відділі КРФ ДП "ЦДЗК" від 23.02.2007 за №1, право оренди земельної ділянки на підставі якого зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.04.2016, номер запису про інше речове право: 14392198;

- зобов`язати Виробничо-комерційну фірму у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" повернути Пантаївській селищній раді земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 100,0999 га кадастровий номер 3522281200:02:000:9017,

В обґрунтування підстав позову зазначено про порушення відповідачем умов договору оренди, до полягає в укладенні договору суборенди за відсутності згоди орендодавця та що є підставою для розірвання договору відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України та згідно умов договору. Окрім того, вказано на застосування пункту 40 договору оренди щодо передбаченої в ньому підстави для розірвання договору внаслідок переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи.

Ухвалою суду від 02.08.2022 про відкриття провадження у справі залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Приватне сільськогосподарське підприємство "Агро-Трейдінг" (далі - ПСП "Агро-Трейдінг", третя особа).

Відповідач позовні вимоги заперечив, вказуючи на те, що підставою для укладення договору суборенди є, у тому числі, узгодження орендодавця шляхом видачі розпорядження голови Знам"янської районної державної адміністрації від 22.04.2008 № 178-р, за змістом якого вказано, що термін суборенди не може перевищувати строку оренди. Внаслідок продовження договору оренди було також продовжено договір суборенди, а тому посилання позивача на необхідність отримання нового дозволу є безпідставним.

Рішенням суду від 14.11.2020, залишеним без змін згідно постанови Центрального апеляційного господарського суду від 10.04.2023, у задоволені позову відмовлено повністю.

У вказаних судових рішеннях зроблено висновки, що договір суборенди не суперечить умовам договору №1 від 23.02.2007 року та додатковій угоді №1 до договору оренди землі, оскільки він може бути продовжений, якщо він обмежується договором оренди та не суперечить його умовам, а також, якщо він не перевищує визначені договором оренди строки.

Щодо зімни власника зазначено, що згідно законодавства необхідність виходу із договірних зобов`язань попереднього орендодавця і вступ у договірні відносини нового, до якого перейшли повноваження у зв`язку зі зміною законодавства, може виникнути у разі продовження терміну дії договору оренди. За умови чинного договору оренди землі, укладеного органом державної влади у межах компетенції, встановленої законом, зміна розпорядника земельної ділянки державної форми власності не є підставою для припинення прав та обов`язків відповідача як орендодавця за цим договором.

Постановою Верховного суду від 05.12.2023 рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.11.2022 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 10.04.2023 у справі № 912/978/22 скасовано. Справу № 912/978/22 направлено на новий розгляд до Господарського суду Кіровоградської області.

У вказаній постанові Верховний Суд вказав на наступне:

- висновки судів попередніх інстанцій про те, що укладення ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" (орендарем) додаткової угоди від 28.04.2016 до договору суборенди з третьою особою не потребувало погодження орендодавця, та не є порушенням умов договору оренді і закону, визнаються колегією суддів помилковими;

- суди попередніх інстанцій спірним правовідносинам в контексті наведених норм, виходячи із предмета та підстав позову, не надали, обставин, які би свідчили про істотність/неістотність порушення відповідачем умов спірного договору оренди або випадків його розірвання, встановлених законом чи договором, у розумінні частини другої статті 651 ЦК України не дослідили та не встановили;

- оскільки касаційна скарга не містить жодних доводів щодо непогодження з висновками судів про відмову у позові у цій справі з іншої заявленої позивачем підстави, а саме наявність обставин з посиланням на пункт 40 договору оренди, тому Верховний Суд не надає оцінки в цій частині судових рішень.

Ухвалою Господарського суду Кіровоградської області від 16.01.2024 справа №912/978/22 прийнята до провадження суддею Тимошевською В.В. У справі призначено підготовче засідання, учасникам справи надано можливим подати до суду письмові пояснення щодо справи, з урахуванням постанови Верховного суду від 05.12.2023 та фактичних обставин, які мають місце на час нового розгляду справи.

12.02.2024 позивачем подано додаткові пояснення у справі, в яких вказано на те, що порушення відповідачем свого зобов`язання за договором оренди землі, що полягає у передачі земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця, є порушенням договору, що згідно п. 38 договору оренди, ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", п. 2 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України передбачає безспірне право орендодавця розірвати договір без обґрунтування понесення шкоди в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України.

