Постанова

від 24.04.2024 по справі 469/630/22

МИКОЛАЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

24.04.24

22-ц/812/386/24

МИКОЛАЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 469/630/22

Провадження № 22-ц/812/386/24

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2024 року Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах :

головуючого - Темнікової В.І.,

суддів - Крамаренко Т.В., Тищук Н.О.,

із секретарем судового засідання - Колосовою О.М.,

за участю представника відповідачів - ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Миколаєві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 20 грудня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Тавлуя В.В. в приміщенні того ж суду, у цивільній справі за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Корал» про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, -

В С Т А Н О В И В :

У вересні 2022 року ПСП «Агрофірма «Василівка» звернулося з позовом до ОСОБА_2 та ФГ «Корал» про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію.

В обґрунтування позовних вимог зазначало, що відповідно до договору оренди землі, укладеного 09 квітня 2007 року, між ОСОБА_2 та Приватним сільськогосподарським підприємством «Агрофірма «Василівка», ОСОБА_2 надала в платне користування ПСП «Агрофірма «Василівка» земельну ділянку, площею 8,41 га, яка складається з земельних ділянок з кадастровими номерами 4820980600:01:000:0014, 4820980600:01:000:0015, що належать орендодавцю на праві власності на підставі державного акту серії IV-MK № 000856 виданого 21.11.2002 року. Відповідно до Договору, нормативна грошова оцінка становить 68674,90 грн, земельна ділянка передається в оренду строком на 5 років.

Згідно п. 10 Договору, Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Зміна умов Договору і припинення його дії передбачені пунктами 36-38 Договору. Пунктом 39 Договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до п. 41 Договору, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання цей договір вважається пролонгованим на наступний термін.

Державна реєстрація права оренди за ПСП «Агрофірма «Василівка», проведена державним реєстратором Миколаївської регіональної філії № 7 ДП «Центр ДЗК» Чикундою О.П., про що у Державному реєстрі земель 27 квітня 2007 року, вчинено запис за № 040700700024.

09 квітня 2007 року, між сторонами складено Акт про передачу та прийом земельної ділянки в натурі.

В подальшому 22 лютого 2012 року договорами про зміни і доповнення до договору оренди землі продовжено строк дії Договору на 10 років (запис про реєстрацію у Державному реєстрі земель 25.05.2012р. за №4482090004000689, 05.06.2012р. за № 482090004000688), інші пункти та розділи залишено без змін.

Згідно зі ст.18 Закону України "Про оренду землі" у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Дана позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду в Постанові від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц. Отже момент набрання чинності Договору оренди землі сторони визначили та пов`язали його з моментом державної реєстрації.

За весь час дії Договору орендар сплачував орендну плату у відповідності до умов договору. На даний час Договір та відповідні зміни до нього є діючими, ніким не оспорювались та відсутні будь-які рішення суду стосовно їх недійсності. Отже, ПСП «Агрофірма «Василівка», на даний час на законних підставах веде свою господарську діяльність на зазначених земельних ділянках.

Проте, як стало відомо, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, орендовані земельні ділянки ОСОБА_2 передала в оренду іншій особі - Фермерському господарств «КОРАЛ», про що укладений договір оренди землі б/н від 07 лютого 2022 року, право оренди на земельні ділянки, з кадастровим номером 4820980600:01:000:0014 зареєстровано на підставі рішення державного реєстратора Коблівської сільської ради Морозова С.А., про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки, індексний номер 64252211 від 21 липня 2022 року (номер запису про інше речове право: 47389625), з кадастровим номером 4820980600:01:000:0015 зареєстровано на підставі рішення державного реєстратора Коблівської сільської ради Морозова С.А., про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки, індексний номер 64252984 від 21 липня 2022 року (номер запису про інше речове право: 47390149).

