Рішення

від 10.04.2024 по справі 604/6/24

ПІДВОЛОЧИСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 604/6/24

Провадження № 2/604/96/24

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2024 року смт. Підволочиськ

Підволочиський районний суд Тернопільської області

в складі :

головуючого судді Сташківа Н.Б.

за участі

секретаря судового засідання Костів О.В.

представника позивача Покотила Ю.В.

представника відповідачів ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Підволочиську Тернопільської області цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Золотий жайвір» до ОСОБА_3 , Фермерського господарства «Агро Остап`є» про визнання недійсним договору оренди землі в частині, переведення прав та обов`язків орендаря-,

В С Т А Н О В И В :

Позивач ФГ «Золотий Жайвір» звернувся до суду із позовом до відповідачів ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди землі в частині, переведення прав та обов`язків орендаря, Фермерськогогосподарства «Агро Остап`є, посилаючись на те, що 15 березня 2016 року між ОСОБА_3 та ФГ «Золотий жайвір» було укладено договір оренди землі № 2/061 від 15.03.2016 року. Згідно умов вказаного Договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5398 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0448 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована за межами населеного пункту на території Остапївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області. Пунктом 7 Договору передбачено, що його укладено на 7 років. По закінченню строку, на який його було укладено Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Державна реєстрація речового права на спірну земельну ділянку була проведена 25.03.2016 року, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 56382416 від 31.03.2016 року з якої вбачається, що 25.03.2016 року до Державного реєстру внесено запис № 13958717про інше речове право - право оренди ФГ «Золотий Жайвір» щодо вищевказаної земельної ділянки. Під час використання земельної ділянки жодних претензій і зауважень з приводу неналежного виконання Орендарем своїх обов`язків не надходило. Відповідно до ч.1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Строк дії Договору закінчувався 23березня 2023 року. 17 лютого2023 року, тобто за 1 місяць до закінчення строку дії спірного договору оренди, Позивач, дотримуючись вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» направив відповідачу Лист-повідомлення намір скористатись переважним правом та укласти договір оренди на новий строк. Поштове відправлення з листом повідомлення про укладення договору оренди на новий строк та примірники договору оренди було вручено особисто адресату, що підтверджується витягом про відстеження поштового відправлення. Вважає, що позивачем було учинено всі дії, які він був зобов`язаний вчинити згідно Договору оренди землі. При цьому орендар продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку Договору і заперечення проти поновлення договору оренди на протязі місяця після закінчення строку Договору від орендодавця не отримував. Однак 30 березня 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис № 49861666 про інше речове право - право оренди ФГ «Агро Остап`є» щодо земельної ділянки за кадастровим номером 612468 5700:01:001:0448. Згідно витягу з ДРРП № 328492720 від 07.04.2023 року, відомості про право оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_3 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено на підставі договору оренди землі від 30.03.2023 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Агро Остап`є». Вважає, що він відповідно до Закону має переважне право на укладення Договору оренди земельної ділянки перед іншими орендодавцями, а відтак його право є порушеним. Відтак вважає, що ефективним способом захисту порушеного права позивача, який реально забезпечить його повне відновлення та не змусить звертатись з новими позовами, є визнання частково недійсним договору оренди землі, укладеного власником земельної ділянки із новим орендарем, з одночасним переведенням прав та обов`язків орендаря за даним договором на позивача.