Згідно пояснень відповідача, поданих до суду 12.02.2024, вказано на таке: угода про зміни договору суборенди укладена в період дії основного договору, а отже у в період дії розпорядження Знам"янської РДА; законодавство не визначає часового простору, з якого моменту можливе укладання договору суборенди земельної ділянки; укладання 28.04.2016 договору суборенди не призводить до порушення прав орендодавця, адже Пантаївська селищна рада на час виникнення правовідносин не була орендодавцем; позивач не зазначає про зміну обставин у договірних правовідносинах у зв`язку з переходом права власності на земельні ділянки порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди; фактичні обставини не свідчать про наявність в діях відповідача критерію істотності порушення умов договору оренди.

У поданих поясненнях відповідач також вказав про пропуск позивачем строку позовної давності за вимогою про розірвання договору з тих підстав, що додаткова угода до договору суборенди укладена 28.04.2016, а отже до 28.04.2019 держава в особі уповноважених органів мала можливість реалізувати своє права на звернення до суду щодо розірвання договору оренди землі.

Позивач з приводу заяви відповідача про застосування строку позовної давності подав письмові пояснення від 06.03.2024, в яких послався на висновок Великої палати Верховного суду, викладеним у постанові від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 та вказав, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути порушення умов договору оренди земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку орендаря самостійно використовувати земельну ділянку).

На думку позивача, початок відліку строку позовної давності міг бути тільки після розірвання між ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" та ПСП "Агро Трейдінг" договору суборенди земельної ділянки.

13.02.2024 суд розпочав підготовче засідання, в якому оголосив перерву до 29.02.2024.

У підготовчому засіданні 29.02.2024 оголошено перерву до 07.03.2024.

У підготовчому засіданні 07.03.2024 суд постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 20.03.2024.

20.03.2024 суд відкрив судове засідання з розгляду справи по суті.

В судовому засіданні 20.03.2024 представник позивача підтримав позовні вимоги повністю з усіма наданими додатковими поясненнями.

Представник відповідача та третьої особи в засідання суду не з`явились, про причини відсутності суд не повідомлено, будь-які заяви, клопотання про відкладення розгляду справи від вказаних учасників не надходили.

Враховуючи, що відповідач і третя особа належним чином повідомлені про розгляд справи у розумні п.п. 2, 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України та керуючись п. 1 ч. 3 ст. 202 цього Кодексу, суд розглядає справу по суті в судовому засіданні 20.03.2024 за відсутності зазначених учасників.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, врахувавши письмові заперечення і пояснення відповідача, дослідивши в судовому засіданні докази у справі, суд встановив наступні обставини, які є предметом доказування у справі.

22.02.2007 між Знам`янською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" (орендар) укладено Договір оренди землі (далі - Договір), за умовами п.1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Диківської сільської ради (том 1 а.с. 9-13). Підставою укладення Договору оренди є розпорядження голови Знам`янської районної державної адміністрації від 19.01.2007 № 16-р (а.с. 22).

Згідно з п. 2. Договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 100,00 га - ріллі, із земель резерву.

Відповідно до кадастрового плану (схеми), що є додатком до Договору оренди, кадастровий номер земельної ділянки 3522281200:02:000:9017.

Договір оренди укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору оренди).

Згідно з пунктом 38 Договору, його дія припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадково знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істоті перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 21).

В пункті 40 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно пункту 43 Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

23.02.2007 Договір зареєстровано у Знам`янському відділі КРФ ДП "ЦДЗК" за №1.

Відповідно до рішення Господарського суду Кіровоградської області від 11.04.2017 у справі № 912/298/17 визнано укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 22.02.2007 на той самий строк і на тих самих умовах. Замінено у всіх частинах і пунктах договору означення органу державної влади, який виступає Орендодавцем, з Знам`янської районної державної адміністрації на Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у зв`язку з переходом повноважень щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування, згідно із статтею 122 Земельного кодексу України.

04.09.2019 проведено реєстрацію додаткової угоди до Договору, укладеною між Диківською сільською радою Знам"янського району Кіровоградської області і ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94", відповідно до якої збільшено строк дії Договору оренди до 49 років, а також збільшено розмір орендної плати до 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (том 1 а.с. 23).