Оскільки укладений між позивачем та власником земельної ділянки - ОСОБА_2 договір оренди землі є укладеним з моменту його підписання і відповідно до положень ст. 629 ЦК України підлягає обов`язковому виконанню, згідно з приписами ч.2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» та положеннями самого договору, останній був зобов`язаний передати належну йому земельну ділянку в користування позивачу і не вчиняти дій, які б перешкоджали йому користуватися нею.

З огляду на це, подальша передача ОСОБА_2 спірної земельної ділянки в оренду ФГ «КОРАЛ» за договором, укладеним пізніше, ніж договір оренди землі від 09 квітня 2007 року, становить порушення з боку останньої норм ч.2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», тому ПСП «Агрофірма «Василівка» вимушена звернутися до суду з відповідним позовом.

На договорі оренди від 09 квітня 2007 року наявна відмітка посадової особи про те, що договір оренди землі зареєстрований у Миколаївській регіональній філії № 7 ДП «Центр ДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено відповідний запис.

Таким чином, укладений між ОСОБА_2 та ПСП «Василівка» договір оренди землі внаслідок внесення 09 квітня 2007 року до державного реєстру (Книги записів про державну реєстрацію договорів оренди землі) відповідного запису про реєстрацію договору оренди набув чинності, а тому здійснення його державної реєстрації свідчить про визнання та підтвердження державою факту виникнення у позивача права оренди на оспорювану земельну ділянку.

Проаналізувавши викладене та положення абз. 3 ч. 2ст. 24, ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» ,ч. 5 ст. 116, ч. 2 та п. «в» ч. 3 ст. 152 ЗК України, ч. 1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України, позивач вважає, що в період дії чинного договору оренди землі, укладеного 09 квітня 2007 року та Договору про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року між ПСП «Агрофірма «Василівка» та орендодавцем, ОСОБА_2 безпідставно уклала договір оренди землі з фермерським господарством «КОРАЛ», який в подальшому був зареєстрований, створивши подвійну державну реєстрацію права на одну і ту ж земельну ділянку, чим порушили чинне законодавство України та інтереси ПСП «Агрофірма «Василівка», що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки, а тому відповідно до положень п. «в» ст. 152 ЗК України та ст. 203, 215 ЦК України, підлягає визнанню недійсним договір оренди між ОСОБА_2 та ФГ «КОРАЛ» від 07лютого 2022року.

Крім того, позивач вважає, що в порушення вимог ст. 10, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор не перевірив наявність зареєстрованих прав на зазначені вище земельні ділянки, що виникло в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, і здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку, чим було порушено право ПСП «Агрофірма «Василівка», яке підлягає захисту.

У відповідності до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

З 16.01.2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачав, на відміну від положень ч. 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав. Наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення: про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Наведена правова позиція викладена у постанові КГС ВС від 28.10.2020 року №910/10963/19.

Отже, одночасне існування державної реєстрації кількох прав власності на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам вищезазначеного закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як землекористувача (орендаря).

Оскільки вимога про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на земельну ділянку відповідно до спірного договору є похідною від вимоги про визнання недійсним спірного договору, то така вимога позивача підлягає задоволенню.

Посилаючись на викладене, ПСП «Агрофірма «Василівка» просило визнати недійсним договір оренди землі з кадастровими номерами № 4820980600:02:000:0014, № 4820980600:02:000:0015, номер: б/н від 07 лютого 2022 року, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «КОРАЛ», а також скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252211 від 21.07.2022 року, прийняте державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим C.А., номер запису про інше речове право 47389539 від 18.02.2022 року, про вид іншого речового права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3.9581 га, з кадастровим номером 4820980600:01:000:0014; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252984 від 21.07.2022 року, прийняте державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим Сергієм Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 47390090 від 18.02.2022 року, про вид іншого речового права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,4526 га., з кадастровим номером 4820980600:01:000:0015. яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки № б/н від 07.02.2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «КОРАЛ» .

Рішенням Березанського районного суду Миколаївської області від 20 грудня 2023 року позовні вимоги ПСП «Агрофірма «Василівка» задоволені. Визнано недійсним договір оренди землі, з кадастровими номерами №4820980600:02:000:0014, № 4820980600:02:000:0014, номер: б/н від 07 лютого 2022 року, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «КОРАЛ».