02.02.2024 року від представника ФГ «Агро Остап`є» поступив відзив, згідно даного відзиву відповідач заперечує щодо задоволення позовних вимог вважає їх безпідставними та такими, що не підлягають до задоволення з огляду на те, що дійсно 15 березня 2016 року між ОСОБА_3 та ФГ «Золотий Жайвір» укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,5398 га строком на 7 років. Строк дії договору закінчився 25 березня 2023 року. 24 червня 2022 року, 29 вересня 2022 року та 17 лютого 2023 року та 22 березня 2023 року ОСОБА_3 надсилала позивачу Листи повідомлення про те, що вона не бажає поновлювати дію Договору на новий строк. 17 лютого 2023 року Позивач направив відповідачу Лист повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення на новий строк договору оренди, до якого долучив проект договору оренди строком на 10 років. 16 березня 2023 року ФГ «Золотий Жайвір» звернулось до ОСОБА_3 із листом у якому вказало, що орендарем до закінчення договору оренди землі було засіяно орендовану земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв`язку з чим виникла потреба у збиранні Орендарем урожаю, а тому повернення земельної ділянки буде здійснене протягом 6 місяців після припинення дії договору оренди. 25 березня 2023 року в Державний реєстр речових прав внесено запис про припинення речового права ФГ «Золотий Жайвір» на спірну земельну ділянку. Вважає, що станом на момент виникнення спірних правовідносин стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка називалась «Поновлення договору оренди землі», чітко передбачала реалізацію переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк: «По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється». Тобто дана стаття закону передбачала реалізацію переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк саме шляхом укладенням додаткової угоди до договору оренди землі. Позивач хоч і стверджує, що він мав діяти відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції Закону № 340-ІХ від 16.07.2020 року, але навіть в цьому випадку не дотримується ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в якій зазначено: «При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється». Тобто позивач хоча і намагається послуговуватись нормою згідно якої умови договору можуть бути змінені за згодою сторін, все ж у судовому порядку просить перевести на себе права та обов`язки орендаря за договором, про зміст якого позивач не має жодної інформації (станом на момент подання позову).Позивач також ігнорує те, що в разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється». Позивач фактично намагається примусити орендодавця до абсолютно нових орендних відноси. Крім того Позивач отримавши від орендодавця лист про небажання продовжувати з ним орендні відносини, надіслав орендодавцю лист, в якому повідомив, що поверне земельну ділянку протягом шести місяців після припинення дії Договору, у зв`язку з потребою зібрати урожай, згідно п. 21 Договору реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18)».Але не зважаючи на своє повідомлення, згодом Позивач змінив свою позицію. Позивач, замовчуючи факт отримання листів від Відповідача 1 про небажання поновити Договір, звернувся до суду. Такі дії позивача містять ознаки суперечливої поведінки що є неприпустимим. Крім того позивач просить визнати недійсним в частині орендаря договір оренди земельної ділянки, не зазначаючи правових підстав. Натомість позивач всупереч ст. 203 та 215 ЦК не вказує, які загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, було порушено. Позивач не зазначає в чому зміст правочину суперечить ЦК; не доводить відсутність цивільної дієздатності осіб, які вчинили правочин; не доводить обмеження волевиявлення учасників правочину; не вказує про порушення форми, в якій було укладено правочин; не доводить відсутність настання реальних правових наслідків, що обумовлені правочином; не доводить порушення прав та інтересів малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Таким чином вважають позовну заяву необґрунтованою та безпідставною.

Представник позивача подав відповідь на відзив, а також заяву у якій просить справу слухати у його відсутності, заявлені позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить їх задоволити, крім того повідомив, що протягом встановленого законом часу подасть заяву та належні докази понесених витрат на правничу правову допомогу.

Представник відповідачів в судове засідання не з`явився, просить справу розглянути у його відсутності, у задоволенні позовних вимог відмовити.

Згідно ч.2 ст.247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Суд ознайомившись із доводами представника позивача, запереченнями представника відповідачів, дослідивши надані докази, проаналізувавши їх у повній сукупності, приходить до переконання, що заявлені позовні вимоги не підлягають до задоволення виходячи із наступних міркувань :

Відповідно до вимог ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право звернутись на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб, що визначений законом.

Відповідно до вимог ст. 15 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у випадках передбачених ЦПК.

Судом встановлено, що 15 березня 2016 року між сторонами орендодавцем ОСОБА_3 та Орендарем ФГ «Золотий жайвір» було укладено договір оренди землі № 2/061, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею1,5398 га, кадастровий номер 6124685700:01:001:0448 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ріллі), яка розташована за межами населеного пункту на території Остапївської сільської ради Підволочиського району Тернопільської області.