Право оренди ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" на земельну ділянку кадастровий номер 3522281200:02:000:9017 за реєстровано у Державному реєстрі речових прав 30.04.2016 та зареєстровано всі зміни до договору (том 1 а.с. 24, 30-32). Згідно реєстру, дата закінчення дії речового права оренди 22.02.2056.

Також 05.01.2022 в реєстрі зареєстровано право комунальної власності Пантаївської селищної ради на земельну ділянку (том 1 а.с. 30-32).

28.08.2008 між ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" та ПСП "Агро-Трейдінг" (суборендар) укладено договір суборенди землі, зареєстрований у Знам`янському відділі Державного підприємства "Кіровоградська регіональна філія центру державного земельного кадастру" Держкомземі України, про що у книзі реєстрації договорів оренди земель вчинено запис від 28.08.2008 за № 040837100001, за умовами п. 1. якого орендар надає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Диківської сільської ради (том 1 а.с. 26-29).

Підставою укладення Договору суборенди є взаємна згода сторін та узгодження Орендодавця шляхом видачі розпорядження голови Знам`янської районної державної адміністрації від 22.04.2008 № 178-р (п. 3 Договору суборенди) (том 1 а.с. 57).

Згідно з п. 4. Договору суборенди в суборенду передається земельна ділянка із кадастровим номером 3522281200:02:000:9017 площею 100,00 га - ріллі, яка належить до земель запасу Диківської сільської ради.

Договір суборенди укладено на 8 років. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі №1 від 23 лютого 2007 року (п. 10 Договору суборенди).

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41 Договору суборенди).

Пунктом 35 Договору суборенди передбачено, що його дія припиняється у разі:

припинення дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між орендодавцем і орендарем № 040937100064 від 31.08.2009;

закінчення строку, на який його було укладено;

ліквідації юридичної особи-орендаря або суборендаря.

Право суборенди ПСП "Агро-Трейдінг" зареєстровано у Державному реєстрі речових прав 30.04.2016 (том 1 а.с. 30-32).

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав також внесено запис про угоду про зміни та доповнення до договору суборенди земельної ділянки, яка укладена між ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" та ПСП "Агро-Трейдінг" 28.04.2016. Згідно вказаної додаткової угоди встановлено строк суборенди до 23.02.2027. (том 1 а.с. 30-32).

Як зазначає позивач, Пантаївській селищній раді стало відомо про наявність зареєстрованого права суборенди на земельну ділянку за третьою особою на підставі первісного Договору суборенди землі, державну реєстрацію якого проведено 28.08.2008 за № 040837100001, до якого внесено зміни додатковою угодою від 28.04.2016 та продовжено строк його дії до 23.02.2027, тобто вийшовши за межі строку дії первісного Договору, який закінчився 23.02.2017 і в межах якого надавалася згода орендодавця на передачу у суборенду земельну ділянку. Дозволу ні попередній орендодавець, ні Пантаївська селищна рада про передачу земельної ділянки в суборенду відповідачу на новий строк не надавала, відповідач про отримання такого дозволу із заявою до позивача не звертався. Таким чином, відповідач уклав 28.04.2016 Додаткову угоду до Договору суборенди, якою фактично на строк до 23.02.2027 без отримання на це згоди орендодавця.

Крім того позивач зазначає, що відповідно п. 40 Договору має право розірвати Договір у зв`язку із зміною власника земельної ділянки.

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.

Норми права, застосовані судом, та мотивована оцінка доводів сторін і поданих доказів.

В ст. 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно названого Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13).

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ст. 19).

Орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди (ст. 25).

В ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Згідно ст. 33 Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Щодо розірвання договору з підстав зміни власника землі.

Як встановлено, при укладенні Договору оренди землі від 22.02.2007 Знам"янська РДА діяла на підставі Закону України "Про місцеві державні адміністрації" і пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України та була наділена повноваженнями щодо розпорядження землями державної власності, розташованими за межами населеного пункту.

Згідно з Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", який набрав чинності 01.01.2013, внесено зміни до законодавчих актів, у тому числі до Земельного кодексу України, зокрема, у частині органів, які наділені повноваженнями розпорядження землями державної форми власності.