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252211 від 21.07.2022 року, прийняте державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим Сергієм Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 47389625 від 18.02.2022 року, про вид іншого речового права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3,9581 га, з кадастровим номером 4820980600:01:000:0014; скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252984 від 21.07.2022 року, прийняте державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим Сергієм Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 47390149 від 18.02.2022 року, про вид іншого речового права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,4526 га, з кадастровим номером 4820980600:01:000:0015, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки №б/н від 07.02.2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «КОРАЛ».

Стягнуто з ОСОБА_2 та Фермерського господарства «КОРАЛ» на користь Сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» сплачений судовий збір у сумі 2481,00 грн з кожного.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що 09 квітня 2007 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 8,41 га, що належить ОСОБА_2 на підставі державного акту серії IV-MK № 000856, виданого 21.11.2002 року Березанською районною державною адміністрацією (а.с.7-8).

09 квітня 2007 року земельна ділянка передана орендареві на підставі акту приймання-передачі (а.с.9).

Відповідно до п.п.8, 10, 11 договору оренди від 09 квітня 2007 року, земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, строк дії договору становить 5 років з моменту набрання чинності договору (а.с.7)

Державна реєстрація права оренди за ПСП «Агрофірма «Василівка» проведена державним реєстратором Миколаївської регіональної філії № 7 ДП «Центр ДЗК» Чикундою О.П., про що у Державному реєстрі земель 27 квітня 2007 року, вчинено запис за № 040700700024 (а.с.8 на зв).

На підставі п.37 договору оренди від 09 квітня 2007 року його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням п.41 цього договору, за яким, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 5 років (а.с.8).

22 лютого 2012 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 уклали договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 27 квітня 2007 року, яким пункти 8 і 11 викладені у такій редакції: «8. Земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання», «11. Строк дії Договору становить 10 років з моменту набрання ним чинності». Також змінено п.13 договору, який регулює розмір та порядок виплати орендної плати. Інші розділи і пункти договору оренди землі, укладеного сторонами 27 квітня 2007 року, залишено без змін (а.с.10-11).

Договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року зареєстровано 25 травня 2012 року (а.с.10). Встановлення тривалості дії договору оренди землі - 10 років відповідачами не заперечувалося.

Пункти 37-39 договору не допускають розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

07 лютого 2022 року ОСОБА_2 уклала договір оренди землі з відповідачем ФГ «Корал» строком на 10 років 8 місяців до 03 жовтня 2032 року (а.с.15-16). При проведенні державної реєстрації договору оренди від 07 лютого 2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно не виявлено записів про об`єкти нерухомого майна - 4820980600:01:000:0014 площею 3,9581 га та 4820980600:01:000:0015 площею 4, 4526, що належить ОСОБА_2 (а.с.95-124).

Договори оренди землі від 07 лютого 2022 року зареєстровані державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївської області 21 липня 2022 року (а.с.110, 124).

Проаналізувавши ст. 210, ч. 1 ст. 638, ст. 792, ЦК України, ст.124, 125 ЗК України, ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», та врахувавши правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 та від 01 квітня 2020 року у справі №610/1030/18, суд першої інстанції встановив, що договір оренди, який був укладений між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка» 09 квітня 2007 року, був чинним на час укладання ОСОБА_2 07 лютого 2022 року договору оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ «Корал».

Отже враховуючи положення ст. 215, 216 ЦК України та ст. 27 ЗУ «Про оренду землі», суд першої інстанції дійшов висновку про те, що договір оренди земельної ділянки від 07 лютого 2022 року має бути визнаний недійсним, як такий, що був укладений під час дії іншого договору від 09 квітня 2007 року.

Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним тягне за собою скасування його державної реєстрації.