Пунктом 7 вказаного договору передбачено, що договір укладено на 7 років. По закінченню строку, на який було укладено Договір, Орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Державна реєстрація речового права на спірну земельну ділянку була проведена 25.03.2016 року, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 56382416 від 31.03.2016 року з якої вбачається, що 25.03.2016 року до Державного реєстру внесено запис № 13958717 про інше речове право - право оренди ФГ «Золотий Жайвір».

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено в новій редакції (в цій частині закон набрав чинності 16 липня 2020 року).

Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Чинне законодавство України, зокрема Закон України «Про оренду землі», розрізняє два шляхи продовження орендних відносин, а саме: «поновлення договорів оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Поновленню договорів оренди землі присвячена стаття 32-2 Закону України «Про оренду землі» та стаття 126-1 Земельного кодексу України.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

17 лютого2023 року ФГ «Золотий Жайвір» за вих. №13/02/23-6 надіслало відповідачу лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, а також три примірника проекту договору оренди землі.

Як встановлено рішенням Підволочиського районного суду від 07 серпня 2023 року позивач на адресу орендодавця ОСОБА_3 направляв лист-повідомлення про укладення договору оренди на новий строк, в якому повідомив про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, запропонував встановити орендну плату в розмірі 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі, строк дії договору 10 років та додав проект договору оренди землі. Вказані обставини і вбачаються із долученого до матеріалів справи договору оренди землі від 13 лютого 2023 року.

Відповідно до ч.1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.

Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків.

При вирішенні спору між сторонами договору оренди землі щодо реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, суд також має з`ясувати, чи досягнуто між сторонами згоди щодо нових істотних умов договору.

Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними у постановах від 18 січня 2021 року у справі № 733/513/18 та від 29 червня 2022 року в справі № 692/531/21.

Із долучених до матеріалів справи листів від 24 червня 2022 року, 29 вересня 2022 року та 17 лютого 2023 року та 22 березня 2023 року вбачається, що ОСОБА_3 надсилала Позивачу Листи-повідомлення про те, що вона не бажає поновлювати дію Договору на новий строк та бажає використовувати земельну ділянку для власних потреб на власний розсуд. У зв`язку з цим просила утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали їй відразу після закінчення строку дії Договору використовувати належну їй, як власнику земельну ділянку. Також повідомила, що фактичне використання земельної ділянки після закінчення строку дії Договору, трактуватиметься як самовільне заволодіння земельною ділянкою.

Суд не бере до уваги доводів представника позивача, що відповідач не повідомила його про небажання продовжувати договір оренди земельної ділянки, оскільки вказані обставини спростовані у судовому засіданні проаналізованими та долученими до матеріалів справи письмовими доказами, зокрема квитанціями про відправлення листів повідомлень за місцезнаходженням позивача по справі.

Крім того проект договору оренди землі передбачає зміну істотних умов, а саме строк дії договору оренди збільшився з 7 років до 10 років.

Відповідно до ч.4 ст. 33 Закону при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

За вказаних обставин сторонами не досягнуто домовленості щодо змінених істотних умов договору, а тому в силу ч.4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі є припиненим.

Таким чином, установивши, що орендар не дотримався встановлених законом процедури і строків, а у орендодавців відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі з позивачем на новий строк, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ФГ «Золотий жайвір», оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін.

25 березня 2003 року в Державний реєстр речових прав внесено запис про припинення речового права ФГ «золотий Жайвір» на земельну ділянку з кадастровим номером 6124685700:01:001:0448.

30 березня 2023 року державним реєстратором Збаразької міської ради Тернопільської області до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис № 49861666 про інше речове право - право оренди ФГ «Агро Остап`є» щодо земельної ділянки за кадастровим номером 612468 5700:01:001:0448. Згідно витягу з ДРРП № 328492720 від 07.04.2023 року, відомості про право оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_3 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено на підставі договору оренди землі від 30.03.2023 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФГ «Агро Остап`є».