Визначено, зокрема у ст. 122 Земельного кодексу України, що питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб віднесено до повноважень центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів.

За наведених обставин, повноваження з розпорядження землями державної власності сільськогосподарського призначення на території Диківської сільської ради перейшли до Головного управління Держгеокадастру в Кіровоградській області.

Наведене також підтверджується рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 11.04.2017 у справі № 912/298/17, за яким визнано укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 22.02.2007 з Головним управлінням Держгеокадастру в Кіровоградській області і замінено сторону орендодавця на вказану особу.

З дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" № 2498-VIII від 10.07.2018 землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності. (пункт 21 Перехідних положень Земельного кодексу України).

З підстав викладеного відбулась зміна власності земельної ділянки з державної на комунальну форму власності Диківської сільської ради.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 №716-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Кіровоградської області" на території Кіровоградської області затверджено 49 громад, зокрема Пантаївську територіальну громаду (з адміністративним центром у смт. Пантаївка), до складу території якої увійшла територія Диківської територіальної громади Знам`янського району Кіровоградської області.

Підпунктом 11 пункту 1 постанови Верховної Ради України №807-IX від 17.07.2020 "Про утворення та ліквідацію районів" постановлено утворити у Кіровоградській області, зокрема, Олександрійський район (з адміністративним центром у місті Олександрія) у складі територій, у тому числі, Пантаївської селищної територіальної громади.

07.12.2020 відбулася перша сесія новообраної Пантаївської селищної ради, на якій прийнято рішення №1 від 07.12.2020 "Про початок повноважень депутатів Пантаївської селищної ради 8 скликання" (том 1 а.с. 98).

Рішенням першої сесії восьмого скликання Пантаївської селищної ради №17 від 07.12.2020 "Про початок реорганізації Диківської та Бандурівської рад шляхом приєднання до Пантаївської селищної ради" розпочато реорганізацію Диківської сільської ради шляхом приєднання до Пантаївської селищної ради (том 1 а.с. 99-100).

Відповідно до пункту 6-1 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до прийняття закону про адміністративно-територіальний устрій України закінчення повноважень сільських, селищних, міських рад, їхніх виконавчих органів, а також реорганізація сільських, селищних, міських рад, їхніх виконавчих органів як юридичних осіб у зв`язку із змінами в адміністративно-територіальному устрої України здійснюються з урахуванням таких положень:

у день набуття повноважень сільською, селищною, міською радою, обраною територіальною громадою, територія якої затверджена Кабінетом Міністрів України (далі - сформована територіальна громада), припиняються повноваження сільських, селищних, міських рад, сільських, селищних, міських голів, обраних територіальними громадами, територія яких включена до території сформованої територіальної громади (далі - розформовані територіальні громади);

сформована територіальна громада є правонаступником усього майна, прав та обов`язків розформованої територіальної громади з урахуванням особливостей, визначених підпунктами 5 і 6 цього пункту;

юридична особа - сільська, селищна, міська рада, розміщена в адміністративному центрі сформованої територіальної громади, є правонаступником прав та обов`язків усіх юридичних осіб - сільських, селищних, міських рад, обраних розформованими територіальними громадами, з дня набуття повноважень новообраною радою.

Отже, повноваження Диківської сільської ради як органу місцевого самоврядування та її адміністративна компетенція як суб`єкта владних повноважень припинились в день набуття повноважень новообраною Пантаївською селищною радою - представницьким органом новосформованої територіальної громади, яка за законом стала правонаступником прав та обов`язків всіх сільських рад територіальних громад, що розформовуються та включені до території сформованої територіальної громади, включаючи набуття права власності на спірну земельну ділянку.

05.01.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку за Пантаївською селищною радою.

За правилами, викладеними в ст. 32 Закону України "Про оренду землі", перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі

У пункті 40 Договору обумовлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Разом з цим, перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність не є підставою для припинення права оренди, оскільки вказане відбулось на виконання прямого припису законодавства і таке законодавство не передбачало припинення договірних відносин за діючими договорами.

Окрім того, за змістом пункту 40 Договору сполучник "або" вжито як розділовий, тобто на означення того, що з ряду перелічуваних явищ "зміна або розірвання" можливий тільки один.