Крім того, суд вважав встановленим, що державний реєстратор, реєструючи договір оренди від 07 лютого 2022 року, не перевірив наявність зареєстрованих прав на спірну земельну ділянку, що виникли у встановленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року та здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку, чим порушив права позивача.

За таких обставин суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252211 від 21.07.2022 року та за індексним номером 64252984 від 21.07.2022 року.

Не погодившись із вказаним рішенням суду, ОСОБА_2 через свого представника звернулась до суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просила скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволені позову.

В апеляційній скарзі представник зазначає, що у порушення норм процесуального права суд у оскаржуваному рішенні невірно зазначив, що встановлення тривалості дії договору оренди землі - 10 років відповідачами не заперечувалося, оскільки відповідачкою ОСОБА_2 і її представником зверталася увага суду на те, що підписи від імені ОСОБА_2 у договорах про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року виконані іншою особою з деяким наслідуванням підпису ОСОБА_2 . Тим самим, ОСОБА_2 заперечувала проти того, що первісний договір оренди був діючим на момент укладення спірного договору оренди землі від 07.02.2022 року та її представником було заявлено клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи.

Але суд ухвалою суду від 21.10.2023 року відмовив у задоволенні клопотання, чим обмежив право сторони у справі на судовий захист, що є порушенням принципу змагальності цивільного процесу, а отже порушенням судом першої інстанції норм процесуального права.

Позивач обґрунтовував позовні вимоги, зокрема тим, що 22.02.2012 року договорами про зміни і доповнення до договору оренди землі продовжено строк дії Договору на 10 років, інші пункти та розділи залишилися без змін. Записи про державну реєстрацію змін до договору у Державному реєстрі земель від 25.05.2012 року за № 4482090004000689 га від 05.06.2012 року за № 482090004000688.

Через те, що ОСОБА_2 договори про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22.02.2012 року не підписувала, істотні умови цього договору не погоджувала, а відповідно було відсутнє її волевиявлення на укладення вказаного договору, то, зазначаючи в ухвалі, що предметом позову є визнання недійсним договору оренди землі від 07.02.2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Корал», суд першої інстанції, на думку апелянта, неправильно визначив характер спірних правовідносин та правову норму, що підлягає застосуванню, обмеживши при цьому право відповідача на судовий захист, адже правомірність оспорюваного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ФГ «Корал» виходить саме з встановлення у судовому порядку справжності підпису ОСОБА_2 в Угодах про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22.02.2012 року, укладених між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка».

Також апелянт зазначає, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд першої інстанції не вірно врахував висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України), зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22).

Так, згідно п. 8 Договору оренди землі, укладеного 09 квітня 2007 року між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка», земельна ділянка передана в оренду строком на 5 років. Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації (п. 10 Договору). Згідно п. 41 Договору, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору Орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін.

Відповідно до копії вказаного Договору, який знаходиться в матеріалах справи, при укладенні Договору та погодженні його умов пункт 41 не містив інформації на який саме термін буде пролонговано Договір у разі закінчення строку його дії. Отже, ПСП «Агрофірма «Василівка» в односторонньому порядку визначила термін пролонгації Договору без погодження цієї умови з орендодавцем.

Тому, на думку апелянта, є неправильним вважати, що на підставі п. 37 договору оренди від 09.04.2007 року його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням п.41 цього договору, за яким, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 5 років, та відповідно до цього вважати, що договір оренди земельної ділянки від 07.02.2022 року має бути визнаний недійсним, як такий, що був укладений під час дії іншого договору від 09.04.2007 року.

Апелянт вважає, що визнаючи первісний договір оренди землі діючим та задовольняючи позовні вимоги, судом першої інстанції не взято до уваги, що відповідно до Договору про зміни і доповнення до Договору оренди землі від 09.04.2007 року, укладеного між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ПСП «Агрофірма «Василівка» 22.02.2012 року, змінено пункти 8 та 11 розділу «Термін оренди» первісного договору оренди від 09.04.2007р., а саме: п. 8 та п. 11 первісного Договору оренди землі від 09.04.2007 року викладено у новій редакції та вказано, що земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання та строк дії Договору оренди землі від 10.04.2007 року становить 10 років з моменту набрання ним чинності. Тобто, строк дії Договору оренди землі від 09.04.2007 року сплинув 25.05.2017 року, та не продовжувався.