Щодо доводів представника позивача, що орендодавець уклав договір оренди з іншим орендарем, суд виходить із висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17. У даній справі спір виник щодо переважного права позивача на визнання продовженим (укладення на новий строк) договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу. Заявник у касаційній скарзі посилався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій статті 777 ЦК України. Відхиляючи касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що застосовану в частині першій статті 285 Господарського кодексу України (ГК України) та в частині першій статті 777 ЦК України фразу, що орендар має переважне право перед іншими особами, необхідно розуміти так, що переважне право може бути лише в разі наявності інших осіб, що мають намір взяти в оренду той самий предмет, і волі та бажання орендодавця передати даний предмет в оренду. Намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб означатиме відсутність інших претендентів на отримання в оренду майна, а отже і повну відсутність, як такого, переважного права у попереднього наймача перед такими претендентами. Переважне право щодо оренди приватного майна може бути лише за інших рівних умов для всіх претендентів на орендоване майно, оскільки інакше суперечило б праву та інтересу власника здати в оренду майно на більш сприятливих умовах. З урахуванням положень частини першої статті 319 ЦК України, відповідно до якої власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанції про відхилення доводів заявника про те, що відповідач зобов`язаний був укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк незалежно від наміру використовувати майно для власних потреб.

Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-XIV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення ( близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 65-67) і від 29 травня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (пункти 76-77).

Наведене повністю відповідає правовій позиції, сформульованій у постанові Великої Палати ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункти 66-69).

Також у вказаній постанові ВП ВС зазначено, що Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.

За вказаних обставин суд не знаходить підстав того, що позивач ФГ «Золотий Жайвір» має переважне право перед іншими орендарями на укладення на новий строк договору оренди спірної земельної ділянки.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України).

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц (пункт 14).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування (постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 9 лютого 2021 року у справі № 381/622/17 (пункт 14).

Натомість на стаття 215 ЦК визначає підстави недійсності правочину: Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 203 ЦК визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до вимог ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Разом з тим, позивач у своїх вимога не посилається, які ж загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, було порушено. Також не зазначає в чому зміст правочину суперечить ЦК, не обґрунтовує їх належними та допустимими доказами.

За таких обставин, з урахуванням вищевикладеного, проаналізувавши та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі в частині, переведення прав та обов`язків орендаря слід відмовити повністю.

При цьому суд не бере до уваги доводів представника позивача, що викладені у позові, оскільки наведені ним обставини повністю спростовуються дослідженими та проаналізованими у судовому засіданні як поясненнями представника відповідача так і наданими письмовими доказами.

Разом із тим, частиною ч. 1-2 ст. 141 ЦПК передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 137 ЦПК України, витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Положення частин першої та другої статті 137 ЦПК України кореспондуються із європейськими стандартами, зокрема, пунктом 14 Рекомендацій Комітету Міністрів Ради Європи державам-членам Щодо шляхів полегшення доступу до правосуддя №R(81)7 передбачено, що за винятком особливих обставин, сторона, що виграла справу, повинна в принципі отримувати від сторони, що програла відшкодування зборів і витрат, включаючи гонорари адвокатів, які вона обґрунтовано понесла у зв`язку з розглядом.

Згідно з ч. ч. 1 - 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Із матеріалів справи вбачається, що між адвокатом та клієнтом, а саме відповідачем по справу укладено Договір про надання правової (правничої) допомоги.

Пунктом 3.2 рішення Конституційного Суду України від 30 вересня 2009 року N 23-рп/2009, передбачено, що правова допомога є багатоаспектною, різною за змістом, обсягом та формами і може включати консультації, роз`яснення, складення позовів і звернень, довідок, заяв, скарг, здійснення представництва, зокрема в судах та інших державних органах тощо. Вибір форми та суб`єкта надання такої допомоги залежить від волі особи, яка бажає її отримати. Право на правову допомогу - це гарантована державою можливість кожної особи отримати таку допомогу в обсязі та формах, визначених нею, незалежно від характеру правовідносин особи з іншими суб`єктами права.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Статтею 19 цього ж Закону визначено такі види адвокатської діяльності як надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правовий супровід діяльності юридичних і фізичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування, держави; складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру; представництво інтересів фізичних і юридичних осіб у судах під час здійснення цивільного, господарського, адміністративного та конституційного судочинства, а також в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами.