Матеріалами справи підтверджено, що додатковою угодою від 2019 року, укладеною між Диківською сільською радою і ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94", внесено зміни до Договору та продовжено строк його дії на 49 років.

Таким чином, після переходу земельної ділянки у комунальну власність Диківської сільської ради, остання вибрала варіант поведінки згідно пункту 40 Договору - внесення змін до Договору та надала своє погодження на продовження договірних правовідносин.

Перехід власності на земельну ділянку до Пантаївської селищної ради відбувся в порядку правонаступництва, що передбачає перехід як прав, так і обов`язків правопопередника.

Тож після зміни власника земельної ділянки Договір не припинив свою дію, натомість Пантаївська селищна рада в силу вимог законодавства набула статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов`язками.

Положення ч. 4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачають можливість збереження орендних правовідносин, у тому числі, при зміні власника земельної ділянки, а тому необхідність розірвання договору в судовому порядку при настанні відповідних обставин має мотивуватись.

Так, право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.

Натомість інше розуміння призводило б до ситуації, коли право сторони ініціювати судовий розгляду спору про розірвання договору мало б єдиний безальтернативний результат, тобто, фактично дорівнювало б праву односторонньої відмови від договору, нівелюючи завдання господарського судочинства.

Між тим позивач не повідомляє яким чином порушуються набуті ним права орендодавця внаслідок існування чинного Договору оренди землі.

За вказаних обставин, підстави для розірвання Договору згідно пункту 40 Договору, на що вказує позивач, відсутні.

Щодо розірвання договору з підстав передачу землі в суборенду за відсутності згоди орендодавця.

Відповідно до ч. 6 ст. 93 Земельного кодексу України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

За приписами ст. 8 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

У редакції ст. 8 Закону України "Про оренду землі", яка була чинна станом на дату укладення договору суборенди від 28.08.2008 та внесення до нього змін від 28.04.2016, також передбачалось, що Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

Пунктом 31 Договору визначено обов`язки орендаря, серед яких не укладати договорів суборенди без згоди орендодавця.

Отже, для укладення договору суборенди землі відповідач має отримати згоду орендодавця.

Як встановлено матеріалами справи, під час дії Договору, між відповідачем і третьою особою було укладено Договір суборенди від 28.08.2008 і такий договір було укладено за наявності згоди орендодавця, а саме розпорядження голови Знам"янської районної державної адміністрації від 22.04.2008 № 178-р.

Згідно вказаного розпорядження, земельна ділянка надавалась в суборенду ПСП "Агротрейдінг" з обмеженням щодо терміну суборенди строком договору оренди та відповідності суборенди умовам договору оренди.

Поряд з цим, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається внесення запису про угоду про зміни та доповнення до договору суборенди земельної ділянки, видану 28.04.2016 між ВКФ ТОВ "Макбо-94" та ПСП "Агро-Трейдінг", за якою строк дії Договору суборенди встановлено до 23.02.2027.

Таким чином, за додатковою угодою до договору суборенди земельну ділянку передано в суборенду на новий строк, який виходить за межі згоди орендодавця, оформленого у вигляді розпорядження Знам"янської районної державної адміністрації від 22.04.2008 № 178-р.

Відомості про наявність іншої згоди на суборенду від Знам"янської РДА або згоди інших орендодавців (ГУ Держгеокадастру в Кіровоградській області, Диківської сільської ради) матеріали справи не містять.

У пункті 73 постанови Верховного суду від 05.12.2023 у даній справі зазначено: "Таким чином, висновки судів попередніх інстанцій про те, що укладення ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" (орендарем) додаткової угоди від 28.04.2016 до договору суборенди з третьою особою не потребувало погодження орендодавця, та не є порушенням умов договору оренді і закону, визнаються колегією суддів помилковими".

За вказаних обставин є підтвердженим порушення відповідачем умов Договору щодо передачі земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Сторони у договорі оренди землі визначили такі його умови, зокрема, як обов`язок орендаря (відповідача) не укладати договорів суборенди без згоди орендодавця (позивача) (пункт 31 договору); а також припинення договору шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом (пункт 38 договору).

Укладення договору оренди за відсутності дозволу орендодавця є невиконанням орендарем обов`язків, передбачених Договором, що згідно п. 38 Договору є підставою для розірвання Договору.