Проаналізувавши положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції від 19.10.2016 року, що діяла на момент закінчення договору, та правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у справі № 903/1030/19, апелянт зазначає, що після спливу строку дії договору оренди землі від 09 квітня 2007 року, позивач не звертався до ОСОБА_2 про поновлення договору оренди землі.

Однак, у порушення умов Договору ПСП «Агрофірма «Василівка» продовжувало користуватися земельною ділянкою (отримання грошових коштів та оплати в натурі за користування земельною ділянкою не може свідчити про продовження/укладення між сторонами договору оренди на умовах, що містяться в договорі, з дотриманням вимог законодавства).

Крім того, апелянт зазначає, що 07 лютого 2022 року між Фермерським господарством «Корал» та громадянкою ОСОБА_2 укладено договір оренди земельних ділянок з кадастровим номером 4820980600:02:000:0014, загальною площею 3,9581 га, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - рілля; з кадастровим номером 4820980600:02:000:0015, площею 4,4526 га, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - рілля. Договір укладено строком на 10 років 8 місяців (до 07.10.2032 року) з правом пролонгації.

21 липня 2022 року на підставі рішення державного реєстратора Коблівської сільської ради Морозова С.А. про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки, індексний номер 64252211, проведено державну реєстрацію оренди землі з кадастровим номером 4820980600:02:000:0014 (номер запису про інше речове право - 47389539).

Також, 21 липня 2022 року на підставі рішення державного реєстратора Коблівської сільської ради Морозова С.А. про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки, індексний номер 64252984, проведено державну реєстрацію оренди землі з кадастровим номером 4820980600:02:000:0015 (номер запису про інше речове право-47390090).

При проведенні державної реєстрації зазначеного договору оренди земельних ділянок, державним реєстратором не виявлено інших зареєстрованих (чинних) речових прав, похідних від права власності, зокрема право оренди за суб`єктом ПСП «Агрофірма «Василівка».

До 01.01.2013 року державну реєстрацію земель в Україні здійснювали органи Державного земельного кадастру на підставі Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, відповідно до якого здійснювалась державна реєстрація договорів оренди землі.

Тобто, земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвались в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, поземельній книзі в паперовому вигляді з одночасним перенесенням в автоматизовану систему державного земельного кадастру.

Оскільки Державний земельний кадастр, складовою якого є державний реєстр земель, в електронному виді вівся та формувався з 2003 року та доступ до нього здійснювався органами, до яких за законом переходили відповідні повноваження, то, у випадку проведення державної реєстрації договору оренди землі у встановленому на той час законом порядку, інформація про це була б наявна в Державному земельному кадастрі та проведення державної реєстрації нових договорів оренди землі (після 01.01.2013 року) була б неможливою, а державний реєстратор відмовив би в проведенні такої реєстрації.

Таким чином, на думку апелянта, приймаючи рішення про задоволення позовних вимог ПСП «Агрофірма «Василівка», суд першої інстанції дійшов неправильного висновку про подвійну державну реєстрацію права на одну і ту ж земельну ділянку, чим нібито порушено чинне законодавство України та інтереси ПСП «Агрофірма «Василівка», адже на момент укладення договору оренди землі між ОСОБА_2 та ФГ «Корал» була припинена дія договору оренди землі від 09.04.2007 року.