Представництво - вид адвокатської діяльності, що полягає в забезпеченні реалізації прав і обов`язків клієнта в цивільному, господарському, адміністративному та конституційному судочинстві, в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами, прав і обов`язків потерпілого під час розгляду справ про адміністративні правопорушення, а також прав і обов`язків потерпілого, цивільного позивача, цивільного відповідача у кримінальному провадженні (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).

Інші види правової допомоги - види адвокатської діяльності з надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правового супроводу діяльності клієнта, складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру, спрямованих на забезпечення реалізації прав, свобод і законних інтересів клієнта, недопущення їх порушень, а також на сприяння їх відновленню в разі порушення (п. 6 ч. 1ст. 1 вищевказаного закону).

Також, ст. 30 Закону України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність» передбачено, що гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту.

Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення, тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги.

При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація та досвід адвоката, фінансовий стан клієнта й інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним і враховувати витрачений адвокатом час.

Відповідно до практики Європейського суду з прав людини, про що, зокрема, відзначено у пункті 95 рішення у справі «Баришевський проти України» (Заява № 71660/11), пункті 80 рішення у справі «Двойних проти України» (Заява № 72277/01), пункті 88 рішення у справі «Меріт проти України» (заява № 66561/01), заявник має право на відшкодування судових та інших витрат лише у разі, якщо доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їх розмір обґрунтованим.

Крім того, у пункті 154 рішення Європейського суду з прав людини у справі Laventsv. Latvia (заява 58442/00) зазначено, що згідно зі статтею 41 Конвенції Суд відшкодовує лише ті витрати, які, як вважається, були фактично і обов`язково понесені та мають розумну суму.

Аналіз наведених вище норм дає підстави вважати, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати, що розмір відшкодування судових витрат, не пов`язаних зі сплатою судового збору, повинен бути співрозмірним з ціною позову, тобто не має бути явно завищеним порівняно з ціною позову. Також судом мають бути враховані критерії об`єктивного визначення розміру суми послуг адвоката. У зв`язку з цим суд з урахуванням конкретних обставин, зокрема ціни позову, може обмежити такий розмір з огляду на розумну необхідність судових витрат для конкретної справи.

Як убачається із п. 4.1 Договору про надання юридичних послуг, загальна вартість юридичних послуг, що надаються на умовах цього Договору, зазначається в Рахунку та підтверджується Сторонами у Акті приймання-передачі.

Згідно акту приймання передачі виконавцем були надані консультації з питань застосування земельного, цивільного та цивільно-процесуального законодавства. Складання процесуальних документів, написання відзиву, клопотань. Загальна вартість послуг склала 10 000 грн, сума якої згідно квитанцій перерахована на рахунок виконавця юридичних послуг.

З положень процесуальних кодексів, витратами на професійну правничу допомогу є гонорар адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомога, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката. Розмір цих витрат встановлюється договором про надання правової допомоги за домовленістю сторін.

Разом із тим, згідно процесуального законодавства, розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірний із: складністю справи та виконаними адвокатом роботами (наданими послугами); часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; ціною позову та/або значенням справи для сторони, в т.ч. впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами. Тобто суд не може на власний розсуд зменшувати розмір витрат на оплату правничої допомоги, який підлягає відшкодуванню. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у додатковій постанові у справі №755/9215/15-ц (провадження 14-382цс19) від 19.02.2020 р.: «Саме зацікавлена сторона має вчинити певні дії, спрямовані на відшкодування з іншої сторони витрат на професійну правничу допомогу, а інша сторона має право на відповідні заперечення проти таких вимог, що виключає ініціативу суду з приводу відшкодування витрат на професійну правничу допомогу одній зі сторін без відповідних дій з боку такої сторони».