Окрім того, такі підстави для розірвання договору визначені законом, а саме: ст. 32 Закону України "Про оренду землі", пунктом 2 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України, що відповідає умовам, за яких допускається розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).

За вказаних обставин суд приймає до уваги посилання позивача в поясненнях від 11.02.2024 на відсутність потреби в обґрунтуванні понесення шкоди у розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України.

У будь-якому разі вимоги законодавства та умови Договору оренди землі від 22.02.2007 передбачають особисте використання орендарем ВКФ у формі ТОВ "Макбо-94" земельної ділянки і можливість передачі в суборенду іншим особам лише за наявності обов`язкової згоди орендодавця, недотримання чого є свідченням істотності порушення договору.

Суд відхиляє посилання відповідача на відсутність порушених прав Пантаївської селищної ради, яке обґрунтовано обставинами того, що позивач не мав прав орендодавця станом на дату 28.04.2016.

Як встановлено, до Пантаївської селищної ради перейшли усі права та обов`язки орендодавця за Договором оренди землі від 22.02.2007, у тому числі право вимагати розірвання договору,

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог Пантаївської селищної ради про розірвання Договору оренди землі від 22.02.2007 з підстав його порушення через передачу земельної ділянку в суборенду третій особі за відсутності згоди орендодавця.

Щодо вимоги про повернення земельної ділянки.

Статтею 34 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Стаття 8 Закону України "Про оренду землі" передбачає автоматичне припинення чинності договору суборенди у разі припинення договору оренди.

Отже, вимога про зобов`язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку - об`єкт оренди носить похідний характер від вимоги про розірвання договору оренди й узгоджується з наведеними вище положеннями законодавства і пунктом 21 Договору оренди землі щодо обов`язку орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку після припинення дії договору.

При цьому суд враховує, що державна реєстрація не є способом набуття права. Вона виступає лише засобом підтвердження фактів набуття чи припинення прав власності на нерухоме майно або інших речових прав. Відповідний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 03.06.2020 у справі N 363/4852/17.

З підстав викладеного, наявні підстави для повернення земельної ділянки позивачу.

Щодо позовної давності.

Необхідність застосування позовної давності відповідач мотивує тим, що держава в особі уповноважених органів (прокуратура, ГУ Держгеокадастру в Кіровоградській області, Диківська сільська рада, Пантаївська громада) у строк до 28.04.2019 мали можливість реалізувати своє право на звернення до до суду щодо розірвання Договору оренди землі. У зв`язку з викладеним, відповідач вважає пропущеним строк позовної давності для звернення до суду, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

Відповідно до ст. 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Отже, позовна давність - це строк, протягом якого особа може реалізувати належне їй право на отримання судового захисту порушеного цивільного права чи інтересу шляхом пред`явлення в належному порядку нею чи іншою уповноваженою особою позову до суду.

Відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Частиною 1 ст. 261 Цивільного кодексу України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту. (ч.ч. 4, 5 ст. 267 Цивільного кодексу України).

При цьому, відповідно до ст. 262 Цивільного кодексу України заміна кредитора у зобов`язанні не змінює порядку обчислення та перебігу позовної давності.

Частиною першою ст. 268 Цивільного кодексу України визначено вимоги, на які позовна давність не поширюється, а частиною другою цієї статті передбачено, що законом також можуть бути встановлено інші вимоги, на які не поширюється позовна давність.

Вимога про розірвання договору не входить до визначеного ч.1 ст. 268 Цивільного кодексу України переліку вимог, на які не поширюється позовна давність. Норми інших законів, зокрема Закону України "Про оренду землі" та Земельного кодексу України не виключають застосування позовної давності до вимог про розірвання договору оренди землі.

У своїх поясненнях позивач з приводу строку позовної давності вказав, що передача земельної ділянки у суборенду без згоди орендодавця - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду.

З підстав викладеного, позивач вважає, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути порушення умов договору оренди земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку орендаря самостійно використовувати земельну ділянку).

У вказаних висновках позивач послався на постанову Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

Однак у справі № 922/3166/20 суд дійшов зазначених висновків в контексті характеру допущеного порушення. Так, в п. 74 зазначеної постанови суд звернув увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

З огляду на допущене порушення суд у справі № 922/3166/20 зазначив, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі.