Від представника ПСП «Агрофірма «Василівка» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач зазначає, що рішення суду прийнято з правильним застосуванням норм матеріального права та з дотриманням норм процесуального права, а апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Щодо твердження апелянта про безпідставність відмови у задоволенні клопотання відповідачки про призначення почеркознавчої експертизи, посилається на те, що відповідачка знала, що її земельна ділянка використовується ПСП «Агрофірма «Василівка» на підставі договору оренди землі, не заперечувала проти цьому та здійснювала дії, які підтверджують обізнаність про наявність даних орендних відносин та визнавала їх чинність, із вимогами повернути земельну ділянку або із вимогами припинити її використання не зверталася.

Предметом позову у даній справі є визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Корал» від 07.02.2022 року, тоді як, відповідачка просила призначити експертизу договору про зміни і доповнення до договору оренди землі 22.02.2012 року, укладеного між ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 , який не є предметом спору.

Відповідачка особисто отримувала від позивача орендну плату за користування земельною ділянкою. Також у матеріалах справи відсутні докази існування між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма Василівка» інших правовідносин ніж договір оренди землі спірних ділянок.

У постанові Великої Палати Верховного суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, зазначено, що не можна вважати неукладеним договір після його повного виконання сторонами.

Якщо договір хоч і не був укладений, але виконувався його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність, і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

Тобто суд повинен встановити не лише факт використання орендарем спірного майна, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю і чи приймав він таку оплату.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним і може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав.

Згідно з п.п.1, 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Відповідно до п.5 ч.1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Таким чином, під час реєстрації права оренди на підставі договору від 07 лютого 2022 року, державний реєстратор мав обов`язок перевірити, зокрема, інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав, у тому числі, з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.

У судовому засіданні представник відповідачів підтримала доводи апеляційної скарги, просила її задовольнити, надавши пояснення аналогічні змісту апеляційної скарги, проте уточнила, що на даний час ОСОБА_2 не оспорює факт укладання договорів про зміни і доповнення до договору оренди, але вважає, що строк оренди закінчився та не був пролонгований його сторонами на наступний термін.

Інші учасники процесу до судового засідання не з`явилися, про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Заслухавши доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно зі ст. 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні ( ст.263 ЦПК України).

Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин ( ст. 264 ЦПК України).

Переглядаючи рішення в межах доводів апеляційної скарги, надаючи оцінку зібраним у справі доказам, визначаючи юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює, колегія суддів виходить з наступного.

У статті 14 Конституції України вказано, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Разом з тим повноваження власника певним чином обмежуються, бо згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України є договори та інші правочини.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.

За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час підписання Договору оренди від 09 квітня 2007р., визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства.

Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (09.04.2007), так і на момент його державної реєстрації (27.04.2007), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.

Матеріалами справи встановлено, що 09 квітня 2007 року, між ОСОБА_2 та ПСП «Агрофірма «Василівка» укладено договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_2 надала в платне користування ПСП «Агрофірма «Василівка» земельну ділянку, площею 8,41 га, що належать орендодавцю на праві власності на підставі державного акту серії IV-MK № 000856 виданого 21.11.2002 року. Відповідно Договору, нормативна грошова оцінка становить 68674,90 грн, земельна ділянка передається в оренду строком на 5 років.

09 квітня 2007 року, між сторонами вказаного договору складено Акт про передачу та прийом земельної ділянки в натурі.

Вказаний договір зареєстрований у Державному реєстрі земель реєстратором Чикунда О.П. , про що вчинено запис від 27 квітня 2007р. за № 0407007000024, про що свідчить відмітка на договорі оренди землі, яка скріплена печаткою Миколаївської регіональної філії Центру державного земельного кадастру (а. с.7-8).

Отже, договір оренди від 09 квітня 2007р. між позивачем та ОСОБА_2 є укладеним з 27 квітня 2007р. строком на 5 років (п.8 договору), тобто до 27 квітня 2012р.

Відповідно до державного акту серії IV-MK № 000856 виданого 21.11.2002 року земельна ділянка площею 8,41 га, яка передається у власність ОСОБА_2 складається з 2 земельних ділянок площею 3,96га та 4,45га.