Таким чином, суд зазначив, що у питанні визначення розподілу судових витрат судді мають виступати виключно як арбітри та надавати оцінку доказам та доводам, що наводяться сторонами. Вирішення питання про розподіл судових витрат судом на власний розсуд може бути підставою для оскарження такого рішення.

Як зазначено у постанові Верховного Суду від 13.02.2019 р. у справі №756/2114/17, «при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критеріїв реальності адвокатських витрат (встановлення їх дійсності та необхідності), і розумності їх розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану сторін. Ті самі критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрат на підставі ст. 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. У рішеннях від 12 жовтня 2006 р. у справі «Двойних проти України», від 10 грудня 2009 р. у справі «Гімайдуліна і інші проти України», від 23 січня 2014 р. у справі «East/WestAllianceLimited проти України», від 26 лютого 2015 р. у справі «Баришевський проти України» зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим. У рішенні ЄСПЛ від 28 листопада 2002 р. у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір

Крім того у питанні зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу варто враховувати висновки Об`єднаної Палати Верховного Суду у справі № 922/445/19, в якому, серед іншого наголошено, що:

· зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, які підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони щодо не співмірності заявлених іншою стороною витрат із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим ним на виконання робіт;

Як свідчить практика, зокрема справа № 910/20852/20, Верховний Суд при зменшенні витрат на правову допомогу також враховує чи змінювалася правова позиція сторін у справі в судах першої, апеляційної та касаційної інстанції; чи потрібно було адвокату вивчати додаткові джерела права, законодавство, що регулює спір у справі, документи та доводи, якими протилежні сторони у справі обґрунтували свої вимоги, та інші обставини.

Таким чином, суд при вирішенні питання зменшення витрат на професійну правничу допомогу перевіряє чи подавалось від іншої сторони клопотання про зменшення витрат і наскільки таке клопотання є обґрунтованим відносно критерію не співмірності заявленого розміру витрат.

За вказаних обставин враховуючи вимоги закону та усталену судову практику, беручи до уваги складність справи, обсяг виконаної роботи адвокатом, часом витраченим на надані послуги, з урахуванням клопотання представника позивача, суд приходить до переконання про часткове задоволення заяви про стягнення витрат на правову допомогу в розмірі 8 000 грн, що відповідатиме вимогам розумності та співмірності.

Відповідно до ч.1, п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 12, 81, 89, 141, 200, 206, 263-265 ЦПК України, -

у х в а л и в :

У задоволенні позовних вимог Фермерського господарства «Золотий жайвір» до ОСОБА_3 , Фермерського господарства «Агро Остап`є» про визнання недійсним договору оренди землі в частині, переведення прав та обов`язків орендаря - відмовити.

Стягнути з Фермерського господарства «Золотий жайвір» на користь ФГ «Агро Остап`є» судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 8000 (вісім тисяч) гривень.

Судові витрати що понесені позивачем Фермерським господарством «Золотий жайвір» та складаються із сплаченого позивачем та документально підтвердженого судового збору та витрат на професійну правничу допомогу, покласти на позивача Фермерське Господарство «Золотий Жайвір».

Позивач:

Фермерське господарство «Золотий жайвір», код ЄДРПОУ юридичної особи 35578504, місце знаходження юридичної особи: 31200, Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Запорізька, 11.

Відповідачі:

ОСОБА_3 47861, Тернопільський район, с. Остап`є РНОКПП : НОМЕР_1 ;

Фермерське господарство «Агро Остап`є»,код ЄДРПОУ юридичної особи 44605103, місце знаходження юридичної особи: 47861, Тернопільська область, Тернопільський район, с. Остап`є ;

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку, шляхом подачі апеляційної скарги до Тернопільського апеляційного суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Підволочиського районного суду

Тернопільської області Сташків Н.Б.