У справі, що розглядається, відповідачем допущено інше порушення, а саме - 28.04.2016 укладено договір суборенди на новий строк за відсутності згоди орендодавця. Суд вважає, що вказане порушення містить чітко визначену дату його вчинення, у зв`язку з яким в орендодавця виникло право вимагати розірвання договору після 28.04.2016.

Так, Велика Палата Верховного Суду раніше вже виснувала, що реалізація позивачем належного йому права вимагати у судовому порядку розірвання договору оренди землі залежить від настання чи ненастання обставин, які зумовлюють виникнення такого права в силу положення договору чи вказівки закону і пов`язується з моментом виникнення таких обставин (постанова від 8 вересня 2020 року у справі № 920/418/19 (пункт 6.17)).

Поряд з цим, суд враховує, що договір суборенди та додаткова угода до нього укладені без участі орендодавця. Докази надсилання таких договорів орендодавцям або будь-яке інше їх повідомлення про суборенду відсутнє.

Згода попереднього орендодавця Знам"янської РДА на передачу в суборенду обмежувалась строком дії Договору оренди, який, враховуючи його дату реєстрації, закінчувався 23.02.2017. Отже, фактичне користування земельною ділянкою суборендарем в межах строку дії основного договору не викликає будь-яких сумнівів щодо правомірності такого використання та відповідає мірі належної поведінки орендодавця щодо реагування на порушення.

Договір оренди землі було поновлено за рішенням суду у справі № 912/298/17. Наявність вказаного рішення суду свідчить про існування між орендодавцем і орендарем спору щодо продовження строку дії договору і такий спір було вирішено лише 11.04.2017.

Однак Законом України № 540-IX від 30.03.2020 було продовжено строк позовної давності під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) (п. 12 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України).

Згідно Закону України № 2120-IX від 15.03.2022 в редакції Закону № 3450-IX від 08.11.2023 перебіг позовної давності, зупинено на період дії воєнного стану в Україні (п. 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України).

За вказаних обставин суд визнає поважними причини пропуску орендодавцем строку позовної давності за вимогою про розірвання договору (до початку періоду продовження та зупинення строку позовної давності), з підстав чого порушене право орендодавця підлягає захисту у даній справі.

Судові витрати.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України сплачений позивачем за подання позову судовий збір покладається на відповідача.

Інших судових витрат позивач не заявляє.

Судові витрати відповідача покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 74, 76, 77, 126, 129, 233, 236-241, 326, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Розірвати договір оренди землі від 22.02.2007, укладений між Пантаївською селищною радою Олександрійського району Кіровоградської області (вул. Магістральна, 49, смт. Пантаївка, Кіровоградська область, 28023, ідентифікаційний код 04366488) та Виробничо-комерційною фірмою у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" (вул. Добровольського, 6-Б, м. Кропивницький, 25005, ідентифікаційний код 20637308), зареєстрований у Знам`янському відділі КРФ ДП "ЦДЗК" від 23.02.2007 за №1, право оренди земельної ділянки на підставі якого зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.04.2016, номер запису про інше речове право: 14392198.

Зобов`язати Виробничо-комерційну фірму у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" (вул. Добровольського, 6-Б, м. Кропивницький, 25005, ідентифікаційний код 20637308) повернути Пантаївській селищній раді Олександрійського району Кіровоградської області (вул. Магістральна, 49, смт. Пантаївка, Кіровоградська область, 28023, ідентифікаційний код 04366488) земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 100,0999 га кадастровий номер 3522281200:02:000:9017.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Виробничо-комерційної фірми у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" (вул. Добровольського, буд. 6-Б, м. Кропивницький, 25005, ідентифікаційний код 20637308) на користь Пантаївської селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області (вул. Магістральна, 49, смт. Пантаївка, Кіровоградська область, 28023, ідентифікаційний код 04366488) 4 962,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Копії рішення надіслати Пантаївській селищній раді до електронного кабінету з використанням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи; Виробничо-комерційній фірмі у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Макбо-94" - адвокату Попович С.М. до електронного кабінету з використанням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи; Приватному сільськогосподарському підприємству "Агро-Трейдінг" за адресою: вул. Степова, 59, с. Диківка, Олександрійський район, Кіровоградська область, 27428.

Повне рішення складено 01.04.2024.

Суддя В.В.Тимошевська