22 лютого 2012року між позивачем та ОСОБА_2 були укладені 2 договори про зміни і доповнення до договору оренди землі від 27 квітня 2007р.,

яким пункти 8 і 11 викладені у такій редакції: «8. Земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання», «11. Строк дії Договору становить 10 років з моменту набрання ним чинності». Також змінено п.13 договору, який регулює розмір та порядок виплати орендної плати. Інші розділи і пункти договору оренди землі, укладеного сторонами 27 квітня 2007 року, залишено без змін (а.с.10-11).

Договори про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року зареєстровано 25 травня 2012 року та 05.06.2012 року відповідно.

В суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 пояснила, що відповідачка ОСОБА_2 погоджується з висновком суду про те, що первісний договір оренди був продовжений договорами про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року на 10 років і не наполягає на проведенні почеркознавчої експертизи для визначення того, чи її підпис міститься в цих договорах.

Отже, строк дії договору оренди, укладеного між позивачем та ОСОБА_2 27 квітня 2007р. був продовжений до 27 квітня 2017 року.

За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх відносин на власний розсуд і в межах, встановлених законом, тобто є актом, який встановлює обов`язкові правила для сторін договору, індивідуальним регулятором їх відносин.

Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила у підпунктах 7.7-7.10 постанови від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та пунктах 22-25 постанови від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Про таке застосування зазначених норм права Велика Палата Верховного Суду зазначила у постанові від 06 березня 2024р. у справі № 902/1207/22, звернувшись до власних висновків, викладених у підпункті 8.41 постанови від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, підпункті 7.2.6 постанови від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19 та пункті 181 постанови від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.

Відповідно до частини першої та другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.

Відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі(ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності)(ч.6).

Отже, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 серпня 2021р. у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій ст.33 Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі» - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року набрав чинності 16 липня 2020 року.

Укладаючи договір оренди землі від 09 квітня 2007р. позивач та ОСОБА_2 в п. 41 цього договору зазначили: якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін--- років, не зазначивши цей термін.

Тобто, вказаний пункт договору повністю протирічить умовам пролонгації договору оренди, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі», які імперативно встановлюють, що саме орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар з додаванням до нього проекту додаткової угоди.

Зазначені вимоги Закону України «Про оренду землі» є чіткими і однозначними, тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини в цій частині у спосіб, який суперечить імперативним нормам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема на власний розсуд встановити інші правила пролонгації договору оренди. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону України «Про оренду землі», не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Отже, п.41 укладеного між позивачем та ОСОБА_2 договору оренди землі не створює для сторін цього правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Як уже зазначалося, укладений між ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_2 договір з урахуванням договорів про внесення змін і доповнень до договору оренди діяв до 27 квітня 2017 року.

Доказів того, що після цього позивач, маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, звертався до ОСОБА_2 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар, надсилав їй проект додаткової угоди, матеріали справи не містять і сторони не посилалися на такі обставини під час розгляду справи судом.

Відсутні в матеріалах справи також докази реєстрації додаткової угоди щодо зміни строку дії договору оренди землі, укладеної між позивачем та ОСОБА_2 після 27 квітня 2017 року.

Отже, починаючи з 28 квітня 2017 року позивач втратив право оренди спірною земельною ділянкою загальною площею 8,41га на підставі договору оренди від 09 квітня 2007р., зареєстрованого 27 квітня 2007р., та не поновив його, а також не уклав з ОСОБА_2 нового договору оренди.

Те, що позивач фактично продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку договору та сплачувати орендну плату, а відповідачка ОСОБА_2 отримувати її, не є достатньою підставою для висновку про укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки договору про його поновлення, так як для поновлення договору оренди обов`язковим є укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка сторонами в письмовій формі не укладалася.

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору до 16 липня 2020 року було неможливим. Така угода мала засвідчити волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк, тобто мала нести в собі ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору. Саме зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Проте дані вимоги закону позивачем виконані не були.

Аналіз зазначених обставин на законодавчих актів у їх сукупності свідчать про те, що на момент укладення ОСОБА_2 договору оренди з Фермерським господарством «КОРАЛ» від 07 лютого 2022року, у позивача було відсутнє зареєстроване у встановленому законом порядку право оренди спірної земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦПК України).

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеним між ОСОБА_2 Фермерським господарством «КОРАЛ» від 07 лютого 2022року, позивач посилався на те, що він укладений відповідачами в період дії чинного договору оренди землі, укладеного 09 квітня 2007 року та Договору про зміни і доповнення до договору оренди від 22 лютого 2012 року між ПСП «Агрофірма «Василівка» та орендодавцем, а отже ОСОБА_2 , на думку позивача, безпідставно уклала договір оренди землі з фермерським господарством «КОРАЛ», який в подальшому був зареєстрований, створивши подвійну державну реєстрацію права на одну і ту ж земельну ділянку, чим порушили чинне законодавство України та інтереси ПСП «Агрофірма «Василівка», що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки, а тому відповідно до положень п. «в» ст. 152 ЗК України та ст. 203, 215 ЦК України цей договір підлягає визнанню недійсним.

Ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» дійсно передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а ч. 5 ст. 116 ЗК України передбачає правило неможливості передачі користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 по справі № 610/1030/18 зазначила, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендарем забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом прав власності на земельну ділянку відповідно до закону.

За змістом ч 2 та п. в» ч. 3 ст. 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема шляхом-визнання угоди недійсною.

В той же час слід зазначити, що здійснюючи передбачене статтею 55 Конституції України, право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Разом з тим частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, у порядку цивільного судочинства підлягають захисту лише порушені права. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

З огляду на вищевикладене, слід дійти висновку, що оскільки на момент укладення ОСОБА_2 договору оренди з Фермерським господарством «КОРАЛ» від 07 лютого 2022року, у позивача було відсутнє зареєстроване у встановленому законом порядку право оренди спірної земельної ділянки, а право оренди за договором від 09 квітня 2007р. закінчилося 27 квітня 2017р., його права укладенням між відповідачами договору оренди від 07 лютого 2022р. порушені не були, а тому не підлягають захисту, що є підставою для відмови у позові.

У зв`язку з цим не підлягають задоволенню також позовні вимоги про скасування державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки на підставі договору оренди від 07.02.2022р. як похідні від основної вимоги про визнання недійсним договору оренди від 07.02.2022р.

Суд зазначеному належної правової оцінки не надав та дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст.376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом допущено неправильне застосування норм матеріального права наслідком чого стала невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Згідно ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено, то витрати по сплаті позивачем судового збору при подачі позову не підлягають відшкодуванню відповідачами і покладаються на позивача.

При подачі апеляційної скарги відповідачкою ОСОБА_2 сплачено судовий збір у розмірі 7443 грн. Оскільки апеляційна скарга задоволена, то з позивача на її користь підлягає стягненню сплачена нею сума судового збору у розмірі 7443 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, колегія суддів,-

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 20 грудня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позовних вимог Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Корал» про визнання недійсним договору оренди земельних ділянок з кадастровими номерами № 4820980600:02:000:0014, № 4820980600:02:000:0015, номер: б/н від 07 лютого 2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «КОРАЛ», та скасуванні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252211 від 21.07.2022 року, прийнятого державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим Сергієм Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 47389539 від 18.02.2022 року, про вид іншого речового права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 3,9581 га, з кадастровим номером 4820980600:01:000:0014; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером 64252984 від 21.07.2022 року, прийнятого державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим Сергієм Анатолійовичем, номер запису про інше речове право 47390090 від 18.02.2022 року, про вид іншого речового права, а саме: про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,4526 га., з кадастровим номером 4820980600:01:000:0015, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки №б/н від 07.02.2022 року, укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «КОРАЛ» - відмовити.

Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка» на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір у розмірі 7443 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання її повного тексту у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий

Судді

Повний текст постанови складено 29 квітня 2024 року